恒基不夜城寫字樓項(xiàng)目市場報告ppt課件

1、恒基不夜城項(xiàng)目市場報告 2021年1月第一部分：近期上海樓市Part 1上海房地產(chǎn)市場：樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，市場呈現(xiàn)量縮價跌狀態(tài) 以07年10月為本次調(diào)整起始點(diǎn)，供應(yīng)比已連續(xù)13個月下挫至1以下，市場延續(xù)供大于求態(tài)勢本輪調(diào)整狀態(tài)：較上論持續(xù)時間更長第一輪調(diào)整：05年3月-06年10月，上海樓市經(jīng)曆了國八條和國六條，R1.020個月後市場自信心恢復(fù)目前調(diào)整：07年10月政策出臺後，市場連續(xù)出現(xiàn)13個月的R1.0形狀，市場持續(xù)低彌，且持續(xù)時間更超過05年國八條時期。上升期下降及盤整期上升期下降及盤整期04年8月至08年12月上海成交量與供求比走勢上海房地產(chǎn)市場：價格進(jìn)入下降通道，回到一年前程度價錢

2、下跌盤整供求比下挫價錢下跌盤整供求比下挫12月上海商品住宅銷售均價11891元/，連續(xù)5個月出現(xiàn)下降狀態(tài)，較去年10月的價格持平。上海住宅房價回復(fù)1年前程度上海房地產(chǎn)市場：開發(fā)商資金壓力添加，降價拋售現(xiàn)象頻發(fā)二三級市場同步出現(xiàn)下跌外資撤場，拋售物業(yè)08年上海11個中心城區(qū)二手房成交量較07年下跌3-4成，其中靜安區(qū)由於本來投資比例較大，市場走低之後，投資客大批撤離，價格下跌45.9，創(chuàng)下中心城區(qū)最大跌幅，徐匯下跌31，跌幅相對最小。 萬科領(lǐng)頭，全市一半住宅跌價年初，萬科拋出樓市“拐點(diǎn)輪，且在本身樓盤付之行動，下半年上海房價在萬科、大華等大開發(fā)商領(lǐng)跌之下一路下滑，超過一半樓盤為促進(jìn)成交而采取降價

3、舉措，尤其一些在07年內(nèi)價格上漲幅度較大的板塊，假設(shè)普陀中環(huán)、三林等板塊降價幅度明顯。金融海嘯沖擊下，外資撤場陰雲(yún)籠罩上海，例如，李嘉誠旗下的和計(jì)黃浦5月以44.38億元岀售位於長樂路的世紀(jì)商貿(mào)廣場寫字樓物業(yè)。年底又以“改租為售的方式拋售位於古北黃金城道的商鋪。遭到金融海嘯正面沖擊的摩根士丹利也積極“兜售其資產(chǎn)，計(jì)劃將其前幾年在上海購得的物業(yè)打包岀售，其中包含上海廣場商場，東海廣場，安信商業(yè)廣場等多種類型物業(yè)。部分降價樓盤列表樓盤名稱所屬板塊07年價格08年下半年價格降價幅度慧芝湖花園閘北大寧2200016000-27%萬科金色雅築浦東三林1800014000-22%禦翠豪庭長寧古北55000

4、45000-18%君禦豪庭靜安北塊3900033000-15%本次降價不僅涉及中低檔剛性需求住宅市場，還涉及了市中心高檔住宅市場。上海寫字樓市場：成交萎縮，供求岀現(xiàn)拐點(diǎn)進(jìn)入08年之后，上海岀售型寫字樓市場明顯走低，全年寫字樓成交140萬平方米，較07年下跌23成交大幅萎縮08年下半年之后，上?？墒坌蛯懽謽枪┣蟊鹊?.0之下，供過于求日益明顯，寫字樓市場岀現(xiàn)拐點(diǎn)供求岀現(xiàn)拐點(diǎn)08年10月及11月受中心城區(qū)兩莊集中收購案例影響寫字樓成交價格岀現(xiàn)較大漲幅，除去個案影響要素，08年上?？墒坌蛯懽謽莾r格較去年同期上漲10左右。遠(yuǎn)郊的寫字樓物業(yè)售價與去年同期根本持平。而部分市中心區(qū)域?qū)绗F(xiàn)寫字樓與住宅物業(yè)價

