旅游地產項目可行性研究報告（ppt 共96頁）

1、2010年8月xx城地產-xx旅游地產項目項目可研報告主報告1目錄1、總論1.1 項目概況1.2 項目提出的背景及建設必要性1.3 可行性研究的依據和主要工作2、市場調研及前景預測2.1 宏觀環(huán)境分析2.2 xx酒店市場分析與競爭比較2.3 xx會議市場分析與競爭比較2.4 xx別墅公寓市場分析與競爭比較2.5 本項目前景預測3、項目定位3.1 主題定位3.2 功能定位3.3 市場定位3.4 整體定位3.5 酒店定位3.6 會議中心定位3.7 別墅公寓定位3.7 銷售方式定位4、經營模式建議5.1 公司管控模式5.2 公司組建形式5.3 未來股權結構5、經營狀況和財務狀況的預測4.1 盈虧平衡

2、分析4.2 贏利預測4.3 敏感性分析6、項目的投融資方案建議6.1 投資估算6.2 投融資建議7、潛在風險提示及措施8、結論9、下一步工作2總論1、總論1.1 項目概況1.2 項目提出的背景及建設必要性1.3 可行性研究的依據和主要工作2、市場調研及前景預測2.1 宏觀環(huán)境分析2.2 xx酒店市場分析與競爭比較2.3 xx會議市場分析與競爭比較2.4 xx別墅公寓市場分析與競爭比較2.5 本項目前景預測3、項目定位3.1 主題定位3.2 功能定位3.3 市場定位3.4 整體定位3.5 酒店定位3.6 會議中心定位3.7 別墅公寓定位3.7 銷售方式定位4、經營模式建議5.1 公司管控模式5.

3、2 公司組建形式5.3 未來股權結構5、經營狀況和財務狀況的預測4.1 盈虧平衡分析4.2 贏利預測4.3 敏感性分析6、項目的投融資方案建議6.1 投資估算6.2 投融資建議7、潛在風險提示及措施8、結論9、下一步工作3該項目是xx市政府和市旅游局重點建設項目，建設用地為旅游度假性質，地塊背山面海，占地面積953畝，租用林地310畝，總建筑面積約25萬平方米 項目選址山東省xx市城區(qū)西部，項目東部緊鄰小泰山、西部與野生動物園相臨，南部為政府新規(guī)劃的市政府用地，北部為xx海濱觀光大道，距海岸線僅30米，與長島隔海相望。 項目現已擁有旅游用途出讓土地635412平方米（地號：01196，0120

4、8-1，01208-2。約953畝）和租用林地310畝。 項目擬建設內容主要包括：度假酒店、會議中心、別墅、公寓等物業(yè)。4該項目是xx城區(qū)域性擴張戰(zhàn)略的重要一步 ，基于穩(wěn)健投資的原則，xx城地產委托遠卓為其進行前期調研及可研工作，為xx項目提供決策依據xx城地產作為新崛起于北京房地產界的一家專業(yè)房地產開發(fā)公司，經營狀況良好，目前正處于跨區(qū)域擴張的戰(zhàn)略發(fā)展階段，山東xx旅游度假項目是其區(qū)域性擴張戰(zhàn)略的重要一步。xx城地產已經與xx市政府簽訂了開發(fā)協(xié)議，并已經成立了發(fā)展公司。遠卓管理顧問已經就xx項目的一些分析和定位與xx城地產主要領導進行了兩次匯報與溝通。遠卓根據以上工作的結果制作了本文件，供決

5、策參考。本報告代表遠卓對xx城地產xx項目的結論性意見和基于報告時點下的最終建議。隨著時間的推移和市場的變化，報告的方案在具體執(zhí)行上也許需要做適應的調整。本可研報告中的稱謂及縮寫：北京xx城房地產開發(fā)有限公司：xx城地產、xx城遠卓管理顧問公司：遠卓公司、遠卓5經過9周的工作，項目目前已經進展到最終報告階段第一階段市場調研分析階段項目 啟動會第二階段項目初步定位及方案溝通調整中期報告會第三階段項目可行性研究最終報告會4周3周2周時間安排主要任務召開項目啟動會高層內部訪談內外部資料搜集/整理和研究，主要包括：總體宏觀環(huán)境與項目環(huán)境的調研分析度假酒店市場調研分析別墅類高檔住宅的市場調研分析會務市場

6、調研分析，等等在對擬建項目的地點條件、環(huán)境、市場供需、競爭情況充分調查分析的基礎上，提出項目定位的建議召開中期報告會根據反饋意見對方案進行調整項目的財務預測投資分析經營模式建議投融資方案建議結論編寫項目可行報告召開最終報告會注：鑒于大部份關于市場調研、項目定位的內容已經在前幾次匯報會或討論會上向xx城做了溝通，故在今天的報告會及本文件中不再作詳細、深入的介紹。6在過去的幾周里，遠卓和xx城聯合工作小組對xx項目展開了大量的調查研究，相互之間進行過多次溝通和討論調查研究地產運作研究地產運作模式研究地產運作難點和相關因素研究國內外優(yōu)秀案例分析國內外優(yōu)秀的旅游地產開發(fā)案例（國外7家，國內2家），并對

7、其中9家組合功能的酒店進行詳盡的分析大量國內外度假酒店的案例專業(yè)人士訪談政府部門：旅游局/規(guī)劃局/建設局旅行社/會務代理公司/房地產經紀公司訪談了上海1家會務代理公司、1家房地產中介市場及競爭分析xx本地酒店/高檔房產市場的供求狀況， (xx7家酒店， 5家別墅公寓樓盤， 1家房地產經紀公司，1家旅行社）周邊地區(qū)（膠東半島、環(huán)渤海 ）市場情況及競爭分析（環(huán)渤海47家度假酒店）溝通討論研討與匯報前期市場調研結論的匯報項目定位研討會小組內部討論遠卓項目小組內部經常就項目的一些細節(jié)問題進行深入探討并就一些數據資料的真實性多方求證、進行二次訪談與xx城及設計公司的意見交換在保持遠卓自己獨立專業(yè)判斷的基

