房地產營銷外包管理培訓（100頁）

1、12022/7/251房地產營銷外包管理2營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理3營銷服務外包在中國起源于上世紀九十年代中期，當時以寶潔為代表的跨國消費品企業(yè)開始有意識的在中國培育專業(yè)線下服務公司，為其提供店內促銷、路演、派發(fā)等一系列的市場推廣服務。當時圍繞寶潔誕生了一批頗具規(guī)模的市場先行者，其中相當一部分如今依然活躍在這個市場上。在這些線下服務公司的幫助下，寶潔進行了大量的消費者互動和溝通活動，在“最后1米”的消費者教育中取得了很大的領先優(yōu)勢，為寶潔的市場開拓立下了汗馬功勞。 隨著媒體傳播的競爭日趨激

2、烈，廣告的邊際效益遞減，更多的企業(yè)開始逐步認識到在終端和消費者進行互動的價值，跨國公司開始大量的使用線下服務，很多本土品牌也開始進行各種嘗試。很多廣告公司、會展服務公司開始涉足這個領域，市場變得多元化。線下服務產品也逐步的多樣化，無論是店內促銷、路演和派發(fā)都出現了很多新的方法?？蛻魝兊囊笤絹碓礁?，營銷服務外包開始進入黃金增長期。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理4中國最早的銷售代理起源于香港，1978年，香港中原地產成為第一個代理銷售公司，也是現在國內最大代理公司之一。中國大陸的最早的銷售代理公司

3、出現在1991年的海南。如今的營銷服務市場是群雄并起的時代，企業(yè)有了更多的選擇，也有很多企業(yè)有過失敗的嘗試，或者仍在猶豫和觀望中。很多企業(yè)都在問一個問題：這支雇傭軍到底能夠為我們帶來什么價值呢？最近，據美國企業(yè)外包行業(yè)協會進行的一項研究顯示，外包服務平均能夠使企業(yè)節(jié)省9%的成本，而企業(yè)競爭能力與服務質量則提升了15%。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理5房地產由于其產品的高附加值和營銷的專業(yè)化特征，成為國內較早實行營銷外包的行業(yè)。房地產大鱷中海地產就曾將其地產項目的整體營銷外包給中原地產、世聯機構、

4、德思勤、唐都置業(yè)等綜合性的專業(yè)地產營銷代理機構，而自己則收縮戰(zhàn)線，回歸開發(fā)商的角色本原。去年年底，萬科制定了一個戰(zhàn)略：未來十年，銷售額將達到億元。而為了實現這一目標，萬科還制定了另外一個“和合作伙伴共同成長”的戰(zhàn)略，其中之一就是將銷售外包出去，萬科自己則專注于產品。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理6營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理7營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內

5、容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理企業(yè)尋求外包的十大原因是：降低和控制運營成本，改善企業(yè)焦點領域，達成世界級績效表現，為其他目的釋放內部資源，獲得無法由內部得到的資源，促進重整利益，處置管理困難及失控的業(yè)務，取得資本基金，分攤風險，獲取現金注入。究其實質，就是為了創(chuàng)造出更有彈性、專注核心業(yè)務的企業(yè)，憑借外包來強化核心業(yè)務和改善客戶關系，提升企業(yè)的投資回報和績效水平。81、別無選擇 走向供應鏈管理之路 營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理9房地產開發(fā)商幾乎無一不懷念過去的日子，

6、那是他們的田園牧歌時代。只要房子開發(fā)出來就不愁銷售，有的被集團采購，有的開盤就賣個精光。稍后的日子即或不是這樣，也是一兩個賣點就能搞定，再增加一兩個賣點就能暢銷。開發(fā)商的主要任務就是圈地，找錢，而最主要的還是前者。因為資金可以通過建筑商的墊資和客戶的預付款解決相當大一部分，又通過滾動開發(fā)和土地出讓金的拖欠解決剩下的資金問題，有限的啟動資金可以撬動很大的項目，完全是四兩撥千斤的效果。所以計算起來，項目開發(fā)自有資金的回報率往往令人瞠目。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理10但是那樣的好日子如今一去不復返

7、了，過去卓有成效的開發(fā)方式已經不再奏效，同業(yè)競爭日益激烈，曾經的高額回報吸引了更多的開發(fā)商，來自境外和傳統(tǒng)地產圈以外的開發(fā)者日多，進入的資金不斷增加，一個房地產買方市場即將形成。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理11客戶的議價能力提高了，消費者挑剔了。他們不僅要求卓越的建筑、良好的戶型、施工的高質量，還要高文化品位和優(yōu)質服務。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理12開發(fā)成本大幅度提高。隨著土地供應制度的規(guī)范

8、化，特別是土地的招標、拍賣、掛牌出讓制度的實行，級差地租不再能吃，土地的剛性成本居高不下，政府在土地、規(guī)劃、建設、銷售、物業(yè)管理方面的管理都是越來越嚴格規(guī)范，以前那種粗放的開發(fā)方式已經不能保證賺錢了。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理13舊的開發(fā)方法也越來越乏力，多年來地產開發(fā)圈子內形成了一個小套路，開發(fā)商都已經很清楚，在規(guī)劃、景觀、建筑形式、建筑風格、戶型、配套方面，在定價、促銷、銷售賣場設計、客戶服務方面，一律高唱模仿秀。如此做法導致產品同質，營銷類似，創(chuàng)新枯竭。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為

