房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理ppt課件

1、博遠(yuǎn)嘉信企業(yè)管理咨詢(xún)管理人員職業(yè)化培訓(xùn)方案主講：陳方 主講人：邢崢 房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理 全面預(yù)算概述 預(yù)算簡(jiǎn)單地說(shuō)是用貨幣和數(shù)字表示的各類(lèi)方案。 上個(gè)世紀(jì)60代西方國(guó)家的一些企業(yè)開(kāi)場(chǎng)推行全面預(yù)算，到80年代全面預(yù)算在西方國(guó)家的大多數(shù)企業(yè)得到全面推行。 全面預(yù)算是以企業(yè)戰(zhàn)略目的為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，全體員工參與，涉及企業(yè)消費(fèi)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)全部?jī)?nèi)容的預(yù)算體系。全面預(yù)算是運(yùn)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理的“綱。全面預(yù)算的功能一明確運(yùn)營(yíng)目的二配置企業(yè)資源三確定考核規(guī)范四溝通控制根據(jù)明確目的 經(jīng)過(guò)編制預(yù)算，明確企業(yè)總體運(yùn)營(yíng)目的和各部門(mén)的詳細(xì)目的。配置資源 編制預(yù)算的過(guò)程是根據(jù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)目的，合理的安排人力，物力

2、，財(cái)力，進(jìn)展綜合平衡，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源得到合理配置的過(guò)程。預(yù)算被以為是使企業(yè)的資源獲得最正確消費(fèi)率和獲利才干的一種方法。 考核規(guī)范 經(jīng)過(guò)編制預(yù)算，將企業(yè)的各工程標(biāo)分解為各個(gè)部門(mén)的責(zé)任和目的，成為衡量企業(yè)各部門(mén)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)的詳細(xì)規(guī)范。 控制根據(jù) 運(yùn)用預(yù)算規(guī)定的各項(xiàng)詳細(xì)目的，對(duì)企業(yè)消費(fèi)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)展監(jiān)視，檢查，發(fā)現(xiàn)偏向，分析緣由，從而采取措施，使消費(fèi)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)順利進(jìn)展。全面預(yù)算管理的目的一一致思想行動(dòng)二規(guī)范運(yùn)營(yíng)管理三提高資金利用效果四降低本錢(qián)費(fèi)用五較好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化 預(yù)算管理不是萬(wàn)能的，不能把預(yù)算管理作用的期望值定得太高，預(yù)算管理能到達(dá)以下目的就算有效了。 一致思想行動(dòng) 經(jīng)過(guò)預(yù)算管理，使企業(yè)各部門(mén)和全體職

3、工明確企業(yè)的運(yùn)營(yíng)目的和實(shí)現(xiàn)目的的詳細(xì)措施，一致企業(yè)全體人員的思想認(rèn)識(shí)和行動(dòng)準(zhǔn)那么。 編制年度預(yù)算的“洗腦任務(wù)。 規(guī)范消費(fèi)運(yùn)營(yíng)管理 經(jīng)過(guò)預(yù)算管理，使企業(yè)各部門(mén)和全體職工，按照預(yù)算規(guī)定的要求，有序地開(kāi)展任務(wù)，有利于企業(yè)建立企業(yè)良好的消費(fèi)運(yùn)營(yíng)次序。 提高資金利用效果 經(jīng)過(guò)預(yù)算管理，使企業(yè)在遵照資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律的根底上，合理地安排和運(yùn)用資金，把企業(yè)有限的資金充分運(yùn)用好，發(fā)揚(yáng)出最大的成效。 降低本錢(qián)費(fèi)用 經(jīng)過(guò)預(yù)算管理使企業(yè)各級(jí)管理者構(gòu)成先算帳后花錢(qián)，精打細(xì)算的習(xí)慣，有效地降低本錢(qián)費(fèi)用。 較好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化 經(jīng)過(guò)預(yù)算管理，促使企業(yè)各級(jí)管理人員養(yǎng)成預(yù)見(jiàn)性任務(wù)的才干，仔細(xì)分析研討市場(chǎng)需求和資源供應(yīng)的變化，在編制預(yù)

4、算時(shí)，提早提出應(yīng)對(duì)措施，從而可以自動(dòng)地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的方式 一全面預(yù)算的根本方式 二房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的方式 全面預(yù)算的根本方式1、以銷(xiāo)售收入為導(dǎo)向是以追求收入最大化或收入高速增長(zhǎng)為目的的預(yù)算方式，這種預(yù)算方式順應(yīng)于處于生長(zhǎng)期的企業(yè)，經(jīng)過(guò)企業(yè)收入的高速增長(zhǎng)占領(lǐng)市場(chǎng)。以銷(xiāo)售收入為中心確定相關(guān)預(yù)算目的和進(jìn)展資源配置。 2、以目的利潤(rùn)為導(dǎo)向是以追求利潤(rùn)最大化為目的的預(yù)算方式。大多數(shù)企業(yè)根本采用這一方式，圍繞確定的目的利潤(rùn)測(cè)算銷(xiāo)售收入和目的本錢(qián)，以及相關(guān)的銷(xiāo)量、產(chǎn)量、質(zhì)量、進(jìn)度等預(yù)算目的。追求利潤(rùn)最大的合理性，利潤(rùn)最大化的缺陷和缺乏。 3、以目的本錢(qián)為導(dǎo)向是以控制本錢(qián)費(fèi)用為中心，追求

