新政下深圳市場分析PPT課件

1、深圳中原2019.10.24日9.30新政下的深圳市場分析4123政策出臺背景及政策解讀 2009年-2019年政策及影響全回顧 新政前后樓市表現(xiàn) 后市影響預(yù)判 目錄4.15新政過去不到三個月時間，全國各地樓市在一段時間的觀望后，又進(jìn)入了普遍的量價齊飛階段，在各界的猜測中，官方再度出手調(diào)控2019年9月26日晚，國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知， 此后中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部三部門29日晚間聯(lián)合發(fā)文，要求房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)連番出臺的新政將房地產(chǎn)推向風(fēng)頭浪尖，直指民生 背景一： 背景二：

2、 背景三：報告寫作背景新政背景：當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況 4.15新政后僅三個月，房價出現(xiàn)量價齊升的局面。房地產(chǎn)調(diào)控力度空前，但是效果倒退，引至新一輪的上漲。投資客迅速抬頭，剛需客戶恐慌性購房。房地產(chǎn)快速增長信貸過度市場供給矛盾寬松的貨幣政策新政背景：促使本輪房地產(chǎn)快速增長的原因 與2019年底處于次貸危機(jī)的大環(huán)境不同，我國經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)回暖過程中起到了重要作用。目前經(jīng)濟(jì)處于繼續(xù)回暖之中，實施適度寬松的貨幣政策。但另一方面也令國內(nèi)物價上漲加速，通脹壓力增加，重新回到負(fù)利率時代，資金有保值增值的迫切需要。新政背景：流動性過剩，經(jīng)濟(jì)重入負(fù)利率時代 一年期存款利率與CPI走勢CPI和PPI走勢供求比一直處

3、在失衡的狀態(tài)，一方面是房改使自住需求大幅度上升，中國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展及城市人口的不斷膨脹使得房地產(chǎn)的有效需求不斷增加。在CPI漲幅不斷走高、銀行儲蓄利率偏低的情況下，居民對樓市的投資性需求大量增加，另一方面由于人民幣不斷升值，投機(jī)性外資也較大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場。以現(xiàn)有銷售速度來看，現(xiàn)有的可售量僅供銷售半年時間。 新政背景：市場需求旺盛，有效供給不足，保障房建設(shè)滯后供應(yīng)：商品住宅供應(yīng)總量呈下降走勢供求對比：供銷比低于1，存量迅速消化，短期供給仍然不足新政背景：適度寬松的貨幣政策，促使天量信貸推動房價井噴居民中長期消費性貸款規(guī)模房貸利率和貸款加權(quán)平均利率2009年我國新增信貸規(guī)模達(dá)9.6萬億元,相當(dāng)

4、于過去2、3年的新增量,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過GDP增長8%對信貸的需求。2019年至2019年8年間我國新增信貸20萬億元,同期新增GDP也是20萬億元（名義值）,即1個信貸換1個GDP,2009年我國僅新增GDP2.1萬億元,即4至5個信貸換1個GDP,信貸的效率很低,或者講貨幣和信貸投放嚴(yán)重偏多。多出的貨幣和信貸絕大部分都流入房地產(chǎn)市場。 新政背景：房價“不自律”倒逼政府調(diào)控加碼，催生新政出臺2010年8月中國70個大中城市房價同比上漲9.3%，漲幅比7月份縮小1個百分點，其中普通住宅銷售價格上漲12.5%，高檔住宅銷售價格上漲15.1%。 而進(jìn)入9月以后，省內(nèi)多個城市的房價均在上揚(yáng)。京滬等一線城市也

5、再現(xiàn)價升量增的態(tài)勢 樓市的持續(xù)火熱和不斷攀高的房價，使得4.15新政的調(diào)控效果成為笑談，逼迫政府出臺更為嚴(yán)厲的政策萬科董事長王石：開發(fā)商不懂得自律，這種博弈的后果可能不堪設(shè)想，倒逼管理層出更狠的牌。而此前他曾有名言：不自律，必自斃。 新政分類：9.30日出臺的新政，不乏非常手段，如限購令內(nèi)容點評改善供應(yīng)類加強(qiáng)土地增值稅征管抬高開發(fā)企業(yè)成本，超率累進(jìn)稅鼓勵開發(fā)企業(yè)平價賣房對房價明顯高于周邊房價水平的開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查有利于物業(yè)管理和建筑品質(zhì)差的企業(yè)，并形成威嚇作用推動開發(fā)企業(yè)快速出貨切實增加住房有效供給將土地溢價率維持在很低的水平，近期一直都在020%之間徘徊，防范了行業(yè)成本上升風(fēng)