8、礎上，充分考慮到相關各方的一些建議7第三階段的項目可行性研究是以前期充分的市場調研和競爭分析，以及在此基礎上形成的項目定位為條件和依據，對項目進行的客觀的經濟性評價本報告基于： 1、對市場的充分調研分析 2、對該項目競爭對手的充分分析 3、該類項目的成功經驗總結 4、基于假設定位下的嚴謹的財務預測本報告在以下的部分將著重對本項目的經濟性評價進行研究8市場調研及前景預測本章內容詳見“可研分報告系列一市場調研及前景預測”1、總論1.1 項目概況1.2 項目提出的背景及建設必要性1.3 可行性研究的依據和主要工作2、市場調研及前景預測2.1 宏觀環(huán)境分析2.2 xx酒店市場分析與競爭比較2.3 xx

9、會議市場分析與競爭比較2.4 xx別墅公寓市場分析與競爭比較2.5 本項目前景預測3、項目定位3.1 主題定位3.2 功能定位3.3 市場定位3.4 整體定位3.5 酒店定位3.6 會議中心定位3.7 別墅公寓定位3.7 銷售方式定位4、經營模式建議5.1 公司管控模式5.2 公司組建形式5.3 未來股權結構5、經營狀況和財務狀況的預測4.1 盈虧平衡分析4.2 贏利預測4.3 敏感性分析6、項目的投融資方案建議6.1 投資估算6.2 投融資建議7、潛在風險提示及措施8、結論9、下一步工作9經濟xx的經濟增長較快，人均收入高于全國與環(huán)渤海地區(qū)，但人口增長相對較慢，這意味著投資購房的潛力可能會大

10、于自用購房的潛力xx人均收入相對較高，但人均消費相對較低，說明xx居民的消費潛力大，但消費意識不強，消費資源相對匱乏旅游xx旅游收入增長相對較慢，這與以前xx旅游基礎設施建設較慢和旅游投入不足有很大關系但是，全國旅游發(fā)展趨勢良好，國家旅游大環(huán)境的影響、山東政府的重視和xx自身的優(yōu)越條件將會大大推動xx旅游的發(fā)展xx新的城市規(guī)劃將xx定義為度假城市，全力推動觀光旅游向休閑度假旅游轉變，強化區(qū)域旅游度假中心地位，并采取了一系列措施從未來來看，xx市也制定了較長遠的旅游規(guī)劃，預計未來xx的旅游收入將有快速的增長地理特征xx是一個地理位置優(yōu)越，經濟增長快，發(fā)展?jié)摿Υ蟮男⌒吐糜味燃俸I城市xx地處山東半

11、島北端，與日本、韓國隔海相望，離煙臺、大連等旅游城市都很近；且交通比較便利xx擁有長達86公里的海岸線，是中國為數不多的擁有良好的海岸景觀的城市，而且座南朝北，城市氣候不潮濕xx氣候比較舒適，一年中有七個月適合旅游度假，其中還有五個月氣候宜人，適合療養(yǎng)xx是一個地理位置優(yōu)越，經濟增長快，發(fā)展?jié)摿Υ蟮男⌒吐糜味燃俸I城市，由于政府的大力支持，預計未來xx的旅游收入將有快速的增長10 xx酒店的總體供給偏緊，且存在嚴重結構性短缺，供給者多為“小而全”的主題模糊酒店，相互進行低水平競爭，高檔主題酒店缺位觀光旅游、度假休閑、商務和會議會展是xx酒店業(yè)的主要客源構成，其中觀光旅游和休閑度假是主流，會議市

12、場和商務市場發(fā)展迅速整體酒店市場大約有1.33億的潛在市場，預計2008年將達到2.44億按照保守的估計，到2008年市場上將會有大約1616間/套的供給缺口，除去潛在競爭對手規(guī)劃中的項目，至少有500多間的市場空缺xx酒店總體供給偏緊，且存在嚴重結構性短缺，供給者多為“小而全”的主題模糊酒店，相互進行低水平競爭，高檔主題酒店缺位；對外營業(yè)為主的待/在建高星級酒店項目規(guī)模較小，且均定位于常規(guī)綜合酒店潛在競爭區(qū)域的度假酒店，半數沒有度假內涵，有度假內涵的多定位在由康體、休閑娛樂、會議、自然生態(tài)等主題不同程度結合的綜合類，相當部分定位在低端的休閑娛樂主題潛在競爭區(qū)域內具有度假內涵的競爭度假酒店，中

13、大型規(guī)模居多且多為綜合性主題或為會議、高爾夫運動主題，小型規(guī)模較少且多為休閑娛樂主題潛在競爭區(qū)域內具有度假內涵的競爭度假酒店，設計風格以歐式和現代為主，部分也采用中式古典或花園式市場需求狀況供給和競爭狀況11對xx的住宿市場需求預測顯示，2008年xx住宿需求將達到2.44億，并且每年至少按照10.4%的速度增長，2013年將達到4億住宿實際收入：3000*63%*200*365 = 1.38億共3000間客房平均入住率63%平均房價200元/間天流失住宿需求：20*1.2*0.55*200 = 0.26億流失20萬人次人均住宿天數1.2天每人每天需要房間數0.55間每間客房平均價格200元/

14、間天2004年住宿需求1.64億=1.64億注：按照國際旅游組織預測的中國10.4%的平均旅游 消費增速預測未來幾年增長xx未來幾年住宿需求預測單位：億元12按照保守的估計，到2008年市場上將會有大約1616間/套的供給缺口，除去潛在競爭對手規(guī)劃中的項目，至少有500多間的市場空缺現有3000間/套的供給量不變平均房間價格為230元/間天仍然保持63%的平均入住率假設條件 住宿需求總額 230元/間天 365天 63% = 4616間/套2008年住宿需求1616間/套2008年供給缺口潛在競爭對手項目預計供給量（間/套）總供給量（間/套）金港灣3201100國電培訓基地460利群四星級酒店

15、 （論證中）320潛在競爭對手情況13xx目前的會議場所并未能滿足本地會議要求，與周邊城市相比，xx會議設施的數量、規(guī)模、檔次都不夠，大量國家級與省級會議分流到了周邊城市xx會務市場規(guī)模近五年平均約700萬元，近五年與會人數增速近30 xx市年均接待會議約100次，以省市級會議為主，平均參會人數90人，人均消費1166.3元xx比較適合發(fā)展商務會議和協(xié)會會議，應重點建設舒適型會議場所xx周邊的競爭者以綜合酒店的附屬場所為主，xx的會議期限和人均消費都不如周邊城市xx目前會議設施缺乏，在承辦國家級會議方面競爭力不強，而且不能滿足當地行政會議的要求與周邊城市相比，xx會議設施數量、規(guī)模、檔次都不夠

