房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理

1、房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)管理培訓(xùn)講義 2009年10月12日什么是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)： 是按照城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，由政府統(tǒng)一組織，有計(jì)劃的有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體負(fù)責(zé)實(shí)施征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、確定土地使用用途及規(guī)劃設(shè)計(jì)、實(shí)施地上及地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施的建設(shè)按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開(kāi)發(fā)行為。即由生地變成熟，達(dá)到出讓條件。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概念協(xié)議出讓?zhuān)?北京市從1991年逐步開(kāi)始土地有償使用。土地有償使用，主要還是說(shuō)以協(xié)議出讓為主，一般來(lái)講，土地取得的方式大部分是開(kāi)發(fā)者跟原工廠或者是村里面、鄉(xiāng)里邊先談，談妥了之后有一個(gè)協(xié)議就可以立項(xiàng)，立完項(xiàng)做規(guī)劃做規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，直到

2、做規(guī)劃方案之后，到國(guó)土部門(mén)根據(jù)方案做評(píng)估，國(guó)土局主要是審定政府土地收益，應(yīng)該收多少錢(qián)，通過(guò)評(píng)估審定制，簽訂土地出讓合同，主要是協(xié)議出讓的合同。政府只收取政府收那一部分，開(kāi)發(fā)成本這一部分和原土地使用放轉(zhuǎn)讓費(fèi)用都是通過(guò)開(kāi)發(fā)者和原有單位簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議或者是補(bǔ)償協(xié)議實(shí)施的，基本上這是協(xié)議出讓基本的過(guò)程。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)政策實(shí)施的政策背景 2000年12月北京市熱大常委會(huì)通過(guò)中關(guān)村科技園區(qū)條例，第一次提出“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)”這一概念，從這一概念開(kāi)始北京市接連出臺(tái)了與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)的法規(guī)和規(guī)范性文件 2001年國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知，要求各省、市自治區(qū)、直轄市加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)的管理，切實(shí)防止

3、國(guó)有土地資產(chǎn)流失，要做好嚴(yán)格控制建設(shè)用地，供應(yīng)總量，嚴(yán)格使用國(guó)有土地有償使用制度等等。 2002年北京市出臺(tái)了北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理建立土地儲(chǔ)備制度意見(jiàn)的通知，提出了六條意見(jiàn)。第一、要實(shí)行土地供應(yīng)的計(jì)劃管理，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量；第二、嚴(yán)格實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。第三、建立土地有形市場(chǎng)，加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理，大力推行國(guó)有土地 使用權(quán)的招標(biāo)拍賣(mài)，當(dāng)時(shí)沒(méi)有掛牌；第四，加強(qiáng)低價(jià)管理。第五、規(guī)范土地審批的行政行為。第六、建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)政策實(shí)施的政策背景 2004年8月31號(hào)以后，一是停止了協(xié)議出讓?zhuān)诙餐Ｖ沽松?/p>

4、地的入市交易，因?yàn)樵?002年到2004年之間，有時(shí)候儲(chǔ)備中心入市交易的土地有的是生地，沒(méi)完成征地拆遷，可能是先掛了，掛出去之后，收回的錢(qián)再實(shí)施拆遷，但是也引發(fā)了許多法律上的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題其實(shí)過(guò)去協(xié)議出讓時(shí)候就存在，但是由于當(dāng)時(shí)協(xié)議出讓都是開(kāi)發(fā)商一家和政府談的，不是公開(kāi)的，沒(méi)有公開(kāi)的市場(chǎng)，因此原房屋、土地產(chǎn)權(quán)人、土地使用權(quán)人可能也不知道這塊地簽了合同，實(shí)際上政府把土地使用權(quán)通過(guò)出讓的方式給新的土地使用者的時(shí)候，舊的產(chǎn)權(quán)關(guān)系應(yīng)該是解決的，應(yīng)該是處理完的，應(yīng)該走政府收回或者拆遷補(bǔ)償?shù)某绦?。因此?004年8月31號(hào)之后，第一停止了協(xié)議出讓?zhuān)诙旧弦餐Ｖ沽松氐墓?yīng)，土地都要開(kāi)發(fā)商做成熟地之后才

5、入市交易。土地從生地到熟地，這個(gè)過(guò)程實(shí)際上也就是我們現(xiàn)在所說(shuō)的一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程。 2005年的8月份國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)劃委、建委、財(cái)政局聯(lián)合出臺(tái)北京市土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法，還有就是北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓流程示意圖、北京市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛出讓低價(jià)確定辦法、北京市國(guó)有土地使用權(quán)管理辦法。 2006年5月20日北京市國(guó)土資源局發(fā)布了北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)暫行辦法確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)制度，標(biāo)志著土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化。 總計(jì)經(jīng)歷了三個(gè)階段：開(kāi)發(fā)商用地單位自行開(kāi)發(fā)；成立專(zhuān)門(mén)的一級(jí)開(kāi)發(fā)公司；土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和政府以招標(biāo)的方式選擇一級(jí)開(kāi)發(fā)單位北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)

