汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告1課件

1、 功能定位規(guī)劃深化建議 招商的關(guān)鍵駐商分析商業(yè)模式及融資建議政策分析及要求初探品牌戰(zhàn)略及推廣策略報(bào)告內(nèi)容 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位規(guī)劃深化建議 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略本次定位規(guī)劃地塊面積：約1000畝UN-大型企業(yè)研發(fā)中心（基地）虛擬制造中試 科技研發(fā)論壇旅游教育一. 定位規(guī)劃的理想模型核心功能綜合服務(wù)會議旅游短期居住人才培訓(xùn)參觀實(shí)踐金融服務(wù)法律服務(wù)信息服務(wù)專業(yè)服務(wù)輔助功能實(shí)體功能區(qū)商服配套區(qū)展示博覽區(qū)實(shí)體功能區(qū)研發(fā)辦公區(qū)研發(fā)辦公樓綜合辦公樓中試樓綜合性展

2、覽館專業(yè)性展覽館企業(yè)展覽館實(shí)體功能區(qū)高星級酒店酒店式公寓獨(dú)立商業(yè)物業(yè)形態(tài)平臺功能實(shí)體功能區(qū)會所辦公區(qū)研發(fā)大學(xué)/學(xué)院課題組專業(yè)研究機(jī)構(gòu)客戶類型科學(xué)家研究室客戶類型政府支持的研究機(jī)構(gòu)跨國企業(yè)研發(fā)部門民營公司研發(fā)總部客戶類型跨國企業(yè)產(chǎn)品展示中心民營公司產(chǎn)品展示中心機(jī)構(gòu)/學(xué)院成果展示中心展示園區(qū)“活體”展示場館性展示活動性展示總部辦公樓總部會所相關(guān)服務(wù)性企業(yè):如旅行社公關(guān)公司教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)律師樓信息科技公司客戶類型交易平臺認(rèn)證機(jī)制中心價(jià)格發(fā)布中心產(chǎn)品采購中心信息交流中心國際發(fā)展研究中心國際研發(fā)成果交流中心國際研發(fā)應(yīng)用示范中心為千島湖打造研發(fā)概念開辟全新的區(qū)域職能價(jià)值成果做準(zhǔn)主題做強(qiáng)功能做穩(wěn)經(jīng)營做

3、好產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益土地價(jià)值地產(chǎn)價(jià)值稅收收益社會效益地區(qū)繁榮提升影響力帶動就業(yè)創(chuàng)造和諧社會價(jià)值模型實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目綜合效益最大化拓展地區(qū)發(fā)展新戰(zhàn)略空間打造區(qū)域新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)探索國家可持續(xù)發(fā)展之路綜合服務(wù)科普教育科技旅游科技論壇生態(tài)宜居科技研發(fā)研發(fā)功能人才培訓(xùn)功能模型展示商服配套區(qū)會所辦公區(qū)功能模塊產(chǎn)品模塊研發(fā)辦公區(qū)展示博覽區(qū)功能定位高價(jià)值地塊中價(jià)值地塊中價(jià)值地塊低價(jià)值地塊高價(jià)值地塊:項(xiàng)目開闊沿湖地帶，具有廣泛的湖景視野,在利用湖景資源上,有最寬闊湖景資源的觀湖優(yōu)勢。中價(jià)值地塊:項(xiàng)目地塊湖景地區(qū)，但湖景視野不是十分開闊,觀湖效果略遜，景觀資源相對較多。低價(jià)值地塊:項(xiàng)目地塊內(nèi)陸地區(qū),資源上擁有山地資源，無湖景資

4、源，是項(xiàng)目地塊中資源相對較差的版塊。各功能區(qū)物業(yè)配比研發(fā)基地區(qū)（400畝）博覽展示區(qū)（100畝）研發(fā)會所區(qū)（300畝）酒店商業(yè)區(qū)（200畝）研發(fā)辦公區(qū)多層次的綠化和景觀，營造辦公企業(yè)的獨(dú)享專屬花園領(lǐng)地，在靜謐、自然的生態(tài)辦公環(huán)境中，企業(yè)商務(wù)活動的優(yōu)越性凸顯，提升企業(yè)品位。研發(fā)會所區(qū)考慮純獨(dú)棟別墅社區(qū),突出項(xiàng)目的高端特點(diǎn)物業(yè)占地面積容積率體量配比（）主體酒店與配套200畝0.340000總計(jì)200畝40000酒店主題部分,突出地標(biāo)性/視覺效果或考慮結(jié)合水景處理,從環(huán)湖位置都可觀賞異國風(fēng)情, 色彩與環(huán)境處理建筑標(biāo)識處理,高聳的局部形態(tài).酒店主體部分營造建議建筑標(biāo)識性的特點(diǎn),形成視覺沖擊建筑風(fēng)格采用

5、異國風(fēng)情建筑,區(qū)別當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)代風(fēng)格建筑形態(tài)高星級酒店及商業(yè)配套SPA餐飲酒吧區(qū)特色主題會議包括大型室內(nèi)外會議高星級酒店及商業(yè)配套酒店主體部分功能建議展示博覽區(qū)風(fēng)格與研發(fā)辦公區(qū)保持一致，從立面、功能等多角度體現(xiàn)生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的展示窗口（具體參見后文生態(tài)建筑模型）。開發(fā)方向效益比較分析開發(fā)方向效益比較分析淳安縣2008年各產(chǎn)業(yè)效益比對它山之石：案例借鑒成片區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目啟動區(qū)確定案例分析武漢王家墩CBD啟動區(qū)案例武漢王家墩CBD啟動區(qū)戰(zhàn)略 武漢王家墩CBD位于武漢市漢口幾何中心的王家墩地區(qū)，占地2.67平方公里，東接青年路,南臨建設(shè)大道，西北與城市交通中環(huán)線發(fā)展大道和漢西路相連，是進(jìn)入武漢市區(qū)的門戶

6、和連接武漢城市各功能的中心樞紐。（開發(fā)商：泛海集團(tuán)）啟動區(qū)基本指標(biāo)：1、占 地：63.97公頃2、建筑總量：118萬平米3、開發(fā)周期：5年4、物業(yè)類型：綜合物業(yè)（含會展、 酒店、商業(yè)、住宅和寫字樓） 啟動區(qū)案例武漢王家墩CBD啟動區(qū)戰(zhàn)略 打造啟動區(qū)，提高其城市吸引力、市場吸引力和市民吸引力，成為代表武漢城市上升和崛起的功能空間。在提升公司4000畝土地價(jià)值同時，形成公司城市運(yùn)營能力和盈利模式。 通過培育城市開發(fā)品牌，適時進(jìn)行管理復(fù)制；通過運(yùn)營會展、酒店、商業(yè)等物業(yè)，形成“泛海”旗下綜合類物業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營平臺。 啟動區(qū)案例武漢王家墩CBD啟動區(qū)戰(zhàn)略進(jìn)行綜合類物業(yè)開發(fā)建設(shè)和建成后的運(yùn)營管理，形成公司

7、乃至“泛?！逼煜滦碌闹鳡I業(yè)務(wù)和核心競爭力。經(jīng)營定位啟動區(qū)案例武漢王家墩CBD啟動區(qū)戰(zhàn)略 完成綜合類物業(yè)和項(xiàng)目組團(tuán)的開發(fā)和運(yùn)營，形成具有完整功能體系的城市空間，并以此創(chuàng)建具有差異性的企業(yè)和產(chǎn)品品牌。產(chǎn)品定位 根據(jù)市主要領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，武漢市規(guī)劃國土局本著“尊重啟動區(qū)的土地現(xiàn)狀，同質(zhì)等量交換，解決影響啟動區(qū)土地出讓障礙”的原則，完成了啟動區(qū)紅線調(diào)整預(yù)方案。 公司多年與政府合作的基礎(chǔ)和前期工作積累，在合法取得啟動區(qū)外圍土地工作上具備一定優(yōu)勢,計(jì)劃于2007年上半年配合政府完成啟動區(qū)外圍土地出讓。啟動區(qū)土地權(quán)屬的完整性整體開發(fā)的必要性物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)明顯上述五種物業(yè)類別適應(yīng)CBD啟動區(qū)的職能， 各項(xiàng)目之

