(2021年整理)新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展及運營分析

1、新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展及運營分析編輯整理：尊敬的讀者朋友們：這里是精品文檔編輯中心，本文檔內(nèi)容是由我和我的同事精心編輯整理后發(fā)布的，發(fā)布之前我們對文中內(nèi)容進行仔細校對，但是難免會有疏漏的地方，但是任然希望（新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展及運營分析）的內(nèi)容能夠給您的工作和學習帶來便利。同時也真誠的希望收到您的建議和反饋，這將是我們進步的源泉，前進的動力。本文可編輯可修改，如果覺得對您有幫助請收藏以便隨時查閱，最后祝您生活愉快業(yè)績進步，以下為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展及運營分析的全部內(nèi)容。新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展及運營分析一、宏觀背景宏觀來看，中國經(jīng)濟發(fā)展到現(xiàn)有階段，依靠原有粗放式的發(fā)展方式再想保持經(jīng)濟的持續(xù)高速增長，已經(jīng)絕路了。過去

2、整個社會盲目重復性投資產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)泡沫以及國家金融政策的被動收緊，造成了全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)十室九空，相較于房地產(chǎn)有過之而無不及。在此背景下，國家轉(zhuǎn)型升級已成必然趨勢，中央提出的中國制造2025，推動兩化融合，發(fā)展工業(yè)互聯(lián)網(wǎng),發(fā)展新經(jīng)濟和新興產(chǎn)業(yè)等等戰(zhàn)略舉措，正是在這樣的背景下應運而生。我們應該找準的點是轉(zhuǎn)型升級，認清的現(xiàn)狀是園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就，不是引進、收購一家或幾家上市公司，就能夠把問題解決好的,即使引進了、落地了,也僅是拆東墻補西墻的辦法，園區(qū)和企業(yè)本身的可持續(xù)發(fā)展不得不去考量.二、轉(zhuǎn)型升級的四個基本認識（一）供應鏈思維當前國家與國家、企業(yè)與企業(yè)之間的競爭就是供應鏈體系之間的競爭。大概念的

3、供應鏈不僅包括了物流及終端環(huán)節(jié)，它涵蓋了從“研、產(chǎn)、供、銷、配”所有環(huán)節(jié)，簡單的理解就是一個產(chǎn)品前端的所有環(huán)節(jié)都可以視為供應鏈。優(yōu)質(zhì)的供應鏈體系包括的高效精準研發(fā)+優(yōu)質(zhì)高效的供應商、供應渠道+生產(chǎn)（人財物）的高效協(xié)同匹配+高效的銷售平臺渠道+高效的倉儲、物流及配送，實現(xiàn)的是商流、物流、資金流、信息流的“四流合一”，優(yōu)化的核心是效率和成本。這也是國家從戰(zhàn)略層面推動供給側(cè)改革的核心理念，就是要通過政策調(diào)整和行政體制改革,實現(xiàn)資源的高效匹配，支撐國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。（二）智能制造大勢所趨在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化競爭嚴重、核心技術(shù)被外國壟斷、用工成本逐步上升,以及企業(yè)信息化和新一代信息技術(shù)的發(fā)展和國家兩化融合戰(zhàn)

4、略的推進，各方面原因都折射出推進智能制造已是大勢所趨.智能制造一方面基于企業(yè)信息化和自動化，通過信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析、統(tǒng)計，以及機器人等自動化設備，實現(xiàn)了綜合效率的提升;另一方面基于物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算等新一代信息技術(shù)，通過物聯(lián)網(wǎng)對機器和運營數(shù)據(jù)采集,獲取大數(shù)據(jù),實現(xiàn)云計算,通過算法優(yōu)化工藝、提升效率、降低成本.更進一步就是工業(yè)人工智能，使得智能制造更加徹底，生產(chǎn)運營更加科學。（三）產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)引領工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的核心是消除了信息的不對稱，使得企業(yè)采購、銷售、加工、倉儲、物流、配送等產(chǎn)品全生命周期價格更加透明,為企業(yè)提供的是平臺化體系,為客戶輸出的是一站式極致的服務。目前B2C端的阿里、百度等龍頭企