6、險。開發(fā)企業(yè)若土地閑置，改變土地用途和性質(zhì)，拖延開竣工時間，捂盤惜售，將被暫停股票債券發(fā)行，新獲取開發(fā)貸和購買土地。威嚇推動開發(fā)企業(yè)快速出貨繼續(xù)支持開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價位中小套型商品住房項目和參與保障性安居以保障房解決民生問題，緩解輿論壓力落實支持公租房稅收優(yōu)惠，加緊制定關(guān)于公租房中長期貸款政策。意識到傳統(tǒng)保障房在分配等方面的問題，抓緊新建公租房引導(dǎo)需求類限制部分城市居民購房套數(shù)將北京的政策推廣到其他城市，該政策是一把雙刃劍，一旦放松將刺激需求增加全國范圍暫停發(fā)放第三套房貸款一線城市早已執(zhí)行，在二三線城市有影響，但根據(jù)中原等中介以及銀行的統(tǒng)計，目前認(rèn)定為第三套房貸的房貸占房貸總量比例很低全面上調(diào)

7、貸款首付比例到30%以上對二三套購房者沒有影響，遏制了首次購房原來享受2成首付的一些需求，對純剛需項目略有影響對“純外來需求”停止放貸影響一些純粹靠外來需求推動歷史上又利用房貸的區(qū)域加強(qiáng)消費性貸款管理，禁止用于購買住房切斷炒房者套取資金的空間調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策加大購房成本，遏制需求，預(yù)計很快有細(xì)則落實加快推行房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步推廣到全國重在利用房產(chǎn)稅改變購房者心理預(yù)期，房產(chǎn)稅本身很難改變供求關(guān)系，長期威脅和若干試點最為可能加大住房市場檢查力度，依法查處經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣，陰陽合同等。規(guī)范二手房市場新政分類：刺激供應(yīng)數(shù)量，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)禁囤地，加速開發(fā)開發(fā)貸，按揭貸

8、和銀行貸款總余額增速比較開發(fā)資金來源來自國內(nèi)貸款在供應(yīng)端的措施主要包括提供豐富的土地，鼓勵或者 迫使開發(fā)企業(yè)新開工，加快進(jìn)度，提供更多的中低價位和中小戶型房屋子，以及鼓勵建保障性住宅。嚴(yán)禁囤地。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，預(yù)收款臨管，暫停房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票融資，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)信托，收緊資金鏈，推動企業(yè)加速推盤。揭制需求的最終是為了分化需求和滿足需求，此次房地產(chǎn)需求政策的核心，應(yīng)該是對需求首先分化，打擊一部分，滿足一部分，其次是平滑其釋放的時間，使需求盡量和供應(yīng)的節(jié)奏相匹配。揭制不合理需求就是對投機(jī)投資需求進(jìn)行期限制，大幅提高其成本，甚至禁止其進(jìn)入市場。如首付比例提高至三成，限購令。個人所得稅方面，

9、之前的優(yōu)惠是對所購新房金額大于所售舊房金額的部分征收，但新政直接控制交易的時間，在1年內(nèi)只要有購銷的無論新舊房價值如何都需要全額繳納個人所得稅。新政提升了短期交易成本，抑制了炒房者的炒房行為。新政前后交易稅調(diào)整對比稅種新政之前新政之后契稅個人購買自用普通住宅暫減半征收契稅（一般為1.5%）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人，配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅，對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅個人所得稅對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房扥納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新

10、購房的價值可全部或部分予以免稅對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅新政分類：分化需求結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)需求釋放調(diào)整房產(chǎn)交易稅各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房。對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上，對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。 解析：此條政策不再像“國十條”那樣只要求房價過高城市有選擇性地實行，將有利于打壓投資投機(jī)性購房，尤其是外地投資投機(jī)者。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整

