上海世聯(lián)行-通州合景泰富項目營銷提報-課件

1、通州合景泰富聯(lián)手紅星美凱龍共筑環(huán)滬大勢，傳奇之后再風(fēng)云合景泰富EXQUISITE 世聯(lián)行世界潮涌以史為鑒，可知興替寧波都市圈杭州都市圈南京都市圈蘇錫常都市圈滬寧合杭甬發(fā)展帶沿江發(fā)展帶上海合肥都市圈南通滬杭金發(fā)展帶沿海發(fā)展帶從倫敦、紐約到東京再到上海，隨著城市級別的不斷提高，城市群發(fā)展是大勢所趨！距離核心城市越近的城市群城市，就越能夠爆發(fā)難以估量的價值潛力。曾低調(diào)處在上海后花園的南通，正是隨著城市群時代的到來的澎湃力量，站到了世界的聚光燈下！長三角城市群中國的最強(qiáng)世界級城市群南依大江聯(lián)內(nèi)地，東出黃海通五洲，物阜民豐，素有“江海明珠”之稱。滬通鐵路、新長鐵路、寧啟鐵路、通啟高速穿境而過，蘇通大橋、

2、崇啟大橋連通大江南北，與蘇州隔江相望，和上海燈火相邀，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。通江達(dá)海華章新彩蘇滬1小時經(jīng)濟(jì)共融圈啟揚(yáng)高速公路沿江高速公路上海Shanghai蘇州Suzhou沿海高速公路南通Nantong滬通鐵路橋蘇通大橋崇啟大橋?qū)巻⒏咚俟芬粠б宦贰?、長江經(jīng)濟(jì)帶、長三角北翼江海聯(lián)動樞紐， 十三五規(guī)劃滬通高鐵19年建成，交通樞紐核能升級，實現(xiàn)與上海無縫連接通州發(fā)展歷史悠久，文化源遠(yuǎn)流長。余西龍街，石港鳳街，二甲商埠，狀元故里，南山寺晚鐘，三十里稻浪豐富的歷史文化古跡，訴說著往昔歲月的傳奇；觸目的滄海桑田巨變，延續(xù)著創(chuàng)造發(fā)展的詩篇。淳樸自然的藍(lán)印花布，源起北宋的板鷂風(fēng)箏，唱腔凄切悠揚(yáng)的童子戲一件件非物

3、質(zhì)文化遺產(chǎn)，令人瞻仰低回，神思穿越千百年的時空。江海明珠水韻通州老城區(qū)新東區(qū)新城區(qū)長 江港閘區(qū)開發(fā)區(qū)崇川區(qū)通州區(qū)通州城區(qū)海門區(qū)上?！皟赏ā敝那隁v史文化名城江海聯(lián)動規(guī)劃引領(lǐng)市府芯核，生態(tài)新城一座城市副中心，一座低密墅質(zhì)城在南通市“一中心三城市”規(guī)劃和“優(yōu)江、拓海”發(fā)展戰(zhàn)略引領(lǐng)下，通州區(qū)按照建設(shè)“南通東部新城”的定位，通州圍繞“一中心、四片區(qū)、百社區(qū)”總體思路，統(tǒng)籌發(fā)展城脈環(huán)滬“黃金年帶”南通不再“難通”2號線&江海大道連接“兩通”1公里即享繁華，15分鐘接軌國際地段南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、通州區(qū)和蘇通園區(qū)被劃入“環(huán)滬”黃金年帶，也是預(yù)示著其未來充滿潛力，這里正讓世界刮目相看1號線2號線3號線4號

4、線通州陽光城站江海大道南通興東國際機(jī)場傳奇之后，再風(fēng)云品牌高度PIN PAI身段品牌是項目與生俱來的榮耀合景泰富潛心布局長三角，榮光耀世22載2018年合景泰富與紅星美凱龍強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手深度布局環(huán)滬城市群2018年首次落子南通，開啟了環(huán)滬市場的擴(kuò)張千億財富密碼，締造區(qū)域重點(diǎn)標(biāo)桿項目千億房企以心筑家，創(chuàng)造未來廣州合景領(lǐng)峰廣州合景天鑾杭州合景天鑾合景泰富始終堅持高品質(zhì)建筑精髓站在品牌延伸的高度，將其注入項目靈魂以創(chuàng)新的眼光和工藝引領(lǐng)區(qū)域進(jìn)入居住時代新模式合景泰富港質(zhì)匠造，精于此道合景產(chǎn)品系擁有源遠(yuǎn)的城脈城央的地段匠心的“血統(tǒng)”從珠三角到長三角，再造高端標(biāo)桿江海南通，中國近代第一城多少傳說依舊傳襲據(jù)江海之

5、會、扼南北之喉，張騫中國近代第一城的輝煌不再，領(lǐng)銜時代的勢能南通還有什么沒見過？千年通州城，一座江海院合景江海院2018年營銷策略提報 世聯(lián)行2018 謹(jǐn)呈：合景泰富地產(chǎn)控股有限公司品牌的高度城市的寬度產(chǎn)品的深度執(zhí)行的廣度合景泰富策略邏輯的四大立足點(diǎn)合富品牌市場客戶定位營銷推售拓客品牌落地&營銷目標(biāo)8.7億的完成環(huán)環(huán)相扣，四步走締造品質(zhì)標(biāo)桿Project value本體認(rèn)知江海大道區(qū)政府本案南山湖板塊通州市區(qū)城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)新世紀(jì)大道沈海高速通州區(qū)實驗小學(xué)金橋校區(qū)一路之隔即鄉(xiāng)鎮(zhèn)本地客戶區(qū)域認(rèn)可度低區(qū)域商業(yè)配套能級低非成交熱門板塊城市寬度CHENG SHI挑戰(zhàn)與機(jī)會市場熱情高&競爭強(qiáng)開發(fā)商熱情高，客戶購

6、買能力強(qiáng)，價格上揚(yáng)；未來競爭紅海，剛需改善產(chǎn)品3-5月集中入市當(dāng)下核心競品的差異大板塊格局下的坐標(biāo)兩個象限看市場政策解讀012017年南通市四次出臺政策，穩(wěn)定市場政策類型發(fā)布時間政策要點(diǎn)預(yù)期影響促進(jìn)南通市市區(qū)房產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展意見2017年1月26日1、有效增加住房用地供給2、加強(qiáng)商品住房銷售價格管理3、進(jìn)一步規(guī)范銷售行為4、進(jìn)一步加強(qiáng)金融服務(wù)增加供給，有效滿足開發(fā)商用地需求加強(qiáng)金融服務(wù)，推動商品住宅成交加強(qiáng)價格管理，干預(yù)企業(yè)成交額規(guī)范銷售行為，干預(yù)企業(yè)銷售模式關(guān)于調(diào)整南通市住房公積金貸款購買二套住房首付款比例的意見2017年3月29日購買二套住房的家庭申請住房公積金貸款的，首付款比例調(diào)整至40

