XXXX_上海_易居_養(yǎng)老項(xiàng)目前期策劃階段性匯報(bào)方案ppt課件

1、上實(shí)城開(kāi)/ 上海青浦此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部運(yùn)用。未經(jīng)CRIC書(shū)面答應(yīng)，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、援用或復(fù)制克而瑞中國(guó)/上海事業(yè)部CRIC CHINA/202111Phase1-FINreport朱家角工程公寓物業(yè)開(kāi)展專題匯報(bào) 緣起 對(duì)打造養(yǎng)老公寓的一些思索三個(gè)判別和兩個(gè)觀念判別一：順天時(shí)，上海老齡化開(kāi)展催生未來(lái)養(yǎng)生住宅市場(chǎng)需求潛力宏大！ 養(yǎng)生需求日益旺盛，安康投資不斷添加； 中國(guó)呈老齡化趨勢(shì)，老齡人口多，增長(zhǎng)快； 421家庭催生老年住宅的產(chǎn)生和開(kāi)展； 上海老年住宅市場(chǎng)仍處于開(kāi)展初級(jí)階段。根據(jù)胡潤(rùn)2021年 中，我們了解，全世界的富豪們都非常關(guān)注安康的生活方式。CRIC觀念/三個(gè)判別在上海，亞安康人

2、群不斷增長(zhǎng)。特別是上海的高收入人群，安康情況非常嚴(yán)峻。調(diào)查顯示，高收入人群中，“生物年齡超齡趨勢(shì)明顯加快，平均超越“日歷年齡10年左右。據(jù)世界衛(wèi)生組織統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，全世界亞安康人群比例驚人，到達(dá)75%，已成為與與艾滋病并列的安康大敵。而根據(jù)最新的中國(guó)城市安康情況大調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)589個(gè)城市中的亞安康人群已達(dá)76%。數(shù)據(jù)來(lái)源：世界衛(wèi)生組織、中國(guó)城市安康情況大調(diào)查養(yǎng)生需求日益旺盛，安康投資不斷添加。中國(guó)老齡化人口開(kāi)展趨勢(shì)世界老齡化人口開(kāi)展趨勢(shì)億人億人早在2002年，在全世界186個(gè)國(guó)家和地域中，有68個(gè)已進(jìn)入“老年型。目前，世界每10個(gè)人口中有1個(gè)老年人，估計(jì)到2050年，每5個(gè)人中有1老年

3、人，到2150年每3個(gè)人中就有1個(gè)老年人。在1950-2050年，全球老年人口將平均每年增長(zhǎng)2.38個(gè)百分點(diǎn)。 摘自目前中國(guó)60歲及以上老年人口達(dá)1.44億人，占總?cè)丝诘?1.03%，占到世界老年人口的1/5。中國(guó)老齡化開(kāi)展迅速。65歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤龔?提升到14，興隆國(guó)家大多用了45年以上的時(shí)間。中國(guó)只用27年就可以完成這個(gè)歷程。摘自世界人口呈老齡化趨勢(shì)，中國(guó)老齡人口多、增長(zhǎng)速度快。421家庭催生老年住宅的產(chǎn)生和開(kāi)展。爺爺、奶奶、外公、外婆爸爸、媽媽寶寶-家庭三口之家已成為社會(huì)主力構(gòu)造，獨(dú)生子女成家后，夫婦們?cè)诿β等蝿?wù)壓力和殘酷的生存競(jìng)爭(zhēng)條件下，照顧一個(gè)孩子和四位父母，時(shí)間精神嚴(yán)重

4、缺乏；老年人多愁善感和代溝問(wèn)題，不堪忍受空巢孤寂之苦，需求群體活動(dòng)和空間平臺(tái)分散式養(yǎng)老逐漸向集中養(yǎng)老觀念改動(dòng)，養(yǎng)老觀念和居住觀念正發(fā)生根本性改動(dòng)；國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)展老年住宅的開(kāi)發(fā)，能使投資者實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和個(gè)人經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。項(xiàng)目地址收費(fèi) 黃浦老年公寓長(zhǎng)沙路149弄 900-1200元/月/人黃浦千鶴老年公寓昌里路120號(hào) 1340元/月/人（包伙食）1500-1700元/間盧灣金色港灣開(kāi)平路1101800元/間/人/月（包伙食）大華老人福利院中春路262號(hào) 600元/人/月 親和源會(huì)員制社區(qū)眾仁老年公寓綠地21城孝賢坊為老年人量身定做物業(yè)類型人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)多彩的體育運(yùn)動(dòng)社區(qū)委員會(huì)組織俱樂(lè)部