5、本錢(qián)優(yōu)勢(shì)為目的的預(yù)算方式。這一方式是用于處于成熟期的企業(yè)或競(jìng)爭(zhēng)猛烈的行業(yè)中缺乏中心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，以及產(chǎn)品價(jià)錢(qián)動(dòng)搖較大，影響銷(xiāo)售的外部要素不易控制的企業(yè)。預(yù)算編制和管理的中心是有效的控制本錢(qián)費(fèi)用。 4、以現(xiàn)金流為導(dǎo)向是以確保企業(yè)現(xiàn)金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)，現(xiàn)金凈流量最大為目的的預(yù)算方式。這一方式適用于現(xiàn)金短缺、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)困難的企業(yè)；或是投資額大、資金運(yùn)用多，現(xiàn)金流量大的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的方式1、房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)：1開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，大多數(shù)工程跨年度，需求2-3年，且涉及外部要素多。2開(kāi)發(fā)投資額大，動(dòng)用資金多，本錢(qián)開(kāi)支大。3銷(xiāo)售受?chē)?guó)家政策和金融市場(chǎng)影響，銷(xiāo)量和售價(jià)動(dòng)搖大，企業(yè)把控難度大。 2、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算模型

6、的選擇1對(duì)以銷(xiāo)售收入為中心的預(yù)算方式的選擇房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決議房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入滯后、而且不確定要素較多，使房地產(chǎn)企業(yè)很少選擇以銷(xiāo)售收入為中心的全面預(yù)算管理方式。 2對(duì)以目的利潤(rùn)為中心的預(yù)算方式的選擇房地產(chǎn)企業(yè)追求利潤(rùn)最大化，但是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，利潤(rùn)很難在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售當(dāng)期反映出來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)表與當(dāng)期運(yùn)營(yíng)往往不同步，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行以目的利潤(rùn)為中心的預(yù)算方式存在難度。 3、適宜房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算方式房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算，最早都學(xué)習(xí)自創(chuàng)制造企業(yè)，因房地產(chǎn)行業(yè)有其本身特點(diǎn)，照搬來(lái)的管理閱歷因“水土不服，并未顯現(xiàn)應(yīng)有的作用。近幾年，一些房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，在全面預(yù)算管理方面進(jìn)展了廣泛的

7、探求的實(shí)際 ，逐漸構(gòu)成“以工程本錢(qián)控制為中心，現(xiàn)金流量控制為重點(diǎn)的具有地產(chǎn)行業(yè)特征的全面預(yù)算方式。 該方式的主要特點(diǎn)是以開(kāi)發(fā)工程本錢(qián)為中心，預(yù)算編制以本錢(qián)費(fèi)用預(yù)算為起點(diǎn)，預(yù)算控制以本錢(qián)費(fèi)用控制為主軸，預(yù)算考評(píng)以本錢(qián)費(fèi)用為主要考評(píng)目的，運(yùn)用現(xiàn)金預(yù)算控制開(kāi)發(fā)工程的投資額和現(xiàn)金支出的預(yù)算管理方式。詳細(xì)做法：1在明確詳細(xì)開(kāi)發(fā)工程的實(shí)踐情況的前提下，結(jié)合市場(chǎng)定價(jià)、企業(yè)潛力和預(yù)期利潤(rùn)進(jìn)展比較，倒擠工程目的本錢(qián)。 2對(duì)確定的開(kāi)發(fā)工程的目的本錢(qián)，按照本錢(qián)工程、本錢(qián)費(fèi)用的詳細(xì)用途，以及發(fā)生費(fèi)用的責(zé)任單位人，加以分解、量化和分類(lèi)整理，構(gòu)成一套系統(tǒng)完善的開(kāi)發(fā)工程的本錢(qián)費(fèi)用預(yù)算目的。3對(duì)分解的工程本錢(qián)預(yù)算目的落實(shí)到開(kāi)

