產(chǎn)業(yè)坐標(biāo)—公司戰(zhàn)略位勢(shì)的對(duì)標(biāo)分析

1、學(xué)習(xí)坐標(biāo)勢(shì)能落差診斷方法傳統(tǒng)業(yè)務(wù)創(chuàng)新業(yè)務(wù)單要素引導(dǎo)（住宅）多要素支撐（旅游）（工業(yè)）大都市超越（綜合）戰(zhàn)略坐標(biāo)產(chǎn)業(yè)坐標(biāo)研究-根據(jù)國內(nèi)外區(qū)域發(fā)展的坐標(biāo)對(duì)比，確定開發(fā)區(qū)所在區(qū)域的發(fā)展形態(tài)，由此評(píng)價(jià)戰(zhàn)略位勢(shì)落差。農(nóng)業(yè)區(qū)位論(杜能中山）工業(yè)區(qū)位論(韋伯產(chǎn)業(yè)區(qū)位論(廖什)中心地理論(克里斯塔勒-北京的城區(qū)聚合與衛(wèi)星擴(kuò)散)單要素引導(dǎo)性(-住宅地產(chǎn))多要素支撐性(工業(yè)配套-旅游地產(chǎn))(產(chǎn)業(yè)整合-工業(yè)物流）大都市超越性(城市再造-綜合體開發(fā))農(nóng)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)學(xué)習(xí)坐標(biāo)勢(shì)能落差診斷方法傳統(tǒng)業(yè)務(wù)創(chuàng)新業(yè)務(wù)單要素引導(dǎo)（住宅）多要素支撐（旅游）大公司聚合（工業(yè)）大都市超越（綜合）戰(zhàn)略坐標(biāo)單要素引導(dǎo)性(農(nóng)業(yè)成本-住宅地產(chǎn)

2、)種植地產(chǎn)與加工區(qū)多要素支撐性(工業(yè)配套-旅游地產(chǎn))觀光農(nóng)業(yè)與吸引力大公司聚合性(產(chǎn)業(yè)整合-工業(yè)物流）太陽能與立體農(nóng)業(yè)大都市超越性(城市再造-老年服務(wù))村民搬遷與城中村改造第一章：產(chǎn)業(yè)坐標(biāo)公司戰(zhàn)略位勢(shì)的對(duì)標(biāo)分析養(yǎng)老地產(chǎn)的多模式交際養(yǎng)老VS診斷坐標(biāo)貞元控股富豪養(yǎng)老康復(fù)養(yǎng)老成本養(yǎng)老強(qiáng)勢(shì)學(xué)習(xí)坐標(biāo)勢(shì)能落差診斷方法傳統(tǒng)業(yè)務(wù)創(chuàng)新業(yè)務(wù)單要素引導(dǎo)（住宅）多要素支撐（旅游）大公司聚合（工業(yè)）大都市超越（綜合）戰(zhàn)略坐標(biāo)單要素引導(dǎo)性(農(nóng)業(yè)成本-住宅地產(chǎn))種植地產(chǎn)與加工區(qū)多要素支撐性(工業(yè)配套-旅游地產(chǎn))觀光農(nóng)業(yè)與吸引力大公司聚合性(產(chǎn)業(yè)整合-工業(yè)物流）太陽能與立體農(nóng)業(yè)大都市超越性(城市再造-老年服務(wù))村民搬遷與城中

3、村改造第一章：產(chǎn)業(yè)坐標(biāo)公司戰(zhàn)略位勢(shì)的對(duì)標(biāo)分析農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的多模式武漢奧山VS診斷坐標(biāo)貞元控股美國基金東莞橫河藍(lán)莓產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈概念：專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用設(shè)施配套不斷完善、具有時(shí)代氣息的老年人住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。配套與條件是根本 選址是規(guī)劃的先決條件選址決定了房地產(chǎn)產(chǎn)品的自然環(huán)境、人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。由于老年人生理與心理的特殊性，選擇環(huán)境質(zhì)量良好、交通便捷的場(chǎng)地，是規(guī)劃的先決條件。配套設(shè)施體現(xiàn)關(guān)鍵功能由于老年人群生理、心理需求的特殊性，醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施是否完備極大程度上影響著老年人的購買決策以及入住之后的滿意度。策劃和政策是優(yōu)勢(shì)面對(duì)我國進(jìn)入老年化社

