中國養(yǎng)老地產(chǎn)研究-121頁

1、中國養(yǎng)老地產(chǎn)研究2013年湯燦第一章 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會及開發(fā)條件研究第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究 第三章 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式研究專題總綱成都重慶西安北京沈陽 無錫天津 湖州佛山海南鎮(zhèn)江南京青島第一章國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會及開發(fā)條件研究宏觀視角開發(fā)機(jī)會研究養(yǎng)老地產(chǎn)宏觀發(fā)展維度中觀視角開發(fā)條件研究養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入維度微觀視角開發(fā)條件研究意向地塊微觀條件維度開發(fā)機(jī)會及條件小結(jié)我國“居家養(yǎng)老”方式逐步成為主流中國現(xiàn)已步入老齡化迅速發(fā)展階段，此階段對傳統(tǒng)養(yǎng)老模式構(gòu)成沖擊，老人自我養(yǎng)老意識加強(qiáng)，更多老人們傾向于高級老年公寓形式的居家養(yǎng)老方式。宏觀視角開發(fā)機(jī)會研究現(xiàn)狀趨勢到21世紀(jì)中期，我國老年人口(60歲

2、以上)將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%20102040年是中國人口老齡化速度最快的時期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%截止2009年，我國60歲以上的老年人已達(dá)到1.67億，占全國總?cè)丝诘?2.5%依據(jù)聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)60歲以上老年人口占總?cè)丝诘?0%，或65歲以上老年人口占總?cè)丝诘?%，即視為進(jìn)入老齡化社會第一階段19902003199020102030204020501.360.972.304.71老年人人口(億人)年份中國老齡化進(jìn)程第二階段20032020第三階段20202050老齡化比率8.610.2%老齡化比率10.215.6%老齡化比率15.627.4%20

3、202000第一階段：市場發(fā)展初期（1999 年-2010 年）老年住宅市場發(fā)展緩慢老年人口的絕對值很大，市場對老年住宅有需求，但由于我國社會福利水平及總體經(jīng)濟(jì)水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到能夠支持老年人住房消費的能力，老年人不能構(gòu)成老年住宅消費的主體，同時，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老居住觀念還未轉(zhuǎn)變過來，因此市場有效需求不明朗，市場風(fēng)險稍大，老年住宅市場發(fā)展緩慢。第二階段：市場快速發(fā)展階段（2010 年-2025 年）老年住宅井噴式增長一方面，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一個新的水平，人均GDP 達(dá)到3000 美元以上，社會保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費主體，市場需求明朗；另一方面，目前年齡在35 45 歲的

4、一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平；同時，這一時期，老年人獨立居住的養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅的增長將會保持在一個較高水準(zhǔn)，約在10% 左右。第三階段：市場成熟發(fā)展階段（從2025 年-2055 年）處于較高水平穩(wěn)定期老年住宅市場的發(fā)展已進(jìn)入一個穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期的消費需求釋放階段已經(jīng)過去，市場發(fā)展?jié)u趨理性，市場競爭也相對激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展趨勢，因此，老年住宅市場的發(fā)展將穩(wěn)定在一個較高的合理水平。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的井噴式增長時期已經(jīng)初步形成 宏觀視角開發(fā)機(jī)會研究“421“家庭養(yǎng)老壓力加

5、大，針對“獨子養(yǎng)老”面臨的困境，目前市場形成了“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充”的養(yǎng)老服務(wù)體系”緩解”421“家庭養(yǎng)老壓力大力發(fā)展居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)養(yǎng)老使老年人既能生活在熟悉的生活環(huán)境里，又能發(fā)揮社區(qū)老年人互相幫助的優(yōu)勢，這對老年人、對家庭、對社會都是最好的選擇 ?！?21“家庭養(yǎng)老壓力加大一對夫妻，一個孩子，四個老人的新型家庭成為城鎮(zhèn)家庭結(jié)構(gòu)的主要模式，城市家庭結(jié)構(gòu)模式的變遷。爺爺奶奶姥爺姥姥爸爸媽媽子女宏觀視角開發(fā)機(jī)會研究政策制度扶持促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展2000關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見制定出臺促進(jìn)老年社會福利事業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策；把養(yǎng)老服務(wù)尤其是“三無對象”和低保對

6、象的養(yǎng)老服務(wù)提到工作議事日程。 2007. 12.21民政部關(guān)于開展“全國養(yǎng)老服務(wù)社會化示范單位”創(chuàng)建活動的通知民政部關(guān)于開展養(yǎng)老服務(wù)社會化示范活動的通知由點到面，逐步推開。省級民政部門要在試點的基礎(chǔ)上，樹立典型，命名一批養(yǎng)老服務(wù)社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)示范單位；民政部將在適當(dāng)時機(jī)命名全國養(yǎng)老服務(wù)社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)示范單位，以進(jìn)一步深化示范活動，推進(jìn)社會福利社會化。 2005.3民政部公布關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機(jī)構(gòu)的意見 一、支持社會辦福利機(jī)構(gòu)的重要意義 二、支持社會辦福利機(jī)構(gòu)的基本原則 三、制定優(yōu)惠政策，抓好政策落實，支持社會辦福利機(jī)構(gòu)的發(fā)展四、多渠道、多形式籌集資金，支

7、持社會辦福利機(jī)構(gòu)的發(fā)展五、發(fā)揮職能作用，維護(hù)社會辦福利機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益 2005.12.152001建設(shè)部關(guān)于城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范規(guī)范為老年人服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和與老年人生活密切相關(guān)的無障礙設(shè)施建設(shè) 2006.3關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見一、進(jìn)一步發(fā)展老年社會福利事業(yè)；二、大力發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)三、鼓勵發(fā)展居家老人服務(wù)業(yè)務(wù) 四、支持發(fā)展老年護(hù)理、臨終關(guān)懷服務(wù)業(yè)務(wù) 五、促進(jìn)老年用品市場開發(fā) 六、加強(qiáng)教育培訓(xùn)，提高養(yǎng)老服務(wù)人員素質(zhì) 2006.9中國老齡委出臺老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃一、繼續(xù)建立健全老齡政策法規(guī)體系 二、不斷健全和完善老年社會保障體系三、加快構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)體系 四、努力豐

8、富老年人精神文化生活 2008.1民政部轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知法律政策及建筑規(guī)范 金融信貸政策（貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠） 財政財策（專項撥款、補(bǔ)貼、減免收費等）稅收政策（優(yōu)惠與減免等） 宏觀視角開發(fā)機(jī)會研究市場需求及供應(yīng)缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項目中老年住宅基本位于遠(yuǎn)郊區(qū)，市場需求量較大。近年來全國各地推出大量養(yǎng)老項目，由于供不應(yīng)求，所以老年住宅市場仍存在較大機(jī)會。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓盤之間的競爭日益激烈，導(dǎo)致了市場的細(xì)分。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標(biāo)客戶，主動將市場細(xì)分，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適

