石首市場報告課件

1、石首項目市場報告2018年12月18日PART 1 宏觀市場分析 宏觀市場分析人均收入水平荊州各縣市區(qū)2016、2017GDP一覽經濟指標生產總值地區(qū)20162017增速名義增速全市1726.75192211.31%10.16%荊州區(qū)243.6527010.81%9.76%沙市區(qū)326.333527.87%7.29%江陵縣74.71829.76%8.89%松滋市243.8327010.73%9.69%公安縣226.972457.94%7.36%石首市152.0717011.13%10.02%監(jiān)利縣246.552719.92%9.02%洪湖市213.123711.22%10.08%名稱面積（平方

2、千米）人口（萬人）管轄繡林街道35.97.05轄6個社區(qū)、4個村委會：橋南、解放路等筆架山街道567.0轄7個社區(qū)、11個村：建設路等久合院鄉(xiāng)542.53轄1個社區(qū)、17個村委會：江波渡等天鵝洲開發(fā)區(qū)77.51.20轄1個社區(qū)、6個村委會：沙灘子等11鎮(zhèn)1252.339.34轄新廠鎮(zhèn)、橫溝市鎮(zhèn)、小河口鎮(zhèn)、桃花山鎮(zhèn)、調觀鎮(zhèn)、東升鎮(zhèn)、高基廟鎮(zhèn)、南口鎮(zhèn)、高陵鎮(zhèn)、團山寺鎮(zhèn)、大院鎮(zhèn)合計1421.757.122個街道、11個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)、1個開發(fā)區(qū)石首市行政區(qū)劃及人口2017年石首市全年完成地區(qū)生產總值170億元，增長11.13%；地方一般公共預算收入7.37億元，增長10.6%；固定資產投資216億元，增

3、長16%；社會消費品零售總額115.12億元，增長11.5%；外貿出口5280萬美元，增長42.1%；城鎮(zhèn)和農村常住居民人均可支配收入28200元和15750元，分別增長8.7%和8.1%。數(shù)據來源：各地國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報此處人均可支配收入指城鎮(zhèn)人口的人均可支配收入宏觀市場分析石首宏觀經濟數(shù)據來源：石首市統(tǒng)計局第一產業(yè)：全年完成農業(yè)總產值69億元、農產品加工業(yè)產值120億元，分別增長4%、10%。農業(yè)品牌創(chuàng)建成效明顯，“綠泉香稻”榮獲國家農業(yè)部A級綠色食品，“荊楚老河”水產品獲得中國有機產品認證，石首綠茶、石首銀魚和津湖黑魚成功注冊為中國地理標志證明商標，“筆架魚肚”代表湖北省亮相世界

4、地理標志大會，國家“地標”總量穩(wěn)居荊州第一。第二產業(yè)：全年可完成工業(yè)總產值232億元，增長14.3%；工業(yè)增加值增長8%。全市稅收過1000萬元的企業(yè)達7家，其中過2000萬元達3家，實現(xiàn)歷史性突破。新培育高新技術企業(yè)2家，“四板”掛牌企業(yè)新增38家。第三產業(yè)：全國電子商務進農村示范縣市創(chuàng)建步伐加快，市電子商務產業(yè)園投入運營，全市建成鎮(zhèn)、村電商服務站264個，全年電子商務交易額達16.5億元。商貿物流業(yè)發(fā)展迅猛，城市廣場綜合體、達寶五金建材城、湘鄂農貿城一期、百盟光彩大市場一期建成投入運營，中國家居行業(yè)巨頭紅星美凱龍入駐石首。石首近7年產業(yè)內部結構不斷優(yōu)化，第二、三產業(yè)穩(wěn)步增長，已經成為全市經

