房地產(chǎn)培訓(xùn)---產(chǎn)品線管控宣講課件

1、 任金鴻 8月12日 工程、設(shè)計(jì)、招采、成本宣講12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是高科技行業(yè)，但卻是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)。原因有三：1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)；2、涉及專業(yè)多 3、政府監(jiān)管多。沒(méi)有一個(gè)部門(mén)或?qū)I(yè)可以把一件工作從頭做到尾，更沒(méi)有人能將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部細(xì)節(jié)搞懂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)作問(wèn)題，主要是由于缺乏系統(tǒng)的管理角度，從而在系統(tǒng)層面出了問(wèn)題，這樣就需要我們用資源的優(yōu)化組合、配合、協(xié)調(diào)和銜接等系統(tǒng)手段解決。流程解決局部運(yùn)行問(wèn)題，系統(tǒng)才能解決整體運(yùn)作問(wèn)題。盲人摸象?2系統(tǒng)創(chuàng)新 : 根據(jù)近二十年對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的實(shí)踐、思考與總結(jié)，我們提出了 管控鏈 、價(jià)值鏈和供應(yīng)鏈 為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)操作系統(tǒng)。這是開(kāi)發(fā)商企業(yè)運(yùn)

2、作必須具備的視野與能力。這是實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的基礎(chǔ)房地產(chǎn)企業(yè)本質(zhì)上不是做專業(yè)技術(shù)工作的，它是各專業(yè)資源的系統(tǒng)集合者。從某個(gè)專業(yè)或流程去理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，無(wú)異于盲人摸象。標(biāo)桿企業(yè)可以操作100多個(gè)項(xiàng)目，忙而不亂。而一些企業(yè)操作幾個(gè)項(xiàng)目，就四腳朝天。差距就在系統(tǒng)集合能力上。創(chuàng)建并完善企業(yè)的操作系統(tǒng)3案例：萬(wàn)科的兩次擴(kuò)張：萬(wàn)科歷史上有過(guò)兩次擴(kuò)展，結(jié)果大相徑庭。第一次是在9293年，一下子將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張到十幾個(gè)城市。結(jié)果是徹底失敗。原因是什么？不是沒(méi)有好項(xiàng)目，不是沒(méi)有市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而是專業(yè)化管理跟不上。一個(gè)企業(yè)的運(yùn)作依賴于個(gè)人素質(zhì)而不是企業(yè)整體素質(zhì)時(shí)，它就缺失一種發(fā)展的基礎(chǔ)。市場(chǎng)告訴萬(wàn)科，為了發(fā)展，必須搭建

3、操作管理系統(tǒng)，突破管理瓶頸。當(dāng)年5個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，萬(wàn)科為找合格的總經(jīng)理發(fā)愁；今天100多個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，萬(wàn)科的管理隊(duì)伍仍然綽綽有余。在第二次擴(kuò)張中，萬(wàn)科的全國(guó)市場(chǎng)占有率順利提升：2005年為0.94%、2006年為1.25%、在2007年為2.07%，2008年提升到2.34%。2012年達(dá)到4%。在95年，萬(wàn)科就提出了專業(yè)化的道路。并用了長(zhǎng)達(dá)十年的時(shí)間來(lái)完成第一次專業(yè)化，搭建自己的操作管理系統(tǒng)，為其順應(yīng)市場(chǎng)集中的趨勢(shì)，布局全國(guó)市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。4 作為一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要各專業(yè)的有效鏈接和配合。基于此理解，我們研發(fā)了以管控連、價(jià)值鏈和供應(yīng)鏈為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)操作系

4、統(tǒng)。我們研發(fā)的操作系統(tǒng)及創(chuàng)新資源配置 項(xiàng)目決策 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 銷售管理 客戶管理產(chǎn)品定位產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶開(kāi)發(fā)產(chǎn)出控制投入控制運(yùn)營(yíng)保障管理鏈：組織管控系統(tǒng) 價(jià)值鏈：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)供應(yīng)鏈：外包管理系統(tǒng)成果評(píng)審合同履約管理外包策略采購(gòu)管理架構(gòu)管理計(jì)劃管理成本管理執(zhí)行力管理（基礎(chǔ)）（平臺(tái)）（手段）外包工作任務(wù)書(shū)人力資源管理財(cái)務(wù)管理人力保障資金保障52022/7/246企業(yè)管控創(chuàng)新:開(kāi)發(fā)商的基礎(chǔ)管控系統(tǒng)管控系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)：管不好組織，管不好人，管不好錢(qián)，管不好任務(wù)，管不好投入， 管不好產(chǎn)出。好項(xiàng)目沒(méi)有好結(jié)果專業(yè)化的資源配置：管好組織架構(gòu)管理人力資源管理專業(yè)化的人力保障：管好人員專業(yè)

5、化的運(yùn)營(yíng)保障：管好資金財(cái)務(wù)管理專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理：管好任務(wù)計(jì)劃管理專業(yè)化的投入控制：管好投入專業(yè)化的產(chǎn)出控制：管好產(chǎn)出成本管理執(zhí)行力管理67架構(gòu)管理企業(yè)的管理架構(gòu)是企業(yè)內(nèi)部資源配置的方式，它對(duì)企業(yè)能否適應(yīng)市場(chǎng)，能否發(fā)揮效率，能否節(jié)約成本起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的管理架構(gòu)五花八門(mén)，從幾個(gè)部門(mén)到 幾十個(gè)部門(mén)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何配置資源？如何設(shè)計(jì)管理架構(gòu)？問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理，職責(zé)不清，扯皮推諉，四處救火，效率低下， 管理成本高企等問(wèn)題。怎么解決這些問(wèn)題？用結(jié)果為導(dǎo)向的管理架構(gòu)，取代分工為基礎(chǔ) 的管理架構(gòu)。 7案例討論：選擇哪一個(gè)架構(gòu)？公司高層預(yù)算部前期部合同部?jī)r(jià)格部項(xiàng)目部

6、 設(shè)計(jì)部營(yíng)銷部人事部總經(jīng)辦財(cái)務(wù)部法務(wù)部項(xiàng)目部項(xiàng)目部公司高層項(xiàng)目部項(xiàng)目部項(xiàng)目部綜合管理部財(cái)務(wù)管理部營(yíng)銷管理部工程管理部產(chǎn)品研發(fā)部定位研發(fā)設(shè)計(jì)采購(gòu)技術(shù)監(jiān)控策劃銷售客服核算資金收支行政人事總工辦四百米接力，四個(gè)人跑快？還是十個(gè)人跑快？前期成本管理部目標(biāo)動(dòng)態(tài)結(jié)算8計(jì)劃管理部計(jì)劃戰(zhàn)略8創(chuàng)新點(diǎn)：以專業(yè)優(yōu)化組合為基礎(chǔ)的 資源配置與架構(gòu)管理系統(tǒng)合理授權(quán)定崗定編工作清單 組合專業(yè) 管理架構(gòu)開(kāi)發(fā)職能梳理開(kāi)發(fā)職能組合部門(mén)分工崗位職責(zé)工作權(quán)限職務(wù)關(guān)系規(guī)定部門(mén)職能細(xì)分部門(mén)工作接口崗位責(zé)任細(xì)分審批權(quán)限與流程重大事項(xiàng)決策很多開(kāi)發(fā)商將架構(gòu)管理僅僅理解為架構(gòu)圖 + 崗位職責(zé)，這在操作層面是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。9架構(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)：用結(jié)果

7、為導(dǎo)向的管理架構(gòu)，取代分工為基礎(chǔ)的管理架構(gòu)。按職能劃分部門(mén)，撤銷設(shè)計(jì)部，建立產(chǎn)品研發(fā)部 建立主管計(jì)劃的管理部門(mén) 將部門(mén)職能細(xì)化成工作清單，并搭接好部門(mén)接口 根據(jù)細(xì)化的工作清單定崗定編 通過(guò)授權(quán)，將完成工作的必要權(quán)力授予責(zé)任人 建立集體決策的機(jī)制，避免業(yè)務(wù)決策權(quán)力過(guò)于集中10缺乏計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)走到哪兒黑 走到哪兒歇三拍計(jì)劃 拍腦袋 拍胸脯 拍大腿眉毛胡子一把抓 碰到什么解決什么誰(shuí)影響自己不知道 自己影響誰(shuí)也不知道各部門(mén)之間信息不對(duì)稱給自己留足時(shí)間我盡力了，反正我也沒(méi)閑著只有工程部最著急開(kāi)發(fā)商計(jì)劃管理中普遍存在的問(wèn)題11開(kāi)發(fā)商計(jì)劃管理現(xiàn)狀12很多開(kāi)發(fā)商總是抱怨“計(jì)劃趕不上變化”，因而放棄了計(jì)劃管