5、活動(dòng)老人設(shè)置專業(yè)、完善的配套設(shè)施早期如今未來(lái)上海老年住宅市場(chǎng)仍處于開(kāi)展初級(jí)階段。上海老年公寓仍走養(yǎng)老院性質(zhì)的道路，國(guó)外流行的安康型養(yǎng)老社區(qū)仍不多見(jiàn)。判別二：優(yōu)地利，區(qū)域定位和資源與養(yǎng)生育老地產(chǎn)居住需求相契合！上海的朱家角長(zhǎng)三角的朱家角國(guó)際的朱家角2001APEC會(huì)議元首指定旅游點(diǎn)2021年世博會(huì)官方指定度假地傳統(tǒng)觀光旅游階段旅游全面晉級(jí)階段觀光、休閑、度假、居住綜合開(kāi)展階段朱家角開(kāi)展“四段論國(guó)際宜居的朱家角國(guó)際花園宜居城市都市水鄉(xiāng)、宜居典范未來(lái)的目的CRIC觀念/三個(gè)判別交通開(kāi)展帶加強(qiáng)了朱家角對(duì)周邊客源的吸納才干。江蘇省浙江省大虹橋規(guī)劃區(qū)30分鐘車程30分鐘即可到達(dá)虹橋樞紐，大虹橋樞紐規(guī)劃落地

6、，帶動(dòng)朱家角地域聯(lián)動(dòng)開(kāi)展。成為效力長(zhǎng)三角地域的大型綜合交通樞紐。虹橋商務(wù)區(qū)坐落于上海市中心城西側(cè)，滬寧、滬杭開(kāi)展軸線的交匯處，結(jié)合虹橋綜合交通樞紐規(guī)劃設(shè)置。樞紐地域規(guī)劃有軌道交通2號(hào)線、10號(hào)線、5號(hào)線、17號(hào)線、20號(hào)線經(jīng)過(guò)，構(gòu)成三橫二縱規(guī)劃構(gòu)造，其中20號(hào)線終點(diǎn)?？繓|方綠洲。M20滬青平公路滬杭高速珠溪路復(fù)興路淀湖大道綠舟路淀浦河朱家角具備開(kāi)展養(yǎng)生育老地產(chǎn)的自然資源和配套規(guī)劃。大觀園東方綠舟青浦博物館朱家角古鎮(zhèn)陳云留念館太陽(yáng)島旅游度假區(qū)國(guó)際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部 5+2養(yǎng)生生活方式將成為高端人群消費(fèi)主流； 上海老齡化趨勢(shì)嚴(yán)重，養(yǎng)老養(yǎng)生要求日益突出； 出生在40-60年代的群體進(jìn)入空巢期，支付才干

7、強(qiáng)。判別三：攜人和，以養(yǎng)生生活方式為主流的客群支付和消費(fèi)日益增多！CRIC觀念/三個(gè)判別5+2養(yǎng)生生活方式將成為高端人群消費(fèi)主流。社會(huì)福利制度為休閑養(yǎng)生提供了時(shí)間保證，同時(shí)對(duì)于休閑養(yǎng)生提出了更高要求，生態(tài)旅游結(jié)合度假的生活方式成為潮流。任務(wù)制度的改動(dòng)為人們提供了享用長(zhǎng)假的能夠 近些年來(lái)，我國(guó)的休閑假期也不斷加長(zhǎng)，居民根本與歐美興隆國(guó)家居民一樣享用同樣多的節(jié)假日數(shù)114天。居民壽命延伸客觀上添加了休閑時(shí)間 社會(huì)保險(xiǎn)制度、福利制度的不斷完善，社會(huì)文明程度提高，生命科學(xué)的開(kāi)展，使人的壽命不斷處長(zhǎng)，人生的后20-25年根本處于休閑的形狀中，用于休閑消費(fèi)的支出。 在興隆國(guó)家，目前觀光旅游只占整個(gè)旅游市場(chǎng)

8、的30%，休閑度假和戶外運(yùn)動(dòng)那么占了70%以上的份額。隨著我國(guó)居民休閑觀念的構(gòu)成，將以提高生活質(zhì)量為目的，把健身、求知、文娛等輕松、高興而富有意義的休閑活動(dòng)放在首位，不僅消遣文娛性和健身性的需求會(huì)有較大增長(zhǎng)，而且智力性和開(kāi)展性的休閑需求也將有大幅添加。我國(guó)公民終身中有1/3還多的光陰將在閑暇中度過(guò)，這些為我國(guó)的度假休閑地產(chǎn)的開(kāi)展提供了時(shí)間保證。玩得高興又有益身心的休閑度假需求方式成為消費(fèi)主流。養(yǎng)老需求養(yǎng)生需求無(wú)需求數(shù)據(jù)來(lái)源：2021上海年鑒中老年高端客戶是最具潛力和可行性的客戶，他們?cè)絹?lái)越關(guān)注安康和生活質(zhì)量。上海老齡化趨勢(shì)嚴(yán)重，養(yǎng)老養(yǎng)生要求日益突出區(qū)域老年人口（萬(wàn)人）戶籍人口（萬(wàn)人）占比上海3