5、濟增長的主要力量，至2016年第二、第三產業(yè)分別達到40%、36%。 宏觀市場分析商品房銷售及庫存供求走勢及近一年月度成交走勢：市場主體轉變：2014年-2017年，去庫存效應顯現(xiàn)，石首市場由買方市場轉變?yōu)橘u方市場；客戶購買力增強：2014年-2016年價格趨于平穩(wěn)，2017年價格突破，客戶購買力提升；入市時機：2018年石首房地產市場庫存量減少（取得預售證僅150套左右），且市場需求激增，實現(xiàn)高運作的狀態(tài)下，2019年（2018年春節(jié)）借勢返鄉(xiāng)潮，入市將是一個機會點，加快節(jié)奏，搶返鄉(xiāng)客。2014-2018年商品住宅供求趨勢近一年月度商品住宅供求趨勢 宏觀市場分析小結石首市目前處于無房可售狀態(tài)

6、，整體市場在售房源不足百套，且為尾盤、大戶型及底樓頂層戶型，2019年潛在存量入市約31萬方，整體價格受限價影響小幅增長。宏觀市場總結及啟示政策寬松，不限購、不限售，16年后市場供應不足，賣方市場催生價格上漲；新城規(guī)劃崛起，區(qū)域新增樓盤將于明年集中供應，雖仍處于賣方市場。新城區(qū)目前成交主流面積需求主要集中在100-120平米的剛需戶型，隨著區(qū)域利好落地，未來區(qū)域產品將向偏改善型調整，區(qū)域客戶偏好低總價、注重功能性，總價段天花板約70萬。2018年石首房地產市場庫存量減少（取得預售證僅150套左右），且市場需求激增。啟示PART 3 區(qū)域房地產市場區(qū)域市場分析小結區(qū)域周邊市場較為火熱，未來將存在

7、供應低潮，主力面積段在100-120平米的三房。區(qū)域房地產市場總結及啟示區(qū)域市場產品類型以高層為主，小高層、別墅為稀缺產品；經過2018年底到2019年初新項目集中放量，地緣性客戶消化，客戶基礎相對減少，19年區(qū)域競爭加??；成交主力面積，100-110為絕對主力，隨著改善客戶需求增多，大戶型110-120成交占比上漲；成交主力價格段，以40-60萬為主，同時60-70萬價格段成交量有所上漲。啟示區(qū)域市場石首土地供求情況土地供應2018年石首新增土地供應規(guī)模小，整體市場供應不足2015-2018年新增土地僅6宗，新增建筑面積約45萬方，規(guī)模較小，市場供不應求；截止2018年11月30日，項目所在

8、區(qū)域全部已成交，但尚未取得銷售許可證土地合計3宗，對應住宅面積317000平米，商業(yè)面積23000平米。地塊名稱所在區(qū)位獲取時間獲取單位成交樓面價待開發(fā)住宅面積待開發(fā)商業(yè)面積目前進展情況1碧桂園交投御府項目建寧大道南側2018.01.19碧桂園606元/18.9萬方約8000預計12月底開盤2石首市解放東路北側項目石首市繡林辦事處解放東路北側2017.10.13湖北天盟投資集團有限公司2356元/5.73萬方約6000預計2019.1推售3石首市明珠大道項目南岳山社區(qū)（明珠大道西側）2018.5.9張軍（個人）1371元/8.9萬方約9000正在施工本案附近僅有碧桂園一個新供應地塊，土地稀缺A

9、A南岳山社區(qū)（明珠大道西側）：受讓人：張軍面積：凈用地3.56萬方，53.4畝；容積率：2.5成交價格：228.57萬元/畝樓面地價：1371元/成交日期2018-05-09溢價率：48.6%目前進度：正在施工BB太平坊社區(qū)（建寧大道南側）：受讓人：石首市交投碧桂園房地產開發(fā)有限公司面積：凈用地10.8萬方，162畝；容積率：1.8成交價格：72.8萬元/畝樓面地價：606.7元/ 成交日期：2018-01-19溢價率：11%目前進度：2018.12月底推售CC石首市繡林辦事處解放東路北側：受讓人：湖北天盟投資集團有限公司面積：凈用地面積1.9萬方，28.7畝；容積率：3.0成交價格：470萬