9、宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅這市場上的特殊產(chǎn)品一經(jīng)開盤銷售便取得了較好的銷售成績。老年住宅省份總建面（萬平）項目狀態(tài)親和源上海10現(xiàn)有20套尾房在售燕達(dá)國際健康城燕郊110一期已全部現(xiàn)房，在售中太陽城北京昌平 30項目已售罄溫都水城北京昌平252013年10月開始接受加盟，入住80戶烏鎮(zhèn)雅園浙江82013年6月開盤，一期已售罄云杉鎮(zhèn)天津?qū)氎?02013年6月底入住，在售中泰康之家北京昌平302012年6月6日落戶京城，2015年運營宏觀視角開發(fā)機(jī)會研究養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大動力，開發(fā)機(jī)會良好推動中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變社會對養(yǎng)老住宅的關(guān)注“421”家庭養(yǎng)老壓力社會老齡化趨勢宏觀視角開

10、發(fā)機(jī)會研究政策的優(yōu)惠市場的需求及供應(yīng)缺口養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入主要判斷參數(shù)指標(biāo)模型中觀視角開發(fā)條件研究人口狀況判斷城市是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)人均可支配收入判斷城市人口購買力是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn) 世界衛(wèi)生組織根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個地區(qū)是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn) 國際標(biāo)準(zhǔn)為人均可支配收入達(dá)到3000美元（約20000人民幣）以上具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件擬進(jìn)入城市是否適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)？從社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)層面兩維度進(jìn)行判斷以核心城市為代表，對全國七大城市群進(jìn)行分析研究中觀視角開發(fā)條件研究根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將

11、全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。成熟區(qū)：華東、華北、西北城市群考察區(qū)：東北、華中、西南城市群潛力區(qū)：華南移民城市群暫不考慮區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品及老齡化程度均不高的其它城市群根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。成熟區(qū)：老齡化程度高，經(jīng)濟(jì)水品發(fā)達(dá)。目前階段可立即進(jìn)入的成熟區(qū)域。以上海、北京、西安為代表的華

12、東地區(qū)、華北地區(qū)和西北地區(qū)城市群因為其老齡化程度最嚴(yán)重，具有巨大的潛在市場，另外，強(qiáng)大的消費力又提供了有力的消費支撐，為老年住宅的試點開發(fā)和良性發(fā)育提供了有利條件。根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。考察區(qū)：老齡化程度嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有待提高。具體項目應(yīng)重點考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費能力。以沈陽、武漢、成都為代表的東北地區(qū)、華中地區(qū)和華南地區(qū)城市群老齡化程度嚴(yán)重，具有巨大的潛力市場，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費力相對較差，該區(qū)域具

13、體項目應(yīng)重點考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費能力。根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。潛力區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，老齡化程度有限，具體項目應(yīng)重點考察當(dāng)?shù)貙︷B(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。以廣州為代表的華南移民城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，消費力強(qiáng)，但人口老齡化程度相對較輕，該區(qū)域具體項目應(yīng)重點考察當(dāng)?shù)貙︷B(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010

14、年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。暫不考慮區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品及老齡化程度均不高老齡化程度較輕，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較差的城市。微觀視角開發(fā)條件研究養(yǎng)老地產(chǎn)民政系統(tǒng)項目 （社會福利用地）非福利用地“養(yǎng)老”地產(chǎn)項目：前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主打銷售住宅產(chǎn)品綜合型地產(chǎn)項目：通過醫(yī)院養(yǎng)老等項目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開發(fā)開發(fā)商有土地使用權(quán)開發(fā)商無土地使用權(quán)通過醫(yī)院等養(yǎng)老元素獲取土地通過一般地產(chǎn)項目開發(fā)渠道獲取土地以非福利用地地塊為研究對象“養(yǎng)老”經(jīng)營項目：利用政策擦邊球，在集體土地上建設(shè)養(yǎng)老經(jīng)營型項目農(nóng)村集體建設(shè)用地微觀視角開發(fā)條件研究養(yǎng)老地產(chǎn)權(quán)用地土

15、地微觀條件交通條件：較為便利，便于子女探望自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、 森林、自然水體等自然資源地塊條件：方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃拿地方式：通過招、拍、掛形式土地性質(zhì)：綜合用地優(yōu)惠條件：土地出讓金應(yīng)比周圍 同等條件住宅用地低廉土地出讓政策方面地塊微觀條件方面微觀視角開發(fā)條件研究土地出讓政策方面拿地方式現(xiàn)有項目大部分都是通過公開市場上招、拍、掛取得土地土地性質(zhì)綜合用地，大部分采用住宅+商業(yè)的模式，住宅用地與其它性質(zhì)用地（養(yǎng)老配套用地)建筑面積比例大致為8：2優(yōu)惠條件土地出讓金應(yīng)比周圍同等條件住宅用地便宜 大部分成功項目拿地價格都較低微觀視角開發(fā)條件研究地塊微觀條件方面交通條件：較為便

16、利，便于子女探望自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、森林、自然水體等自然資源地塊條件方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃 良好的交通條件是項目成功的重要先決條件綠化率高、溫泉能有效提升項目檔次土地方正便于規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會及開發(fā)條件總結(jié)宏觀視角開發(fā)機(jī)會養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大動力，開發(fā)機(jī)會良好目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場的井噴式增長時期已經(jīng)初步形成 ，“居家養(yǎng)老”成為主流養(yǎng)老方式。政策制度扶持促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展市場需求及供應(yīng)缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項目中觀視角開發(fā)條件根據(jù)城市人口老齡化程度及人均可支配收入兩個維度衡量擬進(jìn)入城市成熟區(qū)域： 華東、華北、西北城市群（以北京、上海、西安等為代表）考察區(qū)：東北、華中、西南城

17、市群（以沈陽、成都、武漢等為代表）潛力區(qū)：華南移民城市群（以廣州等為代表）其它城市群暫不考慮微觀視角開發(fā)條件地塊資質(zhì)良好、捆綁優(yōu)惠條件的產(chǎn)權(quán)用地產(chǎn)權(quán)用地住宅占大比例（市場經(jīng)驗值為80%）低價較周邊土地低廉土地交通、環(huán)境等資源良好第二章養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究東方太陽城北京太陽城上海親和源燕達(dá)國際健康城北京溫都水城北京泰康之家 燕園天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)我國老年住宅模式分類目前我國贏利型老年住宅可分為六種模式（以贏利型產(chǎn)品為研究方向）:政府收益型政府福利型企業(yè)贏利型主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式如：匯晨老年公寓主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會福利性老年機(jī)構(gòu)，即

