房屋面積知識一點通_secret

1、PAGE PAGE 6房屋面積知識一點通現(xiàn)今市場，有關(guān)住宅面積的說法五花八門，如銷售面積、實用面積、建筑面積、公攤面積，這么多的概念，您可別輕易相信售樓員，只要記得銷售面積只是一種開發(fā)商或購房者的習(xí)慣叫法，在合同用語中并無此一詞。平時廣告、樓書中的樓價，均指每平方米“建筑面積”的價格，而“建筑面積”是包括了公攤面積和套內(nèi)建筑面積的。而業(yè)主直接可利用的面積稱為“套內(nèi)使用面積”，俗稱“地毯面積”。它是在套內(nèi)建筑面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)建筑面積：指房屋外墻、柱、邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上

2、蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。建筑面積具體包含房屋居住的使用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。在買賣房屋繳稅費時、在繳納物業(yè)費、供暖費時，是要按照建筑面積計算的。不計算在商品房建筑面積的項目包括：1、層高在2.2米以下的房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。3、房屋之間無上蓋的架空通道。4、無柱雨篷。5、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。6、騎樓、過街樓的用做街巷通行的部分，以及房屋底層用做街巷通行的部分。7、房屋的天面、挑臺、天面上

3、花園、泳池。8、消防、檢修等用途的室外爬梯。9、構(gòu)筑物，如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油(水)池。套內(nèi)建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)成套房屋的套內(nèi)建筑面積套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽臺面積套內(nèi)房屋使用面積就是俗稱的“地毯面積”，陽臺如果是不封閉的，按照一半面積算，如果是封閉的（包括飄窗）按照全部面積算。一、套內(nèi)使用面積的計算應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和；(2)躍層住宅中的房內(nèi)樓梯按自然層樓的面積總和計入使用面積；(3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通氣道等面積。二、套內(nèi)墻體面積的計算：新建住宅各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承

4、重墻體，有公用墻和非公用墻兩種。新建住宅各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括外山墻)均為公用墻，公墻墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非公用墻墻體也按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。三、陽臺建筑面積的計算：(1)原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；(2)挑陽臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；(3)凹陽臺按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計算建筑面積；(4)半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積。公攤面積計算標(biāo)準(zhǔn)公用建筑面積是指由

5、整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。各套(房屋)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整棟建筑物的公用建筑面積整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積整棟建筑物的建筑面積整棟建筑各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和整棟樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。公攤面積包括：(一)大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、

6、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。(二)套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。板樓、塔樓的公攤面積不計算在公攤面積的項目包括：倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。小提示規(guī)避風(fēng)險：在買房時，最好先要求開發(fā)商出示公攤面積明細(xì)表，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積。在簽合同時，詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r，約定得越詳細(xì)，對購房者就

7、越有利。高層塔樓、高層板樓、多層住宅的公攤面積與建筑面積之比則通常為為25%28%、20%22%、15%左右。公攤面積的所有權(quán)使用權(quán)歸誰公攤面積屬于全體業(yè)主共同共有，享有共同占有、使用、收益的權(quán)利。無論第三方對于公攤面積的營利性或非營利性使用，都應(yīng)當(dāng)經(jīng)過全體業(yè)主的同意。具體來講，頂層露臺不算入公攤，使用權(quán)歸整棟樓的業(yè)主而不是頂樓業(yè)主，頂層露臺不能封閉。至于車庫，先要查開發(fā)商提供的公攤面積明細(xì)表，如果有，那么車庫產(chǎn)權(quán)不是開發(fā)商的。北京目前正在研究制定相關(guān)規(guī)則，對此將做出明確規(guī)定。此外，有的小區(qū)在公共區(qū)域有采暖設(shè)備，有的則沒有。公共區(qū)域的采暖費用應(yīng)該由誰來支付呢？其實還是全體業(yè)主舒可心先生：您好！

8、請問按公攤面積收取供暖費，是否合理？是不是應(yīng)該按照套內(nèi)建筑面積收費？公攤面積里存在取暖問題嗎？謝謝！劉明置業(yè)專家舒可心劉明：您好?感謝您對我的信任。物業(yè)管理費按建筑面積繳納，采暖費也是按建筑面積繳納，房屋銷售也大多是按建筑面積計算價款，因此，而契稅、基金等費用的計算實際上也都是按建筑面積為基礎(chǔ)來計算的。為什么“建筑面積”這么重要呢？這是因為，在咱們的產(chǎn)權(quán)證上，業(yè)主的權(quán)益是以建筑面積登記的。這一是保障了業(yè)主自用的使用面積或者套內(nèi)建筑面積的權(quán)益，同時也從法律上保障了屬于業(yè)主的公攤面積的權(quán)益。所以，用建筑面積來確定房屋產(chǎn)權(quán)狀況是對業(yè)主有利的，也是合法的。因此，政府在制定和房產(chǎn)管理、服務(wù)的有關(guān)費用時，