9、什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理14這個革命性的變革就是走向全程供應鏈管理，只要這個不易仿制的偉大工具扎根于房地產開發(fā)管理的深處，就能給開發(fā)商帶來持久的競爭優(yōu)勢。面對消費者的要求日高，競爭日益激烈，土地成本越來越高的形勢，開發(fā)商已經認識到必須在開發(fā)理念和方法上實行革命性的變革，找到一條控制開發(fā)成本，壓縮開發(fā)周期，建立持久競爭優(yōu)勢之路，在平均利潤趨向于零的時代，向現代管理要效益，向管理創(chuàng)新要效益，徹底告別粗放經營。輔助案例營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包

10、 如何進行外包的管理152、讓供應鏈管理統(tǒng)率開發(fā)全程營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理16一線鏈接，整體增效。供應鏈的思想要求我們在地產開發(fā)中，從獲得土地開始，到客戶獲得滿意的服務為止，通過信息流、物流、價值流的無縫鏈接，將市場調查機構、策劃機構、規(guī)劃設計商、建筑承包商、設備供應商、銷售代理商、物業(yè)管理商聯成一個整體，以提高整個房地產開發(fā)供應鏈的效率，降低開發(fā)成本，提高產品品質，在每個環(huán)節(jié)上增值，而在其戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上有更大的增值。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營

11、銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理17走向TQCSF全面優(yōu)化。地產開發(fā)供應鏈管理的目標是TQCSF的全面優(yōu)化，也就是說要在總開發(fā)時間、產品質量(綜合廣義的質量，如規(guī)劃水平等)、開發(fā)成本、客戶服務和靈活適應性五個方面全面優(yōu)化，在優(yōu)化中為客戶和開發(fā)商創(chuàng)造價值。建立你的供應鏈伙伴關系。選擇一流的供應鏈節(jié)點企業(yè)，與這些供方建立持久的良好溝通的戰(zhàn)略合作伙伴關系。開發(fā)商和他們既是競爭博弈關系，也是合作關系。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理18外包制勝。在開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，盡可能實現業(yè)務外包

12、，同時集中精力抓好關鍵業(yè)務。通過外包，降低成本，提高效能，節(jié)約時間，增強競爭優(yōu)勢。外包的部分包括市場研究、產品策劃、手續(xù)報批、地質勘察、規(guī)劃設計、建筑施工、銷售客服、物業(yè)管理等。而集中精力和資源做好如下事情：準備充裕的開發(fā)資金，獲得有價值的土地，組建一支搭配齊全經驗豐富的開發(fā)管理隊伍。對于合作伙伴的遴選，要在全國(某些領域甚至全球)范圍內選擇最優(yōu)秀的機構，包括市場調查公司、地產策劃公司、建筑設計(含結構和電氣設備)公司、景觀設計公司、生態(tài)規(guī)劃設計公司、建筑工程公司、景觀工程公司、裝飾公司、銷售公司、廣告公司、物業(yè)管理公司。輔助案例營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的

13、主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理19讓合作伙伴共享開發(fā)商的信息平臺。借助先進的信息技術，構建供應鏈管理運行的支持系統(tǒng)和信息平臺。和開發(fā)過程中所有供方建立信息共享體系，特別是要和市場調查機構、策劃機構、規(guī)劃設計機構、建筑承包商、銷售代理商建立密切的信息交流。要通過共享信息平臺，讓供方提前了解開發(fā)商的需求，要讓銷售公司從策劃階段就進來，讓物業(yè)管理公司從建設階段就參與進來，讓建筑承包商在設計階段就參與進來，讓設計商在市場調查階段就參與進來，讓市場調查機構在購買土地階段就參與進來。通過信息共享，把開發(fā)商的價值需求轉化為供方的質量、時間、成本的需求，改變那種開發(fā)商按照自

14、己單方面的需求，臨時提出服務需求的局面。輔助案例營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理20重構組織，重塑流程。在組織機構設置上樹立流程導向的思想，按照顧客的需求，建立與供應鏈上節(jié)點企業(yè)的對接關系，重新設計以流程導向的組織機構。流程導向的組織強調開發(fā)全過程的協調，關注公司整體目標，密切協作，建立無縫工作銜接關系。不需要上一級控制和協調，是一種扁平化的網絡狀組織機構體系。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理21地產

15、開發(fā)就是做供應鏈管理。當我們按照供應鏈管理的模式作開發(fā)時，就不再需要開發(fā)商建立龐大的工程管理團隊、銷售團隊、營銷策劃團隊、廣告團隊。尤其不需要開發(fā)商組建自己的低效建筑工程公司、設計機構、策劃機構、銷售機構、廣告機構。因為他們的存在反而不利于開發(fā)商嚴格控制質量、成本、時間等管理要素。開發(fā)商需要的只是做好供應鏈管理，將希望達到的目標告訴自己的戰(zhàn)略合作伙伴，和他共享供應鏈平臺上的信息，他會幫助開發(fā)商達到完美的境界。產品的質量和競爭優(yōu)勢不是取決于開發(fā)商自己的實力，而是取決于整個供應鏈的質量，取決于全程供應鏈管理的質量。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收

