知名地產(chǎn)成本管理手冊-12頁

1、萬科成本管理手冊前 言 本手冊是為公司工程管理工作提供的簡明實用、可備查、可操作的程序化參考資料。 本手冊的主要內(nèi)容：公司的工程管理規(guī)范和制度，項目管理合理架構(gòu)，工程管理的目標(biāo)、實施方法和手段。重點介紹了工程管理的操作流程，如施工的前期準(zhǔn)備工作，中期的進度跟蹤，質(zhì)量監(jiān)督，后期的分部分項驗收和模擬驗收，此外，還有工程的招投標(biāo)，工程預(yù)結(jié)算，合同管理，材料設(shè)備選型和采購程序等，凡涉及公司工程管理方面的所有內(nèi)容均包括在內(nèi)。 本手冊是深圳地產(chǎn)公司工程管理人員，通過多年的實踐摸索出來的經(jīng)驗總結(jié)，以當(dāng)前最新的資料、文獻，以及國家有關(guān)政策和法規(guī)為依據(jù)，借鑒國內(nèi)外同行的先進管理模式編寫出來的，是全公司工程管理人

2、員集體智慧的結(jié)晶。 由于水平有限，書中不妥之處在所難免，懇請讀者批評指正，以使本手冊不斷完善更新，更好地為公司的科學(xué)化、規(guī)范化管理服務(wù)。 深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司 工程管理部 2000年12月于深圳目錄1. 序 22. 前言 33. 工程管理組織架構(gòu) 63.1公司工程管理組織系統(tǒng) 63.2工程管理部組織架構(gòu)及崗位職責(zé) 63.3成本管理部組織架構(gòu)及崗位職責(zé) 83.4項目經(jīng)理部組織架構(gòu) 104.公司工程管理規(guī)范和制度4.1項目經(jīng)理部職權(quán)界定規(guī)范 114.2項目經(jīng)理部組織架構(gòu)與定崗定編規(guī)范 154.3項目經(jīng)理部設(shè)立與撤消規(guī)范 174.4工程文件資料管理規(guī)范 194.5對供應(yīng)商的評估管理規(guī)范 224.

3、6工程技術(shù)委員會管理規(guī)范 254.7工程施工、監(jiān)理及工程材料、設(shè)備采購招投標(biāo)管理規(guī)范（修訂稿） 294.8工程管理部工地檢查規(guī)范 334.9工程施工組織設(shè)計審查規(guī)范 354.10合同辦理、審批及存檔規(guī)范 384.11格式化標(biāo)準(zhǔn)合同管理規(guī)范 414.12乙方材料設(shè)備及乙方分包工程限價管理規(guī)范 424.13工程預(yù)算、結(jié)算管理規(guī)范 464.14對外付款審批責(zé)任規(guī)范5工程質(zhì)量監(jiān)督工作要點(此部分請印刷廠打印) 5。1房屋工程質(zhì)量監(jiān)督要點52 玻璃幕墻工程監(jiān)督要點53 市政工程質(zhì)量監(jiān)督要點54 關(guān)于監(jiān)督的抽檢規(guī)定55 燃氣工程質(zhì)量監(jiān)督要點56 建筑電氣安裝工程質(zhì)量監(jiān)督核驗要點57 通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量監(jiān)督

4、要點室內(nèi)給排水及消防給水工程監(jiān)督要點58 關(guān)于建筑防水工程驗收現(xiàn)場檢驗的規(guī)定 525. 工作程序和流程5.1設(shè)計階段5.1.1設(shè)計監(jiān)理 545.2施工準(zhǔn)備階段5.2.1地盤交接及三通一平5.2.2招投標(biāo)5.2.3合同評審和交底 565.2.4開工審查 575.2.5施工方案及技術(shù)交底審查 585.3施工階段5.3.1工程文件會簽 595.3.2材料定板會審 595.3.3重要材料甲方見證送檢 605.3.4材料封板及進場申報驗收 615.3.5旁站監(jiān)理 625.3.6施工標(biāo)準(zhǔn)間和施工工藝樣板驗收 635.3.7關(guān)鍵工序完工交接、試驗、隱蔽驗收 645.3.8工程、材料設(shè)備采購計劃申報 655.

