XXXX貴陽花溪楊眉孟關(guān)項(xiàng)目可行性研究簡(jiǎn)析40p

1、貴陽花溪楊眉孟關(guān)項(xiàng)目可行性研究簡(jiǎn)報(bào)2011年6月14日1 目錄第一部分：貴陽簡(jiǎn)況貴陽基礎(chǔ)信息貴陽經(jīng)濟(jì)貴陽城市規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀貴陽土地供應(yīng)市場(chǎng)房地產(chǎn)調(diào)控政策第二部分：項(xiàng)目定位項(xiàng)目概述項(xiàng)目區(qū)位條件分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目規(guī)劃建議第三部分：投資分析投資分析簡(jiǎn)表結(jié)論2第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（一、貴陽基礎(chǔ)信息）1、地理位置貴陽簡(jiǎn)稱“筑”，是貴州省省會(huì)，位于貴州省中部；東、南與黔南布依族苗族自治州的都勻市及凱里市接壤，西靠安順及六盤水，北鄰畢節(jié)及遵義。 3第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（一、貴陽基礎(chǔ)信息）2、人口民族2010年常住人口4，324，561人，其中市區(qū)常住人口約270萬人，是貴州省唯一的特大城市。貴陽市是一個(gè)五

2、方雜處、多民族雜居的城市，漢族人口占大多數(shù)，布依族次之，苗族人口居貴陽第三位，除此之外，還有回族、侗族、彝族等20多個(gè)少數(shù)民族，但人數(shù)均較少，多為解放后從外省遷入。4第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（一、貴陽基礎(chǔ)信息）3、氣候貴陽是低緯度高海拔的高原地區(qū), 常年受西風(fēng)帶控制，屬于亞熱帶濕潤(rùn)溫和型氣候,兼有高原性和季風(fēng)性氣候特點(diǎn)。夏無酷暑,冬無嚴(yán)寒,空氣不干燥，四季無風(fēng)沙，氣候宜人。從2006年開始，每年的“中國(guó)十佳避暑旅游城市”的評(píng)選中貴陽都摘得桂冠。貴陽夏季雨水充沛,干濕季不明顯，重工業(yè)基本遠(yuǎn)離市區(qū)，城市污染輕，擁有植被完整的環(huán)城林帶，素有“林城”之稱，空氣質(zhì)量良好，空氣清新，宜人舒適。5第一部分：貴陽簡(jiǎn)

3、況（一、貴陽基礎(chǔ)信息）4、環(huán)境貴陽是中國(guó)首個(gè)“國(guó)家森林城市”。 2008年，貴陽市建成區(qū)綠化覆蓋率已達(dá)42.1%，榮獲建設(shè)部“國(guó)家園林城市”稱號(hào)?？偯娣e132萬畝的第二環(huán)城林帶已經(jīng)形成，再加上原先建成的長(zhǎng)70公里、寬17公里，總面積13.6萬畝的一環(huán)林帶，無疑為貴陽的生態(tài)環(huán)境裝上了“雙保險(xiǎn)”。 貴陽市環(huán)境保護(hù)工作已形成較為完整的管理體系和地方性環(huán)境法規(guī)體系。6第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（一、貴陽基礎(chǔ)信息）5、行政區(qū)劃轄六區(qū)3縣1市（代管縣級(jí)清鎮(zhèn)市）；市人民政府駐烏當(dāng)區(qū)金陽新區(qū)林城東路1號(hào) 7第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（一、貴陽基礎(chǔ)信息）6、交通鐵路 貴陽是貴州旅游的集散中心，對(duì)外交通以鐵路為主，湘黔、川黔、貴

4、昆、黔桂4條鐵路在貴陽交匯?；疖嚳芍边_(dá)全國(guó)各主要城市，省內(nèi)開通旅游列車。隨著貴陽東站、新火車北站的開建，未來貴陽將會(huì)成交西南重要的鐵路交通樞紐。公路 市域內(nèi)已形成以兩條國(guó)道（上海到昆明321、廣州到成都210）線，六條高等級(jí)公路（貴陽黃果樹、貴陽遵義、貴陽畢節(jié)、貴陽新寨、貴陽玉屏、東北繞城環(huán)線）及五條省道（貴開、貴修、花磊、占織、久銅）為骨架的市域公路交通網(wǎng)絡(luò)；三條高速公路（G60滬昆高速、G75蘭海高速、G80廈蓉高速）過境；2009年9月27日全面完工并通車的環(huán)城高速公路，不僅使得貴陽城區(qū)面積擴(kuò)大了8倍，還能連接穿越貴州的一縱一橫國(guó)道主干線及廈蓉高速，并與鐵路、航運(yùn)形成立體的交通網(wǎng)絡(luò)。航運(yùn)