16、市場需求狀況供給和競爭狀況14目前xx住宅房地產市場呈現供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，外地客戶是xx房地產市場的主力軍，特別是在別墅/公寓等高檔房產外地客戶是xx房地產市場的主力軍，特別是在別墅/公寓等高檔房產xx郊區(qū)農民在城區(qū)購房的也比較多購房的主要目的是作為休閑度假的第二居所、異地養(yǎng)老或作為父母養(yǎng)老的居所，或者投資置業(yè)等主要特點需求情況近幾年，xx房地產市場呈現供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，別墅和公寓的銷售也比較樂觀在需求增長的帶動下，商品住宅特別是高檔住宅的價格上漲比較快xx本地人對房價的心理預期較低，本地對房產的消化能力相對有限未來xx的外地購房者將不斷增多，高檔房產的價格仍有一定的上漲空間本地市場周邊市

17、場天津、秦皇島、大連的別墅價格較高，一般都在4000元以上，目標客群主要集中在東北、河北、北京、天津除青島市區(qū)以外，膠東半島的別墅和公寓在價格范圍上都比較相近，外地的目標客群主要集中在省內周邊市場，東北、河北、北京、天津、上海、溫州等地膠東半島單價在20006000元的獨棟別墅和20004000元的聯排別墅市場競爭力比較強；其中，獨棟的戶型集中在200400m2，聯排在140300m2煙臺威海公寓售價比較接近，都集中在15003500元的價格區(qū)間，青島市區(qū)的公寓售價普遍比煙臺和威海高，主力戶型都集中在30200m2現有別墅主要有獨棟、聯排和疊拼幾種形態(tài)，價位在35004000元，獨棟別墅的面積

18、在250900m2，聯排別墅的面積在250m2左右xx的公寓樓盤相對較少，但已經具備一定的市場基礎，目前在售的公寓樓盤價格2000元起，均價在2350元，主力戶型為97145m2xx目前還沒有真正的濱海別墅和公寓，現有的別墅和公寓樓盤無論是在景觀、地段還是品質等方面都不及本案住宅發(fā)展特點與別墅公寓市場需求供給15綜上所述，我們總的判斷為：在xx發(fā)展高檔旅游度假項目具有一定的市場潛力，且具備良好的資源優(yōu)勢和市場競爭力項目是否有吸引力？市場需求狀況競爭者資源是否滿足從目前xx的酒店和會務市場發(fā)展現狀來看，都存在尚未被滿足的潛在市場，且市場空間較大本地房地產市場發(fā)展勢頭良好，有支撐高檔樓盤的消費群體

19、和購買能力海洋資源、山景和xx傳統(tǒng)的旅游資源xx本身具備較深厚的文化、歷史底蘊，地方文化特色鮮明xx作為濱海旅游度假城市，在國內具有較高的知名度從本地市場看，還不存在與本項目相競爭和抗衡的供給主體與周邊市場比較，本項目也具備一定的資源優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，性價比高16項目定位本章內容詳見“可研分報告系列二項目定位報告”1、總論1.1 項目概況1.2 項目提出的背景及建設必要性1.3 可行性研究的依據和主要工作2、市場調研及前景預測2.1 宏觀環(huán)境分析2.2 xx酒店市場分析與競爭比較2.3 xx會議市場分析與競爭比較2.4 xx別墅公寓市場分析與競爭比較2.5 本項目前景預測3、項目定位3.1 主題

20、定位3.2 功能定位3.3 市場定位3.4 整體定位3.5 酒店定位3.6 會議中心定位3.7 別墅公寓定位3.7 銷售方式定位4、經營模式建議5.1 公司管控模式5.2 公司組建形式5.3 未來股權結構5、經營狀況和財務狀況的預測4.1 盈虧平衡分析4.2 贏利預測4.3 敏感性分析6、項目的投融資方案建議6.1 投資估算6.2 投融資建議7、潛在風險提示及措施8、結論9、下一步工作17本項目所面向的消費群主要有兩種類型：最終消費者，包括臨時居住或長期居住的客戶，這些目標客戶對項目的不同要求正是本項目所有定位的根本出發(fā)點最終消費者投資者休閑度假旅游觀光商務旅行第二居所本地購買異地養(yǎng)老投資置業(yè)

21、臨時居住長期居住從客戶需求出發(fā)，本項目應該是一個以營造優(yōu)美的自然環(huán)境度假勝地為目的，以別墅公寓銷售、酒店物業(yè)經營與地產增值為盈利組合的旅游地產項目18本項目應緊密圍繞 “人間仙境”這一休閑度假概念，選擇自然環(huán)境和商務會議為主題，充分滿足人們休閑、度假、康體保健和商務的綜合需求人工環(huán)境主題娛樂商業(yè)主題商務會議主題自然環(huán)境主題文化宗教主題本案特點補充主題，建設適當的室外景觀有利度假區(qū)的整體品味補充主題，建設適當的室外文化設施有利度假區(qū)的整體品味補充主題，但不能采用過于嘈雜的娛樂主題，會破壞休閑度假的整體主題合適，是本項目主題之一，重要的季節(jié)平衡工具適于休閑人群的小型娛樂主題設施商務會議設施需求突出

22、xx仙境主題的少量人造景觀突出xx仙境主題的少量人造景觀人間仙境即是“人境”,營造人間仙境將主要突出宜居性，突出人與自然的協(xié)調海洋、山林19項目的整體定位可以概括為： 4大功能組團、 3大管理區(qū)域、5個項目公司進行3期開發(fā)管理區(qū)域功能組團項目公司開發(fā)周期將整個地塊分為4個功能組團：酒店組團、別墅公寓組團、運動組團、美食與休閑娛樂組團，組團之間有少許交叉，例如酒店組團內還含有若干美食項目和別墅公寓形式的酒店物業(yè)。將整個地塊分為3個管理區(qū)域：酒店管理區(qū)域、住宅出售區(qū)域和合作開發(fā)區(qū)域。酒店管理區(qū)域的物業(yè)將主要以經營為主，住宅出售區(qū)域的物業(yè)將主要以出售為主，而合作開發(fā)區(qū)域是指土地暫不屬于本項目，但應合