11、到30%及以上”，以前的政策中對于首次購買90平米以下普通住宅的貸款最低首付可為20%，現(xiàn)在一刀切，必須三成以上。“各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房”，這條將比較有力地堵住那些通過消費貸款買房的所謂“灰色通道”。但同時對居民的改善型需求也有影響。 新政分類：分化需求結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)需求釋放限貸令調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點工作，并擴(kuò)大到全國。 10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。另外，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納

12、稅人不再減免個人所得稅。解析：新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或?qū)⑸婕胺慨a(chǎn)稅新政。但發(fā)現(xiàn)，此次并未明確房產(chǎn)稅試點情況。房產(chǎn)稅政策可能會由試點城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件統(tǒng)一公布。房產(chǎn)稅一旦開征，其規(guī)模將達(dá)到7000億元。不小的房產(chǎn)稅額度將會給地方稅收以很大的補(bǔ)充，同時一旦開征房產(chǎn)稅必將對地方依靠出讓土地的財政模式給以徹底的改革。 新政分類：分化需求結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)需求釋放推進(jìn)房產(chǎn)稅試點1、9月30日前（含9月30日當(dāng)天）已在市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽的認(rèn)購書及買賣合同仍可按原政策執(zhí)行，之后（從10月1日起計）的所有商品住房交易必須執(zhí)行通知規(guī)定；2、“家庭”的范圍界定為“購房人、配偶及未

13、成年子女”；3、家庭成員全部為深圳戶籍，或者家庭成員中部分為深圳戶籍、部分為非深圳戶籍的，均可購買兩套住房（登記在深戶或非深戶家庭成員名下均可）；新政分類：抑制不合理購房需求，打擊投資炒房限購令細(xì)則7、境外人士在深購買住房仍按照原有政策執(zhí)行；8、購房人在購房時所提交的無婚姻登記記錄證明，應(yīng)當(dāng)為購房人戶籍所在地婚姻登記處出具的證明；9、購房人在辦理備案、產(chǎn)權(quán)登記過戶等手續(xù)時，無需提供房地產(chǎn)權(quán)查檔證明。4、為配合新政實施，二手房過戶審查手續(xù)增加，因此二手房過戶期限由5個工作日調(diào)整為10個工作日；5、家庭持有住房數(shù)量以新購房時產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)登記、房地產(chǎn)交易系統(tǒng)已簽訂買賣合同數(shù)量為準(zhǔn)，允許賣掉現(xiàn)有住房后在政

14、策標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)新購住房；6、對于產(chǎn)權(quán)人在一套住房物業(yè)中僅占部分份額的情況按其擁有一套住房計算；新政分類：抑制不合理購房需求，打擊投資炒房限購令細(xì)則本輪房地產(chǎn)調(diào)控的明顯特點是：調(diào)控的手段已經(jīng)由市場手段變?yōu)橛缮现料碌男姓深A(yù)，在市場手段屢不奏效的情況下，通過強(qiáng)有力的行政措施打壓市場，其短期影響不可忽視，但長期看來容易產(chǎn)生以下兩種不良反應(yīng)：1、政策變化過快，上有政策，下有對策例如假離婚，簽訂買賣合同不過戶，只公正，等待政策放松后在進(jìn)行過戶備案等等所謂的“擦邊球”；2、市場需求在短期內(nèi)受到強(qiáng)行打壓抑制，容易引起反彈就如同4.15新政后的樓市變化，房價也越調(diào)越高，嚴(yán)重脫離了剛需群體購房的承受能力；綜上所述：中

15、原認(rèn)為，“限購令”并不能從根本上解決房地產(chǎn)市場的問題，所以“限購令”政策也明確指出只是暫時實施，而至于限購令實施至何時？我們認(rèn)為，限購令之后一定會有后續(xù)的政策，限購令在為房產(chǎn)稅、保障性住房等爭取時間。深圳雙限令：旨在短期抑制房價，為后續(xù)政策爭取時間4123政策出臺背景及政策解讀 2009年-2019年政策及影響全回顧 新政前后樓市表現(xiàn) 后市影響預(yù)判 2019年1月（國十一條）2019年4月15日（國十條）2019年9月國辦發(fā)通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%，強(qiáng)力遏制信貸沖鋒增加保障性住房供給打擊捂盤惜售，土地閑置行為提高房地產(chǎn)市場消費入市門檻提