4、會(huì)，老年人生活問題已越來越被社會(huì)所關(guān)注。國家民政部及地方各級(jí)民政部門鼓勵(lì)開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。河南采用養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；多項(xiàng)稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠等政策鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)老年住宅地產(chǎn)。運(yùn)營與管理是關(guān)鍵老年地產(chǎn)不同于一般住宅地產(chǎn)，出售的不僅是住宅，還包括醫(yī)療、養(yǎng)生、教育等一系列配套服務(wù)，這些配套服務(wù)才是老年人群對(duì)老年住宅的關(guān)鍵需求，也是開發(fā)商的賣點(diǎn)所在。因此，銷售完畢后還需要長期的運(yùn)營管理，這關(guān)系著大量配套設(shè)施與服務(wù)能否良好運(yùn)作，所以至關(guān)重要。老年地產(chǎn)的運(yùn)營與管理需要強(qiáng)有力的人力資源的支撐，是對(duì)地產(chǎn)商管控能力的一大考驗(yàn)。和君創(chuàng)業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)角度將養(yǎng)老地產(chǎn)分為五種類型，每種

5、類型的產(chǎn)業(yè)鏈競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)如下圖：圖示： 老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)根據(jù)老年人群的生理、心理需求，和君創(chuàng)業(yè)歸納出老年人群對(duì)住宅功能的八種需求老年住宅八大功能各老年地產(chǎn)類型對(duì)應(yīng)老年人群需求度在中國，養(yǎng)老地產(chǎn)還是一個(gè)新領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)尚未成熟從已建成的老年公寓來看，存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不廣等問題。1我國現(xiàn)有不同規(guī)模的老年公寓800家，規(guī)模都比較小，很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動(dòng)階段，北京市僅有幾家房地產(chǎn)公司對(duì)這種新型房地產(chǎn)商品類型進(jìn)行了調(diào)查摸底，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未注意到這一具有相當(dāng)生命力的房地產(chǎn)商品新類型。市面上現(xiàn)有的老年公寓品質(zhì)層次較低。2一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理

6、行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設(shè)施不齊全，而且多為原來的已開發(fā)住房，只冠以“老年公寓”之名進(jìn)行銷售，從選址規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與實(shí)際意義的老年住宅相去甚遠(yuǎn)。即使是專為老年朋友開發(fā)建設(shè)的老年住宅單在物業(yè)管理方面也存在不足。老年住宅開發(fā)完畢后的經(jīng)營不僅是一般的物業(yè)管理，而且是多種專業(yè)化經(jīng)營和管理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量。而大多開發(fā)商或物業(yè)管理單位對(duì)老年住宅的管理卻是泛化、片面化，往往只流于形式，不能進(jìn)行深入的管理。在中國，養(yǎng)老地產(chǎn)還是一個(gè)新領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)尚未成熟從行業(yè)生命周期看，我國養(yǎng)老地產(chǎn)還處于幼稚期。3老年地產(chǎn)在國際上很早就被提出，如今，美國、日本、新加坡等國的老年地產(chǎn)

7、已經(jīng)相對(duì)成熟。但在中國，長期以來由于傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老觀念以及購買力的制約，老年地產(chǎn)在近十余年才開始興起，目前仍處于幼稚期。養(yǎng)老地產(chǎn)但中國養(yǎng)老住宅的需求正在快速增長，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資在未來有著廣闊的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)人口購買力購買意向截至2009年，我國60歲以上老年人口已達(dá)到1.67 億人，占總?cè)丝诘?2。按照聯(lián)合國規(guī)定，在每個(gè)國家或地區(qū)的人口中，60歲及60歲以上老年人口占總?cè)丝?0%，或者65歲及65歲以上人口占總?cè)丝?%的社會(huì)，即被認(rèn)定為進(jìn)入老年社會(huì)。按此標(biāo)準(zhǔn)，我國已經(jīng)完全進(jìn)入了老齡化社會(huì)。123人口2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)

8、于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3另據(jù)中國老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。購買力在“計(jì)劃生育”的浪潮下，中國“養(yǎng)兒防老”、“三四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。獨(dú)老戶的比重不斷上升。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和消費(fèi)觀念已不再適應(yīng)日益增長的老年人對(duì)晚年居所消費(fèi)的要求， 許多60-70歲的老年人養(yǎng)老觀念已發(fā)生明顯改變， 具有強(qiáng)勁的需求。購買意向但中國養(yǎng)老住宅的需求正在快速增長，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資在未來有著廣闊的市場(chǎng)目前中國很多大城市老年住宅的有效需求每年至少數(shù)十萬平方米， 全國