5、3.9材料、設(shè)備供應(yīng)商注冊 785.3.10工程材料設(shè)備網(wǎng)上集中采購 795.3.11項目經(jīng)理部月度質(zhì)量檢查 665.3.12公司月度聯(lián)合檢查及工程項目評估報告 675.3.13定期質(zhì)量管理報告 685.4竣工驗收階段5.4.1設(shè)備、電氣專業(yè)每戶竣工圖 695.4.2每戶模擬驗收 705.4.3分部、單項及竣工驗收 715.4.4工程竣工總結(jié) 765.5保修階段意見反饋 775.6工程管理培訓(xùn) 6. 附圖、表6.1附表1認可材料、設(shè)備供應(yīng)商評估表 856.2附表2供應(yīng)商供貨情況評估表 866.3附圖1合同審批及管理程序 876.4附圖2限價工作流程 886.5附表3合同審批表 896.6附表4

6、招投標(biāo)流程 936.7附表5材料設(shè)備計劃單 946.8附表6材料設(shè)備選型定板及限價計劃 1006.9附表7限價材料詢價情況比較表 1016.10附表8價格審定表 1026.11附表9三方簽訂及甲供材料超領(lǐng)用量表 1036.12附表10招投標(biāo)履行表 1046.13附表11竣工結(jié)算單 1056.14附表12工作聯(lián)系單 1076.15附表13簽證單 1076.16附表14中間驗收評分表 1076.17附表15竣工驗收評分表 1076.18附表16付款情況表 107建造成本、設(shè)計成本、營銷費用的控制第 六 條：項目經(jīng)理部是項目建造成本的控制中心，項目經(jīng)理部總經(jīng)理對項目建造成本的控制承擔(dān)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；公

7、司財務(wù)總監(jiān)和審算部、財務(wù)部承擔(dān)指導(dǎo)、評估和監(jiān)控職責(zé)。第 七 條：萬創(chuàng)公司是項目建筑設(shè)計成本、裝修設(shè)計成本和環(huán)境設(shè)計成本的控制中心，萬創(chuàng)公司總經(jīng)理承擔(dān)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；公司財務(wù)總監(jiān)和審算部、財務(wù)部承擔(dān)指導(dǎo)、評估和監(jiān)控職責(zé)。第 八 條：銷售經(jīng)營部是項目營銷推廣和銷售包裝費用的控制中心，公司銷售總監(jiān)承擔(dān)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；公司財務(wù)總監(jiān)和財務(wù)部、審算部承擔(dān)指導(dǎo)、評估和監(jiān)控職責(zé)。第 九 條：項目成本費用控制方面的具體分工如下表：工作內(nèi)容 責(zé)任部門或責(zé)任人成本控制目標(biāo) 新項目的成本測算 審算部負責(zé) 根據(jù)項目經(jīng)營指導(dǎo)書，編制建造成本控制目標(biāo)及要點 審算部負責(zé) 根據(jù)項目經(jīng)營指導(dǎo)書，編制規(guī)劃設(shè)計成本控制目標(biāo)及其控制要點

8、根據(jù)項目經(jīng)營指導(dǎo)書，編制營銷推廣與銷售包裝費用控制目標(biāo)及其控制要點 預(yù)算工作 基礎(chǔ)及主體工程預(yù)算 審算部負責(zé) 各專業(yè)工程預(yù)算 項目經(jīng)理部負責(zé)施工過程的成本控制 材料設(shè)備限價信息收集、整理、發(fā)布 審算部負責(zé) 材料設(shè)備限價 項目經(jīng)理部負責(zé) 材料設(shè)備招投標(biāo) 項目經(jīng)理部負責(zé)，按招投標(biāo)規(guī)范執(zhí)行 設(shè)計變更及簽證的核實 項目經(jīng)理部負責(zé) 進度款審核 項目經(jīng)理部負責(zé) 建造成本動態(tài)分析 項目經(jīng)理部和審算部共同負責(zé)，分別進行結(jié)算工作 基礎(chǔ)及主體工程結(jié)算 項目經(jīng)理部負責(zé) 各專業(yè)工程結(jié)算 結(jié)算報告的審查認可 審算部負責(zé) 分析各項目建造成本控制的得與失深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司項目經(jīng)理部工程文件資料管理規(guī)范適用范圍：各項目