7、%從公積金角度提高購房門檻完善市區(qū)商品住房銷售價格備案管理工作的通知2017年5月23日開發(fā)商須公開全部準(zhǔn)售房源及備案價格，實際銷售價格不得高于備案價格進(jìn)一步加強(qiáng)價格管理，實現(xiàn)透明化關(guān)規(guī)范房地場經(jīng)營行為維護(hù)房地場市場秩序的通知2017年6月15日房8條，主要針對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對開發(fā)企業(yè)進(jìn)行管控外，進(jìn)一步對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管控，對二手房市場進(jìn)行規(guī)范調(diào)控不斷加碼，南通市政府、房管局出臺限價政策，明確下一批次備案價格不得高于上一批次同類型房屋成交均價。同時取締收取誠意金、辦理VIP卡、投資理財、團(tuán)購等捆綁銷售；銀行貸款方面，部分銀行房貸利率有上浮，二套房最高上浮30%。目前市場無限購情況；區(qū)域地塊位置

8、占地面積(萬方) 容積率競得樓面價溢價率競得單位競得時間開發(fā)區(qū)R17006東方大道西、復(fù)興東路南19.261-2.1553750.00%綠地2017.6.23R17007林翠路西、復(fù)興東路北8.671-2.562544.00%華德2017.6.23CR17009蘇通海納路南、通二河北18.071-1.7850562.00%萬科2017.10.23R17011瑞慈醫(yī)院北、南通壹城東、常青路西、科興路南4.881-1.07146734.60%碧桂園2017.10.20R17016復(fù)興東路北、東方大道西11.191-2.699539.10%萬科2017.10.20R17018蘇通科技產(chǎn)業(yè)園江安路東、

9、江成路西、海倫路南6.721-1.439210.70%萬科2017.10.23R17017宏興東路南、東方大道西10.171-2.707231.10%碧桂園2017.10.20R17023蘇通科技產(chǎn)業(yè)園蘇四河?xùn)|、蘇通路西、樂城路南、江成路北11.551-1.633060.10%中南2017.10.31R17030林翠路西、宏興路南地塊13.551-1.7715822.00%大和&寶業(yè)2017.12.14R17043通盛大道東、龍騰路北13.31-1.80524251.91%碧桂園2018.1.15R17026蘇通科技產(chǎn)業(yè)園江安路東、江成路西、海倫路北6.651-1.4430017.80%中鐵2

10、017.11.7R17013通盛大道西、源興路北、居康路南4.81-1.9850251.21%中南新世界2017.10.16R17044 通盛大道東、通啟運(yùn)河南13.41-1.8 803450.67中南&龍湖 2018.1.2 通州區(qū)R2016-028金橋東路南側(cè)、牡丹江西側(cè)5.451.6-2.03015-中南2017.1.5CR2017-001三姓街路南側(cè)、金虹路東側(cè)2.341.6-2.0367361.60%融創(chuàng)2017.4.13R2017-002大慶路北側(cè)、汽車站南側(cè)3.131.01-1.05710566.00%弘陽2017.5.23R2017-003尚德路東側(cè)、榮華小區(qū)北側(cè)3.731.0

11、1-1.03782579.10%中南2017.5.24CR2017-012新金西路南側(cè)、金洲路東側(cè)8.272.0-2.4249112.80%保利2017.8.4R2017-011南湖東路南側(cè)、牡丹江東側(cè)8.391.4-1.6709497.40%碧桂園2017.8.18R2017-009南湖東路南側(cè)、牡丹江東側(cè)9.81.6-2.06530127.90%碧桂園2017.8.28CR2017-023江平路北側(cè)、宴園楓庭西側(cè)2.671.4-1.57680211.00%同仁2017.9.7CR2017-024新世紀(jì)大道西側(cè)、金橋路南側(cè)51.8-2.0465555.20%雙恒2017.9.8CR2017-

12、020珠江路西側(cè)、碧華東路北側(cè)5.351.5-1.87655129.70%華強(qiáng)2017.9.18R2017-025金州路東側(cè)、延壽路南側(cè)10.991.6-1.832332.10%卓越2017.10.13CR2017-004三姓街路南側(cè)、金虹路東側(cè)5.551.6-1.92890.00%神輝置業(yè)2017.5.23CR2017-028五接鎮(zhèn)天后宮村5.591.0-1.521001.60%綠地2017.11.29R2017-029合歡路北側(cè)、楓楊路東側(cè)6.671.1-1.535401.10%陽光城2017.11.29CR2017-031希望路西側(cè)、江海路大道北側(cè)13.681-1.550000.00%紅

13、星&合景2017.12.1102神輝289元/保利2491元/融創(chuàng)3673元/弘陽7105元/中南7825元/華強(qiáng)7655元/碧桂園6530元/碧桂園7094元/雙恒4655元/陽光城3540元/中南新世界5025元/碧桂園5242元/華德5625元/大和&寶業(yè)7158元/龍湖&碧桂園8034元/綠地5357元/通州北部主城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)本案二級市場一級市場2017年，全年共成交44宗住宅用地。開發(fā)區(qū)與通州區(qū)土地市場表現(xiàn)搶眼，成交地塊總量占市區(qū)的20%，知名房企紛紛聚集，樓板價創(chuàng)新高，未來競爭激烈市場已熱，地價高企，品牌標(biāo)桿未立03區(qū)域成交面積（萬方）成交套數(shù)（套）套均面積（）成交金額（億元）成

14、交均價（元/）通州區(qū)110.6-0.9-1.1港閘區(qū)75.3632611977.51.2-1.7崇川區(qū)64.2469413596.31.2-1.7開發(fā)區(qū)78625212471.71.1-1.2海門區(qū)236197381192641.2常熟809663561218521.2蘇州786.6636811231502.2昆山182.6153251192761.5太倉93.873491271451.6-1.9嘉定89.382631083273.7寶山64.356731133104.82017年1月-12月各區(qū)域成交情況南通區(qū)域內(nèi)價格洼地，項目區(qū)域板塊價格相較上海北區(qū)域價格較低，為上海及蘇州市區(qū)外溢客戶提供

15、更優(yōu)購房選擇老城區(qū)新東區(qū)新城區(qū)市政府長 江港閘區(qū)開發(fā)區(qū)崇川區(qū)通州區(qū)通州城區(qū)1.1-1.4萬/1.5-2萬/1.2-1.7萬0.9-1.5萬海門區(qū)1.1-1.2萬/1.2萬/太倉市1.6-1.9w/寶山區(qū)4.8w/嘉定區(qū)3.6w/常熟1.2w/蘇州城區(qū)2.2w/昆山1.5w/通州主城區(qū)0.9-1.1w/1W+區(qū)域價格洼地,購買熱潮未減0416年南通市場成交火爆，供不應(yīng)求，成交均價直線上漲穩(wěn)定在11000元/；17年總體供求結(jié)構(gòu)失衡，月均去化約15萬方；成交均價不斷上漲，同比2016年上漲27%，但品牌割據(jù)未形成萬方元/萬方元/成交量持續(xù)上升市場火熱，月均去化27萬方成交量下降，目前月均去化15萬

