中原-深圳龍崗坑梓舊改項目定位策略案-ppt課件

1、坑梓舊改工程定位戰(zhàn)略案深圳中原物業(yè)顧問坑梓印象地理位置：坑梓位于深圳龍崗東北部，被坪地、龍城、坪山包圍，東部與惠州接 壤。是深圳市東北部的工業(yè)重鎮(zhèn)。行政劃分：1986年建鎮(zhèn)。2004年，撤銷坑梓鎮(zhèn)，設(shè)立坑梓街道辦事處。下轄坑 梓、龍坑、秀新、龍?zhí)铩⒔鹕?、沙?個社區(qū)。面積人口：總面積40.49平方千米，總?cè)丝?5萬人，其中本地戶籍人口1.2萬。交通情況：坑梓交通興隆，深汕高速、深汕公路橫貫全鎮(zhèn)，周邊有機荷高速、惠 深高速和惠鹽高速，鎮(zhèn)內(nèi)已實現(xiàn)村村通道路 。且開通了到羅湖火車 站和香港直通巴士。鎮(zhèn)內(nèi)主要有龍興路、光祖路、以及人民路構(gòu)成全 鎮(zhèn)內(nèi)部主交通網(wǎng)絡(luò)。生活配套：坑梓配套設(shè)備較為成熟，中行、農(nóng)

2、行在內(nèi)的金融、保險、商貿(mào)效力等 第三產(chǎn)業(yè)開展迅速。商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育、文娛等配套根天性滿 足人們的居住、生活要求。經(jīng)濟開展：坑梓經(jīng)濟開展主要依托加工制造業(yè)。工業(yè)主要以零散廠房和工業(yè)園區(qū) 構(gòu)成。目前主要有三大工業(yè)園區(qū)，同富有工業(yè)園區(qū)、寶梓工業(yè)園區(qū)、 沙田工業(yè)區(qū)。另外還有其他大型工業(yè)工程正在建立當(dāng)中。開展產(chǎn)業(yè)從 電子、電器到五金、塑膠、化工，從制革、服裝、玩具到機械、紡織、 印染、釀造，構(gòu)成了較強大的工業(yè)陣容。外商主要來自于香港、日本、 臺灣及南韓等國家和地域。 龍崗街道辦坪地街道辦坑梓街道辦坪山街道辦橫崗街道辦10分鐘15分鐘10分鐘15分鐘20分鐘生活圈坑梓用地現(xiàn)狀從上可以看到，目前用地主

3、要有4類：1、工業(yè)用地：占到坑梓已用地的70% ，用量最大。2、4類居住用地：主要以目前的農(nóng)民房現(xiàn)狀為根底，占近30%的體量。3、科研用地：作為一些企業(yè)建立研發(fā)基地用。4、商業(yè)用地：以目前曾經(jīng)構(gòu)成的商業(yè)為根底。深汕高速深汕公路龍興路規(guī)劃以工業(yè)為重，居住用地和工業(yè)用地相互混雜。使得目前片區(qū)籠統(tǒng)較差，居住氣氛不強，檔次較低?？予饔∠蟪善墓I(yè)區(qū)+廠房+農(nóng)民房19年來沒有開發(fā)過商品住宅2006年，第一個商住工程金田風(fēng)華苑問世工程概略工程位置：深汕路和龍興南路交匯。工程性質(zhì)：舊城改造。用地面積：總用地面積為31676.2，分為2個地塊。1# 用地面積9718.3 ，可用占地6000 。2#用地面積21

4、957.9 ，可用占地18500 。容積率未確定。永泰百貨1#坑梓商業(yè)街區(qū)金田風(fēng)華苑同富裕工業(yè)區(qū)5分鐘生活圈光祖中學(xué)福萬佳購物廣場2#工程SWOT分析優(yōu)勢S（Strength）劣勢W(Weekness)靠近坑梓傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)（步行5分鐘）周邊配套齊全項目周邊道路交通便利位于深汕公路旁，又處于坪山坑梓的首站，昭示性強發(fā)展商1、具有開發(fā)經(jīng)驗。2、擁有大量的物業(yè)投資，進行出租收益，比較擅長長期投資收益。3、企業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展及擴張階段。4、有較多土地儲備，可持續(xù)性發(fā)展。項目地塊被龍興南路分割成兩塊，不利形成規(guī)模，地塊周邊整體規(guī)劃較差1#較小，不利于住宅的布置2#沿深汕公路有近250米，不利于噪音的規(guī)避緊