18、屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院如：北京第一社會福利院由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施如：東方太陽城商品房概念化時期，開發(fā)商為能鶴立雞群尋找更好的營銷模式，部分開發(fā)商打出來養(yǎng)老牌。如：東方太陽城 烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)老概念型地產(chǎn)旅游休閑養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商選擇自然環(huán)境優(yōu)美或氣候條件優(yōu)質(zhì)的地區(qū)，適合侯鳥式養(yǎng)老的城市。如：烏鎮(zhèn)雅園 海南親和源居家型活力老人社區(qū)農(nóng)業(yè)觀光型養(yǎng)老社區(qū)醫(yī)療全程化養(yǎng)老社區(qū)保險行業(yè)嫁接養(yǎng)老社區(qū)著重打造社區(qū)內(nèi)養(yǎng)老配套設(shè)施，為居住于此的活力老人提供學(xué)習(xí)、展示的平臺。如：上海親和源 北京溫都水城村企合作的養(yǎng)老項目中，除建設(shè)應(yīng)有的養(yǎng)老設(shè)施外，開發(fā)商還會利用農(nóng)業(yè)用

19、地的先決條件，打造農(nóng)業(yè)種植及采摘。豐富老人娛樂生活之余解決農(nóng)民就業(yè)問題。如：天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn) 奤夿屯新區(qū)屬于生物科技類養(yǎng)老產(chǎn)品，更加重視醫(yī)療設(shè)施，三甲醫(yī)院、醫(yī)保的嫁接。且屬于全程無憂型養(yǎng)老社區(qū)，完善的半自理、不能自理區(qū)。如：燕達(dá)國際健康城 隨著全國老齡化的速度發(fā)展，保險行業(yè)也紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，保險與養(yǎng)老有機(jī)結(jié)合。如：北京泰康之家燕園企業(yè)型養(yǎng)老住宅按盈利模式分類如下：“銷售+持有運營”的方式運作， “銷售+持有”，住宅銷售與老年公寓等養(yǎng)老配套設(shè)施持有運營相結(jié)合方式典型案例：北京太陽城采取會員制管理模式，出售長、短租會員卡，變相的“銷售+持有”模式典型案例：上海親和源老年社區(qū)只租不售，對自理、半自理

20、、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金典型案例：燕達(dá)國際健康城以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級別配套并舉典型案例：東方太陽城“全部出售”模式養(yǎng)老概念住宅超配套設(shè)施“只租不售”模式醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運營“會員制管理”模式銷售會籍“銷售+持有”模式養(yǎng)老概念住宅養(yǎng)老地產(chǎn)我國老年住宅模式分類全部出售模式北京東方太陽城區(qū)位坐落于有“東方萊茵河”之美譽(yù)的北京市順義區(qū)潮白河畔；定位“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”規(guī)模規(guī)劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人；物業(yè)類型獨棟別墅、聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓面積為78-716平方米不等；開發(fā)商中國希格瑪

21、有限公司，成立于1986年，隸屬中國科學(xué)院所在區(qū)域概況項目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認(rèn)知的中央別墅區(qū)板塊開盤時間一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年針對老年人需求的大規(guī)模超級配套服務(wù)設(shè)施設(shè)備總建筑面積為70萬平方米，其中配套公建近5萬平方米 北京東方太陽城主體配套建筑概況：規(guī)劃面積5萬平米的配套建筑群位于社區(qū)中央，主要以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身。大型公共建筑群太陽城社區(qū)醫(yī)院：規(guī)模：太陽城醫(yī)院面積1.6萬平米；專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備：

22、醫(yī)護(hù)人員由北京市老年病研究中心選派，設(shè)施和醫(yī)療水平高于國家二級醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)（社區(qū)擬引進(jìn)中日友好醫(yī)院）；定期體檢提出保健計劃：醫(yī)院對每位業(yè)主每年進(jìn)行一次免費體檢，并存入個人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定做保健方案；全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場所每一角落連接起來；專業(yè)急救中心：與北京紅十字會緊急救援中心合作，在太陽城內(nèi)設(shè)立急救站。專業(yè)醫(yī)師問診專業(yè)的醫(yī)療器械北京東方太陽城大型康體中心： 康體中心接近8000平米，室內(nèi)、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對老年人特別設(shè)計。社區(qū)農(nóng)莊： 在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕作的農(nóng)莊，每塊地管理費低廉，一年中可以在

23、地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺.老年大學(xué):是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué)，開設(shè)多種課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔(dān)當(dāng)教師。開敞空間： 通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園。 看護(hù)健身中心農(nóng)莊苗圃老年大學(xué)健康步道全部出售，構(gòu)建復(fù)合的產(chǎn)品體系滿足多元化的客群需求客戶群體來源多樣北京東方太陽城其中有退休教授、干部等，總體層次較高，小區(qū)定位的老年人都是生活可以自理的活躍的老年人很多四、五十歲的人在此買房，在退休前為自己買養(yǎng)老的住宅，而他們的父母多在六、七十歲左右，因此房子買來可以先給父母住，等自己退休后再搬

24、過來住在市區(qū)都有住宅，很多人周末來這里陪父母，并有部分客群與父母住在同一小區(qū)，方便照料本項目離機(jī)場較近，機(jī)場的工作人員和飛行員會在此買房養(yǎng)老一族準(zhǔn)養(yǎng)老一族地緣性客戶養(yǎng)老族子女產(chǎn)品體系類型多樣四層電梯公寓共600套， 170 -250 聯(lián)排共230套， 222 -260 獨棟共118套，268 -380 四合院共7套，424 -716 銷售情況良好一期、二期、三期分批開盤后均已售罄北京東方太陽城開盤時間：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年歷史價格：2003年3300元/平米，2007年底9000元/平米，2008年下旬8700元/平米人性化、生態(tài)化的組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計，體現(xiàn)項目養(yǎng)

25、老理念北京東方太陽城整體規(guī)劃帶狀排布，景觀資源最大化：傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證了每個組團(tuán)與景觀最大的接觸面組團(tuán)設(shè)計，功能獨立：由于項目各期均體量較大，周期較長，采用組團(tuán)式設(shè)計，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴；老年社區(qū)特色規(guī)劃組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致：在整體景觀之外，每個組團(tuán)內(nèi)單獨布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對居住環(huán)境的需要；多層級交流空間：組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)置相對較大的活動場所；規(guī)劃依據(jù)：目標(biāo)：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸 福之標(biāo)準(zhǔn)理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所 學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂，老 有所為北京東方太陽城針對老年

26、人人性化的規(guī)劃設(shè)計無障礙設(shè)計：四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無障礙坡道地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽角抹圓戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng)衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手插座、開關(guān)都相應(yīng)地降低高度感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙采用明亮的顏色，增強(qiáng)環(huán)境的可識別性戶型設(shè)計各有側(cè)重：老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳；中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。捍髴粜投嗯P室老人需要照顧：有些戶型設(shè)計了保姆間。環(huán)境設(shè)計方便交流：大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間；園林設(shè)計強(qiáng)調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開辟了小型平臺作為隨機(jī)性的交流空間； 景觀步道加寬以便通行寬電梯入口，方便進(jìn)入會所針對老年人打造多彩的精神文化生活

