鄭州寫字樓市場調(diào)研計劃

1、1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。” 7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普

2、通通了。 8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。 9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！” 2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。 4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。 5.這些孩子都很活潑與好動，

3、即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。 6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。鄭州寫字樓市場調(diào)研一、鄭州寫字樓發(fā)展史鄭州市寫字樓始于上世紀90年代初期，雖然與全國同步，但發(fā)展過程相對較慢?？傮w來看，鄭州市寫字樓經(jīng)歷五個發(fā)展時期：市場萌芽期（1997年以前） 這個時期以民房或單位公房為主，如理惠商務、亞達大廈、銀河大廈、科瑞大廈、石橋飯店、明星大廈等物業(yè)，甚至有一些都市村莊的臨街樓。主要特點為：寫字樓均集中分布在金水區(qū)，主要經(jīng)營方式為租賃經(jīng)營；規(guī)模??；設備簡陋；物業(yè)管理水平低下；戶型單一。

4、市場探索期（1997年2000年） 鄭州市在這個時期出現(xiàn)了純寫字樓，如經(jīng)緯大廈、未來大廈、裕達國貿(mào)、金博大商務中心等中高檔商務物業(yè)。主要特點為：以高層建筑為主，將通信、網(wǎng)絡、多媒體、會議室、餐廳等較為現(xiàn)代化的辦公功能列入了建筑設計的必要元素；經(jīng)營方式以租賃為主；建筑結(jié)構(gòu)可靈活分割，智能化水平和物業(yè)管理水平有所提升。市場過渡期（2000年2004年） 這個時期，形成商住寫字樓為主角、高檔專業(yè)寫字樓為亮點的綜合性寫字樓市場。如融豐花苑、江山智能大廈、日月星城、綠洲花園、未來花園、天下城、錦繡正弘國際公寓等商務及商住兩用物業(yè)。主要特點為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始大量介入寫字樓市場，一些諸如SOHO類的商住

5、樓雨后春筍般地投放市場，購房自用辦公或投資需求旺盛，整個寫字樓市場交易活躍，樓宇更加專業(yè)化，投資需求快速增長，戶型設計、相關(guān)配套更加科學、齊全。市場發(fā)展期（2005年-2008年） 這個時期是寫字樓市場發(fā)展的專業(yè)契合階段。隨著商住樓辦公的投入使用，諸多問題也日益顯現(xiàn)，影響到部分企業(yè)的形象和品牌，人們的辦公觀念理性回歸，認為真正的純寫字樓才是辦公的最佳場所，也是商務的理想境界。此時以信息大廈、聯(lián)合中心、順弛第一國際、綠地世紀峰會等為代表的純寫字樓應運而生，主要的特點為：寫字樓項目集中放量，造成供應激增，寫字樓分布區(qū)域分散，臨街臨路單體樓再次沖擊市場，專業(yè)寫字樓的實力型客戶集中，長期辦公穩(wěn)定性強，

6、寫字樓專業(yè)配置進一步提升并逐步與國際接軌。市場穩(wěn)定及調(diào)控期（2009年至今） 鄭州目前的寫字樓市場正在向第四代寫字樓邁進。第一代寫字樓僅僅只能滿足于基本功能。第二代寫字樓除了滿足功能需求之外，內(nèi)部空間開始針對客戶靈活分割，智能化水準有所提升。第三代寫字樓開始考慮以客戶的貼身需求為導向，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎上，強調(diào)以客戶需求為中心，旨在提供低成本高效率的商務平臺，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，引導智能化向國際水準看齊，強化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多舒適共享交流空間，以及滿足全球經(jīng)濟

7、一體化的需要，從而達到國際化商務社區(qū)的標準。代表有：綠地千璽、升龍金中杯、興達國貿(mào)、綠地中央廣場等5A級寫字樓。 主要特點：市場供應多為5A級寫字樓，主要供應集中鄭東新區(qū)與新東站。二、鄭州寫字樓市場情況（一）鄭州寫字樓現(xiàn)狀在房地產(chǎn)開發(fā)的四大產(chǎn)品(住宅、商鋪、寫字樓、廠房)中,寫字樓的各項綜合指標最能反映一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平及走勢。購買(或租用)寫字樓的客戶群最為理性,寫字樓開發(fā)的利潤較高,但同時風險也較大。 鄭州作為河南省省會，是全國重要的交通樞紐和商貿(mào)城市，商業(yè)經(jīng)濟十分活躍。伴隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)以及中部崛起戰(zhàn)略的實施，一批外地企業(yè)開始進駐鄭州市場，這將為鄭州市的產(chǎn)業(yè)升級乃至寫字樓的專