8、理。很多房地產(chǎn)公司有計(jì)劃 ，但沒(méi)有計(jì)劃管理，更不系統(tǒng)。沒(méi)有設(shè)置專門(mén)的部門(mén)來(lái)做計(jì)劃管理，沒(méi)有人檢查問(wèn)責(zé) ！沒(méi)有考核的計(jì)劃是無(wú)法有效執(zhí)行的計(jì)劃。12計(jì)劃管理是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主要管理手段。計(jì)劃管理有四個(gè)方面的意義：1、運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的構(gòu)建 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作頭緒繁雜，接口千頭萬(wàn)緒，只有通過(guò)計(jì)劃，才能將這些工作,沿著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主線，構(gòu)建成一個(gè)系統(tǒng)，使之能夠順暢運(yùn)轉(zhuǎn),協(xié)調(diào)配合，并防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。2、目標(biāo)管理的基礎(chǔ) 大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)仍沒(méi)有擺脫人盯人的原始管理方式，既使管理人員勞累不堪，也使管理顧此失彼。只有通過(guò)計(jì)劃，才能奠定目標(biāo)管理的基礎(chǔ)，使每個(gè)人主動(dòng)的工作。3、工作進(jìn)度的管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)慢，只有通過(guò)計(jì)劃，才

9、能加強(qiáng)各項(xiàng)工作的進(jìn)度管理，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度和資金使用的效率。4、績(jī)效考核的標(biāo)準(zhǔn) 只有將計(jì)劃作為績(jī)效考核的標(biāo)準(zhǔn)，考核的指標(biāo)才可能量化。計(jì)劃管理是精細(xì)化管理的手段與保證1314很多開(kāi)發(fā)商總是抱怨“計(jì)劃趕不上變化”，因而放棄了計(jì)劃管理。 “計(jì)劃趕不上變化”大致由于兩個(gè)原因造成，第一、不可控因素；第二、計(jì)劃管理能力；實(shí)際上，缺失完善的計(jì)劃管理系統(tǒng)是主要原因。 計(jì)劃考核計(jì)劃監(jiān)控計(jì)劃編制計(jì)劃系統(tǒng) 一級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃節(jié)點(diǎn)層級(jí)計(jì)劃工作周期計(jì)劃調(diào)整成果考核績(jī)效管理四級(jí)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃創(chuàng)新點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商的四級(jí)計(jì)劃管理系統(tǒng)計(jì)劃監(jiān)控14房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略及五年發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃系統(tǒng)及年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部門(mén)

10、月度工作計(jì)劃崗位月計(jì)劃/周計(jì)劃（個(gè)人）一級(jí)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃四級(jí)計(jì)劃房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃系統(tǒng)由四級(jí)計(jì)劃組成房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理系統(tǒng)15項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃系統(tǒng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃成本計(jì)劃工程計(jì)劃銷售計(jì)劃資金計(jì)劃管理計(jì)劃報(bào)批報(bào)建計(jì)劃經(jīng)營(yíng)收益計(jì)劃以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃為主線的包括：項(xiàng)目成本計(jì)劃、項(xiàng)目投資計(jì)劃、項(xiàng)目銷售計(jì)劃、項(xiàng)目現(xiàn)金流量計(jì)劃、和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益計(jì)劃等計(jì)劃系統(tǒng)（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃案例）16招商計(jì)劃土地報(bào)征計(jì)劃拆遷工作采購(gòu)計(jì)劃序號(hào)工作項(xiàng)目產(chǎn)品系列完成標(biāo)準(zhǔn)低層多層小高層高層超高層1概念設(shè)計(jì)3030303030完成公司內(nèi)部評(píng)審2方案設(shè)計(jì)4545454545具備報(bào)批報(bào)建要求3初步設(shè)計(jì)404040具備報(bào)批報(bào)建要求4施工圖設(shè)計(jì)

11、5555555555完成專家評(píng)審、具備報(bào)批報(bào)建要求、具備工程量清單編制要求周期（天）135135170170170標(biāo)準(zhǔn)工作周期案例1(設(shè)計(jì)階段）萬(wàn)科工期標(biāo)準(zhǔn)17標(biāo)準(zhǔn)工作周期案例2（項(xiàng)目總周期）序號(hào)工作項(xiàng)目產(chǎn)品系列完成標(biāo)準(zhǔn)低層（4）多層（6）小高層（11）高層（18）超高層（33）1、拿地到動(dòng)工17517517517517518層以下開(kāi)盤(pán)要求銷售設(shè)施完成；33層開(kāi)盤(pán)要求工程形象進(jìn)度達(dá)到開(kāi)盤(pán)條件2、動(dòng)工到開(kāi)盤(pán)1701952152453403、樁基施工到開(kāi)盤(pán)1201451651952804、動(dòng)工到竣工3403804204806405、拿地到竣工550550585645825萬(wàn)科工期標(biāo)準(zhǔn)18公司計(jì)劃的

12、執(zhí)行與監(jiān)控部門(mén)月度工作計(jì)劃月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)議計(jì)劃平衡、計(jì)劃評(píng)審確認(rèn)部門(mén)月度計(jì)劃部門(mén)計(jì)劃半月報(bào)半月計(jì)劃例會(huì)研究問(wèn)題確認(rèn)下半月計(jì)劃部門(mén)經(jīng)理月報(bào)業(yè)務(wù)督辦單公司月度通報(bào) 執(zhí)行執(zhí)行19創(chuàng)新計(jì)劃管理的關(guān)鍵點(diǎn)： 做好戰(zhàn)略規(guī)劃，指導(dǎo)每一步企業(yè)行動(dòng) 建立四級(jí)計(jì)劃系統(tǒng)，將企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃層層分解到每個(gè)崗位 量化所有的計(jì)劃指標(biāo)，使之可以考核 通過(guò)緊前條件，將所有工作鏈接成一個(gè)系統(tǒng) 嚴(yán)格監(jiān)控、協(xié)調(diào)計(jì)劃的執(zhí)行 用零和原則使計(jì)劃考核簡(jiǎn)單化20方案優(yōu)化價(jià)值工程圖紙優(yōu)化成本管理系統(tǒng)3 成本管理價(jià)值管理1 成本核算花多少，算多少少花點(diǎn)，少算點(diǎn)2 成本控制算多少，花多少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的三個(gè)階段房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理必須解決一個(gè)

13、問(wèn)題，是先花后算，還是先算后花？2122一位設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人這樣說(shuō)，大多數(shù)設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)前期主要關(guān)注建筑風(fēng)格，建筑形式；在設(shè)計(jì)中期主要關(guān)注建筑的功能關(guān)系、空間關(guān)系；設(shè)計(jì)的后期主要關(guān)注建筑是否滿足規(guī)范要求，圖紙能否通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)的審查。設(shè)計(jì)師們基本不關(guān)心經(jīng)濟(jì)概念。為什么設(shè)計(jì)中有這么大的浪費(fèi)？23目標(biāo)成本確立 (建設(shè)前期) 動(dòng)態(tài)成本控制 (建設(shè)過(guò)程) 項(xiàng)目決策項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理工程管理 銷售管理物業(yè)移交結(jié)算決算項(xiàng)目決算(建設(shè)后期) 土地成本建筑工程費(fèi)開(kāi)發(fā)前期費(fèi)安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)室外環(huán)境費(fèi)社區(qū)配套費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)期間費(fèi)用目標(biāo)成本責(zé)任成本責(zé)任成本考核項(xiàng)目決算成本后評(píng)估工程結(jié)算創(chuàng)新點(diǎn)：1、建立全程全員成本管理

14、系統(tǒng) 2、市場(chǎng)倒推式的造價(jià)定位方法合約規(guī)劃24項(xiàng)目決策項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)土地版成本測(cè)算定位版成本測(cè)算方案版成本概算施工圖版成本測(cè)算初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)造價(jià)成本項(xiàng)目成本土地成本成本控制指導(dǎo)書(shū)項(xiàng)目獲取成本建議成本建議建設(shè)前期成本管理：確立造價(jià)成本(市場(chǎng)倒推法)優(yōu)化評(píng)審優(yōu)化評(píng)審25前期管理工程管理 銷售管理物業(yè)移交建設(shè)過(guò)程成本管理：動(dòng)態(tài)成本的控制成本控制指導(dǎo)書(shū)工程采購(gòu)設(shè)計(jì)變更甲供材采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)度款支付銷售費(fèi)用銷售設(shè)施費(fèi)客戶服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目決算責(zé)任成本考核成本后評(píng)估動(dòng)態(tài)成本控制 期間管理管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用稅務(wù)管理報(bào)建費(fèi)用勘查設(shè)計(jì)費(fèi)三通一平費(fèi)項(xiàng)目決算工程結(jié)算26創(chuàng)新成本管理的關(guān)鍵點(diǎn) 用市場(chǎng)倒推法確定造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并指

