注冊(cè)物業(yè)管理師——基本制度與政策課件-

1、全國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格 物業(yè)管理基本制度與政策 1 近兩年來(lái)，物權(quán)法、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法和物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）相繼出臺(tái)，物業(yè)管理?xiàng)l例和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法也作了相應(yīng)修改。 為避免考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人力資源和社會(huì)保障部批準(zhǔn)，對(duì)2006年發(fā)布的全國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱中物業(yè)管理基本制度與政策部分的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了修改與補(bǔ)充，作為物業(yè)管理師資格考試的命題與備考依據(jù)。 2物業(yè)管理基本制度與政策 最基礎(chǔ)、熟悉為什么學(xué)？怎么學(xué)？我如何學(xué)？不僅是畫(huà)重點(diǎn)，重要的是吃透?！叭收咭?jiàn)仁、智者見(jiàn)智” 從教材厚度、知識(shí)結(jié)構(gòu)性、理論的復(fù)雜性、考試要求和考題類(lèi)型

2、，這門(mén)學(xué)科相對(duì)容易、舒服。因?yàn)椋嚎荚囶}型：?jiǎn)雾?xiàng)選擇、多項(xiàng)選擇3第一章 物業(yè)管理 （一）考試目的本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)用物業(yè)管理?xiàng)l例分析、處理物業(yè)管理工作中條例相關(guān)問(wèn)題的能力。（二）考試基本要求掌握：條例對(duì)物業(yè)管理的定位，條例的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，條例確立的基本制度，條例涉及的主要問(wèn)題。了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。（三）要點(diǎn)說(shuō)明 ：17個(gè)要點(diǎn)4第一節(jié) 物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念（一）對(duì)條例所稱物業(yè)管理定義的理解(定位)掌握1、物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)

3、。2、物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ) 是物業(yè)服務(wù)合同。3、物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。 依 據(jù)5物業(yè)管理是指（四方面）暨：1、選聘、合作、自管 2、管理按照物業(yè)服務(wù)合同約定 3、房屋及設(shè)施設(shè)備和相關(guān) 場(chǎng)地的 養(yǎng)護(hù)、維修、管理 4、維護(hù)2個(gè)環(huán)境：衛(wèi)生及區(qū)域內(nèi)環(huán)境 公共秩序6單項(xiàng)選擇題 （備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）下列對(duì)于物業(yè)管理的理解，不正確的是（ ）。A、物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的進(jìn)行的一項(xiàng)交易B、物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托C、物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理生產(chǎn)活動(dòng)的契約基礎(chǔ)D、業(yè)主必須選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)對(duì)物業(yè)實(shí)

4、施管理 下列各項(xiàng)中，不屬于物業(yè)管理基本內(nèi)容的是（ ）。 A、房屋維修養(yǎng)護(hù) B、清潔衛(wèi)生 C、安全防范 D、代收供水、供熱費(fèi)用 7（二）條例調(diào)整的范圍、條例即調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。、條例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。 多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意） 物業(yè)管理?xiàng)l例調(diào)整和規(guī)范的范圍包括（ ）。 A、住宅物業(yè)管理 B、非住宅物業(yè)管理 C、城市 D、農(nóng)村 E、業(yè)主自行管理 答案 A B C D 8（三）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征、房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變。（產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)為共有、所有、互有義務(wù)、責(zé)任轉(zhuǎn)變）、多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)

5、管理形式與之相適應(yīng)。（單個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)決定共有權(quán)利，無(wú)全額承擔(dān)共同履行義務(wù)）、物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則。(就是民法原則） （業(yè)主自主權(quán)、納入市場(chǎng)秩序、物業(yè)管理的前提條件）、非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。 （產(chǎn)權(quán)單一、行政管理，非市場(chǎng)關(guān)系，不屬條例范疇） 9二、物業(yè)管理的特征（熟悉）（一）社會(huì)化（二）專(zhuān)業(yè)化（三）市場(chǎng)化 物業(yè)管理1、城市、房地產(chǎn)管理體制的重大改革2、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)與之相配套的綜合 性管理3、住房制度改革、產(chǎn)權(quán)多元化后相銜接的統(tǒng)一管理4、與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的管理10社會(huì)化（交易對(duì)象選擇)物業(yè)所有權(quán)人到社會(huì)上選聘物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)到社會(huì)

