房地產(chǎn)投資分析（共29頁(yè)）

1、2模塊三 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算【學(xué)習(xí)要點(diǎn)及目標(biāo)】了解房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的主要依據(jù)。掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的構(gòu)成。掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的步驟。學(xué)會(huì)運(yùn)用Excel對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行估算。掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的內(nèi)容。掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算的方法。3模塊三 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算【核心概念】房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算?！疽龑?dǎo)案例】東北某房地產(chǎn)項(xiàng)目估算任務(wù)參見(jiàn)教材P8043.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算3.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的構(gòu)成1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的概念2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資構(gòu)成(1)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資(2)經(jīng)營(yíng)資金53.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)

2、目投資估算的依據(jù)與要求1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算主要依據(jù)(1)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成、估算指標(biāo)、計(jì)算方法和定額，以及其他有關(guān)計(jì)算工程造價(jià)的文件。(2)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費(fèi)用計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以及政府部門(mén)發(fā)布的物價(jià)指數(shù)。(3)擬建項(xiàng)目各單項(xiàng)工程的建設(shè)內(nèi)容及工作量。(4)與項(xiàng)目投資估算有關(guān)的其他政策、文件或規(guī)定。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資構(gòu)成如圖3-1所示。63.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的依據(jù)與要求2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)達(dá)到以下要求(1)估算的范圍應(yīng)與項(xiàng)目建設(shè)方案所涉及的范圍、所確定的各項(xiàng)工程內(nèi)容相一致。(2)估算的工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全，計(jì)算合理、不重復(fù)計(jì)算、不提高或降低估算標(biāo)準(zhǔn)、

3、不缺項(xiàng)、不少算。(3)估算選用指標(biāo)與具體工程之間存在標(biāo)準(zhǔn)或條件差異時(shí)，應(yīng)進(jìn)行必要的換算或調(diào)整。(4)估算精度應(yīng)能滿(mǎn)足控制初步設(shè)計(jì)概算的要求。73.1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的估算步驟房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算可以通過(guò)下列步驟來(lái)進(jìn)行。(1)分別估算各單項(xiàng)工程所需要的建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)等；(2)在匯總各項(xiàng)工程費(fèi)用的基礎(chǔ)上，估算工程建設(shè)其他費(fèi)用和基本預(yù)備費(fèi)用；(3)估算漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息；(4)估算無(wú)形資產(chǎn)投資和開(kāi)辦費(fèi)支出；(5)匯總各項(xiàng)估算，計(jì)算建設(shè)總投資額。83.1.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的估算(1)土地費(fèi)用估算(2)前期工程費(fèi)用估算(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算(4)建筑安裝工程費(fèi)用估

4、算(5)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算(7)財(cái)務(wù)費(fèi)用估算(8)管理費(fèi)用估算(9)銷(xiāo)售費(fèi)用估算(10)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算(11)其他費(fèi)用估算(12)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用估算93.1.5 經(jīng)營(yíng)資金估算當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目在竣工后采取出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)時(shí)，還要估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即經(jīng)營(yíng)資金。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金的估算和預(yù)測(cè)，是根據(jù)歷史或現(xiàn)在的信息，對(duì)成本支出和費(fèi)用發(fā)生影響的因素進(jìn)行分析，進(jìn)而對(duì)未來(lái)情況作出的定量描述。103.1.6 房地項(xiàng)目投資估算表根據(jù)以上對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的內(nèi)容進(jìn)行匯總，編制房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算表，見(jiàn)表3-1。113.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用估算房地產(chǎn)項(xiàng)目所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用主要包括

5、：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。123.2.1 土地費(fèi)用1. 土地征收拆遷費(fèi)2. 土地出讓地價(jià)款3. 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)4. 土地租用費(fèi)5. 土地投資作價(jià)133.2.2 前期工程費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一定百分比估算，也可按估計(jì)的工作量乘以正常工日費(fèi)率估算。項(xiàng)目水文、地質(zhì)勘測(cè)所需費(fèi)用支出根據(jù)工作量估算。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

6、為建安工程費(fèi)的3%左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1%3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算0.5%左右?！叭ㄒ黄健钡韧恋亻_(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。143.2.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的各種管線(xiàn)和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線(xiàn)、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算見(jiàn)表3-4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表。153.2.4 建筑安裝工程費(fèi)1. 單元估算法2. 單位指標(biāo)估算法3.

