房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（共34頁(yè)）

1、第一節(jié) 房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)概述一、房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、集體或個(gè)人等投資主體，現(xiàn)在將一定的資金直接或間接地投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)等活動(dòng)中，期望獲得未來(lái)價(jià)值增值的行為。房地產(chǎn)投資的主體多元化房地產(chǎn)投資涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和中介服務(wù)等領(lǐng)域房地產(chǎn)投資的目的是獲得價(jià)值增值二、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)投資金額巨大，回收期較長(zhǎng)投資不確定性因素較多，風(fēng)險(xiǎn)較大（政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然、技術(shù)等）流動(dòng)性較差具有保值增值特性（投資品）受政府政策影響較大（土地政策、住房制度、金融和財(cái)稅政策、城市規(guī)劃等）對(duì)金融部門(mén)的依賴(lài)性較強(qiáng)投資的外部性（區(qū)域環(huán)境的相互影響）第一節(jié) 房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)概述三、房地產(chǎn)投

2、資的目的和作用房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資的目的，就是為了通過(guò)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)等過(guò)程獲取未來(lái)收益。具體包括：現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷(xiāo)售收益等。房地產(chǎn)投資的作用帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展（房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)力強(qiáng)）促進(jìn)家庭合理消費(fèi)改善城市環(huán)境抵御通貨膨脹第一節(jié) 房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)概述四、房地產(chǎn)投資的類(lèi)型1、按房地產(chǎn)投資形式劃分房地產(chǎn)直接投資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資購(gòu)買(mǎi)土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等、租售、實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn) 房地產(chǎn)置業(yè)投資投資者購(gòu)買(mǎi)已建成物業(yè)（包括新建增量房和存量房）的行為 房地產(chǎn)間接投資 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)的股票或債券 房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)抵押貸款證券第一節(jié) 房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)概述2、按房地產(chǎn)投資的用途劃分住宅房地

3、產(chǎn)投資市場(chǎng)潛力大，風(fēng)險(xiǎn)小商業(yè)房地產(chǎn)投資以出租經(jīng)營(yíng)為主，收益較高，風(fēng)險(xiǎn)較大工業(yè)房地產(chǎn)投資適用性差、技術(shù)性強(qiáng)、變現(xiàn)能力弱特殊用途房地產(chǎn)投資主要包括加油站、停車(chē)場(chǎng)、休閑場(chǎng)所、碼頭、公路等 ，這類(lèi)房地產(chǎn)的投資多屬于長(zhǎng)期投資3、按房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式劃分出售型房地產(chǎn)投資出租型房地產(chǎn)投資混合型房地產(chǎn)投資第一節(jié) 房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)概述4、按房地產(chǎn)投資對(duì)象劃分地產(chǎn)投資土地開(kāi)發(fā)投資舊城區(qū)土地開(kāi)發(fā)投資是指在原有城區(qū)范圍內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，以提高舊城區(qū)土地利用價(jià)值的投資。新城區(qū)土地開(kāi)發(fā)投資是指在原有城市建設(shè)區(qū)以外對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地的投資。房產(chǎn)投資主要用于房屋開(kāi)發(fā)和建設(shè)的投資，它是固定資產(chǎn)投資中非

4、生產(chǎn)性建設(shè)投資的重要組成部分。 物業(yè)管理服務(wù)投資物業(yè)管理和服務(wù)投資一般都屬于長(zhǎng)期投資。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)概述投資形式房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資投資于房地產(chǎn)投資信托公司購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券權(quán)益型抵押型混合型第一節(jié) 房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源和運(yùn)作的基本模式資金來(lái)源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場(chǎng)企業(yè)自籌（資本金）集體集資預(yù)收款國(guó)營(yíng)公司各類(lèi)公司證券股票股份公司各類(lèi)公司各類(lèi)公司用戶住房公積金住宅合作社特定城市政府與居民第一節(jié) 房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)概述為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資的形式多種多樣！比如：個(gè)人可以用30萬(wàn)元的首

5、付款投資100萬(wàn)元的置業(yè)項(xiàng)目；也可以用5萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司的股票、債券（間接）；一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以投資數(shù)千萬(wàn)或數(shù)億元建造一幢寫(xiě)字樓；而政府可以花費(fèi)數(shù)億元新建一個(gè)車(chē)站和交通系統(tǒng)。所有這些都牽涉到房地產(chǎn)投資決策問(wèn)題。由于同時(shí)存在多種投資機(jī)會(huì)，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來(lái)收益之間做出慎重的選擇。就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評(píng)估，幫助投資者在各種限制條件下（可承受的風(fēng)險(xiǎn)、投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等），使投資獲得最大的效益。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)概述五、房地產(chǎn)投資的影響因素經(jīng)濟(jì)因素:主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民儲(chǔ)蓄、消費(fèi)水平、財(cái)政收支及金