6、上尋找可代管的物業(yè)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)企業(yè)具備一定資質(zhì)等級(jí)從業(yè)人員具備一定職業(yè)資格市場(chǎng)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和商品經(jīng)營(yíng)方式實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為集中體現(xiàn)雙向選擇、等價(jià)有償11第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展 人：奧克維亞.希爾女士 機(jī)構(gòu)（組織）：皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)二、城市住房及住房制度改革（一）我國(guó)城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況 私房改造轉(zhuǎn)化為國(guó)有 建房提供居民、職工居?。ǘ└母镩_(kāi)放前的城鎮(zhèn)住房制度中國(guó)特色公有住房體系 住房投資由國(guó)家和企業(yè)統(tǒng)包 三個(gè)特征 住房分配采取實(shí)物分配 福利低租金，國(guó)家包修包養(yǎng)弊端見(jiàn)下12投資無(wú)回收、不能形成良性循環(huán)制約建設(shè)發(fā)展、供給小于需求租金不能維護(hù)危舊房、危及安全人均面積下

7、滑、國(guó)家包袱沉重13（三）住房商品化制度、建立并扶持商品房市場(chǎng) 房地產(chǎn)領(lǐng)域三項(xiàng)改革： 住房制度改革 土地使用制度改革 房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革、城鎮(zhèn)住房制度改革1979年試點(diǎn)向居民售房1994年公有住房開(kāi)始出售1998年取消 福利分房，實(shí)施住房分配貨幣化改變國(guó)家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”141981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立 15四、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。1994年頒布了城市新

8、建住宅小區(qū)管理辦法。1995年，建設(shè)部在青島召開(kāi)了全國(guó)第一次物業(yè)管理工作會(huì)議。1997年，建設(shè)部在大連召開(kāi)了全國(guó)第二次物業(yè)管理工作會(huì)議。1999年，建設(shè)部在深圳召開(kāi)了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議。2000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。2002年，建設(shè)部建立全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 16五、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用（一）實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。（二）實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。重點(diǎn)是：“改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴(kuò)大服務(wù)性消費(fèi)，逐步增加公共設(shè)施和社會(huì)福利設(shè)施”（三）實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。物業(yè)管理吸納大量的失業(yè)人員、復(fù)轉(zhuǎn)退軍人、農(nóng)村勞動(dòng)力。（每增加一萬(wàn)平方米

9、，可增加58人就業(yè)）增加消費(fèi)購(gòu)房消費(fèi)支出裝飾裝修支出水電氣暖長(zhǎng)期消費(fèi)支出大中修設(shè)備改造及物業(yè)費(fèi)支出17（四）實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。 協(xié)助公安等部門(mén)防范刑事犯罪、防火、防事故。開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，豐富居民業(yè)余生活。促進(jìn)鄰里和諧關(guān)系，促進(jìn)精神文明建設(shè)。（五）實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)保值、增值有重大影響。對(duì)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)有重要意義18第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革 政府作用基于三個(gè)原因轉(zhuǎn)型期：房屋管理轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化的物業(yè)管理。物管是城市管理的重要部分。城市管理是政府的主要職能。普商房、經(jīng)適房、廉租房的物管是民生問(wèn)題。直接關(guān)系民眾生活保障和社會(huì)和諧。

10、物業(yè)管理制度的歷史沿革以條例為分水嶺： 條例頒布前后兩個(gè)階段，有承繼及各自鮮明特點(diǎn)19一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) 一是借鑒性（泊來(lái)品） 二是過(guò)渡性（對(duì)房管模式采取漸進(jìn)式改革） 三是針對(duì)性（針對(duì)實(shí)際問(wèn)題，應(yīng)對(duì)性政策）特點(diǎn)我國(guó)的物業(yè)管理制度是由國(guó)家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的。（一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法 城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件20主要內(nèi)容1、確定了物業(yè)管理活動(dòng)的主要部門(mén)2、確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容3、明確了社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式4、確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)制度5、明確了管理委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)6、明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義

11、務(wù)7、確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度8、針對(duì)業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施9、針對(duì)物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定行政處罰措施21（二）物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)（最高行業(yè)規(guī)范）（三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度（注冊(cè)取代）（四）城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法（五）物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定（六）住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法按2007年12月4日，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法（建設(shè)部令第165號(hào)），自2008年2月1日起施行 （七）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法按2007年11月26日建設(shè)部關(guān)于修改的決定(建設(shè)部令第164號(hào)) （八）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)

12、部110號(hào)令） 22二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)2003年6月8日，物業(yè)管理?xiàng)l例正式頒布，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。一是配套性（配套文件、實(shí)施細(xì)則）二是經(jīng)驗(yàn)性（總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)性）三是操作性（規(guī)定細(xì)化，操作得以實(shí)施）特點(diǎn)內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明物業(yè)管理法規(guī)體系初步形成23第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例的頒布標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期一、條例的立法過(guò)程（了解）（一）收集有關(guān)資料，了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況（德法日韓澳新香港）（二）開(kāi)展立法調(diào)研，掌握第一手材料（各大城市）（三）進(jìn)行專(zhuān)家論證，研討立法中的難點(diǎn)問(wèn)題（四）廣泛征求意見(jiàn)，以求彰