5、業(yè),借助其互聯(lián)網(wǎng)基因和生態(tài)體系，都在往B2B端跨界發(fā)展，基于O2O模式（線上平臺+線下企業(yè)）構(gòu)建產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺。未來，依托產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺的大數(shù)據(jù)（可以想到的交易數(shù)據(jù)、物流信息等），實現(xiàn)前端的EVI研發(fā)，生產(chǎn)端的計劃生產(chǎn)，與智能制造相結(jié)合的柔性制造，后端的JIT配送，還有眾多的因大數(shù)據(jù)而延伸出的數(shù)字經(jīng)濟服務，而最終的模式可能是F2C（工廠到客戶）,實現(xiàn)全生命周期的平臺化、數(shù)字化高效匹配。（四）新一代信息技術(shù)變革新一代信息技術(shù)是革命性的,通過互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算人工智能、5G通信等，革的是傳統(tǒng)企業(yè)的命，不思進取、低效、高成本、服務差等，沒有融入高效生產(chǎn)及供應鏈體系平臺的傳統(tǒng)企業(yè)必然淘汰。

6、三、園區(qū)發(fā)展需求分析（一）政府需求分析1、產(chǎn)業(yè)需求.在國家經(jīng)濟的核心發(fā)展區(qū)，按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，主要看重入駐企業(yè)科技水平、商業(yè)模式、產(chǎn)業(yè)層級、品牌知名度，特別關注新經(jīng)濟、新興產(chǎn)業(yè)類獨角獸企業(yè)，其次看重稅收貢獻、投資強度、就業(yè)人數(shù)等基礎指標。經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)主要看重投資額、投資強度和稅收貢獻，對產(chǎn)業(yè)類型和環(huán)保要求并不高。2、資金需求。一方面目前各地政府，特別是欠發(fā)達地區(qū)政府財政壓力較大，下屬平臺公司也是借新還舊、入不敷出,依靠土地財政艱難度日,在此情況下政府需要大量低成本資金維持運轉(zhuǎn)和繼續(xù)開發(fā)。3、政績需求.很多一流項目的引進是不計成本的,政府往往更看重品牌效應和產(chǎn)業(yè)鏈的聚集作用，并給予大量補貼。像

7、國家級的創(chuàng)新中心、實驗室,重要的研究、設計院所等在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)很受歡迎。（二）企業(yè)需求分析1、招商政策。特別是兩稅（增值稅、企業(yè)所得稅）的減免，優(yōu)質(zhì)企業(yè)還尋求開辦費、租金補貼、銷售補貼、運營補貼，省市各產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項政策支持等。2、綜合配套。包括廠房情況（承重、水電氣、布局等）、物流情況、周邊設施（吃住行），優(yōu)質(zhì)企業(yè)對園區(qū)周邊環(huán)境配套、廠房設計等較為看重。3、綜合成本。包括用工成本、水電氣成本、物流成本,特別是當?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎及產(chǎn)業(yè)配套，以及整個供應鏈的效率。4、金融支持。首先是項目建設缺口，再是供應鏈金融，其次是產(chǎn)業(yè)孵化和中小企業(yè)創(chuàng)投。四、園區(qū)發(fā)展要素分析（一）資源稟賦1、區(qū)域競爭力。產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不

8、開適宜的土壤和環(huán)境，也變相劃定了建設新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)的合理范圍。目前京津冀、長三角、珠三角等區(qū)域承載了全國絕大部分經(jīng)濟體,也最具潛力。其他區(qū)域只有隨著交通和綜合配套能力進一步改善，逐步承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。2、城市配套。主要包括配套的”吃住行完善情況以及綜合品質(zhì).如商業(yè)綜合體、超市、影院、酒店、賓館、高鐵、機場、路網(wǎng)等。3、公輔配套。主要為保障工業(yè)生產(chǎn)而配套的基本能源設施，包括水電氣等公共設施的完善情況，以及執(zhí)行價格,電的穩(wěn)定供應（變電站、電網(wǎng)布局、大型企業(yè)對雙回路安全用電需求等），用水管網(wǎng)和污水處理及循環(huán)設施，制氧站等，因產(chǎn)業(yè)的不同需求各異。4、產(chǎn)業(yè)配套。主要包括產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的聚集度，以及支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)