10、元/畝樓面地價：2356元/成交日期：2017-10-13溢價率：290%（地王項目）目前進度：預計2019.1推售宗 地宗地：面積：凈用地面積6.59萬，約98.8畝；容積率：2.5合作價格：111.3萬元/畝樓面地價：668元/ 溢價率：0%區(qū)域市場石首土地供求情況區(qū)域市場分析供求走勢供求走勢及近一年月度成交走勢：市場主體轉變：2014年-2017年，去庫存效應顯現(xiàn)，石首市場由買方市場轉變?yōu)橘u方市場；客戶購買力增強：2014年-2016年價格趨于平穩(wěn)，2017年價格突破，客戶購買力提升；市場容量天花板：2018年下半年整體房地產市場下行，成交量萎縮，2019年區(qū)域內集中密集放量，競爭激烈。

11、2014-2018年商品住宅供求趨勢近一年月度商品住宅供求趨勢近一年成交面積及總價段：成交主力面積，100-110為絕對主力，隨著改善客戶需求增多，大戶型110-120成交占比上漲；成交主力價格段，以40-60萬為主，同時60-70萬價格段成交量有所上漲。2017年石首分季度成交面積占比2017年石首分季度成交總價段占比 區(qū)域市場分析成交結構區(qū)域市場分析商品房庫存市場整體存量：市場供不應求，石首目前處于無房可售的狀態(tài)，現(xiàn)整體市場在售房源僅120套（已取得預售證），主要為尾盤、大戶型，余貨少，截止到2018年11月，目前項目所屬新城區(qū)去化周期僅不到2個月（已取得預售證）。整體潛在供應2511套（

12、未獲取預售證），預計去化周期10個月。項目總規(guī)模（萬方）取得預售套數(shù)整體庫存套數(shù)（套）去化周期碧桂園利達城13120（碧桂園勞斯萊斯大戶型270）240（2019年供應）2個月碧桂園交投御府180160020個月御景龍灣73003358個月江南府熙園603366個月合計43120251110個月2018年11月石首商品住宅各區(qū)域存量PART 4 競品研究結構剛需仍是主流，60萬左右的產品占比近7成，100-120平米占比近8成；供應少片區(qū)供應少，主要供應項目僅3個，預計2019年新增供應量約31萬方，預計在2018年12月-2019年3月有一波集中放量，階段內市場存在客戶分流風險；價格穩(wěn)定受政

13、府限價政策影響，預計2019年主要競品價格走勢也相對平穩(wěn)，小幅增長；總價天花板項目位于石首發(fā)展新區(qū)，2018年毛坯備案均價不得超過4600元/，2019年毛坯均價不得超過5050元/，戶型以三房兩廳兩衛(wèi)為主，三房戶型天花板總價約為70萬左右；市場競爭三房：碧桂園交投御府、御景云庭，江南府熙園，碧桂園交投御府為低密精裝修產品，單價總價均高，且月供壓力大；御景云庭蓄客量大，1200組認籌客戶，635套房源，后續(xù)無供應，可搶占這部分市場；江南府熙園規(guī)模體量小，后續(xù)無供應；御景云庭，江南府熙園均捆綁車位銷售；高層主要競爭項目小結 競品研究小結本案高層競爭項目：碧桂園利達城、御景云庭、江南府熙園本案洋房

14、競爭項目：碧桂園交投御府本案別墅暫無競爭項目 競品研究競品分布本案所處區(qū)域為浦口-青奧版塊，為價值高地，與珠江鎮(zhèn)板塊有2000-3000元左右價差。*可到達距離（高德地圖）目標地塊12345478碧桂園利達城：住宅6800-7200元/（精裝2098元/）周邊3公里范圍內重點項目情況1公里在售待售碧桂園交投御府：住宅：售價待定6江南府熙園：待定御景龍灣一期售罄，二期5500元/（捆綁8-10萬車位），書香門第售罄，二手房精裝6200元/山水一品：已售罄，二手房5500元/帝景天成：5300元/，售罄江南欣城：5300元/，售罄競品1（1200米）競品2（1000米 ）競品3（445米 ）競品4