27、北京東方太陽城精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂活動：舉辦過3屆國際風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年音樂會社區(qū)運動會、游園會、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動數(shù)不勝數(shù)社區(qū)組織的俱樂部：乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部；業(yè)主自發(fā)的俱樂部：音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個老人都能找到自己喜愛的活動.摒棄原來的養(yǎng)老方式：老有所學(xué)老有所養(yǎng)老有所樂老有所為案例小結(jié)：“超級配套+復(fù)合的產(chǎn)品形式+優(yōu)美的景觀環(huán)境”是東方太陽城成功的關(guān)鍵因素北京東方太陽城成功關(guān)鍵優(yōu)美的景觀環(huán)境完善的養(yǎng)老配套復(fù)合的產(chǎn)品形式養(yǎng)老住宅應(yīng)將環(huán)境和養(yǎng)老配套并重以全項目為養(yǎng)老地產(chǎn)之名，做純銷售，

28、打造全齡社區(qū)概念“銷售+持有”模式北京太陽城區(qū)位：位于京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機(jī)場17公里、南距亞運村15公里。規(guī)模：占地面積42萬m2（623畝） ，總建筑面積30萬m2 ， 容積率0.7，綠化率60?？偼顿Y5億多人民幣 。產(chǎn)品類型：獨棟別墅、聯(lián)體別墅、花園洋房、四合院住宅 社區(qū)特色：中國式的園林，2萬平米的人工聯(lián)體雙湖，L型綠化帶。根據(jù)老年人的特點進(jìn)行了無障礙設(shè)計，三層以上的住宅全部配有電梯，24小時溫泉水入戶區(qū)域環(huán)境：周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應(yīng)基地太陽城醫(yī)院購物中心出租老

29、年公寓銷售別墅銷售住宅銷售住宅酒店度假村中醫(yī)院北京太陽城北京太陽城開發(fā)物業(yè)類型概覽北京太陽城開發(fā)策略及銷售情況分析一、二期公寓和聯(lián)排別墅已售罄，目前正在銷售的是三期公寓（戶型面積60-70平方米為主），銷售均價在8100元/左右，精裝修，總價約為51萬/套左右。銷售情況北京太陽城銀齡公寓完全租住式老年公寓北京太陽城銀齡公寓位于太陽城社區(qū)內(nèi)，是一處具有醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能的租住式老年公寓。分為公寓A棟和公寓B棟，總建筑面積為28700 平方米;A棟擁有各類戶型房間175間，接待半自理和無自理能力老人，以醫(yī)療護(hù)理為主，生活照料為輔;B棟擁有各類戶型房間297間，接待健康老人，以生活

30、照料為主，醫(yī)療護(hù)理為輔。 北京太陽城銀鈴公寓收費標(biāo)準(zhǔn)采取會員制（目前只針對健康老人包括會員費+房費+服務(wù)費），會費從2萬到30萬不等，會費在老人退宿時返還，會費越高每月房租也就越低。 主要配套服務(wù)設(shè)施分析北京太陽城建筑面積（平米）比例公建醫(yī)院148004.4%國醫(yī)堂18220.5%文化宮36961.1%銀齡公寓287008.4%健身娛樂中心92702.7%購物中心51071.5%水面及碼頭200005.9%主要配套設(shè)施面積指標(biāo)北京太陽城醫(yī)療護(hù)理服務(wù)：北京太陽城醫(yī)院、國醫(yī)堂文化娛樂設(shè)施：文化宮休閑度假設(shè)施：假日酒店、溫泉會館商業(yè)服務(wù)設(shè)施:購物中心其他設(shè)施：家政服務(wù)中心（提供9款33項免費服務(wù)）銷

31、售客群分析北京太陽城項目客戶地域劃分，北京客戶約占90，外地客戶約占10%；客戶層次以離退休的老干部為主；自住養(yǎng)老是主要購買目的北京太陽城案例小結(jié)：北京太陽城昌平是北京城市總體規(guī)劃中重點發(fā)展的衛(wèi)星城，小湯山為示范鎮(zhèn)開發(fā)商拿出一定比例的住宅面積進(jìn)行銷售，另一部分則用來滿足老年人租用、度假等需求，從而實現(xiàn)可持續(xù)運營由財政和民政部門劃撥部分資金，與房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作開發(fā)、銷售以養(yǎng)老為重要功能的商業(yè)住宅區(qū)，并提供全套專門的老年物業(yè)服務(wù)“銷售+持有運營”的運作方式區(qū)位處于城市發(fā)展方向多方合作開發(fā)完善的養(yǎng)老配套本項目雖然打著老年社區(qū)的名義，但主流客戶仍以中青年人為主客群基礎(chǔ)多元化“會

32、員制管理”模式上海親和源區(qū)位：親和源會員制社區(qū)位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)。距浦東國際機(jī)場12公里，虹橋機(jī)場22公里，離上海市中心人民廣場12公里，人稱“小上?！钡闹芷宙?zhèn)3公里占地面積：84000平方米建筑面積：100000平方米公寓數(shù)量：老年公寓設(shè)838套，可供1600位左右老人入住土地性質(zhì)：公共建筑用地土地價格：50萬元/畝已于2010年啟動全國復(fù)制計劃具有養(yǎng)老特色的功能構(gòu)成與服務(wù)設(shè)備設(shè)施上海親和源功能設(shè)施數(shù)量住宿公寓12幢838套全裝修全配置居室精神生活（老年大學(xué)、老年活動中心）多功能綜合樓一幢餐飲配餐中心一所休閑娛樂（品茗、座談、棋牌等活動）休閑茶棧兩處休閑娛樂（運動保健）游泳池、健身房、水

33、療館、樓會務(wù)活動中心一座會所醫(yī)療護(hù)理老年醫(yī)院及護(hù)理院300個床位商業(yè)購物小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等服務(wù)內(nèi)容：每周預(yù)約上門一次家政服務(wù)每兩周預(yù)約上門收集清洗床單被套一次；物業(yè)管理費；每人每年一次全身醫(yī)療體檢；每人購買一份意外保險；公寓內(nèi)所有家具家電的保養(yǎng)維修和更換；社區(qū)內(nèi)各類文體設(shè)施的使用；管家部提供的其他類免費服務(wù)等 上海親和源具有養(yǎng)老特色的建筑設(shè)計上海親和源項目盈利模式分析長、短期租賃并舉由開盤時的小產(chǎn)權(quán)銷售向會員銷售的轉(zhuǎn)變，規(guī)避土地性質(zhì)帶給消費者的心理抗性長期租賃短期租賃A卡：銷售概念的長租性質(zhì)需一次性支付一筆89萬元入會費，可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中

34、的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬6.98萬元不等的會費（根據(jù)房型不同）B卡： 租賃概念的短租性質(zhì)該卡對應(yīng)大、中、小三種戶型，一次性支付價格從45萬-88萬元不等，另外每年需支付2.98萬元的會費。不能轉(zhuǎn)讓有效期至老人生命終結(jié)，但有一個15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過部分免費項目一期于2007年開盤，二期于2010年1月開盤截止到2011年5月，共售出450張卡項目取地模式分析新建橋（親和源前身）上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理有限公司土地出

