房地產(chǎn)成本管理課件

1、房地產(chǎn)成本管理2009-03-11房地產(chǎn)成本管理1內(nèi)容要點 成本管理理念 成本目標(biāo)管理 建立多層次的目標(biāo)管理體系 目標(biāo)管理中的難點與解決房地產(chǎn)成本管理2一、成本管理理念本章內(nèi)容要點 房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)與角色特征 房地產(chǎn)成本管理的認(rèn)識過程 房地產(chǎn)成本管理的六大要素： 5W1H 房地產(chǎn)成本管理當(dāng)前的指導(dǎo)思想房地產(chǎn)成本管理3房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)與角色特征1、成本管理的基本內(nèi)容 合理確定成本及有效控制成本概念澄清：費用：企業(yè)在日?；顒又邪l(fā)生的會導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流出。投資：貨幣轉(zhuǎn)化為資本的過程 。投資可分為實物投資和證券投資。 造價：做一件事情所花費的金錢，或

2、者所花費的其他物質(zhì)，精神上的東西 。成本：為了達(dá)到特定目的而發(fā)生或未發(fā)生的價值犧牲，它可用貨幣單位加以衡量。 包括內(nèi)容： 原料、材料、燃料等費用折舊費用 工資房地產(chǎn)成本管理42、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征單件性、復(fù)雜性與多次性不同角色的成本管理特征：施工企業(yè)的確定與控制.現(xiàn)場與花費，管理上的問題。設(shè)計公司與造價咨詢公司的確定與控制.圖紙與定額，技術(shù)上的問題。房地產(chǎn)項目的確定與控制產(chǎn)品與市場，經(jīng)營上的問題 就是要知道哪些該花哪些不該花（無效成本），每部份花多少合適（合理確定），合理配置成本（均衡）。成本的產(chǎn)品導(dǎo)向，成本管理是為了配合產(chǎn)品開發(fā)，做出更好的產(chǎn)品，獲得更大的收益。 目的不同，導(dǎo)致關(guān)注對象

3、、工作內(nèi)容及方法等方面的差異房地產(chǎn)成本管理5房地產(chǎn)成本管理的認(rèn)識過程1、成本管理過程中的三個階段造價計算（概、預(yù)、結(jié)）定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟 、套價正確。成本控制強調(diào)不能突破目標(biāo)值。提升價值強調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊的共同目標(biāo)：面向公司利益，講求性價比，提升產(chǎn)品和市場價 值，創(chuàng)造效益。房地產(chǎn)成本管理62、成本管理的發(fā)展方向技術(shù)層面 ：從產(chǎn)品質(zhì)量成本的角度出發(fā) ，實現(xiàn)價值管理 。管理層面：通過提高整體管理專業(yè)水平和成本意識，提高組織運營效率。 經(jīng)營層面 ：結(jié)合財務(wù)與金融，滿足現(xiàn)金流、稅務(wù)、財務(wù)指標(biāo)的需要。 戰(zhàn)略層面：以成本管理優(yōu)勢培育核心競爭力。房地產(chǎn)成本管理73、當(dāng)前的指導(dǎo)思

4、想及發(fā)展趨勢 指導(dǎo)思想：結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成 本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法 ，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價值 的實現(xiàn)為目標(biāo)開展成本管理工作。發(fā)展趨勢：價值管理（ Value Management ）具結(jié)構(gòu)性及分析型的一組過程 針對產(chǎn)品、服務(wù)、過程、系統(tǒng)等達(dá)到所需要的質(zhì)量和表現(xiàn)水平旨在建立和提高管理對象的價值房地產(chǎn)成本管理8房地產(chǎn)成本管理的六大要素： 5W1H本節(jié)內(nèi)容要點：成本管理的目的（WHY）提升價值房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成（WHAT）全成本成本管理的出發(fā)點（WHERE）確定與控制成本管理的階段（WHEN）全過程成本管理的責(zé)任人（WHO）全員成本管理的方法（HOW）目標(biāo)管理房地產(chǎn)成本管

5、理91、成本管理的目的（WHY)房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤是企業(yè)用永恒目標(biāo)。利潤與成本的關(guān)系：收入一定的情況下，成本越低，利潤越大成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益 提升價值。成本控制不等于省錢 ，花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵，避免價值不平和造成的浪費。成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的團(tuán)隊/機構(gòu)的目標(biāo)。房地產(chǎn)成本管理10 提升價值的途徑根據(jù)價值工程的公式：V=F/C 其中V-value（價值） F-function（產(chǎn)品、收益） C-cost（費用、成本），通過調(diào)節(jié)F和C不同變化來實現(xiàn)價值的提升。具體選擇哪種途徑，與市場環(huán)境、公司經(jīng)營理念、產(chǎn)品方

6、針有關(guān)價值的評估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長遠(yuǎn)的，需要綜合平衡與決策房地產(chǎn)成本管理1、成本管理的目的（WHY)112、房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成（WHAT）房地產(chǎn)成本管理 成本的構(gòu)成 ： 完全成本=開發(fā)成本+期間費用+不可預(yù)見費用開發(fā)成本=土地費用+工程成本+開發(fā)間接費工程成本=前期費用+建安成本12房地產(chǎn)成本管理13兩大內(nèi)容：合理地確定成本管理目標(biāo)有效地控制以實現(xiàn)成本管理目標(biāo)3、成本管理的出發(fā)點（WHERE）房地產(chǎn)成本管理14 確定是控制的前提，只有確定了目標(biāo)才能有效的控制實現(xiàn)目標(biāo)。決定成本的因素主要由市場（包括銷售市場和原材料市場）和產(chǎn)品定位，影響成本的因素主要是經(jīng)營、技術(shù)、管理等。因為以