23、理利用的區(qū)域整個地塊可以考慮成立5個項目公司進行開發(fā)，分別為酒店投資公司（4星酒店）、別墅投資公司、公寓投資公司（3星）、高爾夫投資公司、物業(yè)管理公司本地塊體量較大，必須長周期進行開發(fā)，我們暫定為三期開發(fā)，開發(fā)周期交錯展開。第一期為景觀、主體酒店、會議中心、部分別墅公寓和配套設施等，第二期為別墅、公寓式酒店、別墅公寓和配套設施，三期為其余的別墅公寓和配套設施435320項目總體計劃是建設一個具有綜合度假功能的度假勝地主要物業(yè)組合：度假酒店會議中心康體休閑中心度假別墅（酒店管理、產權出售）度假公寓（酒店管理、產權出售）高爾夫水上運動中心（游艇、風帆俱樂部）運動中心（網球場、卡丁車、保齡球場等）海

24、濱浴場海濱別墅或酒吧（未來）水中別墅（度假用）美食天地（酒店內、酒店外、海邊）商業(yè)配套21項目的整體規(guī)模為25萬m2，容積率為0.39，一期開發(fā)34，二期開發(fā)38，三期開發(fā)2734.4%第二期38.4%第一期第三期27.2%6.8123.80 建筑面積（萬平方米）三期259.6 8.6 總計20.50.5 其它配套1 1 康體中心1053 度假別墅8.832 度假公寓0.50.5 會議中心0.60.6度假酒店（公寓）0.50.5度假酒店（別墅）1.61.60 度假酒店（主體）2.71.11.60 度假酒店建筑面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）功能區(qū)域總計二期一期22綜合來

25、看，項目的各項功能可以滿足主力休閑度假人群的大部分需求，也能滿足商務會議群體的需求，并能為生活居住提供滿意的環(huán)境功能可考慮的設施休閑度假休息客房、室外休憩場所、水上別墅療養(yǎng)桑拿按摩、足療SPA、美容院、海邊瑜伽會所運動高爾夫練習場、水上運動俱樂部、游艇碼頭、私家海濱浴場、室內海景游泳池、網球場、健身房、保齡球、乒乓球等生活美食餐廳、咖啡廳、小型商業(yè)街、夜總會、室內兒童游樂場商務會議商務會議各種規(guī)模和檔次的會議室、接待室商務活動室外團隊活動空間、小型節(jié)目廳和舞廳、商務人群的康體娛樂、 小型商務展覽、產品演示廳商務配套宴會廳餐廳生活居住別墅不同類型的別墅公寓酒店式公寓生活社區(qū)底商、娛樂健身區(qū)23度

26、假酒店在檔次上多層次設計，由三類建筑構成，分為四星級主體酒店、準五星別墅酒店和三星公寓式酒店，出于謹慎穩(wěn)健的原則，一期先行開發(fā)1.6萬m2主體酒店，其余留待二期開發(fā)房型房價（ RMB ）客房面積套數總建筑面積公寓式酒店 （三星級）單人間20020m2196間0.6萬m2雙人標間28021m2主體酒店 （四星級）單人間32021m2299間1.6萬m2雙人標間38028m2 商務套間60045m2 行政套間60045m2 豪華套間80055m2 別墅式酒店 （準五星）濱?；▓@別墅2800300m215棟0.5萬m2豪華濱?；▓@別墅3400400m224會議中心建成5000平米單體二層建筑，一層為

27、可分隔大宴會廳及貴賓室，二層為國際會議廳及若干中小會議室，地下室設廚房等服務區(qū)及車庫設施用途面積最大容量租價建議 （元/天）宴會廳宴會廳針對當地居民大型慶典及普通大型會議；承辦大型宴會慶典，可分隔為三個中型宴會廳，裝修風格喜慶大氣3400m21000人15000國際會議廳承辦大中型會議，裝修風格隆重莊嚴800m2600人15000會議室承辦各種中小會議，數量較多，在裝修和設備上拉開檔次100m2 2間50m2 6間25m2 4間100人50人25人100m2 6000元50m2 4000元25m2 2000元貴賓室裝修豪華，為客戶提供高級行政接待服務50m220人2000附屬設施前臺、影音放映

28、室、傳譯室、休息室、洗手間、商務中心等950m2其他公建走道、樓梯、電梯間、機房、廚房、工作區(qū)、車庫等1400m225別墅公寓樓盤在類型、規(guī)模及檔次上也需要形成差異，以適應不同客戶群體的消費能力和需求特點，由于本樓盤有利賣點比較多，在檔次上應定位于市場的中上水平物業(yè)類型總建筑面積 (萬m2)設計類型各類型的規(guī)模(萬m2)價格(元/m2)主力戶型別墅10獨棟別墅26000300400m2雙拼別墅1.55000250300m2聯排別墅33500180250m2疊拼別墅2.53000180200m2小型別墅1300070100m2公寓8.8酒店式公寓（高檔）3.8280050120m2酒店式公寓52

29、30080200m226在消費群體上，別墅樓盤應主要面向外地市場，而公寓樓盤則應當本地市場和外地市場并重別墅公寓區(qū)域市場省內周邊地區(qū)：以濟南、濰坊、淄博、東營以及膠東半島為主環(huán)渤海地區(qū)：北京、河北、大連、天津等地東北地區(qū)以上海為核心的長三角地區(qū)本地市場：包括xx城區(qū)和郊區(qū)本地市場與外地市場并重外地市場上，所面向的區(qū)域市場與別墅樓盤類似同時，公寓樓盤應依托自身在景觀資源上的優(yōu)勢，制定有競爭力的價格，吸引本地居民購買細分市場以度假休閑和養(yǎng)老為主要目的消費群體以投資置業(yè)為目的的消費群體xx城區(qū)的一些高收入者xx郊區(qū)生活富裕的農民以度假、養(yǎng)老為目的，但對別墅的購買力相對不足的一部分消費群體以投資置業(yè)為