6、開(kāi)發(fā)暫行辦法.doc土地一家開(kāi)發(fā)主要遵循的幾個(gè)原則：1、政府主導(dǎo)(長(zhǎng)陽(yáng))2、城市詳細(xì)規(guī)劃先行原則， （編制前的準(zhǔn)備工作）根據(jù)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法的有關(guān)要求，在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)之前，土地用途、容積率、各種市政管線的布局與容量等規(guī)劃必須預(yù)先確定，而且不得隨意更改，除非經(jīng)過(guò)法律程序批準(zhǔn)3、在一級(jí)開(kāi)發(fā)規(guī)模和區(qū)位方面，遵循計(jì)劃調(diào)價(jià)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則；4、一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)；5、資金方面，遵循政府業(yè)企業(yè)投資相結(jié)合的原則6、收益分配，在保證土地所有者收益的前提下，是投資各方獲得相應(yīng)收益 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程介紹分以下幾個(gè)階段：一、計(jì)劃編制階段二、前期策劃階段三、征詢(xún)意見(jiàn)和審批階段四、組織實(shí)施土地一

7、家開(kāi)發(fā)北京房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)程序.doc 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程介紹一、計(jì)劃編制階段（政府行為）依據(jù)：北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，北京城市總體規(guī)劃、北京市土地利用總體規(guī)劃制定1、土地供應(yīng)計(jì)劃 主要是根據(jù)北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法確定5年期的土地供應(yīng)總量2、土地利用年度計(jì)劃 主要是根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法要求，包括5個(gè)內(nèi)容：耕地總量平衡計(jì)劃、農(nóng)用地準(zhǔn)用計(jì)劃、生態(tài)退耕計(jì)劃、土地開(kāi)發(fā)和整理計(jì)劃、耕地占補(bǔ)平衡計(jì)劃。3、土地儲(chǔ)備儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程介紹二、前期策劃階段：1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的申請(qǐng) 主要是原土地所有者或者使用者必須征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者主管上級(jí)同意后想國(guó)土資源局提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)

8、如企業(yè)運(yùn)作，就必須完成以下操作：村民代表大會(huì)決定村委會(huì)決定鄉(xiāng)鎮(zhèn)批復(fù)意見(jiàn)區(qū)政府批復(fù)意見(jiàn)（儲(chǔ)備中心意見(jiàn)）國(guó)土分局意見(jiàn) 在實(shí)際操作過(guò)程中，在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段，好多工作不是技術(shù)上的層面，而是溝通和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村里面長(zhǎng)期的溝通的結(jié)果。（諸如征地補(bǔ)償都有預(yù)先的商定）有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)也跟著一起做，可能比開(kāi)發(fā)企業(yè)做更便利，工作更好做。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程介紹二、前期策劃階段2、申請(qǐng)的受理和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的編制 主要是指在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)受理并獲得批復(fù)后，由市國(guó)土資源局委托市、區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的編制（詳細(xì)內(nèi)容后面詳述） 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程介紹土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案一般有幾下幾部分組成：第一部分：概述

9、第二部分：項(xiàng)目運(yùn)作模式第三部分：項(xiàng)目基本情況第四部分：實(shí)施方案第五部分：投資分析第六部分: 方案審批表及相關(guān)附件 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程介紹土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案一般有幾下幾部分組成：第一部分：概述此部分主要介紹項(xiàng)目名稱(chēng)、擬建地點(diǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體及施工單位，項(xiàng)目用地情況第二部分：項(xiàng)目運(yùn)作模式此部分主要說(shuō)明誰(shuí)作為組織主體，負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金籌措監(jiān)管和項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)辦理，市招標(biāo)還是委托企業(yè)負(fù)責(zé)征地、拆遷及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等具體事務(wù)性工作基本的工作模式是這樣：土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)： 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程介紹土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案一般有幾下幾部分組成：基本的工作模式是這樣：土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)：1、協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目實(shí)施工程中涉及到市級(jí)委

