p_新都市主義_營銷推廣策略課件

1、 常州金凱悅項目 對于大型城市綜合體的可行性思考Conception Orientation Report大型城市綜合體對于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一個處于常州市的大型城市綜合體，在一個日益崛起的長三角二線城市，猶如突如其來一個龐然大物。對于這樣一個注定要挑戰(zhàn)人們生活習(xí)慣的綜合體，是項目在戰(zhàn)略營銷層面面臨的重要思考。我們在對綜合體作整體思考的同時，作為難點和重點的商業(yè)，我們將著重進行闡述。作為一個大型城市綜合體，不能孤立的單純從項目所處的區(qū)域來考慮，必須基于市場，跳出市場，站在都市體量商業(yè)發(fā)展的角度，從更廣的視野來分析，借鑒國際國內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗，以期對項目的發(fā)展起到重要

2、的指導(dǎo)與借鑒意義。序序這是一塊充滿活力的土地這里將是常州人氣最旺的核心城市區(qū)域在常州迅速發(fā)展的時代，充滿了機遇、挑戰(zhàn)我們的項目就立足于這里 在市場的角逐者中我們的第一感覺是欣喜，我們的第二感覺是謹慎面對這塊稀有寶地，我們應(yīng)該有一個怎樣的思考呢？我們的思維經(jīng)歷了四個階段。序First- 綜合戰(zhàn)略篇second-商業(yè)篇Third-住宅篇Fourth-營銷篇First綜合戰(zhàn)略篇對于一個城市大型綜合體的戰(zhàn)略考量First綜合戰(zhàn)略篇對于一個城市大型綜合體的戰(zhàn)略考量項目屬性界定：城市中心黃金邊緣城西副中心鉆石中央11.8萬平方米土地47萬平方米建筑高尚酒店、辦公、住宅、集群商業(yè)這預(yù)示著：470000方大型

3、城市綜合體即將橫空出世， 國際巨擘、露顯新都市風(fēng)范！ 從此，一個都市新中心即將崛起，人們的生活及消費習(xí)慣將被改變是需求，還是趨勢？我們聯(lián)想到了美國 紐約的洛克菲勒中心日本 東京的陽光城60新加坡 佳麗比灣怡豐城中國 北京國貿(mào)中心這正是我們所需要的本項目北展南拓拓展南北、提升中心（1主+2副+7主+7片）城市發(fā)展，一般為向心增長和離心增長，常州在離心增長（南拓北展北）的同時，政府也在加強向心增長（提升中心）的模式，這種增長模式將進一步強化常州CBD核心地位，改變?nèi)藗兊纳罘绞?，提升了稀有地塊價值，本項目承擔(dān)政府中心膨脹策略的排頭兵。南拓北展獲得了政府城市擴張的大力支持。那么，在市中心的膨脹中，項

4、目價值發(fā)揮的支點在哪里？規(guī)劃，意味著空白機遇，項目的機遇在于利用城市中心都市圈的區(qū)位優(yōu)勢，融入CBD生活圈，成為主流生活圈擴容的差異化有機補充，迫使CBD整合重組，進而升級并運營城市中心之未來。 目標(biāo)，立足常州，運營城市，輻射長三角乃至周邊區(qū)域，跳出常州，使本項目區(qū)域化、比肩國際！ 對內(nèi)互補、對外輻射，一個新中心、城中城。空白，CBD整合重組、運營城市未來機遇，站在城市運營的高度，去詮釋以新都市主義， 打造常州的洛克菲勒城市生活中心都市高檔居住區(qū)；都市工作生活區(qū)；都市餐飲聚集區(qū)；都市休閑娛樂區(qū)；都市時尚購物區(qū)；城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢，建筑物的功能開始整合

5、，人們開始講究城市空間與效率的利用。標(biāo)志新都市主義標(biāo)志新都市主義解析，新都市主義都市中心、一站式的便利和滿足“新都市主義”強調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進行有效的合理的填補性開發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使“居住、工作、購物、休閑”等鏈接起來，構(gòu)成一個十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日?！肮ぷ鳌⑸?、商務(wù)、飲食、休閑、娛樂”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足。最具“個性、時代、效率”的新都市主義生活主張“新都市主義”生活模式占據(jù)城市資源交匯的中心地帶，縮短現(xiàn)代人的時間、交通成本，提升“機遇、情感”等概率。高標(biāo)準(zhǔn)生活，崇尚自然與城市的

6、迅速融合“新都市主義”對自然的重視，對各個生活層面的高標(biāo)準(zhǔn)追求，使得生活具備了自然與城市共同融合的特征，使人們可能同時實現(xiàn)社會和自然的回歸。追求成就感、時代進步毗鄰都市而居，把握社會進步節(jié)奏，進而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當(dāng)代人的主要精神和目標(biāo)所在。定位，出發(fā)前，我們對常州做了思考，對項目做了初步設(shè)想新都市主義， CBD主流建筑將是集“居住、辦公、餐飲、休閑、娛樂”于一體的綜合性建筑： 自由、和諧、共享自由，我們這樣想象 建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計；沒有拘束和壓抑的感覺；消費是自由的，飲食、休閑、娛樂、購物、辦公、居住，多種自由任你選擇；服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，切合不同人士；

7、心情是自由的，所有的一切讓您感到輕松、愉悅。自由，我們這樣想象 建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計；沒有拘束和壓抑的感覺；消費是自由的，飲食、休閑、娛樂、購物、辦公、居住，多種自由任你選擇；服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，切合不同人士；心情是自由的，所有的一切讓您感到輕松、愉悅。，甚至，我們還想象了環(huán)境是和諧的，建筑與空間，人與設(shè)施形成了一個和諧的生態(tài)環(huán)境；功能是和諧的，豐富購物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴，和諧并存；文化是和諧的，東方與西方，國內(nèi)與國外，經(jīng)典與時尚，共創(chuàng)一個和諧的社區(qū)文化；群體是和諧的，不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。和諧，甚至，我們還想象了環(huán)境是和