5、 貴陽龍洞堡機(jī)場(chǎng)距市中心12公里、車程15分鐘。目前已開辟國(guó)內(nèi)41個(gè)城市航線及臺(tái)灣, 香港特別行政區(qū)；2010年貴陽機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量為6271701人，排名26位，超過溫州、南昌、合肥等城市，進(jìn)入了國(guó)內(nèi)比較繁忙的機(jī)場(chǎng)之一；貴陽龍洞堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)二期擴(kuò)建工程已納入“十一五”期間擬建的重點(diǎn)工程項(xiàng)目，于2010年9月份開始擴(kuò)建，完工后可滿足年旅客吞吐量1550萬人次。 貴陽城市快速鐵路和輕軌同時(shí)引入機(jī)場(chǎng)，旅客出行更加方便。8第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（一、貴陽基礎(chǔ)信息）6、交通南環(huán)花溪段 9第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（二、貴陽經(jīng)濟(jì)）1、2010年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 2010年，貴陽GDP首次突破千億元大關(guān)，達(dá)到1121.82億

6、元，同比增長(zhǎng)14.3%，完成財(cái)政總收入304.64億元，比上年增長(zhǎng)20.9%；地方財(cái)政收入136.3億元，比上年增長(zhǎng)29.4%；城市居民人均可支配收入16597元，比上年增長(zhǎng)10.3%；農(nóng)民人均純收入5976元，比上年增長(zhǎng)12.4%。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1019.31億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成961.54億元，比上年增長(zhǎng)29.9%。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額484.78億元，比上年增長(zhǎng)19.6%。 近年來隨著“多彩貴州”、“貴陽避暑季”等活動(dòng)宣傳力度的加大，貴陽“中國(guó)避暑之都”的城市品牌效應(yīng)凸現(xiàn)，旅游持續(xù)升溫，旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出增長(zhǎng)快、效益好，行業(yè)穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

7、2010年貴陽市共接待海內(nèi)外游客3946.91萬人次，同比增長(zhǎng)20.02%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入425.96億元，同比增長(zhǎng)44.47%。到2015年，努力打造成為具有國(guó)際影響力的生態(tài)休閑度假旅游城市和中西部旅游集散中心 10第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（二、貴陽經(jīng)濟(jì)）點(diǎn)評(píng)：第三產(chǎn)業(yè)增速迅猛；固定資產(chǎn)投資比重較大；旅游收入近四年增幅在20%40%之間，對(duì)GDP貢獻(xiàn)度大、對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用明顯。近年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)列表 11第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（二、貴陽經(jīng)濟(jì)）點(diǎn)評(píng)：下表為貴州主要城市/區(qū)2010年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，僅貴陽GDP突破千億，客觀來說，貴州整體經(jīng)濟(jì)水平還較低。唯一的特大城市貴陽，作為全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極和動(dòng)力源

8、，其幅射及帶動(dòng)作用有限，貴州13個(gè)設(shè)市城市中，僅有貴陽1座特大城市，此外，大城市1個(gè)、中等城市2個(gè)，小城市9座，除貴陽外，其它城市城鎮(zhèn)化水平較低。12第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（二、貴陽經(jīng)濟(jì)）點(diǎn)評(píng)：貴陽呈典型的三二一經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，與周邊省會(huì)城市比較，貴陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展既是總量的 滯后又是人均產(chǎn)值的滯后，第三產(chǎn)業(yè)所占比重較大，旅游對(duì)第三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)力明顯。 貴陽市已持續(xù)推廣氣候品牌六年，其中的“避暑季”活動(dòng)已成為打造“爽爽的貴陽中 國(guó)避暑之都”城市形象品牌的有效載體。旅游產(chǎn)業(yè)不斷優(yōu)化升級(jí)、發(fā)展后勢(shì)強(qiáng)勁。 13第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（二、貴陽經(jīng)濟(jì)）2、經(jīng)濟(jì)小結(jié) 近年來隨著“多彩貴州”、“貴陽避暑季”等活動(dòng)宣傳力度的加大，