9、00.57139121.61%全國(guó)老齡化程度約為11%世界老齡化程度最高國(guó)家水平約為23-25%嚴(yán)重老齡化是上海目前面臨的最嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，已接近世界人口老齡化最高的國(guó)家程度如日本和瑞典，比全國(guó)接近高一倍。專家預(yù)測(cè)，到2030年上海老年人口將到達(dá)500-600萬(wàn)的峰值。生在新中國(guó)，長(zhǎng)在紅旗下；閱歷過(guò)上山下鄉(xiāng)，沐浴過(guò)改革春風(fēng)；其中一部分人，成為了國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革的第一批受影響者，55-65歲人員中的絕大多數(shù)主體就是他們；他們是社會(huì)的中堅(jiān)力量，閱歷實(shí)力較為雄厚，并不渴求財(cái)富上的大富大貴，而是在閱歷種種風(fēng)浪之后的安靜和踏實(shí)。追求閑適、平穩(wěn)的生活，養(yǎng)老度假迫在眉睫。出生在40-60年代的群體進(jìn)入空巢期，支付

10、才干強(qiáng)?；谝陨先c(diǎn)判別，對(duì)于本工程公寓客戶和產(chǎn)品的開(kāi)展，我們提出兩個(gè)觀念第一：“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里。CRIC觀念/觀念一客觀上，公寓類客戶不能完全依賴區(qū)域內(nèi)晉級(jí)需求消化；導(dǎo)入外圍客戶是必然，也是差別化競(jìng)爭(zhēng)的必要?jiǎng)幼??？陀^上，朱家角郊區(qū)區(qū)位特質(zhì)、板塊水鄉(xiāng)環(huán)境等要素，有開(kāi)發(fā)養(yǎng)生、養(yǎng)老主題社區(qū)的有利條件。占據(jù)半壁江山的公寓類物業(yè)，客戶群注定不能單一。為什么要有養(yǎng)老客群？第二：“要養(yǎng)老客群，但非養(yǎng)老社區(qū)定位。抓住養(yǎng)老客戶，但不能窄化工程整體主題。5+2度假養(yǎng)生改善投資養(yǎng)老總主題？CRIC觀念/觀念二這次，我們著重分析處理三個(gè)問(wèn)題18CRIC觀念1、本案的養(yǎng)老客戶地圖和圖像？2、 如何抓了養(yǎng)老客層

11、，而又不會(huì)窄化工程的主題？3、 他們需求什么樣的產(chǎn)品和配套？PART 1 公寓物業(yè)的客戶挑選1養(yǎng)老客戶分類及挑選老年型階段年輕型階段長(zhǎng)壽型階段55-70歲這類型老人老人生活可以自理，社區(qū)需求有根本配套給老人提供生活方便。老人可以關(guān)門生活，不受外界干擾，也可以到社區(qū)的各效力機(jī)構(gòu)參與活動(dòng)。70-80歲這類型老人由于身體素質(zhì)逐漸下降，導(dǎo)致生活不能完全自理，但還無(wú)須增設(shè)醫(yī)療康復(fù)設(shè)備。室內(nèi)設(shè)計(jì)要轉(zhuǎn)為無(wú)妨礙設(shè)計(jì)，住宅入口、衛(wèi)生間、浴池、坐便器要增設(shè)扶手?jǐn)y動(dòng)，地板防滑要再次加固，增設(shè)專門的家政效力人員為此類老人提供日常必需效力。80歲以上這類型老人需求特別護(hù)理，住宅除具備上面兩個(gè)階段住宅設(shè)計(jì)的大部分功能外，