8、諧的，建筑與空間，人與設(shè)施形成了一個和諧的生態(tài)環(huán)境；功能是和諧的，豐富購物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴，和諧并存；文化是和諧的，東方與西方，國內(nèi)與國外，經(jīng)典與時尚，共創(chuàng)一個和諧的社區(qū)文化；群體是和諧的，不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。和諧共享，我們想象的還更多共同理想，在這個社區(qū)中，人們共享歡樂、喜悅、光榮和驕傲，人們手牽手，為了共同的理想而努力；共同擁有，我們的社區(qū)不只是常州本地人的，而是整個長三角，甚至整個中國和國際；它不是屬于哪一個人，而是屬于來自于這個社區(qū)的每一個人；設(shè)施共享，一切設(shè)施和服務(wù)都由這里的人們所擁有，人們享受著它們，有建設(shè)者他們。共享，我們想象

9、的還更多共同理想，在這個社區(qū)中，人們共享歡樂、喜悅、光榮和驕傲，人們手牽手，為了共同的理想而努力；共同擁有，我們的社區(qū)不只是常州本地人的，而是整個長三角，甚至整個中國和國際；它不是屬于哪一個人，而是屬于來自于這個社區(qū)的每一個人；設(shè)施共享，一切設(shè)施和服務(wù)都由這里的人們所擁有，人們享受著它們，有建設(shè)者他們。構(gòu)建宏筑，我們羅列跳躍的思續(xù)我們做的不是一個產(chǎn)品，而是一個作品這個作品是滿足不同功能和群體需求的，而且是站在城市運營的高度，為城市CBD進行升級塑造，引導(dǎo)消費革命，在城市的發(fā)展中經(jīng)得住考驗的.是在形式上、規(guī)模上、在空間上、概念上、規(guī)劃上、未來發(fā)展上，都要呈現(xiàn)良性互動關(guān)系。 這正是我們要努力的方向

10、是標(biāo)新，但怎樣立異？作品，秉承“新都市主義”的設(shè)計理念空間、時間的高效合理利用；專門主題、鮮明的時代個性；高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手 法；與時俱進，展現(xiàn)成就的都市身份色彩；1空間、時間的高效合理利用城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。新都市主義倡導(dǎo)：地塊合理劃分，精準(zhǔn)規(guī)劃；容積率有效利用；重視“人流動線”恰當(dāng)設(shè)計，達到有限范圍內(nèi)時間與空間的高效利用。地塊規(guī)劃1：3黃金比例住宅商辦合理區(qū)分、相對獨立/沿懷德路、勞動路、會館浜路為商業(yè)充分利用。占地建筑面積容積率商業(yè)4萬165.25技術(shù)指標(biāo)辦公、酒店5萬住宅7.88萬26 3.30總體動線商業(yè)1個主入口、3個

11、次入口內(nèi)連廊循環(huán)動線動線支網(wǎng)：電梯、連梯、廊橋循環(huán)式圍合廣場住宅兩個入口，1主1次社區(qū)內(nèi)兩條主干道，支路呈魚骨分布至宅前空間指標(biāo)分配專門主題、鮮明的時代個性新都市主義提倡“主題和個性”，因為只有主題和個性，才能夠有活力，對業(yè)主可客戶形成引力。商業(yè)鮮明主題住宅鮮明主題在新都市主義概念規(guī)劃之下，營造都市標(biāo)志性生活個性；他就是“都市魅力、豐富多彩與舒適”2 都市魅力 豐富多彩3高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快，人們離不開都市，更向往自然，都市生態(tài)居住成為成功人士追求的方向：盡可能高的綠化率；景觀商業(yè)成為主流；消費、居住、辦公的生態(tài)化；城市自然 生活4與時俱進，展現(xiàn)成就的

12、都市身份色彩都市是稀有中心，永遠是時代、進步、身份、財富的象征，新都市主義強調(diào)都市身份、價值：高檔次完善配套；完善智能化高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理；建筑色彩、品質(zhì)與立面；以上構(gòu)成“都市豪宅”要素。經(jīng)典、高標(biāo)準(zhǔn)、詮釋高標(biāo)準(zhǔn)智能化星級物管積極穩(wěn)妥的開發(fā)方案充分考慮風(fēng)險，制定進退自如的開發(fā)方案先規(guī)劃建造住宅，同時推進商業(yè)招商，可利用住宅回籠部分資金；然后推進酒店辦公建設(shè)，樹立項目高檔標(biāo)桿地位；最后可根據(jù)招商情況，結(jié)合商業(yè)經(jīng)營，部分推出銷售，提升所保留的高價值住宅單位。住宅、酒店辦公、商業(yè)、搭配促進，實現(xiàn)整體開發(fā)價值的最大化。住宅組團商辦組團接下來， 我們的戰(zhàn)略思考應(yīng)該怎樣深化、具體的產(chǎn)品要做什么？ 探根尋源，

13、我們不妨先從市場，先從商業(yè)方面分析開來Two商業(yè)篇Question1-做什么Question2-怎么做市場-產(chǎn)品Two商業(yè)篇Question1-做什么Question2-怎么做市場-產(chǎn)品Question1： 做什么？對于一個主題性商業(yè)目的性消費的研究Question1： 做什么？對于一個主題性商業(yè)目的性消費的研究項目背景本項目規(guī)劃建筑面積47萬，其中商業(yè)為14萬（7萬 自營，7萬銷售），面對如此大體量的商業(yè)，而且又偏離傳統(tǒng)核心商業(yè)點。我 們 做 什 么 呢？ 在近市中心區(qū)域，一般人的第一直覺是: 我們做百貨！ 那么，做百貨能成功嗎？首先， 讓我們先看一個典型的案例-萊蒙都會 萊蒙都會中心商圈-