8、間具有良好協(xié)同效應(yīng)，是啟動區(qū)所必備的物業(yè)形態(tài)。啟動區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，整體效益突出。整體開發(fā)的必要性物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)明顯經(jīng)營模式策劃方案注：廣場、公園、學(xué)校等公建和非經(jīng)營性項(xiàng)目除外。開發(fā)建設(shè)時序“歐洲之門”會展中心 07-09年順應(yīng)政府要求、吸引城市關(guān)注、率先啟動會展酒店 08-10年服務(wù)商務(wù)和會展，形成區(qū)域標(biāo)志商務(wù)貿(mào)易區(qū) 09-11年謹(jǐn)慎選擇時機(jī)，設(shè)立商務(wù)標(biāo)桿SOHO區(qū) 08-09年市場準(zhǔn)確定位、迅速實(shí)現(xiàn)銷售商業(yè)中心 08-10年服務(wù)更大區(qū)域，提升區(qū)域人氣和活力居住區(qū) 09-10年快速開發(fā)、規(guī)模建設(shè)、追究利潤友城廣場 08-09年作為城市功能節(jié)點(diǎn)和目的地，提升區(qū)域人氣和品質(zhì)開放空間 08-1

9、0年提升物業(yè)價(jià)值，配合建設(shè)時序，會 展 項(xiàng) 目項(xiàng)目名稱：”歐洲之門”國際會展中心（暫定）項(xiàng)目定位：突出展覽、商務(wù)、會議、文化為一體國際化管理的專業(yè)會議展覽中心。建筑規(guī)模：5.6萬平方米 投資模式：自主開發(fā)運(yùn)營模式：與德國GEC公司合作運(yùn)營建設(shè)計(jì)劃： 2007年二季度完成設(shè)計(jì)工作； 2007年中后期開工建設(shè)，2009年年中開業(yè)。運(yùn)營工作： 2007年三季度完成運(yùn)營招商，設(shè)立合資運(yùn)營管理公司。培訓(xùn)工作： 2007年三季度完成初步人員到位和培訓(xùn)。酒 店 項(xiàng) 目項(xiàng)目名稱： 凱悅國際酒店、Four Points 酒店（暫定名）等項(xiàng)目定位： 國際商務(wù)會議型、商務(wù)型、公寓式酒店建筑規(guī)模：14.8萬方項(xiàng)目名稱

10、：凱悅國際酒店（暫定）項(xiàng)目定位：國際五星入門級和有限服務(wù)酒店聯(lián)合體。建筑規(guī)模：約4萬平方米 （600間客房） 投資模式：合資建設(shè)運(yùn)營模式：與品牌運(yùn)營商合作運(yùn)營管理酒店項(xiàng)目 1 會議型酒店建設(shè)計(jì)劃： 06年底完成市場策劃； 07年二季度完成投融資結(jié)構(gòu)策劃； 三季度開展運(yùn)營招商和建筑設(shè)計(jì)； 四季度進(jìn)行投資商的招商； 07年底開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2010年建成開業(yè)。酒店項(xiàng)目 2 商務(wù)型酒店項(xiàng)目名稱：商務(wù)酒店項(xiàng)目定位：符合國際五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，由 世界一流酒店運(yùn)營商管理的商 務(wù)型酒店。建筑規(guī)模：5萬平方米 投資模式：作為保留項(xiàng)目，后期適時開發(fā)酒店項(xiàng)目 3 公寓式酒店項(xiàng)目名稱：公寓酒店項(xiàng)目定位：符合國際五星級公

11、寓式酒店標(biāo)準(zhǔn)， 由世界一流運(yùn)營商管理的“管家 式” 公寓酒店。建筑規(guī)模：4萬平方米 投資模式：自主開發(fā)運(yùn)營模式：銷售商 業(yè) 項(xiàng) 目項(xiàng)目名稱：國際商業(yè)中心項(xiàng)目定位：具有國際品位，與世界流行元素高 度融合的主題式購物休閑商業(yè)中心。合作方式：與知名零售商以及華納、派拉蒙 等 娛樂服務(wù)商簽署租賃或合作協(xié)議。建筑規(guī)模：18.4萬平方米 投資模式：股權(quán)合作開發(fā)運(yùn)營模式：由商業(yè)運(yùn)營管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營管理工作安排： 2007年上半年開展商業(yè)項(xiàng)目的策劃工作。下半年開展項(xiàng)目招商。建設(shè)計(jì)劃： 2008年進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，用三年時間完成開發(fā)。其中12萬方集中商業(yè)建成后持有，銷售8.19萬方配套商業(yè)。商業(yè)建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目名稱：國

12、際居住區(qū)項(xiàng)目定位：具有國際品質(zhì)，為商務(wù)人士提供的高檔府邸。建筑規(guī)模：62萬平方投資模式：自主開發(fā)運(yùn)營模式：銷售住 宅 項(xiàng) 目建設(shè)計(jì)劃： 充分利用地鐵、會展等市場信息的放大，建設(shè)宜住宜投的高檔物業(yè)。 從2008年起用四年時間完成開發(fā)。項(xiàng)目名稱：武漢商務(wù)區(qū)國際交流中心（暫定）項(xiàng)目定位：具有國際品質(zhì)，為武漢CBD提供“一站式”服務(wù)的4A級綜合寫字樓建筑規(guī)模：13萬平方米 投資模式：6萬方自主開發(fā)，7萬方保留項(xiàng)目運(yùn)營模式：物業(yè)公司或委托專業(yè)公司管理 寫 字 樓 項(xiàng) 目建設(shè)計(jì)劃： 作為啟動區(qū)最后完成的功能區(qū)，待市場預(yù)熱和成熟后建設(shè)。首個寫字樓物業(yè)6萬平方米自主建設(shè)。另外7萬方寫字樓物業(yè)根據(jù)市場吸納能力，

13、保留至2012年以后開發(fā)。開工時間： 2010年開工建設(shè)，用二年完成6萬方寫字樓建設(shè)。物業(yè)經(jīng)營： 出租。公建項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：國際友城廣場項(xiàng)目定位：展示武漢商務(wù)區(qū)國際化定位。占地規(guī)模：18800平方米項(xiàng)目進(jìn)展：2006年底進(jìn)行項(xiàng)目策劃準(zhǔn)備工作。建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司建設(shè)時間：項(xiàng)目計(jì)劃于2008年開工。項(xiàng)目名稱：杉樹林公園項(xiàng)目定位：為啟動區(qū)提供幽雅怡人的生態(tài)環(huán)境。占地規(guī)模：33000平方米項(xiàng)目進(jìn)展：擬進(jìn)行項(xiàng)目策劃準(zhǔn)備工作。建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司建設(shè)時間：項(xiàng)目計(jì)劃于2008年開工。公建項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：國際學(xué)校項(xiàng)目定位：國際化教育中心建筑規(guī)模：1.029萬平方米項(xiàng)目進(jìn)展：與泛海建設(shè)進(jìn)行教育投資洽談。建設(shè)主體：