9、僅有800多所老年公寓、社區(qū)，遠(yuǎn)未能滿足社會(huì)養(yǎng)老需求， 發(fā)展空間十分廣闊。如果僅3%的老人能在社會(huì)設(shè)施中養(yǎng)老， 全國就將有420萬老人進(jìn)人老年公寓或老年住宅安度晚年， 就需要建造8萬到10萬所老年公寓及住宅， 投資總額便是900-1000億元， 加上其他設(shè)施設(shè)備等， 其商機(jī)將達(dá)到1200億元。我國現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式臺(tái)灣長庚養(yǎng)生文化村典型特征 ：以長庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成了全球最大的銀發(fā)地產(chǎn)社區(qū)長庚養(yǎng)生文化村入住流程模式評(píng)析是全國首家推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，它開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結(jié)合的嶄新模式；將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康

10、養(yǎng)生新模式；山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨(dú)具中國傳統(tǒng)特色。我國現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析會(huì)籍制的養(yǎng)老俱樂部北京太申祥和山莊典型特征 ：采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑，建成的集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)，是全國首家推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院模式評(píng)析是全國首家推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，它開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結(jié)合的嶄新模式將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨(dú)具中國傳統(tǒng)特色。 我國現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析異地養(yǎng)老模式異地養(yǎng)老異地模式代表案例典型特征模式評(píng)析異地購房海南、大連、青島等地部分樓盤、北京銀齡公司以養(yǎng)老為目的的異地購

11、房 “異地養(yǎng)老”是我國目前正在探索的新型養(yǎng)老模式。它體現(xiàn)了老人養(yǎng)老能力的增強(qiáng)、養(yǎng)老觀念的更新和養(yǎng)老需求的多樣化。從國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)看，“異地養(yǎng)老”應(yīng)該遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，實(shí)施政府扶持、市場(chǎng)化運(yùn)作的發(fā)展模式?！爱惖仞B(yǎng)老”是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)工程，不僅包括為老人提供集中養(yǎng)老的居住環(huán)境，還包括一系列的配套服務(wù)，如老年人保險(xiǎn)、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押、養(yǎng)老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一個(gè)漫長的過程?！昂蝤B式”養(yǎng)老大連的互動(dòng)式異地養(yǎng)老服務(wù)中心不同城市老年公寓之間的置換式異地度假養(yǎng)老“季節(jié)性”養(yǎng)老天津的泰達(dá)國際養(yǎng)老院炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中海外華人回國養(yǎng)老新加坡華人、北美的購屋旅游團(tuán)炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中

12、我國現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析度假基地連鎖養(yǎng)老模式連鎖地產(chǎn)模式代表案例典型特征模式評(píng)析北京金港家苑以北京為中心，把對(duì)老人的服務(wù)模式推向全國，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的沿海城市，風(fēng)景優(yōu)美的旅游勝地，如上海、?？?、衡山、成都、桂林等地設(shè)立分部，屆時(shí)入住老人可在全國各分部異地居住，旅游休閑，度假養(yǎng)老。是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項(xiàng)全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴(kuò)張形式來完成整體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式、全包式的服務(wù)，高性價(jià)比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點(diǎn)是針對(duì)老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊。江蘇生態(tài)農(nóng)莊養(yǎng)老連鎖江蘇休閑農(nóng)業(yè)基地，在長三角地區(qū)建立連鎖模式，實(shí)施“異地?fù)Q房、一卡通

13、行”。在旅游淡季時(shí)，餐飲、住宿和娛樂設(shè)施往往處于閑置狀態(tài)，城里老年人只要花費(fèi)正常價(jià)格的1/5左右，就可以到休閑農(nóng)業(yè)基地一邊度假，一邊養(yǎng)老。到了旅游旺季，老人們就可以回城和家人團(tuán)聚。 我國現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析分時(shí)度假式養(yǎng)老浙江城仙居經(jīng)營模式：公司在生態(tài)良好、風(fēng)景優(yōu)美的村落，與村民簽訂協(xié)議，由公司出資，按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)他們的住房進(jìn)行改建裝修。改建后的“城仙居”，房間按賓館標(biāo)準(zhǔn)間建造，房子的產(chǎn)權(quán)仍歸農(nóng)民所有，農(nóng)民可任選兩間居住，一樓的餐廳也由農(nóng)民經(jīng)營。其余房間30年的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)則歸聯(lián)眾公司所有，期滿后歸還村民。在30年使用期內(nèi)，聯(lián)眾公司把這些房間用于休閑產(chǎn)業(yè)?！俺窍删印钡目腿酥恍杌?-6萬元，就可以