14、案例萊蒙都會：位置：延陵西路與南大街交匯處核心地段物業(yè)：總建筑面積58萬其中商業(yè)：28萬 居?。?3萬辦公酒店： 6萬 萊蒙都會局部效果圖萊蒙都會整體效果圖萊蒙都會中心商圈-案例解析：大型現(xiàn)代綜合型商業(yè)，以中心百貨為主，餐飲、休閑娛樂為輔，包含：購物、休閑、娛樂、餐飲、酒吧、康體、旅游、文化。項目確立長遠經(jīng)營，開盤30%（小鋪位）體量銷售，其余全部進行招商、租賃經(jīng)營。據(jù)了解，項目目前相當(dāng)一部分經(jīng)營商戶要求解除合同，經(jīng)分析主要要因是租金很高，并且以百貨為主，面臨市中心區(qū)域眾多百貨競爭壓力，經(jīng)營商戶預(yù)期投資收益風(fēng)險極大的原因。萊蒙都會中心商圈-案例結(jié)論 ？以百貨為主，主題不明確，其定位的綜合型商業(yè)

15、業(yè)態(tài)、特別是百貨業(yè)態(tài)在市中心競爭激烈。萊蒙都會中心商圈-案例那么， 市中心百貨競爭激烈，是不是已經(jīng)飽和了呢，百貨消費群有沒有可能到項目地塊購買百貨呢？ 需要對市中心商業(yè)圈進行一下分析!中心商圈大體量商業(yè)格局延陵西路商圈南大街商圈北大街商圈文化宮商圈城中城商業(yè)圈中心商圈-延陵西路綜合型商業(yè)設(shè)施主干道位置：橫貫常州市區(qū)東西，西起懷德路，東至文化宮廣場，全長1千米左右。業(yè)態(tài)：購物中心、商業(yè)大廈、品牌服裝、金融服務(wù)、手機通訊設(shè)施特征：是常州市最主要的一條商業(yè)和長常州人休閑購物最多的去處之一。延陵西路商圈中心商圈-南大街市心最繁華綜合型商業(yè)位置：南起廣化橋，北至延陵西路 。業(yè)態(tài)：購物中心、百貨、電器、品

16、牌服裝、特色小吃、休閑、娛樂特征：以新建成的南大街步行街為核心，聚集了國美電器、協(xié)亨手機連、泰富百貨等專業(yè)市場。南大街商圈中心商圈-文化宮市心主要綜合型商圈之一位置：南靠延陵西路，北枕文化宮，東面是和平北路 業(yè)態(tài)：電器、休閑、餐飲、購物特征：依托文化宮廣場、市區(qū)商業(yè)主要聚集區(qū)域之一。文化宮廣場商圈裝璜五金一條街位置：南大街北側(cè)路段業(yè)態(tài)：為主餐飲、兼有服裝業(yè)、通訊設(shè)備專賣店等特征：處于城南區(qū)域，是常州最著名的餐飲一條街，人氣頗旺中心商圈-城中路 北大街城中路餐飲一條街位置：南大街北側(cè)路段業(yè)態(tài)：為主餐飲、兼有服裝業(yè)、通訊設(shè)備專賣店等特征：處于城南區(qū)域，是常州最著名的餐飲一條街，人氣頗旺城中路北大街

17、Conclusion是什么？ Condition（現(xiàn)狀）地理位置：目前百貨扎堆市中心、競爭加?。粯I(yè)態(tài)定位：百貨對中心區(qū)域依賴強，且已飽和；運營風(fēng)險：大體量百貨商業(yè)風(fēng)險巨大；客戶層面：大量百貨，有限客戶；Question（問題）百貨在市中心已經(jīng)飽和結(jié)論-百貨在市中心已經(jīng)飽和中心商圈-結(jié)論把百貨的消費者從市中心拉到本項目， 他們的消費習(xí)慣允許嗎？ 百貨消費，去那里？-消費特征看數(shù)據(jù)我們于2007年8月24日星期五在常州市的主要商業(yè)區(qū)域（延陵西路、南大街、文化宮廣場、天寧寺）通過對年齡在1850歲之間的常州市民通過街頭攔截式訪問的方式，共收集了100個樣本的信息，對其逛街的主要目的地進行了研究。去市

18、中心，隨機逛百貨，觀念根深蒂固占50%以上的人逛街首選南大街，選擇到市心商圈的人占到了90%。目前，常州人市心逛街情節(jié)根深蒂固；去市中心逛街大多為沒有目的性的隨機逛街；據(jù)調(diào)查，常州人逛百貨首選市中心，“購物中心、步行街、品牌專賣”是最愛逛的地方，并已開始注重特色餐飲、休閑娛樂。在常州，哪怕在市中心，百貨業(yè)面臨白熱化的、惡性的競爭！ 那么，究竟路在那里？讓我們剖析一下這個案例，上海正大廣場案例剖析-上海正大廣場上海正大廣場上海正大廣場項目概況項目位于上海浦東新區(qū)，浦東新區(qū)定位為“商務(wù)、旅游”共計最高為10F大型綜合性商業(yè)案例剖析-上海正大廣場項目描述上海正大廣場在建成之初，定位為百貨購物，在開業(yè)

19、經(jīng)營后，來此購物者寥寥，人氣慘。后進行業(yè)態(tài)調(diào)整，改變相對單一的購物的業(yè)態(tài)，定位為“大型便民超市、特色餐飲、風(fēng)情品牌餐飲、休閑、兒童青年游玩”為主題的大型“餐飲、休閑、娛樂”場所，目前經(jīng)營人氣旺盛。門庭若市人氣鼎旺案例剖析-上海正大廣場上海正大廣場，位于上海浦東區(qū)，作為偏離市中心的大型商業(yè)項目，事實說明了做百貨沒有出路，其定位以“餐飲、休閑、娛樂”為主題的目的性消費后，經(jīng)營十分成功- 此案例與本案在區(qū)域、類別上極為相似，具有重要借鑒意義。案例剖析-正大廣場與本案上海正大廣場&本案項目解析以百貨為主，消費線過于集中，生活水平的提高促使人們的消費趨向集中化、家庭化、一站式、豐富型方向發(fā)展，除購物外，