13、顯民意 首次征求全民意見(jiàn)的立法法規(guī)，為民意立法鋪墊。24二、條例的指導(dǎo)思想和立法原則 指導(dǎo)思想突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念1、強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益。2、強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。3、強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)公平、公開(kāi)和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)條例是行政管理法，要公權(quán)節(jié)制，過(guò)度就是濫使職權(quán) 1、政府適度干預(yù) 2、推動(dòng)引導(dǎo)25條例基本原則（一）物業(yè)管理權(quán)力和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則建筑物區(qū)分所有權(quán)，投票權(quán)按建筑面積比例（二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則（公益優(yōu)先原則）條例設(shè)定的法律責(zé)任，充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益

14、的原則（三）現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則現(xiàn)實(shí)性：業(yè)主自律、資質(zhì)管理、物業(yè)驗(yàn)收、開(kāi)發(fā)企業(yè)不交費(fèi)、物業(yè)企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位責(zé)任轉(zhuǎn)嫁前瞻性：業(yè)主大會(huì)、維修養(yǎng)護(hù)制度等（四）從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則 全國(guó)發(fā)展不平衡，大小城市的市場(chǎng)環(huán)境、服務(wù)水平差異授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定地方執(zhí)行辦法。26三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度（熟悉）業(yè)主大會(huì)管理規(guī)約前期物業(yè)管理招投標(biāo)物業(yè)承接查驗(yàn)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金。物業(yè)管理基本制度27（一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利體現(xiàn)在對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上：1、建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任。2、物業(yè)企業(yè)擅

15、自改變物業(yè)用房用途的，或利用共用部位、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益用于物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，剩余部分由業(yè)主大會(huì)決定使用。（二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制1、共同財(cái)產(chǎn)、共同利益民主協(xié)商2、共同財(cái)產(chǎn)管理置于共同契約中，少數(shù)服從多數(shù)3、業(yè)主大會(huì)、管理規(guī)約體現(xiàn)上述機(jī)制28（三）條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)民法通則合同法公司法城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例等法律法規(guī)的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。（四）妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系 條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限：1、凡是能夠通過(guò)民事責(zé)任解決的，不再規(guī)定行政處罰。2、對(duì)違反行政管理

16、規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。29四、條例主要內(nèi)容介紹（一）第一章 總則（5條）第一條: 立法宗旨、目的第二條：調(diào)整范圍、對(duì)象第三條：倡導(dǎo)原則：通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制選聘物業(yè)企業(yè)第四條：利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步提升物業(yè)服務(wù)水平第五條：對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理授權(quán)（二）第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（15條）共同事務(wù)、共同利益、共同意志、共同決定規(guī)定業(yè)主概念、權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則、業(yè)委會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成、管理規(guī)約的內(nèi)容、法律效力、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系等30（三）第三章 前期物業(yè)管理（11條）包括前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、

17、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等（四）第四章 物業(yè)管理服務(wù)（18條）明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系（五）第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)（7條）對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范（六）第六章 法律責(zé)任（13條）法律規(guī)范三要素適用條件行為模式違反行為模式的法律后果31法律責(zé)任含義1、法律責(zé)任主體：公民、法人、單位和社會(huì)組織、各國(guó)籍人、無(wú)國(guó)籍人2、法律責(zé)任核心要件：違法行為的實(shí)施3、法律后果：法律上懲戒性負(fù)擔(dān)4、法律責(zé)任只能由有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)依法予以追究法律三要素假定（前提）、處理（核心）、制裁（保證）32法律責(zé)任特征1、與違法行為相聯(lián)系：違法行為

18、性質(zhì)和程度不同，承擔(dān)法律責(zé)任不同2、內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的：由有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)根據(jù)立法權(quán)限依照法定程序制定3、具有國(guó)家強(qiáng)制性：迫使違法人承擔(dān)其效果的強(qiáng)制力4、由國(guó)家授權(quán)的機(jī)關(guān)依法實(shí)施的：其他任何組織和個(gè)人均無(wú)權(quán)進(jìn)行33條例法律責(zé)任特點(diǎn)1、行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。以規(guī)定民事責(zé)任的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政管理的目的2、民事責(zé)任優(yōu)先。凡能通過(guò)承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰確實(shí)違反行政管理規(guī)定，優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)3、體現(xiàn)業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則（物權(quán)法80條）（七）第七章 附則 按法律不溯及既往的原理，條例生效前的物業(yè)管理活動(dòng)不適用條例的規(guī)定。34五、條例確立的基本法律關(guān)系（掌握） （一）業(yè)