14、商務(wù)區(qū)公司建設(shè)時間：項(xiàng)目計(jì)劃于2009年開工。公建項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃匯總表 總投資成本估算總 成 本 費(fèi) 用 估 算 表（萬元）現(xiàn)金流分析結(jié)論：項(xiàng)目投資回收期6.09年，2013年累計(jì)現(xiàn)金流平衡。案例借鑒：啟動區(qū)開發(fā)為項(xiàng)目整體開發(fā)方向確定基調(diào)啟動區(qū)開發(fā)為項(xiàng)目整體開發(fā)樹立品牌形象啟動區(qū)開發(fā)為項(xiàng)目整體開發(fā)節(jié)奏提供基礎(chǔ)啟動區(qū)的開發(fā)是項(xiàng)目開發(fā)的重中之重淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)啟動區(qū)開發(fā)安排SIAT/010929/SH-PR(2000GB)第四階段第三階段第二階段 第一階段（啟動安排）沿湖會所區(qū)研發(fā)辦公開發(fā)展示博覽區(qū)開發(fā)商服配套區(qū)樹立項(xiàng)目形象打造核心競爭力構(gòu)建平臺完善功能啟動區(qū)開發(fā)安排利用沿湖優(yōu)勢構(gòu)筑產(chǎn)品競爭

15、力體現(xiàn)千島湖資源的不可復(fù)制性作為啟動區(qū)的亮點(diǎn)對外樹立項(xiàng)目形象SIAT/010929/SH-PR(2000GB)啟動區(qū)開發(fā)研發(fā)會所區(qū)考慮純獨(dú)棟別墅社區(qū),突出項(xiàng)目的高端特點(diǎn)開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)開發(fā)商/政府聯(lián)建融資建設(shè)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)啟動區(qū)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)及假設(shè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)：1.本次財(cái)務(wù)測算針對一期300畝用地總部會所及辦公區(qū)域；2.地價(jià)為25萬/畝；3.建安成本、規(guī)費(fèi)及大市政、小市政的費(fèi)用按照常規(guī)管理執(zhí)行；啟動區(qū)開發(fā)成本 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位及規(guī)劃建議 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 淳

16、安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略策略一：招商順序原則核心知名、龍頭企業(yè)先行，引入知名企業(yè)，帶動上下游行業(yè)及業(yè)內(nèi)追隨企業(yè)；策略二：核心主力店招商布局原則引入業(yè)內(nèi)權(quán)威機(jī)構(gòu)，如有機(jī)食品認(rèn)定機(jī)構(gòu)、檢測機(jī)構(gòu)、生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證中心等等；策略三：特殊企業(yè)招商優(yōu)惠原則特殊商家是指具有較高科技含量、品牌效應(yīng)的經(jīng)營商家，引進(jìn)時給予優(yōu)惠政策，邀請其先入場，對整個項(xiàng)目起到增強(qiáng)專業(yè)氛圍、聚集人氣作用；策略四：經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則，在租金設(shè)定上先抑后揚(yáng)。策略五：統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)與強(qiáng)調(diào)對商家的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一商戶結(jié)算、統(tǒng)一營銷服務(wù)、統(tǒng)一信息系統(tǒng)支

17、持服務(wù)、統(tǒng)一行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一物業(yè)管理服務(wù)等等。這個“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的營運(yùn)管理中。招商原則招商安排主要工作主要成果對潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析與綜合排序制定招商引資方案及溝通文件進(jìn)行初步溝通，談判并達(dá)成協(xié)議列出園區(qū)各功能區(qū)潛在關(guān)鍵駐商對潛在關(guān)鍵駐商按一定的篩選標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合分析綜合分析結(jié)果進(jìn)行優(yōu)先排序綜合分析結(jié)果獲得的園區(qū)的潛在關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序名單根據(jù)每一潛在關(guān)鍵駐商的特點(diǎn)，明確園區(qū)的價(jià)值定位制定有關(guān)園區(qū)的市場宣傳和介紹文件制定針對每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商引資方案及溝通文件園區(qū)的市場宣傳介紹文件針對每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商文件與部分潛在關(guān)鍵駐商的初步

18、接洽，修改招商引資方案初稿談判，并根據(jù)談判情況，進(jìn)一步調(diào)整修改招商引資方案確定最終協(xié)議分階段地引進(jìn)各類駐商入駐園區(qū)本項(xiàng)目工作范圍關(guān)鍵駐商的成功引入，對園區(qū)的發(fā)展至關(guān)重要，應(yīng)該按科學(xué)系統(tǒng)的方法加以實(shí)現(xiàn)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)關(guān)鍵分析內(nèi)容該駐商在中國的業(yè)務(wù)發(fā)展歷史是怎樣的？該駐商未來在中國的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？該駐商在同行競爭和市場中的地位如何？該駐商對淳安的發(fā)展影響如何？發(fā)展戰(zhàn)略分析原則該駐商的品牌效應(yīng)如何？該駐商的管理技能/水平如何？該駐商以往的開發(fā)、經(jīng)營成功記錄如何？關(guān)鍵技能該駐商過去若干年的財(cái)務(wù)狀況如何？對該駐商今后幾年的稅收預(yù)測是怎樣的？財(cái)務(wù)狀況該駐商與投資所在地的

19、政府的關(guān)系如何？園區(qū)及開發(fā)總公司/代理機(jī)構(gòu)與其是否有便捷的溝通渠道？溝通渠道通過綜合分析，對潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行綜合排序，并根據(jù)排序結(jié)果，制定招商引資方案，建立業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)圖招商篩選標(biāo)準(zhǔn)分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)信息發(fā)布形式項(xiàng)目洽談會（招商前準(zhǔn)備階段進(jìn)行）項(xiàng)目發(fā)布會 （進(jìn)入招商階段開始進(jìn)行）媒體廣告 （招商整個進(jìn)度）聯(lián)誼酒會 （正式對外經(jīng)營前）人脈運(yùn)做 （整個招商進(jìn)度）通過以上這些活動主要目的：提升項(xiàng)目知名度；聚集行業(yè)企業(yè)入住人氣；盡快達(dá)成項(xiàng)目招商率。 招商渠道和形式策略未來入駐客戶模型三大客戶類型企業(yè)規(guī)模未來入駐客戶模型未來入駐客戶模型龍頭企業(yè)的引入 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

20、區(qū)功能定位及規(guī)劃建議 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略層面效益分析思路分析層次科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體投入產(chǎn)出分析淳安開發(fā)總公司的財(cái)務(wù)分析開發(fā)總公司和整個園區(qū)開發(fā)的融資分析淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總銷售收入淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總投資額淳安開發(fā)總公司可能的商業(yè)模式不同商業(yè)模式有形及無形回報(bào)的評估開發(fā)總公司的組合商商業(yè)模式確定及融資需求分析開發(fā)總公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和融資方案分析園區(qū)開發(fā)的融資方式分析分析內(nèi)容科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的綜合效益分析園區(qū)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益

21、分析園區(qū)開發(fā)的社會效益分析淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總銷售收入預(yù)計(jì)銷售收入人民幣（億元） 百分比目前20122015研發(fā)中心區(qū)研發(fā)基地區(qū)展覽區(qū)配套區(qū)銷售收入來自于對外服務(wù)（如房產(chǎn)開發(fā)/銷售、研發(fā)服務(wù) 以及其他服務(wù)），不包括對內(nèi)部分資料來源：中工網(wǎng)研究咨詢中心51020254050到2012年，園區(qū)各類經(jīng)濟(jì)活動總銷售收入可達(dá)2025億元；2015年預(yù)計(jì)接近50億元淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總投資預(yù)計(jì)投資額人民幣（億元）總投資研發(fā)基地區(qū)展覽區(qū)可能的資金來源政府企業(yè)1.995%到2012年，整個園區(qū)土地開發(fā)和項(xiàng)目（地產(chǎn)）開發(fā)總投資預(yù)計(jì)為13億元研發(fā)中心區(qū)配套區(qū)5.03.62.513.010%90%20%80%4

