房地產(chǎn)物業(yè)管理概論（共40頁)

1、物業(yè)管理概論手機前小吃大家為什么要選擇讀物業(yè)管理?大家覺得日常生活中的物業(yè)管理到底是什么?物業(yè)管理是以什么形式存在?在大家周圍有哪些物業(yè)管理?物業(yè)管理跟房地產(chǎn)的聯(lián)系?房地產(chǎn)與物業(yè)管理的就業(yè)前景如何第一章 緒論第一節(jié) 物業(yè)管理的概念與性質(zhì)一物業(yè)管理的概念（一）物業(yè)的含義 物業(yè): 單元性的房地產(chǎn)。 具體是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。 物業(yè)三要素:房屋建筑、設(shè)備、場地物業(yè)包涵的內(nèi)容:A 、具有使用功能的居住和非居住房屋B 、相配套的設(shè)施和市政、公用設(shè)施C 、房屋實體以及相連的場地、道路等D 、有關(guān)可使用的建筑物以及場所 E 、有關(guān)的文化、服

2、務(wù)物業(yè)的起源A 、起源于19 世紀60年代的英國B 、 20世紀50年代初由英國傳入香港C 、 20世紀80年代由香港傳入大陸深圳沿海地區(qū)不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指房屋、房基地以及附屬土地，其中，包括土地和房屋作為物質(zhì)形態(tài)的財產(chǎn)和由此形成的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等財產(chǎn)權(quán)益。不動產(chǎn)：指土地以及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋等位置固定，不可移動的財產(chǎn)。物業(yè)：指土地和土地上的構(gòu)筑物、建筑物形式存在的不動產(chǎn)和相關(guān)財產(chǎn)。 不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別不動產(chǎn)（Real Estate）側(cè)重于指物質(zhì)形態(tài)房地產(chǎn)（Real estate，Property）物質(zhì)形態(tài)和權(quán)益并重物業(yè) （Pr

3、operty）側(cè)重于指權(quán)益一般情況下三者可以通用，互為替代。不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別適用范圍的區(qū)別：房地產(chǎn)一般在經(jīng)濟學范疇使用，用以研究房屋及其連帶的土地的生產(chǎn)、流通、消費和隨之產(chǎn)生的分配關(guān)系；不動產(chǎn)一般在法律范疇使用用以研究該類型的權(quán)益特性和連帶的經(jīng)濟法律關(guān)系；物業(yè)一般在房屋消費領(lǐng)域使用，而且特指在房地產(chǎn)交易、售后服務(wù)這一階段的針對使用功能而言的房地產(chǎn)，一般是指具體的房地產(chǎn)。 不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別稱謂領(lǐng)域上的區(qū)別：房地產(chǎn)一般是廣義上對房屋的開發(fā)、建設(shè)、銷售等方面的統(tǒng)稱，是對房屋建筑物進行描述時最常使用的概念；不動產(chǎn)一般在界定法律財產(chǎn)關(guān)系時使用，其著眼點是該項財產(chǎn)實物形態(tài)的

4、不可移動性；物業(yè)一般在描述房地產(chǎn)項目時使用，是針對具體房屋建筑物及其附著物的使用、管理、服務(wù)而言的概念。 “物業(yè)”、“房地產(chǎn)”用于指物質(zhì)形態(tài)時具體區(qū)別： 其一，物業(yè)一般用于確指 房地產(chǎn)則一般用于泛指 其二，物業(yè)主要是指已建成投入使用的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 房地產(chǎn)往往指生產(chǎn)、流通、消費整個過程的 房地產(chǎn)產(chǎn)品(二)物業(yè)管理的概念1 、物業(yè)管理的涵義:物業(yè)管理是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進行管理的活動.2 、物業(yè)管理是一種集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償服務(wù),是實行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的社會服務(wù)行業(yè).物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別： 傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是計劃經(jīng)濟管理模

5、式下的行政型福利性的管理。 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟管理模式下的開放的經(jīng)營服務(wù)型的管理，即企業(yè)化、專業(yè)化、社會化的管理。物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較二物業(yè)管理的性質(zhì)（一）物業(yè)管理的性質(zhì) 1服務(wù)性 提供勞務(wù)服務(wù) 2經(jīng)營性 提供有償服務(wù)3專業(yè)性 物業(yè)管理本身是社會分工的產(chǎn)物 有專門的組織機構(gòu) 專業(yè)人員配備 專業(yè)工具和設(shè)備 專業(yè)公司分包工作4受聘、受托性 物業(yè)的管理權(quán)來自于物業(yè)的所有權(quán) 兩權(quán)分離導致5. 規(guī)范性 成立、接管、管理的規(guī)范性6. 統(tǒng)一性和綜合性 7中介性（二）優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵因素1強調(diào)以業(yè)主（使用人）為中心（觀念上） 2建立基本的服務(wù)行為標準 對每個員工負責的具體領(lǐng)域有一份簡明扼要的書面工作描述