20、家庭集約性玩樂消費日趨明顯，在稍偏市中心區(qū)域的大型商業(yè)項目： 必須有主題，才能保證成功經(jīng)營！【上海正大廣場，位于上海浦東區(qū)，作為偏離市中心的大型商業(yè)項目，事實說明了做百貨沒有出路，其定位以“餐飲、休閑、娛樂”為主題的目的性消費后，經(jīng)營十分成功】 此案例與本案在區(qū)域、類別上極為相似，具有重要借鑒意義。另外我們從城市大體量商業(yè)可行性研究角度作深入分析：對于城市大體量商業(yè)的可行性研究城市大體量商業(yè)發(fā)展研究-模式發(fā)展階段沿街商業(yè)-綜合型商業(yè)-規(guī)模形態(tài)：分散商業(yè)- 集中商業(yè)消費需求購物性物質(zhì)消費-主題性市場精神消費、服務(wù)消費對于城市大體量商業(yè)的可行性研究城市大體量商業(yè)發(fā)展研究-方向主題性市場集中性精神消

21、費、服務(wù)消費最大特點是“主題性目的性消費”。路在何方？本案找到了商業(yè)發(fā)展的方向所在： 【主題式目的性消費】 -目的性消費PK隨機性消費-目的性消費認準(zhǔn)某個具體地方，帶著一定的目的去消費，往往消費者付費比例往往接近 100%，口碑傳播效果比較好。如去“上海正大廣場”是典型的主題式目的性消費。-隨機性消費認準(zhǔn)某個區(qū)域，消費目的不明確，往往消費者付費比例不會很高，口碑傳播效果相對不是很直接。如去“常州市中心”逛街，則是隨機性消費。 主題式目的性消費-我們的選擇我們面對著神圣而珍稀的地塊，他在何方？餐飲、休閑、娛樂，還是Shoppingmall，還是藝術(shù)展覽中心，還是大型專業(yè)市場？還是。將市場信息價值

22、轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實現(xiàn)項目價值增值的有力支撐點。Question2： 怎么做？將市場信息價值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實現(xiàn)項目價值增值的有力支撐點。Question2： 怎么做？常州大體量商業(yè)的出路路在何方？-項目地塊周邊環(huán)境-主題性目的性商業(yè) 我們好像還沒發(fā)現(xiàn)什么聯(lián)系！項目周邊“特色餐飲、休閑、服飾專賣”經(jīng)營良好。常州消費支出現(xiàn)狀常州消費支出現(xiàn)狀常州消費支出現(xiàn)狀餐飲業(yè)零售額的增長率已超過整體消費增長率餐飲業(yè)費特點分析-業(yè)態(tài)特色品牌美食餐飲、中型餐飲的需求占到了60%以上。 路在燈火闌珊處- 面對百貨市中心的絕對統(tǒng)治地位，常州人逛街根深蒂固的市心情節(jié)。我們必須認真研究，立足于項目地塊經(jīng)營“餐飲、休閑、品牌專賣店”

23、的原生優(yōu)勢。 路在：“主題商業(yè)目的性消費”，即：集中性大型，以“餐飲、休閑娛樂”為鮮明主題，輔助“購物超市、品牌專賣”，形成大眾化、人性化、特色化、一體化、大而全的新型消費巨無霸。中心商圈本項目隨機性消費目的性消費差異化定位 目的性消費解析市中心區(qū)域大多為主題不鮮明的綜合型商業(yè)物業(yè)，消費者多為逛街的隨機性消費；項目通過“餐飲、休閑娛樂”的集中性主題營造，成為一個獨特的目的性消費區(qū)域；目的性消費有利于吸引大量的回頭客；目的性消費有利于迅速打開項目的市場認知；有利于作為市心業(yè)態(tài)差異化的補充，依托并迅速納入市中心范疇；城市體量商業(yè)主題商業(yè)目的性消費的戰(zhàn)略思考：項目屬性（Characteristic）

24、結(jié)論（Conclusion） NO1234主題集中性大型餐飲、休閑、娛樂大眾化、人性化、特色化、全面性新型消費中心常州首座樂5D鋒尚世界項目屬性-屬性定位推導(dǎo)屬性定位-項目屬性的思考ABCD項目屬性-屬性定位打造，常州首座5D級鋒尚樂世界 【三個基本特征：目的性、多樣性、參與性】ABCD參與基礎(chǔ)-基本規(guī)劃形式位置樓層面積業(yè)態(tài)備注集中商業(yè)A-2F-8F10萬超市賣場、休閑、娛樂、購物、部分大型餐飲為主自營為主街區(qū)式商業(yè)B3F為主局部4F2萬餐飲、品牌購物為主，休閑娛樂為輔出售為主C3F為主局部4F3萬餐飲、品牌購物為主，休閑娛樂為輔出售為主D2F5000休閑，特色餐飲為主出售為主E2F5000酒

25、吧為主出售為主ABCDE基本規(guī)劃-業(yè)態(tài)比例各業(yè)態(tài)面積比例鑒于開發(fā)商規(guī)劃7萬商業(yè)自營，7萬街區(qū)式商業(yè)用于銷售，在此基礎(chǔ)上建議各類業(yè)態(tài)面積比例：業(yè)態(tài)面積比例備注餐飲4萬28.5%主題龍頭，比例應(yīng)大，把其品牌與主題的豐富性做出來休閑2.5 萬18%充分滿足人們享受的需求娛樂3.5萬25%充分滿足人們現(xiàn)代享受的需求購物4萬（含2萬 超市）28.5%以購物超市為主，輔以“各類品牌專賣”商家推薦主題面積業(yè)態(tài)規(guī)劃商家建議餐飲4萬歐美風(fēng)情、東南業(yè)風(fēng)情、韓日風(fēng)情、重視風(fēng)情豐富餐飲；各種特色小吃；各地品牌連鎖大酒店；大食代、新元素、貓頭鷹、廣州蕉葉、星巴客、真鍋、泰泰小廚、大家樂、肯德基、麥當(dāng)勞、盤古烤肉、富君韓

