房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)講義(新經(jīng)紀人培訓(xùn))

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)提示:刪除樣本文檔圖標，并替換為工作文檔圖標，如下:從“插入”菜單，選擇“對象.”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認選中“顯示為圖標”。單擊“確定”選擇圖標從“幻燈片放映”菜單，選擇“動作設(shè)置”。單擊“對象動作”，并選擇“編輯”單擊“確定”培訓(xùn)目的：新經(jīng)紀人通過該培訓(xùn)項目， 了解進行房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)知識， 了解相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)基礎(chǔ)知識， 普及與房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基本概念。培訓(xùn)對象： 21世紀體系內(nèi)的加盟店剛剛?cè)胄械男陆?jīng)紀人提示:刪除樣本文檔圖標，并替換為工作文檔圖標，如下:從“插入”菜單，選擇“對象.”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認選中“顯示為

2、圖標”。單擊“確定”選擇圖標從“幻燈片放映”菜單，選擇“動作設(shè)置”。單擊“對象動作”，并選擇“編輯”單擊“確定”在培訓(xùn)前需要了解什么是房地產(chǎn)（基本概念）：房地產(chǎn) 房產(chǎn)地產(chǎn)土地 、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 土地所有權(quán)分國有土地與集體土地所有權(quán)， 集體轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓建筑物人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件 和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類權(quán)益產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。土地（國有土地、集體土地所有權(quán)）： 1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房 獲得土地使用權(quán)方式 a.招標、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房）

3、b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造） c.政府批準劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地） 國有土地使用權(quán)出讓年限： 住房用地70年 工業(yè)用地50年 科教、文體、衛(wèi)生用地50 年 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 綜合或其他用地50年 土地的分類：1、生地2、熟地 （1）三通一平 （2）五通一平 （3）七通一平 房地產(chǎn)業(yè)： 1、房地產(chǎn)交易 2、房地產(chǎn)開發(fā) 3、物業(yè)管理 4、房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢 6、房產(chǎn)其它經(jīng)營形式市場分類：房地產(chǎn)一級市場房地產(chǎn)二級市場房地產(chǎn)三級市場房產(chǎn)分類： 居住物業(yè) 商用物業(yè)房 產(chǎn) 分 類居住住宅 平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇 寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂） 工業(yè)和倉儲用房其他：(

4、教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等) 綜合：兩種或兩種以上用途建筑面積計算 占地面積建筑物基底及其功能需要占用的面 積，也叫紅線面積 容積率指總建筑面積與總占地面積的比率 使用率使用面積與建筑面積的比率 綠化率指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面積的比率 房屋面積的分類 使用面積它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積 建筑面積包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等 公攤面積是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分攤面積 套內(nèi)面積臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲藏室、壁櫥等戶門

5、內(nèi)面積的總和建筑物的分類（按建筑材料分）：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 4、鋼結(jié)構(gòu)建筑物的分類（按承重方式分）：1、承重墻結(jié)構(gòu)2、框架結(jié)構(gòu)3、排架結(jié)構(gòu) 4、其它建筑物的分類（按建筑高度分）：1、低層 2層及2層以下 2、多層 2層以上，7層以下3、中高層 7層以上，16層以下4、高層 16層以上，24層以下5、超高層 24層以上房地產(chǎn)的交易： 1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 2、房地產(chǎn)的抵押 3、房地產(chǎn)的租賃 （1）房地產(chǎn)租賃的概念 （2）房產(chǎn)出租的性質(zhì) 提示:刪除樣本文檔圖標，并替換為工作文檔圖標，如下:從“插入”菜單，選擇“對象.”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認選中“顯示為

6、圖標”。單擊“確定”選擇圖標從“幻燈片放映”菜單，選擇“動作設(shè)置”。單擊“對象動作”，并選擇“編輯”單擊“確定”房屋出租人必須具備的出租條件：1.取得房屋所有權(quán)證，且是房屋所有權(quán)所有人2.共有房屋的出租人須具有共有人同意出租的證明書或委托書3.代理人代理出租應(yīng)具有房屋所有人委托的代理書和證件副本4.房屋所有人已死亡的、繼承人應(yīng)辦妥房產(chǎn)繼承過戶手續(xù)，方可以出租私有房屋5.具有房屋出租行為能力6.已抵押，并經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的7.符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的影響房屋價格的因素： 房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等） 房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等 小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、

7、銀行、超市、美容院等） 小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 房屋的市場價格定位 房屋的供需狀況 物業(yè)管理公司的口碑 房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少 政府因素、土地價格的變動 其它因素我國住房改革的5個時期： 1980-1985年，國家、企業(yè)、個人共同負擔(dān)購買住房的試點 1986-1990年，以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革 1991-1993年，以公房出售為重點，住房制度改革全面鋪開 1994-1997年，住房公積金、安居工程，住房制度改革全面推進 1998年至今，切斷實物分配的福利分房制度，實施貨幣化分房制度改革進入攻堅階段 北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀市場變遷：租賃市場：