15、導(dǎo)設(shè)計(jì)工作 先算后花，確定成本結(jié)構(gòu)，建立目標(biāo)成本系統(tǒng) 建立合約規(guī)劃指導(dǎo)采購(gòu)工作為每個(gè)目標(biāo)成本確定責(zé)任部門(mén)或責(zé)任人 建立成本動(dòng)態(tài)分析與控制機(jī)制 將超支的成本消化在項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程中，不要等秋后算賬 嚴(yán)格成本考核，使成本控制成為每個(gè)員工的責(zé)任27我們是誰(shuí)？甲方不會(huì)做甲方，常常是甲方工程管理的最大尷尬。項(xiàng)目管理者而非工程管理者現(xiàn)場(chǎng)工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定與檢查者客戶的工程質(zhì)量代表供方（特別是監(jiān)理公司）的管理者 甲方角色28專業(yè)高手 管理高手轉(zhuǎn)變我們是誰(shuí)？甲方不會(huì)做甲方，常常是甲方工程管理的最大尷尬。項(xiàng)目管理者而非工程管理者現(xiàn)場(chǎng)工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定與檢查者客戶的工程質(zhì)量代表供方（特別是監(jiān)理公司）的管理者 甲方角

16、色29專業(yè)高手 管理高手轉(zhuǎn)變 我們是誰(shuí)？角色一:項(xiàng)目管理者 你是個(gè)管理者，是做項(xiàng)目管理,而不 是做工程管理。 施工過(guò)程中，與工程有關(guān)的工作接口非常多，相關(guān)手續(xù)、圖紙、分包、采購(gòu)、資金等，施工單位、監(jiān)理單位可以不管，但甲方工程部必須管。30我們是誰(shuí)？角色二:工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定與檢查者 體現(xiàn)和統(tǒng)一公司對(duì)于工程的要求 避免甲方工程師 監(jiān)理單位 總分包單位 各自按自己的經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，造成現(xiàn)場(chǎng)的管理混亂和無(wú)序。 所以必須統(tǒng)一工程管理標(biāo)準(zhǔn)31我們是誰(shuí)？角色三:客戶的工程質(zhì)量代表表現(xiàn)你的客戶服務(wù)意識(shí)體現(xiàn)你的專業(yè)能力減少和杜絕客戶敏感的質(zhì)量問(wèn)題32我們是誰(shuí)？角色四:供方的管理者管理好供方（乙方）是你義不

17、容辭的責(zé)任，特別是管理好監(jiān)理公司。沒(méi)有不合格的乙方，只有不合格的甲方。33 工程管理操作指引操作指引目錄進(jìn)度管理3工程前期各階段的管理1施工準(zhǔn)備階段的管理2成本管理6技術(shù)管理4質(zhì)量管理5項(xiàng)目工程后評(píng)估1234一、 工程前期各階段的管理工程前期各階段的管理2）項(xiàng)目策劃階段1）項(xiàng)目決策階段4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及配套計(jì)劃的編制3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段5）目標(biāo)成本與合約規(guī)劃35一 、工程前期各階段的管理1、項(xiàng)目決策階段 當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析工作時(shí)，工程管理部門(mén)（項(xiàng)目部）要配合并協(xié)助項(xiàng)目拓展管理部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析工作。具體工作有:了解地上障礙物狀況：包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)

18、發(fā)有較大影響的因素；了解地下障礙物狀況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑-結(jié)構(gòu)等；了解地質(zhì)條件：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求等；協(xié)助了解市政配套條件，包括道路、給水、排水、供電、供暖、燃?xì)?、通訊等；協(xié)助進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的分析，提供工程施工的計(jì)劃。36一、 工程前期各階段的管理 2、項(xiàng)目策劃階段 項(xiàng)目確定后，要進(jìn)行項(xiàng)目策劃工作，工程管理部門(mén)（項(xiàng)目部）要協(xié)助設(shè)計(jì)管理部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目策劃和產(chǎn)品定位工作。具體工作包括：參與研究產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行施工可行性分析；參加產(chǎn)品建議書(shū)的評(píng)審，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、工期提出要求和建議；37一、 工程前期各階段的管理3 、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段（1）項(xiàng)目方案

19、設(shè)計(jì)階段 工程管理部門(mén)（項(xiàng)目部）協(xié)助、配合設(shè)計(jì)管理部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階 段的工作，主要是技術(shù)方面的支持：土方平衡方面的要求和建議，根據(jù)建筑方案、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地狀況、分期建設(shè)規(guī)劃等條件，對(duì)土方平衡從施工技術(shù)、經(jīng)濟(jì)角度提出目標(biāo)和要求，使土方運(yùn)輸量或土方運(yùn)輸成本最低的條件下,確定挖、填方區(qū)土方的調(diào)配方向和數(shù)量,從而縮短工期,提高經(jīng)濟(jì)效益；配套設(shè)施方面的要求和建議，包括對(duì)煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備等配套設(shè)施如何更合理的布置，結(jié)合施工技術(shù)、分期開(kāi)發(fā)、經(jīng)濟(jì)合理等角度提出要求和建議；保溫、防水、遮陽(yáng)和降噪等方面的要求和建議，從施工工藝、施工質(zhì)

20、量、使用效果等角度提出材料及做法等方面的要求和建議；38一、 工程前期各階段的管理3 、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段（1）項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段-續(xù)新技術(shù)、新材料方面的要求和建議，對(duì)新技術(shù)、新材料在工程當(dāng)中的應(yīng)用，結(jié)合當(dāng)?shù)亓?xí)慣做法和公司特殊要求（如銷售要求、優(yōu)秀節(jié)能小區(qū)等）提出建議，如節(jié)能、環(huán)保、低碳、太陽(yáng)能、風(fēng)能、高舒適度等方面的材料、設(shè)備和工藝；景觀方案的要求和建議，工程管理部門(mén)提出本地適宜栽種的植物、花卉等名目，路面、硬質(zhì)鋪裝地面材料、做法的建議，從施工角度對(duì)機(jī)電、灌溉、排水等提出要求和建議；參與規(guī)劃方案和景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制，主要負(fù)責(zé)編制上述幾個(gè)方面的要求和建議；參與設(shè)計(jì)成果的評(píng)審，重點(diǎn)評(píng)審設(shè)計(jì)文件中的

21、內(nèi)容是否滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中本部門(mén)提出的要求。39一 、工程前期各階段的管理 3 、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段（2）初步設(shè)計(jì)階段在初步設(shè)計(jì)階段，協(xié)助設(shè)計(jì)管理部門(mén)進(jìn)行編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；參與交工標(biāo)準(zhǔn)的審核，從工程角度提出反饋意見(jiàn)；協(xié)助設(shè)計(jì)管理部門(mén)進(jìn)行初步設(shè)計(jì)方案的評(píng) 審，重點(diǎn)審核：是否滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和景觀設(shè)計(jì)方案的要求；對(duì)基礎(chǔ)方案、結(jié)構(gòu)方案和設(shè)備方案等從施工工藝、經(jīng)濟(jì)性等方面進(jìn)行評(píng)審和優(yōu)化；40一、 工程前期各階段的管理 3 、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段（3）施工圖設(shè)計(jì)階段參與施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制，重點(diǎn)從施工工藝和使用角度提出要求和建議；參與施工圖設(shè)計(jì)成果的評(píng)審，重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中的要求；41一 、工程前期各階段的管理

22、3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段（4）裝飾設(shè)計(jì)階段參與裝飾設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制，對(duì)精裝修材料、做法從施工及使用角度提出要求和建議；參與精裝修設(shè)計(jì)成果的評(píng)審。42一、 工程前期各階段的管理 4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及配套計(jì)劃的編制（1）在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段，討論并確定項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的劃分，進(jìn)而確定每一期施工標(biāo)段的劃分；（2）協(xié)助計(jì)劃管理部門(mén)確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的關(guān)鍵控制點(diǎn)，包括產(chǎn)品建議書(shū)、設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)、造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確立、開(kāi)工許可證、開(kāi)工、銷售許可證（開(kāi)盤(pán)）、銷售節(jié)點(diǎn)、主體封頂、室外工程、綜合驗(yàn)收及入住等關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)；（3）參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的編制，負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程計(jì)劃的編制，重點(diǎn)是各期、各施工標(biāo)段、各棟號(hào)等的開(kāi)工、銷售許可證形象進(jìn)度要求（開(kāi)盤(pán)）、

23、銷售節(jié)點(diǎn)、主體封頂、分項(xiàng)工程的開(kāi)竣工、室外各項(xiàng)工程開(kāi)竣工、分項(xiàng)驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收等重點(diǎn)工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求；43一 、工程前期各階段的管理 4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及配套計(jì)劃的編制-續(xù)（4）根據(jù)項(xiàng)目工程計(jì)劃，編制工程資金使用計(jì)劃，同時(shí)編制工程配套計(jì)劃，提供給相關(guān)部門(mén)，包括圖紙計(jì)劃、總分包商、監(jiān)理單位進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、甲供材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、工程樣板計(jì)劃；（5）參與編制項(xiàng)目工程類投入的目標(biāo)成本計(jì)劃；（6）協(xié)助計(jì)劃管理部門(mén)完善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，使之與設(shè)計(jì)計(jì)劃、報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、工程計(jì)劃、成本計(jì)劃、銷售計(jì)劃、資金計(jì)劃、管理計(jì)劃相匹配、統(tǒng)一；工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的執(zhí)行；（7）計(jì)劃管理部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃確定年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)，