5、靠深汕公路，噪音干擾非常大深汕公路一路之隔，商業(yè)氛圍差距巨大舊城改造，2#地塊需要拆遷，1、2#在開發(fā)時間的協(xié)調(diào)上有一定困難舊改的成本相對較高機遇O(Opportunity)威脅T(Threaten)高新技術(shù)、家具和自行車基地、沃爾瑪物流的入駐帶來的機遇外環(huán)高快路即將開工，地鐵3號線可能延長帶來新的機會地產(chǎn)市場供應(yīng)的緊缺第二個舊城改造項目，借鑒成功經(jīng)驗，規(guī)避市場風(fēng)險項目所在片區(qū)未來規(guī)劃為住宅區(qū)，商業(yè)發(fā)展有較大的空間整體區(qū)域市場不成熟，處于起步階段整體區(qū)域檔次形象較差，沒有形成市場關(guān)注龍崗、惠陽等周邊區(qū)域競爭激烈，尤其是龍崗，分流部分高端客戶關(guān)于工程的思索我們的工程終究面臨怎樣的市場環(huán)境？未來的

6、市場開展趨勢如何？我們的工程所擁有得中心資源是什么？我們應(yīng)該采用什么樣的開發(fā)戰(zhàn)略來博得市場？我們的客戶在哪里，他們需求怎樣的產(chǎn)品？未來工程價錢可以是多少？ 如何結(jié)合開發(fā)戰(zhàn)略，合理利用地塊資源，做到價值最大化利用？由于區(qū)域市場開展的極度不成熟，常規(guī)的房地產(chǎn)區(qū)域性研討可行嗎？ 僅僅經(jīng)過對本地調(diào)查就足夠了嗎？我們在思索?？纯词袌?0分鐘生活圈，將我們的思想觸角向周圍延伸龍崗中心城房地產(chǎn)概略目前是深圳房地產(chǎn)最為熱點的區(qū)域之一。各大品牌開發(fā)商云集招商、天健等。目前銷售價錢在60007000之間。建筑多為小高層和高層，戶型以大面積的3房和4房為主。90%以上的本地客戶，輻射周邊區(qū)域橫崗、東莞、坪山、坑梓，

7、同時吸引了關(guān)內(nèi)投資客戶的關(guān)注。片區(qū)氣氛日益成熟，交通便利，片區(qū)籠統(tǒng)高檔。高起點規(guī)劃，片區(qū)未來開展?jié)摿甏??；蓐柗康禺a(chǎn)概略在沉寂了10年之后，隨著南海殼牌工程的開工和大亞灣開發(fā)區(qū)的建立，再次成為人們的關(guān)注焦點。間隔龍崗中心城15公里，2005年成交均價到達2500元/，具有一定的價錢優(yōu)勢。但同時也具有10000元/平米的產(chǎn)品，區(qū)域可塑空間較大。建筑以小高層為主，并有別墅高檔產(chǎn)品的出現(xiàn)棕櫚島。在惠州的房地產(chǎn)大開發(fā)的背景下，房地產(chǎn)開展逐漸遭到市場的關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)63家，目前啟動的工程近20個，擁有大量的土地貯藏。以本地客戶為主，有輻射周邊區(qū)域的趨勢。目前的客戶有部分是龍崗、淡水、坪山、坑梓、東

8、莞、關(guān)內(nèi)以及香港客戶。特別遭到深圳客戶的關(guān)注。各大知名品牌開發(fā)商對該區(qū)域高度關(guān)注，結(jié)合深圳各大媒體對其宣傳，極大的提升了該地域的知名度。坪山房地產(chǎn)概略長期以工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)開展，房地產(chǎn)起步較晚，開展速度較快。產(chǎn)品開展多樣化，有商業(yè)也有住宅。目前銷售價錢曾經(jīng)攀升至4000元左右。主要為本地客戶，有輻射周邊區(qū)域的趨勢。目前的客戶有部分是龍崗、淡水、坪山、坑梓等。從規(guī)劃的角度看，坪山深圳是7大住宅配套區(qū)之一，片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)前景較好；，全市重點配套建立后海、橫崗、龍崗、坪山、新安、光明、龍華七大居住區(qū)。坪地房地產(chǎn)概略以工業(yè)為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)開展，房地產(chǎn)起步較晚。西湖苑是坪地開發(fā)的第一個商品房工程，目前銷售到