12、還需求增設(shè)治療、護(hù)理、康復(fù)以及臨終關(guān)懷等較齊全的醫(yī)療康復(fù)設(shè)備。室內(nèi)要給護(hù)理人員留下足夠的護(hù)理空間，要設(shè)有同整棟樓平安警報(bào)系統(tǒng)相連的緊急呼救措施，以應(yīng)付突發(fā)情況?？傊?，需求效力、醫(yī)療、護(hù)理設(shè)備為一體，老人在這里能得到全方位的護(hù)理。從老年客群細(xì)分的需求出發(fā)，結(jié)合社區(qū)調(diào)性，建議只選擇以高知識(shí)、高收入階層的，具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來(lái)源的55-70年齡段，年輕型老人為工程主力養(yǎng)老客群。1工程公寓物業(yè)的客戶定位細(xì)分客戶類型客戶細(xì)分購(gòu)買目的來(lái)源地物業(yè)需求特點(diǎn)產(chǎn)品特性總價(jià)(萬(wàn))物業(yè)與配套度假5+2度假/占有型長(zhǎng)期投資上海/長(zhǎng)三角舒適一房、兩房70-110平米大面積公共空間（客廳）觀景效果突出大面積落地窗100-170優(yōu)

13、質(zhì)景觀；人性化的物業(yè)管理提供管家服務(wù)改善居住升級(jí)改善上海舒適兩房、三房110-140平米大面積公共空間（客廳）觀景效果突出大面積落地窗170-200優(yōu)質(zhì)景觀人性化的物業(yè)管理提供管家服務(wù)生活配套便利養(yǎng)老候鳥(niǎo)式養(yǎng)老/父母養(yǎng)老上海舒適型的2R或者3R距離配套較近合適的價(jià)格70-110平米100-170人性化的物業(yè)管理提供管家服務(wù)項(xiàng)目總規(guī)劃以及規(guī)模相對(duì)完善的配套全天候養(yǎng)老居住區(qū)域/上海投資前景和區(qū)位稀缺面積區(qū)間：70-110平米戶型設(shè)計(jì)實(shí)用100-170相對(duì)完善配套戶型相對(duì)舒適投資純投資客出售型投資上海非常明朗的投資前景和合適的收益率面積區(qū)間：70-110平方米處于距離中心區(qū)較近區(qū)域100-170商業(yè)

14、和生活配套項(xiàng)目總規(guī)劃以及規(guī)模開(kāi)展初期開(kāi)展成熟期社區(qū)不僅是為老人度假、生活所預(yù)備的，其理念更多是父母子女52周末休閑、全家養(yǎng)生的度假地。根據(jù)老年人需求打造中心的功能體系和設(shè)備，但同時(shí)以養(yǎng)生的需求訴求點(diǎn)為線索，在規(guī)劃上導(dǎo)入度假概念實(shí)現(xiàn)養(yǎng)生和養(yǎng)老功能的重疊，但養(yǎng)生的概念強(qiáng)于養(yǎng)老。時(shí)間軸理念特點(diǎn)中心訴求客戶占比時(shí)間軸社區(qū)開(kāi)展成型，是上海乃至長(zhǎng)三角地域的退休人士向往的養(yǎng)老生活居所。前期養(yǎng)生概念勝利植入帶來(lái)大量客戶，輔以市場(chǎng)引導(dǎo)，主打以養(yǎng)老的需求訴求點(diǎn)為線索，在功能配套上更多植入養(yǎng)老概念，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)生向養(yǎng)老功能的過(guò)度，但養(yǎng)生概念并不消逝。1工程公寓物業(yè)的客群構(gòu)成比例及演化養(yǎng)生養(yǎng)老1具有效力、醫(yī)療、居住以及休閑

15、文娛功能的“老年親情社區(qū)是老年社區(qū)的開(kāi)展趨勢(shì)。功能需求生活休閑功能居住功能文化文娛功能效力功能商業(yè)功能其他功能注重空間的無(wú)妨礙設(shè)計(jì)，滿足入住老人根本的生活居住需求提供老人鍛煉、散步及陶冶身心的公共間提供老人增進(jìn)友誼、交流的空間提供老人追求提高、提升自我的空間提供老人盼望年輕，享用童真的空間24小時(shí)為入住老人進(jìn)展保健、醫(yī)療、理療、康復(fù)的全面護(hù)理保證老人享用周到細(xì)致的效力，各種緊急情況下的應(yīng)急處置等滿足根本的購(gòu)物、日用品采夠等需求滿足到此度假、陪伴老人的家人需求單間公寓套房別墅生態(tài)公園戶外健身區(qū)棋牌室、茶室、健身房種植園、圖書(shū)室歌舞廳醫(yī)療室護(hù)理室緊急呼叫日常護(hù)理代辦效力餐廳、超市洗衣店、美發(fā)店兒童

