土地一級開發(fā)內容與相關稅費

1、（三）開發(fā)商在 土地一級開發(fā) 中 的角 色政府主導、市場化運做的原則決定了開發(fā)商參與土地一級開發(fā)活動必須認真研究分析政府的相關政 策，充分理解和利用相關規(guī)定，以保證自身的目標利益的實現(xiàn)。同時必須加強對當前發(fā)展形式的分 析與評估，對房地產市場的發(fā)展趨勢有所評判，對政策進一步完善的方向有所把握，畢竟開發(fā)商的 身份只是一個協(xié)助實施者，并非是土地一級開發(fā)市場正常運轉的必須參與主體。（四）土地一級開發(fā)的有關政策目前有關土地一級開發(fā)的法律規(guī)定均為地方法規(guī)和政策，穩(wěn)定性與法律效力也較低，存在一定的信 用風險。我國立法部門應當加快立法調研，地方立法經驗，加快土地一級開發(fā)的立法進程，對土 地管理法、房地產管理法

2、等有關法律予以修改，增加有關土地一級開發(fā)和土地儲備制度的規(guī) 定，保障土地一級開發(fā)合法實施。廊坊人民政府2008年3月13日頒布廊坊市土地一級開發(fā)管 理暫行辦法是廊坊市土地一級開發(fā)執(zhí)行標準。該辦法規(guī)定土地一級開發(fā)，是指根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用計劃，將列入 土地儲備開發(fā)項目的土地，組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。市土地儲備委員會是全市土地一級開發(fā)管理工作的決策機構，市國土資源管理部門所屬的土地儲備 機構具體負責本市土地一級開發(fā)的具體管理工作。（五）土地一級開發(fā)定義展開是指由政府委托市、區(qū)土地儲備中心或其授權委托的企業(yè)，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體

3、規(guī) 劃及地區(qū)控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地（簡稱毛地） 或農村集體土地（簡稱生地）進行統(tǒng)一的征地、農轉用、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮?設施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”（即通自來水、雨水、 污水、中水、電力、電訊、天然氣和場地平整）（另有一說是供暖代替中水）的建設條件（簡稱熟地）， 再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。以熟地出讓的成交單位價格簡稱熟地價。宗地內土地平整，不僅意味著宗地內地形地勢的平整，更重要的是通過土地征用、土地收購和居 民拆遷，使土地權屬狀況發(fā)生了改變，政府收回了原先讓渡出去的部分使用權，

4、即政府擁有了所開 發(fā)土地的完整的土地所有權。隨著城市發(fā)展要求、技術水平以及人們環(huán)保意識的提高，大市政建設的內容不斷發(fā)展，主要表現(xiàn)在 配套市政設施的種類不斷增多，使建設用地的功能不斷完善。在土地開發(fā)的歷史上，曾經出現(xiàn)過“三 通一平”、“五通一平”“七通一平”的概念，最近一兩年甚至出現(xiàn)了“九通一平”的概念。到目前，完備 的土地一級開發(fā)配套的市政項目主要包括供水、供電、電信、道路、天然氣、供熱、雨水、污水、 中水和有線電視。由此可見，土地一級開發(fā)是指土地出讓前的運作方式，開發(fā)的主體應是當?shù)卣蛴僧數(shù)卣?定的土地開發(fā)企業(yè)，而土地一級開發(fā)的結果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。房地產開

5、發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)。開發(fā)商在取得一塊土后再轉給另一個需要用地的單位，然后由另 一單位進行土地開發(fā)，屬于三級開發(fā)。=在城市中，土地開發(fā)有一級和二級之分，土地二級開發(fā)通常是指房地產開發(fā)；土地供應是土地一 級開發(fā)與二級開發(fā)的分界點，供應之前的開發(fā)屬一級開發(fā)，之后為二級開發(fā)。（六）土地一級開發(fā)流程：土地一級開發(fā)一般工作程序程序一：確定土地一級開發(fā)項目程序二：確定一級開發(fā)單位程序三：辦理建設意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）程序四：辦理交通評價文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）程序五：辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）程序六：辦理文物保護意見（根據(jù)聯(lián)席會要去辦理）程序七：辦理環(huán)境評價文件審批（根據(jù)聯(lián)席

6、會要求辦理）程序八:辦理規(guī)劃意見書程序九：辦理土地一級項目開發(fā)項目核準程序十：取得征地批復（實施征地）程序一：辦理拆遷許可證（實施拆遷）程序十二：編制市政基礎設施實施方案程序十三：組織驗收，評估土地成本程序十四：納入土地儲備庫或直接入市交易首先是編制一套符合城市土地利用總體規(guī)劃的發(fā)展計劃；第二是制定土地供應計劃、土地開發(fā)計劃和土地利用計劃；第三是原土地所有者或使用者征得土地主管部門的同意以后，向市國土局提出申請。因為土地一級 開發(fā)中是包括國有土地和集體土地，屬于集體土地一級開發(fā)的大部分是在郊區(qū)，由所在地的村民委 員會向所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府再向所在地的區(qū)縣政府提出，區(qū)縣政府同意后通過分