9、3期。目前小高層銷售價錢為4200元左右。別墅7800元。主要為本地客戶，有輻射周邊區(qū)域的趨勢。目前的客戶有部分是龍崗、淡水、坪山等。遭到關(guān)內(nèi)投資客戶的關(guān)注。從開展前景來看，深圳特區(qū)外8大組團分區(qū)規(guī)劃草案公布后，坪地正式被納入到龍崗中心組團中去，作為東部開展州綜合效力中心的一部分 。重點開展商業(yè)效力業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等，就房地產(chǎn)遠景來看，受害于相對成熟的龍崗老鎮(zhèn)及龍崗中心城的帶動 ?？予鞣康禺a(chǎn)開展概略交通位置上處于龍崗中心城、坪山、惠陽之間，4者之間的通達性非常好。長期以來以工業(yè)為主的開展方式，19年來房地產(chǎn)的開展為零。直到2006年1月，坑梓的第一個房地產(chǎn)舊改工程金田風(fēng)華苑才正式推出目前銷

10、售商業(yè)部分，銷售情況比較理想.住宅和公寓還沒有推出。目前客戶根本為坑梓本地客戶，近7成以上為自用，近3成為投資。房地產(chǎn)尚未構(gòu)成規(guī)模，開發(fā)處于空白，目前不被外界市場所關(guān)注綜合城市規(guī)劃開展前景、房價、開展速度、市場關(guān)注度、購買客戶群體、開展空間 片區(qū)房價 市場關(guān)注度 城市規(guī)劃開展前景、 開展速度、可開展空間低高低高龍崗中心城惠陽、惠州坑梓房地產(chǎn)市場重點坪地坪山坑梓房地產(chǎn)未來開展前景坑梓用地規(guī)劃20052020 2005年10月，深圳規(guī)劃部門結(jié)合東部工業(yè)組團分區(qū)規(guī)劃，對坑梓進展了重新的整體規(guī)劃?？梢钥吹剑@次規(guī)劃將居住、商業(yè)、工業(yè)區(qū)域作了較好的有機結(jié)合。使得居住生活，商業(yè)區(qū)域與工業(yè)區(qū)域根本分開，較大

11、的改善了居住環(huán)境，提升了片區(qū)的籠統(tǒng)和檔次。以深汕路為界，分為南北2個片區(qū)。 2#地塊1#地塊深汕高速深汕公路龍興路工業(yè)/農(nóng)民房的舊城拆遷改造開展前景坑梓街道3年來引進外資企業(yè)158家，實踐利用外資達20多億港元，投資過億元的工程就有8個 。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加快提升步伐。用地23萬平方米、投資額8000萬美圓的瑩展電子科技工業(yè)園，首期工程開發(fā)10萬平方米即將開工投產(chǎn)，將成為大型IT產(chǎn)業(yè)消費基地；租廠1.5萬平方米、投資2000萬美圓的西鐵城科潤液晶電子制品廠，用地3.7萬平方米、投資1500萬美圓的韓國世模鐵鋼等相繼建成投產(chǎn)，使坑梓的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)迅速擴張，如虎添翼。優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“強勢集聚。占地56萬

12、平方米、方案總投資1.8億美圓的震雄工業(yè)園，又投資2.5億港元擴建二期工程，為建成全球最大的注塑機消費基地奠定了根底；首期工程占地70萬平方米、總投資40億元的深圳家具產(chǎn)業(yè)集聚基地曾經(jīng)進入前期開發(fā)階段，未來2至3年內(nèi)將建成國內(nèi)領(lǐng)先、國際一流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)；占地50萬平方米、總投資33億元的深圳自行車產(chǎn)業(yè)集聚基地也選址落戶坑梓街道，將建成全球最大的自行車產(chǎn)業(yè)基地。 開展前景震雄工業(yè)園，占地56萬天時達產(chǎn)業(yè)園，3園合一家具及自行車產(chǎn)業(yè)基地，占地130萬沃爾瑪物流配送中心工程；投資10億元間隔本工程58分鐘車程開展前景寶安龍崗20052020組團功能規(guī)劃組團范圍總面積2020人口控制2020建設(shè)用地功能