16、方市場供不應(yīng)求，去化快速，價格上揚(yáng)供應(yīng)受土地供應(yīng)量影響，下半年成交土地將于明年轉(zhuǎn)換為商品住宅進(jìn)入市場，市場供應(yīng)量將迅速增長； 成交受17年商品住宅市場供應(yīng)量增加，17年1至12月份，區(qū)域總成交量約109萬，同比上漲11%；市場供求比上升，市場仍處于供不應(yīng)求；價格整體穩(wěn)步向上，目前已經(jīng)提升至10737元/左右，2017年價格同比上漲49% ；成交排名項目名稱區(qū)域成交面積（萬方）成交套數(shù)成交均價總價（億）1南通雅居樂花園經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)26 22948399 21 2新城香溢紫郡港閘區(qū)20 17618388 17 3中南世紀(jì)花城崇川區(qū)14 100216094 23 4世茂廣場經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)12 11

17、307719 10 5華強(qiáng)城港閘區(qū)11 82112223 13 6中海碧林灣港閘區(qū)11 9979411 10 7萬科城市之光崇川區(qū)10 81913164 13 8星光域崇川區(qū)8 65712605 10 9南山國際社區(qū)港閘區(qū)8 7369217 7 10金科城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)7 5329038 6 0517年南通市成交熱門板塊為市區(qū)、開發(fā)區(qū)，供不應(yīng)求態(tài)勢；目前地塊所在板塊成交量少，年成交排行第一為開發(fā)區(qū)的雅居樂花園，為3R100-135戶型產(chǎn)品萬方元/17年南通市成交面積排行非熱門成交板塊，區(qū)域認(rèn)知低面積段/總價段40萬元以下40-60萬元60-80萬元80-100萬元100-120萬元120-15

18、0萬元150-200萬元200-250萬元250-300萬元300萬元以上總計占比60以下645-150.08%60-80865613140162-3311.68%80-902213641007671191231801-288314.64%90-100-1691294156535723314363-382419.42%100-120-5621488213696741002311041433322.00%120-140-28594892061284785017739467823.75%140-180-15314222940348591942759281714.30%180以上-519105731

19、674468154.14%總計1141649308936443015206627621937875545196961占比0.58%8.37%15.68%18.50%15.31%10.49%14.02%9.83%4.44%2.77%106市場成交量占比高的熱銷產(chǎn)品面積段為90-140，成交量占比高的熱銷產(chǎn)品總價段為60-80萬，置業(yè)天花板為100-120萬，總體市場3房剛需剛改型型產(chǎn)品份額高17年南通市場成交結(jié)構(gòu)明細(xì)表單價低，剛改型產(chǎn)品充斥市場當(dāng)下核心競品的差異大板塊格局下的坐標(biāo)兩個象限看市場07項目名稱 總可售 裝修主力戶型 均價 總價 顯存 隱存 （萬方） 成本口徑（） （元/） （萬元）

20、（萬方） （萬方） 中萬大都會30高層：850洋房：1000高層：125/135高層：10500高層：130-140洋房：145-1702月10號加推19#&33#3月份加推最后四棟共203套2.1萬方洋房：130/155洋房：11400上悅城27750高層：3R:99/1164:144_2月上旬開盤300多套剩余1000套約12.5萬方鉑金時代91500高層：117/13714000-15000高層：160-190洋房：190-330未開（首開324套）約2.5萬方洋房：150/127富力院士廷46高層：800洋房：1000高層：109/128高層：9000高層：90-130在售洋房：8#-

21、9#高層：13/12/11約7.3萬方二期北地塊20萬方洋房：10000洋房：140洋房：143佳源都市51二期：107/113高層：8000洋房：9000高層：78-110洋房:97-124一期南地塊全部售罄3月份左右加推二期約23萬方湖山源著13/高層：125-145聯(lián)排：149-170首開未定觀瀾薹20/98-138首開待定（3/4月首開）德慶名邸 （大慶路）10雙拼：170（地下80平）聯(lián)排：140/160（地下60平）洋房：126/130洋房：12000聯(lián)排：21000-25000雙拼：26000洋房：150雙拼：450聯(lián)排：350洋房：30套聯(lián)排：47套共約1.14萬方二期地塊：1

22、5萬方富力院士廷佳源都市上悅城湖山源著德慶名邸觀瀾臺通呂公路金霞路新世紀(jì)大道中南萬科大都會南山湖板塊：1W+老城區(qū)板塊：1W+注：5公里范圍內(nèi)的在售及未推競品項目盤點(diǎn)天和珺府鉑金時代新世紀(jì)大道板塊：1W+本案本案項目體量31萬方，新世紀(jì)大道板塊在售項目少均價在11000元/；周邊競品集中在5公里南山湖板塊和老城區(qū)板塊；未來競爭壓力來自地塊和在售競品的雙面夾擊未來競爭激烈，別墅類產(chǎn)品存在空白點(diǎn)本案德慶名邸鉑金時代上悅城建筑面積31.36萬3.29萬10萬26.9萬主力面積段3R：95-110 4R：125-130疊拼：145-150合院：165-225洋房：126-130雙拼：169聯(lián)排：140

23、高層：117-137洋房：127-1503R：99-1164R：144主力總價段洋房：150-160萬雙拼：450萬聯(lián)排：350萬160-225萬均價洋房：12000元/雙拼：26600元/聯(lián)排：25000元/14000-15000元/樓層狀況高層16棟1016套疊拼15棟156套合院202套洋房：2棟11層2棟14層雙拼：9棟聯(lián)排：16棟高層5棟，18層洋房7棟16棟均為18層品牌合景泰富中南置地、富力地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)碧桂園、中南置地保利地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、新城控股、中南置地車位比1：1.131：1.291：1.291：1.56裝修高層：精裝修（裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/）疊拼、合院：毛坯毛坯精裝修（裝

24、修標(biāo)準(zhǔn)2000元/）精裝修（裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/）物業(yè)管理合景泰富物業(yè)（一級資質(zhì)）中南物業(yè)（一級資質(zhì)）碧桂園物業(yè)（一級資質(zhì)）西藏新城悅物業(yè)以高層和洋房產(chǎn)品為主，無合院產(chǎn)品以精裝修為主，精裝標(biāo)準(zhǔn)較低，多使用優(yōu)質(zhì)物業(yè)競爭分析之本案德慶名邸鉑金時代上悅城外立面風(fēng)格新中式風(fēng)格英倫風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格社區(qū)規(guī)劃行陣式布局列陣式布局行列式布局行列式布局4萬方商業(yè)綜合體3萬方商業(yè)綜合體20萬城市綜合體全齡活動社區(qū)景觀園社區(qū)配套外立面風(fēng)格迥異，社區(qū)排布方正，豪華商業(yè)配套為本區(qū)域內(nèi)獨(dú)有競爭分析之本案德慶名邸鉑金時代上悅城核心價值點(diǎn)三大品牌房企攜手，定制時代圈層新高度；筑通州不曾有世紀(jì)中軸，左右通州商業(yè)標(biāo)桿

