2004年武漢某住宅C地塊策劃第二次補(bǔ)充說(shuō)明（ppt）

1、C地塊十大問(wèn)題再再回答2003年10月21日，三、四期規(guī)劃方案正式報(bào)批，其間幾經(jīng)周折，目前已獲得規(guī)劃部門(mén)通過(guò)。至此C地塊的規(guī)劃方案已經(jīng)定稿，同時(shí)C地塊的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)明確確定?；诖?，武漢地區(qū)C地塊項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)根據(jù)定稿后的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)對(duì)C地塊開(kāi)發(fā)中相關(guān)的十大問(wèn)題進(jìn)行再再回答。C地塊十大問(wèn)題再再回答一.目標(biāo)客戶群二.產(chǎn)品定位及賣(mài)點(diǎn)三.主題概念、風(fēng)格四.品牌要求五.競(jìng)爭(zhēng)策略六.現(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)贏利和決策七.產(chǎn)品推出市場(chǎng)時(shí)間八.主力戶性、面積、總價(jià)九.開(kāi)發(fā)規(guī)模、順序、地塊、規(guī)劃指標(biāo)十.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 一、目標(biāo)客戶群 分布在漢口地區(qū)的家庭年收入在5-8萬(wàn)元以上的小私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)、大型國(guó)有企業(yè)管理層以及有一

2、定積蓄、夫妻收入較穩(wěn)定的想二次置業(yè)的城市居民。該群體的購(gòu)房動(dòng)機(jī)：對(duì)目前住所不夠滿意（或面積小、或房屋結(jié)構(gòu)不好、或現(xiàn)有居住環(huán)境不理想、有與老人分居的愿望）。家庭構(gòu)成：主要年齡段在3545歲之間，三口之家或少量帶一方父母一家四-五口。該群體文化程度：文化層次較高，大專(zhuān)以上的約占70%。該群體消費(fèi)偏好：在盡量花相對(duì)低的成本的同時(shí)希望能夠獲得較 高層次的居住滿足。二、產(chǎn)品定位及賣(mài)點(diǎn)本案項(xiàng)目定位是“大型中檔人文住宅小區(qū)”。產(chǎn)品定位是“物超所值的大眾精品房”1）土地資源的最佳利用（沒(méi)有A地塊優(yōu)越）以及地塊被軍用電纜分成兩半等因素，造成C地塊不宜考慮高檔產(chǎn)品。2）項(xiàng)目所在地環(huán)境優(yōu)美，水資源豐富，是居住的理想

3、之所，“人文住宅”是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要保證。3）在遵循一期產(chǎn)品定位的同時(shí)進(jìn)一步擴(kuò)大產(chǎn)品差異化，在充分分析武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和使土地獲得最大程度的增值的前提下，C地塊開(kāi)發(fā)以多層為主，8、9層夾層及少量小高層相輔。二、產(chǎn)品定位及賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)高附加值的大型城郊人文住宅小區(qū)健康、庸懶、舒適、注重社區(qū)交往的生活方式4個(gè)層次的立體院落生活方式（小區(qū)院落、組團(tuán)院落、單體內(nèi)院落、戶內(nèi)、外院落）顧客和訪客的“回家的路”結(jié)合“回家的路”形成的小區(qū)序列空間6合1的組團(tuán)生活起居室真正的可靈活分隔的空間絕大部分住戶通過(guò)入戶陽(yáng)臺(tái)或花園絕大部分住戶室內(nèi)無(wú)走廊根據(jù)武漢氣候特點(diǎn)和民俗全新設(shè)計(jì)的戶型和戶內(nèi)生活流線全新設(shè)計(jì)的多

4、層及小高層夾層戶型三、主題概念、風(fēng)格主題概念-凝聚東方神韻和濃縮西方精華的居住生活的心靈驛站C地塊在保持一期綠環(huán)水抱的異國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)主題的同時(shí)繼續(xù)保持項(xiàng)目輕松、自然、舒適、健康色彩鮮艷的整體主題風(fēng)格。同時(shí)在一期的發(fā)展思路上有所創(chuàng)新，以人為中心，通過(guò)設(shè)計(jì)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)功能和營(yíng)造產(chǎn)品的外部空間來(lái)構(gòu)筑出消費(fèi)者的生活方式，同時(shí)C地塊的服務(wù)意識(shí)將盡情體現(xiàn)在“自然之心、健康生活、悠然假日、融融親情”等全方位生活理念之中。 四、品牌要求C地塊的開(kāi)發(fā)以集團(tuán)品牌為目標(biāo)，通過(guò)樹(shù)立項(xiàng)目品牌來(lái)展現(xiàn)公司形象。主要體現(xiàn)在：在建筑立面上強(qiáng)調(diào)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)色的運(yùn)用和集團(tuán)標(biāo)志的識(shí)別，在環(huán)境營(yíng)造上強(qiáng)調(diào)以人為本，居住與世界同步，生活與藝術(shù)共融

5、開(kāi)發(fā)理念，通過(guò)構(gòu)筑生活環(huán)境藝術(shù)空間來(lái)營(yíng)造一種深入到消費(fèi)者生活細(xì)節(jié)中的生活方式。在項(xiàng)目的推廣上主打集團(tuán)“綠色家園”的品牌概念，通過(guò)提升項(xiàng)目品牌樹(shù)立和鞏固公司品牌形象。五、競(jìng)爭(zhēng)策略差異化競(jìng)爭(zhēng)策略加產(chǎn)品的高附加值通過(guò)調(diào)整產(chǎn)品組合的比例和改進(jìn)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、功能進(jìn)一步將夾層產(chǎn)品的差異性體現(xiàn)得淋漓盡致夾層產(chǎn)品相對(duì)高的附加值是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵，附加值不僅體現(xiàn)在建筑物質(zhì)上能夠滿足消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的欲望，在生活方式上也能夠讓消費(fèi)者體會(huì)到精神上的快感。 六、現(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)贏利和決策 風(fēng)險(xiǎn)贏利分析和決策1）規(guī)劃已經(jīng)通過(guò)，不存在風(fēng)險(xiǎn)。2）施工圖審查的風(fēng)險(xiǎn)。（規(guī)避措施）夾層仍然采用業(yè)主直接委托施工方二次裝修方式通過(guò)夾層施工圖審