35、讓工業(yè)用地（50萬/畝）合資公司政府1875萬元入股上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府新建橋（親和源前身）出讓殼公司+上海康橋公共事業(yè)投資有限公司立項開發(fā)變更用地性質(zhì)工業(yè)用地公共建筑用地融資抵押貸款用首批建成的房產(chǎn)獲得7500萬元的銀行抵押貸款 上海親和源案例小結(jié)取地模式親和源項目用地是工業(yè)用地，出讓年限僅為50年，由于項目性質(zhì)特殊，親和源養(yǎng)老公寓所處地塊于2006年辦理土地使用權(quán)出讓，出讓的土地性質(zhì)變更為公共建筑用地土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變?nèi)Q于當(dāng)?shù)卣拇罅χС钟Ｊ阶馐鄄⑴e，其中以租為主，但是租期長，實際為變相出售運營模式為會員制加管理費，會員費的收入將投入到下一次的老年公寓開發(fā)，管理費作為日常服務(wù)運營費用

36、項目設(shè)計亮點彩色標(biāo)識風(fēng)雨連廊無障礙設(shè)施寬敞過道上海親和源“輪轉(zhuǎn)”模式海南親和源區(qū)位：親和源會員制社區(qū)位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)。距浦東國際機(jī)場12公里，虹橋機(jī)場22公里，離上海市中心人民廣場12公里，人稱“小上?！钡闹芷宙?zhèn)3公里占地面積：84000平方米建筑面積：100000平方米公寓數(shù)量：老年公寓設(shè)838套，可供1600位左右老人入住土地性質(zhì)：公共建筑用地土地價格：50萬元/畝已于2010年啟動全國復(fù)制計劃2012年5月25日海南親和源老年俱樂部開業(yè)典禮在三亞清水灣隆重舉行。海南親和源老年度假酒店作為實現(xiàn)親和源秘書式養(yǎng)老新生活、候鳥式養(yǎng)老體系的第一站，成為中國高端老年群體養(yǎng)老生活俱樂部的一個小家

37、庭。酒店采用五星級裝修標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，擁有一線海景，周邊生活、娛樂配套俱全，提供24小時專業(yè)服務(wù)秘書?！拜嗈D(zhuǎn)”模式海南親和源親和源股份有限公司收購“三亞清水灣雅居樂SB1-2棟”作為親和源旗下的連鎖養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。海南親和源共計客房88套。其中3居室44套，面積180；2居44套，面積130。經(jīng)營對象主要是親和源會員，會員價格為3居室450元/天，2居室350元/天非會員同樣可以接受，價格為3居室2350元/天，2居室1500 元/天。（淡季）滿足親和源會員度假需求，輪轉(zhuǎn)式分時度假，這里可享受海景，放松心情具有部分養(yǎng)老配套，如：餐廳、茶室、閱覽室、建設(shè)房、娛樂室等?！拜嗈D(zhuǎn)”模式海南親和源“輪轉(zhuǎn)”模式海

38、南親和源“輪轉(zhuǎn)”模式海南親和源“輪轉(zhuǎn)”模式海南親和源“輪轉(zhuǎn)”模式海南親和源“輪轉(zhuǎn)”模式海南親和源“輪轉(zhuǎn)”模式海南親和源“輪轉(zhuǎn)”模式海南親和源“輪轉(zhuǎn)”模式海南親和源“輪轉(zhuǎn)”模式海南親和源只租不售模式燕達(dá)國際健康城宏觀背景：我國成熟的、高水平的醫(yī)院大多集中在大型城市的市中心，人流過于集中，醫(yī)療空間狹小，環(huán)境擁擠不堪項目背景：在燕郊設(shè)立燕達(dá)國際健康城是因為京東的幾個縣市中，缺乏大型、高水平的醫(yī)院 區(qū)位：位于北京衛(wèi)星城東燕郊，潮白河畔。地理位置優(yōu)越，距天安門30公里，距首都國際機(jī)場25公里規(guī)模：占地面積50萬平方米(不含附屬用地)，總建筑面積106萬平方米，總投資約70億元人民幣項目運營方式以出租為主

39、（土地性質(zhì)為醫(yī)療用地）機(jī)場健康城燕達(dá)國際健康城醫(yī)院部燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心醫(yī)學(xué)研究院醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院會議中心兩大功能板塊：“醫(yī)院養(yǎng)護(hù)” 養(yǎng)護(hù)板塊1、燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心（12000床） 醫(yī)院板塊1、定位國內(nèi)外高端客戶群的燕達(dá)國際醫(yī)院（3000床，三甲標(biāo)準(zhǔn)）2、醫(yī)學(xué)研究院（3大研究主題） 3、醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院（可容納1500名學(xué)員） 4、會議中心（5星級標(biāo)準(zhǔn)） “醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈+養(yǎng)老養(yǎng)生養(yǎng)護(hù)”依托醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈，投入巨資打造大型醫(yī)療養(yǎng)護(hù)社區(qū)燕達(dá)國際健康城產(chǎn)學(xué)研體系醫(yī)學(xué)研究院醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院養(yǎng)護(hù)中心會議中心學(xué)、研學(xué)、研產(chǎn)產(chǎn)“產(chǎn)學(xué)研”體系2007年 2008-6-23 2010年9月1日開業(yè)運營運行時間2010年

40、10月1日開業(yè)運營規(guī)模及投資額總建筑面積約60萬平方米，共設(shè)置床位12000張集醫(yī)療、科研、教學(xué)于一體的大型綜合性醫(yī)院，在設(shè)置50個臨床醫(yī)技科室的規(guī)范下，為方便患者整合成了18個中心擁有一批國內(nèi)外著名醫(yī)學(xué)科學(xué)家，設(shè)有分子診斷與靶向治療、再生醫(yī)學(xué)、血液與腫瘤、老年病、現(xiàn)代中醫(yī)藥五個研究所可容納1500名醫(yī)生、護(hù)士和護(hù)理員進(jìn)行培訓(xùn)燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心燕達(dá)醫(yī)學(xué)研究院燕達(dá)國際醫(yī)院燕達(dá)國際醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院通過高端配套產(chǎn)品的打造，在市場定位高端燕達(dá)國際健康城高端產(chǎn)品配套9洞高爾夫多功能街區(qū)配套設(shè)施高等級醫(yī)院養(yǎng)護(hù)中心高規(guī)格接待（會議、醫(yī)療論壇等）第五屆世界養(yǎng)生大會前沿生物醫(yī)學(xué)高峰論壇召開 美國Samarit