22、5%55%區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中參與實(shí)體的可能商業(yè)模式當(dāng)?shù)卣畢^(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值鏈運(yùn)營管理營銷推廣營銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營管理土地融資商業(yè)模式資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中心土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營代理商土地開發(fā)七通一平進(jìn)行宣傳及談判工作吸引開發(fā)商或駐商來進(jìn)行土地開發(fā)向土地所有人收購?fù)恋匕淹恋爻鍪?轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項(xiàng)目把所建房地產(chǎn)等項(xiàng)目出售/出租給駐商幫助開發(fā)商或駐商規(guī)劃總體或單一項(xiàng)目的建議進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買/租用已開發(fā)房產(chǎn)等項(xiàng)目負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營維修及其他管理從價(jià)

23、值鏈的分析出發(fā)， 商業(yè)實(shí)體參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，通常有四種可能的商業(yè)模式融資能力項(xiàng)目管理市場營銷/關(guān)鍵駐商重要性最高重要性最低商業(yè)模式土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營管理商政府關(guān)系不同的商業(yè)模式有不同的關(guān)鍵成功要素區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中參與實(shí)體的可能商業(yè)模式SIAT/010929/SH-PR(2000GB)參考案例一：德國Wolfsburg AG發(fā)展公司W(wǎng)olfsburg市政府大眾汽車公司W(wǎng)olfsburg AG發(fā)展公司科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)供應(yīng)商園區(qū)主題公園與冒險(xiǎn)樂園人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)50%50%100%100%投入8.5億德國馬克Autostadt特大型品牌中心各類項(xiàng)目$其他投

24、資者/關(guān)鍵駐商其他投資者/關(guān)鍵駐商其他投資者/關(guān)鍵駐商500萬德國馬克啟動資金500萬德國馬克啟動資金其他投資者/關(guān)鍵駐商大眾汽車公司 德國Wolfsburg市政府與德國大眾汽車公司共同投資成立了Wolfsburg AG發(fā)展公司，負(fù)責(zé)汽車城開發(fā)規(guī)劃及相關(guān)工作參考案例一：德國Wolfsburg AG發(fā)展公司W(wǎng)olfsburg AG發(fā)展公司當(dāng)?shù)卣聡蟊娖渌饺送顿Y者/開發(fā)商N(yùn)/A相關(guān)機(jī)構(gòu)資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中心融資能力項(xiàng)目管理市場營銷/關(guān)鍵駐商政府關(guān)系最好最差Wolfsburg AG發(fā)展公司、當(dāng)?shù)卣退饺送顿Y者/開發(fā)商具有不同的獲取成功的條件SIAT/010929/SH-PR(2000G

25、B)運(yùn)營管理營銷推廣營銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營管理土地融資商業(yè)模式資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中心土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營代理商土地開發(fā)七通一平Wolfsburg當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)建Wolfsburg AG發(fā)展公司征用土地，并進(jìn)行開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施改造為汽車城入駐公司、機(jī)構(gòu)等提供廉價(jià)土地為汽車城駐商提供優(yōu)惠的稅收及其他政策對某些項(xiàng)目進(jìn)行直接投資如在科研園區(qū)投資1.2億德國馬克，投資5,700萬馬克用于興建體育場等德國大眾汽車公司與當(dāng)?shù)卣餐瑒?chuàng)建W-AG發(fā)展公司，是Autostadt項(xiàng)目的全權(quán)投資者（共8.5億德國馬克投資），建設(shè)多個品牌中

26、心及交易、游樂、服務(wù)設(shè)施為后續(xù)某些單個項(xiàng)目投資，包括為W- AG孵化的一些小型新技術(shù)企業(yè)提供從5萬3百萬歐元不等的風(fēng)險(xiǎn)投資其他私人投資者/開發(fā)商為單個項(xiàng)目競標(biāo)、投資和開發(fā)建設(shè)Wolfsburg AG發(fā)展公司總體籌劃汽車城四大功能區(qū)域（科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)、供應(yīng)商園區(qū)、主題公園與冒險(xiǎn)樂園、人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)）數(shù)十個項(xiàng)目為每個項(xiàng)目招商引資，包括組織競標(biāo)、規(guī)劃等在汽車城規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)過程中協(xié)調(diào)各方利益Wolfsburg AG發(fā)展公司出租辦公大樓Wolfsburg AG發(fā)展公司管理汽車城中各功能區(qū)，為汽車城中駐商提供人力資源中介服務(wù)；孵化小型新技術(shù)企業(yè)其他私人投資者/開發(fā)商負(fù)責(zé)日常運(yùn)營、維修和管理各個參與者

27、在Wolfsburg汽車城的開發(fā)建設(shè)中擔(dān)任了不同的角色參考案例一：德國Wolfsburg AG發(fā)展公司W(wǎng)olfsburg汽車城為Wolfsburg AG發(fā)展公司、當(dāng)?shù)卣?、德國大眾汽車公司和其他私人投資者/開發(fā)商都帶來了很好的回報(bào)人力資源中介服務(wù)提供每年約1千萬歐元的收入（占Wolfsburg AG發(fā)展公司每年總收入95%以上），其他少量收入來源于房租、管理費(fèi)及咨詢籌劃收費(fèi)預(yù)計(jì)從孵化成功的新技術(shù)企業(yè)中能獲得可觀利益Wolfsburg AG發(fā)展公司創(chuàng)造額外的11,000個就業(yè)機(jī)會，使當(dāng)?shù)厥I(yè)率從17%降至10%以下政府稅收增長汽車城帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，環(huán)境改善，重新塑造了Wolfsburg市作為德

28、國汽車工業(yè)中心的新形象當(dāng)?shù)卣磕昙s5千萬馬克的Autostadt門票收入（每年游客超過2百萬，除部分是VW客人而免費(fèi)外，人均票價(jià)24馬克） 跟8.5億馬克的投資及每年運(yùn)營成本相比，門票收入是微小的更重要的是，汽車城成為大眾公司宣揚(yáng)其品牌和歷史，推介其產(chǎn)品，提升企業(yè)形象的重要窗口德國大眾單個項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益成為具有一流水平的汽車城的一部分，有助提高私人投資者/開發(fā)商各自的品牌形象其它私人投資者/開發(fā)商資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中心參考案例一：德國Wolfsburg AG發(fā)展公司74SIAT/010929/SH-PR(2000GB)參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司上海市政府上海市張江高科技園區(qū)領(lǐng)

29、導(dǎo)小組及其辦公室上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司上海市久事公司公眾投資者其他投資者其他投資者/關(guān)鍵駐商上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司上海市張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司上海張江生物醫(yī)藥基地開發(fā)有限公司國家863信息安全產(chǎn)業(yè)基地公司上海張江高科技園區(qū)綜合發(fā)展公司其他服務(wù)公司項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目微電子港有限公司資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中心在上海市政府領(lǐng)導(dǎo)下張江高科技園區(qū)開發(fā)公司以政府所撥土地入股不同開發(fā)有限公司，開發(fā)建設(shè)張江高科技園區(qū)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司張江高科技園區(qū)開發(fā)公司融資