13、定位龍崗區(qū)布吉平湖橫崗163.9298萬83.32物流基地龍城龍崗坪地185.5274萬82.42東部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心 坪山坑梓167250萬68.32先進制造業(yè)基地葵涌大鵬南澳289225萬40.92區(qū)域性濱海旅游度假和自然生態(tài)保護區(qū) 寶安區(qū)沙井松崗福永北156.5276萬91.42先進制造業(yè)基地公明光明石巖221.2275萬87.42高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和生態(tài)旅游基地 新安西鄉(xiāng)福永南162.12100萬84.62西部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心，物流基地 龍華觀瀾扳雪崗20.35299萬199.42市中心區(qū)的配套綜合服務(wù)區(qū) 寶安中心組團（福永南部、西鄉(xiāng)、新安）、西部工業(yè)組團（沙井、松崗、福永北部）

14、、西部高新組團（公明、光明、石巖）、中部服務(wù)組團（龍華、觀瀾、坂雪崗）、中部物流組團（平湖、布吉、橫崗）、龍崗中心組團（龍城、龍崗、坪地）、東部工業(yè)組團（坪山、坑梓）和東部生態(tài)組團（葵涌、大鵬、南澳） 開展前景總投資75億元的外環(huán)高快路，全長85.3公，設(shè)計速度100公里小時，估計06年底開工，09年底通車。地鐵三號線有望延伸，經(jīng)過坑梓，直通惠州。目前在軌道建立上曾經(jīng)預(yù)留了與惠州城際鐵路接駁的條件?！褒埗€和“復(fù)合通道2、“復(fù)合通道4的建立，標志著坑梓交通情況得到改善?！澳掀嚎焖俾贰M坪公路改擴建、沙灣銜接大工業(yè)區(qū)寶荷路段的沙荷路、正在施工中的深惠路、沿海高速公路等對坑梓房地產(chǎn)市場的影響來得最

15、為直接。復(fù)合通道關(guān)系圖開展前景 可以預(yù)見，隨著政府規(guī)劃的落實，大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)陸續(xù)的建成投產(chǎn)，交通的改善，勢必帶來強大的經(jīng)濟拉動力，也為坑梓未來房地產(chǎn)開展帶來強大的經(jīng)濟支撐力，同時帶來其他區(qū)域的置業(yè)者和投資者，在未來的35年內(nèi)進入穩(wěn)步開展的階段。工程開發(fā)戰(zhàn)略以本地客戶資源為主體，發(fā)掘引導(dǎo)潛在客戶。以大量住宅作為短期資金的回收點。以商業(yè)作為開發(fā)商的未來長期收益以及增值點。細化目的客戶群體，對1#和2#地分別定位規(guī)劃，到達市場細分。搶占坑梓市場空白點，盡早啟開工程，占領(lǐng)市場先機。在市場競爭戰(zhàn)略上，可采用“市場跟隨者的方式，對產(chǎn)品進展全新打造。工程開發(fā)戰(zhàn)略尋覓我們的客戶我們的客戶總?cè)丝?5萬人，其中本地

16、戶籍人口1.2萬本地居民原居民、私營業(yè)主、公務(wù)員企業(yè)員工私營業(yè)主坑梓主要人口構(gòu)成本地居民戶籍人數(shù)約在1.2萬左右，戶數(shù)近3000戶。目前大多數(shù)住自建房，普通是樓下出租，樓上本人用。普通一家人住在一同。主要收入為物業(yè)租金+ 分紅，一部分人本人做生意。2005年人均可支配收入到達27072元。有較好的資金實力。有部分人會購買龍崗中心城的高檔物業(yè)，但是數(shù)量較少。比較習(xí)慣于本區(qū)域的生活環(huán)境，有一定的本地情節(jié)。主力客戶私營業(yè)主目前坑梓各類法人企業(yè)近300多家。各類私營運營個體戶超越4000家。消費力比較強。有才干購買龍崗一些高檔樓盤。我司代理的龍城國際、東方御花園、羅馬公元，均有坑梓客戶購買，大多數(shù)為私