30、目的的消費群體xx城郊的中高收入者，以長期居住為目的的購買群體27在銷售方式上，建議度假酒店物業(yè)盡量不出售，而別墅公寓應以代租代管的銷售模式為主度假酒店別墅公寓為最大限度地降低資金風險，盡快回收資金若采用產權酒店式銷售，雖然在旺季可以采取一定策略提高別墅公寓的出租率，要保證每一住宅都有需要有穩(wěn)定的、較高的出租率比較困難，對承諾的投資回報率需要承擔一定的風險，相比而言，售后代租代管的方式更為靈活度假酒店承擔排頭兵的重要戰(zhàn)略職責，不管從土地升值、其他物業(yè)價值提升，還是從融資角度，度假酒店的運作成功與否都會對整體項目產生重要影響，所以必須從充分降低運營成功風險的角度保守設置度假酒店的產權結構度假酒店

31、積淀形成的良性資產對未來xx城的戰(zhàn)略轉型具有重要戰(zhàn)略價值28經營狀況和財務狀況的預測1、總論1.1 項目概況1.2 項目提出的背景及建設必要性1.3 可行性研究的依據和主要工作2、市場調研及前景預測2.1 宏觀環(huán)境分析2.2 xx酒店市場分析與競爭比較2.3 xx會議市場分析與競爭比較2.4 xx別墅公寓市場分析與競爭比較2.5 本項目前景預測3、項目定位3.1 主題定位3.2 功能定位3.3 市場定位3.4 整體定位3.5 酒店定位3.6 會議中心定位3.7 別墅公寓定位3.7 銷售方式定位4、經營模式建議5.1 公司管控模式5.2 公司組建形式5.3 未來股權結構5、經營狀況和財務狀況的預

32、測4.1 盈虧平衡分析4.2 贏利預測4.3 敏感性分析6、項目的投融資方案建議6.1 投資估算6.2 投融資建議7、潛在風險提示及措施8、結論9、下一步工作29本項目是一個投資大，時間長，運作復雜的高難度地產項目，經營模式的設計必須可以有效地控制經營風險、降低資金壓力xx項目中必須必須設計良好的經營模式以分散投資風險，必須將自有資金的投入比例、財務費用的控制、備用方案的準備等幾方面問題全面、綜合地予以考慮，控制和防范綜合風險，降低發(fā)生可能對xx城造成負面影響的各類事件的概率。項目的管理方法和控制結構設計不當，無法吸引投資者合作伙伴選擇失誤，或在工作配合上出現影響經營的問題降低項目管理與人力資

33、源管理上的疏漏由于xx項目整體投資額較大，而且項目時間跨度較長；雖然xx城公司目前的現金流情況較好，且具有一定的融資能力，但考慮未來公司發(fā)展的投資需要，利用一定的財務杠桿降低資金壓力仍是必要的手段，需要設立一種經營模式以增加融資平臺，放大財務杠桿系數，有利于降低公司資金壓力，更大幅度的撬動外部資源降低投資風險降低資金壓力降低管理風險30公司注冊方式注冊形式注冊地點注冊資金經營模式包含四類問題，目前xx城主要考慮的問題是公司組建形式和公司股權結構問題公司組建形式直接組建或間接組建組建的形式公司股權結構股權的結構股權的變更股權的退出公司管控模式各層面公司法人治理結構各層面組織架構、職責各層面組織管

34、控權限跨層級流程31公司組建形式有多種可能性，常見的是“直接控制項目”與“通過項目公司間接控制項目”兩種，遠卓建議采用“通過項目公司間接控制項目”的方式xx城xx旅游發(fā)展有限公司xx項目xx項目xx項目xx項目xx項目xx城xx旅游發(fā)展有限公司xx酒店投資公司xx別墅項目公司xx公寓項目公司xx高爾夫項目公司xx物業(yè)管理公司臨淄項目公司項目公司xx城地產32具體的公司組建形式為下圖所示，但這種結構的前提是土地必須析產（按照項目公司進行土地分屬）某地產某發(fā)展有限公司旅游發(fā)展公司負責對項目公司的投融資和建設、經營管理酒店投資公司別墅項目公司公寓項目公司高爾夫項目公司物業(yè)管理公司其他投資方其他投資方

35、在前期，xx城地產、xx城xx和其他投資方共同組建項目公司。各項目公司負責項目的規(guī)劃建設及經營管理一期項目公司二期項目公司一期項目公司二期項目公司三期項目公司.33酒店投資公司可以涵蓋四星級酒店、會議中心、康體中心以及準五星別墅和三星公寓xx城xx酒店投資公司四星級酒店準五星別墅酒店三星公寓酒店會議中心康體中心投資商B投資商C投資商Dxx政府酒店投資公司是酒店板塊的投資者和管理者，他負責下屬各酒店產業(yè)的公司組建、投資、管控、委托管理會議中心和康體中心可以考慮納入酒店投資公司之中，產權由酒店投資公司和xx政府共同持有，政府投資的3000萬資金可以考慮和康體中心一起投入準五星別墅和三星公寓酒店可以

36、考慮再成立單獨的孫公司，孫公司也可吸引投資者，甚至可以由投資者控股，但是在經營上需由酒店投資公司統(tǒng)一委托酒店管理公司管理34別墅公寓可以組建成兩家子公司或者合成一家子公司，這關鍵是看投資商的選擇情況xx城xx別墅項目公司別墅公寓公司公寓項目公司投資商3投資商1投資商2xx城xx方案一方案二35高爾夫建議也成立一家公司，以利于持續(xù)經營；物業(yè)管理是必須成立的一家管理型公司，可以尋找知名的物業(yè)管理商共同投資xx城xx高爾夫公司投資商1高爾夫建議也成立一家公司，以利于持續(xù)經營。高爾夫應與別墅、公寓形成互動，別墅與公寓的客戶均是高爾夫的客戶，使得高爾夫能成為盈利性的物業(yè)xx城xx物業(yè)公司投資商2物業(yè)管理