8、業(yè)化發(fā)展注入新的動力。但是，作為內(nèi)陸二線城市，鄭州的經(jīng)濟發(fā)展依然相對滯后，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重依然相對較低，這就制約了鄭州寫字樓尤其是高端寫字樓的需求市場。在國內(nèi)一線城市，寫字樓分SOHO（生活化辦公室）、SVO（服務式寫字樓）、SVA（服務式公寓）、純寫字樓等多種形態(tài)，市場成熟且產(chǎn)品非常細化。但在鄭州，寫字樓市場基本上還處于培育成長階段，商住樓長期活躍在鄭州的寫字樓市場。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，大批的SOHO、商住兩用等形式的辦公樓出現(xiàn)，近兩三年來，商住樓以其優(yōu)越的地理位置、且商且住靈活變通的物業(yè)功能、居家投資兩相宜的營銷理念在樓市中異軍突起。在經(jīng)歷了一定時期的發(fā)展后，鄭州寫字樓出現(xiàn)

9、了多種發(fā)展形態(tài)，寫字樓市場形成以專業(yè)寫字樓、商住兩用為主體，其他形態(tài)為輔的多形式格局。鑒于鄭州的經(jīng)濟發(fā)展水平，在今后相當一段時間里，商住樓仍然會存在于鄭州市場。但是隨著鄭東新區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的建設與發(fā)展，今后的時間里，鄭州寫字樓市場會繼續(xù)拓寬專業(yè)寫字樓的領(lǐng)域，無論從數(shù)量還是質(zhì)量上都會進一步突破，借鑒國內(nèi)、國際一流寫字樓成功案例的經(jīng)驗，逐步增加專業(yè)寫字樓的市場份額，今后高規(guī)格、高標準的寫字樓也為鄭州寫字樓市場朝著專業(yè)化領(lǐng)域開拓助力。（二）鄭州寫字樓分布情況鄭州寫字樓市場從萌芽發(fā)展到現(xiàn)在，完成了較為廣泛的市場覆蓋，寫字樓的市場發(fā)展趨勢伴隨著鄭州城市發(fā)展的腳步逐步向外

10、輻射，從萌芽時期的二七、中原、管城、金水等鄭州市本級區(qū)域，到后來高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及鄭東新區(qū)的規(guī)劃建設，寫字樓市場迅速進入一個高速發(fā)展的階段，由下圖的鄭東新區(qū)194套寫字樓幾乎逼近金水區(qū)可以看出，鄭東新區(qū)從2002年建立至今經(jīng)歷十年的發(fā)展，如今已形成規(guī)模。鄭州寫字樓總體分布示意圖隨著鄭州市經(jīng)濟的快速發(fā)展，這幾年鄭州市的寫字樓市場供應量及需求量大幅增加，寫字樓市場比較活躍。目前寫字樓市場以中檔物業(yè)為主。但是受地域、經(jīng)濟、政策的影響下，寫字樓形成了區(qū)域特征明顯的多中心板塊分布態(tài)勢。由上圖劃分鄭州寫字樓片區(qū)，可以劃為六個部分：中原區(qū)，12套；二七區(qū)，19套；管城區(qū)，82套；金水區(qū)，201

11、套；鄭東新區(qū)，194套；高新、經(jīng)開區(qū)，20套。其中金水區(qū)和鄭東新區(qū)總計395套寫字樓占了整個鄭州市場的四分之三，因此，兩區(qū)的市場形勢直接影響了整個鄭州市場。三、市場運行情況（一）非住宅（寫字樓）投放量趨勢一般來講，非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉庫等，其中寫字樓包含在辦公用房中?？紤]非住宅市場在整個房地產(chǎn)市場中所占比不高，寫字樓部分又占了相當大一部分，因此在分析寫字樓市場運行情況時用非住宅市場運行的趨勢及狀況類比寫字樓市場。2011年9月-2012年9月鄭州市區(qū)投放量月份總體投放量（萬）住宅投放量（萬）非住宅投放量（萬）非住宅所占比（%）2011年9月10

12、980.5328.4626.11%2011年10月44.8821.5623.2251.74%2011年11月105.7567.6938.0635.99%2011年12月47.5226.5720.9444.07%2012年1月37.4533.294.1611.11%2012年2月10.369.460.918.78%2012年3月53.4341.0612.3723.15%2012年4月124107.1816.8213.56%2012年5月157.05133.8723.1814.76%2012年6月112.3690.1422.2219.78%2012年7月73.3943.9629.4340.10%2

13、012年8月116.1594.821.3518.38%2012年9月122.4236.7385.6970.00%總計1113.76786.84326.8129.34%由表中投放量的數(shù)據(jù)可以看出，近一年時間鄭州市區(qū)總體投放量為1113.76萬，其中非住宅市場投放量為326.81萬，占比29.34%，且每個月份的占比波動較大。2011年9月-2012年9月鄭州市區(qū)住宅、非住宅投放量百分比堆積面積圖上圖為一年內(nèi)鄭州市區(qū)住宅和非住宅百分比堆積面積圖，表示從2011年9月到2012年9月每個月份住宅市場投放量和非住宅市場投放量之間的比例關(guān)系，即在當月總體投放量中的比重。2012年之前的幾個月非住宅市場投