9、經(jīng)理部工程文件資料管理。規(guī)范目的：在工程管理及項目施工全過程中，妥善處理和保管由項目經(jīng)理部管理的工程文件，以便于歸檔、收發(fā)、查閱、結(jié)算及移交。撰 寫 人：王衛(wèi)鋒修 訂 人：規(guī)范內(nèi)容：第 一 條：工程文件統(tǒng)一編號方法： 項目名稱縮寫 文件分類縮寫 例：文溫馨-SJ-TJ-001 專業(yè)分類縮寫 文件順序號第 二 條：工程文件目錄：序號 文件類別 編號方案 備注1. 施工圖紙 文_-TZ- 1、前一個空格為項目代碼，各項目為四季（四季花城）、金色（金色家園）、溫馨（溫馨家園）；新項目參照公司同意代碼；2、后一個空格為專業(yè)，區(qū)分為TJ（土建），DQ（電氣）、SB（設(shè)備）；3、之后為序列號。2. 設(shè)計變

10、更 文_-SJ-_- 3. 業(yè)主變更 文_-YZ- 4. 經(jīng)濟簽證 文_-QZ-_- 5. 工作聯(lián)系單 文_-LX- 6. 工程合同副本/復(fù)印件 文_-HT- 7. 聯(lián)合通知 文_-LT- 8. 會議紀(jì)要 文_-JY- 9. 施工計劃 文_-JH-_- 10. 各種指導(dǎo)書 文_-ZD- 11. 公司內(nèi)部往來文件 文_-GS- 12. 向政府部門的申請報告 文_-ZF- 13. 政府部門來文 文_-ZL- 14. 公司規(guī)范 文_-GF- 15. 施工組織設(shè)計/圖紙會審紀(jì)要 文_-SG- 16. 限價單 文_-XJ-_- 17. 招投標(biāo)資料 文_-ZB-_- 18. 工程招投標(biāo)履行表 文_-LX-

11、_- 19. 工程/材料驗收單 文_-YS-_- 20. 分戶質(zhì)量檔案/竣工圖 文_-ZL-_- 21. 施工單位來文 文_-LW-SG- 22. 監(jiān)理單位來文 文_-LW-JL- 23. 甲方發(fā)給施工單位的文件 文_-FW-SG- 24. 甲方發(fā)給監(jiān)理單位的文件 文_-FW-JL- 25. 工程施工單位、材料供應(yīng)單位、材料質(zhì)量等定期評估報告 文_-PG- 第 三 條：有以下情況之一的文件為不合格文件： 沒有及時注銷的舊版本圖紙； 編號不連續(xù)； 文件為傳真件； 模糊不清； 文件資料不全、缺頁； 簽字、蓋章不全、無授權(quán)負責(zé)人批準(zhǔn)。第 四 條：文件應(yīng)分類裝訂成冊，并在每冊文件夾的首頁編制該冊文件目

12、錄,同時，該目錄應(yīng)錄入公司辦公自動化軟件檔案系統(tǒng)以實現(xiàn)共享，目錄每周更新一次。第 五 條：作廢的圖紙、文件應(yīng)及時銷毀，部分需留做憑證的，需在明顯位置加蓋作廢章后予以保留，確認銷毀的，須經(jīng)項目經(jīng)理簽字確認。第 六 條：文件資料的歸檔、收發(fā)、移交（包括向公司移交政府批文）必須在事情結(jié)束后的第一時間辦理。第 七 條：文件資料收發(fā)、查閱、借用、調(diào)用須辦理登記手續(xù)，比較重要的文件資料調(diào)用前，須復(fù)印留底。第 八 條：部門指定的文件管理責(zé)任人調(diào)離本崗位前應(yīng)同新指定的責(zé)任人辦理業(yè)務(wù)交接，指定文件管理責(zé)任人的名單應(yīng)報公司辦公室專職檔案管理員備案。第 九 條：每項業(yè)務(wù)經(jīng)辦人應(yīng)將經(jīng)常查閱的有關(guān)批文、文件的副本或復(fù)印

13、件自行存檔，調(diào)離本崗位前同文件管理責(zé)任人辦理移交，由文件管理責(zé)任人根據(jù)正本存檔情況進行對照后存檔或銷毀。第 十 條：工程管理部負責(zé)人或負責(zé)人授權(quán)人有責(zé)任不定期檢查工程資料存檔情況，檢查結(jié)果在每月項目評估報告中通報。第十一條：工程竣工后，結(jié)算資料按公司預(yù)算、結(jié)算規(guī)范執(zhí)行。第十二條：工程移交后，各項目應(yīng)通過業(yè)主服務(wù)中心在十個工作日內(nèi)書面通知物業(yè)公司辦理相關(guān)文件資料移交，移交文件資料內(nèi)容應(yīng)得到項目經(jīng)理批準(zhǔn)。第十三條：工程移交后，各項目應(yīng)在一個月內(nèi)向公司辦公室辦理其余原始文件資料移交（包括向物業(yè)移交文件資料的清單及移交記錄）。對供應(yīng)商的評估管理規(guī)范適用范圍：所有向公司提供建材及設(shè)備的供應(yīng)商,以甲供、限