7、局再 向市國土局提出一級開發(fā)申請；第四是市國土局受理申請并進行土地預審。符合土地預審的，由市國土局委托土地儲備機構編制 土地一級開發(fā)實施方案。編制了實施方案后，召開有幾個委、辦、局參加的聯(lián)審會進行初步審查， 提出一些原則性意見。主要是規(guī)劃委看用地有沒有變化；發(fā)改委看是否符合國家產業(yè)政策；環(huán)保和 交通看是否有問題，如果大家都沒有問題，就可以繼續(xù)往下走。=第五是由市國土局會同相關部門確定土地一級開發(fā)主體。該地塊是由土地儲備機構來做還是招標企 業(yè)來做，提出一個委托方式，是招標委托還是授權委托。如果確定后就給這個單位下達土地一級開 發(fā)的授權批復，如果是通過招標還要簽訂一級開發(fā)的委托合同，要明確開發(fā)土地

8、的范圍、成本、期 限以及條件。第六是一級開發(fā)企業(yè)拿到授權批復后就要辦理各委辦局的具體事，如規(guī)劃委規(guī)劃意見書、建委、 園林局、文物局、環(huán)保局等涉及的手續(xù)，最后發(fā)改委辦理備案或立項審核批復，如屬于新征土地要 報市政府辦理征地手續(xù)、屬于存量土地，要報市政府批準收回國有土地使用權。獲得批準后再到相 關的委辦局辦理征地、拆遷的有關手續(xù)。第七手續(xù)辦完之后，由土地一級開發(fā)企業(yè)具體地再組織進行評估、拆遷及市政專業(yè)公司招標等。 由具體開發(fā)企業(yè)按照市場化的運作方式進行管理。第八做完后向市國土局提出要求，由市國土局、市財政局、市發(fā)改委等部門共同審核土地開發(fā)成本。 按照招標的條件組織有關專業(yè)部門對土地進行驗收，是否達

9、到“幾通一平”的條件，是否按合同開發(fā) 等進行驗收。第九如果驗收合格，就要支付相應的費用。這時有兩種情況：開發(fā)完后如果不賣地，土地儲備機 構就要給錢把土地收購過來；如果這塊地要賣，就要進入市場，用賣完的錢把成本再還給一級開發(fā) 企業(yè)。實際上成為開發(fā)的“熟地”以后，一般情況下，不可能長期儲備不動，因為儲備的財務成本是 很大的。（七）什么樣的開發(fā)商可以搞土地一級開發(fā)政府統(tǒng)一搞土地一級開發(fā)，一般都是要一個城鎮(zhèn)至少是一個大型居住區(qū)一次統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一征地 拆遷，按照建設程序先地下，后地上，先市政配套，后房屋建設。土地一級開發(fā)將更多的是建新城， 而不只是建住宅區(qū)。因此規(guī)模會遠大于過去開發(fā)商自己搞一個項目的規(guī)模

10、，需要的人力物力都會非 常多。這就要求承擔一級開發(fā)的開發(fā)商必須是有實力、有經驗、干過大型開發(fā)項目的開發(fā)公司。而 且因為它是代表政府進行征地拆遷，政策性很強，必須是遵紀守法、群眾能信得過的企業(yè)才行。因 此選擇哪些開發(fā)商可以搞土地一級開發(fā)，要求相當高。政府應該制定準入標準，達不到要求的開發(fā) 商不能參與一級開發(fā)。一般應為卓有信譽的有政府背景的或國有控股的大型開發(fā)公司為宜，而且必 須經過公開招投標，能夠拿出切實可行的方案，競爭勝出的開發(fā)公司才可。（八）土地一級開發(fā)業(yè)務收入問題由受托房地產開發(fā)企業(yè)進行一級開發(fā)的，前期的籌措資金、辦 理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷等工作主要由企業(yè)負責，待開發(fā)完成后，他們再與政

11、府商定利潤測算 方法，主要有以下三種：一是開發(fā)成本的8%-12% （廊坊），來計算開發(fā)企業(yè)的利潤；二是企業(yè) 參與土地出讓收益，即土地一級開發(fā)完成后，我們收回前期投入的前提下，在出讓時溢價部分有我 們和政府按一定比例分配；三是可以把地塊面積的一部分將來有條件轉讓給企業(yè)做二級房地產開 發(fā)。但開發(fā)商參與土地一級開發(fā)并不僅僅是看中土地收益分成，更在于拿到該地塊的二級開發(fā)權。 因為土地一級開發(fā)存在資金占用量大、工期時間長、政策風險高等問題。開發(fā)商通過介入一級開發(fā)， 可以更好地把握土地規(guī)劃定位等核心問題，便于企業(yè)在下一步招拍掛中掌握主動權，拿下土地二級 開發(fā)權。（九）土地儲備開發(fā)成本構成開發(fā)商不管以任何形

