宏觀政策分析技巧

1、宏觀政策分析技巧房地產(chǎn)市場的特殊性在于管理者是政府。作為代表國家的土地所有者，政府 有權(quán)索取土地收益，政府有管理房地產(chǎn)市場的責(zé)任，這使得房地產(chǎn)市場受到政策 的極大影響，也使得房地產(chǎn)企業(yè)必須重視政策的威力。對(duì)政策的關(guān)注和分析是房地產(chǎn)市場分析的一項(xiàng)重要工作。雖然很難總結(jié)出一 套分析政府政策的方法或操作程序，但在解釋政府政策時(shí)，可以找到專業(yè)能力強(qiáng) 的技巧。這對(duì)開發(fā)商經(jīng)營房地產(chǎn)具有非常重要的指導(dǎo)價(jià)值。1、技巧1:按類梳理房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)政策是國家借助政治權(quán)力制定的房地產(chǎn)市場主體必須執(zhí)行的行為規(guī) 范。它是政府在房地產(chǎn)市場中的重要行為內(nèi)容。政府通過房地產(chǎn)政策，把房地產(chǎn)市 場的服務(wù)和利益分配給社會(huì)，把公共基

2、礎(chǔ)投資分散到不同的地方，把收入從一個(gè)利 益集團(tuán)轉(zhuǎn)移到另一個(gè)利益集團(tuán)。政府對(duì)于房地產(chǎn)市場的參與是從多個(gè)方面進(jìn)行的，所以要理解好政策對(duì)于房 地產(chǎn)市場的影響，首先要對(duì)市場政策進(jìn)行分類梳理。從政府在房地產(chǎn)業(yè)的基本職能來看，房地產(chǎn)政策可以分為三大類：針對(duì)于服務(wù)的政策。其中，直接服務(wù)于市場的政策可以稱為市場化政策，直接服務(wù)于社會(huì)的政策對(duì) 市場有間接的影響，可以稱之為社會(huì)政策。這種調(diào)整的對(duì)象是平等的經(jīng)濟(jì)利益關(guān) 系，在大多數(shù)情況下主要是以經(jīng)濟(jì)手段為基礎(chǔ)的。政府對(duì)它們的管理和調(diào)控也必須 遵循市場原則，如土地出讓和出讓。多數(shù)是發(fā)生在管理者和被管理者之間，多采取行政手段的政策。要求企業(yè)和消費(fèi)者遵守的政策，如財(cái)產(chǎn)登記

3、，房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的制定，軍事 房地產(chǎn)和宗教房地產(chǎn)的政策規(guī)定。介于兩類政策之間的政策，如安居工程的政策、房改房政策、經(jīng)濟(jì)適用房 政策，它既體現(xiàn)政府的社會(huì)性職能，也體現(xiàn)一定的市場性職能。按房地產(chǎn)社會(huì)性政策分類房地產(chǎn)的社會(huì)性政策可以分為三類：保護(hù)性政策，如保護(hù)耕地的政策；政治性政策，如關(guān)于處理原來去臺(tái)灣人員房產(chǎn)問題的政策、關(guān)于落實(shí)華僑私 房政策等;邊緣性政策，如關(guān)于軍隊(duì)房地產(chǎn)、宗教房地產(chǎn)的政策等。保護(hù)性政策圖1房地產(chǎn)三種社會(huì)性政策按房地產(chǎn)市場性政策分類房地產(chǎn)市場性政策按其作用，可以歸結(jié)為四類：房地產(chǎn)市場進(jìn)出管理政策：房地產(chǎn)市場交易管理政策；房地產(chǎn)市場競爭管理政策；房地產(chǎn)市場收益分配政策。房地產(chǎn)市場

4、進(jìn)出管理政策房地產(chǎn)市場 交易管理政策市場性政策房地產(chǎn)市場 WF競爭管理政策房地產(chǎn)市場 收益分配政策圖2房地產(chǎn)四種市場性政策例如：針對(duì)不同的市場部分有公房政策、二手房政策、商品房政策、經(jīng)濟(jì)適用房政 策；根據(jù)不同的市場主體，可以有對(duì)中介組織和開發(fā)商的管理規(guī)定；對(duì)于市場目 標(biāo)政策，有商品房面積計(jì)量規(guī)定和住房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定；對(duì)于不同的市場行為，有不 同的物業(yè)管理規(guī)定，商品房銷售管理及房地產(chǎn)開發(fā)程序。針對(duì)房地產(chǎn)市場不同的收入分配問題，有公房銷售收入分配辦法、物業(yè)管理 收費(fèi)辦法、各種房地產(chǎn)稅費(fèi)管理辦法。按房地產(chǎn)政策體系梳理房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)市場是一個(gè)完整的系統(tǒng)，由多個(gè)部分組成，每個(gè)組成部分可以有不同 的出入境