10、辦局的問(wèn)題2、編制完善土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案3、申報(bào)土地聯(lián)席會(huì)4、監(jiān)督項(xiàng)目的實(shí)施單位按實(shí)施方案確定的進(jìn)度、成本實(shí)施5、組織項(xiàng)目驗(yàn)收6、組織土地交易入市實(shí)施單位主要負(fù)責(zé)：1、協(xié)助編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)方案，具體辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、征地等相關(guān)手續(xù)2、資金籌措（分兩種情況）3、具體實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)方案4、申報(bào)土地一家開(kāi)發(fā)成本 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程介紹土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 第三部分：項(xiàng)目基本情況：1、項(xiàng)目區(qū)域位置描述2、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析3、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查分析，4、項(xiàng)目范圍內(nèi)地上物調(diào)查分析5、規(guī)劃指標(biāo)，主要是指用地性質(zhì)、規(guī)劃建筑面積，容積率等 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程介紹第四部分：實(shí)施方案 此部分主要描述方案的施工組織方式

11、及時(shí)間安排，諸如拆遷需要多少時(shí)間、基礎(chǔ)設(shè)施需要多長(zhǎng)時(shí)間、可提供有效的建設(shè)用地、代征地等等； 征地工作方案 土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)等等涉及到土地所有方利益的事項(xiàng)。 拆遷工作方案 工作方案在一般操作都委托給拆遷公司去完成，并細(xì)化到方案中 市政 上下水的水源供水路徑、排水路徑，污水處理方案建議以及相關(guān)費(fèi)用 燃?xì)?、熱力有哪里提供？電力有哪里介入，有線電視、電話從哪里接入、場(chǎng)地是否需要平整以及費(fèi)用等等，都要做估算性說(shuō)明 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程介紹第五部分：投資分析 此部分主要介紹一級(jí)開(kāi)發(fā)的投資構(gòu)成，并根據(jù)周邊市場(chǎng)樓盤(pán)信息反測(cè)算項(xiàng)目熟地價(jià)格，重點(diǎn)是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的投資分析及利潤(rùn)點(diǎn)所在

12、詳見(jiàn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算.ppt一級(jí)土地開(kāi)發(fā)成本核算.doc項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)：通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)的投資分析確定一級(jí)開(kāi)發(fā)的投資可行 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程介紹第六部分：方案審批 表北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案審批表.doc及相關(guān)附件1、總規(guī)批復(fù)2、控規(guī)批復(fù)3、同意納入土地儲(chǔ)備函4、征地意向書(shū)5、土地普測(cè)資料6、房屋土地測(cè)繪報(bào)告（本項(xiàng)目無(wú)地上物） 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程介紹三、征詢(xún)意見(jiàn)和審批階段 由一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體進(jìn)行用地預(yù)審并到各個(gè)部門(mén)取得相應(yīng)的意見(jiàn)批復(fù)，即取得： 1、市規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書(shū) 2、市建委建設(shè)意見(jiàn) 3、市交通委交通評(píng)價(jià)意見(jiàn) 4、市園林局古樹(shù)處理意見(jiàn) 5、市文物局文物保護(hù)意見(jiàn) 6、市環(huán)保局環(huán)境評(píng)價(jià)意見(jiàn) 7、市

13、政專(zhuān)業(yè)部門(mén)意見(jiàn) 8、市發(fā)改委意見(jiàn) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程介紹四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作組織實(shí)施階段 1、相關(guān)委辦局 一級(jí)開(kāi)發(fā)主體到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù) 2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體 由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)建設(shè)、危改、文保、綠隔等項(xiàng)目 3、儲(chǔ)備中心 審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本、組織驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)工作 根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用或管理費(fèi) 納入土地儲(chǔ)備庫(kù)北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析前期策劃階段解析一、土地儲(chǔ)備申請(qǐng)?jiān)恋胤交騾^(qū)土地儲(chǔ)備中心征得區(qū)縣或者上級(jí)主管部門(mén)意見(jiàn)，并向市國(guó)土資源局提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)，遞交用地進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)請(qǐng)示，并獲取相應(yīng)批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)：提出申

14、請(qǐng)，且符合土地利用計(jì)劃、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃和區(qū)內(nèi)整體發(fā)展計(jì)劃時(shí)限：15天北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析前期策劃階段解析二、編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案目的：編制可行方案，由國(guó)土資源局會(huì)同市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門(mén)就土地、產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃、資質(zhì)、交通、環(huán)保等對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案進(jìn)行會(huì)審；在根據(jù)方案招標(biāo)確定開(kāi)發(fā)主體標(biāo)準(zhǔn)：通過(guò)搜集相關(guān)基礎(chǔ)資料和進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，保證地類(lèi)、地塊規(guī)劃指標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地上物等情況，來(lái)源合法，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確提供資料：1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)；2、區(qū)政府同意進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的批復(fù)3、地類(lèi)及地上物情況說(shuō)明； 4、控規(guī) 5、規(guī)劃分局意見(jiàn)6、1：2000地形圖 7、申報(bào)前1個(gè)月內(nèi)地塊現(xiàn)場(chǎng)