14、放比例較高，最高時住宅投放量和非住宅投放量各占一半；今年上半年非住宅市場投放力度下降，維持在20%左右的水平；下半年開始，非住宅市場投放量開始迅猛上升，如9月份非住宅投放量環(huán)比上漲三倍，占比一度高達到70%，非住宅市場的投資熱度遠超住宅市場。（二）非住宅市場庫存積壓明顯，去庫存壓力大總的來看，下半年以來，非住宅市場投放量開始大幅攀升，占當月投放量比重不斷提高，一方面反映了國家對于住宅市場調(diào)控政策較為嚴厲，購買群體的購買意愿受國家政策影響較大，之前房產(chǎn)商對于鄭州非住宅市場走勢的研判良好紛紛拿地，經(jīng)過8-10個月的建設期現(xiàn)在投放市場，導致近期非住宅市場投放量增多；另一方面投放量的持續(xù)增多并沒有被市

15、場所消化，9月份住宅賣了9089套，非住宅只賣了811套，與之前相比較為平淡，導致庫存進一步增多。有數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，非住宅累計可售面積已達410.24萬平方米，同比增長71.58%，較6月底增長32.57%，創(chuàng)下歷史最高值，占到商品房累計可售面積的53.08%，庫存首次超過商品住房。河南省 HYPERLINK / t _blank 房地產(chǎn)業(yè)商會秘書長趙進京認為，若按今年前9個月非住宅的月銷量均值計算，目前市區(qū)的非住宅累計可售面積可銷售44.5個月，庫存壓力很大。換句話說，現(xiàn)在非住宅的市場庫存，足夠在鄭州賣四年，“從商會監(jiān)測的情況看，非住宅在鄭州的庫存量，主要是寫字樓，商鋪的銷售情況還不錯

16、”。如何消化這么高的庫存量，是如今擺在房產(chǎn)商面前亟待解決的問題。（三）非住宅（寫字樓）市場銷售情況觀察7、8、9三月份的數(shù)據(jù)圖，在三個月非住宅銷售均價節(jié)節(jié)下降的同時，銷售面積卻不斷攀升，雖上漲幅度不大，卻在整個商品房市場銷量下滑的情況下逆市揚帆，體現(xiàn)了房產(chǎn)商在非住宅市場中實行“以價換量”策略力度之大。今年以來（除去1、2月份春節(jié)），非住宅市場銷量平緩增長，但較去年后期相比還相差較大，因此，今年以來非住宅銷售平緩的現(xiàn)象緩解不了庫存高企的危機。例如今年9月份的銷售量為13.72萬，同期市場投放量為85.69萬，差值為71.97萬，這樣9月一個月鄭州非住宅市場的庫存量就增加了71.97萬。（四）非住

17、宅（寫字樓）市場是否飽和價跌量漲市場是否飽和飽和引起恐慌政策待定房產(chǎn)商實行“以價換量”政府出臺政策“去庫存”目的：去庫存市場恢復穩(wěn)定非飽和狀態(tài)遵循市場供求規(guī)律四、市場調(diào)研計劃安排調(diào)研日期：11月1號調(diào)研區(qū)域：鄭州市本級調(diào)研對象：區(qū)域樓盤地址售價建筑面積（平方米）開發(fā)商二七升龍國際中心金茂廣場二七大學路與淮河路交叉口南200米800080000鄭州尚錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二七升龍聯(lián)合廣場二七區(qū)大學路與淮河路交叉口南200米700031807鄭州尚錦地產(chǎn)二七鼎盛時代二七區(qū)航海路與大學路交匯處西500米路南960026382河南鼎盛置業(yè)有限公司中原區(qū)升龍金中環(huán)中原區(qū)隴海路與桐柏路交匯處東南角95003

18、52793鄭州元龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中原區(qū)萬隆廣場中原中原路與華山路交匯處向西600米路北5800河南萬隆方正置業(yè)有限公司中原區(qū)西元國際廣場中原區(qū)建設西路與秦嶺路交匯處8700110000河南西元置業(yè)有限公司管城區(qū)正商國際廣場管城航海路與未來路交叉口向西300米路南11500200000河南正商置業(yè)有限公司管城區(qū)興達國貿(mào)管城紫荊山路與東西大街交匯處向北50州日月潭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金水區(qū)鄭州時代國際廣場金水區(qū)農(nóng)業(yè)路與經(jīng)七路交匯處西50米路南(省博物院對面)900062767關(guān)虎屯社區(qū)金水區(qū)創(chuàng)新大廈二期金水東風路與渠西路交匯處44000100000河南科創(chuàng)實業(yè)金水區(qū)升龍環(huán)球廣場金水區(qū)鄭汴路與鳳臺南路交叉口1300093000河南捷宏置業(yè)有限公司金水區(qū)蘇荷中心金水中州大道和農(nóng)業(yè)路交叉口向西300米路南銀鑫實業(yè)有限公司金水區(qū)曼哈頓金融中心金水區(qū)金水路與未來大道交叉口東200米2400063000河南升龍置業(yè)有限公司鄭東新區(qū)建正東方中心鄭東新區(qū)東風路與商都路交匯處東800米路南建正房地產(chǎn)有限公司鄭東新區(qū)建業(yè)五棟大樓鄭東新區(qū)中州大道與商都路交匯處東500南遠達置業(yè)有限公司鄭東新區(qū)升龍廣場鄭東新區(qū)東風東路商鼎路交叉路捷置業(yè)有限公司鄭東新區(qū)楷林