24、工程管理部門(mén)（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)工程類指標(biāo)的實(shí)施和實(shí)現(xiàn)。44一、 工程前期各階段的管理 5、目標(biāo)成本（1）參與項(xiàng)目目標(biāo)責(zé)任成本控制指導(dǎo)書(shū)的討論及評(píng)審；（2）參與工程類合約規(guī)劃的討論及評(píng)審。45工程管理操作指引操作指引目錄進(jìn)度管理3工程前期各階段的管理1施工準(zhǔn)備階段的管理2成本管理6技術(shù)管理4質(zhì)量管理546二、 施工準(zhǔn)備階段的管理施工準(zhǔn)備階段的管理2）編制項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書(shū)1）項(xiàng)目部成立4）合同與工程管理指導(dǎo)書(shū)的培訓(xùn)與交底3）采購(gòu)招標(biāo)5）場(chǎng)地“三通一平”的實(shí)施，施工臨時(shí)排水、施工路口手續(xù)的辦理6）施工組織設(shè)計(jì)審查7）開(kāi)工報(bào)告的審批47二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 1、項(xiàng)目部成立（1）在項(xiàng)目策劃階段公司就應(yīng)

25、根據(jù)實(shí)際情況決定項(xiàng)目部的成立時(shí)間、人員配備、辦公地點(diǎn)等各項(xiàng)事宜；（2）項(xiàng)目部一般在項(xiàng)目進(jìn)入項(xiàng)目策劃階段時(shí)成立為宜。當(dāng)項(xiàng)目完成后，公司再根據(jù)實(shí)際情況發(fā)文撤銷項(xiàng)目部。（3）項(xiàng)目部成立后，將負(fù)責(zé)公司制定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的執(zhí)行，重點(diǎn)是督促、協(xié)調(diào)各部門(mén)完成各專項(xiàng)配合工作，全面負(fù)責(zé) 現(xiàn)場(chǎng)的工程管理工作；（4）工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)工程管理流程的完善，工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定（管理制度、質(zhì)量要點(diǎn)及完成標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度要求、成本要求、現(xiàn)場(chǎng)文明施工要求等）并檢查項(xiàng)目部的實(shí)施和落實(shí)情況，同時(shí)提供施工技術(shù)支持和服務(wù)。48二 、施工準(zhǔn)備階段的管理 1、項(xiàng)目部成立-續(xù)（5）項(xiàng)目部在人力資源管理部門(mén)的幫助下，確定項(xiàng)目部組織 架構(gòu)和人員配備；

26、（6）細(xì)化并完善項(xiàng)目工程計(jì)劃，細(xì)化并修正工程各配套計(jì)劃的使用時(shí)間節(jié)點(diǎn)；（7）開(kāi)始組織編制對(duì)施工單位（總承包商、分包商）、監(jiān)理單位的技術(shù)和管理要求，甲供材料設(shè)備的質(zhì)量、安裝要求等；（8）組織熟悉圖紙和審圖工作。49二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 2、編制工程管理指導(dǎo)書(shū) 為了避免甲方工程師各自按經(jīng)驗(yàn)管理，造成現(xiàn)場(chǎng)管理的無(wú)序和混亂，項(xiàng)目部在開(kāi)工前應(yīng)組織編制項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書(shū)，統(tǒng)一工程管理標(biāo)準(zhǔn)，并組織部門(mén)人員進(jìn)行學(xué)習(xí)交底，同時(shí)將項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書(shū)中的內(nèi)容納入招標(biāo)文件中，作為管理和技術(shù)要求的一部分；項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書(shū)內(nèi)容包括: （1）項(xiàng)目概況；（2）工程部或項(xiàng)目經(jīng)理部管理架構(gòu)及制度；（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃；（4）

27、設(shè)計(jì)管理；（5）施工單位、監(jiān)理單位組織方案；（6）材料設(shè)備供應(yīng)方案；（7）項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃及保證措施（8）項(xiàng)目質(zhì)量保證體系及保證措施；（9）項(xiàng)目成本控制措施；（10）現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工及環(huán)境管理；（11）成品保護(hù)措施；（12）會(huì)議制度；（13）文件檔案、印章管理；（14）緊急事件處理程序；（15）工程移交； （16）項(xiàng)目部培訓(xùn)； （17）其他；（18）附件目錄；工程管理指導(dǎo)書(shū)（萬(wàn)科四季花城）工程管理指導(dǎo)書(shū)編制規(guī)范工程管理指導(dǎo)書(shū)（萬(wàn)科藍(lán)山）工程管理指導(dǎo)書(shū)（萬(wàn)科天秀）50二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 3、采購(gòu)招標(biāo) 項(xiàng)目部根據(jù)部門(mén)職能劃分，主要參與工程類（施工單位、監(jiān)理單位）和甲供材料設(shè)備的招標(biāo)工作，負(fù)

28、責(zé)技術(shù)、質(zhì)量、管理等方面的把握。51二、 施工準(zhǔn)備階段的管理3、采購(gòu)招標(biāo)-續(xù)施工類招投標(biāo)（1）項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目施工標(biāo)段的劃分，向采購(gòu)管理部門(mén)提出施工單位（總承包商、分包商）、監(jiān)理單位的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間要求；（2）參與招標(biāo)文件的編制，根據(jù)公司確定的本工程工程管理指導(dǎo)書(shū)的內(nèi)容，從管理角度、工程進(jìn)度控制、技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)配合等方面提出具體要求，并最終作為合同的附件；（3）參與合同的編制，重點(diǎn)是協(xié)同合同管理部門(mén)將上述技術(shù)條件和要求與工程付款條件緊密結(jié)合，以便于管理和控制；（4）參與投標(biāo)單位資格預(yù)審；52二、 施工準(zhǔn)備階段的管理3、采購(gòu)招標(biāo)-續(xù)施工類招投標(biāo)（5）參與投標(biāo)單位的考察，重點(diǎn)是同類工程和投標(biāo)單位擬派管

29、理團(tuán)隊(duì) 的主要人員；（6）參與投標(biāo)文件的評(píng)審，標(biāo)書(shū)的評(píng)標(biāo)和合同談判，重點(diǎn)審核投標(biāo)單位是否滿足所提要求并有可靠和完善的管理及技術(shù)保證措施（如施工組織設(shè)計(jì)和監(jiān)理規(guī)劃等）；（7）對(duì)本部門(mén)員工及相關(guān)合作單位進(jìn)行合同交底，進(jìn)一步說(shuō)明公司關(guān)注的重點(diǎn)和要求；（8）合同的執(zhí)行。供方實(shí)地考察評(píng)價(jià)表（工程類類）53二、 施工準(zhǔn)備階段的管理3、采購(gòu)招標(biāo)-續(xù)甲供材料設(shè)備類招投標(biāo)（1）項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目工程管理組織設(shè)計(jì)中確定的甲供材料設(shè)備清單，向采購(gòu)管理部門(mén)提出材料設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)場(chǎng)時(shí)間要求；（2）參與招標(biāo)文件的編制，從技術(shù)、施工、質(zhì)量、管理、服務(wù)配合等方面提出具體要求，并最終作為合同的附件；（3）參與合同的

30、編制，重點(diǎn)是協(xié)同合同管理部門(mén)將上述技術(shù)條件和要求與合同付款條件緊密結(jié)合，以便于管理和控制；（4）參與投標(biāo)單位資格預(yù)審；54二、 施工準(zhǔn)備階段的管理3、采購(gòu)招投標(biāo)-續(xù)甲供材料設(shè)備類招投標(biāo)（5）參與投標(biāo)單位的考察，重點(diǎn)是同類型設(shè)備材料使用過(guò)的項(xiàng)目，生產(chǎn)廠家的生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)設(shè)備、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量保證措施及售后服務(wù)措施等；（6）參與投標(biāo)文件的評(píng)審，標(biāo)書(shū)的評(píng)標(biāo)和合同談判，重點(diǎn)是投標(biāo)單位是否滿足所提要求并有可靠和完善的管理及技術(shù)保證措施；（7）對(duì)本部門(mén)員工及相關(guān)合作單位進(jìn)行合同交底，進(jìn)一步說(shuō)明公司關(guān)注的重點(diǎn)和要求；（8）合同的執(zhí)行。采購(gòu)管理流程招標(biāo)采購(gòu)管理辦法競(jìng)爭(zhēng)性談判采購(gòu)管理辦法直接委托采購(gòu)管理辦法供方實(shí)

31、地考察評(píng)價(jià)表（材料設(shè)備類）55二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 4、合同及工程管理指導(dǎo)書(shū)的培訓(xùn)與交底 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人要對(duì)項(xiàng)目部全體員工進(jìn)行合同及工程管理指導(dǎo)書(shū)、目標(biāo)責(zé)任成本控制指導(dǎo)書(shū)的定期或不定期培訓(xùn)交底，并對(duì)施工單位和監(jiān)理單位進(jìn)行合同及工程管理指導(dǎo)書(shū)交底；重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)本工程進(jìn)度、質(zhì)量目標(biāo)、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)及公司的管理要求等。56二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 工程開(kāi)工之前，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”（水通、電通、路通、場(chǎng)地平整），并配合報(bào)批報(bào)建管理部門(mén)辦理場(chǎng)地臨時(shí)排水、施工路口等手續(xù)及其他工程報(bào)建工作。項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備管理規(guī)范5、場(chǎng)地“三通一平”的實(shí)施，施工臨時(shí)排水、施工路 口手續(xù)的辦理57二、 施工準(zhǔn)備