37、是必須成立的一家管理型公司，可以尋找知名的物業(yè)管理商共同投資36在xx城xx公司層面應盡量找到投資者*，吸收xx市政府退出的股權，降低資金壓力，分散投資風險。這個過程可以持續(xù)尋找xx城地產xx城xx酒店投資公司物業(yè)管理公司40%xx市政府60%其他投資者注：退出時點的選擇參見后續(xù)內容方式一：由xx市政府逐步出讓股份方式二，其他投資者進行增資擴股方式三，由xx城地產逐步出讓股份37未來，別墅公寓的不可售部分應整體轉讓給“xx城xx”，別墅與公寓項目徹底退出，使得股東投資得到回報. 其他公司則必須存續(xù)經營xx城地產xx城xx酒店投資公司別墅項目公司公寓項目公司高爾夫項目公司物業(yè)管理公司38在適當的

38、時候，xx城地產還可考慮未來的退出機制，獲取現實的投資收益，轉而投向另一個地產項目，實現良性循環(huán)xx城地產xx城xx酒店投資公司物業(yè)管理公司51%xx市政府49%其他投資者其他投資者“xx城xx”在一二三期項目建設期間，主要承擔對項目公司投資和管理的責任，同時在此期間由于所投資項目公司尚處于經營初期，投資公司未獲得價值提升，因而當三期項目完成建設后，才考慮xxxx城旅游發(fā)展公司的股份轉讓39一般而言，對旅游酒店類經營資產具有投資傾向的投資方主要有兩類：酒店業(yè)內投資人以及酒店相關行業(yè)（如旅游業(yè)投資人）、對酒店業(yè)穩(wěn)定的長線收益持有興趣的其他投資人酒店業(yè)內投資人以及酒店相關行業(yè)國外酒店管理公司，例如

39、四季集團與上實集團等投資的四季國際酒店，四季集團占股21%、上實占股76%六洲集團目前已經與香江國際發(fā)展有限公司正式簽約，合作建設北京財富中心超五星級洲際酒店，六洲集團將投資約3,000萬美元（約,34億港元），占有該酒店19%的股份香港東方文華集團將以6億元人民幣的總價受讓上海錦江集團下屬和平飯店50%股權國內酒店管理公司，例如錦江國際酒店管理公司近期把旗下華東大酒店的股權轉讓給民營企業(yè)，其余18家在上海的賓館都將通過股權轉讓形式回收部分現金，然后到全國收購酒店，形成全國酒店網絡旅游企業(yè)，例如首旅集團旗下有長城飯店、建國飯店等25家中高檔酒店香港中旅、中旅總社、江蘇中旅共同投資的南京希爾頓國

40、際大酒店華僑城集團公司和華僑城房地產公司投資興建的深圳威尼斯皇冠假日酒店對酒店業(yè)穩(wěn)定的長線收益持有興趣的其他投資人國內的大型企業(yè)集團，例如紅塔集團先后投資的酒店有紅塔瑞吉、玉溪紅塔、黃山紅塔國有資產經營管理部門，例如江蘇國資經營管理公司投資的上海紫金山大酒店信托投資機構，例如中信信托公司在沈陽投資的中興大酒店寧波市金港信托投資有限責任公司投資的寧波金港大酒店有限公司40決定是否退出或者何時退出主要在于退出目的：企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標？獲得較高投資收益？受制于后續(xù)年度投資壓力？遇到更好的機會成本？鑒于xx城公司目前的實力，投資壓力和機會成本因素的影響程度較大，可能主要考慮投資壓力的要求。從決定投資收益

41、的一般條件分析，項目尚未建成時的轉讓價格低于項目建成后，而投資公司在所投項目未反映收益情況時也很難體現價值。因而，建議xx城地產在xx項目的股權退出步驟：經營性項目，如酒店、會議中心、康體中心等，建議不退出，但如果經營性資產的保留不是xx城的戰(zhàn)略選擇，那么在資金壓力允許的前提下，在一期項目建成后，首先退出一期項目公司股權在二期項目建成后，再退出二期項目公司股權當項目公司正常經營后，再尋求退出xx城xx旅游發(fā)展公司股權出售類資產，如別墅公寓等，根據土地增值的規(guī)律，在資金壓力允許的前提下在一期項目建成土地增值后，考慮退出二期項目公司股權在二期項目建成土地增值后，再退出三期項目公司股權上述退出步驟的

42、條件：市場條件不發(fā)生大的變化，即項目未來收益預測基本符合遠卓預測xx城地產未同時獲得其他更高投資收益條件的投資項目xx城現金流情況保持目前狀況，不發(fā)生惡化 41我們總的來看一下本項目的經營路線200520062007現金流出現金流入前期可研與規(guī)劃前期土地相關事宜別墅公寓開始銷售酒店營業(yè)別墅公寓繼續(xù)銷售酒店整體轉讓酒店建成部分別墅公寓完工交房，另一部分開始開工基礎設施建設高爾夫與景觀開工酒店別墅公寓開工酒店持續(xù)經營別墅公寓繼續(xù)銷售繼續(xù)開工部分或全部退出xx項目，轉向新的地產項目投資轉讓剩余土地或轉讓項目公司股權整體轉讓別墅公寓銷售獲得的資金提供下一期開發(fā)前期可研、規(guī)劃費用土地費用支出土地費用基礎

43、設施建安支出銷售費用與管理費用別墅公寓銷售收入投資商資金注入尋求投資商進如酒店投資別墅公寓等建設費用酒店經營費用銷售費用與管理費用酒店經營收入別墅公寓銷售收入別墅公寓等建設費用酒店經營費用銷售費用與管理費用酒店經營收入或整體轉讓收入別墅公寓銷售收入別墅公寓等建設費用酒店經營費用銷售費用與管理費用別墅公寓銷售收入土地轉讓收益等股權轉讓收益42項目的投融資方案建議1、總論1.1 項目概況1.2 項目提出的背景及建設必要性1.3 可行性研究的依據和主要工作2、市場調研及前景預測2.1 宏觀環(huán)境分析2.2 xx酒店市場分析與競爭比較2.3 xx會議市場分析與競爭比較2.4 xx別墅公寓市場分析與競爭比