9、貴陽“中國(guó)避暑之都”的城市品牌效應(yīng)凸現(xiàn)，旅游持續(xù)升溫，旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出增長(zhǎng)快、效益好，行業(yè)穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)?！笆晃濉币詠?，貴陽市農(nóng)業(yè)及工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，工業(yè)方面，初步形成了裝備制造、磷煤化工、鋁及鋁加工、黑色金屬冶煉、煙草、現(xiàn)代制藥、特色食品、電子信息等支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，通過大力推進(jìn)園區(qū)建設(shè)，支柱產(chǎn)業(yè)正逐步形成聚集規(guī)模。雖然貴陽工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持較穩(wěn)定增長(zhǎng)，但在總體結(jié)構(gòu)上，產(chǎn)業(yè)鏈的縱向延伸和橫向關(guān)聯(lián)不足，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用不大；產(chǎn)業(yè)布局不合理，企業(yè)聚群效應(yīng)弱化，大部分企業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)品附加值低，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力等矛盾突出，與其它省會(huì)城市相比較，差距還在拉大，工業(yè)化滯后仍然制約貴陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；而另一方面，省

10、內(nèi)兄弟市(州、地)與貴陽的差距在縮小。貴陽第三產(chǎn)業(yè)比例較高，作為第三產(chǎn)業(yè)重要組成部分的旅游文化產(chǎn)業(yè)，近年發(fā)展強(qiáng)勁，有力拉動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施改造建設(shè)，服務(wù)業(yè)配套能力大力提升，不僅為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)勢(shì)后勁，也促進(jìn)第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。14第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（三、貴陽城市規(guī)劃）1、城市發(fā)展現(xiàn)狀 貴陽建成區(qū)不大，呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是中心城區(qū)人口密度較高，二是貴陽建成區(qū)分散。南明區(qū)及云巖區(qū)是貴陽傳統(tǒng)的老城區(qū)。（1）南明區(qū) 南明區(qū)是貴陽的中心城區(qū)之一、是貴陽的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。省委辦公所在地，貴州省、貴陽市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和教育中心，全省、全市重要的金融中心、交通樞紐、通信樞紐和旅游勝地

11、。相比較而言，南明區(qū)的第二產(chǎn)業(yè)較另一中心城區(qū)云巖區(qū)發(fā)達(dá)、第三產(chǎn)業(yè)不及另一城區(qū)云巖區(qū)發(fā)達(dá)。但南明區(qū)政府近幾年來，將第三產(chǎn)業(yè)作為該區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快。2010年國(guó)民生產(chǎn)總值六區(qū)排第二。（2）云巖區(qū) 云巖區(qū)也是貴陽的中心城區(qū)之一、是貴陽的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展：既擁有水果、食品、農(nóng)副產(chǎn)品、木材、鋼材交易、服裝、日用品等諸多繁榮發(fā)展的批發(fā)市場(chǎng)，又擁有各類室內(nèi)外綜合大型零售市場(chǎng)。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率非常大。工業(yè)方面以生物制藥、印刷包裝、日用品為支柱的都市型工業(yè)格局。2010年國(guó)民生產(chǎn)總值六區(qū)排第一。（3）小河區(qū) 小河區(qū)成立于2000年。除擁有市轄行政區(qū)“小河區(qū)”的身份外，還有一個(gè)身

12、份是“貴陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)”，也是貴州省內(nèi)唯一的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。自成立以來，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)每年保持20%的增幅，已形成了航空航天、特種車輛、工程機(jī)械、電子電器和煙草、醫(yī)藥及特色食品為代表的產(chǎn)業(yè)聚集地。2010年國(guó)民生產(chǎn)總值六區(qū)排第五。（4）花溪區(qū) 花溪為多民族雜居地區(qū)，有苗、漢、布依等38個(gè)民族，少數(shù)民族人口約占35。少數(shù)民族節(jié)日活動(dòng)內(nèi)容豐富，場(chǎng)地集中，形式多樣，民族習(xí)俗古樸，民族風(fēng)情濃郁。花溪是貴陽市文化區(qū)。區(qū)內(nèi)有省委黨校、貴州大學(xué)、貴州民族學(xué)院三所高等院校和省煤炭設(shè)計(jì)院等科研單位。全區(qū)有中學(xué)37所、小學(xué)117所，清華中學(xué)是貴州省重點(diǎn)中學(xué)。花溪是貴州著名的風(fēng)景旅游區(qū)，區(qū)內(nèi)有國(guó)家級(jí)特等景觀4