16、費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理22代表物流、資金流、信息流雙向交換，以及外包與承包關系房地產開發(fā)企業(yè)外包與供應鏈關系開發(fā)商（核心企業(yè)）材料供應商承建商物業(yè)公司信息技術服務機構等金融機構營銷策劃公司設計商土地開發(fā)商233、讓供應鏈上的伙伴為你效力營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理24第一家伙伴是市場調查公司。供應鏈管理起始于土地獲取之前的市場調查，這一工作最好委托一家專業(yè)機構來做，當然在委托前，委托中、委托后都要有嚴格的質量控制和嚴密的合同關系。同時，開發(fā)商將市場調查公司得出的數據和項

17、目定位，整合成自己的項目定位，因為項目定位是地產開發(fā)價值鏈的戰(zhàn)略性環(huán)節(jié)，對項目開發(fā)舉足輕重，決定項目死活和效益，是開發(fā)商必須下大工夫的。雖然這一階段也做了外包，但卻是一種嚴密監(jiān)控式外包，而且開發(fā)商需要的是一種過程式結論，而非最終結論。輔助案例營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理25策劃公司緊隨其后。所謂項目產品策劃，就是在市場調查和項目基地分析的大量數據的基礎上，對項目產品進行全方位的研究構思，描繪出項目產品方方面面。盡管產品策劃是地產開發(fā)的關鍵環(huán)節(jié)，但并不意味著不能夠外包，開發(fā)商完全可以委托專業(yè)的地

18、產顧問機構來做產品策劃。同樣開發(fā)商需要對策劃的最終成果負責，要對策劃的整個過程嚴格控制，確保能夠拿出開發(fā)商需要的產品，適應市場需要的產品，為客戶創(chuàng)造價值的產品。策劃機構必須掌握開發(fā)商的戰(zhàn)略意圖，對于開發(fā)商要達到的目標更應該詳細了解并掌握，如此才能奠定產品品質的基礎。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理26設計階段大幅增值。從產品策劃結束到規(guī)劃設計的完成可以稱為地產開發(fā)的研發(fā)過程，研發(fā)過程即規(guī)劃設計過程是大幅度增值的過程，是供應鏈管理的戰(zhàn)略性環(huán)節(jié)，對于產品的品質和檔次起舉足輕重的作用。因為建筑空間、建筑

19、功能、建筑和景觀體現的文化、生態(tài)性、與自然的和諧等因素都是在這個階段形成的。土地的區(qū)位價值和前期市場定位及產品策劃的成果都要通過研發(fā)階段體現出來，所以必須委托一流的設計機構設計，包括總體規(guī)劃機構、建筑設計機構、景觀設計機構，有時還要委托裝飾設計、結構設計和電氣設備設計機構，一流的設計機構保證了開發(fā)過程中的大幅增值。對這一環(huán)節(jié)結果的控制，關鍵是控制設計的品質，而不是設計成本。但是仍然有許多開發(fā)商，卻偏偏在此環(huán)節(jié)過于節(jié)省成本，而不顧設計的質量。設計商在供應鏈中應該從市場調查階段開始參與，甚至要參加設計任務書的討論，要對開發(fā)商的戰(zhàn)略有深入的了解，應該得到盡可能詳細的開發(fā)信息，包括開發(fā)戰(zhàn)略、開發(fā)目標、

20、財務目標、規(guī)劃信息、土地信息、價格信息、自然人文信息、市場信息。這樣，設計機構在設計時，就不僅僅拿到一個設計任務書，而是得到作為戰(zhàn)略合作伙伴應該共享的一切信息。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理27設備和材料采購階段重點節(jié)省費用。采購管理一般是需要開發(fā)商親自來操作，充分的采購信息，完備的采購流程，合理的采購計劃，周密的審計措施，這樣方能保證采購既達到施工時間的要求，又達到質量的要求，還必須最是節(jié)儉的，在成本控制、品質控制、時間控制上都達到最優(yōu)化。要達到這一目標，就必須和供應商們共享信息平臺，和他們建

21、立戰(zhàn)略合作伙伴關系，將開發(fā)商對電梯、電氣設備、暖通設備、給排水設備、高級建材的數量、質量、品種、規(guī)格、品牌、價格和時間節(jié)點的需求，讓供貨商充分了解，以最終達到最優(yōu)化的采購結果。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理28讓建筑承包商成為伙伴。多年來，建筑承包商幾乎沒有過奢望成為開發(fā)商的戰(zhàn)略合作伙伴，僅僅作為契約中的乙方而已，并經常被“墊資、壓價、回扣、拖欠”弄的喘不過氣來，合作結果往往是不能達到預期的工期、成本和質量控制指標，最終是雙輸的結局，既降低了開發(fā)商的效益，也使建筑商的利益受損。按照供應鏈的管理思

22、想，建筑承包商是戰(zhàn)略合作伙伴，開發(fā)商的質量戰(zhàn)略和計劃、成本控制目標、工期目標等信息，都應該讓建筑承包商深刻理解，讓他們成為為客戶創(chuàng)造價值的一分子。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理29就建筑工程承包而言，要防止兩種傾向。一種是開發(fā)商直接委托自己的建筑公司，即使在最好的情況下也很難創(chuàng)造一流的價值，因為開發(fā)商很難對自己的公司實行規(guī)范管理。而在糟糕的情況下，就是自己的建筑公司缺乏甚至完全沒有施工管理的能力，根本不能擔當建筑承包商的責任，所作的工作只是轉手承包而已。而整個施工管理的任務完全壓在了工程部的頭上