19、主相互之間的關(guān)系行使權(quán)利同時(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)（6個(gè)）（二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系簽訂服務(wù)合同、等價(jià)交換、主體平等（三）開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系前期物業(yè)服務(wù)只能建設(shè)單位實(shí)施業(yè)主接受物業(yè)服務(wù)建立在兩個(gè)合同基礎(chǔ)上前期物業(yè)服務(wù)合同商品房銷(xiāo)售合同35建設(shè)單位義務(wù)1、制定臨時(shí)管理規(guī)約明示買(mǎi)受人2、通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè)3、制定簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同4、提供必要的物業(yè)管理用房5、制定提供兩書(shū)一證6、配合物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收7、移交物業(yè)項(xiàng)目資料8、不得擅自處分共用部分、公用設(shè)備設(shè)施9、保修期限和范圍內(nèi)的保修責(zé)任10、配合組建業(yè)主大會(huì)36（四）供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系分

20、工明確、密切配合（五）社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系 業(yè)主大會(huì)是業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系形成的共同利益群體，他不是自治組織（財(cái)產(chǎn)自我管理（非權(quán)利）、自律）業(yè)主大會(huì)與居委會(huì)非隸屬關(guān)系，但作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽(tīng)取居委會(huì)建議。物業(yè)管理應(yīng)納入社區(qū)管理（六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 接受監(jiān)督指導(dǎo)（房管、工商、稅務(wù)、物價(jià)、公安、綠化、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)等）37物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系： 1、依據(jù)我國(guó)民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)人和管理人與服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系； 2、 依據(jù)合同法的法律規(guī)定，按照

21、物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成合同當(dāng)事人之間平等的法律關(guān)系； 3、依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的法律規(guī)定，構(gòu)成消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的平等的法律關(guān)系； 4、依據(jù)經(jīng)濟(jì)服務(wù)法的相關(guān)法律規(guī)定，構(gòu)成服務(wù)與被服務(wù)之間的平等的法律關(guān)系。 38第二章 物業(yè)管理服務(wù)（24個(gè)要點(diǎn)）第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容掌握：物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則、包干制和酬金制收費(fèi)形式，（前期）物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容、物業(yè)使用和維護(hù)的有關(guān)規(guī)定。熟悉：普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時(shí)效，物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)秩序的方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事

22、故中的法律義務(wù)。 39一、物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn) 物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn)公共性（共有部位）和綜合性 （管理內(nèi)容） 廣泛性（全體服務(wù)對(duì)象的合意）和差異性（需求不同）即時(shí)性（處理問(wèn)題的效率）和無(wú)形性（會(huì)干也要會(huì)說(shuō)）持續(xù)性（服務(wù)不能中斷）和長(zhǎng)期性（服務(wù)機(jī)構(gòu)不輕易更換）“方便、快捷、舒適、周到”40二、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容（一）物業(yè)管理服務(wù) （通過(guò)合同約定的公共性質(zhì)服務(wù)）1、物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù) 2、兩個(gè)環(huán)境維護(hù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1、房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理2、房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理3、區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理4、區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)5、區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)6、物業(yè)裝

23、飾裝修管理服務(wù)7、物業(yè)檔案資料的管理8、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的服務(wù)使用41（二）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)（特約服務(wù)）合同約定以外的服務(wù)1、條例第44條：物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委托提供合同約定以外的服務(wù)服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。（“可以”而不是“應(yīng)當(dāng)”，非物業(yè)企業(yè)的法定義務(wù)）2、需由特定的業(yè)主與企業(yè)另行約定（協(xié)商、簽合同）企業(yè)非萬(wàn)能3、有償服務(wù)：數(shù)額、支付方式、時(shí)間雙方當(dāng)事人自主約定42三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）標(biāo)準(zhǔn)1、基本要求2、房屋管理3、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)4、協(xié)助維護(hù)公共秩序5、保潔服務(wù)6、綠化養(yǎng)護(hù)三個(gè)等級(jí)一級(jí)二級(jí) 三級(jí)適用普商房、經(jīng)適房、房改房、集資建房、廉租房不適

24、用市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的高檔商品住宅43第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則（一）合理原則（不超出承受能力，不一味降低收費(fèi)水平）（二）公開(kāi)原則（明碼標(biāo)價(jià)）（三）收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則 （質(zhì)價(jià)相符）二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式一是政府定價(jià)，二是政府指導(dǎo)價(jià)，三是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 44政府定價(jià)弊端1、不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量2、制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選舉權(quán)3、因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾4、政府定價(jià)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展45（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成1、包干制收費(fèi)形式 盈余或虧損由物業(yè)企業(yè)享有或承擔(dān)（含服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、企業(yè)利潤(rùn)）收費(fèi)形式簡(jiǎn)介、透明度不高，費(fèi)率