5、格倒掛現(xiàn)象。上海寫字樓市場：除去個案影響走勢漲幅不大中信廣場集中成交北外灘7棟寫字樓整體買賣近年來隨城市擴(kuò)張，上海商務(wù)商業(yè)中心也岀現(xiàn)外擴(kuò)趨勢，中環(huán)沿綫崛起一批新興寫字樓板塊，如普陀長風(fēng)，楊浦五角場，浦東金橋等等，這些區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)集中，成交旺盛，價格具有一定成長性。目前內(nèi)環(huán)內(nèi)中心區(qū)域?qū)懽謽浅山槐壤齺?zhàn)到總量37，內(nèi)中環(huán)和外郊環(huán)分別成為寫字樓新增張點(diǎn)，分別佔(zhàn)到21、22。上海寫字樓市場：新興板塊崛起，市中心寫字樓位置減弱上海寫字樓市場：三季度出現(xiàn)拐點(diǎn)，租金出租率齊跌1、三季度甲級寫字樓整體平均租金增幅減緩，環(huán)比僅增長0.1%，較上季度1.3%的增幅有所下降。 截至第三季度末，上海甲級寫字樓平均租

6、金為人民幣9.6元/平方米/天。上海浦東甲級寫字樓租金價格平均下降7，這是自2005年以來，初次出現(xiàn)下降。2，自今年年初至第三季度末，上海甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)約為68.7萬平方米，達(dá)到新的歷史供應(yīng)頂峰。3， 吸納量雖低於新增供應(yīng)量較多，但隨著市場選擇的增多，仍達(dá)到40.5萬平方米的良好水準(zhǔn)。4，由於市場供應(yīng)井噴，上海甲級寫字樓整體空置率升至11.2%?？罩寐实纳仙饕伸兑慌碌膶懽謽琼?xiàng)目交付運(yùn)用，已有項(xiàng)目依然堅(jiān)持較高入駐率。以上數(shù)據(jù)從03年-08年上海可售型寫字樓市場由繁榮走嚮低穀1234緣由受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，整體房産市場走低客戶購買自信心缺乏金融危機(jī)涉及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，自用客戶對現(xiàn)金依賴

7、程度加重，購買力大幅減弱宏觀調(diào)控之后，寫字樓市場投資門檻高漲，投資客撤離可售型寫字樓産品同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭猛烈5寫字樓租賃市場同步走低，租金下降，空置率上昇，投資囬報明顯下滑上海寫字樓市場走勢由繁榮走向低穀第二部分：區(qū)域市場Part 2l房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)-fdcew傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,會聚海量的免費(fèi)管理資料。房地產(chǎn)E網(wǎng)-fdcew傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,會聚海量的免費(fèi)管理資料。房地產(chǎn)E網(wǎng)-fdcew傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,會聚海量的免費(fèi)管理資料。倍訊易-市場供應(yīng)可售型寫字樓市場相對市場買賣量來說較為充足目前不夜城區(qū)域內(nèi)主要在售的寫字樓共有三個個，位於南廣場的企業(yè)廣場、華

8、森鉆石廣場及位於北廣場的銘德國際廣場，共計(jì)供應(yīng)供應(yīng)893套，目前市場可售套數(shù)為638套，相對板塊年度成交情況來說非常充足。不夜城板塊在售寫字樓滙總表樓盤名稱地址上市時間成交價格 建築面積 上市套數(shù)目前可售套數(shù)可售面積 元/平方米平方米平方米嘉里不夜城企業(yè)廣場梅園路228號2007-8-172530339285.1342823319656銘德國際廣場民德路158號2007-6-112352616460100447495華森鉆石廣場恒豐路638號2008-12-27177644125936536141259合計(jì)97004.189363868410市場供應(yīng)區(qū)域掀起新一輪改造高潮，未來2-3年寫字樓市

9、場急劇放量樓盤名稱地址產(chǎn)品類型整體規(guī)模 平方米寫字樓面積 平方米上市時間現(xiàn)狀華森鑽石廣場恒豐路長安路5A寫字樓,LOFT辦公,酒店,商業(yè)68810459512009年初主體結(jié)構(gòu)寶礦國際廣場恒豐路天目西路5A甲級智慧純辦公樓、超五星級酒店、高級公寓式酒店和購物中心202046806032010年主體結(jié)構(gòu)不夜城廣場三期共和新路梅園路四星級商務(wù)酒店、甲級寫字樓及商場142257約5萬2010年之後未動工恒基130項(xiàng)目恒豐路寫字樓51000510002009年主體結(jié)構(gòu)裕年國際商務(wù)大廈恒豐路漢中路準(zhǔn)甲級標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)辦公樓38000380002009年主體結(jié)構(gòu)恒基天目西路147地塊恒豐路、普濟(jì)路標(biāo)準(zhǔn)寫字樓4