23、，打亂了正常的工程作業(yè)流程，加重了工程管理的負擔，使工程部門的職能完全陷于日常的工程管理，而不是對開發(fā)的總體目標的控制。另一種做法就是將項目委托給大量的小建筑包工隊，由于開發(fā)商的工程部直接承擔了大包方的職責，沒有時間進行屬于開發(fā)商的工程管理，結果只能是造成工期、質量和成本控制的災難。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理30和品牌管理機構一起管理品牌。開發(fā)的過程就是品牌管理的過程，品牌管理貫穿于開發(fā)過程的始終，所以品牌管理并不是要等到開發(fā)結束后專門進行。而是在開發(fā)過程中以一貫之，品牌管理機構要象一個品牌

24、管家那樣，管理好項目品牌資產和公司品牌資產，使品牌增值溢價。這個外包的品牌機構可能是策劃公司，也可能是廣告公司。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理31對傳播加強管理。地產開發(fā)過程中廣告不是一個單純的廣告，是整合營銷傳播的一部分。地產商最容易犯的毛病是頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳，將整個廣告?zhèn)鞑コ邪眠^于分散，根本沒有達到整合傳播的目的，傳播的信息常常是矛盾的，散亂的，效果很差。對廣告公司，開發(fā)商不是以壓價和挑剔對付他們，而是要和他結成伙伴，一起擔負起傳播的任務，讓客戶和品牌之間建立聯系。特別是要將開發(fā)的信息讓

25、廣告商充分了解，以實現充分的傳播。輔助案例營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理32讓開發(fā)期的物業(yè)管理成為客戶服務的一部分。物業(yè)管理公司的委托對于開發(fā)商的客戶服務非常重要，它的服務內容常常是開發(fā)商客戶服務的延伸。究竟是使用開發(fā)商自己組建的物業(yè)管理公司還是委托給第三方物業(yè)管理機構，并沒有一定之規(guī)，目標只有一個就是客戶滿意。對于象萬科中海這樣有一家優(yōu)秀的物業(yè)管理公司的開發(fā)商，大可以將物業(yè)管理的任務委托給自己的公司，并不違反供應鏈管理的精神，因為這是他們的核心競爭力之所在。對于開發(fā)商前期造成的質量問題，物業(yè)管

26、理公司可以直接代替開發(fā)商為客戶提供滿意的服務，直到客戶滿意為止。而如果委托一家第三方物業(yè)，由于他們和開發(fā)商是一種契約關系，開發(fā)商和物業(yè)管理商沒有在合同中說清楚，物業(yè)管理商一般會很少為開發(fā)商的質量問題承擔責任，而是將問題直接轉嫁給開發(fā)商。但是如果開發(fā)商沒有自己的物業(yè)管理機構，或者雖然有機構但是其管理水平非常低下，這種情況下就要委托給專業(yè)物業(yè)管理機構。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理334、實現地產開發(fā)全程供應鏈管理營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費

27、模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理34地產開發(fā)的全程供應鏈管理實現后，你將會發(fā)現一個美麗的愿景即將成為現實。開發(fā)商輕松了，只需抓住供應鏈的關鍵環(huán)節(jié)，只需要挑選優(yōu)秀的合作者，并把他變成真正的戰(zhàn)略合作伙伴，為他搭建一個共享的信息平臺。你要做的就是研究客戶的需求，挖掘好客戶的需求并服務好客戶就OK了，你將會有準確的定位，卓越的產品，有條不紊的銷售，完善的客戶服務。你的項目增值，品牌增值，資金得到充分使用，土地的價值得到充分挖掘，你的企業(yè)必擁有持續(xù)的競爭優(yōu)勢，達到永續(xù)經營。地產開發(fā)的過程就是管理好供應鏈上每個節(jié)點的過程，讓每個節(jié)點都創(chuàng)造價值的過程。向壓價拖欠告別，向粗放經營告別，向肥水不流外

28、人田告別，向開發(fā)商的單打獨斗告別，迎來嶄新的全程供應鏈管理時代。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理355、目前行業(yè)營銷外包的情況營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理36我們應該清醒地看到，當前不少國內企業(yè)將營銷業(yè)務外包，是因為自身的營銷能力太弱，不得已而外包。有些企業(yè)甚至是“病入膏肓”，到了“死馬當活馬醫(yī)”時，才無可奈何地將營銷外包。正因為大多數企業(yè)是“跟著感覺走”、“摸著石頭過河”，營銷外包也就很難達到預

29、期的效果。發(fā)包方與承包方的合作往往不歡而散，在感情上受傷，在經濟上破財。長城電腦將營銷業(yè)務外包給神州數碼就是其中一例。這些企業(yè)之所以失手，最根本的原因是，它們把營銷外包當作撈取救命稻草的“戰(zhàn)術”，而不是當作確保自己在競爭中保持優(yōu)勢的“戰(zhàn)略”。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理37不過，也有一些有遠見的企業(yè)正在使自己的價值鏈變得更有彈性，并使自己的組織結構變得更靈活，以保持行業(yè)領先地位。萬科已經成功實現了銷售額達到1000億元的目標，而年初制定的“和合作伙伴共同成長”戰(zhàn)略之一就是將營銷外包出去，優(yōu)秀的

