某工程市場調研及工程初步定位

1、某工程市場調研及工程初步定位石林地產總體：地段主導，板塊形成、客戶逐步細分化，投資客比例逐漸增多石林房地產總體特征分析石林重點項目分布情況分析縣城中心平均租金區(qū)間 (元/天2） 2.2-2.51.2-1.6均價在1萬-1.5萬之間商業(yè)市場相對成熟，人流量及商業(yè)氛圍較好；旅游風景區(qū)商業(yè)住宅均價在0.6萬-0.8萬之間受旅游客的影響較大，商業(yè)氛圍較差；未來商業(yè)價值很大程度受旅游產業(yè)發(fā)展產品集中以高層為主產品以中低端產品為主客戶主要以縣城、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)自主、改善性客戶為主；市場供應量逐步被旅游風景區(qū)樓盤所取代均價在3800元/平米產品別墅、類別墅產品為主產品以高檔產品為主客戶主要以縣城、外省昆明等區(qū)域的

2、投資客為主；產品供應量較大，社區(qū)及周邊環(huán)境良好；均價在4000元/平米縣城中心與旅游風景區(qū)競爭力差異化明顯；未來城市中心逐步向旅游風景區(qū)轉移競爭格局形成，縣城中心存在挑戰(zhàn)市場競爭格局分析鹿阜鎮(zhèn)中心城區(qū)石林高價位商鋪最為集中的商圈，對本案形成競爭優(yōu)勢；住宅價格存在上漲空間；行政導向，依托縣機關配套成完善，商業(yè)氛圍濃核心驅動力未來發(fā)展趨勢租金：2.2-2.5元2/天，售價：1萬-1.5萬元2租金/售價區(qū)域：多集中于石林縣行政區(qū)域內；石林縣城經商、改善性居住以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶；客戶：住宅客戶以事業(yè)單位，國有大中型企業(yè)事業(yè)單位的客戶為主；商鋪客戶以個體私營業(yè)主（石材加工、經商、投資）為主；關注地段，對價

3、格敏感度較高：客戶特征未來中心逐步轉移旅游景區(qū)新城；土地供應稀缺，后續(xù)供應量有限；租售狀況物業(yè)招租良好，出租率在85以上銷售客戶以自用客戶為主；外來客戶投資比例較大龍泉路縣城中心價值分析旅游風景區(qū)昆明東南部最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜渭⒅行?，代表昆明東南部休閑、旅游、度假型產品典范；對住宅構成威脅政府導向，旅游業(yè)帶動高檔住宅區(qū)核心驅動力未來發(fā)展趨勢商鋪租金：1.2-1.6元2/天住宅售價：4000元2物業(yè)管理費：1.2-2元2/月租金/售價區(qū)域：石林縣外圍客戶數(shù)量明顯增加；昆明客戶比例也明顯增加；客戶：別墅產品投資型客戶比較明顯，比例也相對較高；選擇本板塊的原因主要看重因旅游而帶來的潛在商業(yè)價值；以及

4、區(qū)域內的環(huán)境因素；客戶特征未來5年內將繼續(xù)保持領先地位；土地供應量大，后續(xù)供應量充足；租售狀況交通不便，商業(yè)配套不成熟，出租率在50左右；銷售狀況較好，以投資客戶為主；悠然居恒聯(lián)新天地桃園水鄉(xiāng)林墅阿詩瑪小鎮(zhèn)石林彝族村旅游風景區(qū)價值分析重點開發(fā)項目分析鑒于石林旅游地產的開發(fā)潛力及政府的大規(guī)劃，多家知名開發(fā)商先后進駐石林，打造石林高端旅游地產通過對各大項目的開發(fā)內容解讀，項目開發(fā)商模式趨同性很強，多為綜合性大型旅游地產項目，通過結合自身資源條件的旅游度假物業(yè)與房地產開發(fā)相結合，打造中高端旅游度假市場區(qū)域市場產品對比分析（1） 目前老城區(qū)項目以舊城改造項目為主，商業(yè)占比大，產品多樣化，以中低端項目為