25、偏低，易造成虧損2、酬金制收費(fèi)形式盈余或虧損由業(yè)主享有或承擔(dān)（含預(yù)收服務(wù)支出、企業(yè)酬金）酬金制義務(wù)1、每年不少于一次公布收支情況2、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)提出收支質(zhì)詢時(shí)，及時(shí)答復(fù)3、配合業(yè)主大會(huì)按合同約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)算和收支情況審計(jì)46物業(yè)服務(wù)成本或服務(wù)支出 47 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）的規(guī)定為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的科學(xué)性，合理核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法和政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法等有關(guān)規(guī)定，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)和建設(shè)部于2007年9月10日聯(lián)合印發(fā)了物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）（發(fā)改價(jià)格20072285號(hào)），2007年10月1日起施行。根據(jù)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦

26、法（試行）的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié)“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)”的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充增加以下內(nèi)容： 48 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審一、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的定義1、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門(mén)核定的物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本。2、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審，是指價(jià)格主管部門(mén)為制定或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實(shí)施監(jiān)督和審核的行為。 49二、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則和依據(jù)1、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守以下原則：（1）合法性原則 計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定； （2）相關(guān)性原則 計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用。

27、（3）對(duì)應(yīng)性原則 計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)。（4）合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會(huì)公允水平。2、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的依據(jù) 核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、原始憑證與賬冊(cè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。 50三、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。其中

28、：1、人員費(fèi)用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。 512、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。523、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。4、清潔衛(wèi)生費(fèi)是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需

29、的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。5、秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備 538、管理費(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。9、固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)

30、開(kāi)支的費(fèi)用。 54四、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)1、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金以及醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定；工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的計(jì)提比例按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過(guò)規(guī)定計(jì)提比例的不得計(jì)入定價(jià)成本。醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用應(yīng)在社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)中列支，不得在其它項(xiàng)目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目中重復(fù)列支。 552、固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限

31、明顯低于實(shí)際可使用年限的，成本監(jiān)審時(shí)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%5%計(jì)算；個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司的，該項(xiàng)服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。564、物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)分?jǐn)偅?物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營(yíng)其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實(shí)現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)?，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項(xiàng)目之間分?jǐn)偂?57（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促1、非業(yè)主使用人的繳費(fèi)責(zé)任（業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任最終責(zé)任）2、

32、未交付房屋的繳費(fèi)主體（已竣工尚未出售或尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用由建設(shè)單位交納3、業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)（五）代收代繳費(fèi)用（三個(gè)合同關(guān)系）業(yè)主與水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位 合同關(guān)系水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位與物業(yè)企業(yè) 委托 合同關(guān)系 （最終用戶=最終使用人）業(yè)主與物業(yè)企業(yè) 服務(wù)合同關(guān)系58第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 合同法大于物權(quán)法，物權(quán)法只解決基本財(cái)產(chǎn)制度只有簽訂服務(wù)合同才能將雙方的權(quán)利義務(wù)確定下來(lái)物業(yè)企業(yè)具有獨(dú)立的法人資格，業(yè)主是分散的具有獨(dú)立法律人格的自然人、法人或其他組織。雙方之間是平等的民事主體的關(guān)系。雙方的權(quán)利義務(wù)體現(xiàn)在合同的具體內(nèi)容中前期物業(yè)服務(wù)合同

33、 物業(yè)服務(wù)合同管理階段不同簽約主體不同59第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容1、物業(yè)管理事項(xiàng)2、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用4、雙方的權(quán)利義務(wù)5、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用6、物業(yè)管理用房7、合同期限8、違約責(zé)任 基本條款其他條款約定合同生效條件，解除合同損失賠償免責(zé)條款約定，合同履行爭(zhēng)議的解決方式60物業(yè)資料移交1、物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)：建設(shè)方或業(yè)委會(huì)移交給物業(yè)企業(yè)2、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)：物業(yè)企業(yè)移交給業(yè)委會(huì)3、選聘新物業(yè)企業(yè)時(shí)：業(yè)委會(huì)移交給物業(yè)企業(yè)移交內(nèi)容和程序合同中明確61二、前期物業(yè)服務(wù)合同（掌握）（一）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：1、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性。2、前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)