30、外包管理成就了今天的萬科。哈佛商業(yè)評論指出，外包模式是過去75年來企業(yè)最重要的管理概念及手法。企業(yè)營銷外包模式可以如此定義：依據服務協議，將某些營銷職能的持續(xù)管理責任轉嫁給第三方執(zhí)行。我們相信，營銷外包是協助企業(yè)提升效率最有效的管理工具之一。更為重要的，是它能夠幫助企業(yè)重新思考商業(yè)運營模式，以及企業(yè)真實的經營目標。所以說，營銷外包不僅僅是一種商業(yè)工具，它更是一種全新的商業(yè)思維。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理38營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費

31、模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理39營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理營銷外包管理主要分為營銷外包和營銷推廣外包兩個方面1、營銷外包營銷外包，是企業(yè)將營銷活動尤其是渠道的開發(fā)與管理全權委托給一個擁有專門技能和網絡的外部機構，企業(yè)只是在戰(zhàn)略上進行全程監(jiān)控和規(guī)定收益回報的下限，其他的營銷風險全部由外包機構承擔；加之將生產、人力資源管理、財務管理等價值鏈環(huán)節(jié)也外包給了專業(yè)的外部機構，企業(yè)可以將核心能力集中于“產品研發(fā)品牌經營”的關鍵性領域，以獲取巨額“凈值”回報。40企業(yè)采用營銷外包進行營銷管

32、理，可以快速建立全域渠道，大幅縮短投資回報期，降低投資風險。國內的具體執(zhí)行方法包括整體外包、渠道外包、產品外包、區(qū)域外包幾種方式。房地產中常見的營銷外包主要體現在銷售代理上和營銷整合。萬科、中海等品牌開發(fā)商選擇營銷代理“外包”，更有利于資源整合、統(tǒng)籌管理。品牌開發(fā)商選擇銷售“外包”，是市場成熟的表現，有利于各個專業(yè)水平激活隨著開發(fā)企業(yè)逐漸成長和做大，一些營銷代理公司也在逐漸做大，比如深圳的世聯地產，上海的金豐易居，就是地區(qū)領軍級的營銷代理公司的典型。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理41營銷服務外包

33、的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理從房地產銷售代理行業(yè)收費來說，一般有兩種方式，一是一般的營銷代理，收取銷售額的的傭金；還有一種就是包銷，即雙方協商一個底價，營銷代理公司要保證這個底價，超過底價的部分，雙方分成，當然營銷代理公司得先付給開發(fā)商一定數額的保證金。相對而言，前一種收費方式，對營銷代理公司來說，風險較低，但利潤不高而后一種的包銷則是一些大銷售代理公司所慣用的。422、營銷推廣外包指的是企業(yè)將促銷組合中的某個促銷手段或者是幾個手段組合外包給專門的機構進行操作。營銷推廣外包在國際大企業(yè)中引進成為基本慣例，

34、包括寶潔、motorola、nokia、麥當勞、可口可樂等都是將營銷執(zhí)行外包給專業(yè)的執(zhí)行公司。營銷推廣外包在房地產企業(yè)中運用非常廣泛，比如廣告代理、戶外廣告、網絡營銷代理、媒體代理等。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理433、營銷推廣外包之優(yōu)點營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理44目前很多企業(yè)耗費了大量的時間和成本建立起了一支龐大的終端營銷隊伍，而在實際的工作中，營銷人員的大量時間都被用于銷售人員的招聘、

35、培訓，促銷活動組織實施，網絡信息維護，媒體渠道疏通，各種信息采集和數據錄入等事務性工作，真正用于客戶關系維護，市場策略制定等核心事務的時間非常的少，特別是對于中高級營銷人員來說，無疑是一種巨大的人力資源浪費，加上中國的市場環(huán)境瞬息萬變，因此這些企業(yè)還必須不斷進行隊伍的調整，人員的解聘，所耗費的成本和時間又是巨大和難以承受的。 相比之下，采用營銷服務的企業(yè)，人員精干，能將大部分時間投入到各種高價值的策略性工作中，而事務性工作中又能獲得很好的專業(yè)化服務和出色的執(zhí)行能力，兩者的結合所產生的效益要遠高于那種眉毛胡子一把抓，凡事都自己進行的運作模式，同時一旦市場環(huán)境發(fā)生變化，能夠迅速的調整與服務公司的合

36、作關系，所耗費的成本也是非常低的，無需考慮人員、勞資政策等等因素。外包服務的優(yōu)勢顯而易見。 1）營銷隊伍更為精干，并集中精力于最重要的事情。 營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理45專業(yè)經驗不足，終端人員培訓不足，執(zhí)行力不高，吃回扣，偷拿贈品，虛報成本，監(jiān)控系統(tǒng)形同虛設，情面觀念導致的監(jiān)控不力，人員惰性，工作標準較低，完成質量不高等一系列行為在目前各企業(yè)的終端營銷隊伍管理中可以說是司空見慣，為企業(yè)造成了極大的損失，而各企業(yè)為此傷透腦筋，也制定了大量的制度，想盡各種方法，但是收效往往并不理想。要想根治這