13、個(gè)，國(guó)內(nèi)一等景觀18個(gè)，國(guó)內(nèi)二等景觀32個(gè)，國(guó)內(nèi)三等景觀27個(gè)。生態(tài)、旅游是花溪的特色。2010年國(guó)民生產(chǎn)總值六區(qū)排第四。15第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（三、貴陽城市規(guī)劃）1、城市發(fā)展現(xiàn)狀 （5）烏當(dāng)區(qū)（含金陽新區(qū)） 全省唯一的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)科技園區(qū)（試點(diǎn)）坐落其中。以現(xiàn)代制藥為龍頭，包括電子信息、先進(jìn)制造、新材料、特色食品加工為區(qū)內(nèi)五大支柱產(chǎn)業(yè)。近年以溫泉為龍頭的旅游業(yè)取得重大突破，旅游服務(wù)業(yè)蓬勃興起。2010年國(guó)民生產(chǎn)總值六區(qū)排第三。2000年初，原烏當(dāng)區(qū)部分區(qū)域劃入金陽新區(qū)規(guī)劃范圍，金陽新區(qū)是貴陽的行政中心區(qū)，市委市政府所在地。（6）白云區(qū) 白云區(qū)位于貴陽市中部，是貴陽傳統(tǒng)

14、的工業(yè)區(qū)，是全國(guó)最大的鋁工業(yè)基地之一。白云區(qū)因鋁而建、緣鋁而興，但該區(qū)整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍以鋁工業(yè)上游高能耗原材料生產(chǎn)為主,存在產(chǎn)業(yè)鏈短、產(chǎn)品附加值低、利潤(rùn)薄等問題，且由于鋁工業(yè)對(duì)該區(qū)環(huán)境的影響，近年該區(qū)的發(fā)展停滯不前，呈負(fù)增長(zhǎng)，整體經(jīng)濟(jì)格局有待調(diào)整。2010年國(guó)民生產(chǎn)總值六區(qū)排末位。 16第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（三、貴陽城市規(guī)劃）2、城市規(guī)劃發(fā)展方向 空間發(fā)展方向 根據(jù)20092020年貴陽市城市總體規(guī)劃，實(shí)施“北拓、南延、西連、東擴(kuò)”的城市空間發(fā)展計(jì)劃，以老城區(qū)、金陽新區(qū)為核心，連片發(fā)展小河、二戈寨、三橋馬王廟、甘蔭塘、花溪、白云、新天城區(qū)等區(qū)域，實(shí)現(xiàn)城市緊湊、集約發(fā)展。北拓：加快麥架、沙文、扎佐區(qū)

15、域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群整體北拓，同時(shí)完善金陽新區(qū)的綜合服務(wù)功能、努力把金陽新區(qū)打造成為全省最重要的金融商務(wù)和文體中心、大力推進(jìn)金陽新區(qū)的人口聚集和空間拓展；南延：依托環(huán)城高速公路南環(huán)線、花溪二道建設(shè)，通過“南延”，推進(jìn)花溪、小河等區(qū)域城鎮(zhèn)化進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)集聚；西連：促進(jìn)老城區(qū)與金陽新區(qū)聯(lián)系與融合，城市空間向西與清鎮(zhèn)連片發(fā)展；東擴(kuò)：以龍洞堡機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建為契機(jī)，打造臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)為重點(diǎn)，建設(shè)龍洞堡東部新城，遠(yuǎn)景向龍里方向推進(jìn)，建設(shè)形成貴龍經(jīng)濟(jì)帶；同時(shí)推進(jìn)新天溫泉度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)施“東擴(kuò)”戰(zhàn)略。17第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（三、貴陽城市規(guī)劃）2、城市規(guī)劃發(fā)展方向 空間布局結(jié)構(gòu)貴陽市中心城區(qū)形成“一城三帶