26、國燒烤、味仟拉面、意式比薩、云南美食園、高麗苑、漢堡王、一茶一座、東北人家、小南國酒店、渝鄉(xiāng)人家、櫻之味、葡京茶餐廳、唐宮海鮮舫、喜多屋國際海鮮料理、健康諸、愛晚亭酒家、俏江南、云南過橋米線、金譽客家王、哈根達斯雪糕、TCBY冰淇淋、松葉家、海港城大酒樓、老紹興大酒樓、金譽客家王休閑2.5萬包括動感泳池、水力按摩池、臺灣、美國花草浴、足浴、地中海浴、健身會館、瑜伽館、壁球室、羽毛球館、斯諾克、乒乓球、咖啡吧、茶樓等哈達瑜伽、深圳戴維營健康水城、領(lǐng)先康體等娛樂3.5萬夜總會、電動電玩、歌舞城、各種清吧、酒吧、的吧、兒童游藝場湯姆雄、都市舞工廠、威爾士健身中心、金色年華、斯凱特真冰溜冰場、星梅電影

27、院、好樂迪、購物4萬以大型購物超市為主，品牌服飾專賣、禮品、個人護膚、體育用品、兒童用品、書城易初蓮花、貝納通/希思黎、一點紅、西雅人家、歐時力、法文箱子、好儷姿、LAZO/heiB/FOX/MANCY.K、屈臣氏、茂昌眼鏡、寶寶貝貝兒童攝影、合衣坊、大眾書局、斯沃琪、仟喜之星、時間廊、斯膚蘭、張霞美甲、御美會、阿迪達斯經(jīng)典、李寧、耐克、安踏基本規(guī)劃-商家推薦主題面積主力商家推薦（面積）主力商家餐飲4萬大食代、廣州蕉葉、真鍋、肯德基、麥當(dāng)勞、富君韓國燒烤、小南國酒店、唐宮海鮮舫至少8家休閑2.5萬深圳戴維營健康水城、領(lǐng)先康體、哈達瑜伽、江南良子至少4娛樂3.5萬湯姆雄、都市舞工廠、金色年華健身

28、俱樂部、斯凱特真冰溜冰場、星梅電影院、babyface、好樂迪至少7家購物4萬易初蓮花、大潤發(fā)、家樂福、眾多品牌購物連鎖店至少：1家大型購物超市、20家品牌購物店主力商家品牌推薦主力商家的作用至關(guān)重要，主要為自營7萬部分，我們的要求：必須是消費者認可、喜歡的一線品牌。基本規(guī)劃-品牌商家推薦打造，常州首座5D級鋒尚樂世界除了業(yè)態(tài)定位，還必須達到： 三個基本特征： 多樣性解析一5D= 3D(多維)+daily（天天）+delight（高興）經(jīng)濟在發(fā)展，人們的消費水平在提高。然而，吃和玩對中國人來說，其意義不只局限于“自我享受”，中國人講情份、愛面子，飯局已經(jīng)落伍，玩局方興未艾。相約朋友、商務(wù)合作伙

29、伴，他們渴求一站式的盡興消費。家庭也不例外，人們的生活節(jié)奏日趨加快，工作壓力越來越大，人們期待周末、節(jié)假日，攜同一家老小，盡情歡快的消費。解析二5D空間 繽紛多維世界5D多維空間解析多維時間早、中、晚多維空間合理的動線設(shè)計、消費可以相互穿插多維年齡老人、中年人、兒童多維風(fēng)情歐美、東南亞、中式風(fēng)情多維享受“餐飲、休閑、娛樂”為主，輔之購物、品牌專賣多樣性解析三 新六覺感受 國際級六星體驗在我們設(shè)定的鮮明的主題里，能滿足人們“視覺、視覺、味覺、嗅覺、觸覺、感覺”等諸多刺激，為人們提供澈透的感受服務(wù)。Happy eat-食樂（歐美、東南亞、中式美食體驗；特色餐飲、小吃；品牌餐飲）；Happy pla

30、y-玩樂（ KTV、真冰溜冰場、湯姆熊）Happy shopping-購樂（影視城、歌舞娛樂城、美容SPA ）Happy enjoying-享樂（影視城、歌舞娛樂城、美容SPA ）Happy business-商樂（品牌咖啡店、酒吧、品牌酒店）Happy sport-康樂（健身俱樂部、斯諾克、瑜伽）多樣性H-Eat食樂中式風(fēng)情韓式風(fēng)情特色餐飲餐飲是主題的核心，務(wù)必做出良好環(huán)境、風(fēng)情、文化、品位、品牌，方能滿足現(xiàn)代人的食樂需求，引八方來客。童趣館湯姆BearKTV兒童玩樂Play玩樂從小孩子的湯姆Bear，到成人的KTV，適應(yīng)各年齡階層，充分體現(xiàn)商業(yè)的人性化。據(jù)此可延伸至：兒童玩具、兒童書籍等E

31、njoying享樂演藝歌城桑拿足浴美容SPAShopping購樂Business商樂休閑茶吧休閑咖啡吧休閑酒吧Sport康樂健康是21世紀(jì)人們追逐的潮流，設(shè)置不同男女類別的運動健身設(shè)施，以體現(xiàn)健康之樂。僅僅是豐富、多樣， 就能夠留住顧客嗎？ 回答是：不盡然！參與性日本著名的大型綜合體“博多運河城”的設(shè)計者Jon Adams Jerde曾有這樣的感慨：我的設(shè)計是在多年以前意大利之行中找到的靈感關(guān)于社區(qū)、活力和建筑，這就如同美夢成真。在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過程是不知不覺走到較高山坡的建筑物周邊，人們通過連續(xù)的道路，步行到達山頂，沒有在傳統(tǒng)建筑中感覺樓梯之間的明顯分隔。這對于高層的商場空間垂

32、直動線處理具有較大啟發(fā)，JERDE設(shè)計的很多著名商業(yè)建筑借助了意大利山區(qū)建筑的規(guī)劃手法，對于商業(yè)建筑設(shè)計的流線處理也具有普遍的推廣意義。-讀到了什么？在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過程是不知不覺走到較高山坡的建筑物周邊，人們通過連續(xù)的道路，步行到達山頂，沒有在傳統(tǒng)建筑中感覺樓梯之間的明顯分隔。這對于高層的商場空間垂直動線處理具有較大啟發(fā)，JERDE設(shè)計的很多著名商業(yè)建筑借助了意大利山區(qū)建筑的規(guī)劃手法，對于商業(yè)建筑設(shè)計的流線處理也具有普遍的推廣意義。參與性景觀文化的體驗性動線的豐富形式公共空間引導(dǎo)性景觀文化的體驗性動線的豐富形式公共空間引導(dǎo)性讀到了- 參與性！參與性公共空間引導(dǎo)性室內(nèi)公共空間重視