14、獲得其中一間房間30年的居住權(quán)。在這30年中，投資者可以定期或是長期居住，也可以請(qǐng)聯(lián)眾公司代為出租，獲得租金收益。連鎖地產(chǎn)異地?fù)Q?。汗具€提供了一個(gè)會(huì)員交換平臺(tái)。天目山“城仙居”的主人，可以根據(jù)自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住幾天，到黃山的“城仙居”住個(gè)把月，到千島湖的“城仙居”住一陣子。而且，這種易地居住是免費(fèi)的。模式點(diǎn)評(píng)：分時(shí)度假式養(yǎng)老是借鑒分時(shí)度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念，它引入時(shí)空經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，對(duì)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融資源進(jìn)行整合，擴(kuò)大了資源邊際效用，實(shí)現(xiàn)了資源共享。但在我國，尚處在萌芽狀態(tài)的分時(shí)度假模式，我們認(rèn)為

15、，可以有一些作為，但不具有普遍意義，且利潤不高。我國現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)模式與養(yǎng)老地產(chǎn)類型的對(duì)應(yīng)安陽市老齡化速度加快，但所呈現(xiàn)的特征顯示，這一部分目前購買力有限，發(fā)展規(guī)模受制，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)難度較大年份總?cè)丝冢昴?-14歲15-64歲65歲及以上人口數(shù)比重人口數(shù)比重人口數(shù)比重1990476.03147.3330.95303.0463.6625.675.392000516.11132.3525.64351.0968.0332.676.332005520.05106.7620.00391.2873.3035.766.702006521.96101.2618.87397.2874.0338.107.102

16、007518.62101.4118.80398.6473.9039.387.302008521.40102.2218.86398.5473.5341.257.61單位：萬人資料來源：安陽市統(tǒng)計(jì)局“空巢老人”快速增加。2008年，“空巢老人”戶占有65歲及以上老人的家庭戶的比重為 38.86%，在農(nóng)村,2008年這一比率達(dá)到了42.59%。單身老人比重高。2008年65歲及以上的老年人口中，單身老人比重達(dá)到了9.86%。農(nóng)村老齡化速度明顯快于城鎮(zhèn)。特別是進(jìn)入2000年以來，隨著農(nóng)村勞動(dòng)力快速向城市轉(zhuǎn)移，到了2008年，農(nóng)村的65歲及以上人口比重更是達(dá)到了8.20%，城鎮(zhèn)為6.89%。根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)

17、在中國的發(fā)展歷史與趨勢(shì)，2033年“人口黃金期”結(jié)束之前是探索并實(shí)踐養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵時(shí)期。從我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入復(fù)蘇期的1986年至1999年進(jìn)入老齡化社會(huì)，這一階段是老年地產(chǎn)萌芽階段。在這一時(shí)期中，人們還沒意識(shí)到老年社會(huì)的到來及其影響，老年住宅還沒有作為單獨(dú)的住宅形態(tài)提出，社會(huì)上對(duì)老年的住房、養(yǎng)老問題的概念與思路僅停留在居家養(yǎng)老以及養(yǎng)老院等社會(huì)福利機(jī)構(gòu)。11999年至2033年“人口黃金時(shí)期”結(jié)束是老年地產(chǎn)發(fā)展的起步并快速發(fā)展期。進(jìn)入2000年以來，老年地產(chǎn)發(fā)展的狀況不盡人意，但是已經(jīng)日益凸現(xiàn)其發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭與廣闊的前景，面臨老齡化的不斷加速，社會(huì)各界人士均對(duì)老年社會(huì)的發(fā)展提出不同的發(fā)展思路，作為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展亮點(diǎn)的老年地產(chǎn)自然受到各方面的關(guān)注，從理論到實(shí)踐，在這一階段中均取得許多重要的理論成果與寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。22033年至2100年是我國重度老齡化并逐步趨向穩(wěn)定的階段，而其中至2051年是老齡化的頂峰，因此在這一階段老年住宅發(fā)展必然也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)高速發(fā)展、成熟