6、融狀況、居民收入水平等；社會(huì)因素：主要有社會(huì)秩序、城市化水平和人口水平等；政治和行政因素：主要有政治局勢(shì)、城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市規(guī)劃等；政策法律因素：主要指房地產(chǎn)政策、金融政策、稅收政策和相關(guān)法律法規(guī)；技術(shù)因素：主要包括施工技術(shù)、房屋裝修技術(shù)等；風(fēng)險(xiǎn)因素：包括經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)概述六、房地產(chǎn)投資的基本步驟房地產(chǎn)投資由于其自身的特性，投資周期一般較長(zhǎng)，整個(gè)過(guò)程一般可以分為六個(gè)環(huán)節(jié) 尋找投資機(jī)會(huì)項(xiàng)目可行性研究取得土地使用權(quán)項(xiàng)目規(guī)劃與合同談判項(xiàng)目建設(shè)房地產(chǎn)租售投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估與決策

7、土地使用權(quán)劃撥、出讓和轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目規(guī)劃的主要內(nèi)容是委托建筑設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建、領(lǐng)取施工許可證、指定籌資方案、獲取項(xiàng)目貸款等 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)概述第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)施是一個(gè)過(guò)程，從早期資產(chǎn)投入至效益產(chǎn)出之間有一個(gè)時(shí)間跨度，其中存在各種投資風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析的一個(gè)重要組成部分。一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義1、風(fēng)險(xiǎn)的含義“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性的客觀體現(xiàn)”-美國(guó)A.M.威利特(A.M.Willet，1901)的風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論(博士論文)“在投資決策活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)可以被認(rèn)為是決策的實(shí)際結(jié)局可能偏離它的期望結(jié)

8、局的程度” -英國(guó)的史蒂芬魯比“遭遇危難、遭受損失和傷害的可能性和機(jī)會(huì)”-牛津現(xiàn)代高級(jí)英漢雙解詞典武井勛(1983,日本)的風(fēng)險(xiǎn)理論風(fēng)險(xiǎn)的三要素：風(fēng)險(xiǎn)與不確定性有所差異；風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的；風(fēng)險(xiǎn)可以被測(cè)算。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于不確定性因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益與預(yù)期收益之間的偏離程度。在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)形式有：一是高價(jià)買(mǎi)進(jìn)的房地產(chǎn)，最終以較低的價(jià)格賣(mài)出？二是盡管賣(mài)出價(jià)高于買(mǎi)入價(jià)，但是仍低于預(yù)期價(jià)格；三是投資資金不能按期收回，或不能收回；四是財(cái)務(wù)方面的原因。 問(wèn)題是如何處理“收益安全風(fēng)險(xiǎn)”之間的關(guān)系 房地產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)

9、、位置的固定性以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分等第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征1、風(fēng)險(xiǎn)的客觀性自然、經(jīng)濟(jì)、法律、文化以及投資者管理水平等(無(wú)處不在、無(wú)時(shí)不有)2、風(fēng)險(xiǎn)的隨機(jī)性與多樣性主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)及自然風(fēng)險(xiǎn)等。3、變現(xiàn)差的風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)的相對(duì)性4、高收益與高風(fēng)險(xiǎn)從行業(yè)壁壘的選擇效應(yīng)上看，高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)總是能給理智的投資者帶來(lái)超額利潤(rùn)。第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)投資形式投資特點(diǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)土地開(kāi)發(fā)流動(dòng)變現(xiàn)性、投機(jī)性高、依賴(lài)土地增值土地使用制度變革、規(guī)劃調(diào)整、需求變化、產(chǎn)業(yè)政策、地價(jià)調(diào)整、法律風(fēng)險(xiǎn)住宅變化較活躍、變現(xiàn)性高、租售可調(diào)整住房制度改革、消費(fèi)行為變化、購(gòu)買(mǎi)力變化

10、、利率變化、治安風(fēng)險(xiǎn)、按揭風(fēng)險(xiǎn)寫(xiě)字樓收入固定、房?jī)r(jià)增值產(chǎn)業(yè)政策變化、區(qū)域發(fā)展、管理風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)服務(wù)用房租賃收入、有限變現(xiàn)交通調(diào)整、購(gòu)買(mǎi)力變工業(yè)用房租賃收入、低變現(xiàn)性環(huán)保政策變化、公眾干預(yù)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同房地產(chǎn)投資形式的風(fēng)險(xiǎn)比較 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)特征投資決策風(fēng)險(xiǎn)投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)也必然有著周期性的漲落，一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響開(kāi)發(fā)時(shí)的主要因素。物業(yè)位置風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)位置是成功的關(guān)鍵所在，土地所處區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素產(chǎn)生的綜合效應(yīng)以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，決定著土地的潛在收益能力。物業(yè)類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)不同物業(yè)類(lèi)型選擇極大地影響著開(kāi)發(fā)活動(dòng)的成功與否