33、公共空間的設(shè)計，通過公共空間將人流最大限度引導(dǎo)到商業(yè)空間，讓人們舍不得離開，實現(xiàn)商業(yè)增值。形式一：新產(chǎn)品促銷、發(fā)布會形式二：舞臺表演室內(nèi)公共空間表演舞臺是設(shè)計的關(guān)鍵和公共空間聚焦人流的焦點，人們站在長廊觀看表演，久久不遠離開，聚集了大量人氣。公共空間引導(dǎo)性室外公共空間重視公共空間的設(shè)計，通過公共空間將人流最大限度引導(dǎo)到商業(yè)空間，讓人們舍不得離開，實現(xiàn)商業(yè)增值。商業(yè)景觀廣場-是一個重要特色場所，集“活動、休憩、休閑于一身”，人們累了，可以在此駐足休息。公共空間引導(dǎo)性合理舒適便捷穿插循環(huán)動線的豐富形式扶梯觀光電梯空中連廊動線的豐富形式大型商業(yè)中的微型坡地，給人一種外界自然界中的情趣感覺，不失為一種

34、情趣動線的創(chuàng)造。為顧客創(chuàng)造獨特的體驗空間，顧客進入后停留的時間可以有效拉長；除了本地人，外來“參觀、商務(wù)、旅游、國外”人士也是項目潛在消費者，最吸引他們的是民族文化的特色運用到建筑和商業(yè)環(huán)境，形成體驗感受。景觀文化的體驗性景觀文化的體驗性商業(yè)park體驗庭院景觀風(fēng)情商業(yè)景觀文化的體驗性特色民族主題餐飲特色旅游文化藝術(shù)燈光效果體驗性燈光設(shè)計創(chuàng)造更好的夜景，白天和晚上變化較大，不斷讓客戶的好奇心保持最強。以上我們所倡導(dǎo)之“餐飲、休閑娛樂”為主，其他“品牌購物”等為輔，是主題式的目的性商業(yè)類型；而諸如南大街、文化宮等其余市中心商業(yè)則是綜合類商業(yè)，是隨機性無目的消費類商業(yè)。主題性商業(yè)、目的性消費是本案

35、商業(yè)區(qū)別于其他市心傳統(tǒng)商業(yè)圈的最顯著的特征。我們商業(yè)的核心競爭力就是：多樣性、參與性！留住顧客我們的主張Three住宅篇47萬方中的26萬方，也是一個大體量，新都市主義下城市高品質(zhì)住宅，該怎么做？Three住宅篇47萬方中的26萬方，也是一個大體量，新都市主義下城市高品質(zhì)住宅，該怎么做？（住宅）SWOT優(yōu)勢 Strength劣勢 Weak位于城市中心板塊周邊交通便利周邊配套完善辦公、酒店、商業(yè)自身天賦優(yōu)勢傳統(tǒng)的高檔居住板塊容積率高、規(guī)劃難度密度大周邊無自然景觀周邊環(huán)境噪音機會 Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢中心稀有熱點，持續(xù)需求動力07上半年市心樓價跳躍上升高品質(zhì)樓

36、盤價位持續(xù)拉升城市規(guī)劃帶來的機會走差異化路線，從市場空白點出發(fā)，打造片區(qū)引領(lǐng)性物業(yè)；著力打造小區(qū)品質(zhì)，即對外圍產(chǎn)品的營造，加強項目自身比較優(yōu)勢，突破現(xiàn)有價格體系。威脅 Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅市心邊沿活躍著眾多品質(zhì)樓盤，競爭壓力大價格提升壓力較大地價及拆遷問題，存在潛在不可測開發(fā)成本的增加差異化營銷，全面拔高形象，以運營者、領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)面向市場合理安排各種物業(yè)綜合比例，以小風(fēng)險高品質(zhì)住宅的開發(fā)，降低風(fēng)險，增加收益；提高產(chǎn)品附加值，特別是小區(qū)景觀塑造，變相降低單位成本。住宅SWOT結(jié)論住宅SWOT市場難點：市場有待完善，同級區(qū)域及周邊區(qū)域競爭激烈，市場價格的超越與突破。

37、市場機會：真正高短形象的市場定位的相對缺失，市場現(xiàn)狀產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間，三線城市迅速發(fā)展的市場給項目帶來的機會。地塊因子分析本地塊先天資源已經(jīng)具備了開發(fā)高檔精品樓盤的條件，但地價相對較高地塊優(yōu)越的區(qū)位條件，有條件打造市中心現(xiàn)有市場上的高檔精品產(chǎn)品；由優(yōu)越區(qū)位、潛在成本因素決定，本項目不適宜定位中檔及以下產(chǎn)品。困難在于較高的容積率，如何營造出品質(zhì)，并合理規(guī)避拆遷因素帶來的不可估成本； 絕對領(lǐng)導(dǎo)品牌型 高同區(qū)域300-500元/戶型創(chuàng)新型（三錯層）價格高同區(qū)域15% 概念創(chuàng)新型 高價值入市實現(xiàn)價值突破技術(shù)創(chuàng)新型高出同區(qū)域2000-3000元/價值突破模式-（案例）無錫萬科魅力之城深