5、資格標(biāo)準(zhǔn)。每個(gè)組成部分都有自己的交易規(guī)則，不同的市場由不同的市 場主體組成。在復(fù)雜的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，多個(gè)交易主體形成了眾多的收入分配方案。按政策發(fā)展的淵源梳理從政策發(fā)展的淵源來看，由于房地產(chǎn)業(yè)近十年來的發(fā)展，其立法也逐漸從無 到有。一開始，房地產(chǎn)政策起到了法律法規(guī)的作用。當(dāng)政策作用穩(wěn)定時(shí)，政策就轉(zhuǎn) 化為法律。在法律的建立和完善過程中，有政策、法規(guī)、規(guī)章、辦法和規(guī)章作為法律的主要形式或補(bǔ)充解釋。因此，房地產(chǎn)政策與其他行業(yè)一樣。它可以分為 法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)章、辦法等。S. 廠、 XX 尸*、1、（法律法規(guī) （規(guī)章 制度 （辦法） 1條例 3圖3按淵源分類的政策按房地產(chǎn)政策體系分析房地產(chǎn)政策體系

6、是由所有房地產(chǎn)政策法規(guī)組成的有機(jī)整體。它反映了一個(gè)國 家或地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，反映了房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)和利益結(jié)構(gòu)，反映了立 法者的意志取向。從政策指向的部位來分析，房地產(chǎn)政策和法律體系又可以分為兩類：房地產(chǎn)專門性的政策和法律規(guī)范，如現(xiàn)在已出臺(tái)的中華人民共和國城市房地 產(chǎn)管理法、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)確定辦法、國有土地使用權(quán)有償使用若干財(cái)政問題的 暫行規(guī)定、外商投資開發(fā)成片土地管理暫行辦法相關(guān)的規(guī)范，如經(jīng)濟(jì)法、民法、合同法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、社會(huì)保 障法。r房地產(chǎn)。門性的政策和法律規(guī)范中華人民握和國城市房地產(chǎn)管理法、敗中華人民共和國喊說國

7、有土地使用枳出讓和轉(zhuǎn)讓若行親例 協(xié)諛出讓國有土地使用枳屆低偷砸定辦法B.國有土地值用權(quán)有償械申著干財(cái)政問昭的物行規(guī)定為、 攻外襦投羹開發(fā)成片土地置理皆行辦法$ ；圖4按指向部位分類的政策另外，需要提醒的是，對(duì)房地產(chǎn)政策、法律體系的構(gòu)想不同，對(duì)于政策進(jìn)行分 類的方法也不盡相同。技巧 2:梳理房地產(chǎn)政策的多元主體分析房地產(chǎn)政策影響，必須分析影響房地產(chǎn)市場的因素。影響市場結(jié)構(gòu)和市場的因素是價(jià)值和利益不同的多主體，有時(shí)甚至是矛盾和 沖突。這些主體有自己的政策目標(biāo)，不僅方向不同，而且在一些模糊和模糊的方向 上。因此，很難分析政策對(duì)房地產(chǎn)市場監(jiān)測跟蹤的影響，使最終結(jié)果難以預(yù)幽業(yè) 各方面獲取信息的成本也非常

8、高。(1)分析影響供求因素的主體房地產(chǎn)市場供求關(guān)系有兩個(gè)影響因素，供求雙方是內(nèi)在的影響因素，政策法 規(guī)及社會(huì)是外在影響因素。由此影響出發(fā)，市場的主體可以歸納出四方：開發(fā)商，消費(fèi)者，政府以及社會(huì)各個(gè)部門、機(jī)構(gòu)、組織等。圖5影響供求因素的各主體(2)分析產(chǎn)業(yè)因素房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)綜合產(chǎn)業(yè)。它涉及三個(gè)產(chǎn)業(yè)：第一產(chǎn)業(yè)如土地資源、耕地、地下水、油、氣等。第二產(chǎn)業(yè)如建筑業(yè)、制造業(yè)等。第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)本身是第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，它為購房者提供的利益表現(xiàn)為產(chǎn)權(quán) 及未來的收益。從這個(gè)層面上看，影響房地產(chǎn)市場的因素不僅來自廠商之間、廠商與消費(fèi)者之 間、消費(fèi)者與消費(fèi)者之間的競爭，也來自農(nóng)業(yè)部門、國土部門、物業(yè)管理部門等政

