房地產(chǎn)項目管理—質(zhì)量控制（72頁）

1、房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制本章內(nèi)容：房地產(chǎn)項目活動過程質(zhì)量決策階段設(shè)計階段施工階段項目經(jīng)營管理階段管理工作質(zhì)量和最終產(chǎn)品質(zhì)量最終產(chǎn)品質(zhì)量驗收 房地產(chǎn)項目質(zhì)量的內(nèi)涵房地產(chǎn)項目活動過程，房地產(chǎn)項目管理工作，以及房地產(chǎn)項目最終產(chǎn)品滿足顧客需要能力的特征和特性的總和。 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目活動過程質(zhì)量 一、項目決策階段1、內(nèi)容:1)、項目前期市場研究2)、項目決策1).項目前期市場研究工作質(zhì)量市場研究質(zhì)量 項目前期市場研究工作指項目投資決策前所進行的市場調(diào)查，市場分析與研究工作。項目前期工作質(zhì)量的好壞體現(xiàn)在兩方面。 其一是能否科學地把握和認識市場規(guī)律。大量的調(diào)查研究市場與環(huán)境條件，從而認識市場規(guī)律，把握市場脈博

2、。是否掌握了大量信息資料，是否具備科學地分析與研究問題的能力和條件，是保證前期工作質(zhì)量的重要條件。 其二是能否為后期工作階段（如項目決策階段等）提供盡可能詳盡、周到、科學的依據(jù)。項目前期階段的主要任務(wù)是在掌握和研究了大量信息資料的基礎(chǔ)上，進行廣泛的方案研究和問題設(shè)想。影響項目前期階段的成果，對確定項目的市場定位、投資經(jīng)營方案、建筑設(shè)計風格及標準影響極大，直接關(guān)系著項目的決策質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量，決定著項目對市場的符合程度，是項目成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對其質(zhì)量的影響具有決定性意義。2)、項目決策階段工作質(zhì)量決策質(zhì)量 項目決策在項目可行性研究及策劃的基礎(chǔ)上，就項目的投資規(guī)模、經(jīng)營形式、開發(fā)方案、投資方案、融資

3、方案，以及市場定位、價格定位、營銷策略等一系列重大問題所作的決策。 3、項目決策階段質(zhì)量控制的主要內(nèi)容市場調(diào)查資料是否真實，完備和科學。市場分析方法是否科學規(guī)范，市場分析結(jié)論是否符合實際。市場定位的科學性、有效性和符合性。審核項目策劃方案的可靠性、與市場的符合性。策劃方案是否符合產(chǎn)業(yè)政策。策劃方案是否符合業(yè)主要求。策劃方案是否具有可靠的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)。策劃方案是否符合財務(wù)評價要求。策劃方案是否具有潛在風險，以及這些風險是否具有可靠的防范與規(guī)避措施。 二、項目規(guī)劃設(shè)計階段 項目設(shè)計質(zhì)量直接關(guān)系到項目建成后的使用功能和使用價值。設(shè)計質(zhì)量形成于項目設(shè)計的全過程，涉及到參與項目設(shè)計的各專業(yè)、各層次設(shè)計

4、人員。（一）項目設(shè)計階段質(zhì)量控制的主要內(nèi)容1）設(shè)計文件的正確性和完整性。2）設(shè)計招標文件，設(shè)計競賽方案的可行性。3）設(shè)計方案的先進性和合理性，確定最佳設(shè)計方案。4）設(shè)計單位質(zhì)量保證體系，專業(yè)交底及專業(yè)會簽制度。5）設(shè)計質(zhì)量跟蹤檢查，控制設(shè)計圖紙的質(zhì)量。6）設(shè)計方案的經(jīng)濟性，設(shè)計方案的可行性和對目標的符合性。7）設(shè)計方案的適用性和與市場要求的符合性。8）設(shè)計方案工藝實現(xiàn)的可行性。 （二）、項目設(shè)計質(zhì)量控制的過程與任務(wù) 一）項目設(shè)計質(zhì)量 項目設(shè)計質(zhì)量的內(nèi)容包括兩類。 項目的質(zhì)量標準。如采用的技術(shù)標準，設(shè)計使用年限、設(shè)備及材料質(zhì)量等級標準，配套及服務(wù)設(shè)施標準，規(guī)模等等。 設(shè)計成果的質(zhì)量，即設(shè)計成果的