30、能力項(xiàng)目管理市場營銷/關(guān)鍵駐商政府關(guān)系各下屬開發(fā)有限公司服務(wù)公司/機(jī)構(gòu)各類關(guān)鍵駐商久事等其他投資者最好最差張江高科技園區(qū)開發(fā)公司、其它投資者、下屬開發(fā)有限公司和關(guān)鍵駐商各自具備了不同的獲取成功的條件資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司土地經(jīng)紀(jì)商商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營管理商下屬開發(fā)有限公司將園區(qū)內(nèi)成片土地以優(yōu)惠價(jià)格轉(zhuǎn)讓給駐商上海市政府按土地差價(jià)對開發(fā)有限公司進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼或以土地入股與駐商共同開發(fā)成片土地下屬開發(fā)有限公司上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司從政府中無償獲得土地使用權(quán)上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司以土地

31、作為資本與其他投資者共同籌建下屬開發(fā)有限公司下屬開發(fā)有限公司以土地使用權(quán)為抵押從銀行獲得貸款下屬開發(fā)有限公司進(jìn)行當(dāng)?shù)鼐用竦牟疬w，土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營土地融資資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中心各個參與者園區(qū)開發(fā)建設(shè)中擔(dān)任了不同的角色下屬開發(fā)有限公司其他投資者/關(guān)鍵駐商對于一些規(guī)模較大的獨(dú)立項(xiàng)目，由駐商或其指定的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)下屬開發(fā)有限公司也投資開發(fā)、建設(shè)一批標(biāo)準(zhǔn)廠房和辦公樓區(qū)政府以回租廠房等方式給予開發(fā)有限公司財(cái)政補(bǔ)貼下屬開發(fā)有限公司其他投資者/關(guān)鍵駐商負(fù)責(zé)開發(fā)公司

32、自身開發(fā)項(xiàng)目（如辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房）租戶的吸引由關(guān)鍵駐商負(fù)責(zé)吸引各自的客戶服務(wù)公司/機(jī)構(gòu)關(guān)鍵駐商服務(wù)公司為整個開發(fā)區(qū)提供整體運(yùn)營管理服務(wù)駐商自己的項(xiàng)目由其自己管理或委托專業(yè)管理公司管理(包括開發(fā)公司服務(wù)公司)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)張江高科技園區(qū)的成功開發(fā)給上海市政府和各開發(fā)公司帶來了很好的回報(bào)園區(qū)已建成國家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、國家信息產(chǎn)業(yè)基地、國家集成電路產(chǎn)業(yè)基地、國家半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)基地、國家863信息安全成果產(chǎn)業(yè)化基地、國家軟件產(chǎn)業(yè)基地、國家軟件出口基地、國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地、國家網(wǎng)游動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地等多個國家級基地。以及國家火炬創(chuàng)業(yè)園、國家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園等多

33、模式、多類型的孵化器。到2008年底，經(jīng)過16年的建設(shè)，園區(qū)共引進(jìn)投資項(xiàng)目近500個，項(xiàng)目總投資額超過100億美元，2008年園區(qū)工業(yè)銷售收入達(dá)700億元人民幣到2008年年底，園區(qū)共吸引企業(yè)逾5000家，產(chǎn)生近10萬個工作機(jī)會到2008年年底，園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)共產(chǎn)生科研項(xiàng)目近1500個，0608年年均增幅超過20%通過高科技園區(qū)的成功開發(fā)帶動了上海市科技產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)級，使上海市在全國高新產(chǎn)業(yè)的地位有了明顯提升資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中心作為一家上市公司，2008年張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司主營業(yè)務(wù)（包括房地產(chǎn)開發(fā)和多元化投資）收入較2007年增長31%。1999年政府實(shí)行優(yōu)惠政策聚焦張江后，

34、張江高科獲得了多年的穩(wěn)步發(fā)展，股份公司2008年獲凈利潤5億3千萬，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到10%。參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司上海市政府張江高科技園區(qū)開發(fā)公司下屬開發(fā)有限公司SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式對醇安開發(fā)總公司來說，采用哪一種商業(yè)模式需要通過對可能的有形回報(bào)和無形回報(bào)兩個方面的綜合評估來決定無形回報(bào)是否有助于改善與政府的關(guān)系及幫助當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的發(fā)展是否有助于提高在消費(fèi)者中的聲譽(yù)是否有助于提高行業(yè)地位是否有助于內(nèi)部技能的培養(yǎng)有形回報(bào)是否有一定的利潤是否有較好的現(xiàn)金流是否有一定的投資回報(bào)率開發(fā)總公司的凈現(xiàn)值多大SIAT/010929/SH-PR

35、(2000GB)淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式首先是對有形回報(bào)的分析關(guān)鍵假設(shè)土地按招商計(jì)劃中實(shí)際可用于開發(fā)的面積(1000畝)及控制范圍內(nèi)用于其他用途的土地分4期開發(fā)土地購入價(jià)格為25萬元/畝土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格分別為30萬元/畝實(shí)際完成招商面積假設(shè)為計(jì)劃的70%無銀行貸款商業(yè)模式土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營管理商2012年預(yù)計(jì)投資資本回報(bào)率0遠(yuǎn)大于0遠(yuǎn)大于0%今后5年未折現(xiàn)的累計(jì)現(xiàn)金流缺口很大很大基本無基本無人民幣，億元淳安開發(fā)總公司業(yè)務(wù)的整體凈現(xiàn)值小于0遠(yuǎn)大于0大于0遠(yuǎn)大于0人民幣，億元土地經(jīng)紀(jì)商模式的有形回報(bào)較差房地產(chǎn)開發(fā)商模式有相對較好的整體凈現(xiàn)值，但仍有較高現(xiàn)金流缺口開發(fā)代理商及運(yùn)營管理商

36、模式的投資資本回報(bào)率較高，無現(xiàn)金流缺口，但整體凈現(xiàn)值較小資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中心結(jié)合案例經(jīng)驗(yàn)值和淳安開發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估具體指標(biāo)的測算需要淳安開發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測算資料SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式預(yù)估總體開發(fā)財(cái)務(wù)要點(diǎn)項(xiàng)目總投資：10億元土地開發(fā)投資： 3億元總回報(bào)率土地開發(fā)：1520項(xiàng)目開發(fā)：2030風(fēng)險(xiǎn)分析：地產(chǎn)開發(fā)公司，高風(fēng)險(xiǎn)高收益土地交易價(jià)格差為最敏感參數(shù)項(xiàng)目開發(fā)屬中長期投資，關(guān)鍵駐商使用量對回報(bào)影響較大參數(shù)變化 +10% 參數(shù)參數(shù)變化 -10%對項(xiàng)目IRR的影響資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中心結(jié)合案例經(jīng)驗(yàn)值和淳安開發(fā)

37、總公司現(xiàn)有資料預(yù)估具體指標(biāo)的測算需要淳安開發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測算資料地產(chǎn)開發(fā)熟地銷售價(jià)格礎(chǔ)設(shè)施投資成本生地轉(zhuǎn)讓價(jià)格開發(fā)運(yùn)營管理成本項(xiàng)目開發(fā)土地價(jià)格游客使用量建造成本/規(guī)模首先是對有形回報(bào)的分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式然后是對無形回報(bào)的分析履行對政府社會的承諾提高消費(fèi)者中的聲譽(yù)提高行業(yè)地位培養(yǎng)內(nèi)部技能商業(yè)模式土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營管理商綜合評估成為土地經(jīng)紀(jì)商將能履行對政府和社會的承諾成為開發(fā)商及開發(fā)代理商對無形資產(chǎn)的回報(bào)較為有利成為運(yùn)營管理商帶來的無形資產(chǎn)的回報(bào)有限好差資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中心SIAT/010