9、就自然使用建筑面積作為計算基礎(chǔ)(例外的也有，比如電視收視費是按“戶”或者“端口”收取，生活垃圾清運費是按“戶”收取)。最最簡單的例子就是物業(yè)管理費，這個費用是用于全體業(yè)主公攤面積和公共設(shè)施的維護(hù)和維修，和室內(nèi)無關(guān)。是不是應(yīng)該按每戶業(yè)主實際分?jǐn)偟墓珨偯娣e收取才合理呢？似乎是?？晌覀兛梢钥吹剑捎谝粋€社區(qū)中相同物業(yè)的公攤比例是一致的，所以按公攤率計算出的公共面積(需要物業(yè)管理的面積)再除以政府物價部門認(rèn)為必須的花費，對應(yīng)一戶的總金額不變，而費率的變化，則是來源于分母的變化。原來的是建筑面積，現(xiàn)在改成建筑面積中的公攤面積。而當(dāng)向業(yè)主收費的時候，又產(chǎn)生了按業(yè)主所持有的公攤面積所謂計算根據(jù)的麻煩。所以，

10、用建筑面積計算出的物業(yè)管理費，并不意味著這個費用將用于建筑面積中，它的用途，按有關(guān)規(guī)定或者合同來確定，只不過按建筑面積分?jǐn)偟礁鲬舳?。因為，建筑面積是所有業(yè)主產(chǎn)權(quán)證上注明的，無需折算或者重新計算的。相同的道理，采暖費按建筑面積繳納，并不是說公攤面積的采暖費由業(yè)主承擔(dān)了，或者說因為公攤面積上沒有采暖設(shè)備而不應(yīng)該按建筑面積繳納。其實，這個分母，就是個統(tǒng)一的收費參考單位，有關(guān)文件中也有規(guī)定，也可以按使用面積繳納采暖費，但是由于分母變小，費率則應(yīng)該乘以1.33(房屋一律按75%的使用率計算)。這對使用率超過75%的小區(qū)，采暖費實際上將多收；而對使用率低于75%的小區(qū)，采暖費將少收。但是，為什么會出現(xiàn)這

11、樣的問題呢？道理很簡單。有的小區(qū)在公共區(qū)域有采暖設(shè)備，有的則沒有。公共區(qū)域的采暖費用應(yīng)該由誰來支付呢？其實，還是全體業(yè)主，按各自的建筑面積，在繳納物業(yè)管理綜合費用的時候，繳納了公共區(qū)域采暖、制冷、照明等一切費用的。這是不是重復(fù)收費呢？不是。采暖費的收取，僅僅是以建筑面積作為收費計算基礎(chǔ)，并不代表公共區(qū)域的采暖費用已經(jīng)繳納，而公共區(qū)域的花費，均應(yīng)該由全體業(yè)主從物業(yè)管理綜合收費中攤銷。因此，我們不難看出。對物業(yè)管理公司的監(jiān)督，直接影響著業(yè)主們繳納費用的浪費和節(jié)約。如果公共區(qū)域的采暖、制冷設(shè)備有跑冒滴漏的現(xiàn)象，說到底，花的還是咱們業(yè)主自己的錢。監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)及時維修、定時維護(hù)、節(jié)約使用能源，是業(yè)主

12、們自己義不容辭的責(zé)任。也是業(yè)主委員會的職責(zé)之一。套內(nèi)使用面積計算標(biāo)準(zhǔn)套內(nèi)使用面積是指各功能使用空間(如臥室、起居室等)墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和，俗稱“地毯面積”。具體包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間，儲藏室、壁柜(不吊柜)、戶內(nèi)樓梯(躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積)、陽臺(封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積的100%計算建筑面積，(2)沒有封閉的陽臺按其水平投影面積的50%計算建筑面積)。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。高層塔樓、高層板樓、多層住宅的套內(nèi)使用面積與建筑面積之比分別為72%75%、78%80%、85%左右房屋面積知識一點通搞清面積后明白買房在房價高漲的今天，普通百姓要花幾十萬元買套房子是件很不容易的事情，在形形色色的樓書宣傳中想不眼花繚亂也不容易，如果再不仔細(xì)算清房屋面積，不僅不能理性消費量力而行，還很容易的就吃虧上當(dāng)。說來說去，常用的關(guān)于房屋面積的提法也就這