12、式從事土地一級開發(fā)，都必須對土地儲備開發(fā) 成本進行認真的分析與考慮，因為最終利益的實現(xiàn)取決于土地儲備開發(fā)成本的表現(xiàn)內容。廊坊出臺 的辦法規(guī)定土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)范圍內實施土地一級開發(fā)過程的費 用。具體包括：征地、拆遷補償費及有關稅費；收購和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；市政基礎設施建設的有關費用；貸款利息；土地開發(fā)過程中發(fā)生的招（邀）標費用、預決算審核費用、工程 監(jiān)理和工程管理費用；不可預見費用和開發(fā)收益等。開發(fā)收益按照下列方式確定：1.企業(yè)自行籌集 開發(fā)資金的，按開發(fā)成本的8%至12%確定。2.土地儲備機構籌集開發(fā)資金的，開發(fā)的收益按開發(fā) 成本的3%至5%確定。從土政

13、府拿地時的土地出讓交易價格是指出讓使用權的地塊上已經完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為 已完成宗地內“七通一平”或“五通一平”等，可直接用于建設的土地價格。土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費和大市政費）和土地一級開發(fā)成本構成。毛 地價是在基準地價的基礎上由專業(yè)評估機構評估并報國土局審定，毛地價水平較為穩(wěn)定，對土地出 讓交易價格的影響程度較小。一級開發(fā)的成本決定了招拍掛的底線，但不會從根本上改變土地價 格構成，因為成交價是由市場的價格預期決定的，不是由一級開發(fā)成本決定的，雖然確保了一個價 格底線，但只要有競價存在，這個價格底線就會失去意義二、一級開發(fā)過程中涉及稅費主要是營業(yè)稅，城建稅，教育

14、費附加，地方教育費附加，企業(yè)所得稅。營業(yè)稅按建筑業(yè)3%計征，按全部營業(yè)額計征營業(yè)稅代理業(yè)5%差額計繳，不含代付的拆遷補償費城市維護建設稅7%按已繳流轉稅額計繳教育費附加3%按已繳流轉稅額計繳地方教育費附加2%按已繳流轉稅額計繳企業(yè)所得稅25%按應納稅所得額計繳耕地占用稅建筑業(yè)上的差額納稅需符合兩個條件，1、必須具備建筑資質；2、有總分包合同（協(xié)議）。如果 僅是受托開發(fā)土地，應不屬于差額納稅的范疇，應就取得的收入全額征稅?，F(xiàn)在有說法認為，所謂 的收益由于不具備實質性的投資收益，應作為價外費用。建筑業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)，是指從事建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)取得的營業(yè)收入額， 包括建安企業(yè)向建

15、設單位收取的工程價款（即工程造價）、臨時設施費、勞保基金和施工機械遷 移等工程價款之外的各種費用。工程價款是建筑業(yè)主要計稅依據(jù)。工程價款由下列四項內容組成：根據(jù)實際完成的工作量和預算單價計算的直接費，根據(jù)直接費數(shù)額 和管理費取費標準計算的間接費，根據(jù)直接費、間接費和規(guī)定的標準計算的計劃利潤，根據(jù)直接費、 間接費、計劃利潤，按國家規(guī)定的稅（費）標準計算的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。用 公式表示為：工程價款=直接費+間接費+計劃利潤+稅金稅法針對建筑業(yè)的行業(yè)特殊性，在計稅依據(jù)一般規(guī)定的基礎上作了一些特殊規(guī)定。建筑業(yè)務實行分 包轉包的，總承包人繳納營業(yè)稅時，是以全部工程收入減去付給分包轉包的

16、價款后的余額作為計稅 依據(jù)的。至于分包、轉包人應納的營業(yè)稅，由總承包人在支付工程收入時負責扣繳，扣繳稅款的依 據(jù)為分包、轉包人取得的工程收入。=專業(yè)收集精品文檔=按建筑業(yè)征收營業(yè)稅時，由于建筑過程不體現(xiàn)收入，其計稅依據(jù)按兩種方法確定，一是按自建單 位當月或近期提供同類建筑勞務的平均價格確定；二是按計稅價格組成公式核定：計稅價格=工程 成本*（1+成本利潤率）/（1-營業(yè)稅稅率3%）。公式中成本利潤率在湖南省確定為5%.建筑安裝營業(yè)稅納稅義務的發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收人或者取得索取營業(yè)收入款項憑證的當 天。需要注意的是，企業(yè)收到的預付備料款和預付工程款不是其取得的營業(yè)收入。另外，國家稅務總局關

17、于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知（國 稅函2009520號）近接部分地區(qū)反映土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者時，政府收回 土地使用權的正式文件如何掌握以及納稅人進行拆除建筑物、平整土地并代墊拆遷補償費的行為如 何征收營業(yè)稅的問題。經研究，現(xiàn)明確如下：1、國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知（國 稅函2008277號）中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣 級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地 方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。2、納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中， 其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土 地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業(yè)代理業(yè)”行為，應以提供代理勞務取得的全部收 入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。省局補充