10、4970449702010主體結(jié)構(gòu)合計(jì)547083約31萬平方米不夜城目前面臨新一輪改造，正大力發(fā)展商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)，一批新建項(xiàng)目陸續(xù)啟動，其中僅南廣場寫字樓上市面積就達(dá)到31萬平方米，此外北廣場也將有10-20萬平方米寫字樓供應(yīng)新增供應(yīng)30餘萬方新增量上市集中新起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃新建項(xiàng)目根本集中再09-10年內(nèi)上市，將對區(qū)域市場構(gòu)成極大沖擊不夜城板塊本輪改造將有恒基，嘉利，中海等一批實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)參與，規(guī)劃先進(jìn)，產(chǎn)品定位高檔，將全面提升區(qū)域籠統(tǒng)。成交情況07年-08年兩年間，每年成交量穩(wěn)定在1.5萬平方米左右，說明板塊內(nèi)目前市場的吸納才干根本在這一程度。 月度成交起伏較大，根本在500-2000

11、平方米左右，平均3-13套左右。月度成交量在3-13套左右區(qū)域年度吸納量在1.5萬平方米左右年度吸納量1.5萬方左右，月均去化3-13套價格走勢自07年6月有新盤上市之後，板塊內(nèi)寫字樓售價根本穩(wěn)定在22000-26000元/平方米上下，這已成為板塊內(nèi)新建甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓認(rèn)同價格區(qū)間，但08年底新盤華森鉆石廣場上市突破這一局面，其報價僅19000元/平方米，近期成交的4套低區(qū)房源在17000-18000元/平方米。新盤售價由25000元/平方米直落至19000元/平方米價格表現(xiàn)岀下降趨勢，09年跌破20000元/平方米樓盤名稱上市時間報價 成交價格 成交套數(shù)上市套數(shù)元/平方米 元/平方米 嘉里不夜

12、城企業(yè)廣場2007-8-172600025303232428銘德國際廣場2007-6-11250002352644100華森鉆石廣場2008-12-2719000177644365租賃行情新客站南廣場寫字樓主要集中分布在天目西路及恒豐路沿線分布以新客站為中心，沿天目西路，恒豐路分佈 產(chǎn)品類型甲級，普通標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，爛尾樓改造商辦樓達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓僅有新建的企業(yè)廣場一個項(xiàng)目，大部分為普通標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓，少量由爛尾樓改造而來的小戶型商辦樓租賃行情租金程度三類產(chǎn)品三級梯隊(duì)甲級標(biāo)準(zhǔn)：3.5元/平方米/天普通標(biāo)準(zhǔn)：2-3.5元/平方米/天爛尾樓改造：1.4-2元/平方米/天平均出租率可達(dá)80依托新客站交

13、通樞紐，目前區(qū)域內(nèi)寫字樓出租情況較好，平均出租率可達(dá)80。目前區(qū)域內(nèi)租賃客戶以商貿(mào)物流類為主，占到60左右。3.5元/平方米/天2-3.5元/平方米/天1.4-2元/平方米/天爛尾樓改造項(xiàng)目普通標(biāo)準(zhǔn)寫字樓甲級寫字樓樓盤名稱地址樓層租賃價格元/平方米/天物業(yè)管理費(fèi)元/平方米/月租賃面積平方米產(chǎn)品類型嘉裏不夜城二期（企業(yè)廣場）共和路268號26層3.52267-184甲級寫字樓嘉裏不夜城一期天目西路218號38層3.525109-219閘北廣場天目西路梅園路20層2.2-3.32075-813普通標(biāo)準(zhǔn)寫字樓地鐵恒通大樓恒通路梅園路25層3.520120-350上海華象大樓秣陵路80號17層2.57

14、.3150建誼大廈恒豐路漢中路24層3.2-3.61476-460康吉大樓天目西路25層212131-267匯貢大廈天目西路99號11層2.420錦程大廈天目西路長安路25層21597-110一天下大廈恒通路360號27層1.6635-80爛尾樓改造小戶型中房華東大廈天目西路長安路26層1.4-1.8866-100林頓大廈恒豐北路100號20層2580-100不夜城板塊租賃寫字樓匯總表 二手市場行情樓盤名稱地址二手報價元/平方米產(chǎn)品類型嘉裏不夜城一期天目西路218號18000甲級寫字樓閘北廣場天目西路梅園路18000普通標(biāo)準(zhǔn)寫字樓建誼大廈恒豐路漢中路18000錦程大廈天目西路長安路16000一