44、較2.5 本項目前景預測3、項目定位3.1 主題定位3.2 功能定位3.3 市場定位3.4 整體定位3.5 酒店定位3.6 會議中心定位3.7 別墅公寓定位3.7 銷售方式定位4、經營模式建議5.1 公司管控模式5.2 公司組建形式5.3 未來股權結構5、經營狀況和財務狀況的預測4.1 盈虧平衡分析4.2 贏利預測4.3 敏感性分析6、項目的投融資方案建議6.1 投資估算6.2 投融資建議7、潛在風險提示及措施8、結論9、下一步工作43動態(tài)財務測算是為了更加客觀地評價本項目的吸引力和可執(zhí)行性，測算過程中項目組以和xx城溝通確定的整體項目假設為前提，按照先分塊再加總的方式進行整體假設條件測算思路

45、先計算各自板塊的投資、收益、現金流狀況，再進行加總：酒店別墅公寓會議中心康體中心及商業(yè)配套投資類假設：各類物業(yè)的建安造價依據和xx城的最終溝通結果土地費用支付總額和支付進度依照土地出讓協(xié)議前期費用在一期開工前一季度攤70%，二期開工前一季度攤30%土建安裝與基礎設施費用在一期第一季度攤60%，二期第一季度攤40%園林海灘建設一期分攤60%并細分到每個建設季度，二期分攤40%并細分到每個建設季度不可預見費用按照各期間的開工比例分攤至每個建設季度銷售費用以當期銷售額為基礎，按照6%的比率計算損益類假設：前期費用、基礎設施費用、不可預見費用、開發(fā)期管理費用按照各自物業(yè)板塊的建筑面積占總體的比例進入各

46、自建設成本，土地費用按照各自的占地面積比例分攤并進入各自項目遞延資產假設濱海區(qū)域和人文景觀等配套為非營利性投入，在目前的情況下，也假設高爾夫為投入型物業(yè)，不產生收益現金流類假設：劃分季度動態(tài)測算建安成本中60%可墊資，主體建成前50%由建筑方墊資，主體建成后支付30%，完全建成后1年內支付20%貸款比率控制在投資的60%利息計算以當年累計貸款總額為貸款本金，按年利率6%，季度利率1.47%計算，利息分別計入所屬項目成本現金流首先用于償還銀行債務，然后考慮股東分配評價整體項目和各個板塊的投資額度、收益狀況以及收益性，論證項目的收益吸引力大小評價整體項目和各個板塊在每個季度的資金缺口和現金流需求，

47、論證項目實施的可執(zhí)行性與否44項目開發(fā)進度安排依據了長開發(fā)周期以控制風險、施工不間斷、銷售不間斷、用酒店帶動別墅然后再帶動公寓等原則45我們分成四個部分進行財務預測，最后進行總體預測和總體敏感性分析酒店財務投資與收益預測別墅公寓財務投資與收益預測會議中心財務投資與收益預測康體中心、其他商業(yè)配套財務投資與收益預測總財務投資與收益預測46酒店財務測算的假設前提酒店分兩期建設，一期為主體四星級酒店，1.6萬平米，二期為別墅酒店和公寓酒店，1.1萬平米，建設周期依據總進度安排酒店的成本計算依據為： “主體酒店1500（建安成本）3000（裝修成本）4500元/平米”、”別墅酒店20002000“400

48、0元/平米，”公寓酒店12006001800元/平米“酒店每隔十年進行一次重新裝修，以主體酒店為例，裝修成本3000元/平米在10年內折舊完，每隔十年進行一次1500元/平米的裝修，在10年內折完。整個酒店經營周期（30年）內需要翻新兩次酒店的起始出租率為63（現xx的平均出租率），每隔一年上漲5，封頂出租率為80酒店的客房價格考慮物價上漲因素和酒店折舊因素的抵消，假設客房價格30年不變出租率根據季節(jié)的變化進行了調整，季節(jié)的變化參照了xx的現狀房間價格和出租率見下表：項目間數租價（元/天）每天出租金額（萬元）別墅式酒店1530004.5主體酒店29938011.362公寓式酒店1962605.

49、096小計51020.958季節(jié)出租率122月35月68月911月平均第一年36%53%83%80%63%第二年41%58%88%85%68%第三年46%63%93%90%73%第四年51%68%98%95%78%第五年53%70%100%97%80%471.6萬主體酒店2006年2007年2008年2009年2010年2011年酒店計劃總投資1.36億元，分兩期開發(fā)，第一期投資0.92億元，占酒店總投資67.6，第二期投資0.43億元，占酒店總投資32.4。其中含有由于貸款產生的290.7萬資本化利息?？偼顿Y折現值為1.23億總計（萬）一期度假酒店土地成本877.4 裝修成本4800.0 前

50、期費用208.0 基礎設施320.0 建安成本2400.0 開發(fā)期管理費用166.2 不可預見費用199.5 資本化利息239.1 一期度假酒店當期投資總額9210.3 0.5萬別墅酒店、0.6萬公寓酒店總計（萬）二期度假酒店土地成本603.2 裝修成本1360.0 前期費用143.0 基礎設施220.0 建安成本1720.0 開發(fā)期管理費用114.3 不可預見費用137.1 資本化利息51.6 二期度假酒店當期投資總額4349.2 一年半一年 度假酒店總投資13559.5 萬元 度假酒店總投資折現值12321.3 萬元成本計算依據：“主體酒店1500（建安成本）3000（裝修成本）”、”別墅

51、酒店20002000“，”公寓酒店1200600“48酒店的收入按照季節(jié)性波動，第一個完整會計年度（2008年）收入2781萬，2011年后每年收入在6000萬以上2008年2011年2781萬6036萬經營收入經營收入酒店總收入表2007年2011年49酒店盈利較為樂觀，旺季凈利潤率在30以上，淡季凈利潤在10左右。前面幾年相對較低，隨著客房率的提升和成本的降低，后續(xù)的盈利將會有所增長。30年的平均凈利潤率約為32*酒店季度凈利潤率酒店收入、成本、凈利潤表2007年2011年2007年2011年*注：維持高利潤率的假設前提為客戶出租率的高水平，但這一數值最終依賴于酒店管理公司的經營50在酒店