41、an醫(yī)療集團(tuán)和林本頓社區(qū)學(xué)院代表團(tuán)及教育部官員來燕達(dá)集團(tuán)參觀訪問 客戶定位：吸引北京、天津等城市和國際的高端、海外人士前來就醫(yī)、養(yǎng)老采用“入門費月費”的收費方式：入門費為目前背景養(yǎng)老社區(qū)的最高水平：30100萬，月費為420013000元/月燕達(dá)國際健康城醫(yī)院醫(yī)學(xué)研究院醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院養(yǎng)護(hù)中心會議中心收益來源主要收益國家課題專項資金課題成果獎勵國際資金投資學(xué)費財政撥款房屋租賃會員制度場館租賃國家課題專項資金國際資金投資財政撥款房屋租賃會員制度場館租賃學(xué)、研學(xué)、研產(chǎn)產(chǎn)本項目主要收益點來源于養(yǎng)護(hù)中心的租賃收入養(yǎng)護(hù)中心分為家居式養(yǎng)護(hù)樓（洋房）以及賓館式養(yǎng)護(hù)樓（板樓）養(yǎng)護(hù)中心收費依據(jù)不同的護(hù)理級別進(jìn)行養(yǎng)護(hù)

42、中心收費標(biāo)準(zhǔn)在市場中處于較高水平燕達(dá)國際健康城然而，由于市場階段和定位不符的問題經(jīng)營狀況較差燕達(dá)國際健康城面向全球中高端人群，來訪客較多，但目前入住率不高，長期住的只有幾十個人，以中國人為主，多為短期居住，長期居住較少入住率低的問題主要是：一是項目面向高端人群，收費高，門檻高；二是中國人的思想觀念還沒有轉(zhuǎn)變過來，對這種形式接受度不高 燕達(dá)國際健康城酒店銷售經(jīng)理、養(yǎng)護(hù)中心前臺2、環(huán)境打造較差，沒有社區(qū)意象1、客戶為有一定經(jīng)濟(jì)實力且有養(yǎng)老需求的中高端老年群體,客戶面較窄3、醫(yī)療用地，只租不售4、與中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念形成沖突案例小結(jié)：此種模式需投入大量的資金，且對醫(yī)療資源要求高，可能面臨較大的難度與風(fēng)

43、險燕達(dá)國際健康城2：無法復(fù)制燕達(dá)國際健康城的模式，一是限于項目資金量的限制，二是擁有的醫(yī)療資源的限制資金投入量大燕達(dá)國際健康城投入近百億元擁有強(qiáng)勢的醫(yī)療資源1：要成功打造老年社區(qū)，醫(yī)療配套是養(yǎng)老社區(qū)的首要條件，環(huán)境打造也將是項目的重大投入之一2013年新面市產(chǎn)品北京溫都水城區(qū)位：選址于國家級4A級景區(qū)北京溫都水城內(nèi)，位于安貞醫(yī)院昌平分院，五星級湖灣酒店的西北側(cè)。規(guī)模：共建設(shè)5棟塔樓，5棟塔樓由裙樓進(jìn)行連接，裙樓主要用于配套設(shè)施，有活動中心、餐廳、健身房等。裙樓頂層為室外花園，供人休閑娛樂。地下一、二層均為停車場。開發(fā)：宏福集團(tuán)現(xiàn)狀： 養(yǎng)老居所全面完工，即買即住。5棟塔樓均為3梯15戶，戶型面積

44、從50-70平米不等，入住時均為精裝修，配家具家電，拎包即可入住。北京溫都水城溫都水城醫(yī)療保障 該分院距養(yǎng)老公寓僅200米。公寓與醫(yī)院實現(xiàn)無縫對接，24小時方便會員就醫(yī)。臨床科室40個，總計800-1000床位。預(yù)計明年開業(yè)。 公共連廊內(nèi)配備小型救護(hù)車，可將突發(fā)疾病老人快速送達(dá)至安貞醫(yī)院。免除北京交通堵塞導(dǎo)致救助延誤的擔(dān)憂。 一層大廳內(nèi)設(shè)有小型的醫(yī)療站和藥店，享受醫(yī)保。便于快速處理小型病狀。北京溫都水城溫都水城配套設(shè)施書畫室形體室北京溫都水城溫都水城配套設(shè)施北京溫都水城溫都水城配套設(shè)施康復(fù)中心兒童發(fā)展會所餐廳健身房北京溫都水城二層設(shè)有屋頂花園，頂層鋪設(shè)認(rèn)養(yǎng)種植區(qū)北京溫都水城三種戶型，全精裝拎包

45、入住。北京溫都水城三種戶型，全精裝拎包入住。北京溫都水城溫都水城經(jīng)營模式30年會員入會收費一覽表 入會年齡入會費用（萬元）基礎(chǔ)服務(wù)費面積朝向陽面次陽面女50周歲男60周歲A戶型約53平米100萬90萬400元人月700元2人月B戶型約63平米120萬110萬C戶型約72平米140萬130萬 選擇30年入會形式并交納會員入會費后，成為國際老年養(yǎng)生公寓所選時間內(nèi)的約定會員，會員費用為押金制。5年內(nèi)退會的扣除總會費的5%違約金，超過5年的扣除3%違約金。居室使用權(quán)限至30年期滿后，即可成為終身會員?？衫^承、轉(zhuǎn)讓和退會。 北京溫都水城溫都水城經(jīng)營模式入會年齡入會費用（萬元）基礎(chǔ)服務(wù)費面積朝向陽面次陽面

46、女65周歲男65周歲A戶型約53平米65萬(3610元月)60萬（3330元月）400元人月700元2人月B戶型約63平米75萬（4160元月）70萬（3880元月）C戶型約72平米85萬（4720元月）80萬（4440元月） 15年會員入住收費一覽表 會員費用為逐年扣減制，入住最低年限為5年，即5年內(nèi)不可退會。居室使用權(quán)限至15年期滿后，若會員身體健康，可繼續(xù)居?。ㄗ优豢衫^承）除需支付會員基礎(chǔ)服務(wù)費之外，不在交納會員費。 北京溫都水城入住年齡租金（月元）基礎(chǔ)服務(wù)費女50周歲男60周歲A戶型-4500間人合?。?375人400元人月700元2人月B戶型-5000間合住：3750人C戶型-58

47、00間（不提供合?。┒唐陴B(yǎng)老入住收費一覽表可按月進(jìn)行租賃。價格為4500元/間/月-5800元/間/月?；A(chǔ)服務(wù)費另行收取。溫都水城經(jīng)營模式北京溫都水城溫都水城經(jīng)營模式入會年齡租金（天元）240元2人間天備注女50周歲男60周歲A戶型-200元間天1.體驗期3天2.含電費、冷熱水費及冬季取暖費。3.含餐費。B戶型-200元間天C戶型-200元間天入會年齡租金（天元）基礎(chǔ)服務(wù)費女50周歲男60周歲A戶型-500間合?。?80人無體驗養(yǎng)老入會收費一覽表“小憩”服務(wù)入住收費一覽表北京溫都水城溫都水城服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)項目收費明細(xì)備注一基礎(chǔ)服務(wù)費400元人月 700元2人月二餐費25元天（三餐）750元月按