5、主，住宅類售價差距不大，均價在3800左右。但由于拆遷問題，多個項目推盤進度后延。老城區(qū)產品情況分析市場供應：目前在售的樓盤主要有龍園、凱旋城和天奇花園，其中龍園為近期推出，開發(fā)完成體量較大。其他待售樓盤如石林東門坊，水石坊，鹿城廣場，石林商業(yè)步行街，巴江明珠等樓盤，總盤量估計約為60萬平米左右。新盤較為集中，但受拆遷影響，推盤速度不確定。物業(yè)類型：老城區(qū)樓盤物業(yè)多以高層、小高層、多層等相結，產品類型多樣化，涉及商業(yè)、住宅、投資型公寓、酒店、寫字樓等。社區(qū)配套:由于樓盤規(guī)模限制，大多樓盤缺乏社區(qū)景觀、運動設施、休閑娛樂設施，如果推廣中不加以引導，就不能對購房者產生影響。新城區(qū)及景區(qū)項目品質層次

6、不齊，但中高端項目居多，受樓盤品質影響，售價差距較大；商業(yè)根據(jù)地段和商業(yè)運營的影響，價格也各有高低。區(qū)域市場產品對比分析（2）新城區(qū)及景區(qū)產品情況分析市場供應：目前在售的樓盤主要有大商家、中央金座、桃源水鄉(xiāng)、上海恒聯(lián)新天地、世紀陽光等。其他待售樓盤主要有頤林尚都和彩云天地等樓盤，總盤量估計約為52萬平米左右，都會在近期陸續(xù)推盤。物業(yè)類型：新城區(qū)及景區(qū)樓盤物業(yè)多以高層、小高層、多層等相結，多層產品占比較大。產品類型涉及商業(yè)、住宅、別墅、投資型公寓、酒店等。產品品質差異較大，商業(yè)和別墅是該區(qū)域的開發(fā)亮點。社區(qū)配套:該區(qū)社區(qū)景觀、運動設施、休閑娛樂設施等配套相對齊全。近1020年來，隨著世界經濟在向

7、中國轉移，會議會展業(yè)也在向中國轉移，“原來放在歐洲和美國的一些展覽、論壇，都放在中國來了”，這是大趨勢，如何迎合這個趨勢。調查顯示，超過75%的機構選擇在著名風景區(qū)、度假區(qū)舉辦會議活動商務會議市場分析 海南千和會務有限公司總經理覃蔚鴻說，海南最大的優(yōu)勢是自然資源，最符合獎勵性會議的需要，能夠給會議代表提供一個寬松、休閑的機會。這是海南會議經濟的重點方向。 近年來，海交會、博鰲亞洲論壇、三亞國際婚禮節(jié)、橫渡瓊州海峽、中國北部灣合作洽談會等大型會議、會展、節(jié)慶活動的舉行，使海南的會展品牌有了一定影響力。 在展覽旅游產品方面，海南因無法同北京、上海等大都市進行正面比試，因此，相對弱勢，但海南正在償試

8、發(fā)展符合本地區(qū)市場和強勢產業(yè)的特色展覽，例如，償試舉辦像熱帶農業(yè)、旅游貿易、家居產品以及海洋產業(yè)等方面的展覽交易會等，都有所收獲。 會議會展主要包括：政府公務會議、會獎商務旅游、學術交流會、文體演賽會、產品交易會和博覽會等類型。哪些會議會展適合石林海南經驗對石林的啟示 企業(yè)獎勵性會議需要商務會議市場分析會議旅游目標市場分析石林每年超過300萬游客，大小酒店旅館登記在線的床位總量僅2000多個，有接待團隊能力的酒店更是屈指可數(shù)。伴隨著石林旅游產業(yè)升級，石林旅游從“觀光”向“休閑”、“度假”的轉型，而目前石林酒店現(xiàn)狀是滿足不了以后旅游規(guī)劃轉型的需求，所以度假商務類型的酒店市場機遇非常巨大。酒店市場

9、研究分析項目區(qū)域是處于政府重點打造的生態(tài)工業(yè)園區(qū)，也是連接景區(qū)與老城的區(qū)域利用投資性酒店公寓性質，將產品設計為返租回報的酒店產品，并通過強而有力的全國分銷系統(tǒng)進行銷售，確保該產品的風險降到最低點。利用園區(qū)、本項目及項目周邊的商業(yè)主題規(guī)劃等資源來提升項目品質，在產品進行規(guī)劃布局時應充分向住宅產品性質轉為產權酒店功能觀光休閑度假及商務人士將成為酒店客源的有利支撐，精品主題式酒店進行管理品牌植入，極大的拓寬客戶渠道，降低酒店運營風險精品主題產權式酒店酒店市場機會點分析客戶研究篇游客基本特征分析游客消費特征分析旅游客戶分析總結置業(yè)戶型與面積研究置業(yè)戶型需求研究置業(yè)面積需求研究置業(yè)物業(yè)關注研究置業(yè)客戶分