38、929/SH-PR(2000GB)淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式政府綜合有形及無形回報(bào)兩方面的分析結(jié)果，淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式應(yīng)是前三種模式的組合區(qū)域開發(fā)/房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值鏈主要涉及的工作市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營土地融資商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營管理商土地經(jīng)紀(jì)商淳安開發(fā)總公司淳安開發(fā)總公司淳安開發(fā)總公司淳安開發(fā)總公司外包資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)在明確了商業(yè)模式后，淳安開發(fā)總公司在實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中需要成功解決來之財(cái)務(wù)資金和技術(shù)兩個方

39、面的挑戰(zhàn)采用組合商業(yè)模式淳安開發(fā)總公司將同時擔(dān)任土地經(jīng)紀(jì)商、房地產(chǎn)開發(fā)商和開發(fā)代理人的角色財(cái)務(wù)資金的挑戰(zhàn)根據(jù)土地結(jié)算方式以及項(xiàng)目開發(fā)情況的不同，園區(qū)整體開發(fā)期年（20092012年）的累計(jì)現(xiàn)金流缺口最高可能達(dá)到10億元人民幣實(shí)施技能的挑戰(zhàn)需要建立合理的組織架構(gòu)，獲取高素質(zhì)管理人員，贏得政府的大力支持，以確保招商以及項(xiàng)目開發(fā)的成功淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式資料來源:中工網(wǎng)研究咨詢中心結(jié)合案例經(jīng)驗(yàn)值和淳安開發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估具體指標(biāo)的測算需要淳安開發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測算資料通過融資來解決資金和技術(shù)上面臨的問題SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資淳安開發(fā)總公司股

40、權(quán)招商建議審視現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu)股東1股東2股東2淳安開發(fā)總公司擴(kuò)大股權(quán)結(jié)構(gòu)原股東1原股東2原股東3淳安開發(fā)總公司引入政府參股引入其他具成熟園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)參股淳安開發(fā)總公司需吸引更多的投資者逐步擴(kuò)大公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，以降低投資者所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提高招商成功率；擴(kuò)大開發(fā)總公司資產(chǎn)規(guī)模的同時，爭取引入園區(qū)開發(fā)的成熟技術(shù)和人才資源SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資淳安開發(fā)總公司新的組織架構(gòu)淳安開發(fā)總公司園區(qū)開發(fā)公司籌資融資整體規(guī)劃土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目規(guī)劃籌資融資房產(chǎn)開發(fā)園區(qū)營運(yùn)公司園區(qū)推廣園區(qū)招商房產(chǎn)銷售增資擴(kuò)股后的淳安開發(fā)總公司需要對所承擔(dān)的組合商業(yè)模式進(jìn)行有效拆分，設(shè)立獨(dú)立

41、板塊進(jìn)行組織架構(gòu)的重新安排，按照土地開發(fā)、房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和營運(yùn)管理三個不同的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)分別成立園區(qū)開發(fā)公司、房產(chǎn)開發(fā)公司和營運(yùn)公司三個子公司。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地開發(fā)融資建議融資主體：淳安開發(fā)總公司下屬園區(qū)開發(fā)公司融資方向 債務(wù)融資可選方向一：土地款分期支付可選方向二：政府財(cái)政擔(dān)保的土地開發(fā)貸款 權(quán)益融資可選方向一：園區(qū)開發(fā)公司股權(quán)招商可選方向二：尋找基金投資（如新成立的“建銀精瑞”投資基金）可選方向三：由政府擔(dān)保，聯(lián)合信托公司向社會發(fā)行“科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園土地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)信托計(jì)劃”私募信托融資操作案例南京三橋公司貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃策劃

42、發(fā)起人：南京交通控股集團(tuán)、江蘇國際信托、光大銀行南京分行發(fā)行規(guī)模：1億元用途：置換三橋開發(fā)部分建設(shè)貸款收益：4%信托計(jì)劃期限：1年SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主體項(xiàng)目開發(fā)融資建議融資主體：淳安開發(fā)總公司下屬房產(chǎn)開發(fā)公司融資方向 債務(wù)融資可選方向一：銀行開發(fā)貸款可選方向二：國內(nèi)基金公司債權(quán)融資 權(quán)益融資可選方向一：房產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)招商可選方向二：針對關(guān)鍵駐商的定制開發(fā)和“BT融資”BT融資模式介紹 BT融資建設(shè)模式BT投融模式在我國是一種新興起的投融資模式，“BT” 是英文“BUILD”和“TRANSFER”的縮寫，中文的解釋是建設(shè)-移交，廣義解釋代

43、表一個完整的投資過程，即項(xiàng)目的融資-建設(shè)-移交全過程。 SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目開發(fā)融資建議淳安開發(fā)總公司下屬房產(chǎn)開發(fā)公司BT項(xiàng)目融資流程1.淳安開發(fā)總公司下屬房產(chǎn)開發(fā)公司通過招標(biāo)方式選擇BT項(xiàng)目投資方（建筑企業(yè)），并將項(xiàng)目的融資和建設(shè)特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資方。2.尋找并確定銀行或其他金融機(jī)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目的未來收益情況為項(xiàng)目提供融資貸款。3.房產(chǎn)開發(fā)公司在項(xiàng)目建議書、可行性研究、籌劃報(bào)批等前期準(zhǔn)備工作完成后，與中標(biāo)人（投資方）簽訂BT投資合同（或投資協(xié)議）4.中標(biāo)人（投資方）組建BT項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司在項(xiàng)目建設(shè)期行使業(yè)主職能，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投融資、建設(shè)管

44、理，并承擔(dān)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)。5.項(xiàng)目建成竣工后，按照BT合同（或協(xié)議），投資方將完工的項(xiàng)目移交給房產(chǎn)開發(fā)公司。6.房產(chǎn)開發(fā)公司按約定總價(jià)（或完工后評估總價(jià)）分期償還投資方的融資和建設(shè)費(fèi)用。7.房產(chǎn)開發(fā)公司在BT投資全過程中行使監(jiān)管、指導(dǎo)職能，保證BT投資項(xiàng)目的順利融資、建成、移交。 從園區(qū)開發(fā)公司取得土地總承包人（投資方）建設(shè)招投標(biāo)BT項(xiàng)目建設(shè)支付回購價(jià)款淳安房產(chǎn)開發(fā)公司BT項(xiàng)目移交淳安房產(chǎn)開發(fā)公司投資方成立BT項(xiàng)目公司總承包人（投資方）流程圖SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套項(xiàng)目開發(fā)融資建議融資主體：淳安開發(fā)總公司下屬營運(yùn)公司融資方向 權(quán)益融資可選方

45、向一：針對配套項(xiàng)目和會展項(xiàng)目的“BOT融資”可選方向二：引入知名工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商入股營運(yùn)公司，開展新的建設(shè)-經(jīng)營管理融資模式（如新加坡豐樹基金的BTS融資服務(wù)模式）BOT融資模式介紹 B0T融資建設(shè)模式BOT模式即“建設(shè)-經(jīng)營-移交”模式。是以項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營的特許權(quán)協(xié)議為融資基礎(chǔ)，由項(xiàng)目公司為項(xiàng)目的投資者、經(jīng)營者安排融資，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，在特許權(quán)協(xié)議期限內(nèi)，通過經(jīng)營項(xiàng)目獲得利潤，并在到期后將項(xiàng)目移交給業(yè)主的一種項(xiàng)目融資模式。建議淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的展館、酒店等配套項(xiàng)目可以采用此種模式融資開發(fā)，通過1520年經(jīng)營收益權(quán)的一次性轉(zhuǎn)讓，獲取整個項(xiàng)目開發(fā)的部分資金。SIAT/010929/SH