25、；立體交通；景觀園林；形象推廣主推語:主城里，精階圈，匠心墅；筑通州不曾有主推廣語:千億巨匠，都會時代城市正核，立體交通繁華盛境，時代主場主推語:一座城的榮耀，一個時代的標(biāo)桿線下巡展/活動品牌發(fā)布會城市展廳開放儀式品牌發(fā)布會注重線上與線下的形象的宣傳造勢與形象打造競爭分析之區(qū)域表現(xiàn)庫存盤點(diǎn)08住宅 中萬大都會上悅城鉑金時代佳源都市湖山源著觀瀾薹德慶名邸 富力院士廷地塊弘揚(yáng)地塊中南地塊華強(qiáng)地塊雙恒地塊已推未售未來供應(yīng)2017年1-10月12月11月12月2018年1月2月3月4月5月6月8月9月最早開盤2017年11月首開，剩余30套洋房，47套聯(lián)排在售約1.14萬方最新開盤2016年11月一期

26、全部售罄最早開盤2017年 8月首開，在售洋房和高層約7.3萬方2月上旬首開300多套，剩余1000多套約12.5萬方首開待定總建面約13萬方3-4月加推最后4棟約1.5萬方預(yù)計3-4月份首開324套約5萬方2017年5月23日成交，總建面4萬方，成交樓板價7105元/平2017年5月24日成交，總建面4萬方，成交樓板價7825元/平最早開盤2017年8月，首開房源全部售罄預(yù)計2月10號加推19#和33#約0.7萬方2期為15萬方地塊加推時間待定預(yù)計3-4月首開總建面約20萬方預(yù)計3月加推二期約23萬方2018年9月18日成交，總建面10萬方，成交樓板價7655元/平2017年9月8日成交，總

27、建面10萬方，成交樓板價4655元/平二期北地塊加推待定約20萬方目前周邊競品在售剩余貨量少，即將入市產(chǎn)品集中分布在3-4月份9月份項目入市存量為主要為大體量加推和未入市地塊項目已推未售存量約9.4萬方未入市存量約110萬方，地塊存量28萬方（公寓月均去化16.7萬方，別墅月均去化1.5萬方）Regional impression市場總結(jié)市場需求旺盛，產(chǎn)品打造迎來新機(jī)遇 SV市場機(jī)會點(diǎn)1、區(qū)域價格洼地,去化能力強(qiáng)2、土拍熱潮，知名房企入駐，區(qū)域價值提升3、區(qū)域別墅市場存在空白點(diǎn)4、9月下旬開盤避開在售項目的圍攻市場難點(diǎn)1、剛需改善產(chǎn)品充斥市場2、板塊認(rèn)知局限性3、開發(fā)商拿地瘋狂，未來競爭紅海（

28、大體量在售與地塊項目）板塊認(rèn)知沉寂多年的城市價值洼地城鄉(xiāng)結(jié)合部的發(fā)展認(rèn)知新城的邊緣板塊印象怎樣打破區(qū)域認(rèn)知，樹立品牌影響力？客戶盤踞本地&引上海身份：產(chǎn)業(yè)園私企老板&本地拆遷戶目的：看重項目品質(zhì)及配套，改善自住競品客戶分析選擇依據(jù)本案周邊項目皆為品牌地產(chǎn)傾情打造產(chǎn)品面積段偏大，舒適性強(qiáng)，符合本地客戶喜好居住環(huán)境較好，周圍配套設(shè)施到位，發(fā)展?jié)摿Υ蟮聭c名邸、鉑金時代、富力院士廷、中南萬科大都會01競品客戶德慶名邸來訪客戶以本地客戶為主，多老城區(qū)客戶，其次為西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，外地投資客較少；區(qū)域內(nèi)唯一在售別墅盤，本項目客戶集中在35-50歲，年齡結(jié)構(gòu)偏大，置業(yè)目的多以置換改善為主，；客戶以公務(wù)員、教師、

29、醫(yī)生等公積金貸款優(yōu)勢人群為主本地客戶為主，改善客戶占比較大來訪客戶以通州本地客戶為主，包含全通州鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及通州傳統(tǒng)老城區(qū)；本項目客戶置業(yè)目的以自住為主，其中改善占比50%，多教師、政府、機(jī)關(guān)單位客戶；項目旨在打造區(qū)域標(biāo)桿性項目，碧桂園拓客模式為其主要優(yōu)勢，臨近地鐵2號線，投資客占一定比例通州全區(qū)域客戶為主，打造區(qū)域標(biāo)桿競品客戶鉑金時代02來訪客戶以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，本項目位于城區(qū)以南，本地客戶認(rèn)可度較低，客戶多來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域；本項目客戶集中在25-50歲，置業(yè)目的以剛需自住為主，占比46%，投資客占比較少鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，剛需自住為主要置業(yè)目的競品客戶富力院士廷03來訪客戶以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，包括二甲

30、鎮(zhèn)、三余鎮(zhèn)、東社鎮(zhèn)等城東鄉(xiāng)鎮(zhèn)；本項目客戶置業(yè)目的以剛需自住&置換改善為主，以生意人和有穩(wěn)定收入的工薪階級居多；開盤前三月強(qiáng)勢鋪排拓客，效果明顯。項目位于南山湖片區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿Υ?，以及萬科與中南兩大品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，客戶認(rèn)可度高周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，品牌優(yōu)勢強(qiáng)競品客戶中南萬科大都會04三余鎮(zhèn)東社鎮(zhèn)二甲鎮(zhèn)十總鎮(zhèn)石港鎮(zhèn)西亭鎮(zhèn)興東街道川姜鎮(zhèn)先鋒街道張芝山鎮(zhèn)客戶地圖客戶導(dǎo)入邏輯本地客戶50%40%10%上海及其他市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比預(yù)判：客戶分布預(yù)判：高層客戶：本地（新城、老城區(qū)）需求導(dǎo)向型客戶 西北部及南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶（疊石橋家紡城） 上海等其他外區(qū)域投資客別墅客戶：本地客戶、西北部及南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客

31、戶：南山湖板塊別墅盤稀缺，東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)以改善為目的的別墅客戶 南通市區(qū)交通導(dǎo)向性客戶上海等其他外區(qū)域客戶海門市距海門市區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)域認(rèn)知原因，客戶不會選擇來此置業(yè)港閘區(qū)崇川區(qū)置業(yè)目的：李先生，通州新城科技園工程師，想購置一套房產(chǎn)作結(jié)婚用；追求更高品質(zhì)的居住空間，同時也作為資產(chǎn)保值的手段，具備較強(qiáng)支付能力置業(yè)需求：對項目景觀、環(huán)境、打造及戶型舒適度最為關(guān)注，具備高水平支付能力，主要追求居住品質(zhì)感置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品、社區(qū)打造、環(huán)境配套、服務(wù)、區(qū)位高端首置 本地客戶客戶描摹品質(zhì)首改 老城區(qū)客戶描摹置業(yè)目的：劉先生，青年之家，因居住體驗感問題，對購房存在需求。劉先生為產(chǎn)業(yè)園企業(yè)中層，具有一定的支付能力，通州有