9、展的生產(chǎn)性服務業(yè)、商貿(mào)服務業(yè)、科技服務業(yè)發(fā)展情況。如剪切、加工、倉儲、物流、配送等生產(chǎn)性服務業(yè)，以及交易結(jié)算、購銷、批發(fā)、零售、跨境貿(mào)易等商貿(mào)服務業(yè)和研發(fā)設計、檢驗檢測、知識產(chǎn)權(quán)、信息服務、技術(shù)服務等科技服務業(yè).5、供應鏈服務。主要以服務企業(yè)需求和客戶需求為核心的銷售平臺、采購平臺、物流平臺、金融平臺.包括集采集銷、保稅物流、國際國內(nèi)物流、供應鏈金融等業(yè)務，涵蓋品牌商、廠商、物流商、渠道商、金融機構(gòu)等，是發(fā)展既定主導產(chǎn)業(yè)，提高效率、降低成本的保障要素。6、土地用工成本。目前包括土地升值潛力和合理的工人成本。（二）產(chǎn)業(yè)服務1、行政服務。需要包括工商、行政、項目評審、內(nèi)部協(xié)調(diào)等一站式服務。2、公共

10、服務。包括企業(yè)產(chǎn)品展示、項目申報、政策信息、會計、審計、稅務、法律援助、人力資源培訓等。3、金融服務。前文已述。4、研發(fā)孵化。一方面需要產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院、重點實驗室、國家級企業(yè)技術(shù)中心、行業(yè)及城市科研平臺等研發(fā)資源置入；另一方面需要孵化創(chuàng)投機構(gòu)對中小企業(yè)及潛力項目進行幫扶.三）產(chǎn)業(yè)政策1、產(chǎn)業(yè)政策.在同等條件下地方政府需要優(yōu)先支持投建、引入的企業(yè)受國家、省市區(qū)相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持政策。2、用地政策。一種方式是約定土地出讓價格低于或等于起拍價，另一方式是按最終成交價下浮一定比例鎖定土地出讓價格，最終通過財政返還形式兌現(xiàn)成交價與鎖定價格的差額部分，以此減低購地成本，減少項目投入。3、招商政策.應按優(yōu)于地

11、方招商普惠政策的標準，制定園區(qū)招商引資專項扶持政策，重點在實現(xiàn)園區(qū)工業(yè)廠房土地產(chǎn)權(quán)分割，廠房、商務及辦公場所租金、裝修及停車費用補貼，人才落戶、購房、子女就學及高端人才創(chuàng)業(yè)融資,重大項目招商引資獎勵，水電氣等能源補貼，并建立政府一站式服務綠色通道。4、稅收政策。需要支持以財政返還的形式，對投建、引入的企業(yè)按當年地方經(jīng)濟貢獻（兩稅繳納地方留存部分）的一定比例進行支持，對高管個稅繳納的一定比例進行獎勵.并協(xié)助園區(qū)企業(yè)落實西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠政策、雙軟企業(yè)稅收優(yōu)惠政策、高新技術(shù)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。同時，減免或部分減免一定部分的地方行政事業(yè)性收費。（四）產(chǎn)業(yè)定位國家十三五戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)包括：新一代信息技術(shù)