15、天下大廈恒通路360號13000-16000爛尾樓改造商住樓中房華東大廈天目西路長安路16000-17000由於目前區(qū)域中寫字樓出租情況比較理想，二手拋盤的寫字樓數(shù)量有限拋盤量不多 二手價格甲級寫字樓二手價格18000元/平方米左右普通標(biāo)準(zhǔn)寫字樓16000-18000元/平方米爛尾改造小戶型寫字樓13000-17000元/平方米市場結(jié)論宏觀市場區(qū)域市場岀售市場供過於求明顯，價格缺乏上漲動力租賃市場租金出租率雙雙下跌，市場出現(xiàn)拐點(diǎn)一手市場市場處于有價無市的形狀，成交非常低彌，而未來供應(yīng)又非常可觀。新建甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓價格進(jìn)入下跌通道，由07年的25000元/平方米行情價跌入08年底的19000元/

16、平方米。租賃市場甲級標(biāo)準(zhǔn)租金在3.5元/平方米/天二手市場甲級標(biāo)準(zhǔn)二手售價在18000元/平方米區(qū)間，但是市場買賣量稀少第三部分：項(xiàng)目了解Part 3區(qū)位認(rèn)知不夜城板塊現(xiàn)狀上海陸上交通樞紐，依託區(qū)位優(yōu)勢，構(gòu)成現(xiàn)代交通商務(wù)中心便利的交通鐵路每天接發(fā)列車114對，日接送旅客高達(dá)23萬人次，長三角地區(qū)乃至全國的交通樞紐功能將日益顯現(xiàn)公路4座長途汽車站，其中包括目前亞洲最大客運(yùn)中心，日客運(yùn)量達(dá)2萬余人次，通往11個省、直轄市方向班線998條。占全市長途汽車客、貨運(yùn)輸業(yè)的50%以上。公交市內(nèi)公共交通有始發(fā)線和過境線187條，占全市公交線路33.27%。軌道交通1號，3號兩條線路。高架及道路 南北高架，天

17、目路、恒豐路等城市主幹道彙集於此繁榮的商業(yè)上海市“四街四城之一，主要商業(yè)設(shè)施包括太平洋百貨、不夜城商廈、名品商廈、環(huán)龍商場等 上海四大賓館區(qū)之一 ，假日酒店，長城大酒店、龍門賓館、新梅華東大酒店、等十幾家高檔賓館 不夜城黃金商務(wù)大道:以商務(wù)樓宇為支撐，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、BPO產(chǎn)業(yè)、滬辦服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為中心，集中近20幢商務(wù)樓宇，其中在建和待建的有8幢，未來總建築面積達(dá)128.46萬平方米。不夜城濱河休閒水岸 :大量高檔住宅和與之相配套的商業(yè)生活設(shè)施。與靜安區(qū)、黃浦區(qū)一河之隔，是不夜城地區(qū)風(fēng)光秀麗、適於居住、商務(wù)忙碌的黃金地帶 。不夜城商業(yè)中心 引進(jìn)中高檔的主題百貨，建設(shè)交融品牌購物、時尚餐飲、休

18、閒娛樂等功能於一體的高檔休閒購物廣場。 鐵路上海站交通樞紐商務(wù)商業(yè)區(qū) 以鐵路上海站南北廣場為圈，建成與上海國際大都市相適應(yīng)的現(xiàn)代交通樞紐商業(yè)商務(wù)區(qū)。漢中路地鐵三線換乘樞紐在恒豐路、恒通路和長安路交接處，建造地鐵一號、十二號、十三號線“三線交匯的綜合交通換乘樞紐，不夜城板塊規(guī)劃重點(diǎn)推進(jìn)“兩線三點(diǎn)格局 兩綫三點(diǎn)區(qū)位認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知本案交通動線臨天目西路主幹道，但車行動線不理想 南面朝向天目西路主幹道天目西路是上海東西向主幹道之一，交通忙碌，車流量大。但由於天目西路在本案一段為橋面道路，車行至寫字樓部分需從長安路繞行。項(xiàng)目認(rèn)知周邊環(huán)境新客站概念，蘇州河景觀新客站在傳統(tǒng)概念中人流量大，往來人員複雜，周邊環(huán)

