某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地塊簡評(píng)課件(PPT 27頁)

1、地塊基本情況城市土地市場競品分析開發(fā)利潤預(yù)測第1頁，共27頁。地塊基本情況城市區(qū)位情況板塊區(qū)域情況交通條件分析規(guī)劃條件分析未來發(fā)展趨勢地快現(xiàn)狀分析小結(jié)第2頁，共27頁。城市區(qū)位情況漢陽區(qū)政府武漢市政府漢陽火車站7公里8公里14公里王家灣商圈鐘家村商圈武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈地塊區(qū)位：位于武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)沌口區(qū)域。距離行政中心：漢陽區(qū)政府和武漢市政府分別為8KM和10KM。距離商業(yè)中心：與較近的王家灣和鐘家村5公里。第3頁，共27頁。板塊區(qū)域情況武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1991年5月，1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。沌口開發(fā)區(qū)經(jīng)過20年的持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)成為中部地區(qū)最具活力、最有實(shí)力的

2、開發(fā)區(qū)之一。目前36家世界500強(qiáng)企業(yè)在內(nèi)的2800家中外企業(yè)入?yún)^(qū)興業(yè)，投資總額達(dá)1200億元。其中四新新城建成座以國際博覽中心為龍頭，旅游服務(wù)與生態(tài)居住為核心，比肩全球的都會(huì)新城區(qū)。國際形象的確立，四新新區(qū)不僅將成為新漢陽打造的“國際中央生態(tài)宜居新城”，更將使其成為國際視野下，大武漢城市的全新代言。地塊王家灣商圈鐘家村商圈武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈四新新區(qū)第4頁，共27頁。交通條件分析地塊東風(fēng)大道芳草路江城大道沌口路三環(huán)線地塊周邊路網(wǎng)密集，交通通達(dá)性好。第5頁，共27頁。規(guī)劃條件分析項(xiàng)目占地：180畝土地性質(zhì)：商服用地容積率：3總建面積：36萬方土地價(jià)格：180/畝樓面單價(jià)：900元/平米第6頁，共

3、27頁。未來發(fā)展趨勢發(fā)展目標(biāo)：在未來510年，打造成先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)特色區(qū)、體制機(jī)制創(chuàng)新先導(dǎo)區(qū)、和諧社會(huì)示范區(qū)、世界水平的科學(xué)工業(yè)園區(qū)。其中千畝總部經(jīng)濟(jì)區(qū)：涵蓋了華中國家數(shù)字出版基地、企業(yè)總部基地、金融服務(wù)中心、商業(yè)博覽中心、數(shù)字體驗(yàn)中心、數(shù)據(jù)中心、文化創(chuàng)意基地;未來陸續(xù)將有世界500強(qiáng)、國內(nèi)一流企業(yè)在此設(shè)立區(qū)域總部，企業(yè)數(shù)量達(dá)到700家左右，從業(yè)人數(shù)達(dá)30000人;規(guī)劃同時(shí)包涵總部級(jí)商務(wù)配套，包括五星級(jí)酒店、金融配套、高尚公寓、東方高爾夫、大型購物中心，共筑完美的商務(wù)保障配套體系。武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃第7頁，共27頁。武漢地鐵3號(hào)線：為武漢市首條穿漢江地鐵，從沌陽大道站出發(fā)，下穿輕

4、軌宗關(guān)車站，過雙墩進(jìn)入王家墩CBD，終點(diǎn)站抵漢口三金潭。全長28公里，設(shè)站23座，連通沌口后湖，2015年通車。武漢地鐵6號(hào)線：將連通沌口和金銀湖，全長32.8公里，起于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的三角湖，穿越漢江到漢口，終點(diǎn)假日廣場。在鐘家村可與地鐵4號(hào)線換乘，在江漢路可與地鐵2號(hào)線換乘，在大智路與輕軌換乘，2017年落成。未來發(fā)展趨勢地鐵規(guī)劃第8頁，共27頁。地快現(xiàn)狀分析東側(cè)：沌口路地塊內(nèi)部北側(cè)：三環(huán)路高架第9頁，共27頁。地塊初步研判地塊處于武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)邊緣地段，地塊現(xiàn)狀待平整，整體條件一般。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃檔次較高，地鐵以及商業(yè)配套加快發(fā)展，區(qū)域發(fā)展前景看好。第10頁，共27頁。城市土地市