11、以及開(kāi)發(fā)商盈虧。不同類(lèi)型的物業(yè)對(duì)位置的敏感程度不同，因此，其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也就不同。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)管理中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。主要指房地產(chǎn)商品的售價(jià)、租金和空置率的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，它是投資者不可避免且難以控制的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目融資、負(fù)債經(jīng)營(yíng)等財(cái)務(wù)管理方面帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。融資占房地產(chǎn)投資中的比例越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越大，高比例的財(cái)務(wù)杠桿使房地產(chǎn)投資面臨另一不可忽視的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力較低而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能在市場(chǎng)中消化而變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)是指由于物價(jià)水平上升致使房地產(chǎn)投資者未來(lái)收益減少而形成

12、的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的高低與通貨膨脹率的大小密切相關(guān)。房地產(chǎn)商品價(jià)格具有與物價(jià)同步波動(dòng)的趨勢(shì)，因而房地產(chǎn)投資具有保值、增值，并能充分降低因通貨膨脹帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)發(fā)生的概率投資投資高漲0.2120萬(wàn)210萬(wàn)正常0.5100萬(wàn)100萬(wàn)衰退0.370萬(wàn)15萬(wàn)例如有兩個(gè)房地產(chǎn)投資方案A和B，每個(gè)方案的投資成本都為100萬(wàn)元，設(shè)來(lái)年經(jīng)濟(jì)情況下，各方案的盈利矩陣表如下： A和B的期望值為：A方案為95萬(wàn)元；B方案為95萬(wàn)元。各自的標(biāo)準(zhǔn)差為：A方案為18.03萬(wàn)元；B方案為69.64萬(wàn)元。 如果它的各種可能結(jié)果的概率分布越密集，這項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)就越小。標(biāo)準(zhǔn)

13、差越小概率分布越密集，有關(guān)投資的風(fēng)險(xiǎn)也就越小。第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)的基本思想是對(duì)某種損失的可能性進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而盡可能降低這種可能性。 風(fēng)險(xiǎn)移動(dòng) 在預(yù)期收益相同的情況下，投資于風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分散 風(fēng)險(xiǎn)控制 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)行正確決策來(lái)預(yù)測(cè)和控制風(fēng)險(xiǎn)“不要把雞蛋放入同一個(gè)籃子里”通過(guò)加強(qiáng)資產(chǎn)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、維修、保養(yǎng)費(fèi)用甚至稅收能將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租人 可通過(guò)保險(xiǎn)方式轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn) 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資收益與決策一、房地產(chǎn)投資效益的基本涵義和表現(xiàn)房地產(chǎn)投資效益的涵義房地產(chǎn)投資效益是指在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的勞動(dòng)占

14、用、勞動(dòng)消耗與勞動(dòng)成果之間的比較，即投入與產(chǎn)出的對(duì)比關(guān)系。 房地產(chǎn)投資效益的主要表現(xiàn)和特點(diǎn)房地產(chǎn)投資效益主要表現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益環(huán)境效益與一般投資相比，房地產(chǎn)投資效益的特點(diǎn):階段性和不平衡性 多向性和擴(kuò)散性 長(zhǎng)期性和固定性 二、房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資決策的涵義房地產(chǎn)投資決策就是對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)可以達(dá)到目標(biāo)的不同方案進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)，并作出判斷，選擇某一方案的過(guò)程。 房地產(chǎn)投資決策的科學(xué)水平直接表明了一國(guó)或一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的成熟程度。房地產(chǎn)投資決策過(guò)程確定房地產(chǎn)投資決策目標(biāo)找出所有可行方案確立衡量標(biāo)準(zhǔn)、方案預(yù)期房地產(chǎn)投資方案評(píng)估及方案選擇