16、多組團(tuán)、山水林城相融合”的空間布局結(jié)構(gòu)。一城：以老城區(qū)、金陽新區(qū)共同構(gòu)成城市核心，連片發(fā)展小河、二戈寨、三橋馬王廟、白云等區(qū)域，實(shí)現(xiàn)城市緊湊、集約發(fā)展。三帶：將百花山脈、黔靈山脈及南岳山脈作為城市建設(shè)用地隔離綠化帶及生態(tài)緩沖區(qū)，體現(xiàn)“山中有城、城中有山”的布局特色，充分發(fā)揮山體綠化對(duì)過濾空氣、防護(hù)污染、調(diào)節(jié)城市溫度、美化城市環(huán)境的作用。多組團(tuán)：順應(yīng)城市自然地形特征，因地制宜的在主城周邊布局4個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，即主城北部的高新區(qū)組團(tuán)，南部的花溪組團(tuán)，東部的龍洞堡組團(tuán)，東北部的新天組團(tuán)。 18第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（三、貴陽城市規(guī)劃）2、城市規(guī)劃發(fā)展方向 城市發(fā)展遠(yuǎn)景2020年以后，中心城區(qū)建設(shè)用

17、地主要向北扎佐，向東永樂、龍里，向西清鎮(zhèn)，向南黨武、湖潮擴(kuò)展，其中湖潮、扎佐、清鎮(zhèn)區(qū)域?yàn)橹饕ㄔO(shè)用地增長(zhǎng)區(qū)域。建設(shè)形成扎佐、湖潮、清鎮(zhèn)組團(tuán)，進(jìn)一步完善“一城三帶多組團(tuán)、山水林城相融合”的空間布局結(jié)構(gòu)。19第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（四、房地產(chǎn)市場(chǎng)）點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)； 預(yù)售面積、銷售面積及銷售價(jià)格等各項(xiàng)批標(biāo)顯著增長(zhǎng)； 由于09年市場(chǎng)回暖、08年的存量房得到去化，各年份供需相對(duì)平衡； 2010年新開工量大幅攀升。 1、近年貴陽房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)（不含三縣一市）20第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（四、房地產(chǎn)市場(chǎng)）2、樓市信息簡(jiǎn)表（詳見附件1）3、各區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀老城區(qū)特點(diǎn)：周邊配套成熟、規(guī)模相對(duì)小、高層、高容積率、高價(jià)

18、。老城周邊特點(diǎn)：圍繞老城區(qū)周邊，或近享老城區(qū)資源優(yōu)勢(shì)、或擁有相應(yīng)自然景觀優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目多、產(chǎn)品線豐富。金陽新區(qū)特點(diǎn)：樓盤集中、體量大、競(jìng)爭(zhēng)激烈，政府為緩解老城壓力而重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，配套逐漸完善成熟，未來發(fā)展?jié)摿γ黠@。烏當(dāng)區(qū)特點(diǎn)：樓盤多、體量大、特別是規(guī)模大盤容積率較低，溫泉高爾夫休閑主題版塊，由于區(qū)域體量集中供應(yīng)量大、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)。小河區(qū)特點(diǎn)：新興城區(qū)規(guī)模小，近享老城區(qū)資源優(yōu)勢(shì)，樓盤數(shù)量少。白云區(qū)特點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，發(fā)展不及金陽烏當(dāng)，中端精裝特色。 花溪區(qū)特點(diǎn)：市場(chǎng)供應(yīng)量不大，但產(chǎn)品形態(tài)豐富，品牌開發(fā)商進(jìn)駐較晚。自然景觀、生態(tài)資源的優(yōu)勢(shì)，加上交通的改善、大學(xué)城的開建、尤其是十里河灘

19、濕地公園的建設(shè)，眾多利好助推了花溪樓市，使得這一兩年花溪房?jī)r(jià)漲幅較烏當(dāng)、金陽等都要大。21第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（四、房地產(chǎn)市場(chǎng)）各區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀圖示22第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（四、房地產(chǎn)市場(chǎng)）3、小結(jié)實(shí)力開發(fā)商搶灘貴陽市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)整合加速；大規(guī)模、大體量、大配套樓盤紛起，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；產(chǎn)品差異化明顯，產(chǎn)品品質(zhì)提升，市場(chǎng)細(xì)分進(jìn)一步體現(xiàn)，產(chǎn)品種類豐富；中?。?20平米以下）戶型去化快，大戶型項(xiàng)目銷售周期長(zhǎng)；隨著工業(yè)化的推進(jìn)、城市化進(jìn)程步伐的加快，市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛；外業(yè)購(gòu)房占較大比例，據(jù)貴陽市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)，2009年外銷房約60%，省內(nèi)其他地區(qū)購(gòu)買者占43%；2010年外銷房約70%，省內(nèi)其他地區(qū)