6、查，若夾層報(bào)審?fù)ú贿^(guò)，則三、四期規(guī)劃設(shè)計(jì)中的夾層可改為小高層來(lái)規(guī)避。3）國(guó)家政策方面：央行121號(hào)文件，將降低房地產(chǎn)投資的貸款額度，同時(shí)降低貸款按揭比例，并且建設(shè)部規(guī)定商品房只有封頂后才能開(kāi)始發(fā)售，該政策對(duì)C地塊的現(xiàn)金流安排會(huì)產(chǎn)生較大影響。規(guī)避措施：武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)滯后，地區(qū)公司仍有較大操作空間。4）軍用電纜退讓方面：地區(qū)公司已經(jīng)與部隊(duì)方面交涉，部隊(duì)已經(jīng)口頭同意退讓距離由10m調(diào)整為3-5m。六、現(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)贏利和決策4）、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度與集團(tuán)下半年工作任務(wù)不配備的風(fēng)險(xiǎn)。（規(guī)避措施）：與售價(jià)院兩合三指，夜以繼日，力爭(zhēng)在12月初完成所有施工圖設(shè)計(jì)。同時(shí)將詳勘工作提前，以確保在04年1月初基礎(chǔ)

7、開(kāi)工。現(xiàn)金流安排：D:徐正加C地塊策劃團(tuán)隊(duì)文件c10個(gè)問(wèn)題（現(xiàn)金流）.xls03年11月7日已經(jīng)完成方案設(shè)計(jì)及報(bào)批。03年11月2日11月26日完成三期詳勘，設(shè)計(jì)院同時(shí)完成三期對(duì)多層基礎(chǔ)施工圖。三期多層基礎(chǔ)開(kāi)始施工。11月26日04年1月5日設(shè)計(jì)院完成所有施工圖設(shè)計(jì)。03年12月1日04年1月5 日完成項(xiàng)目全部的施工圖審批。04年1月初項(xiàng)目三期全面開(kāi)始施工，1月底三期基礎(chǔ)完工；04年2月下旬三期地面部分開(kāi)始施工，5月正式推出，計(jì)劃銷(xiāo)售周期兩年，04年三期去化率達(dá)到70%。05年4月底一期交房。04年8月份計(jì)劃四期開(kāi)始施工，06年4月份計(jì)劃四期交房。七、產(chǎn)品推出市場(chǎng)時(shí)間八、主力戶型、面積、總價(jià)1

8、：總價(jià)定位（單套總價(jià)） 多層 ： 2228萬(wàn)/套 小高層夾層： 2530萬(wàn)/套 小高層： 25萬(wàn)左右/套 多層復(fù)式： 3035萬(wàn)/套2：?jiǎn)蝺r(jià)定位多層均價(jià)： 1950元/ 小高層夾層均價(jià)： 2950元/ 小高層均價(jià)： 2250元/ 商鋪： 4500元/ 八、主力戶型、面積、總價(jià)主力戶型、面積及比例 類(lèi)別 戶 型 面積 戶數(shù)多層復(fù)式4房2廳2衛(wèi)2廚（A型） 131 2203房2廳2衛(wèi)2廚（B型）3房2廳2衛(wèi)2廚（C型）108 120 320 603（4）房3（2）廳3（2）衛(wèi)2廚170 左右 120小高層3房2廳2衛(wèi)2廚125130 44夾層3房2（3）廳2（3）衛(wèi)2廚82 可售，140 建面 7

9、16九 、 開(kāi)發(fā)規(guī)模、順序、地塊、規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目基本產(chǎn)品組合： 多層+夾層（按樓板面積）+小高層 （面積比為 11：12：1） 總用地面積： 205.9畝（13.69萬(wàn)平方米） 平均容積率： 1.28（實(shí)際容積率1.6） 建筑密度： 19% 綠化率： 43% 總建筑面積：約171000 其中： 可售住宅報(bào)批面積： 約164400平方米 小學(xué)建筑面積： 約5200平方米 商業(yè)面積： 約1590平方米 人防面積： 約2000平方米 住宅建筑面積： 約164400平方米 其中：多層: 91998平方米 夾層： 66298平方米 小高層 6200平方米 車(chē)位： 413（地面） 42（底下） 建筑層數(shù)： 多層-6層 /6+1層 夾層- 8層或9層 小高層11+1層 C地塊 開(kāi)發(fā)模式為“一次性規(guī)劃,分兩期開(kāi)發(fā)”.首先期開(kāi)發(fā)建筑面積約9萬(wàn)平方米，產(chǎn)品形態(tài)全部為夾層和多層以及一幢小高層，約1600平方米商鋪，一所小學(xué)。后期根據(jù)銷(xiāo)售情況適當(dāng)推遲半年到一年開(kāi)發(fā).十、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 a: 項(xiàng)目總成本 約30994萬(wàn) b: 項(xiàng)目總銷(xiāo)售 約39610萬(wàn) c: 項(xiàng)目毛利潤(rùn)： （b-a）= 8616萬(wàn) d