37、些行為，需要的是更充分的信息和更有效率的監(jiān)控機制，但是企業(yè)往往由于這些工作不屬于企業(yè)價值鏈條的核心部分而不愿意投入，各級員工也對于這些機制表現出反感和抵抗。營銷人員普遍對于各種類型數據報表和市場調查工作的消極態(tài)度就是一個明顯的例子。 2）降低灰色損耗，從根本上改善效率和工作質量。而與營銷服務公司的合作正好解決了上面的兩個難題，對于營銷服務公司來說，人員的招聘培訓、物料的管理、信息的采集等正是其核心的服務內容，因此他們必須潛心于發(fā)展這些能力以構筑自己的核心競爭力，而企業(yè)的營銷人員是服務的使用者，是天然的最佳監(jiān)控者，兩者的結合能夠有效的降低各種隱性成本，從而提高營銷系統(tǒng)的運行效率和質量，由此帶來的

38、利益是非常巨大的。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理46對于中小型企業(yè)來說，外包最大的好處，在于能夠快速的獲得和國際企業(yè)一樣的競爭優(yōu)勢?？梢韵胂?，一個小企業(yè)通過與各種營銷服務公司的合作，無論在某一個特定區(qū)域乃至全國范圍，都可以獲得和國際頂級消費品公司一樣的服務，同時也可以通過他們分享到國際公司的優(yōu)秀的理念和方法，而這些服務是可以隨著企業(yè)的發(fā)展迅速擴大的。企業(yè)根本無需耗費隊伍組建培訓所需的時間和成本以及缺乏專業(yè)管理帶來的種種問題，可以獲得同樣的專業(yè)服務，使用同樣受到過嚴格訓練的促銷和理貨人員，市場的競

39、爭成為純粹的智力的較量，在策略的制定上有了更多的選擇。由此和那些國際頂級公司站在了同樣的執(zhí)行平臺上。3）分享來自世界級公司的經驗技能。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理47目前很多知名公司大量利用服務公司進行神秘顧客調查、陳列調查、覆蓋率調查、小店拜訪、消費者講座、派發(fā)試用、社區(qū)營銷等活動，從這些活動中不斷強化自身的覆蓋率，強化終端的執(zhí)行力度，強化對于終端真實情況的掌握，強化與消費者的接觸，而這些服務依靠客戶自己的銷售隊伍來完成無疑是不現實的。而利用服務公司現有的服務網絡和資源，能夠在最短的時間內得

40、到最有效的執(zhí)行。如萬科4）利用服務公司的資源強化自身的管理和覆蓋能力 。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理48營銷外包公司與每個渠道屬于長期合作，所以對各個渠道獨自的消費和傳播習慣很了解，可以對接相應的推廣手法，同時長期合作也降低了渠道發(fā)布成本。5）推廣渠道溝通成本低。執(zhí)行公司具有長期的自有執(zhí)行隊伍和各類推廣資源以及各地的聯合執(zhí)行公司?？梢匝杆僭诙唐趦劝凑湛蛻舻漠斊谕茝V目標進行標準化的全域覆蓋，這是一個企業(yè)無法做到的。 6）執(zhí)行速度快。 推廣的內容必須要符合相應的渠道，并能夠充分體現所需推廣的品牌和

41、產品的訴求點，這就屬于執(zhí)行公司所擁有的核心競爭力部分專業(yè)的內容設計，設計出不同的交互溝通形式。7）推廣內容設計專業(yè)。豐富的渠道、豐富的內容資源、豐富的人員資源、豐富的網絡充分保證了營銷推廣效果。8）推廣效果保證。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理49營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理50營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行

42、外包的管理執(zhí)行公司按照企業(yè)所提出的執(zhí)行渠道、內容、質量、數量進行資源組織管理，執(zhí)行公司按照各項成本加管理費進行收費。第一種、執(zhí)行收費執(zhí)行公司對某個渠道的費用和效果進行外包，收費也按照基本費用加效果提成方式，會比第一種方式高。第二種、外包收費 51營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理52營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理既然對于一個渴望成功和正在成功的品牌來說，外包是一種戰(zhàn)略趨勢，那么如何最大限度的利用這支雇

43、傭軍來為公司創(chuàng)造價值就是一個需要考慮的問題。53很多企業(yè)采用外包營銷服務出現的最大的問題就是在對于自身需求沒有清晰的情況下對于服務公司寄予過高的期望。誠然服務公司在專業(yè)性、管理體系上有其出色的地方，但是對于品牌的理解，對于項目的整體規(guī)劃這些戰(zhàn)略性的職責依然應該自身把握，而將具體的戰(zhàn)術執(zhí)行交給服務公司。我們應該將服務公司定位于手臂的延伸，定位于優(yōu)秀的執(zhí)行者，否則的話這種合作將注定以失敗告終。1、將服務商定位為執(zhí)行者而非指揮者輔助案例營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理542、火眼金睛選擇供應商由于發(fā)展時