12、、高端裝備、新材料、生物、新能源汽車、新能源、節(jié)能環(huán)保、數(shù)字創(chuàng)意等。新經(jīng)濟業(yè)態(tài)包括：互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟、共享經(jīng)濟、平臺經(jīng)濟、數(shù)字經(jīng)濟、高新技術(shù)等，是建立在新興產(chǎn)業(yè)，特別是新一代信息技術(shù)發(fā)展基礎上,衍生出的新業(yè)態(tài)、新技術(shù)、新模式、新動能。上述產(chǎn)業(yè)和業(yè)態(tài)受到國家政策的大力扶持，是地方政府未來發(fā)展產(chǎn)業(yè)的主要方向。（五）政府財力政府財政情況是影響政府投資的關鍵因素,是給予重點項目專項扶持稅收返還的基本保障，是招商普惠政策力度的決定性條件，直接影響和決定著政府對企業(yè)的扶持力度。（六）產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺模型（圖1）由圖可見，云平臺如同工業(yè)大腦，整合了線上線下具體業(yè)務，通過業(yè)務數(shù)據(jù)的提取，實現(xiàn)了大數(shù)據(jù)生產(chǎn)

13、，是構(gòu)建平臺經(jīng)濟、數(shù)字經(jīng)濟，建立現(xiàn)代園區(qū)供應鏈體系的核心要素之一。五、運營能力打造工業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)供應鏈服務公共服務提供房租曾,糊業(yè)廉齊及配提啖倘弓年罡電嵐柯業(yè).菠號握供寫字樓、商業(yè)體租售”丈娓垢館租賃，會展肥務物亞服務等住儲.輸流、加工、配送等脈務曲以貨權(quán)汎基死叫供應提匡段務企立警詢.麻奔，猊收乘戈.、車按，：;直譴我）,養(yǎng)計,岸呻、廣爭.保車.誓秋，寶創(chuàng)等股務廠拚掬業(yè)管輕.聆命豈子：也圖（叩処劃.冋能）.牡拈眼辱（戟上埴S.救學匸L園區(qū)智能體系導執(zhí)）,供應議休系（杓勰最沏分T用尸也助褶商，補強供應謹）霹克舟智總交通、卷慧數(shù)有、翟總醫(yī)療，智建政務、智懸廿1等建設服備適辻金左上云神北閹舟

14、+提升金業(yè)生產(chǎn)運昔妓率，I*低運昔成本+趕八同藍捏馥卑柯恬電乂水P毎.旣占垂丈數(shù)據(jù)、乏計算產(chǎn)生的云服務招竊服務、股權(quán)披資運營收益模型（圖2）現(xiàn)階段運營收益細分可包含:（一）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)1、工業(yè)地產(chǎn)（高端項目）模式:一是選取城市配套和環(huán)境優(yōu)越的區(qū)位;二是溝通及完善土地產(chǎn)權(quán)分割；三是為購買廠房提供按揭和分期；四是標準化廠房+個性化需求定制；五是主要招引中小型產(chǎn)業(yè)配套企業(yè)，先做好產(chǎn)業(yè)定位，圍繞定位梳理目標企業(yè)名單，招引名單內(nèi)企業(yè)。并通過廠房租售（出售為主）、物業(yè)服務以及其他增值服務實現(xiàn)收益。企業(yè)能入駐的原因：一是看準自持物業(yè)的升值空間；二是配套完善，工作生活便利；三是園區(qū)企業(yè)間配套較好，可以降低成本;四

15、是運營部分，圍繞企業(yè)提供的公共服務較為完善。2、房地產(chǎn)主要考慮區(qū)位和拿地成本。通過房地產(chǎn)銷售、物業(yè)服務等實現(xiàn)收益。3、配套商業(yè)開發(fā)園區(qū)配套的商業(yè)綜合體、寫字樓以及會展、文娛設施等，需要考慮區(qū)位和拿地成本.模式：一是自建或代建園區(qū)中心,集成展廳、會議及文體活動場地租賃、公共服務辦公、物業(yè)辦公、商務辦公等服務,通過使用者付費實現(xiàn)收益；二是自建商業(yè)綜合體、寫字樓，通過地產(chǎn)租售、物業(yè)服務實現(xiàn)收益。（二）產(chǎn)業(yè)服務1、供應鏈服務包括倉儲、物流、加工、配送，以及以貨權(quán)為基礎的供應鏈金融等。模式：一是通過統(tǒng)籌規(guī)劃園區(qū)貨物流通環(huán)節(jié)倉儲業(yè)務,自建或代建倉儲設施,引入現(xiàn)代物流運營商合作，由企業(yè)付費實現(xiàn)收益；二是借助