32、一套房子，需要改善居住環(huán)境置業(yè)需求：舒適套三戶型，滿足基本的居住功能和舒適度，學(xué)區(qū)配套，社區(qū)景觀置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品功能性、交通、區(qū)位、配套 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)別墅改善客戶描摹置業(yè)目的：張先生為國際家紡城私企老板，現(xiàn)在通州有兩套房子；事業(yè)逐漸成熟，收入條件有所改善，原有居住條件無法滿足其對居住舒適度的要求，需要換房，對墅區(qū)有一定的向往，具有一定的支付能力置業(yè)需求：舒適套四戶型，對戶型功能要求較高，主要追求居住舒適度置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：總價、產(chǎn)品舒適性、社區(qū)打造、區(qū)位客戶總結(jié)Customer summary重要客戶核心客戶本地客戶次要客戶市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)上海及其他目的：剛改、改善置業(yè)選擇：高層、別墅區(qū)域：金沙鎮(zhèn)，包括老

33、城區(qū)及新城區(qū)（項目周邊工業(yè)園區(qū)；項目北側(cè)拆遷片區(qū)）關(guān)注點(diǎn)：品質(zhì)、區(qū)位、配套（學(xué)校：通州實驗小學(xué)、興東小學(xué)；商業(yè)：世紀(jì)聯(lián)華、規(guī)劃商業(yè)）、景觀（沿河綠化帶）目的：剛改、改善置業(yè)選擇：高層、別墅（市區(qū)、城東鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶）區(qū)域：南通市區(qū)客戶；項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（國際家紡城等）關(guān)注點(diǎn)：交通、區(qū)位、配套、價格、產(chǎn)品功能性目的：剛需、投資置業(yè)選擇：高層區(qū)域：上海、蘇州等外地客戶關(guān)注點(diǎn)：規(guī)劃（江海高架、地鐵2號線、國際機(jī)場）、交通、區(qū)位（蘇滬1h經(jīng)濟(jì)圈）、價格、政策本地客戶為主，其次為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶隨著后期別墅產(chǎn)品的加推，將側(cè)重導(dǎo)入部分市區(qū)及外地客戶客戶洞察地緣客戶承價力相對較低外圍高端客戶導(dǎo)入勢在必行他們置業(yè)不求其“次

34、”他們有自己的品質(zhì)生活追求與價值預(yù)期城市的寬度必須成為城市級改善標(biāo)桿必須吸附外圍中高端客群產(chǎn)品深度CHAN PIN高占位與營銷項目價值的板塊基石去邊緣化重新定義板塊中心地位去刻板化重新擘畫板塊繁華前景Project value項目價值通州區(qū)實驗小學(xué)金橋校區(qū)本案區(qū)政府通州區(qū)人民政府3大濱河景觀帶1大城市綜合體墅質(zhì)生活社區(qū)雙地下室贈送自帶“L”性環(huán)形水域自帶4萬方商業(yè)綜合體十字銀杏景觀軸區(qū)域唯一合院品質(zhì)墅區(qū)指標(biāo)住宅地塊建筑面積31.4萬方規(guī)劃物業(yè)形態(tài)高層+別墅商業(yè)4萬方容積率(住宅)1.5本案產(chǎn)品（）高層：100/110/130疊拼：150合院：163/175/225走別人走過的路，不足以支撐“賣

35、得高，賣得好”怎樣最大程度提升客戶的高價值預(yù)期立優(yōu)勢+強(qiáng)聲勢Strength |立優(yōu)勢有人看見身家，有人看見家合景泰富，讓您如院人生咫尺之間造乾坤遠(yuǎn)看山有色，近看水無聲。春去花還在，人來鳥不驚山水 景墻運(yùn)用不同種類的材料模擬自然山水，營造自然山水意境以現(xiàn)代手法鑄造古代東方園林，重現(xiàn)古雅禮序感既有“春有百花秋有月，夏有涼風(fēng)冬有雪”之景，又有“笑看風(fēng)輕云淡，閑聽花靜鳥喧”之態(tài) 溢價 與 成交 的催化劑 在原有的銷售功能上疊加其他功能 如茶室、圖書館、藝術(shù)展、文藝沙龍等 吸引人群，為項目導(dǎo)流售樓部醉翁之意不在酒，在于山水之間也在看房通道途中設(shè)置特色廊架、休息區(qū)給客戶帶來驚喜感營造參與感帶來購買沖動看

36、房通 道參與感園林互動式園林三大全齡關(guān)懷系統(tǒng)，全齡全時的互動體驗 寵物活動區(qū) 互動式建筑青年社交系統(tǒng)老年健康系統(tǒng)兒童成長系統(tǒng)園中有山山旁有水水上有橋橋中有亭小橋 流水環(huán)河道建山，以石堆砌，一如山泉靈澗；河上架橋，宛若圓月浮于海面，求意境之美；橋中設(shè)一亭，可供休憩、觀景之便；再設(shè)月拱門，由實見虛，虛實結(jié)合，步移景異，現(xiàn)東方意境之美全觸感品牌館+生活體驗館生活體 驗 館體驗感品牌文化墻工法樣板間全新浸入式體驗3D投影技術(shù)夜光 跑道星空都在你腳下，還有什么理由不運(yùn)動梵高，星空，一路騎行，一路漫步，梵高的夢幻世界就在你的腳下，為夜色，添加一抹瑰麗色彩，一絲夢幻意境 設(shè)置于項目西北角環(huán)線景觀道形象定位以

37、絕對性價值優(yōu)勢建立，快速占位，釋放產(chǎn)品價值對接客戶價格心理預(yù)期，以價值共鳴心理市府圈，生態(tài)新城臨?？缃?，北上海；向“南”而通，通天下2公里范圍市政府，規(guī)劃生態(tài)新城落地三維立體式交通規(guī)劃2號線陽光城站僅1公里南通興東國際機(jī)場15分鐘車程江海大道高架通州段延伸19年建成，咫尺繁華市區(qū)公園上，兩岸飼水而居南面規(guī)劃15萬方市政公園西北兩岸濱水景觀，奢想水岸精致生活學(xué)府旁，全齡段教育2公里即可享受學(xué)區(qū)資源通州區(qū)實驗小學(xué)金橋校區(qū)/通州區(qū)實驗幼兒園/通州金郊中學(xué)城市綜合體，自成商業(yè)新中心自帶約4萬方商業(yè)綜合體，成就區(qū)域內(nèi)唯一商圈，拉升片區(qū)商業(yè)能級，創(chuàng)造24小時充滿活力的生活空間匠筑精工，1.5低密墅區(qū)區(qū)域內(nèi)

38、唯一合院疊拼墅質(zhì)產(chǎn)品，合景泰富港質(zhì)匠造，精于此道，匠心打造通州區(qū)品質(zhì)標(biāo)桿硬件 | 基礎(chǔ)軟件 | 溢價城脈：通州為千年文化古城地段：市府圈，生態(tài)新城核心交通：三維立體式交通，咫尺繁華接軌國際教育：學(xué)府旁，500米即享全齡教育景觀：公園上，“L”型水域商業(yè)：自帶4萬方商業(yè)綜合體品牌：千億房企聯(lián)合商業(yè)大亨產(chǎn)品：1.0低密墅質(zhì)人居物業(yè)：國家一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)精工：精裝，雙地下室，合院價值點(diǎn)梳理市府圈 江海院 墅質(zhì)人生優(yōu)越地段價值產(chǎn)品低密墅區(qū)，品質(zhì)生活方式Slogan：千年通州城 一座江海院項目占位合景 江海院案名建議：主打城市核心和產(chǎn)品系（新城中心區(qū)的至美生活盡匯于此）一個正在崛起的稀缺墅區(qū)以合景泰富價