15、照片北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析前期策劃階段解析二、編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案方案主要包括基本情況、工作方案、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、投資方案等1、項(xiàng)目基本情況： 項(xiàng)目區(qū)域位置描述和附圖，自然環(huán)境描述和分析集體、國(guó)有土地、農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用土地的數(shù)量和分布圖，并提交土地勘測(cè)成果報(bào)告在1:500地形圖上進(jìn)行房屋現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)調(diào)查，基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查，樹(shù)木古樹(shù)文物調(diào)查統(tǒng)計(jì)主要規(guī)劃指標(biāo)說(shuō)明并附控制性性詳細(xì)規(guī)劃成果人文環(huán)境和特殊使用政策說(shuō)明開(kāi)發(fā)進(jìn)度分區(qū)和供地?cái)?shù)量、時(shí)間預(yù)測(cè)北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析前期策劃階段解析二、編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案方案主要包括基本情況、工作方案、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、投資方案等2、工作方案：（1）、征地

16、方案 依據(jù)北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法補(bǔ)償金構(gòu)成：土地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、地上物補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)按利用現(xiàn)狀是否存在房屋拆遷分別計(jì)算鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具意見(jiàn)，包括勞動(dòng)力安置、所需費(fèi)用說(shuō)明支付土地補(bǔ)償費(fèi)用的方式，與土地供應(yīng)的關(guān)系 北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析前期策劃階段解析二、編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案方案主要包括基本情況、工作方案、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、投資方案等2、工作方案：（2）、拆遷方案（適用集體土地） 北京市人民政府地124號(hào)；京國(guó)土房管征【2003】606號(hào)；京國(guó)土房管拆【2003】666號(hào)拆遷政策，是否回遷，區(qū)位不拆價(jià)格確定及依據(jù)，獎(jiǎng)勵(lì)政策需回遷，制定回遷方案，拆遷工作分區(qū)情況和

17、啟動(dòng)順序在1：500地形圖上測(cè)量拆遷面積，區(qū)分住宅和其他政府組織過(guò)本行政區(qū)拆遷的，說(shuō)明拆遷細(xì)則市政基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償應(yīng)在地形圖上標(biāo)注，結(jié)合規(guī)劃，進(jìn)行區(qū)分地上物在地形圖上標(biāo)注，按10%的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)匡算拆遷總成本北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析前期策劃階段解析二、編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案方案主要包括基本情況、工作方案、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、投資方案等2、工作方案：（3）市政建設(shè)方案 成果包括上水、排水、中水、電力、電信、燃?xì)狻崃Α⒂芯€、道路規(guī)劃方案或咨詢(xún)方案市規(guī)劃委員會(huì)審定的綜合設(shè)計(jì)成果，包括總投資已與自來(lái)水公司、電力公司、燃?xì)夤具M(jìn)行投資協(xié)商，附方案按市政先行的原則計(jì)算與市政建設(shè)有關(guān)的拆遷費(fèi)用測(cè)算市政建設(shè)費(fèi)用及相

18、關(guān)費(fèi)用。北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析前期策劃階段解析二、編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案方案主要包括基本情況、工作方案、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、投資方案等2、工作方案：（4）土地供應(yīng)方案 結(jié)合土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)度分區(qū)、開(kāi)發(fā)周期，預(yù)測(cè)供應(yīng)土地?cái)?shù)量和時(shí)間結(jié)合房屋開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，明確房屋建設(shè)需要借用市政的時(shí)間和需求預(yù)測(cè)土地銷(xiāo)售收入，周邊已實(shí)施項(xiàng)目的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)供地時(shí)間點(diǎn)開(kāi)發(fā)狀態(tài)，預(yù)測(cè)該時(shí)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)成本支付情況北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析前期策劃階段解析二、編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案方案主要包括基本情況、工作方案、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、投資方案等3、開(kāi)發(fā)進(jìn)度（略）4、投資方案：項(xiàng)目的靜態(tài)投資測(cè)算，資金來(lái)源分析結(jié)合土地市場(chǎng)、供地方案預(yù)測(cè)土地