16、倉儲環(huán)節(jié)貨權(quán)保障,可以自營或與銀行合作，開展供應鏈金融業(yè)務，既為企業(yè)解決了短期資金問題，又能產(chǎn)生可觀的收益。2、公共服務包括（企業(yè)和產(chǎn)品展銷、場館租賃、企業(yè)咨詢服務、稅收（策劃、申報、匯算清繳）、會計、律師、廣告、停車、餐飲、文創(chuàng)、物業(yè)管理等服務）。模式：自建或代建公共服務信息平臺，分項尋求戰(zhàn)略合作方，集成在線商品展示、交易結(jié)算、協(xié)同研發(fā)、中介咨詢等服務，通過政府服務購買+使用者付費實現(xiàn)收益。（三）政府服務該項視政府信息化投入強度確定。1、園區(qū)云圖（系統(tǒng)）類似的有航天科工開發(fā)云圖系統(tǒng)，集成了電子地圖（3D規(guī)劃、用地）、公共服務（線上政務）、數(shù)字工廠（園區(qū)智能體系導視）、供應鏈體系（構(gòu)架及細分，

17、用于協(xié)助招商，補強供應鏈）等功能.模式:可與開發(fā)商合作導入，政府購買服務。2、智慧城市通過引入戰(zhàn)略合作方，為政府提供（智慧交通、智慧教育、智慧醫(yī)療、智慧政務、智慧社區(qū)等）服務。目前市場上已有成熟方案。模式：引入技術(shù)或合作導入，政府購買服務以及使用者付費。3、智能制造提質(zhì)升級目前針對單一企業(yè)或整個園區(qū)，都有成熟案例，但沒有通用案例，需要根據(jù)園區(qū)內(nèi)企業(yè)和區(qū)域?qū)嶋H需求,量身定制。主要通過兩化融合,提升企業(yè)生產(chǎn)運營效率，降低運營成本，提升園區(qū)管理效率和信息化水平。模式：可通過對園區(qū)實施智能制造規(guī)劃、設計和改造,或聯(lián)合技術(shù)合作方共同實施改造,由政府購買服務，爭取政府信息化方向（企業(yè)上云等）政府補貼，部分

18、費用歸由企業(yè)承擔。4、數(shù)字經(jīng)濟依據(jù)園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，疊加如阿里巴巴等生態(tài)體系,把傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)通過信息系統(tǒng)實現(xiàn)信息化和數(shù)字化，在通過云平臺對應的成熟應用模型或應用模型開發(fā)，形成成熟的服務企業(yè)、服務政府的數(shù)字產(chǎn)品。模式:與產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作，實現(xiàn)傳統(tǒng)（優(yōu)勢）產(chǎn)業(yè)融入生態(tài)體系，并由云平臺提供為政府和企業(yè)提供數(shù)字化產(chǎn)品，通過企業(yè)付費、政府補貼和政府購買服務實現(xiàn)收益。5、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)投資模式：一是為園區(qū)招商，收取服務費；二是組建產(chǎn)業(yè)基金或與其他基金公司合建子基金,共同招商,通過企業(yè)股權(quán)收益或債權(quán)實現(xiàn)收益.六、核心競爭力打造（一）產(chǎn)業(yè)資源中心一是圍繞新興產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟，圍繞意向園區(qū)，重點做產(chǎn)業(yè)研究和產(chǎn)業(yè)鏈梳理，摸清行業(yè)痛點、發(fā)展條件，做表成冊,一張一張梳理出核心企業(yè).二是甄選重點目標企業(yè),加強地推、聯(lián)系拜訪。三是對接新興產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟等有政府背景的行業(yè)協(xié)會，以及國內(nèi)基金公司、投資平臺，他們的產(chǎn)業(yè)資源及項目質(zhì)量都不錯，可以對接