新編物業(yè)管理案例PPT資料

1、新編(xn bin)物業(yè)管理案例PPT共二十一頁案例(n l)一、買房尚未取得產(chǎn)權證，我是業(yè)主嗎？某小區(qū)在準備召開業(yè)主代表大會核定業(yè)主代表時，一些工作人員對張先生的代表資格存在異議(yy)，認為房子雖然可能事實上是張先生買的，但是張先生沒有取得房產(chǎn)證，沒有證據(jù)證明張先生就是業(yè)主，請問，買房暫時沒有取得產(chǎn)權證，張先生能不能被稱為業(yè)主？ 共二十一頁案例(n l)二、不是業(yè)主就不能參加業(yè)主代表大會嗎？某小區(qū)在準備召開業(yè)主代表大會核定業(yè)主代表時，工作人員對一位老太太存有異議，認為她不是小區(qū)的業(yè)主，不能參加業(yè)主大會。事后了解，原來(yunli)這個老太太是本小區(qū)某業(yè)主的岳母，該業(yè)主認為，自己的岳母退休在

2、家，身體也不錯，平時又熱心，而自己平時工作忙，由岳母代表自己參加業(yè)主代表大會，甚至參加業(yè)主管理委員會，是完全可以的。請問，不是業(yè)主就不能參加業(yè)主代表大會嗎？ 共二十一頁案例三、未滿18歲的業(yè)主(yzh)能否參加業(yè)主(yzh)（代表）大會？有沒有選舉權與被選舉權？某大廈成立業(yè)主委員會過程中，在核定產(chǎn)權人出席會議參加投票時，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權人是一位17歲的孩子，經(jīng)過了解才知道，父母考慮自己年歲已高，購買的房產(chǎn)遲早要留給孩子的，讓孩子作為產(chǎn)權人，可免除以后繳遺產(chǎn)稅等繁瑣之事。請問(qngwn)，17歲的孩子能否參加業(yè)主（代表）大會？她有沒有選舉權與被選舉權呢？共二十一頁案例四、物業(yè)交給物業(yè)管理公司管理后，業(yè)

3、主除房屋產(chǎn)權外，就沒有(mi yu)其他權利了嗎？某小區(qū)已開始物業(yè)管理了。在討論物業(yè)管理問題時，一些(yxi)業(yè)主（使用人）堅持認為，住宅小區(qū)交給物業(yè)管理公司管理之后，除了產(chǎn)權歸自己以外，業(yè)主再沒有其他權利了。請問這種觀點對嗎？ 共二十一頁案例五、業(yè)主(yzh)栽的樹，處置權應是業(yè)主(yzh)自己，物業(yè)公司無權過問，對嗎？某舊住宅小區(qū)沒有開始物業(yè)管理前，不少業(yè)主都在自己家里后院栽種樹木或蔬菜，開始物業(yè)管理后，物業(yè)管理公司辦理手續(xù)后，對這些問題作了一些處理，其中保留了一些樹木，但不久，小區(qū)內一幢樓房的底層住戶要將自己家后院的一棵樹鋸掉，其理由是該樹擋住了他家里的陽光(ynggung)。物業(yè)公司得

4、知消息后，多次上門勸解，此業(yè)主不聽，他認為樹栽在自家后院，而且是幾年前自己栽的，物業(yè)管理公司無權管理，這個業(yè)主的觀點正確嗎？ 房地產(chǎn)E網(wǎng)共二十一頁案例六、個別(gbi)業(yè)主有要求，可以召開業(yè)主大會嗎？某住宅小區(qū)業(yè)主張某因在住宅裝修(zhungxi)過程中與物業(yè)管理公司的員工發(fā)生爭吵，以致對物業(yè)管理公司不滿，于是就向業(yè)主委員會主任提出書面申請，請求立即召開業(yè)主大會，討論物業(yè)管理公司服務水平及解聘問題。對于業(yè)主張某的這一做法，新上任的業(yè)主委員會主任感到有些為難。請問，個別業(yè)主有要求，就可以召開業(yè)主大會嗎？ 共二十一頁案例七、業(yè)主沒有參加管理公約的制訂(zhdng)，但卻要遵守，這合理嗎？某業(yè)主接到