8、發(fā)工程的詳細(xì)任務(wù)過(guò)程和任務(wù)事項(xiàng)，及相關(guān)的責(zé)任單位和個(gè)人。4根據(jù)開(kāi)發(fā)工程本錢(qián)費(fèi)用預(yù)算目的，簽署采購(gòu)、建筑、安裝等各項(xiàng)招標(biāo)合同。 5明確以預(yù)算本錢(qián)目的完成情況為考評(píng)根據(jù)的考核目的體系和獎(jiǎng)懲制度，使相關(guān)責(zé)任單位和個(gè)人權(quán)責(zé)利嚴(yán)密結(jié)合。6在工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中跟蹤本錢(qián)流程，按照工程的本錢(qián)費(fèi)用預(yù)算目的編制投資進(jìn)度方案、付款方案，匯總編制現(xiàn)金收支預(yù)算。7工程開(kāi)發(fā)過(guò)程的一切費(fèi)用的支出，嚴(yán)厲按照現(xiàn)金預(yù)算進(jìn)展，對(duì)開(kāi)發(fā)工程地本錢(qián)費(fèi)用實(shí)行全過(guò)程控制管理。 全面預(yù)算的內(nèi)容一 加工行業(yè)的預(yù)算內(nèi)容二 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算內(nèi)容加工企業(yè)的預(yù)算內(nèi)容與流程 預(yù)算內(nèi)容包括： 業(yè)務(wù)預(yù)算 財(cái)務(wù)預(yù)算 業(yè)務(wù)預(yù)算 銷(xiāo)售預(yù)算 消費(fèi)預(yù)算 本錢(qián)預(yù)算 費(fèi)用預(yù)算

9、財(cái)務(wù)預(yù)算 資本預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算 估計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表 估計(jì)利潤(rùn)表 估計(jì)現(xiàn)金流量表預(yù)算內(nèi)容與流程預(yù)算內(nèi)容與流程費(fèi)用預(yù)算銷(xiāo) 售 預(yù) 算生 產(chǎn) 預(yù) 算原資料預(yù)算人工預(yù)算制造費(fèi)預(yù)算本錢(qián)預(yù)算現(xiàn)金預(yù)算資本預(yù)算估計(jì)利潤(rùn)表估計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表估計(jì)現(xiàn)金流量表年運(yùn)營(yíng)目的企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃 房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算內(nèi)容 預(yù)算內(nèi)容包括： 運(yùn)營(yíng)預(yù)算工程整體預(yù)算 財(cái)務(wù)預(yù)算運(yùn)營(yíng)預(yù)算工程整體預(yù)算運(yùn)營(yíng)預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)也可以稱(chēng)作工程整體預(yù)算，是根據(jù)開(kāi)發(fā)工程全過(guò)程編制的預(yù)算。工程整體預(yù)算按工程時(shí)間階段劃分，包括： 工程估算 工程概算 工程預(yù)算 工程整體預(yù)算按業(yè)務(wù)管理內(nèi)容劃分，包括： 工程銷(xiāo)售預(yù)算 工程進(jìn)度預(yù)算 工程本錢(qián)預(yù)算 工程費(fèi)用預(yù)算 財(cái)務(wù)預(yù)算包括： 資本

10、預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算 估計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表 估計(jì)利潤(rùn)表 估計(jì)現(xiàn)金流量表 在一些企業(yè)的實(shí)際中，通常把預(yù)算按時(shí)間劃分成年度預(yù)算和月度預(yù)算。 年度預(yù)算 年度預(yù)算即年度運(yùn)營(yíng)方案，也是企業(yè)年度運(yùn)營(yíng)方案目的體系，是在企業(yè)年度運(yùn)營(yíng)總目的的要求下，確定年度的各項(xiàng)目的，并將這些目的分解落實(shí)到各個(gè)部門(mén)。 月度預(yù)算 月度預(yù)算是落實(shí)年度總預(yù)算的重要工具，也是指點(diǎn)日常消費(fèi)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的綱領(lǐng)。 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制 房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制以工程為編制根底，在匯總個(gè)工程預(yù)算的根底上編制年度預(yù)算，根據(jù)年度預(yù)算的分季度、分月份目的編制月度預(yù)算。 工程預(yù)算的編制一工程的估算、概算和預(yù)算 二工程整體預(yù)算的編制 工程預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)的根底性預(yù)算，包括：

11、工程的估算、概算、預(yù)算工程整體預(yù)算開(kāi)發(fā)工程的估算、概算、預(yù)算 開(kāi)發(fā)工程的估算是在開(kāi)發(fā)工程的可行性研討階段，對(duì)擬投資開(kāi)發(fā)的工程根據(jù)工程的規(guī)模、投資額度、區(qū)域環(huán)境，參照相鄰工程的售價(jià)和以往的開(kāi)發(fā)本錢(qián)，對(duì)工程的收入、本錢(qián)、利潤(rùn)等財(cái)務(wù)目的的測(cè)算，為工程投資開(kāi)發(fā)決策提供根據(jù)。 工程估算的內(nèi)容：根據(jù)土地面積、容積率、測(cè)算建筑面積，銷(xiāo)售面積，預(yù)測(cè)單位面積銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)、單位面積土地本錢(qián)、建造本錢(qián)、以及相關(guān)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、工程的毛利率、投資利潤(rùn)率等。工程估算對(duì)企業(yè)參與土地招招標(biāo)，控制土地本錢(qián)具有重要作用。 開(kāi)發(fā)工程本錢(qián)估算表 序號(hào) 成本費(fèi)用項(xiàng)目支出金額估算說(shuō)明 1土地費(fèi)用 2前期工程費(fèi)用 3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4