16、托管中心醫(yī)療護(hù)理功能養(yǎng)老客群的需求特征/功能需求養(yǎng)老型客戶的置業(yè)關(guān)注點(diǎn)在于兩方面：一方面是社區(qū)內(nèi)的環(huán)境、物業(yè)的價(jià)值，以及步行可達(dá)的便利小型生活、醫(yī)療所等設(shè)備；另一方面是大型醫(yī)療設(shè)備等區(qū)域級(jí)配套的價(jià)值。養(yǎng)老型客戶需求特征： 認(rèn)可工程社區(qū)內(nèi)環(huán)境和園林設(shè)計(jì)； 對(duì)私家庭院的面積要求比較高； 對(duì)社區(qū)配套的完善性要求較高，希望涉及日常生活的配套設(shè)備能齊全：醫(yī)療站、便利超市、社區(qū)巴士；區(qū)域配套：三甲級(jí)的哮喘?？漆t(yī)院1養(yǎng)老客群的需求特征/產(chǎn)品偏好根據(jù)cric專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)于老年社區(qū)市調(diào)發(fā)現(xiàn)，老年人注重的社區(qū)便利配套包括：1、專業(yè)老年大學(xué) 2、老年俱樂(lè)部 3、老年活動(dòng)室 4、老年茶室 5、家庭敬老室 6、社區(qū)醫(yī)療中

17、心 7、老年法律咨詢室 8、老年互助效力社 9、老年醫(yī)療培訓(xùn)講座室 10、老年食堂 11、老年浴室 12、安老效力機(jī)構(gòu) 13、減少臺(tái)階，添加坡道設(shè)計(jì) 14、園區(qū)增設(shè)緊急呼叫按鈕 15、公共設(shè)備和主要景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)置扶手 16、社區(qū)道路設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)防滑處置 17、提供各種室外健身場(chǎng)所 18、實(shí)現(xiàn)無(wú)死角園區(qū)智能化監(jiān)控設(shè)計(jì) 19、樓體安裝電梯 20 、專業(yè)的智能化設(shè)備 .養(yǎng)老客戶置業(yè)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)要素排序PART 2 公寓物業(yè)的定位戰(zhàn)略26“養(yǎng)生的產(chǎn)品，會(huì)給人一種積極、悠閑和安康的覺(jué)得，而養(yǎng)老的產(chǎn)品，會(huì)讓人聯(lián)想到悲傷和落寞?！凹僭O(shè)我要去度假的話，我會(huì)選擇生態(tài)環(huán)境好的地方一家人去，假設(shè)那是一個(gè)養(yǎng)老的地方，我們不會(huì)去

18、的，不想跟老年人混在一同?！斑@個(gè)地方就是看山，能玩的地方不多，普通2天就可以玩完了，只是空氣質(zhì)量比較好，所以從大約念來(lái)看，養(yǎng)生比旅游或養(yǎng)老更能落實(shí)，更可信?！凹僭O(shè)做養(yǎng)老，會(huì)讓工程貶值，也賣不起高價(jià)，能夠連銷售都成問(wèn)題?！翱蛻羧缡钦f(shuō)養(yǎng)生和養(yǎng)本錢身有功能上的重疊，但養(yǎng)生的概念所跨的年齡段要大于養(yǎng)老。功能主題上強(qiáng)化，生活主題上弱化。以防止對(duì)整盤主題構(gòu)成排斥，和對(duì)營(yíng)銷訴求的局限。需求提出一個(gè)兼容廣泛的主題概念！青年中年老年養(yǎng)生概念養(yǎng)老概念2定位的戰(zhàn)略經(jīng)過(guò)研討，我們發(fā)現(xiàn)“度假客戶和“養(yǎng)老客戶需求概念上的共同利益因子是“安康管理2主題概念的提煉健康/療養(yǎng)管理模式（尚未危害身體）健康/康復(fù)管理模式（已經(jīng)危害

19、身體）模式定義以自然療法為核心，旨在促進(jìn)身體、心理和生活方式的平衡，達(dá)致身心健康以物理科技療法和激素療法為核心，結(jié)合自然療法，旨在促進(jìn)慢性病、衰老、運(yùn)動(dòng)創(chuàng)傷等的身體康復(fù)主要應(yīng)用領(lǐng)域減壓、排毒、抗衰老肥胖、皮膚和身體護(hù)理慢性病、運(yùn)動(dòng)創(chuàng)傷癌癥、體檢、抗衰老、美容縮身需求主體中青年群體（白領(lǐng)、管理者、企業(yè)主）中老年群體（教授、商人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)）養(yǎng)生建議主題為“養(yǎng)生社區(qū)。結(jié)合安康管理的需求，打造一個(gè)郊區(qū)特征養(yǎng)生概念社區(qū)，完善特征功能性配套和產(chǎn)品元素，市場(chǎng)接受程度較高。2主題概念的提煉朱家角良好的環(huán)境根底，是本工程成為養(yǎng)生型社區(qū)的強(qiáng)大支撐。養(yǎng)生社區(qū)的概念挺好的，可以思索買來(lái)投資，可以買來(lái)給父母養(yǎng)老運(yùn)用，本