6、（做什么） 有一份針對以員工為基礎(chǔ)的行為準則（怎么做）3認同并嘉獎優(yōu)秀員工（激勵機制上）4制定不斷提高服務(wù)質(zhì)量的策略（策略及創(chuàng)新方面） 物業(yè)管理是以服務(wù)為宗旨、以經(jīng)營為手段、以效益為目的的服務(wù)性行業(yè). 第二節(jié) 物業(yè)管理的類型和內(nèi)容一類型（一）按管理性質(zhì)分1行政性管理 指公有房屋的管理由政府設(shè)立的管理機構(gòu)或單位指派部門統(tǒng)一管理，政事企合一。2企業(yè)化管理 產(chǎn)權(quán)人聘用物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)管理物業(yè)（二）按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分1聘用（委托）服務(wù)型物業(yè)管理（A） 聘用委托 管 理 產(chǎn)權(quán)人物管企業(yè)物業(yè) 提供費用 產(chǎn)權(quán)人 簽約 物管企業(yè) 提供服務(wù) 第一次委托：開發(fā)商 管理企業(yè) 第二次委托：業(yè)主委員會物管企業(yè) 開發(fā)商委托物

7、業(yè)管理企業(yè)的兩種方式: 自己組建管理公司 招聘專業(yè)物業(yè)公司2自主經(jīng)營型物業(yè)管理（B） 物業(yè)業(yè)主將物業(yè)的經(jīng)營與管理同時交由下屬公司去做。 管理企業(yè)肩負經(jīng)營、管理雙重重任，水平高低對物業(yè)經(jīng)營效益影響大。二者差別: 產(chǎn)權(quán)上 ： A分散 ，B集中 管理上 ： A側(cè)重售后服務(wù) B經(jīng)營與管理并重 管理對象方面： A居住物業(yè)為主 B商業(yè)物業(yè)為主 服務(wù)對象方面 ： A居民為主 B職業(yè)人群為主 二物業(yè)管理的內(nèi)容（一）基本業(yè)務(wù) 1房屋管理 2設(shè)施、設(shè)備管理 3相關(guān)場地的維護與管理（二）專項業(yè)務(wù) 1安全管理（包括消防管理） 2清潔衛(wèi)生管理 3綠化管理4車輛管理5能源管理（一）、（二）業(yè)務(wù)屬于公共性、常規(guī)性服務(wù)項目。

8、 收費原則：保本微利。（三）特色業(yè)務(wù) 指各種代辦代做業(yè)務(wù)旨在方便住、用戶，受其委托而提供，如： 代聘代做家政服務(wù) 代定代送牛奶、報紙 代送兒童入園上學 代定代購車船票 （四）經(jīng)營業(yè)務(wù) 為業(yè)主及其他客戶提供的經(jīng)營性服務(wù)，如：室內(nèi)裝潢；家電維修； 咨詢；代租代售； 開小商場及其他經(jīng)營實體。 開展的目的： 謀求企業(yè)良好的經(jīng)濟效益第三節(jié) 物業(yè)管理的興起與發(fā)展一物業(yè)管理的起源 物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)管理的模式起源于19世紀60年代的英國。 真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于19世紀末20世紀初的美國。 1908年，由芝加哥摩天大樓的所有者 喬治A霍爾特發(fā)起成立了世界上第一個物業(yè)管理組織芝加哥建筑物管理人

9、員組織（Chicago Building Managers Oganization，CMBO） 隨后，成立全美第一個業(yè)主組織“建筑物業(yè)主組織”（Building Owers Organization ，BOO）。 最后又成立了“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會”（Building Owers and Managers Association， BOMA）經(jīng)過上百倍年的發(fā)展，物業(yè)管理的內(nèi)容也從傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安延伸至： 工程咨詢監(jiān)理 物業(yè)功能布局與劃分 物業(yè)市場行情調(diào)研預測 目標客戶群認定 物業(yè)保險、物業(yè)租售推廣代理 通訊及旅行安排 智能系統(tǒng)化服務(wù) 專門性社會保障服務(wù)等方面。第四節(jié)

10、物業(yè)管理市場的培育一物業(yè)管理市場的概念（一）市場客體 物業(yè)管理勞務(wù)服務(wù) 包括：一般性服務(wù) 特約服務(wù) 經(jīng)營性服務(wù)（二）市場主體 需求主體：業(yè)主、使用人 供給主體：物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營人 協(xié)調(diào)主體：政府和行業(yè)組織（三）市場環(huán)境 專業(yè)法規(guī)政策 相關(guān)的專門性法律 管理契約或合同 基本的社會經(jīng)濟制度 人們對物業(yè)管理的認識認可程度 態(tài)度、行業(yè)風氣等二物業(yè)管理市場的形成（一）對物業(yè)管理服務(wù)需求的日益增加 *政府從社會管理、社會效益角度*開發(fā)企業(yè)從經(jīng)濟效益、企業(yè)長期生存發(fā)展角度 *業(yè)主從投資保值、增值角度 *使用者從安全、方便、生活、工作、經(jīng)營等角度（二）物業(yè)管理的收益性、專業(yè)性、綜合性、事務(wù)性等使物業(yè)管理的供給成為可能 有需、有供，二者廣泛存在 形成物業(yè)管理市場三物業(yè)管理市場的管理體制政府對物業(yè)管理市場的管理宏觀管理 包括：行政管理 法規(guī)管理1制定物業(yè)管理政策法