14、價及限品牌供應(yīng)商為主（包括生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商）。規(guī)范目的：1、全面了解供應(yīng)商的資質(zhì)，信譽及供貨能力。2、全面評估供應(yīng)商所供產(chǎn)品的價格、質(zhì)量、供貨情況及安裝調(diào)試、售后服務(wù)等方面是否符合公司的要求。3、建立長期穩(wěn)定的、可比較選擇的建材及設(shè)備供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)。使公司的材料、設(shè)備采購工作達到“快速、準(zhǔn)確、及時、優(yōu)質(zhì)、價廉”的水平。從而降低采購成本，保證產(chǎn)品的質(zhì)量和交貨期。撰 寫 人：王國榮修 訂 人：規(guī)范內(nèi)容：第一部分：評估小組人員的組成第 一 條：評估小組由公司建材采購協(xié)調(diào)小組及各專業(yè)人員組成。第 二 條：專業(yè)人員包括公司專業(yè)工程師、項目審算、工程及設(shè)計人員。物業(yè)管理人員。專業(yè)人員由公司建材采購協(xié)調(diào)

15、小組按產(chǎn)品類別組織。必要時可邀請供應(yīng)商對其產(chǎn)品作當(dāng)面介紹。第二部分：工作內(nèi)容及程序第 三 條：評估工作依據(jù)二個評估表的項目進行：認可材料、設(shè)備供應(yīng)商評估表、供應(yīng)商供貨情況評估表。第 四 條：認可材料、設(shè)備供應(yīng)商評估表由供應(yīng)商和專業(yè)評估小組填寫；供應(yīng)商供貨情況評估表由項目經(jīng)理部有關(guān)人員和各部門填寫。第 五 條：認可材料、設(shè)備供應(yīng)商評估表由向我司提供建材、設(shè)備的供應(yīng)商填寫后，經(jīng)建材采購協(xié)調(diào)小組按產(chǎn)品類別組織專業(yè)人員進行評估。第 六 條：評估的方法是按產(chǎn)品類別及銷售形式對供應(yīng)商逐項進行審定。從所提供的資料中判斷其規(guī)模、產(chǎn)品質(zhì)量和供貨能力，挑選出有意向的供應(yīng)商，對其進行實地考察后，確定評估結(jié)果。第 七

16、 條：評估結(jié)果上報公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)認可后，由建材采購協(xié)調(diào)小組進行分檔。第 八 條：評估結(jié)果可分為三個檔次：“可以合作”、“留作備用”、“不能合作”?！翱梢院献鳌奔丛u估小組一致認為該供應(yīng)商可以合作的。進入公司已評估供應(yīng)商名錄。待有合作項目時優(yōu)先試用進行合作。“留作備用”即評估小組有兩人以上認為該供應(yīng)商只能留作備用的。進入公司留作備用供應(yīng)商名錄。待將來應(yīng)急時使用?！安荒芎献鳌奔丛u估小組兩人以上認為該供應(yīng)商不能合作的，將其淘汰。進入公司不能合作供應(yīng)商名錄。第 九 條：供應(yīng)商供貨情況評估表適用于已與我司合作的供應(yīng)商。在保修期滿以前由項目經(jīng)理部經(jīng)辦人填寫，保修期滿一個月內(nèi)由公司建材采購協(xié)調(diào)小組組織各部門

17、進行評估。第 十 條：評估方法為權(quán)重比例和百分制評分相結(jié)合的方式：根據(jù)實際操作情況給出各單項評分，然后按權(quán)重計算總得分，得出評估結(jié)果，上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)認可。第十一條：評估結(jié)果按總得分高低分為四個檔次：“可以合作”、“需要改進”、“重新評估”、“不能合作”。 第十二條：“可以合作”即80分以上可直接進入公司可以合作供應(yīng)商名錄， 將來有采購項目時優(yōu)先選擇?！靶枰倪M”即79-70分之間，向其指出需改進部分要求其整改后，進入公司可以合作供應(yīng)商名錄?！爸匦略u估”即69-60分之間，向其指出需整改部分并要求其提供整改方案后，進入公司留作備用供應(yīng)商名錄，留作將來應(yīng)急時再合作，如在重新評估時沒有改進的則進入不能合作檔?！安荒?/p>