關(guān)于房地產(chǎn)商鋪價值分析(共11頁)

1、PAGE PAGE 34關(guān)于(guny)房地產(chǎn)商鋪價值(jizh)分析(fnx)房地產(chǎn)的價值取決于土地價值。一般而言，房地產(chǎn)建筑成本的價值差異是有限的，而土地成本的差異是巨大的。在房地產(chǎn)價值中，土地價值起著主導(dǎo)作用。土地價值是房地產(chǎn)開發(fā)、交易的基礎(chǔ)價格。 一、土地價值商品的效用、稀缺性、有效需求，形成了商品的價格。價格是價值的外在表現(xiàn)，隨著市場的行情而波動，具體表現(xiàn)為價格波動。土地價格波動的原因主要有以下幾個方面。1、需求人口聚集使土地需求量激增，土地供應(yīng)總量不足就會致使價格上揚。人們因生活、生產(chǎn)、經(jīng)商需要，造成地價大幅上升。因土地的固定性和無法復(fù)制特性，在需求量大的區(qū)域，土地價格受需求驅(qū)動而

2、上揚。2、投資加大開發(fā)力度，政府巨額投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，建橋鋪路，公用設(shè)施配套齊備，注重生態(tài)環(huán)境的改善，大量資本流入房地產(chǎn)市場。土地地價，因投資量加大而升值。3、 規(guī)劃規(guī)劃是一個國家土地資源綜合開發(fā)、利用的計劃，具有長效、穩(wěn)定、慎重、強制等特征。規(guī)劃是行政預(yù)先設(shè)置的土地開發(fā)的具體要求和指示投資的方向，也預(yù)示著被納入規(guī)劃的土地因投資量的增大而升值。二、商業(yè)(shngy)用地價值商業(yè)用地的價值(jizh)主要是指商業(yè)用地的商業(yè)價值。商業(yè)用地與住宅辦公用地有著不同的選址(xun zh)要求。在我國有個選房的六字箴言：路段、路段、路段?？梢姟奥范巍钡膬?nèi)涵非常大。商業(yè)用地的商業(yè)價值表現(xiàn)為商業(yè)用地的臨街狀態(tài)

3、、地勢與地質(zhì)條件、環(huán)保及交通狀況等。1、商業(yè)用地的臨街狀態(tài)在成熟的商圈中，商業(yè)比較發(fā)達(dá)，土地資源比較緊張，地理位置的選擇范圍很小。如有重建改造，一般按土地現(xiàn)狀復(fù)制，適當(dāng)調(diào)整建筑外觀、結(jié)構(gòu)形式、裝飾風(fēng)格與設(shè)備配置。在新開發(fā)的居住區(qū)域內(nèi)，商業(yè)用地的選擇標(biāo)準(zhǔn)傾向于選擇臨街狀態(tài)為四面臨街、三面臨街或兩面臨街（角地）的土地。商業(yè)用地臨街立面越多，交匯道路越多，日后建成的商業(yè)建筑接受輸送的購買力越多，商業(yè)效率越高。（1）四面臨街商業(yè)建筑中四面臨街的情況并不多見，比較著名的有坐落在上海虹橋開發(fā)區(qū)內(nèi)的世貿(mào)中心大廈，以及上海豫園商城，其特點是體量大，往往占據(jù)整個街坊。如世貿(mào)中心大廈，面積為28萬平方米，是國內(nèi)最

4、大的單體建筑之一。四面臨街的商鋪具有規(guī)模性效應(yīng)。（2）三面臨街三面臨街的商鋪有兩個街角和三個主要臨街立面，這類商鋪氣勢恢弘，容易突出商業(yè)(shngy)主題，是展覽、會議、大型商業(yè)活動的理想場所，但其規(guī)模小于四面臨街的商鋪。（3）兩面(lingmin)臨街在房地產(chǎn)評估理論中，根據(jù)地理位置和形狀將地塊分成角地、袋地、旗地、盲地等集中臨街狀態(tài)，這對商鋪而言是十分適合的。位于街角上的商鋪，可以將商鋪內(nèi)的商品、商品信息傳遞(chund)給多個走向的人流：位于三岔路街角的商鋪有三個人流走向，位于四岔路街角的商鋪有兩個人流走向，商鋪路過的人流量越高，吸引入店的人數(shù)就越多，則可能完成的銷售額也就越大。（4）單