16、升利率，增加購房成本；暫停三套房以上的購房貸款2009年7月銀監(jiān)局發(fā)文嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸政策深圳三套房貸款首付4成以上，利率1.1倍深圳嚴(yán)格整頓房地產(chǎn)市場秩序，違建、開發(fā)、經(jīng)紀(jì)等領(lǐng)域2009年3月3日（粵十五條）廣東省關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見包含三方面內(nèi)容：一是加大保障性住房建設(shè)，二是進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費，三是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。2009年12月14日（國四條）增加普通商品房供給，提高土地供應(yīng)和使用效率繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機(jī)性購房加強(qiáng)市場監(jiān)管，整頓房地產(chǎn)秩序，加強(qiáng)市場監(jiān)測擴(kuò)大保障性安居工程建設(shè)閑置地優(yōu)先供給保障房建設(shè)；開發(fā)商土地閑

17、置一年以上禁止買賣土地，嚴(yán)控土地出讓全面暫停第三套房貸發(fā)放，限制家庭購房套數(shù)，限購2套房推進(jìn)房產(chǎn)稅征收試點09年至今重大調(diào)控政策回顧：政策不斷加壓，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)4.12新政4.15新政國十一條09.07嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，市場逐漸低迷政策收緊，市場成交減少抑制投資性購房，打壓市場二套房首付、利率增加，停發(fā)三套房貸。市場受影響大政策寬松，刺激市場快速發(fā)展，成交旺國四條數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)均來自于國土局公布數(shù)據(jù)09年至今深圳一手樓市受政策影響呈“周期性”震蕩變化，但影響持續(xù)時間均不超過3個月4.12新政政策寬松，刺激市場快速發(fā)展，成交旺，價格上漲政策收緊，市場成交減少，成交價下跌國四條國十一條抑

18、制投資性購房，打壓市場，成交價格跌落明顯4.15新政二套房首付、利率增加，停發(fā)三套房貸。市場受影響大，均價下跌數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)均來自于國土局公布數(shù)據(jù)09年至今深圳市一手房成交價格受政策影響持續(xù)時間短暫，政策消化期不到3月，價格總體呈上漲態(tài)勢2009年至今深圳一手房成交均價走勢4.12新政4.15新政國十一條09.07嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，市場逐漸低迷一手市場打壓力度大，刺激二手成交量上漲抑制投資性購房，打壓市場二套房首付、利率增加，停發(fā)三套房貸。市場受影響大政策寬松，刺激二手市場成交火爆國四條數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)均來自于國土局公布數(shù)據(jù)409年至今深圳二手房成交情況受政策影響呈“周期性”震蕩變化

19、，成交情況基本與一手市場類似，政策影響持續(xù)期不超過3個月09年至今深圳二手房成交情況受政策影響呈“周期性”震蕩變化，成交情況基本與一手市場類似，政策影響持續(xù)期不超過3個月4.15新政國十一條抑制投資性購房，打壓市場二套房首付、利率增加，停發(fā)三套房貸。市場受影響大一手市場打壓力度大，刺激二手成交量上漲政策寬松，刺激二手市場成交火爆4.12新政國四條數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)均來自于國土局公布數(shù)據(jù)09年至今深圳市二手房成交價格受政策影響波動不大，總體呈上漲態(tài)勢2009年至今深圳二手房成交均價走勢4123政策出臺背景及政策解讀 2009年-2019年政策及影響全回顧 新政前后樓市表現(xiàn) 后市影響預(yù)判 數(shù)據(jù)來源

20、： 國土局網(wǎng)站項目銷售公示明細(xì)新政前深圳樓市情況：成交再創(chuàng)新高 從深圳市場9月份的成交情況來看，4.15新政出臺后，樓市有3個月的調(diào)整期，成交量較以往有所下跌，但從8月份開始，受到新政抑制的市場需求開始釋放，深圳樓市迎來新一輪的上漲，成交量開始強(qiáng)勁反彈，周均成交量超過1600套，再次超過09年高峰時期，創(chuàng)造深圳樓市月度成交的新高；套數(shù)面積新政前深圳樓市情況：價格持續(xù)上漲 數(shù)據(jù)來源： 國土局網(wǎng)站項目銷售公示明細(xì)4.15新政后，深圳一手樓價格開始進(jìn)入下行通道，在6月達(dá)到谷底，從7月開始，樓市價格開始迅猛上漲，環(huán)比平均漲幅超過6%，到9月，全市成交均價20193元/平方米，比6月的全市均價上漲了19