17、營業(yè)主。由于積存豐厚，對生活等各方面的要求開場有較高的要求。主力客戶公務(wù)員在本地有較高的社會位置，有著深沉的社會根底。收入來源比較多樣化，有一定的資金實力。有改善居住環(huán)境的需求，曾經(jīng)有少量人購買龍崗中心城的高檔物業(yè)。數(shù)量不詳，但估計保守數(shù)量在400人以上。工商+ 行政+稅務(wù)+公安+政法+工業(yè)區(qū)管理處+6個村委等主力客戶企業(yè)員工管理/技術(shù)人員基層、中層高管/專家普通員工和工人為片區(qū)主要人員組成部分人數(shù)約在13.5萬左右；月收入在6001000元之間；該群消費者薪金待遇低，消費才干較低；行走工具主要為公交車/步行，故多在廠區(qū)周邊活動任務(wù)流動性較大為片區(qū)第二大組成人員，人數(shù)約在2800人左右1：50

18、；具有較好專業(yè)技藝或受過較高的教育程度，對生活有一定的追求，相當(dāng)一部分人與家人生活在一同；月收入在25005000元之間；多數(shù)仍以公交車為主要交通工具，少數(shù)為“有車一族；任務(wù)地點相對穩(wěn)定，部分員工流動性大。該群人員數(shù)量最少，約在1400人左右1：100；該群消費者多為知識分子，受過一定教育，對生活有 追求，月收入在800010000元以上，消費接受才干強；本人租住，或者居住在公司的管理樓；對生活環(huán)境有較高的要求?？?cè)藬?shù)在14萬左右可發(fā)掘客戶次主力客戶潛在客戶分析群體總數(shù)量預(yù)計比例購買數(shù)量需求高管/專家140010%140自用/投資中層管理28005%140自用本地居民300040%1200投資

19、/自用私營業(yè)主430050%2150自用公務(wù)員預(yù)計40050%200投資/自用備注對于高管層面，由于產(chǎn)業(yè)不同，所占比例也不同，以上只是最為保守的估計，預(yù)計實際群體數(shù)量將比該數(shù)量上升10%20% 。保守估計，目前僅坑梓本地潛在客戶群近3790批。以上估計沒有考慮未來人口的增加，以及經(jīng)濟的增長。以上數(shù)據(jù)對時間的估計是在目前房地產(chǎn)發(fā)展狀況下，未來2年內(nèi)的預(yù)估。 可以看到，僅目前的人口構(gòu)造，按照比較保守的估計，就將有近3800批地潛在客戶，其實踐數(shù)量估計將會在4000批以上。市場供需分析近4000批地較有效客戶。金田風(fēng)華苑200套公寓+ 216套住宅。近兩年龍崗中心城對坑梓客戶的少量消化。供不應(yīng)求客戶

20、需求怎樣的產(chǎn)品龍崗街道辦坪地街道辦坑梓街道辦坪山街道辦橫崗街道辦10分鐘15分鐘10分鐘15分鐘西湖苑風(fēng)華苑泰富華庭東方威尼斯金田風(fēng)華苑占地面積:33377 建筑面積:73600商業(yè)、住宅和酒店式公寓容 積 率：2.2總戶數(shù)：住宅216戶 公寓200戶金田風(fēng)華苑產(chǎn)品引見：商業(yè)2.9萬，含集中商業(yè)和100間街鋪39201公寓2.0萬，1棟12層和19層組合而成。主要戶型面 積在50左右，共200套。住宅2.3萬，1棟11層和1棟15層； 兩房7584，三房110130， 四房140，復(fù)式250394；金田風(fēng)華苑住宅戶型配比項目兩房（）三房（）四房（）復(fù)式（）總計面積區(qū)間75-84110-1301

21、40250-394套數(shù)9650673216套數(shù)比例4523311100金田風(fēng)華苑工程分析：地理位置非常好，處于坑梓商住中心。住宅戶型方正適用，但大戶型客廳、臥室開間較小，不夠溫馨。06年1月11日推出1、 3、4的72間商鋪， 06年5月推出2商鋪、均價15000元/。目前僅剩余15間，銷售率達90，銷售理想。住宅、公寓06年11月推出。其價錢將參照坪山、坪地工程。住宅尚未 銷售。住宅部分客戶積累登記中。金田風(fēng)華苑置業(yè)用途客戶來源大工業(yè)區(qū)工程地理位置：大工業(yè)區(qū)燕子嶺金牛路與荔 景路交叉口 物業(yè)類別：公寓、專家公寓、 酒店式公 寓、商業(yè)街 小高層戶型產(chǎn)品：專家公寓702房 24/45/60公寓銷