34、方和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。（建設(shè)方為第一業(yè)主，業(yè)主利益代表缺位的前提）3、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。（二）前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效1、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。2、前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。 62前期服務(wù)合同期限不確定的弊端1、不利于保護(hù)企業(yè)利益：成本測(cè)算和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)無(wú)法統(tǒng)籌安排，降低成本。2、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)容易落空、產(chǎn)生短期效益，誘導(dǎo)糾紛和矛盾。3、到期后能否承擔(dān)后合同義務(wù)，業(yè)主的共同利益保證問(wèn)題。63（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容1、合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況2、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量3、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容5、物業(yè)的承接查驗(yàn)6、物業(yè)的使用與維護(hù)7、專(zhuān)項(xiàng)維修資

35、金8、違約責(zé)任9、其它事項(xiàng) 64三、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第33號(hào) 物業(yè)管理公司的義務(wù)：（一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；（二）接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；（三）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可；（四）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 65（一）物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)1、業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn)：（1）侵占公共場(chǎng)地，私搭亂建，損害居住環(huán)境；（2）違規(guī)裝修，拆改房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，造成財(cái)產(chǎn)損害和安全隱患；（3）安裝設(shè)備設(shè)施，侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益；（4）違反規(guī)定

36、飼養(yǎng)寵物，損壞環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活；（5）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)污染環(huán)境、噪聲超標(biāo)，給相鄰業(yè)主生活與經(jīng)營(yíng)造成損害；66（6）使用房屋、陽(yáng)臺(tái)荷載超標(biāo)，給相鄰業(yè)主造成安全隱患（7）使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品，給相鄰業(yè)主造成安全隱患；（8）占用房屋共用露臺(tái)、門(mén)廳或公共通道，影響他人使用和通行；（9）阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施正常的房屋修繕，損害相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益；（10）其他損害公共秩序和違反管理規(guī)約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。 672、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式（1）履行告知義務(wù)（2）履行制止義務(wù)（3）履行報(bào)告義務(wù) 還應(yīng)加“措施”“救助”防范和規(guī)避物業(yè)企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)683、業(yè)主違

37、反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任 民法通則規(guī)定：1、不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)采光等方面的相鄰關(guān)系，造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止損害、排除妨礙、賠償損失。2、損害國(guó)家、集體或他人財(cái)產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或折價(jià)賠償，受害人因此遭受其他重大損失的侵害人應(yīng)當(dāng)賠償損失。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法規(guī)定：三條 P61物權(quán)、相鄰權(quán)、共有權(quán)的問(wèn)題是物業(yè)管理中的法律責(zé)任69（二）物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)（熟悉）1、物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù)（1）發(fā)生安全事故時(shí)要立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失。（2）及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告事故。（3）協(xié)助做好

38、救助工作，協(xié)助搶救受害人員和財(cái)產(chǎn)。 70具體如下：合理布崗，加強(qiáng)巡邏檢查；發(fā)現(xiàn)有犯罪嫌疑的人員和易燃易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，或發(fā)生刑事、治安案件和各類(lèi)災(zāi)害事故，必須立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)及有關(guān)部門(mén)；并協(xié)助做好調(diào)查和求助工作。對(duì)安全防范設(shè)施、消防設(shè)施要認(rèn)真檢查、維修養(yǎng)護(hù)；檢查情況要有記錄；發(fā)現(xiàn)的安全隱患問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)要及時(shí)反映，配合有關(guān)部門(mén)認(rèn)真整改，確保設(shè)施的運(yùn)行；實(shí)現(xiàn)技防、物防和人防緊密配合，相互促進(jìn)。71對(duì)裝飾裝修房屋的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)事先告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，協(xié)助有關(guān)部門(mén)進(jìn)行檢查；走廊通道等共用部位堆放雜物的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)管理制度及時(shí)予以處理。對(duì)違章搭建的

39、，要配合有關(guān)部門(mén)予以拆除；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)配合公安派出所對(duì)居民住宅區(qū)的不安定因素進(jìn)行重點(diǎn)防范，配合居民委員會(huì)開(kāi)展精神文明建設(shè)和治安宣傳、教育、動(dòng)員、服務(wù)等活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)必須增強(qiáng)全員服務(wù)質(zhì)量意識(shí)，建立健全質(zhì)量保證體系和規(guī)范自身服務(wù)行為的約束機(jī)制，為業(yè)主和使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。 722、物業(yè)保安人員的職責(zé)（條例第47條第二款）四、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任條例第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！币虼耍瑢?duì)不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定責(zé)任。未能履行包

40、括根本不履行和不完全履行兩種情形。 73第四節(jié) 物業(yè)使用與維護(hù)一、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自占用與挖掘三、公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定 74第三章 物業(yè)管理的基本制度考試基本要求（掌握）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和表決規(guī)則業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)（臨時(shí)）管理規(guī)約的內(nèi)容和法律效力前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)意義各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件物業(yè)管理師考試注冊(cè)規(guī)定住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理原則住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存與使用75業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