21、%，上漲幅度和速度驚人，樓市迎來報復(fù)性反彈；新政后深圳樓市情況：成交開始回落新政前后樓市成交量統(tǒng)計表數(shù)據(jù)來源： 國土局網(wǎng)站項目銷售公示明細(xì)9.30新政后，深圳樓市成交量開始大幅度回落，國慶第一周的成交量環(huán)比更是驟跌，跌幅超過50%，第二周的成交量仍然繼續(xù)下跌，跌破了2019年周均成交量（684套）。新政的出臺，使得樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”不在，此次調(diào)控政策的力度，遠(yuǎn)超以往，深圳樓市在經(jīng)歷了2個月的“小陽春”后，又開始調(diào)頭下行；備注說明：10月第三周全市成交量有所反彈，環(huán)比上漲幅度超過30%，這主要是因為第三周國土局公布了限購令細(xì)則，使得大批在9.30前受困大批交易得以松綁，帶動了深圳樓市成交量的

22、大幅回升，并非樓市真實走向的趨勢；新政后深圳樓市情況：價格波動不大2019年周均11921元/平米2019年周均13283元/平米本周 20640.082009年周均15966元/平米2019年周均20410元/平米數(shù)據(jù)來源： 國土局網(wǎng)站項目銷售公示明細(xì)雖然新政后深圳樓市成交開始大幅度下滑，但是整體成交價格卻相對平穩(wěn)。這主要是因為此次新政對于樓市的影響并非在于樓市價格，而是在限定了客戶購房資格的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步抬高了置業(yè)門檻，市場買家的狀態(tài)從以前的“買不起”，迅速轉(zhuǎn)為如今的“買不了”，單純的價格調(diào)整，已經(jīng)難以帶動成交量的攀升，所以導(dǎo)致目前價格仍然在高位徘徊；新政后寶安在售樓盤現(xiàn)狀：花郡2期新政前

23、（9.1-9.27）：月度成交量：126套；周均成交量：32套；周均到訪量：160批次；周均進(jìn)線量：260個；新政后（9.28-10.24）：總成交：19套；周均成交量：6套；周均到訪量：78批次；周均進(jìn)線量：90個；備注：花郡2期目前已銷售600余套單位，銷售率達(dá)到55%，目前項目的整體均價為：24000元/平方米，現(xiàn)場銷售經(jīng)理和發(fā)展商負(fù)責(zé)人各有一個點的暗折；新政后寶安在售樓盤現(xiàn)狀：天健新政前（9.1-9.27）：月度成交量：約90套；周均成交量：23套；周均到訪量：133批次；周均進(jìn)線量：180個；新政后（9.28-10.24）：總成交：11套；周均成交量：3套；周均到訪量：87批次；周均

24、進(jìn)線量：110個；備注：目前項目銷售率達(dá)到75%，整體銷售均價為22000元/平方米，除一次性付款95折，按揭付款98折的優(yōu)惠外，無其他任何折扣；新政后寶安在售樓盤現(xiàn)狀：第五大道新政前（9.1-9.27）：月度成交量：約65套；周均成交量：17套；周均到訪量：121批次；周均進(jìn)線量：173個；新政后（9.28-10.24）：總成交：18套；周均成交量：6套；周均到訪量：76批次；周均進(jìn)線量：109個；備注：目前項目銷售率達(dá)到62%，整體銷售均價為26000元/平方米，在售的主力單位為140-160平米的四房單位，還剩余少量110-130平米的高樓層三房單位在售；新政后寶安在售樓盤現(xiàn)狀：灣上六座

25、新政前（9.1-9.27）：月度成交量：約33套；周均成交量：8套；周均到訪量：74批次；周均進(jìn)線量：85個；新政后（9.28-10.24）：總成交：3套；周均成交量：1套；周均到訪量：32批次；周均進(jìn)線量：47個；備注：目前項目銷售率達(dá)到64%，整體銷售均價為13500元/平方米，在售的主力單位為28-65的公寓類產(chǎn)品，帶1500元/平米的精裝修出售；新政后寶安在售樓盤現(xiàn)狀：華海瀾灣項目10.6日開盤開盤當(dāng)天成交量：約20套；開盤當(dāng)天到訪量：110批次；前期周均進(jìn)線量：110個；新政后（10.7-10.24）：總成交：14套；周均成交量：4套；周均到訪量：77批次；周均進(jìn)線量：100個；備注