12、建筑安裝工程費(fèi) 5公共設(shè)施配套費(fèi) 6開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 7管理費(fèi)用 8財(cái)務(wù)費(fèi)用 9銷(xiāo)售費(fèi)用 10其他費(fèi)用 11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 12開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本 開(kāi)發(fā)工程的概算是根據(jù)開(kāi)發(fā)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的初步設(shè)計(jì)方案，對(duì)工程的投資額、建造本錢(qián)作出的比工程估算更為詳盡的測(cè)算。開(kāi)發(fā)工程的概算既是開(kāi)發(fā)工程的進(jìn)一步論證，同時(shí)也為工程設(shè)計(jì)部門(mén)提出的設(shè)計(jì)本錢(qián)要求，即設(shè)計(jì)部門(mén)要在概算確定的建造本錢(qián)和投資總額的范圍內(nèi)進(jìn)展工程的技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。 開(kāi)發(fā)工程的預(yù)算這里所說(shuō)的開(kāi)發(fā)工程預(yù)算也稱(chēng)施工圖預(yù)算，是指開(kāi)發(fā)工程的工程建造預(yù)算，即根據(jù)審核同意的施工圖設(shè)計(jì)，編制的工程房屋建造造價(jià)預(yù)算。施工圖設(shè)計(jì)出后，就可以對(duì)工程建造的資料、工時(shí)耗費(fèi)，以

13、及各種間接費(fèi)用做出準(zhǔn)確的計(jì)算。工程建造預(yù)算詳細(xì)、詳細(xì)，是簽署工程建造合同的根據(jù)。 工程的估算、概算、預(yù)算屬于工程開(kāi)發(fā)前期的預(yù)算內(nèi)容，對(duì)工程的投資和本錢(qián)有艱苦作用。在初步設(shè)計(jì)階段影響工程投資工程的能夠性為75%-95%，在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響工程投資的能夠性為35%-75%，在施工圖設(shè)計(jì)階段為5%-35%。 開(kāi)發(fā)工程整體預(yù)算的編制工程整體預(yù)算包括：工程銷(xiāo)售預(yù)算、工程進(jìn)度預(yù)算、工程本錢(qián)預(yù)算、工程費(fèi)用預(yù)算。編制工程整體預(yù)算以工程進(jìn)度預(yù)算為根底。 1、工程進(jìn)度預(yù)算也稱(chēng)工程進(jìn)度規(guī)劃是根據(jù)工程開(kāi)發(fā)流程，將開(kāi)發(fā)工程從前期開(kāi)發(fā)到工程施工、工程銷(xiāo)售的全過(guò)程的一切任務(wù)事項(xiàng)義務(wù)的任務(wù)時(shí)間工期、開(kāi)場(chǎng)和終了的起止時(shí)間，規(guī)

14、劃編制出來(lái)。工程進(jìn)度預(yù)算列表。工程進(jìn)度預(yù)算表序號(hào)任務(wù)名稱(chēng)工期開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間前置任務(wù)備注1項(xiàng)目立項(xiàng)30工作日09年1月1209年2月112節(jié)能環(huán)境評(píng)估30工作日09年1月1509年2月143項(xiàng)目定位40工作日09年1月2509年3月5日4方案設(shè)計(jì)審定40工作日09年3月5日09年4月15日5設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)25工作日09年3月5日09年4月1日 2、工程本錢(qián)預(yù)算是根據(jù)工程概算和工程建造預(yù)算，按照房地產(chǎn)企業(yè)的本錢(qián)明細(xì)，編制的包括土地本錢(qián)、前期費(fèi)用、建筑安裝本錢(qián)、配套設(shè)備本錢(qián)在內(nèi)的工程本錢(qián)預(yù)算。 工程本錢(qián)預(yù)算表 工程本錢(qián)預(yù)算表序號(hào) 費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)費(fèi)依據(jù)費(fèi)率費(fèi)用金額1 3、編制工程進(jìn)度、本錢(qián)匯總表是將工程的