15、（2900米 ）競品5（500米）競品6（500米）競品7（3800米）競品8（2700米）售罄序號競品碧桂園交投御府碧桂園利達城御景云庭江南府熙園1項目定位改善剛需/改善剛需/改善剛需/改善2啟動區(qū)面積（平米）1000100060010003主力戶型122三房/143-145四房/213五房113三房/130三房/140三房/270四房109-120三房133-141四房110-125三房140四房4總價段天花板150萬187萬85萬（含車位）80萬5精裝成本（元/）6700元/（含精裝2098元/）6698元/（含精裝2098元/）6000元/（送12萬車位）預計6000元/（送10萬車位

16、）6月均去化80300（集中開盤）（首推336套，認籌400組）7待推售/存量200套240套335套336 競品研究競品分析全國現(xiàn)象總平規(guī)劃碧桂園利達城基本指標：容積率2.5，綠地率35占地面積：約6.9萬平方米規(guī)劃建筑面積：約22萬平方米戶型：精裝住宅（113三房/130三房/140三房/270四房）規(guī)劃戶數(shù)：約1017戶物業(yè)費用：元/碧桂園利達城計容建面約22萬方，產品以高層、小高層為主，（總計約1017套左右）競品項目研究 碧桂園利達城 競品研究碧桂園利達城一期售罄二期售罄三期尾盤四期待售全國現(xiàn)象配套碧桂園利達城幼兒園：小區(qū)內部規(guī)劃配套（公辦）；小學：文華小學（公立）；中學：石首第一中

17、學（公立）；碧桂園品牌，低密品質住宅，教育資源豐富，小區(qū)內規(guī)劃有幼兒園，同時項目比鄰文華小學，石首第一中學 競品研究碧桂園利達城全國現(xiàn)象小區(qū)環(huán)境碧桂園利達城社區(qū)規(guī)劃網球場等運動場所，設計針對兒童、青少年、老人的低密智能全齡生活府概念 競品研究碧桂園利達城全國現(xiàn)象樣板間碧桂園利達城 競品研究碧桂園利達城碧桂園利達城為精裝修產品，有140、268兩個實樓樣板間，精裝修成本約為800元/，墻體乳膠漆+廚衛(wèi)。全國現(xiàn)象戶型圖碧桂園利達城140四房兩廳兩衛(wèi)140四房兩廳兩衛(wèi)，2T2H，電梯廳空間可用作私人空間，飄窗全部贈送，南北雙陽臺，陽臺計一半面積 競品研究碧桂園利達城全國現(xiàn)象戶型圖碧桂園利達城268五

18、房兩廳兩衛(wèi)268五房兩廳兩衛(wèi)戶型為勞斯萊斯戶型，2T2H，電梯廳空間可用作私人空間，飄窗全部贈送，南北雙陽臺，陽臺計一半面積 競品研究碧桂園利達城全國現(xiàn)象量價關系碧桂園利達城碧桂園利達城，三期尾盤，四期待售三棟約200套，預計2019年1月推售，目前處于蓄客狀態(tài) 競品研究碧桂園利達城2019.1推售樓棟：10#、12#、13#（高層）推售戶型：102三房兩廳一衛(wèi) /128三房兩廳兩衛(wèi) / 140四房兩廳兩衛(wèi)梯戶比：2T2H、2T4H蓄客方式：誠意金5萬元蓄客數(shù)量：約70組，其中102、128戶型蓄客戶占比80%客戶抗性：1、大面積，高總價 2、精裝修，月供還款壓力客戶來源：40%石首本地客群，