32、階段的管理6、施工組織設(shè)計(jì)審查 在施工單位中標(biāo)后，項(xiàng)目部應(yīng)要求中標(biāo)單位在進(jìn)一步熟悉施工圖及施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地完善投標(biāo)時(shí)報(bào)送的施工組織設(shè)計(jì)，并一式三份報(bào)項(xiàng)目部、工程管理部門(mén)及監(jiān)理單位審查。施工組織設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容應(yīng)滿足甲方提出的要求，對(duì)甲方提出的工程重點(diǎn)、難點(diǎn)，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要求必須有明確、可靠的保證措施，58二、 施工準(zhǔn)備階段的管理6、施工組織設(shè)計(jì)審查-續(xù)其內(nèi)容應(yīng)包括：（1）施工組織設(shè)計(jì)依據(jù)；（2）管理架構(gòu)；（3）進(jìn)度計(jì)劃，詳細(xì)說(shuō)明保證甲方提出的工程進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)保證措施，分包商單位進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、加工設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃（按施工網(wǎng)絡(luò)圖要求進(jìn)行編制）；（4）質(zhì)量保證

33、措施，特別是工程管理指導(dǎo)書(shū)關(guān)于質(zhì)量要求的響應(yīng)；（5）技術(shù)措施、安全文明施工、施工方案，詳細(xì)敘述重要分部分項(xiàng)工程的施工技術(shù)方案（如如后澆帶、防水工程、大體積砼、轉(zhuǎn)換梁、坡屋面等）；（6）現(xiàn)場(chǎng)布置及機(jī)械狀況、人力資源配置和材料保證措施并與施工進(jìn)度計(jì)劃相匹配；（7）成品保護(hù)措施及應(yīng)急預(yù)案等。59二、 施工準(zhǔn)備階段的管理6、施工組織設(shè)計(jì)審查-續(xù) 項(xiàng)目部組織三方審查，形成中標(biāo)后施工組織設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)表，將審查意見(jiàn)表交施工單位，由施工單位對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行修改和補(bǔ)充，并需獲得項(xiàng)目部的最終批準(zhǔn)；施工組織設(shè)計(jì)審查規(guī)范60二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 7、開(kāi)工報(bào)告的審批 主體工程開(kāi)工前，項(xiàng)目部應(yīng)要求施工單位向監(jiān)理單位

34、提出開(kāi)工申請(qǐng)報(bào)告，原則上具備下列條件方可批準(zhǔn)開(kāi)工：施工許可證已辦妥；施工圖已會(huì)審交底；施工組織設(shè)計(jì)及相關(guān)專項(xiàng)施工方案已審批；施工現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備已具備開(kāi)工條件。61工程管理操作指引操作指引目錄進(jìn)度管理3工程前期各階段的管理1成本管理6技術(shù)管理4質(zhì)量管理5施工準(zhǔn)備階段的管理2檔案文件管理8對(duì)監(jiān)理單位的管理7保修期內(nèi)的維修11安全文明施工管理9工程物業(yè)移交10項(xiàng)目工程后評(píng)估1262三、進(jìn)度管理進(jìn) 度 管 理2）工程配套計(jì)劃的編制管理1）項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃管理63三、進(jìn)度管理 1、項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃管理（1）施工總進(jìn)度計(jì)劃的編制： 項(xiàng)目部在施工圖設(shè)計(jì)之前，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖紙，充分考慮施工工藝、做

35、法要求等，按照項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃編寫(xiě)規(guī)范完成施工總進(jìn)度計(jì)劃的編制。必要時(shí)可以將施工總進(jìn)度計(jì)劃分解為年度施工進(jìn)度計(jì)劃和季、月度施工進(jìn)度計(jì)劃。關(guān)鍵線路上的關(guān)鍵點(diǎn)可另行編制詳細(xì)計(jì)劃以便更好地組織和監(jiān)控施工。項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃編寫(xiě)規(guī)范64三、進(jìn)度管理 1、項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃管理-續(xù)（2）施工總進(jìn)度計(jì)劃的評(píng)審： 施工總進(jìn)度計(jì)劃編制完成后，項(xiàng)目部應(yīng)組織公司相關(guān)部門(mén)對(duì)計(jì)劃給予討論和評(píng)審，并填寫(xiě)項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃評(píng)審記錄，以保證計(jì)劃的可行性和嚴(yán)肅性。評(píng)審?fù)暌院髴?yīng)交工程分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后發(fā)公司相關(guān)部門(mén)執(zhí)行。（3）施工總進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整： 除非項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃或銷售計(jì)劃發(fā)生重大變化，否則一般不對(duì)項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃給予調(diào)整。若

36、調(diào)整，項(xiàng)目部需提交調(diào)整方案，報(bào)重大事項(xiàng)評(píng)審小組審批通過(guò)，各配套計(jì)劃也要作相應(yīng)的調(diào)整。65三、進(jìn)度管理 1、項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃管理-續(xù)（4）施工總進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況的檢查： 施工單位在投標(biāo)階段，根據(jù)甲方的施工總進(jìn)度計(jì)劃中各主要節(jié)點(diǎn)的要求，編制了施工進(jìn)度計(jì)劃；在合同簽訂后，施工單位進(jìn)一步熟悉施工圖及施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，在此基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地完善并細(xì)化了施工進(jìn)度計(jì)劃，作為施工組織設(shè)計(jì)的一部分報(bào)送監(jiān)理單位和項(xiàng)目部審核并最終確認(rèn)；在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中，項(xiàng)目部應(yīng)監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位的進(jìn)度計(jì)劃及完成情況：檢查現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)面勞動(dòng)力、機(jī)械設(shè)備、材料的情況是否滿足現(xiàn)場(chǎng)需要及施工組織設(shè)計(jì)里的要求和承諾，進(jìn)度款是否?？顚Ｓ?，對(duì)

37、周、月進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)體實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比，分析進(jìn)度滯后的原因，針對(duì)影響進(jìn)度的因素前瞻性地采取措施。項(xiàng)目部需及時(shí)督促和協(xié)助報(bào)批報(bào)建主管部門(mén)完成施工過(guò)程中的報(bào)批報(bào)建，合理安排工序穿插，督促并協(xié)助公司相關(guān)部門(mén)及時(shí)解決圖紙、限價(jià)、甲方分包商、甲供材料設(shè)備等甲方需協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題。66三、進(jìn)度管理 1、項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃管理-續(xù)（5）工程管理月報(bào)： 項(xiàng)目部每月應(yīng)提交一份工程管理月報(bào)，內(nèi)容包括：工程進(jìn)度控制情況，問(wèn)題及整改措施；工程質(zhì)量控制情況，問(wèn)題及整改措施；工程投資控制情況，問(wèn)題及整改措施；安全文明施工管理情況，問(wèn)題及整改措施；材料設(shè)備管理情況，問(wèn)題及整改措施；上月問(wèn)題的整改情況；重大協(xié)調(diào)事項(xiàng)備忘。工程管理月

38、報(bào)（樣本）67三、進(jìn)度管理2、工程配套計(jì)劃的編制管理 在編制項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，項(xiàng)目部同時(shí)向公司相關(guān)部門(mén)提出工程各項(xiàng)配套計(jì)劃的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求，包括施工圖紙交付計(jì)劃、甲供材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃、樣板確認(rèn)計(jì)劃、乙供材限價(jià)計(jì)劃、總承包商和分包商施工單位、監(jiān)理單位的進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃等，并分別抄送計(jì)劃管理部門(mén)、設(shè)計(jì)管理部門(mén)、成本管理部門(mén)、采購(gòu)管理部門(mén)等，各部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目時(shí)間要求和工作本身周期編制部門(mén)工作計(jì)劃。在工程施工過(guò)程中，項(xiàng)目部應(yīng)在每月的工作計(jì)劃中對(duì)下月需要各部門(mén)配合完成的工作列出時(shí)間清單，并前瞻性地敦促和協(xié)助各部門(mén)完成相關(guān)的工作，以滿足施工進(jìn)度的順利實(shí)施。工程進(jìn)度控制管理流程68工程管理操作指引操作