44、間短，營銷服務行業(yè)還沒有形成規(guī)范和統(tǒng)一的標準，但是在與跨國公司的不斷磨合中已經不斷發(fā)展和完善起來。很多具體的操作日益走向規(guī)范化，人員的專業(yè)素質得到很大提升。這個行業(yè)也深受價格戰(zhàn)的困擾，許多新興的小型公司，不惜采用價格競爭從跨國公司那里贏得業(yè)務。結果，這樣的惡性競爭造成小部分公司將服務質量擺放在次要位置，或者做出超出自身能力的承諾。這些行為成為了行業(yè)發(fā)展最嚴重的阻礙，也使客戶受到了很多的困擾。要想為客戶提供優(yōu)質的服務，出色的內部管理系統(tǒng)，大量受過嚴格訓練的工作人員和遍布全國的服務網絡這三個要素缺一不可。目前各大服務公司無不在IT技術、管理的規(guī)范化、人員培訓、基層服務人員的裝備、內部知識管理等方面

45、加大投入，力求在激烈競爭中取得更大的競爭優(yōu)勢。因此在外包服務供應商的選擇上，通過對與這些外在表現的觀察，能夠對于服務公司做出一個全面和準確的判斷。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理55營銷活動是一個高度定制化的服務。每個企業(yè)甚至每個企業(yè)的每一場活動都會有非常多不同和大量需要監(jiān)控的細節(jié)。而內部管理團隊和服務團隊的高效合作是項目取得成功的關鍵。因此選擇一個好的內部管理團隊是非常重要的，甚至是項目成敗的關鍵。整個團隊要對對于品牌有著深刻的了解，熟悉內部運作，了解服務公司的運作模式，有著高度責任心，同時又要

46、有很好的溝通協調技巧。3、選擇強有力的內部管理團隊營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理56事實上，任何服務在最開始的時候必須有磨合的過程，雙方正是在不斷的磨合過程中逐步的達成共識和默契。因此在合作一方面企業(yè)要努力的去理解服務公司的運作模式，尊重服務公司的想法和建議，讓服務公司真正成為自己大腦和手的延伸。另一方面，服務公司也必須投入大量的精力去了解客戶的產品、品牌、渠道、運作模式、競爭對手等內容。只有這樣，雙方的合作才能真正獲得巨大的成功。4、不斷的進行磨合才能達成合作的最佳狀態(tài)營銷服務外包的起源和發(fā)展

47、開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理57營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理58營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理1、如何選擇銷售代理公司592、營銷策劃公司的外包管理營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理60 市場定位與產品設計定位 市場推廣策劃

48、 項目銷售策劃（項目銷售階段，可委托銷售代理公司）營銷策劃主要包括了三部分服務內容：營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理61具體內容包括： 項目總體市場定位目標客戶群定位 項目開發(fā)總體規(guī)劃建議 組團規(guī)劃建議 交通道路規(guī)劃建議 戶型設計建議 整體風格建議 外立面設計建議 園林景觀規(guī)劃建議 社區(qū)配套設施 會所建議 樓宇配套建議 建議裝修標準建議 裝飾材料建議 物業(yè)管理建議項目經濟測算市場定位與產品設計定位營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成

49、功的外包 如何進行外包的管理62具體內容是：市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念，項目核心賣點提煉 項目案名建議 銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制 廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創(chuàng)意（報紙，戶外，電播等） 媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期 公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執(zhí)行市場推廣策劃內容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計），廣告設計創(chuàng)作，媒體投放，公關活動策劃等。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)

50、商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理63具體內容包括： 開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式 銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭 銷售培訓，銷售制度，銷售現場包裝策略，樣板間策略 銷售漏斗，布開營銷網絡，讓訪客變?yōu)闃I(yè)主 銷售現場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃 促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤 市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調整 銷售策略調整項目銷售策劃（項目銷售階段）營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何

51、進行成功的外包 如何進行外包的管理64專業(yè)的人做專業(yè)的事情一個專業(yè)的策劃公司要備足有一定遠見和眼光并能統(tǒng)籌運作的高智慧人才，這些策劃人應該具備較高文化素養(yǎng)，有過多年的房地產從業(yè)背景和策劃背景，否則難以對產品進行全方位思考，無論是在企業(yè)戰(zhàn)略、企業(yè)目標、企業(yè)文化、企業(yè)理念、企業(yè)管理、企業(yè)營銷等方面，都需要系統(tǒng)性地為企業(yè)進行綜合營銷策劃服務的能力。目前市場上有一批公司，擁有一些獨特的資源，比如某項媒體發(fā)布或代理權、公司里有一些美院畢業(yè)的設計師，本身在學校學的是平面設計類專業(yè)，從來沒有從事過經營活動，更無從了解企業(yè)的經營重點是贏利，幾個要好同學搞個策劃設計工作室，憑借一腔創(chuàng)業(yè)熱情用自己唯美的專業(yè)技能、

52、表現手法，就夸大海口美其名曰能為企業(yè)進行全案策劃，但這類公司雖然有光鮮的外表，但由于他們對營銷的基本概念了解甚少，幾乎從不關心企業(yè)營銷活動中的產品、售價、渠道、促銷的優(yōu)劣或機會點、危機點，也不會在乎目標客戶消費者的生活行態(tài)和消費心理，更不會去關注該企業(yè)競爭對手的營銷戰(zhàn)略戰(zhàn)術，根本無法對產品進行全方位思考。如何選擇營銷策劃公司營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理65想好自己準備做什么很多企業(yè)的通病是只知道要去請一家營銷策劃公司，但是讓營銷策劃公司做什么卻很模糊。市場營銷的觀念的核心是：了解消費得的需求，