20、人也可以去旅游度假。度假可以思索，但是要有吸引人的東西，有東西可以讓人留下來(lái)住個(gè)幾天，比如可以發(fā)呆的地方，可以放松的工程，比如引進(jìn)泰國(guó)的SPA等。假設(shè)配套好的話，父母可以送過(guò)去住一兩個(gè)月，時(shí)間長(zhǎng)了我覺(jué)得他們住不下去。養(yǎng)生度假結(jié)合特征旅游功能比較容易為不同年齡段客戶所接受。公寓物業(yè)的階段主題差別先期概念：養(yǎng)生休閑/5+2中期概念：安康療養(yǎng)/候鳥(niǎo)式后期概念：悠品退休社區(qū)/全天候主題概念：高尚養(yǎng)生社區(qū)STEP1廣泛主題，弱化養(yǎng)老概念STEP1構(gòu)成口碑，構(gòu)成樂(lè)齡社區(qū)氣氛STEP1穩(wěn)定主題，強(qiáng)化退休社區(qū)主題根據(jù)整體開(kāi)發(fā)過(guò)程中客群構(gòu)造的變化，在主題上循序漸進(jìn)，分三個(gè)步驟營(yíng)銷傳到，詳細(xì)為：2主題概念的演化主

21、題概念：高尚樂(lè)齡社區(qū)主題概念：高尚退休社區(qū)朱家角世界級(jí)高尚樂(lè)齡社區(qū)集養(yǎng)生休閑、安康管理一體的近郊風(fēng)情小鎮(zhèn)2主題定位50+/60+/70+系列構(gòu)成養(yǎng)老養(yǎng)生主體客群循序漸進(jìn)構(gòu)成安康主題社區(qū)全新退休樂(lè)齡生活的領(lǐng)跑者PART 3 公寓物業(yè)的產(chǎn)品謀劃3.1養(yǎng)老公寓的規(guī)劃要點(diǎn)3產(chǎn)品謀劃/三個(gè)打造的原那么建造高規(guī)范老年公寓、老年社區(qū)，滿足當(dāng)?shù)?近郊中高收入老年群體對(duì)居住的需求；度假產(chǎn)品與老年公寓的同區(qū)而建，子女在周末/節(jié)假日前來(lái)度假，同時(shí)可探望長(zhǎng)輩，可成為本案物業(yè)類型的結(jié)合點(diǎn)。高環(huán)境規(guī)范同區(qū)而建特征配套多樣化交流空間，定制的無(wú)妨礙設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)打造的老年社區(qū)KPI目的硬件設(shè)備軟件

22、設(shè)備空氣新穎、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、安靜空間構(gòu)造：緊湊、通風(fēng)、亮堂、防火室內(nèi)配套：空間消除室內(nèi)高差、安裝設(shè)置扶手、地面防滑、設(shè)緊急通報(bào)系統(tǒng)、平安電熱源、家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征建筑外型：應(yīng)富有生活氣味，與社會(huì)福利機(jī)構(gòu)區(qū)別開(kāi)來(lái)醫(yī)療:獨(dú)立的醫(yī)院文娛:老年活動(dòng)中心、老年大學(xué)、棋牌中心等；有足夠面積的室外活動(dòng)場(chǎng)所，保證老人戶外活動(dòng)的需求休閑：綠化、噴泉、亭子、長(zhǎng)廊等建筑小品，桌椅、燈具等，私密、隱蔽、平安特征的用來(lái)休憩、交談的安靜場(chǎng)所、為老人提供行進(jìn)、散步、晨練場(chǎng)所無(wú)妨礙設(shè)計(jì)的綠地、坡道、電梯廳、洗手間等住宅區(qū)的道路系統(tǒng)、交通組織應(yīng)以維護(hù)老齡人的行動(dòng)為根底。社區(qū)內(nèi)應(yīng)采用人車分流或部分