5、入住通知后趕去辦理手續(xù)，開發(fā)商和物業(yè)公司告訴他，要先簽訂管理公約，然后才能把鑰匙給他。該業(yè)主認為自己沒有參加制訂管理公約，管理公約是開發(fā)商和物業(yè)公司制訂的，并且自己不同意管理公約中的某些條款，因此不肯簽訂管理公約，而開發(fā)商和物業(yè)公司因此拒絕交付鑰匙，請問：1、簽訂管理公約能否(nn fu)作為交付房產(chǎn)的前提條件？ 2、業(yè)主能否以自己沒有參加制訂管理公約為由而拒簽？ 共二十一頁案例八、業(yè)主沒有參加業(yè)主（代表）大會投票，可以不接受(jishu)大會通過的決議文件嗎？ 某大廈成立業(yè)主委員會時，某業(yè)主因病住院，因此沒有參加業(yè)主（代表）大會，也沒有投票。等到病愈出院回到家中，得知業(yè)主（代表）大會已經(jīng)開過

6、，并通過了業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程等有關(yugun)自治管理文件。他找到了業(yè)主委員會主任及物業(yè)管理公司提出質詢，聲稱本人生病住院，沒有得到參加業(yè)主（代表）大會通知，所以對業(yè)主（代表）大會通過的一切決議及文件概不接受。該業(yè)主的觀點正確嗎？共二十一頁共二十一頁案例一：某業(yè)主劉某新買一套商品住宅，開發(fā)商很快便把房子交付給他，劉某非常高興?？墒窃诮邮辗课轀蕚淙胱r，住宅小區(qū)物業(yè)管理公司告訴(o s)他，需要先辦理一系列手續(xù)，其中包括裝修申報手續(xù)。劉某非常不解，住宅是自己買的，為什么自己裝修自己的住房，還要先向物業(yè)管理公司申報呢？ 房地產(chǎn)E網(wǎng)共二十一頁坍樓：與住戶有關說到坍樓事故，人們往往只歸咎于房產(chǎn)

7、開發(fā)商的設計缺失和建筑的施工粗濫，殊不知坍樓也與住戶有關。破壞性的過渡裝修，無異與釜底抽薪，潛伏著樓坍屋毀、人員傷亡的隱患。這種人為造成(zo chn)的“豆腐渣工程”，其危害不亞于白蟻的內里駐空，居住在這樣的生活空間，不啻身居“空中樓閣”，頭頂上時時懸著一把達摩克利斯之劍，令旁觀者發(fā)出“噫吁兮，危乎高哉”的驚呼。如何加強對住戶裝修的管理是當前居住物業(yè)管理中的一個突出問題。一家一戶自行其是的室內裝潢，處于放任自流的無序狀態(tài)，形成了對居住環(huán)境的極大干擾，甚至危及住宅的質量和安全共二十一頁舉其種種危害，主要表現(xiàn)在這些方面：有的在裝修中“開膛剖肚”，“傷筋動骨”，擅自拆除墻體或將承重墻移位，改變平面

8、布局，影響整體結構?！扒ご笈惨啤苯K將“天地大沖撞”，這并非危言聳聽。有的在敷設暗線暗管時鑿墻打洞，殃及左鄰右舍，在與鄰居共有的隔墻上多“掘進”一寸一分便以為自家的“容積率”提高了一些，為此不惜用沖擊鉆“開邊拓疆”，而不顧(bg)墻穿頂塌的風險。特別是衛(wèi)生間動的“外科手術”問題最大，滲漏水的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。共二十一頁有的改換門窗，封閉陽臺，為達成居室打通的“一體化”、“共享性”，每每敲掉承重墻，動搖“擎天柱”，使支撐房間的作用力不均衡地落實到不勝重荷地支點上。以致戶外刮大風、卡車開過、室內也會發(fā)生“共振”、“房顫”，平添了不穩(wěn)定因素。綜觀這些住戶及其花錢請來的施工隊，大都不懂得建筑力學，也不懂得