15、本錢(qián)費(fèi)用分解到構(gòu)成工程全過(guò)程的詳細(xì)事項(xiàng)義務(wù)上，按照工程的進(jìn)度事項(xiàng)義務(wù)反映工程的本錢(qián)費(fèi)用。工程進(jìn)度和本錢(qián)費(fèi)用匯總表工程進(jìn)度和本錢(qián)費(fèi)用匯總表序號(hào)任務(wù)名稱(chēng)工期開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間成本費(fèi)用金額 1項(xiàng)目立項(xiàng) 4、畫(huà)出工程進(jìn)度本錢(qián)甘特圖 甘特圖又稱(chēng)橫道圖，是以時(shí)間為坐標(biāo)，用橫線(xiàn)表示任務(wù)事項(xiàng)的起始和終了，各任務(wù)之間的先后順序和進(jìn)度要求。 工程進(jìn)度本錢(qián)甘特圖工程進(jìn)度本錢(qián)甘特圖編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)間/月成本(萬(wàn)元/月)工程進(jìn)度/月01020304050607080910111211場(chǎng)地平整12012基礎(chǔ)施工31513主體工程施工53014砌筑工程施工32015層面工程施工23016樓地面施工22017室內(nèi)設(shè)施安裝1301

16、8室內(nèi)裝飾12019室外裝飾11020其他工程110 5、編制工程銷(xiāo)售預(yù)算根據(jù)工程概算確定的銷(xiāo)售目的，結(jié)合工程進(jìn)度預(yù)算確定的工程銷(xiāo)售時(shí)間，編制工程的銷(xiāo)售預(yù)算。包括：制定銷(xiāo)售方案、預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)、測(cè)算銷(xiāo)售收入。 6、編制工程估計(jì)利潤(rùn)表和估計(jì)現(xiàn)金流量表根據(jù)工程銷(xiāo)售預(yù)算和工程本錢(qián)預(yù)算匯總編制。工程估計(jì)利潤(rùn)表序號(hào) 項(xiàng)目 總額 2009年 2010年2011年2012年1銷(xiāo)售收入2銷(xiāo)售成本其中：土地成本 建造成本3銷(xiāo)售稅金及附加4銷(xiāo)售費(fèi)用5管理費(fèi)用6財(cái)務(wù)費(fèi)用7營(yíng)業(yè)利潤(rùn)工程估計(jì)現(xiàn)金流量表序號(hào) 項(xiàng)目總金額20092010201120121經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入11銷(xiāo)售現(xiàn)金流入12其他現(xiàn)金流入2經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出21材料物資款

17、支出22工程施工款支出23工資薪酬支出24稅費(fèi)支出25其它現(xiàn)金支出3現(xiàn)金凈流量企業(yè)年度預(yù)算的編制一年度運(yùn)營(yíng)目的確實(shí)定 二年度預(yù)算的編制 年度預(yù)算是對(duì)在建、擬建的工程整體預(yù)算按時(shí)間進(jìn)度年度匯總的根底上，經(jīng)過(guò)綜合平衡，并根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，確定企業(yè)年度的整體投資、融資，銷(xiāo)售收入、本錢(qián)費(fèi)用，利潤(rùn)、現(xiàn)金流量、土地貯藏等目的，在公司各部門(mén)和各開(kāi)發(fā)工程層層分解、細(xì)化，編制的年度運(yùn)營(yíng)目的體系。 年度運(yùn)營(yíng)目的確實(shí)定 年度運(yùn)營(yíng)目的是編制年度預(yù)算的起點(diǎn)。1、房地產(chǎn)企業(yè)年度運(yùn)營(yíng)目的的內(nèi)容 房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)目的主要包括：銷(xiāo)售額目的、本錢(qián)目的銷(xiāo)售本錢(qián)、費(fèi)用總額、利潤(rùn)目的、投資總額、新增土地貯藏、開(kāi)發(fā)進(jìn)度目的 新開(kāi)工面積、

18、開(kāi)工面積質(zhì)量目的等。 2、年度運(yùn)營(yíng)目的確實(shí)定1企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃是制定年度運(yùn)營(yíng)目的的指點(diǎn)根據(jù)， 企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃屬于長(zhǎng)期目的，必需將其細(xì)化落實(shí)到年度進(jìn)展執(zhí)行，普通按照“制定戰(zhàn)略規(guī)劃分解年度運(yùn)營(yíng)方案執(zhí)行與反響考核與鼓勵(lì)修訂戰(zhàn)略規(guī)劃這一流程循環(huán)滾動(dòng)， 全面預(yù)算發(fā)揚(yáng)著銜接企業(yè)戰(zhàn)略與戰(zhàn)略執(zhí)行的紐帶作用。 從企業(yè)戰(zhàn)略出發(fā)，年度預(yù)算目的不僅包括在建工程、還要包括估計(jì)新開(kāi)發(fā)工程。 根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃，確定年度的整體投資、融資，銷(xiāo)售收入、本錢(qián)費(fèi)用，利潤(rùn)、現(xiàn)金流量、土地貯藏等目的。 2工程整體預(yù)算的執(zhí)行進(jìn)度年度預(yù)算的銷(xiāo)售收入和本錢(qián)費(fèi)用目的與開(kāi)發(fā)工程的進(jìn)度直接相關(guān)，因此在確定年度運(yùn)營(yíng)目的時(shí)，必需根據(jù)開(kāi)發(fā)工程的進(jìn)度來(lái)確