48、用餐實際消費刷卡三取暖費19元平米 （按房間面積實際收?。┟磕?1月15日-次年3月15日送暖四水電費冷水、熱水按市政價收取、溫泉水12元噸五床上用品600元（雙人床）800元（2張單人床）可自帶六有線電視初裝費360元七有線電視收視費18元月八停車位費380元月 4560元年九一卡通20元（押金）2013年新面市產(chǎn)品北京泰康之家燕園項目概況： 泰康人壽將建成國內(nèi)第一家大規(guī)模、國際一流標(biāo)準(zhǔn)的持續(xù)關(guān)愛養(yǎng)老社區(qū)， 打造中國養(yǎng)老社區(qū)第一品牌是泰康養(yǎng)老社區(qū)的目標(biāo)，“讓父母開心，讓子女放心”是泰康養(yǎng)老社區(qū)的使命。 2012年6月6日，泰康養(yǎng)老社區(qū)北京旗艦社區(qū)泰康之家燕園的奠基儀式在北京昌平新城舉行。陳東

49、升在奠基儀式上強(qiáng)調(diào)，這種新型的社區(qū)型養(yǎng)老，集居家生活、美食餐飲、醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂、健身運動等全方位的服務(wù)與功能于一體，倡導(dǎo)民主自治，是一個活力的社區(qū)、開放的“老年大學(xué)”，將改變?nèi)藗兊纳罘绞?。北京泰康之家燕園基本信息： 泰康之家燕園位于昌平新城的中心區(qū)域，該項目總占地約17萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。其中項目一期建筑面積約9.1萬平方米，可容納800余戶，將于2015年開業(yè)運營。社區(qū)的最大特點是，按照居民年齡和身體狀況劃分為獨立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護(hù)理、記憶障礙等不同功能的居住單元，為居民提一站式養(yǎng)老服務(wù)，滿足居民各層次的個性化需求，讓居民們盡享健康、安全、活力、充實的老年生活。 泰

50、康之家社區(qū)，為自理型、需要協(xié)助型、需要專業(yè)護(hù)理型、記憶障礙型的居民提供與之相適宜的居住環(huán)境、健身和文化娛樂設(shè)施、醫(yī)療保健及各類生活服務(wù)，讓每一位居民再此體驗全新的生活方式。北京泰康之家燕園基本信息： 沙盤方向為上北下南左西右東，現(xiàn)在預(yù)售的是東北角的1號樓、2號樓，為一期產(chǎn)品，預(yù)計2015年投入使用。其中1號樓1-4層為社區(qū)配建2級康復(fù)醫(yī)院，為老年人解決日常護(hù)理問題。5-8層位協(xié)助護(hù)理區(qū)、9-12層位專業(yè)護(hù)理區(qū)，專業(yè)的護(hù)理人員24小時服務(wù)，保證老年人的生命安全。2號樓1層和地下一層為社區(qū)會所，3、4、5號樓為2期，剩余6-17號樓為3期，預(yù)計5年內(nèi)完成。目前1、2號樓正在接受預(yù)定，正處于施工階段

51、，預(yù)計2015年交付使用。北京泰康之家燕園燕園經(jīng)營模式 兩種經(jīng)營模式： 第一種為以押金形式進(jìn)行銷售，老人可自理房間押金為60萬-180萬，押金可退，每月另支付生活管理費用1萬元左右。半自理與非自理房間押金10萬元，押金可退，每月另支付生活管理費用3-5萬元左右。 第二種為預(yù)付制，為保險銷售。以31歲為例，每年繳納20萬元保費，連續(xù)繳納10年即可。投保人在享受保險利益的同時，在65歲時，可隨時入住養(yǎng)老社區(qū)，不再另行支付押金。北京泰康之家燕園燕園收費標(biāo)準(zhǔn)：青松閣 青松閣為可自理老人提供多種戶型，建筑面積為70-170平米不等。戶型包括一居室、小一室一廳、大一室一廳、兩室一廳。 一居室：保證金60萬

52、元。其他月租費用另外繳納，如不滿意期間服務(wù)，保證金隨時可退。北京泰康之家燕園燕園收費標(biāo)準(zhǔn)：青松閣 小一室一廳：保證金80萬，其他月租費用另外繳納，如不滿意期間服務(wù)，保證金隨時可退。北京泰康之家燕園燕園收費標(biāo)準(zhǔn)：青松閣 大一室一廳：保證金120萬，其他月租費用另外繳納，如不滿意期間服務(wù)，保證金隨時可退。北京泰康之家燕園燕園收費標(biāo)準(zhǔn)：青松閣 兩室一廳：保證金180萬，其他月租費用另外繳納。如不滿意期間服務(wù)，保證金隨時可退。北京泰康之家燕園燕園收費標(biāo)準(zhǔn)：雅竹閣 雅竹閣為精心協(xié)助服務(wù)，為半自理居民提供服務(wù)。除常規(guī)服務(wù)外，還提供洗澡、穿衣和用藥提醒等日?；顒拥膮f(xié)助，保證金為10萬元。其他月租費用和醫(yī)療費

53、用另外繳納。如不滿意期間服務(wù)，保證金隨時可退。北京泰康之家燕園燕園收費標(biāo)準(zhǔn)：芝蘭閣 芝蘭閣為老年人提供全方位、完善的以長期護(hù)理和老年慢性康復(fù)為立足點的專業(yè)護(hù)理服務(wù)。社區(qū)的護(hù)理團(tuán)康復(fù)醫(yī)師團(tuán)隊和醫(yī)師團(tuán)隊緊密配合，最大限度的保持居民獨立生活能力，保證金為10萬元。其他月租費用和醫(yī)療費用另外繳納。如不滿意期間服務(wù)，保證金隨時可退。北京泰康之家燕園燕園收費標(biāo)準(zhǔn)：碧蓮閣 碧蓮閣為社區(qū)重一些身體狀況良好，但是在生活中逐漸出現(xiàn)記憶障礙的居民提供腦力健康的專項保健服務(wù)，這一獨特的服務(wù)項目幫助居民消除緊張情緒，減緩記憶能力喪失，具有良好置業(yè)旭陽的專業(yè)團(tuán)隊，將通過或精心設(shè)計的活動幫助有需要的居民保持他們的獨立生活和

54、認(rèn)知能力。北京泰康之家燕園老人享受權(quán)益 除上圖會所提供娛樂設(shè)施外，每天都有各式各樣的課程安排和俱樂部活動。唱歌、跳舞、健身操、SPA、閱讀、電影、雕塑、陶藝、插花、書法、繪畫、音樂會等豐富的課程和活動。 定期班車來往奧林匹克公園、蟒山國家森林公園、十三陵水庫等周邊景區(qū)。乘坐班車或地鐵；直達(dá)中國美術(shù)館、嘉德藝術(shù)中心、首都劇場、等地觀看演出。在社區(qū)醫(yī)生及護(hù)理人員陪同下，暢享海內(nèi)外旅游。北京泰康之家燕園泰康之家，有數(shù)不清的特色據(jù)點，咱家小廚、書香會館、滿時光咖啡吧、歡樂大本營、常青藤健身會館、飛魚游泳館、紅梅劇場、金剪子美發(fā)沙龍、長城棋盤俱樂部，黃河書畫俱樂部、君子茶友會所、音樂教室等等。北京泰康之