46、-PR(2000GB)融資淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套項(xiàng)目開發(fā)融資建議新加坡豐樹基金B(yǎng)TS融資模式介紹SIAT/010929/SH-PR(2000GB)收益分析土地開發(fā)收益一級開發(fā)，是以土地資源為主的開發(fā)，將地塊項(xiàng)目土地由 “生地”變?yōu)榭晒┑禺a(chǎn)開發(fā)的“熟地”，獲得土地的收益，實(shí)現(xiàn)土地儲備目標(biāo)。本項(xiàng)目土地開發(fā)，由相關(guān)政府機(jī)構(gòu)通過授權(quán)委托的方式，委托專項(xiàng)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地的一級開發(fā)，負(fù)責(zé)籌備資金、辦理規(guī)劃、相互核準(zhǔn)、大市政建設(shè)以及土地招商、出讓和儲備。在項(xiàng)目的資金使用上，由于本項(xiàng)目不存在征地、拆遷等工程，因此土地一級開發(fā)過程簡單，與其對應(yīng)的資金路線圖清晰。現(xiàn)金流方面，資金主要用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他相

47、關(guān)費(fèi)用。由于市政建設(shè)市場比較成熟和透明，法律政策體系相對完備。因此，一級開發(fā)的過程和成本是可控的，事先可做出比較準(zhǔn)確的預(yù)算。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)從“生地”到”熟地“的土地開發(fā)收益，土地儲備房產(chǎn)銷售、物業(yè)定制開發(fā)等收益物業(yè)租賃、舉辦展覽和論壇、研發(fā)企業(yè)和服務(wù)型企業(yè)稅收、商業(yè)經(jīng)營、科普旅游、科技成果交易等收益，稅收和就業(yè)機(jī)會2. 二級開發(fā)3. 三級開發(fā)收益分析房地產(chǎn)開發(fā)收益流線圖1. 一級開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益土地價(jià)值地產(chǎn)價(jià)值稅收收益1. 一級開發(fā)社會效益地區(qū)繁榮提升影響力帶動就業(yè)（直接就業(yè)2-3萬人）創(chuàng)造和諧社會收益分析綜合運(yùn)營的收益 日常運(yùn)營收益：三級開發(fā)，是以園區(qū)管理運(yùn)營

48、及相關(guān)服務(wù)為代表，如舉辦展覽、論壇的直接收益及延伸收益；科技旅游科普教育收益；各類研發(fā)樓、綜合辦公樓等物業(yè)的租賃收益；商業(yè)經(jīng)營收益通過以上的綜合運(yùn)營實(shí)現(xiàn)長期和穩(wěn)定的收入。 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，增加地區(qū)稅收：園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)將提供大量的就業(yè)機(jī)會，特別需要高水準(zhǔn)的人才導(dǎo)入；各研發(fā)機(jī)構(gòu)、企業(yè)的上繳的可觀稅收將成為地區(qū)政府的重要財(cái)務(wù)來源；同時大量的科研成果面世，將提升地區(qū)的影響力，由此獲得經(jīng)濟(jì)收益以為外更為豐厚的社會效益。收益分析整體經(jīng)濟(jì)收益：持續(xù)帶來可觀的稅收效益，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 科研創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)將直接產(chǎn)生疊加累計(jì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。對于知名大型企業(yè)來說，可以按照價(jià)值鏈分工理論進(jìn)行分類，即可以將其分為不同的總

49、部功能組合，而不同的組合將帶來不同的稅源?；诟鞣矫娑ㄎ灰蛩鼐C合考慮，本項(xiàng)目是力制打造一個以研發(fā)、中試、展示為主的生態(tài)研發(fā)基地。一般來說，大型企業(yè)的研發(fā)部門是企業(yè)價(jià)值鏈分工中具有高附加值的部門，研發(fā)部門對總部企業(yè)的意義在于：獲取高附加值的源泉；通過研發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓或內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格的調(diào)整實(shí)現(xiàn)利潤留在總部，成為企業(yè)所得稅的稅源；總部企業(yè)員工的高工資將為所在地帶來較高的個人所得稅。因此，在管理加研發(fā)型的企業(yè)組合中，可為所在地創(chuàng)造的稅源有：較高的個人所得稅、研發(fā)收入帶來的營業(yè)稅以及企業(yè)所得稅、在總部具有資金控制權(quán)下資金積聚的稅收帶動效應(yīng)。經(jīng)科學(xué)的經(jīng)濟(jì)測算，園區(qū)在穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)后，今后每年中將會產(chǎn)生約9-11億元

50、左右的稅收收入，同時周邊的產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)帶動效益更是無法估量。 收益分析社會效益：帶動區(qū)域成熟和周邊人口就業(yè)，帶來巨大的社會價(jià)值 新型的生態(tài)研發(fā)基地將是一個高效的園區(qū)，能夠?qū)崿F(xiàn)巨大的社會效益。通過分析國內(nèi)外相關(guān)案例，產(chǎn)業(yè)高地的帶動作用，對周邊人口的就業(yè)、教育及區(qū)域成熟發(fā)揮著巨大的作用，僅本項(xiàng)目自身所進(jìn)駐的企業(yè)就能夠提供約2.-3千個工作崗位，連同該產(chǎn)業(yè)人口帶來的聯(lián)動效應(yīng)，對于周邊的影響將是不可估量，有利于增加周邊人口收入，創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的社會風(fēng)氣和秩序。高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建立和相關(guān)企業(yè)的進(jìn)駐，將在本區(qū)域形成人才黑洞，強(qiáng)化區(qū)域?qū)τ诟咝录夹g(shù)人才的吸引，從而促進(jìn)更大范圍的產(chǎn)業(yè)集聚，提高區(qū)域內(nèi)人口素質(zhì)，強(qiáng)化區(qū)域競

51、爭能力。收益分析品牌效益：增進(jìn)千島湖品牌的美譽(yù)度與知名度 由于本項(xiàng)目自身層面打造產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)概念，聚集技術(shù)、品牌，但通過市場和產(chǎn)業(yè)鏈的整合，整合周邊淳安、千島湖區(qū)域的農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖及其他第三產(chǎn)業(yè)，勢必帶動周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時，在打造“千島湖”產(chǎn)地品牌之后，將原來就地利用的原始土地資源上升到品牌對外輸出，走出區(qū)域，在區(qū)域外市場開辟新的領(lǐng)地，必定創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。同時由于我產(chǎn)業(yè)園區(qū)域內(nèi)聚集了大批的企業(yè)研發(fā)中心，說明這個區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、綜合環(huán)境比較優(yōu)越，無形之中能夠提升我淳安的知名度、美譽(yù)度和國際地位，促使這個區(qū)域的地產(chǎn)升值。同時，總部經(jīng)濟(jì)加速知識型人才的培養(yǎng)與再造，多元文化的融合與互動，加快這個城市

52、的國際化步伐。收益分析消費(fèi)帶動效益大型高端企業(yè)對于所在區(qū)域的消費(fèi)帶動也包括兩個方面：一方面是企業(yè)的商務(wù)活動、研發(fā)活動以及保障商務(wù)活動和研發(fā)活動所必須的各種配套消費(fèi)；第二方面是企業(yè)內(nèi)高級白領(lǐng)的個人生活消費(fèi)，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、購物等等，這種消費(fèi)對于推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的作用。收益分析環(huán)境效益：創(chuàng)造美好綠色環(huán)境，有利于全縣生態(tài)綜合發(fā)展和利用 園區(qū)入住企業(yè)為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及文化環(huán)境會帶來“產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)”。制造業(yè)研發(fā)中心所在的區(qū)域，知識型服務(wù)業(yè)往往都比較發(fā)達(dá)，形成為高端企業(yè)服務(wù)的知識型服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈：由通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢等組成的信息服務(wù)業(yè)；由銀行、證券、信托、保險(xiǎn)、基金、租賃等組成的