19、定年度的銷(xiāo)售、本錢(qián)、利潤(rùn)等目的。 年度預(yù)算的編制1、年度預(yù)算編制以工程整體預(yù)算為編制根底。 將工程整體預(yù)算根據(jù)工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排分解到年度，按照年度匯總。2、已完成年度預(yù)算要用實(shí)踐交換，并根據(jù)工程變化動(dòng)態(tài)，調(diào)整以后年度預(yù)算，以動(dòng)態(tài)反映工程預(yù)算執(zhí)行情況及剩余義務(wù)。 3、以在建、擬建工程為根底，綜合平衡確定企業(yè)整體投資、融資及銷(xiāo)售收入、本錢(qián)費(fèi)用、利潤(rùn)、土地貯藏、質(zhì)量、平安等公司年度運(yùn)營(yíng)目的。 4、將確定的年度運(yùn)營(yíng)目的在企業(yè)各部門(mén)、各開(kāi)發(fā)工程分解落實(shí)。公司業(yè)務(wù)部門(mén)根據(jù)年度運(yùn)營(yíng)目的編制年度銷(xiāo)售預(yù)算、本錢(qián)預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、籌資預(yù)算、資本預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算等專(zhuān)業(yè)預(yù)算。工程部編制開(kāi)發(fā)工程年度預(yù)算分預(yù)算。 5、公司預(yù)

20、算委員會(huì)、或預(yù)算辦公室對(duì)各業(yè)務(wù)部門(mén)編制的年度專(zhuān)業(yè)預(yù)算和工程部編制的工程年度預(yù)算進(jìn)展綜合平衡，構(gòu)成公司年度預(yù)算。工程預(yù)算與年度預(yù)算有效銜接，不僅保證工程運(yùn)營(yíng)目的的落實(shí)和預(yù)算的控制，也確保年度預(yù)算編制根據(jù)充分，企業(yè)戰(zhàn)略落到實(shí)處。年度預(yù)算編制的根本流程圖 年度運(yùn)營(yíng)目的確實(shí)定 制定年度預(yù)算編制大綱 各管理部門(mén)編制專(zhuān)業(yè)預(yù)算工程預(yù)算本錢(qián)預(yù)算費(fèi)用預(yù)算銷(xiāo)售預(yù)算資本預(yù)算現(xiàn)金預(yù)算 工程部編制年度工程預(yù)算 工程1預(yù)算 工程2預(yù)算 工程3預(yù)算工程4預(yù)算 綜合平衡年度預(yù)算方案 年度預(yù)算的參考格式 填表人 審批人 企業(yè)月度預(yù)算的編制 月度預(yù)算是年度預(yù)算的執(zhí)行預(yù)算。是根據(jù)年度預(yù)算的分季度、分月的預(yù)算目的，結(jié)合月度實(shí)踐情況編

21、制的，用以指點(diǎn)月度的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。 月度預(yù)算包括：月度銷(xiāo)售預(yù)算、工程進(jìn)度預(yù)算、本錢(qián)預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、現(xiàn)金收支預(yù)算等。全面預(yù)算的執(zhí)行和控制企業(yè)全面預(yù)算管理以預(yù)算編制為起點(diǎn)，以預(yù)算執(zhí)行和控制為主體，以預(yù)算考核為保證。 全面預(yù)算執(zhí)行和控制的根本思緒房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)決議了企業(yè)全面預(yù)算執(zhí)行和控制的根本思緒：以開(kāi)發(fā)工程的整體預(yù)算為主體，以工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制為重點(diǎn)，以動(dòng)態(tài)本錢(qián)控制為中心，以合同管理和現(xiàn)金流量管理為手段的全面預(yù)算管理體系 。全面預(yù)算執(zhí)行和控制的根本思緒一以開(kāi)發(fā)工程的整體預(yù)算為主體二以工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制為重點(diǎn)三以動(dòng)態(tài)本錢(qián)控制為中心，四以合同管理和現(xiàn)金流量管理為手段 動(dòng)態(tài)本錢(qián)控制1、分解目的本錢(qián)、落實(shí)本錢(qián)責(zé)

22、任結(jié)合市場(chǎng)定價(jià)、企業(yè)潛力和預(yù)期利潤(rùn)進(jìn)展比較，倒擠工程目的本錢(qián)，對(duì)目的本錢(qián)加以量化和分類(lèi)整理，構(gòu)成各個(gè)本錢(qián)預(yù)算目的，進(jìn)而將其分解落實(shí)到各級(jí)責(zé)任單位和個(gè)人，并明確以本錢(qián)目的完成情況為考評(píng)根據(jù)的獎(jiǎng)懲制度，使相關(guān)責(zé)任單位和個(gè)人權(quán)責(zé)利嚴(yán)密結(jié)合。 2、控制工程的各個(gè)設(shè)計(jì)階段運(yùn)用工程的概算、預(yù)算控制工程的初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，從源頭是控制開(kāi)發(fā)本錢(qián)。3、認(rèn)證審核施工圖設(shè)計(jì)和施工方案科學(xué)合理的施工圖設(shè)計(jì)和施工方案，能有效地降低工程建立本錢(qián)。 4、控制工程變卦工程變卦引起工程量的變化和承包商的索賠，會(huì)呵斥建立本錢(qián)超出預(yù)算，因此要減少和控制工程變卦。 加強(qiáng)合同管理合同管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程“三控兩管的至關(guān)重要的一環(huán)，