10、析總結客戶定位路徑客戶機會點研究受訪者的學歷結構呈正態(tài)化分布，41%擁有本科學歷，80%擁有大與及以上學歷；本次調研場地以石林旅游景區(qū)為主，采集到的樣本年齡以40歲以下居多，20-40歲之間的樣本占到85%，從一定層面上說明了石林的國內旅游者市場年齡結構偏年輕化。受訪者基本為工薪階層。學歷與年齡分布性別與職業(yè)分布旅游客戶基本特征分析調研對象中，大部分受訪者來自西部地區(qū)，相比其他區(qū)域游客的比例較少的原因來說，西部地區(qū)地緣的接近性有關，在一定程度上說明了石林的國內旅游市場是以西部地區(qū)旅游者為主的特征。推廣區(qū)域力度在一定意義上制約了旅游者對于石林旅游的熱衷程度。旅游網站及旅行社是游客獲取旅游信息的主

11、要渠道?？梢约訌姴煌眯猩绲暮献?，輔以旅游宣傳資料、電視/平面廣告、驢友博客及旅游指南的全方位傳播，從而提高石林旅游的知名度。從而可以獲得更多區(qū)域游客。旅游客戶基本特征分析到石林旅游的國內旅游者的收入水平普遍不高，41%的消費者家庭年收入在10萬以下，當然，這也與受訪者的年齡結構有著一定關系。財富水平較低，繼而會對消費力有較大制約。32.8%的國內旅游者在石林江旅游的日均消費以101-200元居多，說明整體消費能力并不高。這不石林旅游的國內旅游者的普遍收入水平不高有一定關系。47%的國內旅游者選擇經濟型酒店，只有4%的受訪者選擇了奢華型酒店，說明大部分國內旅游者在旅游過程中的消費習慣仍較為經濟

12、。這和選擇來石林旅游者的年輕化、家庭收入、消費水平存在必然的聯(lián)系。大部分石林旅游者收入和家庭年收入普遍不高，年收入在10萬以下，對消費能力有較大的制約，在石林旅游期間，日均消費在101200元居多，普遍愿意選擇經濟型酒店居住，但石林現(xiàn)有的住宿條件與旅游項目不多，則選擇在石林住宿的也很少旅游客戶基本特征分析53.48%的國內旅游者更關注石林的自然風光與民俗風情，其次為民俗風情，對于配套設施和服務的關注度不高，這與當?shù)氐呐涮自O施的不完善、尚處于發(fā)展中有一定聯(lián)系。目前來看石林的旅游一般都是參加旅行團為主，比例超過一半。旅游客戶消費特征分析國內旅游者在石林的停留時間相對較短，超過一半以上的受訪者會在石

13、林停留1天但住宿比較少， 這與石林目前的旅游產品不豐富有關。停留時間短，相對消費量也不會提高。國內旅游者的重游比例很高。已經由單次觀光型游覽逐步轉化為度假形式的長時間多次數(shù)的度假型旅游。后期以提供豐富、難忘的旅游體驗為主，盡可能提升游客的重游率及拉動目的地的旅游綜合消費。旅游客戶消費特征分析旅游型客戶現(xiàn)狀觀光型客戶會議型客戶解決方法：增加體驗型內容吸引到客戶石林旅游現(xiàn)狀基本的商務會議及配套設施缺乏，無法形成消費市場自然觀光游為主，停留時間短，消費力低消費類型單一，旅游觀光以景點為主，無其他體驗型消費矛盾矛盾旅游型客戶總結戶型面積戶型配比置業(yè)客戶分析戶型研究置業(yè)客戶分析戶型需求分析從在售樓盤的銷