23、分流的道路交通構(gòu)造，添加社區(qū)感和平安感經(jīng)過(guò)各類專項(xiàng)培訓(xùn)提高社區(qū)效力人員的素質(zhì)，為老人提供優(yōu)質(zhì)效力及時(shí)處置各項(xiàng)小區(qū)內(nèi)事務(wù)，為老人提供各種便利效力。如：物業(yè)管理中心應(yīng)能及時(shí)對(duì)諸如有害氣體的走漏、火災(zāi)、醫(yī)療救護(hù)、不測(cè)事故、求助等自動(dòng)提供緊急協(xié)助區(qū)位環(huán)境單體設(shè)計(jì)配套設(shè)備室外環(huán)境專業(yè)效力物業(yè)管理3產(chǎn)品謀劃/養(yǎng)老社區(qū)KPI目的老年住宅該當(dāng)配備的根底設(shè)備明細(xì)表3產(chǎn)品謀劃/規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配套設(shè)備a安康老年人日?；顒?dòng)半徑的設(shè)置為450米，以此設(shè)置效力設(shè)備。b小區(qū)內(nèi)專為老年效力的公用建筑的設(shè)置。例如以下：護(hù)理室：護(hù)理與日常監(jiān)護(hù)活動(dòng)基地。機(jī)能回復(fù)訓(xùn)練室。醫(yī)務(wù)室：包含日常安康管理、咨詢、診察、配藥的設(shè)備。住宅選址與場(chǎng)地

24、設(shè)計(jì)規(guī)劃的先決條件：選擇環(huán)境質(zhì)量良好、交通便利的場(chǎng)地。a接近根本的社區(qū)公共設(shè)備，同時(shí)遠(yuǎn)離喧嘩的文娛場(chǎng)所。b場(chǎng)地內(nèi)的合理規(guī)劃與設(shè)計(jì)：盡能夠在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境；場(chǎng)地應(yīng)有足夠面積，以滿足開(kāi)展戶外活動(dòng)的要求；居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來(lái)自主干道的噪音少；處置好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)備與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開(kāi)展體育活動(dòng)，又方便生活。老年公寓的建筑設(shè)計(jì)1、空間規(guī)劃表達(dá)老年人自立性、安康性、平安性。2、設(shè)備與設(shè)備按老年人的人體尺度和心思、生理特點(diǎn)進(jìn)展設(shè)計(jì)。3、表達(dá)適用性，兼顧老人與照顧者的運(yùn)用要求，空間具可改造性。3產(chǎn)品建議/規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

25、3.2養(yǎng)老公寓的環(huán)境配套建議老年社區(qū)為功能中心，但以更廣泛的生活方式為主題，人群復(fù)合化開(kāi)展，防止排他性。老年社區(qū)不僅是為老人度假、生活所預(yù)備的其理念更多是父母子女52周末休閑、全家聚會(huì)的度假地，其特征的休閑設(shè)備配套將大大添加工程吸引力。根據(jù)老年人需求打造中心的功能體系和設(shè)備但同時(shí)以溫馨親情的需求訴求點(diǎn)為線索，在規(guī)劃上導(dǎo)入度假概念，吸引年輕人到社區(qū)中來(lái)，將社區(qū)從單純性養(yǎng)老社區(qū)向悠閑康樂(lè)有突出亮點(diǎn)的社區(qū)轉(zhuǎn)變：多元化、現(xiàn)代的復(fù)合居住功能，關(guān)注人性化的細(xì)節(jié)；完好的、可應(yīng)對(duì)緊急情況醫(yī)療效力功能系統(tǒng)；豐富的、滿足不同需求的運(yùn)動(dòng)文娛配套功能；方便學(xué)習(xí)交流的、跟上時(shí)代節(jié)拍的環(huán)境和設(shè)備；精神與價(jià)值訴求，老年效力

26、方案，滿足自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，帶來(lái)年輕覺(jué)得。中國(guó)人有很強(qiáng)的家庭觀念，落葉歸根，與子孫輩一同共享天倫之樂(lè)是許多老人的希望。與美國(guó)不同，中國(guó)老年人有很劇烈的對(duì)親情和家庭的情感需求。社區(qū)定位3產(chǎn)品謀劃/社區(qū)功能配套老年公寓區(qū)域設(shè)置相應(yīng)配套：安康效力中心、社區(qū)食堂、社區(qū)文體中心、社區(qū)門診、老年護(hù)理院如物業(yè)管理可行，建議單獨(dú)設(shè)置全護(hù)理型公寓，由物業(yè)方協(xié)同醫(yī)院共同運(yùn)營(yíng)公寓閱覽區(qū)社區(qū)食堂休閑按摩中心乒乓房醫(yī)療配套設(shè)備康復(fù)中心3產(chǎn)品謀劃/社區(qū)功能配套多樣化交流空間，定制的無(wú)妨礙設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)。無(wú)妨礙設(shè)計(jì)： 針對(duì)老年人的特殊設(shè)計(jì)四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無(wú)妨礙坡道；地面防滑處置，墻壁預(yù)埋扶手，