22、售價錢：專家公寓4500豪裝全家私電 酒店公寓3800元/ 客戶：80%以上的投資客戶，來自深 圳、龍崗、坪山、坪地等。部分 工業(yè)區(qū)內(nèi)的高管購買自用。銷售：05年6月第一批72套專家公寓， 4個月銷售終了。05年12月推出 460套公寓，目前銷售80%。開發(fā)背景：大園區(qū)的高速開展沃爾瑪、日立、賽格三星 工業(yè)區(qū)外資、高薪企業(yè)高管有改善生活環(huán)境的需求西湖苑1期：別墅2期：中小戶型1房：4050 2房：7080 3房：90100銷售價錢：內(nèi)部價錢2200元/ ，對外價錢：2600元/ ，帶裝修3期：3棟小高層11層、別墅銷售價錢：第一批3600元/ 第二批4200元/ 第三批44004500元/ 1

23、棟102套去年曾經(jīng)銷售終了，2、3棟于2005年12月開場銷售，目前還有2個單元未推出，估計6月推出。購買客戶本地人占到50%，私營業(yè)主及企業(yè)人員占到40%，投資客占到10%。坪地第一個住宅工程，檔次較高戶型面積套數(shù)比例3房110、1143631%4房1265444%5房1351915%復(fù)式170510%東方威尼斯花園坪山首個住宅小區(qū)，400套單位，規(guī)模中等。整體規(guī)劃為多層和小高層6、12。整體園林以威尼斯水景為主題，檔次較高。銷售價錢為28003000元/。購買客戶主要為本地人客家人較多，其次為私營業(yè)主和企業(yè)高管。還有部分坑梓、淡水等客戶。戶型面積套數(shù)比例2房80838021%小3房8130

24、8%3房96、108、110、11422056%4房1201254010%復(fù)式187、210205%泰富華庭坪山中心位置，211套單位，規(guī)模較小。整體規(guī)劃為小高層10、11。整體園林以中心水景為主題。銷售價錢為33003500元/。購買客戶主要為私營業(yè)主和企業(yè)高管，其次為本地人。另外還有部分坑梓、惠州等客戶。戶型面積套數(shù)比例2房897536%3房11010751%4房125135251.5%復(fù)式16040.5%區(qū)域項目戶型面積比例規(guī)劃層數(shù)坪山東方威尼斯2房808321%6層、12層小3房81 8%3房96114 56%4房120125 10%泰富華庭2房89 36%11層、12層3房110 5

25、1%4房125135 1。5%坪地西湖苑3期3房110114 31%10層4房126 44%5房13515%坑梓金田風(fēng)華苑（未銷售）2房758445%11層、15層、19層3房11013023%4房14031%龍城東方御花園2房845%11層、18層3房11878%4房13518%羅馬公元3房13870%全部18層4房17530%龍城國際3房13550%全部18層4房14216035%5房19015%市場產(chǎn)品分析經(jīng)過對周邊市場的調(diào)查，我們可以看到，幾個市場根本呈現(xiàn)區(qū)域市場特征，即以滿足本地/區(qū)域為主，但在產(chǎn)品方面那么有一定差別性。2房：844房：160 龍崗中心城坪地、坪山 、坑梓3房：118

26、4房：120140 3房：961302房：8083等量 級差15級差510市場空白市場空白低高低高東方御花園、羅馬公元、龍城國際風(fēng)華苑泰富華庭東方威尼斯檔次區(qū)域成熟度西湖苑主力市場研判城市規(guī)劃、人口構(gòu)造、未來經(jīng)濟開展等要素戶型定位戰(zhàn)略方向解釋目的條件1條件2條件3結(jié)果及注意事項1）主流市場尋找市場中主力需求、消化最快的戶型。走量市場變化不大競爭不太激烈一般大盤必須面向主流市場或微調(diào)市場規(guī)劃、位置等有競爭力直面競爭，靠產(chǎn)品實力說話走勢平穩(wěn)戶型本身不易發(fā)力2）主流市場微調(diào)略走大或略走小5-10個平方。走量，并一定程度回避競爭適應(yīng)市場趨勢變?。好嫦蚋鼜V的客戶群，降總價變大：抓住相對高端的客戶，提升單