7、 工程量近似匡算法4. 概算指標(biāo)估算法163.2.5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施(又稱(chēng)公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見(jiàn)表3-6公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表。173.2.6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)和其他費(fèi)用等。當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)

8、發(fā)建設(shè)活動(dòng)時(shí)，所發(fā)生的費(fèi)用可直接計(jì)入開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用。183.2.7 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤(pán)虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的3%5%估算。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)若干房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)用應(yīng)在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂?93

9、.2.8 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。利息的計(jì)算，可參照金融市場(chǎng)利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10%左右。利息的計(jì)算見(jiàn)表3-7借款還本付息計(jì)算表。參見(jiàn)教材P89203.2.9 銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。213.2.10 開(kāi)發(fā)期稅

10、費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。主要包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線(xiàn)分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話(huà)初裝費(fèi)等。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用中占較大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算，見(jiàn)表3-8開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)估算表。223.2.11 其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括：臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這

11、些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算，見(jiàn)表3-9其他費(fèi)用估算表。233.2.12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)用。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%7%估算。另外，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)時(shí)，還應(yīng)估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和修理費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。主要包括：管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等。修理費(fèi)用是指以出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)等。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額編制資金使用計(jì)劃表。在房地

12、產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，計(jì)算期可取一年、半年、季度甚至月為單位，資金使用計(jì)劃應(yīng)按期編制。編制資金使用計(jì)劃應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度中間結(jié)算付款等方式對(duì)編制資金使用計(jì)劃的影響。 243.3 案 例 分 析根據(jù)本章引入案例的資料進(jìn)行東北某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資和費(fèi)用的估算。253.3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算1. 土地費(fèi)用估算2. 前期工程費(fèi)用估算表3. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算4. 建筑安裝工程費(fèi)用估算5. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算6. 管理費(fèi)用估算7. 財(cái)務(wù)費(fèi)用估算8. 銷(xiāo)售費(fèi)用估算9. 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算10. 其他費(fèi)用估算11. 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用估算263.

13、3.2 項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目總投資估算表如表3-21所示。27本 章 小 結(jié)本章主要闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的各項(xiàng)費(fèi)用及其估算方法，為后續(xù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的投入。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用

14、于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。經(jīng)營(yíng)資金一般包括人工費(fèi)、公施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)、綠地管理費(fèi)、衛(wèi)生清潔與保安費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)、租賃代理費(fèi)、可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算主要依據(jù)有：專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成、估算指標(biāo)、計(jì)算方法和定額，以及其他有關(guān)計(jì)算工程造價(jià)的文件；專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費(fèi)用計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以及政府部門(mén)發(fā)布的物價(jià)指數(shù)；擬建項(xiàng)目各單項(xiàng)工程的建設(shè)內(nèi)容及工作量；與項(xiàng)目投資估算有關(guān)的其他政策、文件或規(guī)定。28本 章 小 結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算步驟包括：分別估算各單項(xiàng)工程所需要的建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)等；在匯總各項(xiàng)工程費(fèi)用的基礎(chǔ)上，估算工

15、程建設(shè)其他費(fèi)用和基本預(yù)備費(fèi)用；估算漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息；估算無(wú)形資產(chǎn)投資和開(kāi)辦費(fèi)支出；匯總各項(xiàng)估算，計(jì)算建設(shè)總投資額。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用的估算，根據(jù)不同費(fèi)用項(xiàng)目分別采用不同的方法。土地費(fèi)用指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同，主要有下列幾種：劃撥或征收土地的土地征收拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股的土地投資折價(jià)；前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出，其中項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一定百分比估算，“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，一般按實(shí)際工程量估算；建筑安裝工程費(fèi)，可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算；開(kāi)發(fā)間接