5、面沿街位于街面的商鋪有來往兩個人流走向，商鋪價值次于街角商鋪。對直行人流的視野而言，幾乎沒有盲角。（5）立面形態(tài)四面臨街和三面臨街的商鋪與周鄰的關(guān)系十分清晰，而一面臨街的商鋪有著多種立面形態(tài)。如果我們在緊鄰的兩個商鋪立面之間虛擬一條直線，那么，突出這條線的商鋪，我們稱之為“凸型商鋪”；低于這條線的我們稱之為“凹型商鋪”；與這條線基本保持一個平面上的我們稱之為“平面商鋪”?！捌矫嫔啼仭笔亲畛Ｒ?、數(shù)量最多的商鋪。在這三種立面形態(tài)的商鋪中，根據(jù)商鋪的廣告展示作用的要求，“凸型商鋪”的商業(yè)價值最大，“平面商鋪”次之，“凹型商鋪”的商業(yè)價值最小。凹型商鋪是位于袋地的商鋪，雖然它與街邊商鋪同樣擁有兩個人流

6、流向(li xin)，但是它的門面或櫥窗的實物景象停留在人們視野中的時間較短，在人們還沒有作出判斷和反應(yīng)時，人們的腳步已匆匆走過商鋪，視野已被下一個櫥窗或陳列的商品所吸引。2、環(huán)保(hunbo)與交通（1）環(huán)保(hunbo)狀況在商業(yè)用地的周鄰地區(qū)，生態(tài)狀況也影響其土地價值。對商業(yè)用地價格產(chǎn)生影響的有：噪音控制，大氣凈化程度，商圈的藝術(shù)布置、文化氣氛，綠化率等。（2）交通在交通發(fā)達(dá)的區(qū)域，商業(yè)必然發(fā)達(dá)，這是因為便利的交通工具為人們往來提供了條件。在現(xiàn)代交通運力中，交通工具種類多樣，根據(jù)它們的客運能力大小以及便利的程度，分別對商業(yè)用地價起著作用。如地鐵、磁懸浮列車、輕軌交通、公交站點、輪渡碼頭以

7、及空港、火車站等，均能成為附近的商業(yè)用地不同程度的增值因素。三、建筑物條件建筑物條件是商鋪使用價值的具體表現(xiàn)，對商鋪的用途起著制約作用。有時，建筑物或附屬設(shè)施有缺陷或不合適，會導(dǎo)致商鋪價值大幅下降。1、朝向我國位于赤道北部，陽光從東南方向照射而來，在冬季給人們送來溫暖的陽光。從經(jīng)濟地理學(xué)角度看，朝南或朝東方向是我國商業(yè)企業(yè)理想的選擇。在冬季，商鋪背風(fēng)、向陽，消費者在和煦的陽光中瀏覽櫥窗；而在夏季，人們趨涼避暑，消費者在習(xí)習(xí)涼風(fēng)中走進(jìn)商場。有人把整個街面的朝向分成陽面和陰面，朝南、朝東的商鋪位于陽面，朝北、朝西的商鋪位于陰面，陽面商鋪因其擁有流動的潛在購買力要高于陰面街面，故價值要高于陰面商鋪。