27、價市場在變化競爭較激烈潛在消費者支持3）補缺市場抓與目前客戶群體或購房目的完全不同需求。抓機會，回避競爭快速回籠資金可能實現(xiàn)高價小量市場市場缺乏一類產(chǎn)品能夠發(fā)現(xiàn)新的客戶群；目前沒有此類供給的原因不是需求不足，這種方向本地有足夠的客戶群很快消化定價標準不清晰后期市場迅速跟風(fēng)4）組合方案分區(qū)，每區(qū)由完全不的市場需求方案組合組合以達到不同時期的不同目的必須有主次必須考慮多樣性給售增加的難度穩(wěn)健開展，分散風(fēng)險，采用組合戰(zhàn)略1#地塊定位總占地面積9718.3，可建筑用地面積6000退紅線有較大的商業(yè)廣場，戶型面積比例客戶群體/用途1房4235%企業(yè)中層、高層管理人員，迫切改善現(xiàn)有居住環(huán)境，作為過渡性居住

28、。企業(yè)購買、商務(wù)用途。本地投資客戶，用來出租以后轉(zhuǎn)賣。周邊區(qū)域投資客戶（坪山、龍崗、深圳）2房6050%企業(yè)中層、高層管理人員，私營業(yè)主，階段性居住，企業(yè)購買、商務(wù)用途。投資，用來出租以后轉(zhuǎn)賣。小3房8015%私營業(yè)主經(jīng)濟能力一般的中高層管理人員，與家人同住，蘇耀改善生活環(huán)境。精品住宅公寓2#地塊定位總占地面積21957.9 ，可建筑用地18500。戶型面積比例客戶群體2房705%企業(yè)中高層管理人員，長期在坑梓工作，需要居住方便舒適，不愿意居住公司房和農(nóng)民房，私營業(yè)主，用改善居住條件，或者商務(wù)用途。長期居住或作為階段性過渡、兼顧投資性質(zhì)。8015%3房10515%高層管理人員，長期在坑梓工作，

29、改善生活環(huán)境經(jīng)濟能力較低，不想租房，改善現(xiàn)有居住條件的私營業(yè)主。11520%經(jīng)濟能力一般的私營業(yè)主、原居民、公務(wù)員。13020%經(jīng)濟能力較好的私營業(yè)主、公務(wù)員、原居民。4房14015%經(jīng)濟能力較強的私營業(yè)主、公務(wù)員、原居民。提升居住檔次，彰顯身份。有較高的本地情結(jié)。16010%復(fù)式180本地情結(jié)高檔居家大社區(qū)產(chǎn)品多樣化，滿足不同層面需求住宅價錢預(yù)測 從以上數(shù)據(jù)可以看出，坪山房地產(chǎn)雖然起步較晚，但是開展速度較快，銷售價錢從2003年到2005年分別增長了11%，25%。住宅價錢預(yù)測目前坑梓只需風(fēng)華苑進展房地產(chǎn)開發(fā)銷售，據(jù)了解將會參照坪山/坪地的價錢，假設(shè)按照該工程在10月銷售，棲湖苑均價：360

30、0( 開盤4100目前坑梓房地產(chǎn)整體環(huán)境與開展前景與坪山比有一定的差距，所以估計到風(fēng)華苑10月銷售時，價錢會比坪地價錢略低一些，到達37003900左右。思索到本工程是舊改工程，開發(fā)周期會較長，假設(shè)按照2007年時間銷售，思索深圳房地產(chǎn)市場開展到2007年，會趨向平穩(wěn)開展1012%的增長幅度，再結(jié)合工程實踐的開發(fā)條件，估計2007年本工程住宅價錢為41004300元/平米商業(yè)定位坑梓商業(yè)概略展豐萬佳風(fēng)華苑商業(yè)街大新百貨泰和超市福萬佳購物廣場宏富百貨人民路商業(yè)街坑梓商業(yè)概略位置名稱經(jīng)營面積業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營狀況龍興南路福萬佳購物廣場2800 百貨1精品、煙酒、首飾低檔，人流一般，有購物車2超市+日