23、是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行和控制的重要手段。 1、以工程目的本錢(qián)和預(yù)算本錢(qián)目的為根據(jù)對(duì)對(duì)外合同進(jìn)展全程管理工程本錢(qián)根本以合同性本錢(qián)為主，在對(duì)外合同的起草、評(píng)審、簽署、變卦簽證及結(jié)算等各個(gè)環(huán)節(jié)都要與目的本錢(qián)和預(yù)算本錢(qián)進(jìn)展比較 ，對(duì)出現(xiàn)的偏向，查明緣由，及時(shí)處置。 2、運(yùn)用“合約規(guī)劃實(shí)行對(duì)內(nèi)的合同管理 將目的本錢(qián)和預(yù)算本錢(qián)目的落實(shí)到詳細(xì)的責(zé)任部門(mén)和責(zé)任人，分解成估計(jì)要簽的合同，即為“合約規(guī)劃。 “合約規(guī)劃 可以了解為企業(yè)內(nèi)部簽署的本錢(qián)責(zé)任“合同，以合約規(guī)劃來(lái)指點(diǎn)業(yè)務(wù)的開(kāi)展，根據(jù)已發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的本錢(qián)與合約規(guī)劃比較，進(jìn)展動(dòng)態(tài)本錢(qián)控制，能為工程本錢(qián)預(yù)算的執(zhí)行提供準(zhǔn)確的根據(jù)，并能進(jìn)展動(dòng)態(tài)本錢(qián)預(yù)警與控制?！昂霞s

24、規(guī)劃，以合同為根底將“本錢(qián)與“任務(wù)義務(wù)及其責(zé)任人建立對(duì)應(yīng)關(guān)系，為工程本錢(qián)預(yù)算在時(shí)間維度分解和按責(zé)任人落實(shí)提供根底。 現(xiàn)金流管理房地產(chǎn)企業(yè)是資金大量投入的企業(yè)，現(xiàn)金流的管理控制對(duì)企業(yè)的生存和開(kāi)展具有艱苦意義。企業(yè)現(xiàn)金流的管理重點(diǎn)是抓好現(xiàn)金預(yù)算管理現(xiàn)金收支預(yù)算在全面預(yù)算中占有非常重要的位置。 現(xiàn)金收支在企業(yè)財(cái)務(wù)中的作用1、現(xiàn)金收支情況決議和影響企業(yè)資金 周轉(zhuǎn)情況。 企業(yè)資金周轉(zhuǎn)都是從現(xiàn)金支出開(kāi)場(chǎng)的，現(xiàn)金支出的方向?qū)Σ粚?duì)，好不好，直接決議資金周轉(zhuǎn)的好壞。 2、現(xiàn)金收支情況決議和影響企業(yè)本錢(qián)費(fèi)用的高低。 企業(yè)的本錢(qián)費(fèi)用，追根尋源都是從現(xiàn)金支出開(kāi)場(chǎng)的。 現(xiàn)金收支好像企業(yè)資金的總樞紐，總截門(mén)。 現(xiàn)金收支預(yù)

25、算的原那么1、收支兩條線(xiàn)原那么 所謂收支兩條線(xiàn)是指收入一條線(xiàn)，支出一條線(xiàn)，兩條線(xiàn)要分開(kāi)。 企業(yè)各部門(mén)，各單位凡是有現(xiàn)金收入的，必需回到企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)，任何單位不得截留現(xiàn)金收入；企業(yè)各部門(mén)，各單位凡是有現(xiàn)金支出的，必需按照預(yù)算規(guī)定的工程，金額，時(shí)間，由財(cái)務(wù)部門(mén)劃撥支出。 2、硬預(yù)算原那么 硬預(yù)算是強(qiáng)調(diào)預(yù)算要硬，剛性要強(qiáng)，彈性要小。 企業(yè)全部現(xiàn)金收支必需全部納入預(yù)算范圍，預(yù)算一旦經(jīng)過(guò)，任何人不得隨意修正，包括總經(jīng)理也不能隨意修正。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，沒(méi)有預(yù)算不開(kāi)支，杜絕一切超預(yù)算開(kāi)支的景象。 月度現(xiàn)金收支預(yù)算制定和執(zhí)行 的程序1、月度現(xiàn)金支出預(yù)算的編制 企業(yè)各部門(mén)、各單位在制定運(yùn)營(yíng)方案和各項(xiàng)任務(wù)方案的