8、2、面積(min j)習(xí)慣上，人們把面積視作房地產(chǎn)價值最主要的參數(shù)。在傳統(tǒng)觀念中，商業(yè)企業(yè)以營業(yè)面積來劃分企業(yè)的規(guī)模。從商鋪價值來看，應(yīng)以商鋪的單位面積產(chǎn)生的商業(yè)利潤與面積數(shù)量同時來考察商鋪的房地產(chǎn)價值。面積數(shù)量最大，并不一定是絕對價值最大；面積小并不一定價值小。商鋪面積還與位置、形狀、三維空間(snwikngjin)尺寸、比例等存在著價值變化關(guān)系。（1）面積(min j)與租金的關(guān)系面積是商鋪房地產(chǎn)價值的基本參數(shù)，其一般規(guī)律為面積大、租金高，但在計算單價時往往體現(xiàn)為面積越大，單價越底。統(tǒng)計數(shù)據(jù)及實例表明：商鋪的面積越大，吸納投資量越大，有投資能力并有投資意向者越少，因需求者少，則租金下降；商

9、鋪面積越小，吸納投資量越小，有投資能力者多，則商鋪租金價格上揚。(2)面積分布與層高我們把沿街長度稱之為“寬度”，把街面往商鋪內(nèi)部縱向距離稱之為“深度”；把商鋪地面至天花板的尺寸稱為“層高”。寬度、深度、層高三者之間的比例是否和諧，將影響到商鋪的使用價值。就一般零售業(yè)來說，商鋪的寬度是越寬越好，在面積相同的前提下，門面寬度大的商鋪比門面狹窄的商鋪有價值。在商業(yè)繁華地段土地價格昂貴，樓層商鋪的出現(xiàn)是商業(yè)企業(yè)挖掘潛力、增加面積的結(jié)果。但樓上商鋪的便捷程度一般要低于底層商鋪。在商業(yè)設(shè)施普遍擴容時期，三層以上的商鋪有時(yush)往往因經(jīng)營利潤下降、虧損而閑置空關(guān)；二層商鋪的營業(yè)額一般僅為底層商鋪的一

10、半，一般路段的商業(yè)街市樓層商鋪空置現(xiàn)象則更為嚴(yán)重。而在商鋪供應(yīng)緊缺時期，某些業(yè)主采用降低臨街地坪，增加空間高度的辦法，把原有的一層商鋪人為地分割成兩層。而在近幾年，樓上商鋪的經(jīng)營利潤低，造成其租金大幅下降。樓層越高，降幅越大。在一般情況下，商家二樓商鋪(shn p)租金報價約在底層租金的1/31/2之間，三層及三層以上的商鋪按此比例(bl)遞減。故在業(yè)內(nèi)有“樓層高，價格低”之說。從租賃的角度考察樓層商鋪的價值變化，也反映出類似的情況；二樓商鋪的租金約為底層商鋪的一半；三樓商鋪的租金約為二樓商鋪租金的一半。掌握這些數(shù)據(jù)后，我們可以從中得出一條商鋪樓層租價及價值變化的規(guī)律。但區(qū)域內(nèi)制高點商業(yè)設(shè)施則

11、例外，這是因為其商鋪價值中有重大特色因素，即景觀價值。這類建筑物的成本極高，投資量大，因而價值也高。如“東方明珠電視塔”是上海東方電視臺的訊號發(fā)射塔，原是滬上第一高度，建筑物中間球體空間被視為鳥瞰上海全景的最佳旅游景點。2000年國慶期間，東方明珠電視塔的門票收入為2000多萬元，如果按其平均營業(yè)額計算出租，已名列上海經(jīng)營性房地產(chǎn)租金的榜首。3、商業(yè)空間人們根據(jù)商業(yè)需要(xyo)設(shè)計了商鋪單體空間，單體空間可以是單個的商鋪，大的商業(yè)空間如“麥德龍”式的商場，小的商業(yè)空間如一般的雜貨店，也可以(ky)是集束型的，如上?！懊俘堟?zhèn)伊士丹”就是在一個巨大的商鋪單體(dn t)空間內(nèi)開設(shè)許多小型的單體商