27、陽(yáng)角抹圓；戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)；居室充分思索朝向、采光和通風(fēng)；衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手；插座、開(kāi)關(guān)都相應(yīng)地降低高度；感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙；采用亮堂的顏色，加強(qiáng)環(huán)境的可識(shí)別性。戶型設(shè)計(jì)各有偏重： 老年人盼望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳； 中國(guó)傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。淮髴粜投嗯P室； 老人需求照顧：有些戶型設(shè)計(jì)了保姆間。環(huán)境設(shè)計(jì)方便交流：大型會(huì)所成為老年人相互交流活動(dòng)的主要空間；園林設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開(kāi)辟了小型平臺(tái)作為隨機(jī)性的交流空間。3產(chǎn)品謀劃/社區(qū)功能配套開(kāi)敞空間、康體中心等完善的配套效力設(shè)備是老年社區(qū)必備的要求?？刁w中心：室內(nèi)、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場(chǎng)、舞

28、蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對(duì)老年人特別設(shè)計(jì)；開(kāi)敞空間：通透大氣的視覺(jué)走廊、開(kāi)敞綠地與文化廣場(chǎng)和多個(gè)小型戶外活動(dòng)場(chǎng)地、湖濱健身步道與兒童樂(lè)園；社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)農(nóng)莊、老年大學(xué)。室內(nèi)游泳池醫(yī)護(hù)中心健身活動(dòng)室3產(chǎn)品謀劃/社區(qū)功能配套精致的社區(qū)水系和綠化景觀，宜居生態(tài)居住環(huán)境。水系豐富高密度綠化清新空氣順眼花卉溫馨環(huán)境生態(tài)居住3產(chǎn)品謀劃/社區(qū)功能配套3.3養(yǎng)老公寓的戶型及室內(nèi)設(shè)計(jì)建議老年公寓房型設(shè)計(jì)衛(wèi)生間特別寬大，方便輪椅以及老人和護(hù)理人員同時(shí)進(jìn)出陽(yáng)臺(tái)空間大進(jìn)深，進(jìn)深不小于1.5米采用超大凈寬走道、寬大移門、母子門，入戶門凈寬不小于900mm，套內(nèi)門凈寬不小于800mm經(jīng)過(guò)調(diào)查，上了年紀(jì)的老年人很多喜歡分

29、床睡，因此有了一房雙床可擺放雙床的臥室超大入戶玄關(guān)浴室內(nèi)有扶手、緊急救助按鈕、坐凳，可以應(yīng)付各種突發(fā)情況杭州 綠城藍(lán)庭保養(yǎng)公寓74平米一房67平米一房3產(chǎn)品謀劃/房型設(shè)計(jì)老年公寓房型設(shè)計(jì)北京 澳洲康都樂(lè)齡公寓5號(hào)樓規(guī)范層B戶型70.35平米一房向陽(yáng)扇形構(gòu)造，可以擴(kuò)展陽(yáng)光采集面。大陽(yáng)光室，給老人休閑文娛的活動(dòng)空間臥室移門設(shè)計(jì)，讓有輪椅的老人可以進(jìn)出方便。一切地面消除高差；浴缸上沿、馬桶離地間隔450毫米，以方便老年人坐用；浴缸、馬桶旁的位置可安裝防滑扶手衛(wèi)生間設(shè)計(jì)3產(chǎn)品謀劃/房型設(shè)計(jì)室內(nèi)的門、走道都極為寬闊，方便老年人及護(hù)理人員出入北京 澳洲康都樂(lè)齡公寓老年公寓房型設(shè)計(jì)戶型屬于樓層的邊套，有較好的視野，在面向外的方向均有陽(yáng)臺(tái)或大飄窗5號(hào)樓規(guī)范層A戶型105.85平米二房衛(wèi)生間防護(hù)設(shè)備設(shè)計(jì)3產(chǎn)品謀劃/房型設(shè)計(jì)居室功能齊備，分主次臥空間，主臥有配套獨(dú)立衛(wèi)生間，在享用完善效力的同時(shí)，仍可感到居家般的自在北京 將府莊園老年公寓全租賃老年公寓房型設(shè)計(jì)長(zhǎng)租居家型公寓116平米二房每個(gè)房間內(nèi)部都有獨(dú)立呼叫系統(tǒng)；配備醫(yī)用電梯餐廳、客廳寬闊臥室，衛(wèi)生間套房設(shè)計(jì)或就近布置衛(wèi)生間防護(hù)設(shè)備設(shè)計(jì)樓道公共部位防護(hù)設(shè)備設(shè)計(jì)3產(chǎn)品謀劃/房型設(shè)計(jì)1. 樓梯踏步尺寸對(duì)于老年人、及其他肢體靈敏性受損的人，踏步高應(yīng)該在16cm以下，