9、府管理部門，財(cái)稅部門、法律部門、民政部門、環(huán)保部門、文物保護(hù)部門、交通運(yùn) 輸和公安部門制約。房地產(chǎn)政策分析是一門應(yīng)用于實(shí)際操作的藝術(shù)現(xiàn)狀。由于不同主體或行業(yè)的 政策目標(biāo)和工作方向不同，價(jià)值觀和利益目標(biāo)不盡相同，甚至存在不同程度的矛 盾和沖突。分析信息的考慮點(diǎn)即便信息充足、政策目標(biāo)很清晰，分析這些信息本身也不 是一件容易之事，它需要考慮三個(gè)方面：要看政策目標(biāo)的表述形式是否與主體原本的真實(shí)目標(biāo)相符要考慮政策實(shí)施的結(jié)果如何，是否能夠達(dá)到目標(biāo)；要看是否有保證政策目標(biāo)的適當(dāng)手段，是否有執(zhí)行這種政策的強(qiáng)有力的執(zhí)行者。 預(yù)測宏觀信息工作的復(fù)雜性政策影響分析與預(yù)測工作幾乎是一個(gè)無底洞，它不是一個(gè)學(xué)究式的推理過

10、程， 而是在實(shí)際運(yùn)作中對(duì)時(shí)局操控的一種藝術(shù)。宏觀分析中，分析具體政策在特定條 件下的影響，判斷起來不難，真正困難的是對(duì)可能政策進(jìn)行預(yù)測。這種預(yù)測的復(fù)雜性在于三點(diǎn)：要理解政策本身作用原理及實(shí)施過程；要把握制定政策程序和將由什么人來制定政策；預(yù)測時(shí)不僅要估測出可能結(jié)果，還要估測出政策影響可能發(fā)生作用的時(shí)間。理解和整理政策的方法真正進(jìn)行政策研究的人不在少數(shù)，但能夠運(yùn)用政策信息進(jìn) 行預(yù)測和決策的卻極其有限，大多數(shù)市場研究人員所做是收集、整理、篩選信息 的工作。大多數(shù)市場研究人員的工作內(nèi)容圖6大多數(shù)市場研究人員工作內(nèi)容要理解和整理這些政策，可以從以下幾個(gè)方面著手：政策目標(biāo)的號(hào)召力，影響市場行情的程度，可

11、操作的程度，影響的部位，實(shí) 施影響的手段及傳播影響的途徑。還可以通過羅列常見的政策目標(biāo)，發(fā)現(xiàn)有些目標(biāo)是極有號(hào)召力的：如滿足對(duì)服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施及住房的需求，維持房地產(chǎn)價(jià)值和稅收，減少污染等。技巧 3:更現(xiàn)實(shí)的分析房地產(chǎn)市場政策影響房地產(chǎn)政策是構(gòu)成房地產(chǎn)市場環(huán)境的主要內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)政策分析主要是為 了以下幾點(diǎn)：理解其中的信息內(nèi)容，判斷其影響和作用的部位、程度；根據(jù)政策要求采取措施，調(diào)整行為，以獲取最大限度的市場收益；避免運(yùn)營損失。市場分析人員要進(jìn)行房地產(chǎn)政策影響分析，需要做到以下要求：跟蹤市場政策動(dòng)向信息，了解最新政策動(dòng)態(tài)及其背景；要認(rèn)真領(lǐng)會(huì)政策信息的內(nèi)容和含義，并把相關(guān)政策聯(lián)系起來分析，比較其中的 差異或進(jìn)行前后對(duì)比，發(fā)現(xiàn)其中的變化和聯(lián)系脈絡(luò)，由此判斷政策目標(biāo)和意圖；判斷政策影響的確切部位，以及對(duì)各主體的影響程度；要盡可能地對(duì)政策影響進(jìn)行定量分析，在數(shù)據(jù)不全或不可靠的情況下，不應(yīng)勉 強(qiáng)運(yùn)用數(shù)量分析，特別是運(yùn)用計(jì)算機(jī)模型，這種做法更適用于學(xué)術(shù)研究