12、業(yè)空間專賣店，這些小型的單體商業(yè)空間共享著一個共同品牌和公共商業(yè)空間。4、建筑結(jié)構(gòu)形式具有一定規(guī)模及用途唯一性的商業(yè)建筑多數(shù)采用框架結(jié)構(gòu)或拱頂無柱式建筑結(jié)構(gòu)形式，其優(yōu)點是商業(yè)空間內(nèi)的視覺阻礙較少，便于布置商品；也有為縮短施工周期而采用鋼架結(jié)構(gòu)的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)形式，其優(yōu)點與框架結(jié)構(gòu)相同。由于歷史或其他原因，有許多商鋪的建筑結(jié)構(gòu)形式為磚混結(jié)構(gòu)與框架剪力墻混合結(jié)構(gòu)，這無疑會妨礙商品布置和消費者的視線，從而影響其商鋪價值。（1）磚混結(jié)構(gòu)此類結(jié)構(gòu)形式以磚墻墻體為承重結(jié)構(gòu)，輔之以混凝土抗震柱和圈梁，多層住宅或辦公用房大多采用此類結(jié)構(gòu)，其最大的缺點是商鋪單體空間較小，而且無法擴大，原因是每個單元空間之間的隔離

13、墻是承重墻，無法拆除。（2）框架(kun ji)剪力墻混合結(jié)構(gòu)剪力墻是一種(y zhn)結(jié)構(gòu)性的墻體，單獨成為建筑結(jié)構(gòu)較少，往往和框架結(jié)構(gòu)組合使用，多見于高層住宅、辦公樓；起優(yōu)點是抗震性能好，建筑材料成本較框架結(jié)構(gòu)下降18%-20%。在一些居住、商業(yè)兩宜區(qū)域或規(guī)劃要求必須建設(shè)商業(yè)設(shè)施的區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)商往往會在框架剪力墻結(jié)構(gòu)形式的高層住宅（辦公(bn gng)）主樓外面建造一圈框架結(jié)構(gòu)，作為商業(yè)用房。由于剪力墻是結(jié)構(gòu)性墻體，不可拆除或挪移他處，使商鋪在商業(yè)空間的布置、客流引導(dǎo)、顧客視覺等方面都受到影響。某企業(yè)的商鋪是動遷補償而來的，當(dāng)時在動遷合約上僅標(biāo)明了動遷補償房產(chǎn)的樓號、位置，其他細(xì)節(jié)一概

14、全無。交房以后，該企業(yè)才發(fā)現(xiàn)該商鋪除了門前部位在裙房范圍內(nèi)比較規(guī)則外，其余面積位于框架剪力墻主樓的下部，均是板狀或角狀的剪力墻體，這樣的單體空間影響了商品的布排和顧客的視覺。本來該商鋪所在路段是十分適合開設(shè)大眾消費的快餐廳，某連鎖餐飲企業(yè)也曾把該商鋪列為選址范圍，但最終由于布置不便而放棄。該商鋪的招租工作長達(dá)一年多，租金與同類地段相比下降了約20%才租出?？梢娚啼伒慕ㄖY(jié)構(gòu)對商鋪價值的影響之大。5、輔助設(shè)施（配套設(shè)施）建筑物的輔助設(shè)施包括：電力(dinl)、上水、下水、煤氣、電話、暖供、市政、污水處理、郵政(yuzhng)、消防、安保、垃圾處理等，也稱為“配套(pi to)設(shè)施”。但在使用商鋪