5、先進性，科學性，正確性，設(shè)計文件的完備性，以及設(shè)計成果令用戶滿意的程度。二）項目設(shè)計質(zhì)量要求的確定由業(yè)主確定項目的功能目標和項目的質(zhì)量標準?！绊椖吭O(shè)計任務(wù)書“規(guī)劃設(shè)計要點”或“合同”。按項目功能目標和項目的質(zhì)量標準確定項目規(guī)劃、建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計方案，并確定各部分質(zhì)量要求，形成各部分的設(shè)計要求。對項目建筑的空間、位置、及配套設(shè)施的質(zhì)量要求、使用功能和建筑物協(xié)調(diào)要求，并將它們納入項目的質(zhì)量目標體系中，最終形成項目設(shè)計的質(zhì)量要求文本。各部分詳細技術(shù)設(shè)計質(zhì)量要求。三）項目設(shè)計單位的選擇 由于項目設(shè)計質(zhì)量的復雜性、隱蔽性，設(shè)計單位的選擇非常重要。設(shè)計單位必須具有一定知名度和相應資質(zhì)等級，而且具有良好的信譽

6、。在大多數(shù)情況下，可采用競標方法選聘設(shè)計單位。 四）項目設(shè)計工作質(zhì)量控制 1、設(shè)計過程的各階段，都應在階段設(shè)計成果審批簽章后，再進行后續(xù)設(shè)計。 2、委托設(shè)計監(jiān)理或聘請專家，對設(shè)計進度和質(zhì)量、設(shè)計成果進行審查。 3、通過設(shè)計招標、評標，保證設(shè)計質(zhì)量。 4、采取獎勵措施，鼓勵設(shè)計單位進行設(shè)計方案優(yōu)化。 5、請科研單位或?qū)＜視徎驅(qū)ｉT對方案的某些技術(shù)問題進行試驗或研究。 6、設(shè)計文件質(zhì)量檢驗：設(shè)計文件的完備性、設(shè)計構(gòu)思、設(shè)計工作、設(shè)計文件的正確性、全面性、安全性、對規(guī)范要求的符合性等等。五）項目設(shè)計方案的審核 設(shè)計方案的審核包括總體方案和各專業(yè)設(shè)計方案的審核兩部分內(nèi)容。 1、總體方案審核 總體方案的

7、審核主要在初步設(shè)計階段進行，重點審核設(shè)計依據(jù)、項目規(guī)模、項目組成及平面布局、規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、配套設(shè)施、三廢治理、環(huán)境保護、防災抗災、建設(shè)期限、投資概算等文件資料的可靠性、合理性、經(jīng)濟性、先進性和協(xié)調(diào)性等等。 2、專業(yè)設(shè)計方案的審核 重點審核設(shè)計參數(shù)、設(shè)計標準、設(shè)備和結(jié)構(gòu)選型、功能和使用價值等方面，是否滿足適用、經(jīng)濟、美觀、安全、可靠等要求。（1）建筑設(shè)計方案 1）平面布置：平面尺寸及布置，單元及戶型組合等。 2）空間布置：空間尺寸，室內(nèi)外標高，建筑層數(shù)及層高。 3）建筑造型、平立面布置等。 4）室內(nèi)裝飾：裝飾方案、裝飾材料的選擇等。 5）建筑物理功能：采光、隔熱、隔聲、通風、節(jié)能等。 6）

8、工藝實現(xiàn)的可能性。 （2）結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 1）設(shè)計依據(jù)及設(shè)計參數(shù)。 2）方案的選擇的安全性、可靠性、抗震性。 3）主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)材料的選擇等等。 4）工藝實現(xiàn)的可能性。 （3）給排水工程設(shè)計方案 1）設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)。 2）方案選擇。 3）管線的布置和所需設(shè)備的選擇等等。 （4）通風空調(diào)設(shè)計方案 1）設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)。 2）方案選擇。 3）管道布置和設(shè)備選擇等等。 其他還有照明工程、排水工程、道路工程、園林綠化工程的設(shè)計方案等等六）項目設(shè)計圖紙的審核 設(shè)計圖紙是設(shè)計工作的最終成果，又是工程施工的直接依據(jù)。設(shè)計階段質(zhì)量控制的任務(wù)，最終要體現(xiàn)在設(shè)計圖紙的質(zhì)量控制上。 七）項目設(shè)計交底與圖紙會