39、指引目錄工程前期各階段的管理1成本管理6技術(shù)管理4質(zhì)量管理5施工準(zhǔn)備階段的管理2進(jìn)度管理3檔案文件管理8對(duì)監(jiān)理單位的管理7保修期內(nèi)的維修11安全文明施工管理9工程物業(yè)移交10項(xiàng)目工程后評(píng)估1269四、技術(shù)管理技 術(shù) 管 理2）圖紙?jiān)u審1）圖紙管理3）設(shè)計(jì)變更管理4 施工技術(shù)管理70四、 技術(shù)管理 1、圖紙管理（1）圖紙的發(fā)放：圖紙的發(fā)放由設(shè)計(jì)管理部門(mén)統(tǒng)一歸口管理，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)監(jiān)理和施工單位圖紙的發(fā)放。（2）圖紙的保管：項(xiàng)目部應(yīng)有專人負(fù)責(zé)管理圖紙，填寫(xiě)工程圖紙清單以及設(shè)計(jì)變更清單，并定期進(jìn)行整理。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目部圖紙至少應(yīng)有2份。圖紙資料管理規(guī)范71四、 技術(shù)管理 2、圖紙?jiān)u審 圖紙?jiān)u審工作是一項(xiàng)

40、重要的工作，是工程質(zhì)量管理的重要手段，項(xiàng)目部的圖紙審核工作是一項(xiàng)長(zhǎng)期的日常性工作，并貫穿施工過(guò)程的始終；同時(shí)要求監(jiān)理單位和施工單位也要建立審圖制度，將圖紙上的問(wèn)題消滅在施工前，并使設(shè)計(jì)和施工工藝更經(jīng)濟(jì)、合理。審圖工作通常分為以下幾個(gè)階段：（1）在擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成時(shí)，由設(shè)計(jì)管理部門(mén)組織各部門(mén)對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審核，主要解決建筑、功能問(wèn)題，優(yōu)化結(jié)構(gòu)、水、暖、電等專業(yè)的設(shè)計(jì)方案，使之更加經(jīng)濟(jì)合理，同時(shí)評(píng)審設(shè)計(jì)造價(jià)是否符合成本限額；72四、 技術(shù)管理2、圖紙?jiān)u審-續(xù)（2）施工圖完成后，要進(jìn)行施工圖內(nèi)審。由設(shè)計(jì)管理部門(mén)組織項(xiàng)目部、成本管理部門(mén)、采購(gòu)管理部門(mén)、工程管理部門(mén)、物業(yè)公 司及設(shè)計(jì)院等進(jìn)行施工圖評(píng)審。

41、主要審核施工圖與建筑方案的關(guān)系是否一致、施工圖優(yōu)化的可行性以及設(shè)計(jì)成果是否滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中的要求，設(shè)計(jì)造價(jià)是否滿足成本限額等。（3）開(kāi)工前，項(xiàng)目部應(yīng)組織各施工單位、監(jiān)理和相關(guān)部門(mén)進(jìn)行施工圖交底（設(shè)計(jì)管理部門(mén)、工程管理部門(mén)、物業(yè)公司、設(shè)計(jì)院），主要審核圖紙上的缺、漏、碰、錯(cuò)及解決施工工藝上的問(wèn)題，可由監(jiān)理單位主持。73四 、技術(shù)管理 2、圖紙?jiān)u審-續(xù)（4）進(jìn)入施工階段，項(xiàng)目部、監(jiān)理單位、施工單位應(yīng)建立日 常性圖紙審核工作制度，各單位專業(yè)工程師應(yīng)自行或有組織的進(jìn)行圖紙審核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙上的問(wèn)題和在施工工藝上可以更優(yōu)化的方案。尤其在樣板工程開(kāi)始前，重要的分部分項(xiàng)工程施工前，項(xiàng)目部應(yīng)敦促或組織監(jiān)理單位

42、和施工單位集中、重點(diǎn)對(duì)上述部位圖紙?jiān)俅芜M(jìn)行審核，發(fā)現(xiàn)各專業(yè)之間問(wèn)題，梳理并優(yōu)化施工方案。（5）每次評(píng)審結(jié)束后，主持部門(mén)應(yīng)形成圖紙?jiān)u審紀(jì)要，由到會(huì)的各單位審核無(wú)誤后簽字蓋章確認(rèn)，并作為設(shè)計(jì)補(bǔ)充文件及有效的結(jié)算文件。施工圖審查要點(diǎn)施工圖交底管理規(guī)范74四 、技術(shù)管理 3、設(shè)計(jì)變更管理（1）設(shè)計(jì)變更的提出： 設(shè)計(jì)管理部門(mén)及公司其它部門(mén)均可以直接提出問(wèn)題，并歸口到設(shè)計(jì)管理部門(mén)發(fā)出設(shè)計(jì)變更通知單。項(xiàng)目部、監(jiān)理單位及施工單位也可以對(duì)圖紙中存在的或現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題提出疑問(wèn)，后者由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)歸口匯總并審核。特別是由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)組織的第二次圖紙會(huì)審為發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的重要環(huán)節(jié)，監(jiān)理單位記錄并整理后，項(xiàng)目部應(yīng)注意

43、認(rèn)真核對(duì)。項(xiàng)目部將上述問(wèn)題匯總后，再以公司部門(mén)工作聯(lián)系單或圖紙會(huì)審紀(jì)要的形式督促設(shè)計(jì)管理部門(mén)或設(shè)計(jì)院解決。在緊急情況下，也可以先電話通知，再補(bǔ)公司部門(mén)工作聯(lián)系單。75四、 技術(shù)管理 3、設(shè)計(jì)變更管理-續(xù)（2）設(shè)計(jì)變更問(wèn)題的解決： 原則上，設(shè)計(jì)中出現(xiàn)問(wèn)題的解決由設(shè)計(jì)管理部門(mén)負(fù)責(zé)歸口，再交設(shè)計(jì)院解決。但在施工過(guò)程中若出現(xiàn)緊急情況，項(xiàng)目部也可以在征得設(shè)計(jì)管理部門(mén)同意后，口頭指令施工單位進(jìn)行變更，定好解決方案，要求施工單位施工，由設(shè)計(jì)管理部門(mén)與設(shè)計(jì)院協(xié)商后補(bǔ)設(shè)計(jì)變更單。任何口頭指令或電話聯(lián)系后都要補(bǔ)辦公司或設(shè)計(jì)院正式發(fā)出的書(shū)面變更通知。（3）設(shè)計(jì)變更文件的傳遞及存檔： 形成設(shè)計(jì)變更文件以后，由設(shè)計(jì)管理

44、部門(mén)發(fā)給項(xiàng)目部，然后由項(xiàng)目部發(fā)給監(jiān)理及各有關(guān)施工單位實(shí)施。為使工作有序及有利于結(jié)算等，項(xiàng)目部應(yīng)每月整理設(shè)計(jì)變更文件（設(shè)計(jì)變更通知單），填寫(xiě)設(shè)計(jì)變更文件清單，并交付各相關(guān)部門(mén)。76四、 技術(shù)管理 3、設(shè)計(jì)變更管理-續(xù)（4）設(shè)計(jì)變更的實(shí)施：設(shè)計(jì)變更的評(píng)審： 對(duì)于任何設(shè)計(jì)變更文件，項(xiàng)目部從施工工藝、材料、造價(jià)等角度對(duì)其可行性或必要性做出評(píng)審，成本管理部門(mén)從成本角度對(duì)設(shè)計(jì)變更需要增加的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算，若有不同意見(jiàn)應(yīng)以部門(mén)工作聯(lián)系單的形式向設(shè)計(jì)管理部門(mén)提出修改意見(jiàn)供其參考；設(shè)計(jì)變更的交底： 在項(xiàng)目部將設(shè)計(jì)變更文件發(fā)給監(jiān)理單位時(shí)，要同時(shí)作好交底工作，并隨時(shí)指導(dǎo)施工；設(shè)計(jì)變更的標(biāo)識(shí)： 項(xiàng)目部在收到設(shè)計(jì)變更文件

45、后，應(yīng)及時(shí)在有關(guān)的施工圖紙 上作好相應(yīng)的標(biāo)記，注明變更大概內(nèi)容、變更時(shí)間、變更出處，并加蓋項(xiàng)目部部門(mén)章。每月與監(jiān)理、施工單位核對(duì)施工圖紙的變更標(biāo)識(shí)情況，督促監(jiān)理和施工單位及時(shí)做好施工圖紙變更標(biāo)識(shí)。77四、 技術(shù)管理 3、設(shè)計(jì)變更管理-續(xù)特別提示： 在發(fā)生設(shè)計(jì)變更時(shí)，項(xiàng)目部要協(xié)同監(jiān)理單位積極協(xié)調(diào)施工單位，要求其盡快確認(rèn)變更內(nèi)容和變更結(jié)算金額，保證變更內(nèi)容盡快實(shí)施，不能影響施工進(jìn)度；同時(shí)遵守公司的月結(jié)制度，保證動(dòng)態(tài)成本的真實(shí)可靠。設(shè)計(jì)變更管理流程78四 、技術(shù)管理4、施工技術(shù)管理 施工過(guò)程中，施工單位要嚴(yán)格按照工程管理指導(dǎo)書(shū)中的要求以及甲方認(rèn)可的施工組織設(shè)計(jì)中的內(nèi)容，對(duì)分部分項(xiàng)工程施工方案進(jìn)行細(xì)化