52、的經營成本與費用中，直接經營成本約占50左右，遞延資產攤銷（裝修）與固定資產折舊（建安）約占25左右，土地攤銷所占比例較少酒店的經營成本與費用表2007年9月2008年8月注：土地攤消也屬于遞延資產攤消范疇，為了突出土地成本在整個項目中的比重，特地將土地攤銷單列0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%9-11月122月35月68月營業(yè)稅獎勵管理費用基本管理費用經營成本遞延資產攤銷固定資產折舊成本土地攤銷51酒店經營30年的凈利潤合計5.76億，其凈利潤折現值為2.26億，這也是酒店在2006年投資起點時的酒店資產價值2008年2011年617.8萬1761.2萬酒店凈

53、利潤表2007年2011年凈利潤凈利潤52經過測算，酒店總的自有資金投資收益率為444.3%,年投資收益率14.8%，自投資金回收期為6.8年，好于一般四星級酒店812年的回收期，具有較高的投資價值度假酒店總投資累計投資合計投資折現值合計自投資金合計自投資金折現值合計13559.5 12321.3 5598.2 5091.0 度假酒店總收益累計收入合計凈利合計凈利折現值合計投資收益率年投資收益率投資回收期自有資金總投資收益率年自投資金投資收益率自投資金投資回收期179914.8 57592.9 22618.4 183.6%6.1%16.3 444.3%14.8%6.8 單位：萬元53別墅公寓的

54、財務預測基于以下前提假設物業(yè)類型總面積（萬m2）建筑面積（萬m2 ）單位造價（元/m2）開盤價鉻(元/m2)價鉻年增長一期二期三期別墅 獨棟2112000600010% 雙拼1.50.750.751500500010% 聯排30.51.511200350010% 疊拼2.50.51.250.751200300010% 小型10.250.50.251200300010%公寓 高檔3.821.81200280010% 普通51.23.81000230010%合計18.8585.8規(guī)模、開發(fā)進度、銷售價格假設別墅公寓銷售進度假設2006年2007年2008年2009年2010年3-56-89-111

55、2-23-56-89-1112-23-56-89-1112-23-56-89-1112-23-56-89-1115%10%5%15%15%10%10%15%5%15%10%5%15%15%10%10%15%5%20%15%10%10%15%20%10%一期二期三期別墅和公寓的總體規(guī)模為10萬m2和8.8萬m2，分三期開發(fā)，一期開發(fā)面積為5萬m2，二期8萬m2，三期5.8萬m2。其中，獨棟和雙拼別墅、高檔酒店式公寓在前兩期開發(fā)完畢。別墅公寓的建安成本和開盤價格遵循定位報告中遠卓的建議。別墅公寓在其開工建設前一個季度開始銷售。第一、二期的銷售周期為9個季度，第三期的銷售周期為7個季度，具體銷售進度

56、見右表?？紤]房價上漲因素，別墅公寓售價年增長10%54別墅公寓的總投資額為4.88億元，包括由于貸款產生的138.2萬資本化利息，總投資中土地成本約占21%，建安成本為48%，各項費用合計占18.7別墅公寓總投資成本費用類型金額（萬元）土地成本10364.7前期費用2444基礎設施3760建安成本23610開發(fā)期管理費用1952.9不可預見費用2344銷售費用4711.5財務費用138.2總投資49325.3總投資折現值42922.855根據別墅公寓的開發(fā)進度， 2008、2009兩年的投資額度最大，2007年的投資額最小3萬別墅，2萬公寓2006年2007年2008年2009年2010年5萬

57、別墅，3萬公寓兩年兩年2萬別墅，3.8萬公寓一年半2006年2007年2008年2009年2010年8617.56059.212101.313431.99115.3別墅公寓總體投資計劃（萬元）56別墅公寓總的銷售收入為7.85億元，其中08、09年銷售收入最多?？偸杖胫袆e墅公寓分別貢獻63%和37%，而二期的銷售收入也占到了總收入的46%別墅公寓總銷售收入（萬元）物業(yè)類型一期二期三期合計獨棟別墅6552.0 7699.2 14251.2 雙拼別墅4095.0 4812.0 8907.0 聯排別墅1911.0 6736.8 4914.7 13562.5 疊拼別墅1638.0 4812.03159

58、.59609.5 小型別墅819.0 1924.8 1053.23797.0 酒店式公寓（高檔）6115.2 6467.4 12582.6 酒店式公寓（普通）3541.6 12272.815814.4 總計21130.2 35993.9 21400.178524.2別墅公寓年度銷售情況（萬元）主要由于開發(fā)周期的疊加造成的57別墅公寓的凈利潤合計為2.11億，銷售利潤率為27%，盈虧平衡點為62.8%，即銷售62.8即可收回投資別墅公寓盈利分析成本費用類型金額（萬元）總銷售收入78524.2成本費用總額53644.1利潤總額24880.1所得稅3732凈利潤21148.1銷售利潤率27%盈虧平衡

59、點62.8%別墅公寓收入、成本、凈利潤表58經過測算，別墅公寓的總投資收益率為41.7%，年收益率為8.3%，自有資金的投資收益率為103.9%，年收益率為20.8%別墅公寓總投資累計投資合計投資折現值合計自投資金合計自投資金折現值合計49325.3 42922.8 19813.0 17250.0 別墅公寓總收益累計收入合計凈利合計凈利折現值合計投資收益率年投資收益率自有資金收益率年自投資金投資收益率78524.2 21148.1 17917.4 41.7%8.3%103.9%20.8%59會議中心、康體中心、配套建筑的財務測算的假設前提會議中心與康體中心均在項目第一期開發(fā)完畢，建筑面積分別為

60、5000平米、1萬平米，配套建筑分三期開發(fā)，建筑面積依次為5000、5000、1萬平米會議中心的成本計算依據為： “1200（建安成本）800（裝修成本）2000元/平米”、康體中心及配套建筑均僅含建安成本，為1800元/平米會議中心每隔十年進行一次重新裝修，裝修成本800元/平米在10年內折舊完，每隔十年進行一次400元/平米的裝修，在10年內折完。整個酒店經營周期（30年）內需要翻新兩次，康體中心及配套建筑為毛坯房，無需考慮裝修折舊會議中心的起始出租率為20，每年上升4，封頂出租率為30，康體中心及配套建筑均為全年出租給不同商戶會議中心、康體中心、配套建筑的出租價格考慮物價上漲因素和會議中