39、值理念，匯通州層峰人士集22載品質(zhì)經(jīng)典，承貴族居住精神再造南通人居新高度Strength |強(qiáng)聲勢第一階段：品牌起勢期主攻品牌房企合景泰富首入南通時間：6月品牌起勢期主要目標(biāo)： 傳播品牌房企合景泰富首次進(jìn)駐南通，主打高端項目，為后期項目形象奠定基礎(chǔ)，增加項目溢價能力； 全城轟動性活動造勢，鋪墊產(chǎn)品知名度；通過活動的高端性，確定項目在市場中高度。階段主題千年通州城，一座江海院媒體發(fā)布戶外全部出街，布點(diǎn)到位有線電臺廣告發(fā)布微信推送企業(yè)品牌軟文、項目亮相硬廣發(fā)布使其亮相就區(qū)別于其他開發(fā)商在客戶心中的品牌地位，樹立高端價值觀。造勢活動（6月）：彩虹跑綠色健康運(yùn)動不分年老，不分界限提高項目話題度造成通州

40、轟動效應(yīng)擴(kuò)展客戶版圖VR沉浸式品牌發(fā)布會時間：2018年6月以心筑家，創(chuàng)造未來邀請：南通、通州主流媒體； 政府機(jī)構(gòu)相關(guān)人員；地產(chǎn)同行；社會各界潛在客戶目的：先聲奪人，打響品牌知名度，滲透企業(yè)理念，釋放產(chǎn)品信息“千年通州城 一座江海院”第二階段：品牌爆發(fā)期產(chǎn)品信息釋放，全區(qū)域覆蓋推廣時間：7月9月品牌爆發(fā)期主要目標(biāo)：解讀項目住宅屬性，明確項目稀缺性，吸引意向客戶；發(fā)布產(chǎn)品重要節(jié)點(diǎn)信息，吸引客戶到訪，積累客戶，為開盤預(yù)熱；線上、線下全鋪排，全區(qū)域覆蓋式推廣。階段主題滿城皆待，一席久仰一世進(jìn)階名人錄南通人的世界打拼史一面“名人墻”一本“名人錄”一次“名人拍賣”一場“名人論壇”時間：2018年9月對話

41、南通及通州當(dāng)代的行業(yè)驕子，激勵南通的城市精神和文化自豪感，為開盤預(yù)熱開盤活動（9月）游戲玩不停桌上足球賽兒童足球賽望遠(yuǎn)鏡趣味射門相約世界杯 “值此刻，江海院”禮物帶回家世界杯公仔球員手辦暖場活動：交互型錯覺空間體驗利用空間四維設(shè)計，造成視覺沖擊效果，吸引客戶來訪項目持銷期間，舉辦特色暖場活動，增加客戶流量，炒熱售樓處熱度，邀約客戶到訪，促成成交時間：2018年10月邀約：意向客戶第三階段：品牌延伸期強(qiáng)化品牌形象，延續(xù)品牌戰(zhàn)略時間：9月12月品牌延伸期期主要目標(biāo)：持續(xù)全區(qū)域推廣，延續(xù)品牌戰(zhàn)略，高效率轉(zhuǎn)換客戶，加快去化速度；再次強(qiáng)化品牌形象，釋放二期產(chǎn)品；階段主題坐擁一城，獨(dú)居一墅事件營銷一封家書

42、寄情深 溫情H5聚焦你的思念活動時間：2018年12月活動主題：一封家書線上活動：以“一封家書”為主題，以個體成長故事為時間脈絡(luò)，定制溫情H5頁面。用戶通過信息流廣告進(jìn)入H5可參與微家書互動與抽獎；線下活動：300封實體手寫的“家書”分發(fā)給老業(yè)主，在營銷弱點(diǎn)期實現(xiàn)足夠的關(guān)注度，充分助力品牌、項目的分享與傳播。加推活動暖場活動親子互動音樂劇線上：公眾號、門戶網(wǎng)站發(fā)布活動信息，為正式加推作鋪墊線下：小蜜蜂學(xué)校、商業(yè)廣場等地派發(fā)活動單頁，客戶到銷售中心換取正式門票邀約：前期積累意向客戶 成交老業(yè)主執(zhí)行廣度CHAN PIN推售與強(qiáng)拓客Strategy |推售策略產(chǎn)品組合策略 以高層+疊拼+合院的產(chǎn)品組

43、合，滿足不同客戶需求產(chǎn)品標(biāo)桿策略 高層跑量營造熱銷氛圍，疊拼與合院溢價樹項目品質(zhì)形象熱銷中加推策略 在首開熱銷氛圍中，二期加推高層搭配別墅產(chǎn)品持續(xù)蓄客，通過別墅擠壓高層去化，并積累別墅客源實現(xiàn)全盤持續(xù)熱銷的氛圍三大策略推售策略貨量盤點(diǎn)推售策略類型面積段套數(shù)套占比面積（）面積占比高層10050836.92%5080029.63%11019013.81%2090012.19%13031823.11%4134024.11%疊拼15015611.34%2340013.65%合院16314810.76%2412414.07%175342.47%59503.47%225221.60%49502.89%總計

44、1376117146412018.8月推售策略去化目標(biāo)售樓處開放2018.7公寓：128套/疊拼：84套合院：16套 2018.12加推2019-2018.9首開公寓：304套去化70%約173套持銷期加推持銷2018年1期2018年2期首開類型面積段套數(shù)面積高層10015215200110768360130769880總計30433440加推類型面積段套數(shù)面積高層100646400110323520130324160疊墅147426174152426384合院1631219561754700總計22829294首批預(yù)證以高層為主，烘托熱銷局面，營造出一房難求景象。二期加推疊墅與合院，對外營造

45、低密社區(qū)之感，同時凸顯項目基調(diào)，為項目價格奠定基礎(chǔ)；三期三期四期五期定價策略推售策略物業(yè)類型 類比項目 細(xì)項標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 鉑金時代富力院士廷中南萬科大都會擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 公寓 區(qū)位價值 地段位置 10%10.10.80.081.10.11交通配套 10%10.10.90.0910.1生活配套 10%10.10.90.0910.1環(huán)境資源 10%0.90.0910.10.90.09項目價值 建筑規(guī)模 5%0.80.0410.050.90.045容積率 5%0.90.0450.90.0450.90.045物業(yè)組合 5%10.0510.0510.05規(guī)劃布局

46、 5%10.0510.050.80.04內(nèi)部景觀打造 5%0.90.0450.80.040.80.04品牌效應(yīng) 5%10.0510.051.10.055產(chǎn)品價值 建筑品質(zhì) 5%10.0510.0510.05設(shè)備、材質(zhì)檔次 5%10.050.90.04510.05立面 6%10.060.90.05410.06控制面積 8%0.90.07210.080.90.072戶型價值 6%10.060.90.0540.90.054修正系數(shù) 0.9620.9280.961毛坯價格1200080009500修正價格12474.018620.699885.54參考權(quán)重40%35%25%本項目加權(quán)平均價4989.6