26、：目前項目銷售率達(dá)到3%，整體銷售均價為19000元/平方米，在售的主力單位為110-170平米的合拼戶型產(chǎn)品，據(jù)中原了解，已購買的客戶中，發(fā)展商關(guān)系戶占大多數(shù)；新政后寶安將售樓盤現(xiàn)狀：佳華名苑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：6022平米；建筑面積：31523平米；容積率：3.7；總套數(shù)：208套；主力戶型：65-88平米的兩房、三房；項目進(jìn)展：目前已建到7-8層高，正在進(jìn)行前期蓄客，項目戶外T牌已經(jīng)出街，訴求內(nèi)容以形象為主，預(yù)計年底發(fā)售；備注：據(jù)中原了解，受雙限令的影響，小戶型單位在市場上壓力較大，發(fā)展商目前考慮將延后項目的發(fā)售時間，計劃在新政有所松動或者明年第一季度再進(jìn)行發(fā)售；新政后寶安將售樓盤現(xiàn)狀：

27、西津美地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：7814平米；建筑面積：23148平米；容積率：2.0；總套數(shù)：209套；主力戶型：40-70平米的兩房項目進(jìn)展：目前項目已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件，正在進(jìn)行開盤前的蓄客、洗客活動，樣板房已于25日正式開放，預(yù)計將在11月底發(fā)售備注：上門客戶提供5萬元銀行存款證明，即可獲得開盤時的額外優(yōu)惠（兩房減3萬，1房減1萬），并可獲得選房順序號，開盤當(dāng)天，按照選房順序號進(jìn)行選房；新政后寶安將售樓盤現(xiàn)狀：匯一城經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：57000平米；建筑面積：331520平米；容積率：4.9；總套數(shù)：2102套；主力戶型：78-120平米的兩房、三房項目進(jìn)展：目前項目已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件，正在進(jìn)

28、行入市前的蓄客工作，售樓處預(yù)計將于11月中下旬開放；備注：做為區(qū)域內(nèi)首個大體量的都市綜合體項目，目前戶外T牌已經(jīng)出街，訴求內(nèi)容主要以項目形象、綜合體物業(yè)以及地鐵上蓋為主。據(jù)中原了解，發(fā)展商在新政出臺后，就將項目的入市時間從10月中下旬延后到11月中下旬，預(yù)計開盤時間在12月中旬；項目名開盤時間推售量主力戶型開盤價格到場客戶開盤銷售開盤銷售率玉湖灣2019-9-279581房、2房140004000人846套88%深業(yè)紫麟山2019-9-286313房、4房14000160批約68套11%朝陽里雅居2019-9-292682房、3房1350090批8套0.3%怡龍楓景園2019-9-302882

29、房、3房12000180批70套24%曦城2019-9-2952別墅聯(lián)排65000獨棟9500090批28套54%荔山公館2019-9-305182房、3房、4房22000400批230套44%坤祥花語岸2019-10-11462房、3房13500270批約30套21%山海陽光園2019-10-61301房、2房、3房17000110批約50套39%星河時代花園2019-10-1080別墅35000200余批38套48%桃源峰景園2019-10-102604房、復(fù)式15000300余批130套50%四季麗晶公寓2019-10-16212公寓、1房、2房22800270批80套37%御峰園二期2

30、019-10-20113別墅疊拼15000聯(lián)排20000100余批30套27%陽光天建成2019-10-211923房、4房12000200余批約30套15%御府名筑2019-10-232993房、4房、5房15000150批70套23%世紀(jì)新城2019-10-233272房、3房10500300余批130套40%新政前后全市新開盤項目情況：開盤成交率下滑明顯4123政策出臺背景及政策解讀 2009年-2019年政策及影響全回顧 新政前后樓市表現(xiàn) 后市影響預(yù)判 后市影響于政府調(diào)控效果顯現(xiàn)，樓市穩(wěn)定發(fā)展讓位民生意圖利好并非扼殺行業(yè)，而是促使行業(yè)更好地為經(jīng)濟(jì)及民生服務(wù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)過熱擔(dān)憂并非主流，人民