9、裝潢(zhunghung)美學，只圖外觀上的花架子，不講內質上的安全性，“金玉其外、敗絮其中”，危機四伏，險象環(huán)生，自以為躺在“安樂窩”，未曾想坐在“火山口”。對此，有必要向他們大喊一聲：在住房裝修時，你想過明天的安全嗎？ 共二十一頁為什么裝修會“異化”為“出了大錢買風險”？這還與不少住戶的認識誤區(qū)有關。有的住戶認為，自己買了房，取得(qd)了產(chǎn)權，就擁有了處置權，可以在裝修中隨心所欲地“自由”行事了。實際上買房取得(qd)的房產(chǎn)權只是一種不完全的財產(chǎn)權。這種不完全性是表現(xiàn)在房產(chǎn)依附的土地使用權是有時限的；二是表現(xiàn)在多層或高層建筑的住宅中，每一套住房的墻體、樓面和屋頂都是與相鄰人家所共有而不可

10、分解。房屋產(chǎn)權的這種不完全性決定了房產(chǎn)權在很多情況下并非一種完全的、純粹的私有財產(chǎn)權，住戶于情、于理、于法都不可能對房產(chǎn)擁有完全的自由處置權，因而在裝修過程中受到某種限制是必要的、合理的、合法的。 房地產(chǎn)E網(wǎng)共二十一頁案例二：李某住某小區(qū)一樓，由于該樓六層業(yè)主張某裝修，將裝修殘余物等倒入下水道，形成堵塞。樓上各單元排出的污水不能流出，逐漸由李某的房間的漏冒出，造成了損失。李某認為物業(yè)管理公司(n s)未盡到管理職責，遂向其提出索賠要求。物業(yè)管理公司(n s)是否應該賠償？ 共二十一頁案例三：業(yè)主劉某投訴：隔壁裝修施工噪音過大，一天到晚不停地打墻、鋸木，噪音很大，請物業(yè)管理公司盡快處理。物業(yè)管理

11、公司趕忙派人去查看，發(fā)現(xiàn)劉某反映的情況屬實，于是提醒施工單位注意文明施工，不要影響他人工作。次日，劉某又打電話來，說打墻聲音(shngyn)小了，但鋸木聲音(shngyn)不停，而且還不時傳來施工人員的吵鬧聲，簡直令他們無法正常生活與休息，如果再這樣下去，他們將拒交以后的管理費，并且將向有關行政主管部門投訴。物業(yè)管理公司回話說，已經(jīng)告知他們了，但裝修單位現(xiàn)在要趕工，沒辦法。裝修噪音肯定會有的，新入住的住戶都有這樣的經(jīng)歷，誰也沒有辦法。劉某聽后很生氣。業(yè)主裝修影響他人，物業(yè)管理公司就不能有效協(xié)調或制止嗎？共二十一頁案例(n l)四：國慶將至，某寫字樓經(jīng)理要求管理員小劉出一份通知告知業(yè)主，通知內容

12、有以下幾點：1、告知放假時間：10月1日7日2、國慶期間需裝修及加班的單位于26日前提出申請辦理3、提醒用戶做好防火、防盜等方面的檢查工作4、請住戶登記緊急聯(lián)系人姓名及聯(lián)系方式房地產(chǎn)E網(wǎng)共二十一頁 關于國慶節(jié)放假安排的通知 全體住戶： 國慶節(jié)將至，根據(jù)省政府辦公廳的放假規(guī)定并經(jīng)大廈業(yè)主委員會批準，大廈今年國慶節(jié)放假7天（即10月1日7日），9月30日正常上班。 特殊情況需加班或裝修的單位，請于9月26日前向我公司提交(tjio)書面加班申請。放假期間大廈辦公樓區(qū)域將暫?？照{供應，如需加班使用空調的用戶，也請于26日前提前交書面申請，并按規(guī)定預繳空調附加費。節(jié)假日期間如需回大廈辦理公務，請協(xié)助大廈保安做好出入登記手續(xù)。共二十一頁 請各用戶做好節(jié)日期間的室內安全及防火、防盜工作，鎖好門窗，關閉室內電源、空調、氣窗，認真(rn zhn)看室內有無留下火種。貴重物品、大量現(xiàn)金請不要放在室內。需在節(jié)日期間遷離大廈或搬出批量辦公用品的用戶請于26日前到服務中心辦理放行手續(xù)，節(jié)日期間不受理改類申請。 為了便于遇到緊急情況時能盡快與貴公司取得聯(lián)系，請貴公司將已變更的放假期間的緊急聯(lián)系人姓名及電話于26日前書面通知我公司服務中心。 節(jié)假日期間，大廈管理公司的管理部、保安部、工程部和清潔部門將安排部門員工正常辦公，如需協(xié)助請致電聯(lián)系。電話：（略）