31、用百貨3品牌服裝、游戲 、卡拉OK泰和超市800超市2樓：超市+日用百貨很低檔，人流較少，有購物車人民路大新百貨8000百貨1手機、服裝中檔、人流較多，有購物車2超市(生鮮類）3家電數(shù)碼、日用百貨4品牌服裝、皮具宏富百貨4500百貨1超市（生鮮類）、手機低檔、人流一般，有購物車2百貨、服裝、電器展豐萬家購物廣場3000(不包括1樓）超市1菜市場（2500 )很低檔、人流一般，有購物車，周邊是大賣場，晚上是夜市2超市、化妝品、首飾3家電（500 ）風(fēng)華苑商業(yè)街29000 超市+百貨+專業(yè)市場1商鋪：自行經(jīng)營中檔、規(guī)模較大，招商進行中2、3、4集中商業(yè)：超市、百貨、中西餐、電腦城坑梓商業(yè)概略居民消

32、費習(xí)慣普通用品中檔用品高檔用品普通餐飲中高檔餐飲娛樂消費本地居民 本地龍崗、深圳、其他本地龍崗惠州、淡水、其他高層管理本地龍崗、深圳、其他本地龍崗、其他惠州、 淡水、其他中層人員本地本地、龍崗本地本地本地普通員工本地本地本地 經(jīng)過調(diào)研看到，由于本地的人口構(gòu)造，以及商業(yè)的開展整體情況及周邊區(qū)域開展的不平衡性，目前坑梓居民的消費也呈現(xiàn)不平衡性。目前整體商業(yè)分布以深汕公路為界，分為南北兩大區(qū)域。坑梓傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域集中在南區(qū)域，北區(qū)那么主要是工業(yè)廠區(qū)和農(nóng)民房居住區(qū)。長期以來政府沒有對商業(yè)進展一致規(guī)劃，屬于自然構(gòu)成。商業(yè)區(qū)域分布比較集中，主要集中在人民西路和龍興南路。商業(yè)業(yè)態(tài)90%以上都為超市，百貨較少

33、，沒有專業(yè)市場。商業(yè)普遍檔次不高，超市消費多以廉價生活日用品，以及食品類為主。消費群體多為周邊工業(yè)區(qū)員工，消費才干不強。沒有高檔消費場所，目前比較高檔的只需名典咖啡，除了潤祥酒店外，沒有高檔消費場所和高檔酒樓。不斷沒有商業(yè)銷售，直到2006年1月金田風(fēng)華苑商業(yè)的銷售。坑梓商業(yè)概略小結(jié)坑梓缺乏中高檔消費和綜合性商業(yè)坑梓用地規(guī)劃20052020北生活區(qū)南生活區(qū)深汕高速深汕公路商業(yè)定位定位思索方向長久思索，結(jié)合坑梓及工程所在區(qū)域開展。思索工程開發(fā)時間要素。思索結(jié)合坑梓本地商業(yè)情況，尋覓空白點。集購物、休閑、飲食、文娛為一體的中高檔商業(yè)綜合體坑梓北區(qū)商業(yè)中心商業(yè)定位初步樓層業(yè)態(tài)面積經(jīng)營方式備注1樓精品、服裝、電子餐飲6700直接銷售內(nèi)鋪+ 街鋪高檔西餐廳300招租，帶租約銷售2樓超市7000整體招租前期開發(fā)商收取租金，等待經(jīng)營狀況好后可再考慮銷售3樓家電/日用百貨4500 整體招租高檔酒樓1500 整體招租/自營娛樂1000 整體招租備注1#商業(yè)整體指標為21000平米，層數(shù)在3層左右。由管理公司進行整體統(tǒng)一招商，控制業(yè)態(tài)。商業(yè)價錢預(yù)測商業(yè)的地域性非常明顯，只可以從本地的商業(yè)進展參考商業(yè)價錢預(yù)測從商業(yè)租金區(qū)域級差分布可以看到，以人民北路大新百貨一帶為中心，租金級差呈現(xiàn)較大差別。深汕公路以北商業(yè)氣氛非常淡。級差2030元/303050 90