31、幣升值的壓力也客觀降低了加息可能行政手段多于態(tài)度，非持久行為改善供應(yīng)和引導(dǎo)需求為主的意圖將刺激及鼓勵行業(yè)加快交易和促使行業(yè)血液循環(huán)產(chǎn)業(yè)集中度將大幅度提升，成熟企業(yè)的優(yōu)勢將進(jìn)一步顯露，開發(fā)水平行業(yè)將得到相互促進(jìn)后市影響于政府調(diào)控效果顯現(xiàn)，樓市穩(wěn)定發(fā)展讓位民生 調(diào)整后市影響于政府資本市場鏈加快收縮，促使企業(yè)加快開發(fā)供應(yīng)各項貸款余額增速下降2019200920192019下半年銀行貸款增速超過開發(fā)貸和個貸個貸超越銀行貸款增速（銷售回暖）開發(fā)貸超越銀行貸余額增速（基數(shù)原因和擴(kuò)大開工等）主要思路：限制開發(fā)企業(yè)資金鏈，激發(fā)開發(fā)企業(yè)加快交易及運營速度后市影響于政府資本市場鏈加快收縮，促使企業(yè)加快開發(fā)供應(yīng) 后

32、市影響于行業(yè)宏觀層面，以“遏制需求”為中心的現(xiàn)狀，未來數(shù)月內(nèi)的商品房成交將會出現(xiàn)反復(fù)和震蕩15大城市受政策影響明顯，未來數(shù)月還會更為明顯震蕩后市影響于行業(yè)宏觀層面，以“遏制需求”為中心的現(xiàn)狀，未來數(shù)月內(nèi)的商品房成交將會出現(xiàn)反復(fù)和震蕩 趨勢一、需求結(jié)構(gòu)分化趨勢二、 平穩(wěn)軟著陸，保障個人自住需求 趨勢三、行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中發(fā)揮更積極作用行業(yè)發(fā)展更為積極，住房自住率將一定程度提高民生中需要購房置業(yè)的人的需求將得到釋放，打擊一部分，滿足另外一部分，平滑其釋放時間會成為短期趨勢“出現(xiàn)房價下跌”非主要目的，“可以下跌”才是政策核心目的，長遠(yuǎn)來說，行業(yè)發(fā)展利好且健康后市影響于行業(yè)宏觀層面，需求結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步

33、得到分化，需求和供應(yīng)的節(jié)奏的盡量相匹配或許是政策決心的最直接表現(xiàn) 后市影響于行業(yè)微觀層面，價格箱體震蕩而銷售維持高位是短期現(xiàn)象，行業(yè)長循環(huán)將更為合理行業(yè)長循環(huán)轉(zhuǎn)變可能“理性定價-熱銷-提價”這一常規(guī)行業(yè)規(guī)律將趨于更為理性合理，存在朝“理性定價-熱銷-政策- 理性定價”長循環(huán)發(fā)展可能，價和量的微跌并非指房地產(chǎn)呈現(xiàn)下跌趨勢，而是價格比購買者想 象中合理，政策擔(dān)心反而是行業(yè)長遠(yuǎn)信心的保證行業(yè)發(fā)展持續(xù)市場化限購令均有“暫停”一詞，廈門甚至規(guī)定了時間，可以預(yù)見這是政府臨時手段，目前調(diào)控是以手動移動需求供應(yīng)曲線，而不是規(guī)定價格及配給房屋，限購令在未來供應(yīng)節(jié)奏平穩(wěn)后，其歷史使命也將完成各地限購令影響預(yù)估北京-所有居民和非居民政策出臺后每個家庭允許新購一套房屋打擊了投機(jī)炒作需求，短期內(nèi)對市場影響比較小打擊力度短期強(qiáng)，中長期威力或減弱影響極為有限深圳戶籍居民限購兩套，非戶籍但有社保的限購一套，三無人員禁止購房廈門2019年四季度家庭只能購買一套后市影響于行業(yè)微觀層面，價格箱體震蕩而銷售維持高位是短期現(xiàn)象，行業(yè)循環(huán)將更為合理 后市影響于客戶短期觀望勢必成主流心態(tài)，大型投資客受壓最重中原真實案例：A生通過中原購買過60套房，新政后，購房失敗，曾借其名的親屬全部受牽連 受影響大，短期無法釋放小投資客剛需客戶 受影響大，住宅投資面將受收縮常年多套投資客 受影響小，