8、（3個階段） 1991-1999年，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司多以分散的個體進行經(jīng)紀業(yè)務(wù)，市場處于無序競爭狀態(tài)，客戶需求大于房屋供應(yīng) 1999-2001年，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀公司開始展開連鎖經(jīng)營，北京市市場逐步出現(xiàn)品牌化趨勢，客戶需求與房源數(shù)量供應(yīng)逐步持平 2001年至今，市場開始涌現(xiàn)眾多大型連鎖性公司，北京市相關(guān)行政主管機關(guān)對經(jīng)紀公司管理逐步正規(guī)化，房源供應(yīng)數(shù)量大于客戶數(shù)量北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀市場變遷： 二手房交易市場：（4個階段） 1999年前，主要以房屋使用權(quán)的換置為實際房屋交易方式 1999-2001年，北京市逐步放開二手房市場，可上市交易二手房數(shù)量逐漸上升 2001-2003年，經(jīng)濟適用房開始可上市交易

9、，市場中相關(guān)經(jīng)紀公司數(shù)量開始攀升 2003年至今，國家對二手房交易市場政策逐漸調(diào)整，部分政策得到積極調(diào)整，央產(chǎn)房可上市交易 中介業(yè)務(wù)介紹： 居住物業(yè)：包括公寓、別墅的租賃、買賣業(yè)務(wù)（高端市場）包括民宅租賃、二手房買賣（中低端市場）商用物業(yè)：包括寫字樓、商鋪的租賃與買賣（高端市場）北京市場主要經(jīng)紀公司： 1、第一太平戴維斯（FPDSavills ） 2、世邦魏理仕（CB Richard ElliS） 3、仲量聯(lián)行（Jones Lang LaSalle） 4、中原地產(chǎn)（Centaline） 5、戴德梁行（DTZ） 6、嘉園置地（Joanna） 7、我愛我家 8、順弛 9、中大恒基 如何選擇理想的居

10、住住宅 1.地段： 2.環(huán)境因素(地理位置、交通、配套設(shè)施、商業(yè)娛樂及網(wǎng)點等) 3.房屋層數(shù) 4.朝向 5.房屋的功能分區(qū) 6.面積空間如何選擇理想的居住住宅 7.質(zhì)量與細節(jié) 8.樓梯及電梯 9.采光與通風(fēng) 10.景觀 11.物業(yè) 12.配套設(shè)施商 用 物 業(yè) 1.位置 2.房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等 3.硬件水平（電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等） 4.物業(yè)管理 5.配套設(shè)施（商務(wù)中心、銀行、郵局、員工餐廳、機票代理等） 6.其它 融資及付款方式租賃業(yè)務(wù)： 1.普通民宅因代理服務(wù)費（傭金）需要由客戶承擔(dān)，故付款方式通常為押一付三或押一付六，并且客戶需要提前15天或一個月支付下一付款期的房租2.

11、公寓及寫字樓因代理服務(wù)費（傭金）需要由業(yè)主承擔(dān)，故付款方式通常為押二付三或押二付六，并且客戶需要提前15天或一個月支付下一付款期的房租融資及付款方式 3.商鋪代理服務(wù)費（傭金）需要由客戶承擔(dān)，付款方式通常為押一付三、押一付六或年付，并且客戶需要提前15天或一個月支付下一付款期的房租 4.特殊情況下，須有租賃雙方商議并達成一致 5.因付款方式的不同,可導(dǎo)致實際交易價格的變化融資及付款方式二手房買賣業(yè)務(wù)： 二手房買賣的付款普遍適用定金方式，通常以交易房價的10%作為首付款或定金，在過戶時（以買方取得領(lǐng)證通知單或進行物業(yè)交割為標準），由買方支付剩余房款 特殊情況下，須有租賃雙方商議并達成一致 房地產(chǎn)

12、相關(guān)的法律、法規(guī)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法： a、房地產(chǎn)開發(fā) b、房地產(chǎn)交易（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋租賃） C、中介服務(wù)機構(gòu)2、城市私有房屋管理條例3、城市商品房預(yù)售管理辦法業(yè)務(wù)知識二手房業(yè)務(wù) 二手房的概念二手房是指由北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)所有權(quán)有效證件，業(yè)主擁有完全處置權(quán)的房屋。包括：私產(chǎn)平房、已購商品房、以及獲準上市交易的已購房改房和已購經(jīng)濟適用房業(yè)務(wù)知識二手房業(yè)務(wù)已購公有住房及已購經(jīng)濟適用房的概念： 已購公有住房指城鎮(zhèn)職工按照有關(guān)住房改革政策的規(guī)定，按成本價或標準價（含標準價優(yōu)惠辦法）購買的公有住房； 已購經(jīng)濟適用房指按政府規(guī)定的指導(dǎo)價格購買的經(jīng)濟適用住房，包括城鎮(zhèn)職工按照高于有國家及政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的成本價購買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房業(yè)務(wù)知識二手房業(yè)務(wù) 不能正常上市出售的房屋范圍：1.產(chǎn)權(quán)共有的房屋，產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售的2.已抵押，且未經(jīng)抵