19、境有待改善，整體檔次不高，不具備高檔寫字樓所需環(huán)境條件。蘇州河在本案南北兩側(cè)構(gòu)成彎道，使得本案南、北、西側(cè)房源均具有景觀優(yōu)勢距離新客站僅300米蘇州河環(huán)抱左右項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品條件 房齡超過10年，產(chǎn)品已趨於落後 開發(fā)商恒基(中國)投資有限公司物業(yè)管理公司恒盛物業(yè)管理總建築面積3.7萬平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積1478平方米樓層25單套面積77-148平方米總套數(shù)362套空調(diào)中央空調(diào)電梯6部電梯1部客梯租金3.8-4.2元/平方米/天，實(shí)際租金3.6元/平方米/天出租率80%物業(yè)管理費(fèi)16元/平方米/月辦公，商業(yè)，公寓綜合性項(xiàng)目不夜城廣場整體規(guī)劃由一棟辦公，兩棟商住樓及4層商業(yè)組成，寫字樓部分位於最西側(cè)，目前

20、兩棟商住樓根本也作為辦公出租，在一定程度上與寫字樓部分構(gòu)成內(nèi)部競爭。產(chǎn)品定位甲級，但建成時間超過10年本項(xiàng)目建成於1996年，按照甲級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，在區(qū)域內(nèi)檔次較高，但由於建成時間較長，相比區(qū)域內(nèi)新建甲級寫字樓來說，無論外立面及硬體設(shè)備已無明顯競爭力。房型面積控制合理，便於出租出賣面積比例77.3-98.7386%109.28-110.4211%125.63-148.423%主力面積在77-98平方米，控制得當(dāng)，與區(qū)域內(nèi)的客戶需求相契閤。項(xiàng)目認(rèn)知目前現(xiàn)狀租金水準(zhǔn)不高，出賣價格空間受限實(shí)際租金3.6元/平方米/天，出租率80左右部分房源已岀售本案租金報價3.8-4.2元/平方米/天，實(shí)際租金平均

21、仔3.6元/平方米/天，與區(qū)域內(nèi)類似項(xiàng)目租金程度一樣。岀租率平均在80左右，假想象達(dá)到5投資滙報率，本案約有2/3房源已岀售，且零散分佈在各個樓層，對剩餘房源岀售呵斥一定困難?？蛻魧ο笠灾行⌒推髽I(yè)為主目前租客根本以物流、貨貸、商貿(mào)等企業(yè)為主，其餘還包括廣告，科技，事務(wù)所，駐滬辦事處等大量中小型企業(yè)，整層客戶主要有聯(lián)通，平安保險等。第四部分：價值比較Part 4項(xiàng)目價值比較1、地理位置比較目前板塊市場中在售的新上市項(xiàng)目為企業(yè)廣場，而與本安比較類似的出租項(xiàng)目為嘉裏不夜城一期，這兩個項(xiàng)目對本案的定價具有一定參考價值，因此以下將本案與這兩個項(xiàng)目在地理位置，產(chǎn)品等方面進(jìn)行比較嘉裏不夜城一期企業(yè)廣場項(xiàng)目名

22、稱地址與地鐵站直線距離距離主幹道車輛進(jìn)出情況星級恒基不夜城天目西路547號410米（新客站）緊臨天目西路需從長安路繞行嘉裏不夜城一期天目西路218號270米（新客站）緊臨天目西路可直達(dá)企業(yè)廣場梅園路228號210米（漢中路站）不臨主幹道可直達(dá)華森鉆石廣場恒豐路630號100米（新客站）臨近恒豐路橋需橋下繞行華森鉆石廣場2、產(chǎn)品比較比較項(xiàng)目恒基不夜城嘉裏不夜城一期華森鉆石廣場企業(yè)廣場硬件設(shè)施外立面玻璃幕牆+面磚玻璃幕牆+面磚石材玻璃幕牆玻璃幕牆，LOWE雙層中空玻璃窗大堂地面牆面為雲(yún)石石材地面牆面石材地面牆面玻化磚，大理石裝飾電梯7部進(jìn)口電梯10部OTIS電梯芬蘭KONE 6部迅達(dá)空調(diào)中央空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)分戶式VRV中央空調(diào)特靈中央空調(diào)商業(yè)配套4層商鋪太平洋百貨地上二層商場二層商業(yè)配套車位330個950個500個其他衛(wèi)星天線衛(wèi)星天線光纖介入、信號覆蓋、 有線電視預(yù)留電話接口、寬帶網(wǎng)絡(luò)接口 光纖到每樓層產(chǎn)品