46、和完善，按要求提前上報(bào)監(jiān)理單位，由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)審核。甲方要求的重點(diǎn)分部分項(xiàng)工程的施工方案要上報(bào)項(xiàng)目部進(jìn)行審核。施工單位按監(jiān)理單位和項(xiàng)目部審批過(guò)的施工方案進(jìn)行施工，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)檢查，項(xiàng)目部進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)于在施工過(guò)程中臨時(shí)出現(xiàn)的施工技術(shù)質(zhì)量問(wèn)題，由項(xiàng)目部監(jiān)督監(jiān)理單位處理，必要時(shí)組織外圍專家召開(kāi)專題會(huì)議。通過(guò)樣板工序、樣板工程，強(qiáng)化施工技術(shù)管理、落實(shí)施工技術(shù)要求79工程管理操作指引操作指引目錄工程前期各階段的管理1成本管理6質(zhì)量管理5施工準(zhǔn)備階段的管理2進(jìn)度管理3技術(shù)管理4檔案文件管理8對(duì)監(jiān)理單位的管理7保修期內(nèi)的維修11安全文明施工管理9工程物業(yè)移交10項(xiàng)目工程后評(píng)估1280五、 質(zhì)量管理2）事前控

47、制1）質(zhì)量目標(biāo)體系的確定4）客戶敏感質(zhì)量問(wèn)題控制質(zhì) 量 管 理3）過(guò)程監(jiān)控5）工程巡視管理6）事后控制7）隱蔽工程的驗(yàn)收8）物業(yè)接管驗(yàn)收9）驗(yàn)收總結(jié)報(bào)告81五 、質(zhì)量管理1、質(zhì)量目標(biāo)體系的確定 項(xiàng)目部作為公司派駐施工現(xiàn)場(chǎng)的專門(mén)機(jī)構(gòu)，應(yīng)認(rèn)真作好質(zhì)量控制工作。在評(píng)審招標(biāo)文件和合同條款中，注意有關(guān)質(zhì)量和現(xiàn)場(chǎng)配合的條文的審核，確立明確的工程質(zhì)量目標(biāo)。工程管理指導(dǎo)書(shū)應(yīng)提出一整套工程質(zhì)量目標(biāo)體系，明確質(zhì)量控制要點(diǎn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并由施工單位在施工組織設(shè)計(jì)中進(jìn)行完善，提出保證措施；在施工過(guò)程中，項(xiàng)目部督促監(jiān)理單位和施工單位嚴(yán)格履約實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。材料與工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)82五、 質(zhì)量管理2、事前控制（1）編制工程管理指

48、導(dǎo)書(shū)中的質(zhì)量目標(biāo)體系：項(xiàng)目部根據(jù)工程特點(diǎn)編制工程管理指導(dǎo)書(shū)，明確工程質(zhì)量目標(biāo)體系，并且從制度和技術(shù)兩個(gè)方面分別提出質(zhì)量保證措施。對(duì)客戶敏感的質(zhì)量問(wèn)題，要編制特殊的預(yù)防措施。（2）嚴(yán)格要求監(jiān)理單位的質(zhì)量管理工作：項(xiàng)目部根據(jù)工程特點(diǎn)、工程管理指導(dǎo)書(shū)、監(jiān)理合同以及有關(guān)法規(guī)，嚴(yán)格審查監(jiān)理規(guī)劃，以便監(jiān)督監(jiān)理單位的質(zhì)量管理行為。（3）審核質(zhì)量保證措施：根據(jù)合同要求，與監(jiān)理單位對(duì)施工單位的施工組織設(shè)計(jì)、施工方案中有關(guān)質(zhì)量保證措施進(jìn)行審核。83五、 質(zhì)量管理 2、事前控制-續(xù)（4）樣板引路和封樣驗(yàn)收： 凡是重復(fù)循環(huán)施工作業(yè)的分部分項(xiàng)工程和操作工藝，都必須樣板引路，這是保證施工質(zhì)量的重要管理措施。是開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)

49、單位驗(yàn)證設(shè)計(jì)意圖和效果，明示質(zhì)量要求和建筑品質(zhì)的最直觀的辦法，是施工單位積累施工經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范工藝，改進(jìn)操作，加快進(jìn)度，避免大批量返工的最有效的技術(shù)手段。 外購(gòu)成品必須堅(jiān)持按封樣標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。材料設(shè)備選型選樣管理流程樣板引路和封樣驗(yàn)收管理規(guī)范。84五、 質(zhì)量管理 3、過(guò)程監(jiān)控（1）測(cè)量及定位放線的監(jiān)控：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)向施工單位提供施工現(xiàn)場(chǎng)附近的國(guó)家定位放線基準(zhǔn)坐標(biāo)點(diǎn)及高程控制點(diǎn)，并要求監(jiān)理單位配備專門(mén)的測(cè)量工程師和經(jīng)標(biāo)定過(guò)的儀器對(duì)施工單位的定位放線情況進(jìn)行嚴(yán)格校核復(fù)驗(yàn)。（2）重要材料、設(shè)備的質(zhì)量監(jiān)控：由于許多重要的材料、設(shè)備均為甲供，因此必須嚴(yán)格審核招標(biāo)文件和合同條款。對(duì)于乙供材料，項(xiàng)目部必須在施工合同或

50、限價(jià)過(guò)程中給予必要的質(zhì)量要求描述。項(xiàng)目部對(duì)所有進(jìn)場(chǎng)材料需根據(jù)規(guī)范要求查看材料設(shè)備的準(zhǔn)用證、合格證、檢驗(yàn)報(bào)告，監(jiān)理單位對(duì)于部分材料必須進(jìn)行有見(jiàn)證送檢，未經(jīng)檢查合格的材料不得使用。發(fā)現(xiàn)不合格品時(shí)，予以退貨，若甲供材料對(duì)進(jìn)度等造成影響，與采購(gòu)管理部門(mén)一起向供應(yīng)商索賠。詳見(jiàn)材料設(shè)備驗(yàn)收管理規(guī)范。材料設(shè)備驗(yàn)收管理規(guī)范85五、 質(zhì)量管理 3、過(guò)程監(jiān)控-續(xù)（3）對(duì)隱蔽工程及重要和關(guān)鍵工序的監(jiān)控：項(xiàng)目部應(yīng)堅(jiān)持經(jīng)常性的質(zhì)量檢查制度，對(duì)隱蔽工程及重要和關(guān)鍵工序（如樁基工程、重要部位的砼澆灌、防水工程、裝修工程等）要會(huì)同監(jiān)理單位到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查。工程質(zhì)量檢查情況如實(shí)記錄在監(jiān)理單位相應(yīng)的質(zhì)量保證表格上，由項(xiàng)目部工程

51、師簽字認(rèn)可。當(dāng)出現(xiàn)不合格時(shí)，項(xiàng)目部要求監(jiān)理工程師填寫(xiě)整改通知單，并要求其負(fù)責(zé)施工單位整改后的驗(yàn)證和封閉。（4）嚴(yán)格中間驗(yàn)收：在需要進(jìn)行中間驗(yàn)收的分部工程完工后，項(xiàng)目部按照有關(guān)施工中間驗(yàn)收控制程序的規(guī)定核查質(zhì)量并組織驗(yàn)收。在單位工程完工后，現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員通知項(xiàng)目部按照工程竣工驗(yàn)收控制程序的規(guī)定核查質(zhì)量，并組織驗(yàn)收。86五、 質(zhì)量管理 3、過(guò)程監(jiān)控-續(xù)（5）質(zhì)量事故處理施工單位出現(xiàn)質(zhì)量事故，應(yīng)在第一時(shí)間通知監(jiān)理單位，并立即組織事故處理。 監(jiān)理單位接通知后應(yīng)立即會(huì)同施工單位進(jìn)行事故原因分析、制定處理方案，由項(xiàng)目部組織方案審核，必要時(shí)經(jīng)工程分管領(lǐng)導(dǎo)審批。施工單位組織事故處理，并填寫(xiě)工程質(zhì)量事故報(bào)告，

52、在事故處理完畢后，項(xiàng)目部組織對(duì)處理部位的重新驗(yàn)收，報(bào)告經(jīng)工程分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)公司備案。 87五、 質(zhì)量管理 4、客戶敏感質(zhì)量問(wèn)題控制（1）高度重視客戶敏感的質(zhì)量問(wèn)題：客戶敏感的質(zhì)量問(wèn)題是客戶投訴量最大，而又常常被施工單位和監(jiān)理單位認(rèn)為是工程質(zhì)量通病的質(zhì)量問(wèn)題。這些問(wèn)題常常嚴(yán)重影響房屋的使用功能和觀感。開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程管理人員必須高度重視。（2）客戶敏感的質(zhì)量問(wèn)題通常包括：防水工程、屋面工程、抹灰工程、門(mén)窗工程、凈空凈高、管材閥門(mén)、電氣安裝等等。88五、 質(zhì)量管理4、客戶敏感質(zhì)量問(wèn)題控制-續(xù)（3）甲方工程管理人員要重點(diǎn)管理客戶敏感的質(zhì)量問(wèn)題：客戶敏感的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)該按照客戶的質(zhì)量要求，編制相應(yīng)的工