38、圳麗景城無錫朗詩未來之家概念-八大革命綱領(lǐng)跨國經(jīng)理人居住標(biāo)準(zhǔn)深圳星河國際價值突破-模式對比分析價值突破確定 -戶型創(chuàng)新型+絕對領(lǐng)導(dǎo)性通過配比度分析，本項目價值突破模式適合采用戶型創(chuàng)新型模式，同時部分采用絕對領(lǐng)導(dǎo)型模式。通過差異化和創(chuàng)新產(chǎn)品競爭市場，以產(chǎn)品演繹都市生活方式，是對上述案例分析之后的啟示。以戶型創(chuàng)新為核心競爭力，以景觀、立面提升為優(yōu)勢競爭力。戶型舒適性提升客餐廳、主臥南北通透寬廳設(shè)計全明設(shè)計增值挖掘落地凸窗入戶花園雙層露臺花園挑高層高戶型功能彈性功能空間預(yù)留可變空間戶型組合戶型功能細化加強主客分區(qū)更衣室儲藏間常州戶型現(xiàn)有提升本項目如何領(lǐng)導(dǎo)與超越常州市場？ 領(lǐng)悟“都市主義”所倡導(dǎo)的：主

39、題鮮明、彰顯時代個性與自然的迅速融合 -給客戶帶來全新體驗的戶型升級版本都市空中院館解碼“空中院館”，新都市主義與生活的自然融合定義-高層住宅中內(nèi)陽臺，形成了明顯的被圍繞客廳、餐廳、 房間等其他 多個功能空間形成環(huán)繞 。很多主要的功能空間圍繞著庭院，庭院是家庭的中心 ；富裕階層的居住觀念會有一個質(zhì)的飛躍，人們的居住空間不再僅僅局限于室內(nèi)的“私密性”空間；也需要介于“室內(nèi)”與“室外”的半“私密性”空間（或流動性）空間；空中院館正好滿足了融于自然的需求；“空中院館”的出現(xiàn)是一種重要的創(chuàng)新，既符合中國人的審美文化，又是對都市化居家方式的一個新探討，真正的實現(xiàn)居家、自然、與都市繁華的親密接觸的生活方式

40、，實現(xiàn)在住宅中最大限度的人與自然的對話；“空中庭院”的設(shè)計有助于戶型的空間結(jié)構(gòu)布局，尤其對于大戶型房間走廊過長的修正，并且增加整體的通透性和采光，引導(dǎo)一種全新的都市化自然居家方式；從計算規(guī)范來講，只計算一半銷售面積，提高了戶型附加值；新的生活理念高附加值，在高層住宅中實現(xiàn)院館，這種住宅的前景非常廣闊 ?！翱罩性吼^”的演變 -書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒陽臺綠化-入戶花園入戶花園實現(xiàn)了將花園帶入住宅內(nèi)部的理想，為戶內(nèi)外提供了一個過渡性空間，也適合會客、小憩、綠化等多種功能的使用；但入戶花園的功能相對單一，與室內(nèi)其他功能關(guān)聯(lián)性不強。“空中院館”的演變 -書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒

41、入戶花園-空中庭院空中庭院將入戶花園的功能進一步延伸室內(nèi)，增加室內(nèi)景觀面積及休閑空間；但空中庭院功能相對獨立，與室內(nèi)其他功能關(guān)聯(lián)性不強。空中庭院絕佳的景觀面，餐廳三面采光“空中院館”的演變 -書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒空中庭院-空中院館空中院館將空中庭院的功能進一步放大，使之成為家庭活動、朋友聚會、休閑的中心；與室內(nèi)其他功能空間聯(lián)系緊密，其他功能區(qū)圍繞空中院館展開。“空中院館”的演變 -書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒空中院館中國院落文化的都市演繹既是很多主要的功能空間圍繞著院館，院館是家庭的中心；通過院館可以將自然引入室內(nèi)，建筑師給予業(yè)主一個強烈的引導(dǎo)的提示。在這個設(shè)計可以清楚

42、的看到客廳-書房-餐廳均通過家庭相互聯(lián)系，空間的相互滲透，形成了一個超大的空間；同時院館本身一個面又面向自然空間，因此空間被無限的放大。 “空中院館”的設(shè)計有助于戶型的空間結(jié)構(gòu)布局，尤其對于大戶型房間走廊過長的修正，并 且增加整體的通透性和采光；戶型的本質(zhì)是體現(xiàn)院落文化，院落是家庭的中心，是將各功能房間連接的紐帶；現(xiàn)代高處院館生活，既有傳統(tǒng)的情景元素，又有現(xiàn)代都市的空間元素。“空中院館”的演變 -書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒空中院館中國院落文化的都市演繹“空中院館”的演變 -書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒空中院館房地產(chǎn)市場競爭、銷售的利器戶型舒適性、附加值提高，附送面積可達101

43、5“空中院館-規(guī)劃”，體現(xiàn)了新都市主義對空間、時間的高效利用本地塊規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)理念為：新都市主義-通過規(guī)劃，讓都市生活、家、自然迅速切換、融合。規(guī)劃布局天際線自南而北，由低到高樓梯形式板點結(jié)合、充分利用空間間距合理有都景觀提高綠化、戶戶有景、景觀勻好、內(nèi)外相連朝向東南、西南“人”字形、相錯排布，有利于通風(fēng)采光樓層鑒于高的容積率要求，建議：20F-30F-45F電梯2梯4戶為主、局部1梯2戶（拔高局部品質(zhì)） “院館戶型比例建議” -依據(jù)“政策、市場、客戶消費需求”，注重合理性，適度提升性 房型面積（）比例（%）一房一廳一衛(wèi)50-80 5%二房二廳905 20%三房兩（?。?152 30%三房兩

44、（大）1282 30%四房二廳二衛(wèi)1452 10%復(fù)式（空中別墅）180以上5%常州近兩年房地產(chǎn)發(fā)展迅速，房價漲幅較快，前兩年市場上“三房、四房”為主的戶型，已轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳笆袌錾稀皟煞?、三房”為主、“一房”也占相?dāng)比例（去化速度都較快），說明戶型在瘦身。原則：依據(jù)市場、尊重消費習(xí)慣、合理瘦身、適度提升風(fēng)格建議“新都市主義”所提倡的 -注重視覺效果，經(jīng)典立面，華貴都市氣質(zhì)圖1圖2圖3圖4景觀建議“新都市主義”所提倡的 -高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合，三重景觀，都市自然家 三重園林、四度空間 營造新都市主義主題景觀體系 三重景觀： 地面景觀、屋頂景觀、室內(nèi)院館 四度空間： 公共空間、半公共空間、辦私密