19、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房占據60%，且有逐步上升趨勢；碧桂園利達城客戶購買理由排序：品牌、物業(yè)服務、產品；銷售：客戶咨詢多且蓄客好的戶型為102、128三房，總價相對較低；精裝：客戶對精裝標準認可度不高，限制于石首市的人均收入，精裝房帶來的月供壓力超出了多數(shù)客戶的承受范圍，但客戶對于門窗、監(jiān)控系統(tǒng)、同層排水等設計較為認同；抗性：戶型面積過大；精裝修帶來的月供壓力。全國現(xiàn)象小結碧桂園利達城 競品研究碧桂園利達城全國現(xiàn)象總平規(guī)劃碧桂園交投御府基本指標：容積率1.8，綠地率35占地面積：約10.8萬平方米規(guī)劃建筑面積：約18.9萬平方米戶型：精裝住宅（122三室、143-145四室、213五室）規(guī)劃戶數(shù)：約14

20、00戶物業(yè)費用：元/碧桂園交投御府計容建面約18.9萬方，產品以小高層為主，（總計約1400套左右）競品項目研究 碧桂園交投御府 競品研究碧桂園交投御府首開區(qū)域全國現(xiàn)象配套碧桂園交投御府幼兒園：小區(qū)內部規(guī)劃配套（公辦）；碧桂園品牌，低密品質住宅，教育資源豐富，小區(qū)內規(guī)劃有幼兒園，周邊政務資源配套齊全。 競品研究碧桂園交投御府全國現(xiàn)象小區(qū)環(huán)境碧桂園交投御府社區(qū)規(guī)劃網球場等運動場所，設計針對兒童、青少年、老人的低密智能全齡生活府概念 競品研究碧桂園交投御府全國現(xiàn)象樣板間碧桂園交投御府 競品研究碧桂園交投御府碧桂園交投御府為精裝修產品，有122和143兩個實樓樣板間，精裝修成本約為800元/，墻體乳

21、膠漆+廚衛(wèi)。全國現(xiàn)象戶型圖碧桂園交投御府143-145四房兩廳兩衛(wèi)143-145四房兩廳兩衛(wèi)戶型為主力，2T2H，電梯廳空間可用作私人空間，飄窗全部贈送，南北雙陽臺，陽臺計一半面積 競品研究碧桂園交投御府全國現(xiàn)象戶型圖碧桂園交投御府122三房兩廳兩衛(wèi)122三房兩廳兩衛(wèi)，2T2H，電梯廳空間可用作私人空間，飄窗全部贈送，南北雙陽臺，陽臺計一半面積 競品研究碧桂園交投御府全國現(xiàn)象量價關系碧桂園交投御府碧桂園交投御府，預計12月底開盤，首推200套左右房源，目前處于蓄客狀態(tài) 競品研究碧桂園交投御府首推樓棟：1#、2#、8#（15F、16F高層）首推戶型：122三房兩廳兩衛(wèi) / 143-145四房兩廳

22、兩衛(wèi)梯戶比：2T2H蓄客方式：誠意金5萬元蓄客數(shù)量：約50組（營銷中心開放40天），其中122戶型蓄客戶占比70%客戶抗性：1、大面積，高總價 2、精裝修，月供還款壓力客戶來源：40%石首本地客群，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房占據60%，且有逐步上升趨勢；碧桂園交投御府客戶購買理由排序：品牌、物業(yè)服務、產品；銷售：客戶咨詢多且蓄客好的戶型為122三房，總價相對較低；精裝：客戶對精裝標準認可度不高，限制于石首市的人均收入，精裝房帶來的月供壓力超出了多數(shù)客戶的承受范圍，但客戶對于門窗、監(jiān)控系統(tǒng)、同層排水等設計較為認同；抗性：戶型面積過大；精裝修帶來的月供壓力。全國現(xiàn)象小結碧桂園交投御府 競品研究碧桂園交投御府全國

