房地產(chǎn)企業(yè)利用其他應(yīng)付款偷逃所得稅稽查案例(一)

1、 /7房地產(chǎn)企業(yè)利用其他應(yīng)付款偷逃所得稅稽查案例（一）案件點(diǎn)評(píng)：本案中，檢查人員根據(jù)舉報(bào)線(xiàn)索稽查未果后，采用多種方法核實(shí)企業(yè)的實(shí)際銷(xiāo)售收 入和開(kāi)發(fā)成本，取得了重大案件進(jìn)展，查實(shí)了企業(yè)少計(jì)收入、多列成 本的違法事實(shí)，對(duì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的檢查有一定的借鑒意義。一、案件基本情況（一）案件來(lái)源2007年6月，市國(guó)稅稽查局接群眾舉報(bào)：稱(chēng)某房地產(chǎn)公司2006年銷(xiāo)售給甲公司價(jià)值5444.23萬(wàn)元的商鋪未入賬申報(bào)繳納相尖稅金。（二）企業(yè)基本情況某房地產(chǎn)公司成立于2003年7月，同年，在相矢部門(mén)的公證監(jiān)督下，以公開(kāi)竟買(mǎi)方式整體購(gòu)入某國(guó) 際廣場(chǎng)項(xiàng)目，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)，內(nèi)資企業(yè)，登記注冊(cè)類(lèi)型：其他有限責(zé)任公司

2、，注冊(cè)資金：2000萬(wàn)元人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍：該公司開(kāi)發(fā)的某 國(guó)際廣場(chǎng)總占地面積25927平方米（約39畝），項(xiàng)目的 規(guī)劃定位為商業(yè)綜合體，其 功能包括商業(yè)、辦公、餐飲、旅館服務(wù)等，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約11萬(wàn)平方米，整個(gè) 項(xiàng)目分為A、B、C、D四個(gè)區(qū)，其中ABC區(qū)已于2006年!月完工，A區(qū)可售面積10853.54平方米，已售2663.38平方米，B區(qū)可售面積35383.23平方米，已售 16841.69平方米，C區(qū)可售面積22161.66平方米，已售9793.35平方米，小計(jì)可售面積68398.43平方米，已售298.42平方米；D區(qū)正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)可售面積41094.86平方米；合計(jì)可售面積1

3、09493.29平方米，已售298.42平方米。該公司申報(bào)2003年7-12月無(wú)銷(xiāo)售收入，納稅調(diào)整后所得為虧損42.85萬(wàn)元；稅務(wù)機(jī)尖調(diào)增應(yīng)納稅所得額25.94萬(wàn)元，調(diào)整后2003年虧損額為16.91萬(wàn)元。該企業(yè)申報(bào)2004年度實(shí)現(xiàn)租賃收入10.38萬(wàn)元，其他收入2000元，納稅調(diào)整后所得為虧損153.41萬(wàn)元；稅務(wù)機(jī)尖調(diào)增應(yīng)納稅所得額49.74萬(wàn)元，調(diào)整后2004年虧損額為103.67 萬(wàn)元。2005年實(shí)現(xiàn)其他收入14.59萬(wàn)元，預(yù)售收入預(yù)計(jì)利潤(rùn)750.71萬(wàn)元，經(jīng)納稅調(diào)整后2005年度應(yīng)納稅所得額為139.34萬(wàn)元，彌補(bǔ)2003年虧損16.91萬(wàn)元及2004年虧損103.67萬(wàn)元后，200

4、5年實(shí)際申報(bào)應(yīng)納稅企業(yè)所得額為 18.76萬(wàn)元，已交企業(yè)所得稅6.19萬(wàn)元。2006年實(shí)現(xiàn)收入15816.48萬(wàn)元，彌補(bǔ)以前年度虧損32.83萬(wàn)元后，2006年企業(yè)實(shí)際申報(bào)應(yīng)納稅所得額1954.08萬(wàn)元。該企業(yè)申報(bào)2006年應(yīng)納企業(yè)所得稅1954.08萬(wàn)元，已交企業(yè)所得稅1954.08 萬(wàn)元。二、檢查方法與檢查過(guò)程近幾年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)蓬勃發(fā)展，環(huán)節(jié)較多，相尖稅收政策復(fù)雜。為了查深查 透房地產(chǎn)行業(yè)涉稅問(wèn)題，檢查組在查前分析行業(yè)特點(diǎn)，詳細(xì)了解房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作 方式，對(duì)項(xiàng)目的取得環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)、勞務(wù)結(jié)算、資金結(jié)算方式等進(jìn)行 廣泛的調(diào)查了解，結(jié)合該行業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式和舉報(bào)信的線(xiàn)索，分析

5、可能存在的稅收管理漏 洞，擬訂了檢查重點(diǎn)，制訂了檢查預(yù)案。為防止打草驚蛇，檢查組決定根據(jù)舉報(bào)線(xiàn)索按照法定程序，先到購(gòu)房單位進(jìn)行調(diào) 查取證，以固定證據(jù)。在甲公司財(cái)務(wù)人員的配合下，檢查組很順利的取得了某房地產(chǎn)公 司的售房合同和甲公司的付房款憑據(jù)，并依法對(duì)甲公司的法人代表制作了詢(xún)問(wèn)筆錄，確 認(rèn)了甲公司于2006年10月從某房地產(chǎn)公司購(gòu)得價(jià)值5444.23萬(wàn)元的商鋪。在外圍調(diào)查取得證據(jù)后，檢查組于2007年9月1日起按照法定程序依法正式對(duì)某房地產(chǎn)公司進(jìn)行檢查，為了減少 干擾，檢查組將某房地產(chǎn)公司2005年、2006年的賬簿及憑證以及相矢會(huì)計(jì)資料一 并調(diào)到市國(guó)稅稽查局進(jìn)行檢查。該房地產(chǎn)公司使用的是金碟K