5、場過去同性質(zhì)土地成交案例土地信息表近期掛牌土地信息土地供需與價(jià)格與發(fā)展趨勢第11頁，共27頁。周邊地塊成交詳情地塊2地塊5地塊1地塊7地塊8地塊9地塊4地塊3地塊6地塊位置第12頁，共27頁。序號(hào)地塊名稱面積（）容積率土地性質(zhì)成交總價(jià)（萬元）單價(jià)（萬元/畝）樓面地價(jià)（元/）溢價(jià)率競得公司成交時(shí)間地塊1漢陽區(qū)新新村A、B、C地塊151771 3.7 居住65470 288 1166 -武漢漢陽造地產(chǎn)有限公司2010/2/5地塊2武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)201M地塊164438 2.0 工業(yè)7894 32 240 228%華仁匯和科技園建設(shè)有限公司2011/1/24地塊3武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西臨318國道，東

6、臨北太子湖（29R2地塊）18388 2.5 商住13000 471 2828 84%武漢錦杭置業(yè)2011/4/15地塊4漢陽區(qū)芳草北二街以南、四新大道以北、芳草路西路以東、芳草路以西38252 3.6 商業(yè)金融22446 391 1630 -武漢新區(qū)建設(shè)開發(fā)投資有限公司2011/5/27地塊5漢陽區(qū)潮江村175023 3.4 居住89800 342 1505 0武漢藍(lán)空房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/6/30地塊6武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)51R2地塊33000 2.5 居住12375 250 1500 -武漢錦杭置業(yè)有限公司2012/7/31地塊7武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)208C2地塊88506 2.0 商

7、服27614 208 1560 -武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)夢(mèng)樂城投資有限公司2012/11/1地塊8武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)209C2地塊41373 2.0 商服12908 208 1560 -武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)夢(mèng)樂城投資有限公司2012/11/1地塊9武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)210C2地塊25063 6.0 商服、醫(yī)衛(wèi)15602 415 1038 0武漢江城亞洲心臟病醫(yī)院有限公司2013/6/18數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)周邊地塊成交列表商服地塊樓面價(jià)在1500元/平米，但周邊有大量工業(yè)性質(zhì)辦公樓，市場風(fēng)險(xiǎn)較大。第13頁，共27頁。競品分析競品分布圖基本情況表銷售情況表典型個(gè)案第14頁，共27頁。競爭項(xiàng)目地圖3KM第

8、15頁，共27頁。序號(hào)項(xiàng)目名稱銷售情況總體量（萬）開盤時(shí)間開發(fā)商產(chǎn)品類型面積（）均價(jià)（元/）1華中智谷未開盤32.80 預(yù)計(jì)2013.10華人匯和科技園建設(shè)有限公司標(biāo)準(zhǔn)寫字樓（甲級(jí)）500-1000預(yù)計(jì)72002財(cái)富廣場未開盤3.57預(yù)計(jì)2013.10華港房地產(chǎn)開發(fā)公司 標(biāo)準(zhǔn)寫字樓1200(標(biāo)準(zhǔn)層)60003 沌口總部基地已開盤14.21 2012.1武漢華商置業(yè)有限公司標(biāo)準(zhǔn)寫字樓（甲級(jí)）800-400080004 東合中心寫字樓已開盤26 2007.12武漢東合置業(yè)有限公司標(biāo)準(zhǔn)寫字樓（甲級(jí)）1206(標(biāo)準(zhǔn)層)98005武漢深鴻潤國際文化科技城已開盤46.52012.6深鴻潤房地產(chǎn)投資有限公司

9、總部園區(qū)LOFT，公寓48-69loft：5200小公寓：3300基本情況表-寫字樓備注：沌口總部基地寫字樓為整棟銷售；華中智谷、武漢深鴻潤國際文化科技城用地性質(zhì)為工業(yè)，電話調(diào)研得知能辦到50年產(chǎn)權(quán)證，商業(yè)性質(zhì)；上表數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)、電話調(diào)研 。 第16頁，共27頁。序號(hào)項(xiàng)目名稱銷售情況總體量（萬）開盤時(shí)間開發(fā)商產(chǎn)品類型面積（）均價(jià)（元/）1綠地中央廣場已開盤102011.7上海綠地集團(tuán) 住宅底商60-13015000-200002 東合中心商鋪已開盤2.62007.12武漢東合置業(yè)有限公司寫字樓配套商鋪2000-5000150003 金色港灣商鋪已開盤-2012.8新港房地產(chǎn)開發(fā)（武漢）有限

10、公司 住宅底商38-10222000-28000備注：上表東合中心商鋪均為整棟銷售；上表數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)、電話調(diào)研 。 基本情況表-商業(yè)第17頁，共27頁。序號(hào)項(xiàng)目名稱面積（）均價(jià)（元/）規(guī)劃戶數(shù)已售戶數(shù)月均去化套數(shù)去化率1華中智谷500-1000預(yù)計(jì)7200-2財(cái)富廣場1200(標(biāo)準(zhǔn)層)6000-3 沌口總部基地800-4000800031271.587%4 東合中心寫字樓1206(標(biāo)準(zhǔn)層)98003192713.484%5武漢深鴻潤國際文化科技城48-69loft：5200小公寓：330012161511%備注：沌口總部基地寫字樓為整棟銷售；華中智谷、武漢深鴻潤國際文化科技城用地性質(zhì)為工業(yè)