53、程施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和保證措施。同時(shí)，監(jiān)理單位和施工單位必須高度重視。在施工過(guò)程中，項(xiàng)目部應(yīng)嚴(yán)格要求施工單位和監(jiān)理單位將這些問(wèn)題消滅在建造過(guò)程中。開(kāi)發(fā)商的工程管理人員要重點(diǎn)管理這類質(zhì)量問(wèn)題。 時(shí)刻牢記：你是客戶的質(zhì)量代表89五、 質(zhì)量管理4、客戶敏感質(zhì)量問(wèn)題控制-續(xù)ABC質(zhì)量管理規(guī)范90（4）質(zhì)量控制方法- ABC質(zhì)量分類控制管理辦法： 是根據(jù)重點(diǎn)管理原則，對(duì)客戶最關(guān)心的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)控制。通過(guò)對(duì)上千次客戶投訴的質(zhì)量問(wèn)題分類，將客戶投訴最集中的10類問(wèn)題作為A類問(wèn)題，客戶投訴不集中的17類問(wèn)題作為B類問(wèn)題，客戶很少提及的其余問(wèn)題作為C類問(wèn)題。A類問(wèn)題：一、土建類： 二、水暖類 三、電氣類

54、1、防水工程 1、試水試壓通球 1、電氣件安裝2、屋面工程 2、管材閥門(mén)質(zhì)量3、抹灰工程 3、燃?xì)夤艿?、門(mén)窗工程 4、廚衛(wèi)預(yù)留口5、凈空凈高施工單位：ABC類，100%控制監(jiān)理單位：AB類，100% 控制， C類重點(diǎn)控制甲方工程部：A類，100% 控制， B類重點(diǎn)控制物業(yè)公司：A類，100%客戶：A類，重點(diǎn)關(guān)注通過(guò)五道防線防止A類問(wèn)題產(chǎn)生，實(shí)踐證明效果很好。 五、 質(zhì)量管理5、工程巡查管理（1）巡查計(jì)劃：根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的工程特點(diǎn)編制項(xiàng)目巡查計(jì)劃，明確工程各階段巡查的主要內(nèi)容和關(guān)鍵控制點(diǎn)。（2）確定責(zé)任人及巡查頻率和時(shí)間規(guī)定。（3）巡查報(bào)告：巡查后，責(zé)任人要根據(jù)巡視情況提交書(shū)面巡查報(bào)告，并由項(xiàng)目

55、負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。 （4）責(zé)令施工單位對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，并備案。工程巡查管理流程91五、 質(zhì)量管理6、事后-控制（1）工程驗(yàn)收：工程竣工初驗(yàn)由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)，竣工驗(yàn)收由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織?？⒐を?yàn)收備案應(yīng)具備的主要條件： 完成規(guī)劃、水質(zhì)、電梯、人防、消防、室內(nèi)環(huán)境、環(huán)保、節(jié)能、分戶驗(yàn)收、無(wú)障礙設(shè)施等專項(xiàng)驗(yàn)收，并取得相應(yīng)證明文件；有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料； 有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；有勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件； 有工程質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)；參建各方出具的評(píng)價(jià)報(bào)告、施工總結(jié)等；當(dāng)?shù)貦n案部門(mén)出具的預(yù)驗(yàn)收證明； 有施工單位簽署的工程保修書(shū)；

56、付款證明。92五、 質(zhì)量管理 6、事后-控制-續(xù) （2）工程驗(yàn)收內(nèi)容：包括分部、分項(xiàng)工程驗(yàn)收，隱蔽工程驗(yàn)收，基礎(chǔ)工程驗(yàn)收、結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收，分包商工程驗(yàn)收以及各種專項(xiàng)驗(yàn)收。工程驗(yàn)收規(guī)范93五、 質(zhì)量管理 7、隱蔽工程的驗(yàn)收（1）隱蔽工程的驗(yàn)收工程質(zhì)量管理的重點(diǎn)，必須高度重視；（2）土建工種中必須進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收的項(xiàng)目：地基工程、鋼筋混凝土工程、砌體工程、外墻工程、地面，樓面，墻面，屋面的基層處理、保溫、隔熱工程、防水工程等；（3）安裝工種中必須進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收的項(xiàng)目：空調(diào)工程、給水工程、排水工程、電氣工程、防雷工程、通風(fēng)工程等。隱蔽工程驗(yàn)收規(guī)范94五、 質(zhì)量管理 8、物業(yè)接管驗(yàn)收為了保證工程質(zhì)量，

57、有條件的項(xiàng)目，應(yīng)該在客戶入住前，由物業(yè)公司組織物業(yè)接管驗(yàn)收，保證將客戶敏感的質(zhì)量問(wèn)題基本消滅在客戶入住前。物業(yè)接管驗(yàn)收工作規(guī)范95五、 質(zhì)量管理 9、驗(yàn)收總結(jié)報(bào)告 對(duì)于容易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的分部分項(xiàng)工程，要結(jié)合設(shè)計(jì)、施工控制和管理檢查措施寫(xiě)出專題總結(jié)報(bào)告，報(bào)相關(guān)部門(mén)。96工程管理操作指引操作指引目錄工程前期各階段的管理1成本管理6施工準(zhǔn)備階段的管理2進(jìn)度管理3技術(shù)管理4質(zhì)量管理5檔案文件管理8對(duì)監(jiān)理單位的管理7保修期內(nèi)的維修11安全文明施工管理9工程物業(yè)移交10項(xiàng)目工程后評(píng)估1297六 、成本管理2)合同外增量成本管理1)工程款支付管理4)特急零星工程的管理成本管 理3)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理5)索賠與反

58、索賠98六、 成本管理1、工程款支付管理 項(xiàng)目部根據(jù)公司付款程序,按照合同的約定，負(fù)責(zé)工程進(jìn)度款的初審,注意各項(xiàng)扣款的及時(shí)執(zhí)行；在工程快結(jié)束時(shí)注意規(guī)避超付的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，辦理工程結(jié)算和保修金支付。工程付款管理流程房地產(chǎn)公司付款見(jiàn)證性資料規(guī)范表99六、 成本管理 2、合同外增量成本管理項(xiàng)目部對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證、零星工程等洽商進(jìn)行嚴(yán)格審核，配合成本管理部門(mén)對(duì)設(shè)計(jì)變更和甲供材采購(gòu)進(jìn)行成本管理。100六、 成本管理 3、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理（1）現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)：項(xiàng)目部在接到簽證單后，應(yīng)及時(shí)核對(duì)簽證內(nèi)容，保證簽證的合理性與必要性，對(duì)簽證確認(rèn)后傳送成本管理部門(mén)。（2）現(xiàn)場(chǎng)簽證的成本控制：成本管理部門(mén)應(yīng)在接到現(xiàn)場(chǎng)簽證

59、的第二天內(nèi)，按一單一編原則，完成增減費(fèi)用的概算，報(bào)相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字批準(zhǔn)。（3）現(xiàn)場(chǎng)簽證的實(shí)施：項(xiàng)目部在接到正式簽證單后要及時(shí)發(fā)給施工單位，并組織盡快實(shí)施。（4）在發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)，項(xiàng)目部要協(xié)同監(jiān)理單位積極協(xié)調(diào)施工單位，要求其盡快確認(rèn)變更內(nèi)容和變更結(jié)算金額，保證變更內(nèi)容盡快實(shí)施，不能影響施工進(jìn)度；同時(shí)遵守公司的月結(jié)制度，保證動(dòng)態(tài)成本的真實(shí)可靠?，F(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程101六、 成本管理 4、特急零星工程管理（1）報(bào)告制度：特急零星工程需要以口頭或報(bào)告形式報(bào)相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。（2）臨時(shí)協(xié)議：開(kāi)工前需簽訂臨時(shí)協(xié)議，內(nèi)容應(yīng)包括：結(jié)算辦法、完成時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。（3）補(bǔ)辦正式合同：從臨時(shí)協(xié)議簽署之日起，15天內(nèi)需按

60、正式合同協(xié)議審批程序完成手續(xù)辦理。特急零星工程管理流程102六 、成本管理 5、索賠與反索賠管理（1）對(duì)施工單位和供貨商的索賠與反索賠：項(xiàng)目部根據(jù)工程和物資合同，及時(shí)收集有效資料和證據(jù)，與合同管理部門(mén)一起對(duì)施工單位和供貨商進(jìn)行理賠、反索賠和索賠的工作。（2）對(duì)保險(xiǎn)公司的索賠：項(xiàng)目部根據(jù)工程投保合同，收集足夠有效證據(jù)和資料，與合同管理部門(mén)一起向保險(xiǎn)公司及時(shí)進(jìn)行索賠。103工程管理操作指引操作指引目錄工程前期各階段的管理1施工準(zhǔn)備階段的管理2進(jìn)度管理3技術(shù)管理4質(zhì)量管理5成本管理6檔案文件管理8對(duì)監(jiān)理單位的管理7保修期內(nèi)的維修11安全文明施工管理9工程物業(yè)移交10項(xiàng)目工程后評(píng)估12104七 、對(duì)監(jiān)