41、臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)具備的主要條款前期物業(yè)管理招投標(biāo)的意義和原則應(yīng)移交的物業(yè)管理資料的范圍物業(yè)保修的法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管單位的義務(wù)挪用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任 熟悉76 條例確立了七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度；業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度。第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度 條例（19）確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)并存。業(yè)主大會(huì)決策，業(yè)委會(huì)執(zhí)行的制度。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)不得作出

42、與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得作從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。（掌握）77一、業(yè)主（一）業(yè)主的概念 條例第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。在物業(yè)管理很活動(dòng)中，業(yè)主作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，不受?chē)?guó)籍、自然人、法人或其他組織的屬性限制。業(yè)主身份房屋所有權(quán)證書(shū)持有人房屋共有權(quán)證書(shū)持有人待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書(shū)和共有權(quán)證書(shū)的購(gòu)房人78（二）業(yè)主的權(quán)利、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)（享受服務(wù)權(quán)）、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)（選舉權(quán)）、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作、監(jiān)督物業(yè)

43、管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 79（三）業(yè)主的義務(wù)1、遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定4、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金5、按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 80二、業(yè)主大會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì) 1、業(yè)主大會(huì)不是業(yè)主大會(huì)會(huì)議 2、業(yè)主大會(huì)不是法人團(tuán)體 3、業(yè)主大會(huì)不具備法人要件

44、： 工商登記（依據(jù)）、執(zhí)照（證明） 香港業(yè)主立案法團(tuán) （民政登記）（二）業(yè)主大會(huì)的籌備與成立1、成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì)。條例第九條 81（一）關(guān)于“業(yè)主大會(huì)制度”（第三章第一節(jié)）的修改2007年8月26日，國(guó)務(wù)院關(guān)于修改的決定正式公布，自2007年10月1日起施行。1、修改后的物業(yè)管理?xiàng)l例第十條的內(nèi)容為： 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的

45、，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。82”刪除第十條第二款。 例如：有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設(shè)施構(gòu)成獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個(gè)或幾個(gè)，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，條例規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。832、修改后的物業(yè)管理?xiàng)l例第十一條的內(nèi)容為：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）

46、籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 843、修改后的物業(yè)管理?xiàng)l例第十二條內(nèi)容為： 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主

47、委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。854、修改后的物業(yè)管理?xiàng)l例第十九條內(nèi)容為： 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。 考試時(shí)教材第三章第一節(jié)“業(yè)主大會(huì)制度”中的表述應(yīng)按上述內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)修改。 86三、業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì) 業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)

48、生，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)（二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) （掌握）1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同4、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施5、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé) 物業(yè)條例沒(méi)提87（三）業(yè)主委員會(huì)的備案 P7981告知性，非審批性，應(yīng)登記利于政府監(jiān)管上海條例是登記制（四）業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件（五）業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止 （六）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議（重點(diǎn)掌握）1/3或主任認(rèn)為有必要召開(kāi)必須開(kāi)半數(shù)以上出席、半數(shù)以上通過(guò)會(huì)議記錄存檔，決定公告，告知居委會(huì)聽(tīng)取意見(jiàn)（七）業(yè)主委員會(huì)的

49、改選與變更（八）業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi) （全體業(yè)主承擔(dān)）四、限制性規(guī)定88 第二節(jié)管理規(guī)約制度不亞于業(yè)主大會(huì)制度自我管理：1、通過(guò)業(yè)主大會(huì) 2、規(guī)約（運(yùn)行規(guī)則或稱業(yè)主行為守則）是契約的基礎(chǔ)以私有財(cái)產(chǎn)為基礎(chǔ)，以公有財(cái)產(chǎn)為核心是法律范疇的規(guī)范性文件，是物業(yè)管理順利開(kāi)展、保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益的最重要保證規(guī)約的主體全體業(yè)主。經(jīng)簽約或大會(huì)審議通過(guò)而生效規(guī)約的客體基于物權(quán)而派生的客觀行為可否做什么？應(yīng)怎么做。規(guī)約的內(nèi)容物業(yè)使、維、管方面權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，有法律規(guī)范及社會(huì)公德管理規(guī)約制度89一、管理規(guī)約（一）管理規(guī)約的概念共同約定，約束全體業(yè)主物業(yè)管理法律法規(guī)和政策一種有益補(bǔ)充調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件