45、空間-一重A：以“中央景觀”為主的開放空間開放空間：營造主景觀體系，貫穿社區(qū)始終，既是景觀，也是生活、休憩的主要場所。一重景觀 -一重B：以“建筑之間”為主的半開放空間半開放空間恰當(dāng)?shù)陌腴_放空間可以營造建筑之間的自然過渡，減小建筑之間的壓迫感一重景觀一重景觀 -一重C：以“建筑之間”為主的半私密空間半私密空間-架空層提高綠化率，開闊社區(qū)景觀視野體系，連接內(nèi)外部空間，提供一個相對私密的休憩空間-可設(shè)置會所功能。二重景觀 -低層商業(yè)屋頂，設(shè)置綠化，巧妙借景露天陽光吧低層商業(yè)屋頂，除了設(shè)置綠化，還可以用來做陽光露天吧，作為情景商業(yè)的一部分，為供前來消費的人們提供一個別致的休憩場所，以體現(xiàn)項目的特色。

46、三重景觀 -以“都市空中院館”為主的私密空間私密空間-將綠色引入戶內(nèi)通過綠化率的提高，構(gòu)建一個立體的園林體系，在都市、在家庭享受自然的品質(zhì)與感動。與商業(yè)部分互為補充，區(qū)別于商業(yè)部分，突出為住宅業(yè)主提供服務(wù)，以室外“泛會所配套”（兒童游樂、休閑休憩）為主，在布置上可結(jié)合架空層進行設(shè)置。另外，建議設(shè)置一個“室外網(wǎng)球場”，以突出項目的品質(zhì)。會所配套兒童游樂設(shè)施室外網(wǎng)球場泛會所配套實質(zhì)作為景觀半公共空間的一部分，以塑造親切宜人的庭院空間為主，注重參與、交流、健身等不同主題元素的構(gòu)建，通過泛會所的配套，有利于形成不同行的差異化組團。室外象棋室外休閑物業(yè)管理采用星級酒店式管理服務(wù)，酒店吸引外地旅游及商務(wù)人

47、士，所以酒店要單獨管理（但辦公樓、住宅可以為同一家酒店式管理服務(wù)顧問公司）。商業(yè)的經(jīng)營管理非常重要，商業(yè)部分要聘請知名專業(yè)的經(jīng)營管理公司統(tǒng)一運營，要將環(huán)境管理的標(biāo)準(zhǔn)貫徹到物業(yè)管理中去，通過高品牌的物業(yè)及服務(wù)吸引更多的顧客。五星級酒店服務(wù)住宅物管聘請一家外資背景且經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司，如第一太平戴維斯，戴德梁行等，提供優(yōu)質(zhì)的管家式服務(wù)。并與五星級酒店管理公司聯(lián)動，由其為項目統(tǒng)一提供真正的高品質(zhì)的“酒店式服務(wù)”顧問。酒店式管家服務(wù)營銷篇將市場信息價值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實現(xiàn)項目價值增值的有力支撐點。Four營銷篇將市場信息價值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實現(xiàn)項目價值增值的有力支撐點。Four好的產(chǎn)品主題，需要好的推廣包

48、裝，如何去貫徹，把韻味做出來將是如下值得深究的問題！從產(chǎn)品營銷企劃各個環(huán)節(jié)入手，堅定的以“六星哈貝”為主題，將“國際籍多維繽紛哈貝生活”的理念及感受帶入常州使之成為常州“國際時尚happy生活”的代言人，統(tǒng)領(lǐng)者！ 企劃設(shè)想案名（NAME）主推案名 凱悅哈貝城解析-凱悅，乃取開發(fā)商“金凱悅”之凱悅，既有“凱旋成功”之美好意義，另外，“悅”與“樂”異字同意。同項目定位“常州5D級鋒尚樂世界”的內(nèi)涵不謀而合，也與我們所倡導(dǎo)的“都市快樂生活”相合。哈貝為“Happy”的音譯，名字極富個性，兼具國際風(fēng)尚魅力，易讀、易記、易傳播。商業(yè)部分可命名為“哈貝廣場”。案名（NAME）輔推案名 凱悅世嘉廣場（中心）

49、 凱悅帝一城項目廣告總精神 凝聚500萬人的歡樂力量， 常州從此哈貝城解析-500萬，預(yù)示著項目居住、商業(yè)作為市中心差異化補充，將面向整個常州；歡樂力量，突出了項目“居住、餐飲、休閑、娛樂”的都市快樂主題 ；“常州從此”代表著項目對整個城市發(fā)展的重大意義，將給常州帶來歡樂精 神面貌的革命；“哈貝城”對應(yīng)項目案名，常州=哈貝城，一語雙關(guān)。VI鑒賞項目營銷策略掌控一切的想法創(chuàng)意，最終還原于銷售【銷售模式開發(fā)策略推廣策略招商策略經(jīng)營策略】【推廣模式-推廣策略核心】項目營銷策略核心我們賣的已不僅僅是那區(qū)區(qū)7萬方的商鋪，我們要倡導(dǎo)的一種文化哈貝文化我們要引領(lǐng)的一種風(fēng)尚哈貝風(fēng)尚我們要引導(dǎo)的一種消費理念哈貝生活理念目的很簡單：打造成常州嫗幼皆知，首屈一指的都市哈貝高尚居住區(qū)、和娛樂餐飲之都！在營銷推廣層面上，建議項目以“大型綜合體”的綜合優(yōu)勢，用商辦帶動住宅，先行進行住宅順利的銷售去化。最終形成“住宅、商辦”的良性互動。在整個營銷中，商業(yè)將是項目的難點，故以下著重從商業(yè)層面進行營銷的分析！項目營銷策略思路項目營銷策略掌控【開發(fā)模式】招商先行，合理推進 -“訂單式”生產(chǎn)策略 目前即可考慮地塊的區(qū)域及特征，根據(jù)方案提供的業(yè)態(tài)建議，迅速展開第一輪招商。 此策略從項目大型商業(yè)開發(fā)流程上考慮，