14、售來看，三室的戶型是市場上的主流產品，銷售情況較好。從潛在客戶對各種戶型的面積選擇來看，幾乎所有選擇二室的潛在客戶希望面積在6075平米之間；絕大部分選擇三室的潛在客戶希望面積在90110平米之間；大部分選擇四室的潛在客戶希望面積在125135平米之間；絕大部分選擇一室的潛在客戶希望面積在45平米以內。置業(yè)客戶分析面積需求分析購買商鋪客戶外省市客戶比例明顯上升；隨著等旅游風景區(qū)綜合旅游商業(yè)的規(guī)劃，投資客對該區(qū)關注度提高；但現(xiàn)在55%客戶的關注點仍集中在老城區(qū)；58%住宅客戶來自本地，為城市化進程中的剛性需求；對項目地段、城市配套及便捷度成為關注重點，對價格有敏感度；置業(yè)客戶分析物業(yè)關注研究從市

15、場供應情況：三室二廳二衛(wèi)為主，面積多在110125平米之間；二室二廳的面積多在7085平米之間；一室一廳的面積在4555平米之間以上來看，無論是戶型配比還是面積配比，與潛在的需求之間都存在著較大差距。三室的戶型仍是最適合居家也是最受歡迎的戶型；但今后隨著房價的不斷增長，如果消費者收入幾乎沒有變化的情況下，低總價位的小戶型會越來越受青睞，投資選擇小戶型是大勢所趨。 石林今后將成為商品房外銷城市，外地投資和度假型客戶將占很大比重，本地的消費群體有限，物業(yè)要賣一個好價錢，推廣就不能局限于本地，甚至省內，需要走出本地市場。置業(yè)客戶分析總結1、從各樓盤的置業(yè)客戶區(qū)域的角度來說，以本地與昆明客戶較多，以及

16、上海、浙江、東北等地投資性客戶也存在一定的量2、由于城市發(fā)展及本地居民投資購買模式及當?shù)厥杖霠顩r，本地客戶對景區(qū)及新城區(qū)的置業(yè)投資關注度不高3、旅游地產置業(yè)客戶不同于一般的房地產置業(yè)客戶；也不同于一般旅游客戶，具有一定的特殊性。4、初步來看，購房目的主要以自住和投資為主，部分客戶有度假養(yǎng)老的需求也越來越高。5、從客戶需求來看，以85-130的二、三房多層和小高層物業(yè)及總價控制合理的小戶型公寓為主。置業(yè)型客戶分析總結客戶定位路徑客戶轉變路徑石林市場現(xiàn)狀客群一：旅游觀光但消費水平低尋找客戶目標目標一：有實力的度假型客戶目標二：體驗式多元文化旅游客戶目標三：商務會議旅游客戶目標三：置業(yè)投資型客戶高端

17、體驗投資價值升值空間客群二：置業(yè)投資客戶轉化即使贈品只是一張紙，顧客也是高興的。如果沒有贈品，就贈送“笑容”。所謂企業(yè)管理就是解決一連串關系密切的問題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會造成損失。浪費時間。7月-227月-22蓋茨運用的管理風格既不是美國的個人主義式，也不是日本的共識主義式，而是獨樹一幟的達爾文式企業(yè)成功經典名人名言10:2410:2410:24:287月-22前方充滿著未知，但我必須得走。無法評估，就無法管理。7月-227月-227月-227月-2210:2410:24授權就像放風箏，部屬能力弱線就要收一收，部屬能力強了就要放一放。軍隊無放任，學校無放任，此今日世界各共和國之道例

18、。軍隊放任，則將不能以令，學校放任，則師不能以教；將不能令則軍敗，師不能教則學校敗，其為國忠，莫此之尤。23-7月-2223-7月-22積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會都看到某種憂患。不是沒辦法，而是沒有用心想辦法。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。7月-227月-227月-22用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長處。觀察才行。你的臉是為了呈現(xiàn)上帝賜給人類最貴重的禮物做人低三分，做事高三分。10:24:2810:24:2810:247月-22決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。經營企業(yè)，是許多環(huán)節(jié)的共同運作，差一個念頭，就決定整個失敗當你在事業(yè)上遇到挫折，有打退堂鼓的念頭時，你應該加以注意，這是最危險的時候!7月-227月-2210:2410:24:28世界上沒有夕陽企業(yè),只有落后和不思進取的企業(yè)。光靠價格便宜的產品能夠長久地存活下來。沒有組織就沒有管理，而沒有