9、審 圖紙會審有如下主要內(nèi)容 1、設(shè)計圖與說明是否齊全，有無分期供圖的時間表。 2、結(jié)構(gòu)設(shè)計抗震烈度是否符合當?shù)乜拐鹪O(shè)防的要求。 3、設(shè)計圖紙相互間有無矛盾，專業(yè)圖紙之間、平立剖面圖之間有無矛盾，標注有無遺漏。 4、總平面與施工圖的幾何尺寸、平面位置、標高等是否一致。 5、防火、消防是否滿足要求。 6、建筑結(jié)構(gòu)與各專業(yè)圖紙本身是否有差錯，施工單位是否具備施工圖中所列各種標準圖冊。 7、材料來源有無保證，能否代換，設(shè)計所要求的條件能否滿足。 8、地基處理方法是否合理。 9、建筑與結(jié)構(gòu)是否存在不能施工、不便于施工的技術(shù)問題。 10、工藝管道、電氣線路、設(shè)備裝置、運輸?shù)缆放c建筑物之間或相互間有無矛盾，

10、布置是否合理。 11、施工安全，環(huán)境衛(wèi)生有無保障。 12、工藝實現(xiàn)有無困難。三、項目實施階段房地產(chǎn)項目實施階段的質(zhì)量有兩重內(nèi)涵。 其一是投資者或建設(shè)者在項目各項組織工作實施過程中的工作質(zhì)量，主要的內(nèi)容是項目工程的發(fā)包、監(jiān)理、控制和管理工作質(zhì)量； 其二是項目工程的承包者對項目施工建設(shè)的施工質(zhì)量。施工質(zhì)量影響因素復雜，幾乎參與項目工程施工的所有4M1E條件（人、機、料、法、環(huán)）都是質(zhì)量控制的對象。（一）項目施工質(zhì)量控制過程 項目施工階段的質(zhì)量控制，是一個從對投入原材料的質(zhì)量控制開始，直到完成工程質(zhì)量檢驗，合格驗收為止的全過程的系統(tǒng)控制過程（二）項目施工質(zhì)量控制方法 項目施工質(zhì)量控制的方法可分：文件

11、審核檢驗兩類。 1、文件審核 文件審核就是對項目有關(guān)質(zhì)量的技術(shù)文件、報告、報表的審核，文件審核是項目質(zhì)量控制的重要手段，其具體內(nèi)容主要有如下數(shù)項。 （1）審核施工單位有關(guān)技術(shù)資質(zhì)的質(zhì)量證明文件。 （2）審核并經(jīng)現(xiàn)場核實項目開工報告。 （3）審核施工方案、施工組織設(shè)計和技術(shù)措施。 （4）審核有關(guān)材料、半成品的質(zhì)量檢驗報告。 （5）審核反映工序質(zhì)量動態(tài)的統(tǒng)計資料和控制圖表。（6）審核設(shè)計變更、修改圖紙文件和技術(shù)核定書。（7）審核有關(guān)質(zhì)量問題的處理報告。（8）審核有關(guān)應用新工藝、新材料、新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)的技術(shù)鑒定書。（9）審核有關(guān)工序交接質(zhì)量檢查，分項、分部工程質(zhì)量檢查報告。（10）審核并簽署現(xiàn)場有關(guān)

12、技術(shù)簽證、文件等。（11）審核施工單位的質(zhì)量體系文件（方針、程序）和質(zhì)量記錄。（12）審核隱蔽工程質(zhì)量檢驗記錄。 2、現(xiàn)場質(zhì)量檢驗（1）現(xiàn)場質(zhì)量檢驗的檢驗內(nèi)容 開工前檢驗 工序交接檢驗 隱蔽工程檢驗 停工后復工前的檢驗 分項、分部工程完工后的驗收檢驗 成品保護檢驗 原材料質(zhì)量檢驗 設(shè)備運行質(zhì)量檢驗 （2）現(xiàn)場質(zhì)量檢驗的方法 常見的現(xiàn)場進行質(zhì)量檢驗的方法有目測法、實測法和試驗法三種。 目測法：通過看、摸、敲、照等人工作業(yè)過程直觀檢查施工質(zhì)量的方法。 實測法：人工或借助工具、儀器、設(shè)備檢測質(zhì)量數(shù)據(jù)，通過實測數(shù)據(jù)與施工規(guī)范及質(zhì)量標準所規(guī)定的充許偏差對照，來判別質(zhì)量是否合格的方法。 試驗法：借助于儀器