53、運用合適的產品、定價、渠道、促銷和服務等方法來滿足消費者需要。它包括以下四個方面的含義： （1）認清消費的需求。 （2）激起和滿足消費者的欲望。 （3）制造所能銷售的產品并有效地組織實施銷售活動。 （4）以顧客為主體，一切為了滿足消費者。圍繞著上述4點內容提出符合項目要求的策劃任務書策劃任務書營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理66了解策劃公司的背景明確了策劃工作的內容，尋找和自己要求相匹配的專業(yè)策劃公司。與策劃公司講要參與我方項目策劃的人員進行交流，了解他們的從業(yè)背景和資歷，很難想象幾個剛從學校畢業(yè)

54、的大學生能夠把一個房地產項目的全程策劃做好，因為他們自己本身可能還沒有完整的操作過任何一個項目。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理67策劃工作堅持的原則營銷策劃外包管理中我們最需要把握的以下三大原則 營銷策劃必須從客戶和市場需要出發(fā)策劃人最容易范的錯誤就在這里：以自己的價值觀，鑒賞品味去取代目標顧客的購房品味，不注重市調調研和數據分析，一味陶醉于自己的策劃成果。須知特定的產品有特定的購買群體，他們的年齡、性格、家庭構成、文化程度、工作經歷、愛好等形成的一定共性未必和策劃人或開發(fā)商的相應體驗與表現相同

55、。所以惟有在搞好市場調查的基礎上，從客戶出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動他們，奪得更多的市場。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理68 始終保持整體營銷的觀念營銷策劃講究的是創(chuàng)意，然而思維上的靈機一動表現在具體的策劃工作上可能就成為了“孤軍深入”。因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實于總的主題?？蛻糇罱K選擇產品的因素中，性價比是競爭勝出的關鍵，沒有哪一個因素是絕對第一重要的，同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告的發(fā)布，工程的進展，設計的

56、優(yōu)化，物業(yè)管理，價格變動等，都要規(guī)范布局、互相協調，目的一致，實現營銷的整體性。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理69 營銷策劃與銷售緊密呼應營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況也是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此，銷售也應該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。策劃的目的就是為了促進項目成交，優(yōu)化項目品牌。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理70 過分夸大營銷策劃的作用 策劃人為樓盤包裝，夸大事實，推行策劃

57、迷信，是目前行業(yè)的普遍現象。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案還遠遠低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用，而不是絕對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。事實上，房地產營銷策劃只是房地產資源配置中的一種無形資產，而不是全部無形資產，更不是全部資產。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛心開拓，認為策劃能包治營銷百病，這不能不說是一個認識誤區(qū)。營銷策劃的誤區(qū)營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如

58、何進行外包的管理71 忽視營銷策劃的作用目前許多營銷策劃方案表面花花綠綠，實則空洞無物，中看不中用。不少開發(fā)商也大有上當受騙之感，認為“策劃無用”。事實上，房地產營銷策劃根本不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，貫穿市場意識，尋找總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規(guī)避營銷風險，它是一種周密而詳盡的房地產市場運作謀略，是房地產營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術的恰當運用。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理72 營銷策劃的“經驗

59、論”不少房地產策劃人員往往堅持把過往項目的成功經驗，照搬照套到新項目的營銷策劃中。他們忽視營銷基礎理論的研究和項目信息的調查與分析，以經驗型運作居多。 事實上，房地產項目區(qū)域性極強，不同區(qū)域的購房需求有很大區(qū)別，生搬硬套個別項目的成功策劃模式，往往會產生南轅北轍的效果。另一方面，“經驗論”也會使不少策劃人忽視市場信息的挖掘，不注重豐富自己的理論素養(yǎng)，缺乏研究市場、獲取信息、加工信息的能力和手段，必然會制約房地產營銷策劃水平的再提高。營銷服務外包的起源和發(fā)展開發(fā)商為什么要選擇外包管理營銷外包管理的主要內容營銷推廣的收費模式 如何進行成功的外包 如何進行外包的管理73 技巧決定論現在的房地產推廣中

60、很多營銷策劃人員沉湎于各種促銷方法、促銷花樣的翻陳出新。他們把營銷策劃等同于出點子、找技巧、搞促銷，認為技巧新就能取得推廣成功，這實際是把一門相當嚴謹、專業(yè)的應用型科學變得十分低級化、庸俗化。而在這種思路指導下所設計與提供的方案，對開發(fā)項目的運作往往缺乏系統(tǒng)的實際操作意義。 事實上，隨著市場秩序的不斷完善，以及“尋租”平臺與區(qū)域級差的削減，平均利潤率規(guī)律的作用已在房地產業(yè)界初見端倪。由于營銷策劃是一種運用整合效應的行為過程，貫穿于房地產經營的始終，并不是幾個點子、幾組技巧就能涵蓋。樓盤品牌的創(chuàng)立，也不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環(huán)節(jié)中追求品牌意義的綜合體現，這些都不是一朝一夕之事，