23、現(xiàn)象總平圖御景云庭基本指標：容積率3.0，綠化率30.15%占地面積：約6萬(約90畝)規(guī)劃建筑面積：約20.6萬方戶型：毛坯（109-120三房兩廳兩衛(wèi)、133-141四房兩廳兩衛(wèi)）規(guī)劃戶數(shù)：二期約635戶御景云庭為御景龍灣的二期，總建面約20.6萬方，產品為小高層、高層，8棟，總計635戶。 競品研究御景云庭全國現(xiàn)象配套御景云庭 競品研究御景云庭毗鄰山底湖，新人民醫(yī)院、陳家湖公園、長途汽車客運站等配套及景觀資源近在咫尺。山底湖新人民醫(yī)院長途汽車客運站石首第一中學全國現(xiàn)象小區(qū)環(huán)境御景云庭主打社區(qū)環(huán)境，山底湖畔，公園美宅，綠化率30.15%，以綠地為主的景觀帶。 競品研究御景云庭Art-doc

24、設計，2T4H，通透采光，做到270度全景采光。全國現(xiàn)象總平圖及單體御景云庭 競品研究御景云庭 競品研究御景云庭全國現(xiàn)象戶型圖御景云庭109-120平米三房兩廳兩衛(wèi)戶型為主力，2T4H，戶型方正，飄窗全部贈送，陽臺贈送一半面積；133-141平米四房兩廳兩衛(wèi)戶型，2T4H，雙陽臺設計，飄窗全部贈送，陽臺贈送一半面積；120三房兩廳兩衛(wèi)109三房兩廳兩衛(wèi)113三房兩廳兩衛(wèi)133-141四房兩廳兩衛(wèi)全國現(xiàn)象量價關系御景云庭御景云庭預計12月底開盤，加推300套左右房源，目前已完成開盤蓄客，前期蓄客約1200組，消化約300組；首推戶型：109-120平米三房 / 133-141平米四房四房兩廳兩衛(wèi)

25、梯戶比：2T4H蓄客方式：認籌金10000元蓄客數(shù)量：約1200組蓄客周期：4個月，營銷中心8月8日開放去化情況：300套開盤售罄（僅余1-2層及頂樓戶型約10套左右）后續(xù)加推：春節(jié)前預計推出剩余房源，目前認籌客戶可完全覆蓋后期房源。 競品研究御景云庭核心差異：109-141三房、四房戶型，毛坯捆綁車位銷售，捆綁后單價約6000元/，總價相對較低；產品賣點：Art-doc風格建筑，270度全景采光；陽臺半贈送+飄窗贈送；山底湖景觀資源+石首中軸配套資源；銷售上：車位捆綁銷售，解決了車位去化難的問題；1萬認籌，門檻低，吸客速度快，635套房源，認籌1200組，本次推出3棟房源開盤售罄全國現(xiàn)象小結

26、御景云庭相對碧桂園而言，御景云庭的戶型面積選擇性更多，且毛坯，單價總價低，且月供還款壓力小 競品研究御景云庭全國現(xiàn)象項目概況江南府熙園 競品研究江南府熙園基本指標：規(guī)劃建筑面積：約5.73萬方戶型：毛坯（110-125三房兩廳兩衛(wèi)、140四房兩廳兩衛(wèi)）規(guī)劃戶數(shù)：約336戶江南府熙園，住宅建面約5.73萬方，商業(yè)面積6000方，產品為高層，4棟，總計336戶全國現(xiàn)象配套江南府熙園陳家湖公園旁，長途汽車客運站對面，坐擁新人民醫(yī)院、石首一中等配套及景觀資源。 競品研究江南府熙園全國現(xiàn)象戶型圖江南府熙園110-125平米三房兩廳兩衛(wèi)戶型為主力，2T4H，戶型方正，飄窗全部贈送，陽臺贈送一半面積，較御景云庭贈送面積較少；110三房兩廳兩衛(wèi)120三房兩廳兩衛(wèi) 競品研究江南府熙園125三房兩廳兩衛(wèi)全國現(xiàn)象