15、或進(jìn)行商鋪交易時，應(yīng)該規(guī)范其名稱為“輔助設(shè)施”?！拜o助設(shè)施”是商鋪價值的有機組成部分。各種類型的商鋪在水、電、電話、煤氣、排污、衛(wèi)生等輔助設(shè)施得到基本滿足后，可以用于普通要求的業(yè)態(tài)，而特殊業(yè)態(tài)對其選用商鋪的輔助設(shè)施要求會有所不同，有時還會有特殊要求。隨著國家對基礎(chǔ)設(shè)施的投入不斷加大，以及公用事業(yè)單位改革后配套能力的大大加強，輔助設(shè)施供應(yīng)的狀況已經(jīng)有了質(zhì)的變化，電話安裝從原來需要排隊等號變成及時開通，用電也已從限量供應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭钣秒?。隨著經(jīng)濟的高度發(fā)展，就商鋪而言，輔助設(shè)施也已增加了許多新的內(nèi)容。如控制火災(zāi)的煙感報警與消防噴淋系統(tǒng)，治安報警系統(tǒng)，有線電視與網(wǎng)絡(luò)進(jìn)戶等。就商鋪發(fā)展的重要性而言，泊車

16、位置與網(wǎng)絡(luò)條件顯得尤為重要。（1）泊車位置泊車位置是城市商業(yè)最棘手的問題。根據(jù)國外商業(yè)的經(jīng)驗，商鋪與停車場面積應(yīng)形成一定的比例。（2）網(wǎng)絡(luò)入戶網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是20世紀(jì)人類發(fā)明的一項重大科學(xué)技術(shù)，它把傳統(tǒng)媒介的單項式傳播方式變成了互動方式。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)入商業(yè)領(lǐng)域，在使傳統(tǒng)商業(yè)受到?jīng)_擊的同時，也給商業(yè)發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間。商業(yè)企業(yè)可以形成虛實兩種形式的商店，虛擬商店即開設(shè)網(wǎng)上商店，進(jìn)行網(wǎng)上銷售。在網(wǎng)絡(luò)推廣成本下降，網(wǎng)上支付手段更加安全、簡便，網(wǎng)絡(luò)更加普及，以及人們逐漸習(xí)慣網(wǎng)上購物的采購方式之后，網(wǎng)絡(luò)未進(jìn)戶或網(wǎng)絡(luò)空白區(qū)域、設(shè)網(wǎng)困難區(qū)域的商鋪將會貶值。6、安全(nqun)性能（1）顧客(gk)安全顧客(g

17、k)安全是商業(yè)企業(yè)必須十分重視的事項，商店除了要使顧客消費有安全感之外，商鋪的建筑裝潢、出樣商品設(shè)置會不會造成顧客傷害等，也是商家必須慎重考慮的。（2）商鋪安全性能商鋪的安全性能主要反映在兩個方面：一方面是對員工造成人身傷害的可能性，上家要考慮并防止員工取貨、售貨或開展經(jīng)營活動而發(fā)生傷害的事態(tài)；另一方面，商鋪的防災(zāi)、防盜性能以及商鋪周邊的治安、消防狀況也是商鋪安全性能的組成部分。7、使用年限一般而言，建筑物使用年限越長，其使用價值會明顯下降，其房產(chǎn)價值會越小，維護成本就越高，但是，一旦其文物價值被發(fā)現(xiàn)后，則身價倍增。如有文化、歷史積淀的商業(yè)設(shè)施與保留建筑中的商業(yè)設(shè)施等。如前所述，在舊城區(qū)內(nèi)的商鋪價值小于新建區(qū)域的商鋪。從房地產(chǎn)價值來看，也是如此。這是因為建筑物壽命后期，維護工作量大，費用高。從土地使用制度來看，我國“入世”以后，土地有償使用、土地使用年限、改革公有房產(chǎn)租賃等措施必將落實到傳統(tǒng)商業(yè)或原來稱之為“直管公房”的商鋪上，即會取消無形之中存在的商鋪永業(yè)（租）權(quán)。8、裝潢利用(lyng)程度商鋪在進(jìn)行交易(jioy)時，其原來的裝潢設(shè)備、物品也能構(gòu)成價值增值因素，其增值幅度、數(shù)額要視購置或承租者對原有設(shè)備的可利用程度、市場行情、裝潢成色折舊、重置