6、3財(cái)務(wù)軟件。檢查組首先將外調(diào)的資料與該公司的賬面記錄核對(duì)比較，結(jié)果是該公司于2006年11月所售給甲公司的商鋪款5444.23萬(wàn)元全額記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，并申報(bào)繳納了企業(yè)所得稅。至此舉 報(bào)的唯一線(xiàn)索斷了。但是，檢查組并沒(méi)有氣餒，沒(méi)有單純的就賬查賬，而是采取立體檢 查法即：將房產(chǎn)網(wǎng)與銷(xiāo)售明細(xì)賬核對(duì)，售樓部的銷(xiāo)售合同與銷(xiāo)售明細(xì)賬核對(duì)。在核 對(duì)中發(fā) 現(xiàn)其中有一套B座1層113號(hào)的商鋪已備案，而該公司的銷(xiāo)售明細(xì)賬沒(méi)有反映，詢(xún) 問(wèn)有尖人員均說(shuō)才到公司上班（包括總經(jīng)理），以前情況不清楚。檢查人員分析：既然商品房銷(xiāo)售合同已備案，那么款項(xiàng)應(yīng)該全付或付了首付，既付了款，有可能 掛在往來(lái)賬上，于是重點(diǎn)查往來(lái)明細(xì)

7、賬。果然，在“其他應(yīng)付款”中發(fā)現(xiàn)了一筆可疑 資金。為了確認(rèn)檢查人員的推測(cè)，經(jīng)局領(lǐng)導(dǎo)同意，按照法定程序檢查組到該筆資金的來(lái) 源方乙公司進(jìn)行調(diào)查，很快證實(shí)，乙公司于2006年11月于該房地產(chǎn)公司簽定了 B座1層113號(hào)的商鋪424.8平方米售房合同并于次月全額付清房款135.94萬(wàn)元。取證至此后，該房地產(chǎn)公司對(duì)采取收入不申報(bào)納稅而偷稅的行為供 認(rèn)不諱。在對(duì)該公司2005年費(fèi)用賬進(jìn)行檢查時(shí)，檢查人員發(fā)現(xiàn)該公司在管理費(fèi)用中列支 50萬(wàn)元訴訟費(fèi)（含追溯到04年15萬(wàn)元），后付套印LLJ西省地稅局監(jiān)制章 的收據(jù)。 詢(xún)問(wèn)相尖人員說(shuō)：兩年期間，該房地產(chǎn)公司采取收入掛“其他應(yīng)付款”不轉(zhuǎn)“銷(xiāo)售收入144.29萬(wàn)元

8、，在“管理費(fèi)用”中多列工資及三項(xiàng)費(fèi)用19.88萬(wàn)元，在“管理費(fèi)用”中列支無(wú)合法憑據(jù)費(fèi)用58.35萬(wàn)元，預(yù)估“開(kāi)發(fā)成本”3255.17萬(wàn)元、以收據(jù)在“開(kāi)發(fā)成本/籌資成本”科目列支應(yīng)付利息145.48萬(wàn)元，無(wú)發(fā)票列支“開(kāi)發(fā)成本”391.18萬(wàn)元等手段少計(jì)應(yīng)稅所得額2526.03萬(wàn)元（多計(jì)的開(kāi)發(fā)成本在已售面積和可售面積分?jǐn)偅?，?yīng)補(bǔ)企業(yè)所 得稅833.59 萬(wàn)元。三、違法事實(shí)及定性處理（一）違法事實(shí)檢查組根據(jù)項(xiàng)目化稽查管理辦法的要求，通過(guò)仔細(xì)翻閱該房地產(chǎn)公司相尖憑證，審核分項(xiàng)目成本明細(xì)賬，逐項(xiàng)審查其完工成本和未完工成本，期間費(fèi)用和成本、 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷(xiāo)售成本的歸集劃分，檢查發(fā)現(xiàn)如下問(wèn)題：2005

9、年度1.2005年5月回收拆除的卷簾門(mén)款3.16萬(wàn)元掛“其他應(yīng)付款”未計(jì)收入。2.2004年9月、2005年1月以第三方收據(jù)在“管理費(fèi)用-訴訟費(fèi)列支費(fèi)50萬(wàn)元。3.2005年1-12月”管理費(fèi)用-房租“無(wú)合法憑證列支8.35萬(wàn)元。4.2005年1-12月”管理費(fèi)用“實(shí)際列支工資105.68萬(wàn)元，準(zhǔn)予列支34.56萬(wàn)元，企業(yè)已作納稅調(diào)整51.4萬(wàn)元，少調(diào)整19.72萬(wàn)元；職工福利費(fèi)、職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)三項(xiàng)費(fèi)用，實(shí)列 15.25萬(wàn)元，應(yīng)列5.35萬(wàn)元，企業(yè)已作納稅調(diào)整9.72萬(wàn)元，少調(diào)整1720.8元；另：2004年應(yīng)上繳工會(huì)經(jīng)費(fèi)7507.31元、2005年應(yīng)上繳工會(huì)經(jīng)費(fèi)1.75萬(wàn)元未進(jìn)行稅前扣除。2006年度5.2006年1-12月”管理費(fèi)用-房租“無(wú)合法憑證列支5.64萬(wàn)元。6.2006年?duì)I業(yè)