47、03017.242471.38本案價格10478.23 根據(jù)目前高層靜態(tài)入市毛坯價格測算為10500元/定價策略推售策略年度成交面積（萬方）成交套數(shù)成交均價（元/）成交金額（億元）供求比2015年218 180447704 168 0.748322016年396 322338915 353 0.570162017年217 1727211291 246 0.68883三年年均漲幅21%考慮到：1. 16年南通市場過于火熱的偶然性（修正年均漲幅-2%） 2. 17年1月份和5月太倉限價政策的實施（修正年均漲幅-2% ）半年溢價率達(dá)9%建議本案2018年7月公寓（毛坯）入市價格為11500元/ 定價

48、策略推售策略本案2018年7月公寓（毛坯）入市價格11500元/本案精裝成本價700元/，建議對外報價1500元/得出本案2018年7月公寓（精裝）入市價格13000元/項目名稱最早開盤時間高層均價 洋房均價 洋房/高層 參考權(quán)重 加權(quán)系數(shù) （元/） （元/）鉑金時代 2017年110770%0.75富力院士廷 2017年8月底 9000100001.1130%0.33平均系數(shù)1.08項目名稱最早開盤時間洋房均價（元/）聯(lián)排均價（元/）聯(lián)排/洋房參考權(quán)重加權(quán)系數(shù)德慶名邸 2017年11月1200021000-250001.880%1.44平均系數(shù)1.44市場上洋房/高

49、層系數(shù)按照1.08進(jìn)行計算聯(lián)排/洋房系數(shù)按照1.44進(jìn)行計算聯(lián)排/高層系數(shù)按照1.55 進(jìn)行計算，根據(jù)疊加相較聯(lián)排具有一定的折損率則疊拼/高層的系數(shù)1.55定價策略：內(nèi)部替代法推售策略溢價：高層洋房疊加聯(lián)排合院雙拼戶型建筑面積套內(nèi)面積+贈送實用率聯(lián)排四房3+1功能房+二廳+三衛(wèi)1401951.39疊加三房3房+二廳+二衛(wèi)147226（133+93）1.53根據(jù)對前期客戶意向的分析，發(fā)現(xiàn)疊拼別墅具有可被替代性，替代產(chǎn)品是聯(lián)排140的四房產(chǎn)品，替代條件是聯(lián)排價格高于疊拼，而且從推售的角度出發(fā)，疊拼產(chǎn)品在市場上具有稀缺性，并非急于走量單位，因此疊拼的定價可在聯(lián)排同等面積產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進(jìn)行總價替代定價。

50、本案疊拼/高層系數(shù)按照1.41進(jìn)行計算本案2018年9月疊拼（毛坯）入市價格為16250元/定價策略：內(nèi)部替代法推售策略本案合院產(chǎn)品作為片區(qū)絕無僅有的別墅產(chǎn)品，也是本案明星標(biāo)桿產(chǎn)品，更是作為價格擠壓消化高層和疊拼的產(chǎn)品建議本案合院/高層系數(shù)按照1.78進(jìn)行計算本案2018年9月合院（毛坯）入市價格為20500元/營銷目標(biāo)項目18年總銷8.7億元，整盤均價14000元/推售類型面積段套數(shù)面積均價總銷售首開高層10015215200130001976000001107683601300010868000013076988013000128440000總計30433440434720000加推類型面

51、積段套數(shù)面積均價高層100646400130008320000011032352013000457600001303241601300054080000疊墅1474261741620010001880015242638416200103420800合院163121956205004009800017547002050014350000總計22829294440927600合計5326273487564760018年目標(biāo)任務(wù)分解-銷售目標(biāo)目標(biāo)任務(wù)：全年532套，首開304套，首開目標(biāo)去化228套月度考核銷售計劃月份計劃銷售套數(shù)推出套數(shù)93049月首開，推出首次開盤為304套高層，首月目標(biāo)去化率7

52、5%共228套1040持續(xù)去化剩余套數(shù)1125去化首開剩余套數(shù)，去化率達(dá)到95%準(zhǔn)備加推重點(diǎn)蓄客1222812月二次加推，公寓：128套；疊拼：84套合院：16套 ，目標(biāo)去化50%共114套1170持續(xù)去化首開剩余貨量1245持續(xù)去化尾貨年度目標(biāo)任務(wù)分解時間目標(biāo)9月首開12月加推19年-532套5320組886組解籌率60%轉(zhuǎn)化率6：1銷售目標(biāo)認(rèn)籌客戶來訪客戶銷售目標(biāo)：228套預(yù)約客戶：380組來訪客戶：2280組銷售目標(biāo)：114套預(yù)約客戶：190組來訪客戶：1140組推售套數(shù)高層：304套高層：208套疊拼：84套合院：16套持續(xù)消化及加推導(dǎo)客指標(biāo)分解：首開來訪客戶3040組類型 拓客形式

53、目標(biāo)蓄客（人） 目標(biāo)占比 線上推廣（25%） 陣地包裝（道旗、樓幅等） 30410% 網(wǎng)絡(luò)（搜房/安居客.） 273.69%微信 182.46%線下拓客（75%） 社區(qū)派單巡展 30410%商超派單 30410%本地渠道資源 45615%Call客 311%暖場活動 30410%圈層活動 30410%朋友介紹 45615%其他（自訪） 1204%合計 3040100%Accurate |精準(zhǔn)拓客2.精準(zhǔn)截流1.高價值輸出院墅人生概念輸出3.全城鋪滿競品攔截（7-8）橫向縱向多渠道微信軟文，出街廣告輸出項目低密院墅的產(chǎn)品概念，使得高層客戶有與別墅客群同享稀缺資源的認(rèn)知，顛覆對該片區(qū)的原有認(rèn)知，一

54、舉兩得既能儲蓄高層客戶，又能吸引別墅客群1公里鉑金時代首開預(yù)計18年3-4月，區(qū)域熱度剛起，碧桂園拓客力度可見一斑，截留客戶成為早期一項重任5公里范圍內(nèi)品質(zhì)社區(qū)、超級商圈、企業(yè)園區(qū)、商家聯(lián)動、中介帶看，圈層拓展等strategy拓客策略三步走，步步為贏三余鎮(zhèn)東社鎮(zhèn)二甲鎮(zhèn)十總鎮(zhèn)石港鎮(zhèn)西亭鎮(zhèn)興東街道川姜鎮(zhèn)先鋒街道張芝山鎮(zhèn)走訪周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，派發(fā)小禮品，拓展意向客戶時間：開盤前地域選擇：主要目標(biāo)為項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其次為通州區(qū)全鄉(xiāng)鎮(zhèn)手段：傳單、小禮品、宣講會等客戶地圖多渠道，深層次拓客，分區(qū)域推進(jìn)，以保證全方位核心區(qū)域主要區(qū)域次要區(qū)域港閘區(qū)崇川區(qū)利用區(qū)域熱點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)階段性投放硬廣，擴(kuò)大目標(biāo)客群覆蓋面目的：迅速搶占