55、家燕園燕園醫(yī)療 私人醫(yī)生：社區(qū)為每位居民建立電子健康檔案，定期安排體檢。任何問題居民都可以像私人醫(yī)生詳細(xì)咨詢。 社區(qū)醫(yī)院：社區(qū)配建2級康復(fù)醫(yī)院，憑借尖端技術(shù)與精心照顧，為社區(qū)居民的健康豎起堅強(qiáng)的屏障。 快速急救：滿足30分鐘內(nèi)急救及轉(zhuǎn)診，承諾24小時急診呼叫服務(wù)。 三甲醫(yī)院：擬與知名大型三甲醫(yī)院建立合作，設(shè)立綠色就診通道。 六家醫(yī)院：社區(qū)與周邊6家醫(yī)院也建立合作。2013年新面市產(chǎn)品天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)項目位置：位于天津市寶坻區(qū)牛道口鎮(zhèn)，距北京約72公里、天津約80公里、唐山約80公里，獨享三大城市資源配套和復(fù)合式交通路網(wǎng)。項目概況：總建筑面積70萬平米，輪轉(zhuǎn)式公寓總建筑面積24.5萬平方米，總套數(shù)

56、2277套，一期511戶于2013年6月底之前入住。天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)社區(qū)醫(yī)療：與中國武警醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院合作，由中國武警醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院的醫(yī)療團(tuán)隊進(jìn)駐社區(qū)醫(yī)院，并配備了高端的醫(yī)療設(shè)備。功能特色：健康管理、康復(fù)理療、緊急救助。酒店會所：6萬平米，功能特色：特色餐飲、傳統(tǒng)洗浴、宜老餐廳、康體娛樂、老年大學(xué)、酒店客房。設(shè)施農(nóng)業(yè)：13萬平米農(nóng)業(yè)大棚，功能特色：觀賞、采摘、生產(chǎn)、耕種、休憩、游玩。老年大學(xué)：提供包括烹飪、聲樂在內(nèi)的各類教學(xué)服務(wù)。根據(jù)入住老人的實際需求設(shè)置相應(yīng)課程，并制定適合老年人身體接受度的教學(xué)課程，優(yōu)先聘任宜老社區(qū)中有教學(xué)資質(zhì)和有經(jīng)驗的老人擔(dān)當(dāng)相應(yīng)課程的任課教師。天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn) 邊參觀熱帶植

57、物，邊走向樣板區(qū)，中途無論木質(zhì)的連廊，石搭的小橋，還是精心安排的小涼亭，都使人心曠神怡； 連廊上爬滿綠植，水從石橋下緩緩流過，植物的莖曼隨意垂下形成的隔簾，每一步都充滿著新鮮。天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn) 體驗區(qū)內(nèi)，大大的芭蕉葉，結(jié)滿果實的香蕉樹，加上四處環(huán)繞、精心布置的小水系，無不讓人感覺進(jìn)行了一次熱帶的旅行。天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn) 進(jìn)入樣板區(qū)，首先看到的是可以休息的會客廳大堂和走廊里的無障礙扶手，據(jù)介紹，會客廳和走廊完全按照實樓展示；在樣板區(qū)的走廊和會客廳的墻面上，目前懸掛的是服務(wù)內(nèi)容及養(yǎng)老社區(qū)的配套設(shè)施展示展板。天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)樣板區(qū)內(nèi)共設(shè)置了3種戶型的樣板間，從裝修上，并沒有很多的設(shè)計，只是居住公寓的基本擺設(shè)

58、，但各種為老人設(shè)計的細(xì)節(jié)處處可見。衛(wèi)生間內(nèi)，座便器及淋浴位置設(shè)有緊急按鈕和對講；臥室床頭設(shè)有緊急按鈕；室內(nèi)專門安排有老人居住特點的書桌。天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)育種區(qū)兩種種植方式：（1）租種制：會員可租種育種區(qū)的一塊土地，自行進(jìn)行耕作，收獲的產(chǎn)品歸會員所享有；（2）工分制：會員可在育種區(qū)勞作，替他人打理農(nóng)作物賺取工分，根據(jù)所積累工分可換取一定的農(nóng)產(chǎn)品。以上兩種模式中，工分制是很新穎的一種模式，目前，云杉鎮(zhèn)在育種區(qū)西側(cè)的大棚中，已種植多種水果、蔬菜，可供會員及參觀游覽者采摘，但由于采摘價格偏高，采摘人員較少；而采育區(qū)由于會員尚未入住，目前尚未開放。天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)一期510套已于2012年8月正式入住。該項

59、目戶型分為大、中、小戶型，小戶型60平米左右，50萬/套；中戶型90平米左右，70萬/套；大戶型112平米，90萬/套；送精裝修，拎包入住。戶型60平90平112平會費50萬70萬90萬天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)該項目戶型分為大、中、小戶型，小戶型60平米左右，50萬/套；中戶型90平米左右，70萬/套；大戶型112平米，90萬/套；送精裝修，拎包入住。除了入會費以外，每年還需繳納服務(wù)管理費：3萬元/人或3.5萬元/2人；第一年為體檢期，可退會，一年后不能退會，但可轉(zhuǎn)讓，可繼承。第三章養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式研究盈利模式研究 從哪里盈利（目標(biāo)客群） 怎樣盈利（盈利載體）運營模式研究 核心價值體系 養(yǎng)老地產(chǎn)概念

60、下的軟、硬件服務(wù)體系 國內(nèi)外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的資源整合開發(fā)運營模式小結(jié)盈利模式研究從哪里盈利（目標(biāo)客群）項目客戶特征北京太陽城北京本地客群為主，輔以周邊城市外地客戶客戶主流為有一定購買實力及高素質(zhì)的離退休老干部，兼顧中青年最求產(chǎn)品性價比客戶自住養(yǎng)老為主東方太陽城公寓業(yè)主北京本地人居多，基本都是老客戶帶新客戶；后期開始有一些年輕人來買，集中在附近工作的年輕人燕達(dá)國際健康城吸引北京、天津等城市和國際的高端、海外人士前來就醫(yī)、養(yǎng)老上海親和源以地緣性客戶為主，有部分外地人。老人自住為主，兼顧投資客群目標(biāo)客群應(yīng)參考大規(guī)模房地產(chǎn)項目客群特征多元化客群年齡多元化強(qiáng)調(diào)全齡化社區(qū)概念，在立足老年客戶的同時，廣泛擴(kuò)大其它