53、金融服務(wù)業(yè)；由會計(jì)、審計(jì)、評估、法律服務(wù)等中介服務(wù)業(yè)；由教育培訓(xùn)、會議展覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流業(yè)等組成的新型服務(wù)業(yè)。研究表明，一個制造業(yè)大型公司研發(fā)中心向一個區(qū)域遷移，都會帶動幾個甚至是十幾個與其有緊密業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的知識型服務(wù)公司隨之遷移。與此同時，上述趨勢所帶動的商務(wù)寫字樓、房地產(chǎn)等城市投資對中心城市的增長貢獻(xiàn)也是很大的。通過這種“乘數(shù)效應(yīng)”可以擴(kuò)大一個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量，提升第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平、提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，將充分利用區(qū)域自身的環(huán)境資源優(yōu)勢，結(jié)合園林和現(xiàn)代辦公區(qū)域的先進(jìn)設(shè)計(jì)，科學(xué)有效地進(jìn)行設(shè)施節(jié)能管理。由于沒有生產(chǎn)環(huán)節(jié)的介入，能夠?qū)崿F(xiàn)對環(huán)境無污染的可持續(xù)發(fā)展基地。因地制宜的綠化美

54、化環(huán)境建設(shè)，創(chuàng)建花園式企業(yè)，可增進(jìn)員工的身體健康，令人心曠神怡并陶冶情操，可以收到不可用金錢比擬的效益，從而成為吸引人才和企業(yè)入駐的亮點(diǎn)，形成一個人文、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)有機(jī)結(jié)合的良性循環(huán)。本項(xiàng)目創(chuàng)建的良好的生態(tài)效益發(fā)展模式將成為淳安縣、千島湖今后綜合發(fā)展的典范。 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位及規(guī)劃建議 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略政策建議優(yōu)惠組成為了進(jìn)一步吸引企業(yè)的入駐，特別是龍頭企業(yè)的行業(yè)領(lǐng)袖效應(yīng)，建議對一定能級的企業(yè)采取相應(yīng)的優(yōu)惠政策。園區(qū)優(yōu)惠獎勵條件及園區(qū)給予的相應(yīng)

55、優(yōu)惠政策需要政府扶持內(nèi)容需要政府扶植政策企業(yè)稅收減免-退還政策； 地方稅收留成部分退還企業(yè)，以吸引企業(yè)入駐，形成長期稅源。土地定向招拍掛；選擇優(yōu)勢開發(fā)商，聯(lián)手產(chǎn)業(yè)基金，定向?yàn)橹攸c(diǎn)企業(yè)批量開發(fā)。土地從基礎(chǔ)設(shè)施整理階段，就引進(jìn)開發(fā)商定向招拍掛。土地價(jià)格優(yōu)惠策略；采用稅收抵扣的方式優(yōu)惠土地款，吸引開發(fā)商開發(fā)及企業(yè)進(jìn)駐。稅費(fèi)減免政策；前期的配套與建筑稅費(fèi)的適當(dāng)減免，降低企業(yè)進(jìn)駐成本，招商引稅。基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)貼策略；水電及通訊道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的政府補(bǔ)貼，形成競爭優(yōu)勢。土地科研用地立項(xiàng)；按項(xiàng)目整體定位策略，定性土地科研用地，方便后期產(chǎn)業(yè)定位運(yùn)作。土地立項(xiàng)的可分割性；允許土地按項(xiàng)目立項(xiàng)，且可以在控制范圍內(nèi)分割

56、，產(chǎn)權(quán)交易的靈活是該項(xiàng)目整體操作成功的關(guān)鍵。物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易的適度放開；如預(yù)售證及企業(yè)金融擔(dān)保策略的適度扶植，可以幫助項(xiàng)目的迅速啟動。園區(qū)招商引資政策體系1財(cái)政獎勵凡工商注冊地點(diǎn)為園區(qū)的企業(yè)，由開發(fā)總公司向政府備案并被認(rèn)定后，均可享受如下的財(cái)政獎勵:1-對于入駐企業(yè)以該單位產(chǎn)生稅收之日（第一張發(fā)票）起，五年內(nèi)產(chǎn)生的增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅區(qū)留成部分，最高享有80100%的財(cái)政獎勵。2-據(jù)各企業(yè)入駐洽談時約定的稅收獎勵比例，每一年兌現(xiàn)一次獎勵資金，時間為轉(zhuǎn)年的第一個季度末。3-注冊企業(yè)在2012年前確定入駐，均可享受上述稅收政策優(yōu)惠，2012年以后的財(cái)政政策以政府當(dāng)時文件為準(zhǔn)園區(qū)招商引資政策體系2

57、購置房產(chǎn)獎勵1 一次付清：企業(yè)一次性（首付90%，辦結(jié)產(chǎn)權(quán)證付款至100%）以全額現(xiàn)金形式完成辦公用房定置，可享受最大的價(jià)格優(yōu)惠，入駐企業(yè)可享有從入住之日起一年的免物業(yè)費(fèi)政策。2 分期支付：企業(yè)可采用分期支付的方式入駐產(chǎn)業(yè)園，但首付款不得低于總款的50%，余款企業(yè)可在半年內(nèi)根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度分多次付清。可享受較大的價(jià)格優(yōu)惠，入駐企業(yè)可享有從入住之日起一年的免物業(yè)費(fèi)政策。3 貸款定置：園區(qū)開發(fā)總公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)銀行、金融機(jī)構(gòu)為其提供貸款服務(wù)。以所置辦的辦公用房作為抵押物，依據(jù)入駐企業(yè)條件，最高可達(dá)五成十年商業(yè)貸款（貸款利率由銀行、金融機(jī)構(gòu)與企業(yè)協(xié)商確定），但首付款不得低于總款的50%，可享受價(jià)格優(yōu)惠。

58、4 五年分期支付：入駐企業(yè)以當(dāng)年價(jià)格繳納首付款，余款分四年付清，每年至少支付25%。（價(jià)格取五年的平均價(jià)）5 免費(fèi)提供辦公用房：企業(yè)以約定繳納入駐保證金，三年內(nèi)以每年產(chǎn)生的財(cái)政獎勵資金沖抵房款，總款不足部分以現(xiàn)金補(bǔ)足，三年到期后由園區(qū)支付入駐企業(yè)期初所繳納的保證金。（價(jià)格取三年的平均價(jià)） 園區(qū)招商引資政策體系3租用房產(chǎn)獎勵1-企業(yè)一次性繳納三年辦公用房租金的條件下，租金可由市場價(jià)格水平下下調(diào)25%30%，并可享有三個月的免租金優(yōu)惠，也就是說繳36個月的租金可使用39個月。2-租用辦公用房企業(yè)如果自入住起一年內(nèi)有意購買所租用的辦公用房，可按照租賃起始日期的辦公用房價(jià)格享有比其它客戶的優(yōu)先購買權(quán)，企業(yè)之前所繳納的全部租金可作為辦公用房購置資金（園區(qū)投資建設(shè)單位免收企業(yè)實(shí)際發(fā)生的租金），其余部分以現(xiàn)金補(bǔ)齊或以商業(yè)貸款形式完成，其應(yīng)享受到的優(yōu)惠政策按相關(guān)付款方式執(zhí)行。3-在企業(yè)租賃期內(nèi)，如有其他企業(yè)有意購買租用企業(yè)所租用的辦公用房，園區(qū)投資建設(shè)單位需與現(xiàn)租用企業(yè)簽訂租賃期滿不購買本套辦公用房的備忘協(xié)議，同時，園區(qū)建設(shè)單位將原租賃企業(yè)自租賃起始日期至新企業(yè)購買辦公用房完成