20、購(gòu)買者占54%。 23第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（五、土地供應(yīng)市場(chǎng)）1、近年土地出讓情況（不含三縣一市）備注：建筑面積按平均2.5的容積率估算(除烏當(dāng)區(qū)部分旅游休閑用地容積率較低外，金陽新區(qū)及老城區(qū)等土地容積率都較高)24第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（五、土地供應(yīng)市場(chǎng)）2、土地成交分析土地供應(yīng)區(qū)域不均衡：近年土地出讓過于集中在金陽新區(qū)、南明及云巖區(qū)，表明示來幾年金陽新區(qū)繼續(xù)是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的核心區(qū)域；單宗用地規(guī)模偏大，出現(xiàn)一些超級(jí)大盤，且該地塊多被外來房企獲得；相對(duì)于全國(guó)土地市場(chǎng)的火爆，貴陽土地市場(chǎng)相對(duì)平靜，高溢價(jià)率地塊少、地價(jià)較低；土地供應(yīng)較為充足，“面粉貴過面包”的狀況在貴陽較難出現(xiàn)。25第一部分：貴陽簡(jiǎn)

21、況（五、土地供應(yīng)市場(chǎng)）3、2011年度土地供應(yīng)計(jì)劃2011年度市區(qū)（不含三縣一市）計(jì)劃供應(yīng)商服用地552.76公頃，計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地483.78公頃。供應(yīng)區(qū)域以烏當(dāng)區(qū)（含金陽）及白云區(qū)為主，云巖區(qū)、花溪區(qū)為輔。 26第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（五、土地供應(yīng)市場(chǎng)）4、未來土地供應(yīng)方向 根據(jù)近年貴陽土地出讓情況及城市規(guī)劃，未來土地供應(yīng)充足，土地價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)太大的漲幅，土地市場(chǎng)走向可以大致做出以下預(yù)測(cè)：老城區(qū) 出于舊城改造及工業(yè)廠房等搬遷等因素，老城區(qū)仍將陸續(xù)推出地塊。金陽新區(qū) 烏當(dāng)區(qū)金陽新區(qū)20112020年規(guī)劃城市建設(shè)用地40平方公里、規(guī)劃人口40萬人，金陽新區(qū)規(guī)劃目標(biāo)為全省最重要的金融商務(wù)和文體中

22、心，政策利好及逐步完善的城市配套使得該區(qū)受到眾多開發(fā)商及消費(fèi)者的熱捧。未來該區(qū)仍會(huì)陸續(xù)、密集出讓開發(fā)建設(shè)用地。烏當(dāng)區(qū) 烏當(dāng)新天組團(tuán)作為貴陽休閑、旅游、度假的集散地，成為康體、健身、娛樂中心區(qū)的趨勢(shì)力越來越明顯，保利、中天、宏德等企業(yè)的進(jìn)駐，使得區(qū)域旅游地產(chǎn)的價(jià)值逐步體現(xiàn)。南明區(qū) 龍洞堡片區(qū)規(guī)劃為以良好的生態(tài)環(huán)境、獨(dú)特的民族風(fēng)情資源及交通優(yōu)勢(shì)為依托，培植商貿(mào)流通、酒店餐飲、房地產(chǎn)、康體休閑娛樂、民俗文化等第三產(chǎn)業(yè)為核心的地區(qū)。 片區(qū)涉及用地規(guī)模168平方公里，其中城市建設(shè)用地68平方公里，涉及人口規(guī)模為30萬人。同時(shí)以航空港為基礎(chǔ)、在片區(qū)東側(cè)及東南側(cè)布局機(jī)場(chǎng)相關(guān)的物流、產(chǎn)品加工等配套功能，形成航