7、上因素，成本管理目標(biāo)的確定只有合理，沒有準(zhǔn)確，怎樣綜合各方面的信息確定合理的成本管理目標(biāo)是一項復(fù)雜、綜合、反復(fù)求證的工程，而不是靠預(yù)算和在紙面上算出來的，取決于對市場和產(chǎn)品定位的把握。合理地確定成本管理目標(biāo)房地產(chǎn)成本管理3、成本管理的出發(fā)點（WHERE）15 控制是解決問題的有效手段之一，設(shè)立合理的成本目標(biāo)的基礎(chǔ)上，及時采取對實際結(jié)果與目標(biāo)的偏差測定、修正，實現(xiàn)有效地控制以實現(xiàn)成本目標(biāo)。 有效地控制以實現(xiàn)成本管理目標(biāo)房地產(chǎn)成本管理3、成本管理的出發(fā)點（WHERE）16 房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展階段：立項、策劃、設(shè)計、發(fā)包、施工、竣工、維護(hù) 各階段成本管理重點： 立項階段：成本測算，項目經(jīng)濟性評價 策劃

8、階段：選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計劃 設(shè)計階段：方案：最經(jīng)濟合理方案，符合項目定位初步：材料設(shè)備的合理選型施工圖：限額設(shè)計，圖紙的質(zhì)量和時間保證4、成本管理的階段（WHEN）全過程房地產(chǎn)成本管理17發(fā)包階段：通過市場手段找到合適的價格和合作方，完備的合同施工階段：變更和簽證管理，付款審核竣工階段：結(jié)算、索賠辦理，項目后評估維護(hù)階段：項目經(jīng)驗教訓(xùn)積累4、成本管理的階段（WHEN）全過程房地產(chǎn)成本管理18要點：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，其中的每一成員都要具備成本意識成本意識：凡事考慮性價比，凡事考慮成本管理目標(biāo)控制主體：要從“誰花錢控制誰”轉(zhuǎn)換到“誰花錢誰控制”幾

9、個重要觀點：單純編制預(yù)結(jié)算不是成本管理，全員、全過程地控制既定合理的成本管理目標(biāo)才是根本。算得準(zhǔn)與畫得好都是基本功，但畫得好不等于設(shè)計的好，算得準(zhǔn)不等于陳本控制的好。5、成本管理的責(zé)任主體（WHO） 全員房地產(chǎn)成本管理19甲方整合社會資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者。管理措施：責(zé)任成本管理體系的建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為 要素： （1）責(zé)任范圍； （2）責(zé)任人 （3）評價標(biāo)準(zhǔn)； （4）評價人5、成本管理的責(zé)任主體（WHO） 全員房地產(chǎn)成本管理201，目標(biāo)管理的內(nèi)容-目標(biāo)的確定與控制兩方面2，目標(biāo)確定的依

10、據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握3，實現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)監(jiān)控的手段信息化4，目標(biāo)管理的過程PDCA 循環(huán)6、成本管理的基本方法（HOW） 目標(biāo)管理房地產(chǎn)成本管理216、成本管理的基本方法（HOW） 目標(biāo)管理房地產(chǎn)成本管理22 房地產(chǎn)成本管理當(dāng)前的指導(dǎo)思想房地產(chǎn)成本管理 結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標(biāo)開展成本管理工作23房地產(chǎn)成本管理整體思路房地產(chǎn)成本管理成本管理的基本內(nèi)容： -點、線、面1，兩個重點：招標(biāo)及合約、預(yù)結(jié)算2，一條主線：項目成本全過程動態(tài)控制3，兩個基本面：信息平臺（數(shù)據(jù)與工具）、制度建設(shè)成本部門的工作思路：1，三個層

11、次：基本的審算工作、控制體系的建立與運行、產(chǎn)品與市場研究2，三大主題：項目建設(shè)、業(yè)務(wù)建設(shè)、組織建設(shè)3，兩條管理原則：計劃管理、目標(biāo)管理4，一個工作準(zhǔn)則：靠數(shù)據(jù)說話，留下作業(yè)痕跡24二、成本目標(biāo)管理房地產(chǎn)成本管理本章內(nèi)容要點：成本目標(biāo)管理原則成本目標(biāo)指定的過程成本目標(biāo)分解的方法成本目標(biāo)實現(xiàn)的方式25成本目標(biāo)管理原則房地產(chǎn)成本管理1 目標(biāo)的內(nèi)涵：不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo) 2 目標(biāo)的作用：目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)“算了再做”而不是“做了再算”3 目標(biāo)的范圍：成本目標(biāo)是整個項目團(tuán)隊的目標(biāo)，靠團(tuán)隊實現(xiàn)；目標(biāo)范圍覆蓋全成本26 成本目標(biāo)的制定過程房地產(chǎn)成本管理目標(biāo)制定的時間：幾個階段目標(biāo)制定的方法：正向與反向目標(biāo)制定的要求：成本產(chǎn)品目標(biāo)制定案例27 制定的時間房地產(chǎn)成本管理 目標(biāo)的雛形從立項時開始形成，成本水平是考 慮是