26、同時(shí)，編制現(xiàn)金支出預(yù)算，報(bào)到企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)。 要按規(guī)范定額逐項(xiàng)核算編制，關(guān)鍵是細(xì)。 各部門(mén)的現(xiàn)金支出總額普通不得突破年度預(yù)算本錢(qián)費(fèi)用預(yù)算規(guī)定的目的。采用零基預(yù)算的方法 填表人 審批人 2、銷(xiāo)售部門(mén)編制現(xiàn)金收入預(yù)算。 3、現(xiàn)金收支預(yù)算的匯總平衡 銷(xiāo)售部門(mén)的現(xiàn)金收入預(yù)算和各部門(mén)的現(xiàn)金支出預(yù)算按規(guī)定的時(shí)間報(bào)送財(cái)務(wù)部門(mén)，財(cái)務(wù)部門(mén)匯總編制現(xiàn)金收支預(yù)算匯總平衡表。2財(cái)務(wù)部門(mén)匯總現(xiàn)金收入與現(xiàn)金支出預(yù)算，進(jìn)展初步平衡，計(jì)算出收支差別，在支出大于收入的情況下，財(cái)務(wù)部門(mén)先與各部門(mén)協(xié)調(diào)，要求各部門(mén)自行調(diào)整調(diào)低支出金額。 3由于現(xiàn)金支出的剛性強(qiáng)、現(xiàn)金收入的彈性大，現(xiàn)金收支往往很難平衡，是呵斥現(xiàn)金收支預(yù)算難以推行的緣由。

27、 在收支不平衡的情況下，企業(yè)可以編制彈性預(yù)算。4、由總經(jīng)理主持編制全公司的現(xiàn)金收支預(yù)算方案財(cái)務(wù)部門(mén)搜集匯總各部門(mén)的現(xiàn)金支出預(yù)算和現(xiàn)金收入預(yù)算，并進(jìn)展初步的試算平衡后，由總經(jīng)理主持，各部門(mén)擔(dān)任人參與，編制公司的現(xiàn)金收支預(yù)算方案。 總經(jīng)理要明確支出方向、支出重點(diǎn)、支出原那么。 5、現(xiàn)金收支預(yù)算方案經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)討論經(jīng)過(guò)后，交由財(cái)務(wù)部門(mén)控制執(zhí)行。 總經(jīng)理辦公會(huì)討論經(jīng)過(guò)的作用： 第一、進(jìn)一步綜合平衡 第二、賦予預(yù)算以法律效能6、現(xiàn)金收支預(yù)算的執(zhí)行企業(yè)各部門(mén)、各單位凡是有現(xiàn)金支出的必需按照預(yù)算規(guī)定的工程、金額、時(shí)間由財(cái)務(wù)部門(mén)劃撥執(zhí)行，對(duì)沒(méi)有列入預(yù)算的工程，財(cái)務(wù)部門(mén)有權(quán)回絕開(kāi)支。預(yù)算內(nèi)的現(xiàn)金支出，那個(gè)部門(mén)

28、花錢(qián)，部門(mén)指點(diǎn)簽字，誰(shuí)簽字誰(shuí)擔(dān)任。 決裁制度總經(jīng)理在兩種情況簽字 第一、不測(cè)性支出 第二、資本性支出 暫時(shí)性預(yù)算參考格式：填表人 審批人 7、預(yù)算期末對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)展檢查考核預(yù)算期末對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)展檢查考核，對(duì)超預(yù)算開(kāi)支的要清查當(dāng)事者責(zé)任。全面預(yù)算的考核與分析 全面預(yù)算管理不僅包括預(yù)算的編制，預(yù)算的執(zhí)行和控制、還包括考核和分析。 預(yù)算的考核 預(yù)算的考核分兩種情況1、預(yù)算目的完成情況的考核 是與企業(yè)的績(jī)效考核可以合并在一同，因此，企業(yè)績(jī)效考核的許多目的實(shí)踐上就是預(yù)算目的。 1年度預(yù)算的考核 1年度預(yù)算考核主要對(duì)象是：運(yùn)營(yíng)層-各工程公司經(jīng)理、副經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理。 2年度預(yù)算考核實(shí)行分季考核、年終總考核。 3年度預(yù)算考核的主要目的是：各公司的工程目的本錢(qián)、工程利潤(rùn)，以及質(zhì)量、平安目的。4年度預(yù)算考核的根據(jù)是各公司經(jīng)過(guò)內(nèi)部或外部審計(jì)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表。 5年度預(yù)算考核結(jié)果作為對(duì)各公司工程運(yùn)營(yíng)層薪酬獎(jiǎng)懲的根據(jù)，詳細(xì)的薪酬獎(jiǎng)懲掛鉤方法不同企業(yè)各異。 2月度預(yù)算的考核 1月度預(yù)算