50、共同財(cái)產(chǎn)共同利益的平衡（二）管理規(guī)約的主要內(nèi)容物業(yè)使、維、管的約定，裝修時(shí)應(yīng)遵守的規(guī)則業(yè)主的共同利益業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)違反規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任（三）管理規(guī)約的法律效力規(guī)約的法律依據(jù)：民法通則條例房屋異產(chǎn)毗連管理辦法1、對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生效力2、對(duì)物業(yè)的繼受人（業(yè)主）自動(dòng)產(chǎn)生效力 90二、臨時(shí)管理規(guī)約（一）臨時(shí)管理規(guī)約的概念（房屋銷(xiāo)售之前）（二）臨時(shí)管理規(guī)約的制定（房屋銷(xiāo)售之前，建設(shè)單位是第一業(yè)主）（三）相關(guān)主題的法律義務(wù)1、建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人合法權(quán)益的義務(wù)2、建設(shè)單位對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的明示和說(shuō)明義務(wù)3、物業(yè)買(mǎi)受人對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約承諾的義務(wù)（四）臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容（熟悉）1、物業(yè)的自然情況與權(quán)屬

51、情況2、業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則3、維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則4、涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng) （3條）P895、違約責(zé)任 （3條）P8991第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則（熟悉）（一）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念（二）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義（三）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則（四）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定 （掌握）P9192二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則（一）招標(biāo)原則與招標(biāo)形式1、招標(biāo)原則（1）不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人（2）不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇（3）不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求2、招標(biāo)形式（1）公開(kāi)招標(biāo)（

52、2）邀請(qǐng)招標(biāo)（3）招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)93（二）招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案1、招標(biāo)文件的編制前期物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介（2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求（3）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求（4）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法（5）招標(biāo)活動(dòng)方案（6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明（7）其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容 942、招標(biāo)項(xiàng)目備案 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。 95（三）招標(biāo)程序規(guī)則（1）招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開(kāi)招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截

53、止之日止，最短不得少于20日。（2）招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書(shū)面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。（3）招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書(shū)面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。（4）通過(guò)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成；非出售的新建

54、物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。 96三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則（一）投標(biāo)要求與投標(biāo)文件投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：投標(biāo)函；投標(biāo)報(bào)價(jià)；物業(yè)管理方案；招標(biāo)文件要求提供的其他材料。（二）投標(biāo)程序1、投標(biāo)文件案的送達(dá)2、投標(biāo)文件的補(bǔ)充修改或撤回3、投標(biāo)禁止行為（1）投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。（2）投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。（3）投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。（4）禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。 97四、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)（一）

55、開(kāi)標(biāo)（二）評(píng)標(biāo)1、評(píng)標(biāo)專(zhuān)家名冊(cè) 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立評(píng)標(biāo)的專(zhuān)家名冊(cè)，由具有經(jīng)驗(yàn)的人員組成物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)臁?、評(píng)標(biāo)委員會(huì) 評(píng)標(biāo)活動(dòng)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專(zhuān)家共同組成，成員為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專(zhuān)家成員，由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立的專(zhuān)家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專(zhuān)家與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。983、評(píng)標(biāo)規(guī)則 評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書(shū)面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件愛(ài)那種含義不明確的內(nèi)容作出必要的澄清或者說(shuō)明。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)

56、可以要求投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)答辯，召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說(shuō)明，并注明所占的評(píng)分比重。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見(jiàn)，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。 99（三）中標(biāo) 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。招標(biāo)人確定中標(biāo)人后，應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書(shū)。招標(biāo)

57、人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，或中標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與招標(biāo)人簽訂合同，應(yīng)當(dāng)賠償給對(duì)方造成的損失。五、違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任 P97 100第四節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)制度一、物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義（1）有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。（2）可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)

58、劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義，（3）實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件，而在新老物業(yè)管理企業(yè)鉸接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。 101 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)向建設(shè)單位接收下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所必須的其他資

59、料。 在交接的過(guò)程中，向物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是開(kāi)發(fā)商應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 二、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容物業(yè)管理資料移交102二、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容（一）物業(yè)管理資料移交（二）物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收三、物業(yè)的保修責(zé)任 103（二）關(guān)于“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度”（第三章第五節(jié)）的修改 2007年11月26日，建設(shè)部關(guān)于修改的決定(建設(shè)部令第164號(hào))發(fā)布，決定對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部令第125號(hào)）進(jìn)行修改，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，同時(shí)刪去物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部令第125號(hào)）中的以下內(nèi)容： 104第十七條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年

60、檢制度。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門(mén)負(fù)責(zé)。第十八條 符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。 不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門(mén)應(yīng)當(dāng)注銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門(mén)重新核定其資質(zhì)等級(jí)。 資質(zhì)審批部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布。第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門(mén)責(zé)令其限期改正，可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。 據(jù)此，教材第三章第五節(jié)“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度”，其中涉及上述三個(gè)條款的相關(guān)內(nèi)容予以刪除。 105（三）關(guān)于“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制