13、設(shè)備，通過試驗手段對質(zhì)量進行判斷的檢查方法。2、質(zhì)量控制點的設(shè)置 質(zhì)量控制點的設(shè)置應根據(jù)工程特點，視其重要性、復雜性、精確性、質(zhì)量標準和要求而定。質(zhì)量控制點的設(shè)置位置，主要視其對質(zhì)量特征影響的大小及危害程度而定 3、工序的質(zhì)量控制和檢驗 工序質(zhì)量檢驗也是對工序活動效果的評價。工序質(zhì)量檢驗工作的內(nèi)容主要有下列幾項。（1）設(shè)定標準:把設(shè)計要求、技術(shù)標準、工藝操作規(guī)程等轉(zhuǎn)換成該工序具體而明確的質(zhì)量要求。（2）進行度量:對工序的質(zhì)量特性進行檢測。（3）比較判定:把度量出來的質(zhì)量特征值同該工序的質(zhì)量技術(shù)標準進行比較，以發(fā)現(xiàn)差異。（4）作出處理:根據(jù)判定的結(jié)果，對合格的工序質(zhì)量予以驗收，對不合格者，則要查

14、找原因，采取對策措施予以調(diào)整、糾偏或返工。（5）記錄:把度量出來的質(zhì)量特征值，質(zhì)量分析、判斷、評估與處理過程完整、準確、及時地記錄下來，（三）項目施工材料的質(zhì)量控制 1、材料質(zhì)量控制的基本要求 （1）掌握供應鏈，優(yōu)選供貨廠家。 （2）合理組織材料供應，確保施工正常進行。 （3）合理組織材料使用，減少材料的損失。 （4）加強材料檢查驗收，嚴把質(zhì)量關(guān) 2、材料質(zhì)量控制的主要內(nèi)容（1）材料的質(zhì)量標準（2）材料的質(zhì)量檢（試）驗 （四）項目施工方案的質(zhì)量控制 在制定和審核施工方案時，必須從技術(shù)、組織、管理、經(jīng)濟方面進行全面分析、綜合評估項目施工方案的質(zhì)量，確保施工方案在技術(shù)上可行，在經(jīng)濟上合理，有利于提

15、高項目工程質(zhì)量。（五）項目施工環(huán)境因素的質(zhì)量控制自然環(huán)境:工程地質(zhì)、水文、氣象等；管理環(huán)境:質(zhì)量保證體系、質(zhì)量管理制度等；勞動環(huán)境:勞動組合、勞動工具、施工作業(yè)面等等 四、項目經(jīng)營管理階段 房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理指項目產(chǎn)品（商品房及其配套設(shè)施）或項目服務(wù)（營銷服務(wù)、物業(yè)管理、中介服務(wù)等）進入流通和使用領(lǐng)域后的環(huán)節(jié)。 廣義的經(jīng)營管理質(zhì)量包括項目的營銷服務(wù)質(zhì)量、中介服務(wù)質(zhì)量及物業(yè)管理質(zhì)量。 物業(yè)管理質(zhì)量指物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。由服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式、服務(wù)態(tài)度以及服務(wù)效果等一系列服務(wù)質(zhì)量指標綜合而成。 項目經(jīng)營使用期質(zhì)量控制的主要內(nèi)容:審核承包商提供的質(zhì)量保證書與質(zhì)量保修書。檢查、鑒定項目質(zhì)量狀況和使用情

16、況。對出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，確定責任者。督促承包商修復缺陷。在保修期結(jié)束后，檢查項目保修狀況，移交保修資料。檢查項目服務(wù)質(zhì)量。第二節(jié) 管理工作質(zhì)量和最終產(chǎn)品質(zhì)量1、房地產(chǎn)項目的管理工作質(zhì)量涉及房地產(chǎn)項目組織全過程，各環(huán)節(jié)管理工作的質(zhì)量。 如在項目前期的市場調(diào)查的組織與管理工作質(zhì)量；項目方案策劃與決策的組織與管理工作質(zhì)量；在項目實施期的規(guī)劃設(shè)計、項目施工、設(shè)備采購等招標發(fā)包工作的組織與管理工作質(zhì)量，項目進度控制、投資控制、質(zhì)量控制、合同控制、風險控制等項目過程控制的組織與管理工作質(zhì)量等等；項目交付使用期的經(jīng)營（管理）方案策劃、營銷與服務(wù)質(zhì)量。 2、房地產(chǎn)項目最終產(chǎn)品質(zhì)量。 房地產(chǎn)項目最終產(chǎn)品質(zhì)量建筑物、構(gòu)筑物，配套及服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施以及內(nèi)外環(huán)境的綜合質(zhì)量。 滿足人們對居住環(huán)境、設(shè)備使用上的一般質(zhì)量要求；關(guān)注產(chǎn)品形成過程中以及產(chǎn)品使用的原材料、設(shè)備的質(zhì)量；符合城市規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定，這也是房地產(chǎn)項目最終產(chǎn)品的質(zhì)量內(nèi)涵