15、實(shí)施房地產(chǎn)投資決策方案追蹤調(diào)查方案實(shí)施保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度調(diào)查研究提出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目第三節(jié) 房地產(chǎn)投資收益與決策房地產(chǎn)投資決策的類(lèi)型和方法按決策影響的時(shí)間長(zhǎng)短 按決策的重要性 按決策問(wèn)題的重復(fù)程度 按決策問(wèn)題的可控程度 長(zhǎng)期決策短期決策業(yè)務(wù)決策戰(zhàn)術(shù)決策戰(zhàn)略決策非程序化決策程序化決策風(fēng)險(xiǎn)型決策非確定型決策確定型決策第三節(jié) 房地產(chǎn)投資收益與決策三、提高房地產(chǎn)投資效益的主要途徑房地產(chǎn)投資規(guī)模和速度的合理控制 房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化配置 房地產(chǎn)投資空間分布的合理配置 房地產(chǎn)投資決策過(guò)程的科學(xué)化 投資決策者的素質(zhì)科學(xué)的決策方法規(guī)范的決策程序有利于資源的充分利用合理的產(chǎn)業(yè)、投資、規(guī)模、技術(shù)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)保護(hù)環(huán)境、

16、消除外部不經(jīng)濟(jì)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資收益與決策最重要的條件是企業(yè)的資金規(guī)模和融資能力 第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式與機(jī)會(huì)選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本模式合作開(kāi)發(fā)模式多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)把握基本思路是總體規(guī)劃、適度調(diào)整。即對(duì)項(xiàng)目的總體布局、建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃進(jìn)行通盤(pán)考慮 中長(zhǎng)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要取決于投資開(kāi)發(fā)的地段中短期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要是取決于人們對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握關(guān)鍵是怎樣發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)、抓住機(jī)會(huì) 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的龍頭通過(guò)溝通，讓規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)人員了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的運(yùn)行機(jī)制征求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管理部門(mén)的意

17、見(jiàn)與要求開(kāi)發(fā)商自己不僅要有企業(yè)家的遠(yuǎn)見(jiàn)，而且還要有規(guī)劃設(shè)計(jì)的鑒賞力 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目道路規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目綠化規(guī)劃建筑類(lèi)型的選擇建筑布局配套共建建筑小品第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理采取重點(diǎn)與一般，集中與分散，點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則進(jìn)行布置，形成系統(tǒng)并與周?chē)某鞘芯G化相協(xié)調(diào)。 滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的功能要求，與項(xiàng)目周?chē)鞘械缆废到y(tǒng)相一致。 投資方、開(kāi)發(fā)方、設(shè)計(jì)方、施工方、供貨方和項(xiàng)目使用期的管理方的管理 第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的三控制（質(zhì)量、工期、成本）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制進(jìn) 度質(zhì) 量合 同投 資第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目

18、管理成立招標(biāo)組織申請(qǐng)批準(zhǔn)招標(biāo)發(fā)布招標(biāo)通告或邀請(qǐng)書(shū)投標(biāo)單位資格預(yù)審發(fā)售招標(biāo)文件組織勘察現(xiàn)場(chǎng)工程交底并解答投標(biāo)單位的疑問(wèn)主管部門(mén)審核簽訂合同評(píng)標(biāo)、定標(biāo)開(kāi) 標(biāo)公布標(biāo)底編制標(biāo)底工程項(xiàng)目招標(biāo)程序圖 招標(biāo)文件包含：投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、投標(biāo)人須知、合同條件、規(guī)范、設(shè)計(jì)圖紙、工程量表、投標(biāo)書(shū)和投標(biāo)保證格式、補(bǔ)充資料表、合同協(xié)議書(shū)、各類(lèi)保證等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招投標(biāo)管理第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理1、房地產(chǎn)投資有哪些主要特征？2、風(fēng)險(xiǎn)有哪些類(lèi)型？如何規(guī)避和控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)？3、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)投資決策過(guò)程。4、如何提高房地產(chǎn)投資效益？5、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為什么要進(jìn)行可行性研究?其主要內(nèi)容有哪些?6、為什么房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)管理？本章思考題：住建部：樓市調(diào)控有六大難點(diǎn) 將衡量房地產(chǎn)泡沫（2010年11月27日）房?jī)r(jià)波動(dòng)的危害：一是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲容易引發(fā)資產(chǎn)泡沫，影響金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，因?yàn)榉慨a(chǎn)和金融密不可分，很多住房者要用一生的資產(chǎn)購(gòu)房，一旦出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，影響社會(huì)穩(wěn)定。二是房?jī)r(jià)脫離普通居民的承受能力，影響公平和穩(wěn)定。三是房?jī)r(jià)太高導(dǎo)致購(gòu)房者負(fù)擔(dān)過(guò)重，影響一個(gè)國(guó)家、城市或區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力，這個(gè)城市或地區(qū)容易被邊緣化。四是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲導(dǎo)致投資、投機(jī)性需求旺盛，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的