11、，電話調(diào)研得知能辦到50年產(chǎn)權(quán)證，商業(yè)性質(zhì)；上表數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)、電話調(diào)研 。 銷售情況表-寫字樓第18頁，共27頁。序號(hào)項(xiàng)目名稱面積（）均價(jià)（元/）規(guī)劃戶數(shù)已售戶數(shù)月均去化套數(shù)去化率1綠地中央廣場60-13015000-20000181147681%2 東合中心商鋪2000-5000150001440.0629%3 金色港灣商鋪38-10222000-280003525171%備注：上表東合中心商鋪均為整棟銷售；上表數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)、電話調(diào)研 。 銷售情況表-商鋪第19頁，共27頁。典型項(xiàng)目華中智谷基本信息總建：32.88萬方容積率：2土地性質(zhì)：工業(yè)拿地時(shí)間：2011.1樓面單價(jià)：240元/

12、平米開發(fā)商：武漢華商置業(yè)項(xiàng)目情況產(chǎn)品類型：包括企業(yè)獨(dú)棟、智能寫字樓、數(shù)字出版孵化器以及部分生活配套設(shè)施。分期計(jì)劃：一期14萬方，2012年3月開工;2012年6-7月營銷中心開放;2012年10月一期A組團(tuán)封頂，2013年春一期B組團(tuán)封頂。車位描述：地上約500個(gè)，地下約2700個(gè)，共計(jì)約3200個(gè)銷售信息主力面積：100平米以下為主標(biāo)準(zhǔn)層：500-1000平米價(jià)格：7200元/平米第20頁，共27頁。典型項(xiàng)目沌口總部基地基本信息總建：14萬方容積率：1.56土地性質(zhì)：商服開發(fā)商：武漢華商置業(yè)項(xiàng)目情況產(chǎn)品類型：包括獨(dú)棟體、定制式、生態(tài)型企業(yè)總部。分期計(jì)劃：一期5.4萬方，總部基地；二期規(guī)劃有高

13、層寫字樓、星級(jí)酒店、配套公寓車位描述：地上約187個(gè)，地下879個(gè)，共計(jì)約1066個(gè)銷售信息主力面積：800-4000平米（獨(dú)棟式）價(jià)格：8000元/平米第21頁，共27頁。東合中心基本信息總建：23.7萬方容積率：2.18土地性質(zhì)：商服開發(fā)商：武漢東合置業(yè)項(xiàng)目情況產(chǎn)品類型：寫字樓。分期計(jì)劃：分兩期進(jìn)行，最早2007年開盤車位描述：停車位約800個(gè)銷售信息主力面積：90-300平米標(biāo)準(zhǔn)層：1200平米價(jià)格：10000元/平米租金：40元/平米/月物業(yè)費(fèi)：商業(yè)8元/平米/月，辦公樓3元/平米/月第22頁，共27頁。深鴻潤國際文化科技城基本信息總建：46.5萬方容積率：1.87土地性質(zhì)：工業(yè)開發(fā)商

14、：深鴻潤房地產(chǎn)項(xiàng)目情況產(chǎn)品類型：2棟新產(chǎn)品展示中心，2棟退臺(tái)式廠房、4棟獨(dú)棟研發(fā)生產(chǎn)樓、5棟公寓和2棟LOFT科研樓。分期計(jì)劃：15棟建筑，推出面積約13.3萬方。車位描述：停車位約2400個(gè)銷售信息主力面積： loft 48-69平米，平層30-50平米價(jià)格： loft 5200元/平米，平層3300元/平米第23頁，共27頁。財(cái)富廣場基本信息總建：3.5萬方容積率：3.6土地性質(zhì)：商服開發(fā)商：華港房地產(chǎn)項(xiàng)目情況產(chǎn)品類型：寫字樓和公寓。分期計(jì)劃： A座和B座兩棟，其中A座15層，1-3樓為商場，4-15層為寫字樓，B座16層于2013年下半年動(dòng)工。車位描述：停車位約400個(gè)銷售信息主力面積：100平米以下為主標(biāo)準(zhǔn)層：1200平米價(jià)格：6000元/平米左右（未開盤）第24頁，共27頁。嘉昱建銀商務(wù)公館基本信息總建：5.2萬方容積率：3土地性質(zhì)：商服拿地時(shí)間：樓面單價(jià)：開發(fā)商：武漢建銀房地產(chǎn)項(xiàng)目情況產(chǎn)品類型：15層的甲級(jí)寫字樓和1棟26層SOHO公寓。分期計(jì)劃：首批推出SOHO公寓車位描