23、空港及其配套功能區(qū)等。該片區(qū)土地儲(chǔ)備豐富，未來出土出讓空間大。27第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（五、土地供應(yīng)市場(chǎng)）4、未來土地供應(yīng)方向云巖區(qū) 漁安安井片區(qū)規(guī)劃用地總面積7.47平方公里，其中城市建設(shè)用地4.99平方公里，該片區(qū)鄰接老城區(qū)、靠近烏當(dāng)區(qū)、依托南明河下游溫泉旅游帶和良好自然生態(tài)環(huán)境的資源條件，規(guī)劃建設(shè)成為集休閑度假、旅游商務(wù)、生態(tài)居住于一體的溫泉旅游新城；因該片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及貴陽旅游業(yè)的發(fā)展方向，該片區(qū)土地出讓會(huì)加快進(jìn)度?；ㄏ獏^(qū) 城市發(fā)展南延組團(tuán)花溪組團(tuán)，隨著甲秀南路的全線通車、溫地公園建設(shè)啟動(dòng)，大學(xué)城建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)等因素，十二五期間，花溪城區(qū)將按“山水生態(tài)城低碳示范區(qū)”的建設(shè)目標(biāo)和“避暑休閑度

24、假城、生態(tài)旅游目的地、文化教育聚集區(qū)”的發(fā)展方向，將花溪打造成生態(tài)之城、旅游之城、文化之城和宜居之城 。該區(qū)自然景觀資源豐富、環(huán)境優(yōu)美、土地資源豐富，隨著十里花溪的建設(shè)推進(jìn)及先進(jìn)入項(xiàng)目的開發(fā)，土地價(jià)值得到提升，拉開后續(xù)土地供應(yīng)的幃幕。 28第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（五、土地供應(yīng)市場(chǎng)）4、未來土地供應(yīng)方向29第一部分：貴陽簡(jiǎn)況（六、房地產(chǎn)調(diào)控政策）1、貴陽市限購(gòu)令：原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供一年以?含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一年以上(含一年)納稅證明

25、或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，自?shí)施意見實(shí)施之日起至2011年12月30日內(nèi)，暫停向其出售貴陽市中心城區(qū)人口密集、房?jī)r(jià)過高一環(huán)內(nèi)的住房。2、政策解讀：相比周邊城市而言，貴陽市出臺(tái)的限購(gòu)政策其力度小，對(duì)于本地樓市的影響也不大。同時(shí)，貴陽本市購(gòu)買三套房的人群少，受到限購(gòu)政策影響的范圍不大，而對(duì)一環(huán)以外區(qū)域的外地人購(gòu)房不作限制，未來整個(gè)樓市未來還將處于穩(wěn)步遞增的發(fā)展之中。 30第二部分：項(xiàng)目定位主要利用17000多畝的森林和林海內(nèi)的楊眉水庫，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)面積約4000畝的旅游休閑運(yùn)動(dòng)主題公園。規(guī)劃建設(shè)的主要內(nèi)容：體育訓(xùn)練及山地綜合比賽，高端旅游度假及旅游地產(chǎn)、水上綜合運(yùn)動(dòng)及地?zé)豳Y源開發(fā)。

26、一、項(xiàng)目概述及指標(biāo) 花溪楊眉孟關(guān)體育森林公園項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）位于貴陽市南（三）環(huán)線外東側(cè)約200米的17000多畝的森林林海內(nèi)。31第二部分：項(xiàng)目定位二、項(xiàng)目區(qū)位條件分析1、項(xiàng)目位于花溪區(qū)郊區(qū)，北臨環(huán)城高速南段。 32第二部分：項(xiàng)目定位 規(guī)劃明確提出在主城周邊布局4個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，南部的花溪組團(tuán)即為其中之一。 配合花溪區(qū)發(fā)展文化旅游，特別是沿花溪大道規(guī)劃了多個(gè)生態(tài)公園、游樂場(chǎng)、體育公園及一系列的商業(yè)、旅游、生態(tài)居住用地。二、項(xiàng)目區(qū)位條件分析2、城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響： 2011年3月1日起實(shí)施的貴陽市花溪城市組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃明確花溪區(qū)功能定位：生態(tài)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)花溪城區(qū)規(guī)劃：加大對(duì)周邊地區(qū)居民的吸引力，對(duì)貴陽整體旅游休閑發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。33第二部分：項(xiàng)目定位二、項(xiàng)目區(qū)位條件分析3、花溪具有充足的后備土地資源 環(huán)城高速公路南環(huán)線環(huán)內(nèi)的思丫、竹林、溪南、桐木嶺、孟關(guān)等區(qū)域約有40平方公里的后備土地資源可供開發(fā)建設(shè)； 環(huán)線外側(cè)、緊鄰環(huán)線的青巖、黨武、燕樓、磊莊、石板等區(qū)