55、市場，引起市場關(guān)注，積累客戶投放頻道：搜房網(wǎng)、安居客、365淘房網(wǎng)投放網(wǎng)站投放時間合作形式投放內(nèi)容南通搜房網(wǎng)2018年8月-2018年9月網(wǎng)絡(luò)條幅卓越品牌、項目價值點(diǎn)等專題性報道持續(xù)軟文炒作+周末看房團(tuán)召集合作資源專場活動項目形象+展場開放信息營銷中心開放、樣板房開放、開盤信息周末活動信息365淘房網(wǎng)2018年8月-2018年9月營銷中心開放、樣板房開放、開盤信息周末活動信息安居客2018年8月-2018年9月網(wǎng)絡(luò)投放潤物細(xì)無聲的方式輸出項目高價值“江海院墅”通呂公路（江海大道高架預(yù)計2019年6月開通）高架點(diǎn)位、新世紀(jì)大道及希望路進(jìn)行道旗包裝，圍擋鋪排，截流鉑金時代客戶（集中在7-8月）通呂

56、公路希望路口通呂公路路口新世紀(jì)大道本案鉑金時代（碧桂園）陣地包裝道旗&圍擋通呂公路售樓部前場放置特色精神堡壘，沿路樓體掛樓幅廣告，引人注目，達(dá)到視覺導(dǎo)客的目的；陣地包裝樓幅&精神堡壘萬達(dá)廣場奧邦商業(yè)廣場鎖定項目5公里范圍內(nèi)大型百貨商場或商業(yè)中心設(shè)置巡展港閘區(qū)：萬達(dá)廣場通州區(qū)：萬達(dá)廣場、奧邦商業(yè)廣場、東大商貿(mào)城置巡展點(diǎn)，室外巡展點(diǎn)可采用集裝箱的形式搭建，在未正式開放前用幕布遮蓋，制造懸念室外展點(diǎn)室內(nèi)展點(diǎn)本案東大商貿(mào)城商超巡展實時動態(tài)物料+巡展點(diǎn)位選擇+合理的人員架構(gòu)及管理機(jī)制萬達(dá)廣場港閘區(qū)通州區(qū)通呂公路新世紀(jì)大道金霞路創(chuàng)意派單拓客：請小蜜蜂全城騎行巡展，同時進(jìn)行單頁家書派發(fā)，在首次開盤前，重點(diǎn)造

57、聲勢路線：世紀(jì)大道、繞南山湖等創(chuàng)意巡展騎行派單社區(qū)DM投遞本案華山花苑首府名邸水榭花都江?；识际兰o(jì)城金色城邦萬和華府金色城品御景華庭金和家園金橋花園金橋世家金橋人家世紀(jì)豪庭百家花苑書香華府陽光城關(guān)注項目周邊品質(zhì)社區(qū)，尋找目標(biāo)客戶；錯開管制時間，精準(zhǔn)拓客，適度夜拓社區(qū)公告欄、快遞柜、電梯、地下車庫等人流量較多位置進(jìn)行廣告投放社區(qū)巡展與宣講/社區(qū)張貼置業(yè)顧問項目海報社區(qū)首府名邸華山花苑書榭花都江?；识际兰o(jì)城金和家園金色城品金色城邦萬和華府御景華庭金橋世家金橋人家世紀(jì)豪庭百家花苑金橋花園書香華府陽光城中實錦繡園社區(qū)拓客尋找優(yōu)質(zhì)的CALL資源搜索本區(qū)3公里范圍內(nèi)的企業(yè)名單，及寫字樓名單與保安隊長、物業(yè)

58、管理人員溝通，突破3-4家企業(yè)或?qū)懽謽?，擺放易拉寶企業(yè)國際家紡城江海智慧園力普科技園聚豐科技創(chuàng)業(yè)園通州建總集團(tuán)四建集團(tuán)國盛義烏城創(chuàng)業(yè)大廈恒隆財富大廈桑夏總部大廈創(chuàng)斯達(dá)集團(tuán)江蘇南星家紡有限公司南通恒信針織染整有限公司南通鑫盛紡織服飾有限公司南通新意達(dá)電容器有限公司南通中景運(yùn)動用品有限公司南通高新區(qū)聚恒工業(yè)園南通開泰家紡有限公司世紀(jì)財富中心港軍大廈通州市錦潤絲綿有限公司南通錦益線束研究所金城大廈家寶工業(yè)園宜家家居工業(yè)集團(tuán)南通廠中棉集團(tuán)南通公司中國供銷集團(tuán)南通產(chǎn)業(yè)園鑫寶麗紡織品公司江蘇公爵新能源汽車有限公司南通金盛管業(yè)有限公司企業(yè)陌拜企事業(yè)及重點(diǎn)單位摸牌篩選、鎖定+上門拜訪+針對性拓展老城區(qū)城西產(chǎn)業(yè)

59、園新城區(qū)金沙鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園本案跨界合作企業(yè)陌拜寫字樓企業(yè)陌拜針對項目附近的大型商家、4S店，進(jìn)行商家合作，達(dá)到宣傳的目的餐飲4S店其它湘情菜館璽辣九宮格火鍋鵬興汽車城陽光城上海壹號大酒店水岸人家吉云汽貿(mào)東大商貿(mào)城洛卡餐廳江南廚房廣汽本田4S店東大建材市場家魚戶曉劉巧兒漢蘭達(dá)汽車城世紀(jì)華聯(lián)周客菜館老船長海鮮酒樓華晨汽車伍富華購物中心湘川園八角城飯店東風(fēng)標(biāo)致金鷹廣場易和江浙匯原木屋日本料理東風(fēng)日產(chǎn)南通通州專營店新瑞廣場恒生大酒店湘色滿園太平洋汽車城帝奧生活廣場豐澤園飯莊知味園一汽奔騰天瀾百貨湖邊城外云景會廣汽傳祺潤和商業(yè)廣場東北人一統(tǒng)海鮮東風(fēng)悅達(dá)起亞維多利亞KTV川西干鍋王上海菜館文峰汽車豪輝店音樂派量

60、販KTV商家聯(lián)動實時動態(tài)物料+點(diǎn)位選擇項目附近及市區(qū)有企事業(yè)單位圈層，搭建關(guān)鍵人，進(jìn)行推介會及圈層活動進(jìn)入：通過前期拓展和來訪客戶，發(fā)掘大型企事業(yè)單位員工，進(jìn)而與企業(yè)關(guān)鍵人取得聯(lián)系；通過朋友或身邊的人，搭建橋梁，進(jìn)入企事業(yè)單位；通過贈送禮品，給予現(xiàn)金的形式獲得負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式；拓客人員包裝成項目領(lǐng)導(dǎo)，以對談合作的形式，直接對接企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人；事業(yè)單位企業(yè)單位南通高新區(qū)綜合執(zhí)法局創(chuàng)斯達(dá)集團(tuán)區(qū)航道管理站開泰家紡有限公司安全生產(chǎn)監(jiān)督管理會金馳機(jī)電有限公司運(yùn)輸管理處中棉集團(tuán)南通公司港口管理處圣寶露紡織公司金橋小學(xué)南星家紡有限公司育才中學(xué)桑聯(lián)復(fù)合公司興東小學(xué)圣果葡萄酒業(yè)金郊初中鴻文教育設(shè)置關(guān)鍵人獎勵，如