19、收入結(jié)合開(kāi)發(fā)進(jìn)度、供地時(shí)間和收益，預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量，得出最大現(xiàn)金流量和數(shù)額和出現(xiàn)時(shí)間，投資回收期內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)值案例分析北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)匯都東方項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā).doc北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析征詢(xún)意見(jiàn)和審批階段一、一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的審批1、區(qū)縣人民政府審查2、專(zhuān)家會(huì)審（工作方案、經(jīng)濟(jì)測(cè)算等）3、市國(guó)土資源局審議4、聯(lián)席會(huì)議終審 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上會(huì)申請(qǐng).ppt審批完成后，出現(xiàn)三種情況：1、屬招投標(biāo)項(xiàng)目，則進(jìn)入招投標(biāo)工作階段2、屬于授權(quán)項(xiàng)目，則土地儲(chǔ)備中心與授權(quán)單位簽定一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)合同，同時(shí)向市國(guó)土局申報(bào)開(kāi)發(fā)批復(fù)，著手后續(xù)工作3、若未通過(guò)，則退回，在條件成熟時(shí)可重新申報(bào)北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

20、業(yè)務(wù)流程解析征詢(xún)意見(jiàn)和審批階段二、組織招投標(biāo)工作1、編制招標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)手冊(cè)、招標(biāo)方案（時(shí)限20天）2、發(fā)布招標(biāo)公告、發(fā)售招標(biāo)文件（時(shí)限30天）3、組織實(shí)施招投標(biāo)4、簽約三、委托控規(guī)調(diào)整 北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析征詢(xún)意見(jiàn)和審批階段四、申報(bào)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū) 開(kāi)發(fā)主體準(zhǔn)備全部申報(bào)資料到市規(guī)劃委員會(huì)進(jìn)行申報(bào)、協(xié)調(diào)，有市規(guī)委將釘樁、勘界任務(wù)書(shū)下達(dá)測(cè)繪院，測(cè)繪院經(jīng)過(guò)測(cè)繪編制釘樁、勘界報(bào)告返回市規(guī)委，市規(guī)委審閱后出具規(guī)劃意見(jiàn)受理單，批復(fù)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)。政府主管部門(mén)：規(guī)委（市規(guī)委建設(shè)用地管理處或區(qū)縣規(guī)劃分局建設(shè)用地管理科）審查標(biāo)準(zhǔn)：1、實(shí)體審查 （1）符合各類(lèi)城市規(guī)劃（城市規(guī)劃法和北京市城市規(guī)劃條例）。 （2）新

21、征（占）用地的建設(shè)項(xiàng)目，市計(jì)劃主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)文件原件1份(中央和部隊(duì)在京項(xiàng)目,為市建設(shè)主管部門(mén)的批復(fù)文件); 自有用地的建設(shè)項(xiàng)目，需有建設(shè)單位（個(gè)人）的用地權(quán)屬文件。 2、形式審查 （1）環(huán)保部門(mén)批準(zhǔn)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件。 （2）無(wú)線電主管部門(mén)對(duì)產(chǎn)生無(wú)線電波輻射和可能對(duì)無(wú)線電臺(tái)（站）造成有害干擾的建設(shè)項(xiàng)目的審查同意意見(jiàn)； （3）廣播電視主管部門(mén)對(duì)擬搬遷廣播電視設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目及在已有廣播電視信號(hào)空中專(zhuān)用傳輸通路內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目審查同意意見(jiàn)； 北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析征詢(xún)意見(jiàn)和審批階段四、申報(bào)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)所需文件資料：1、申請(qǐng)書(shū)；2、用地說(shuō)明書(shū)；3、地形圖3份(1：500，1:2000,

22、1:10000)；4、平面設(shè)計(jì)圖1份；5、環(huán)評(píng)、交評(píng)審批意見(jiàn)；6、普測(cè)或釘柱成果報(bào)告書(shū)（電子版）；7、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性認(rèn)定書(shū)（通過(guò)預(yù)審的項(xiàng)目免交，分批次的項(xiàng)目免交）；8、一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)；9、產(chǎn)生無(wú)線電波輻射和可能對(duì)無(wú)線電臺(tái)（站）造成有害干擾的建設(shè)項(xiàng)目，需要有無(wú)線電主管部門(mén)的審查同意意見(jiàn)；10、遷廣播電視設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目及在已有廣播電視信號(hào)空中專(zhuān)用傳輸通路內(nèi)建設(shè)的項(xiàng)目，需要有廣播電視主管部門(mén)的審查同意意見(jiàn)；11、其他材料。北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析征詢(xún)意見(jiàn)和審批階段五、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 分受理、審查、審核、審定、告知五部分六、征詢(xún)相關(guān)部門(mén)意見(jiàn) 1、市交通委意見(jiàn)下列項(xiàng)目需要辦理交通影響評(píng)價(jià)：（1）規(guī)

23、劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)平方米的大型公建項(xiàng)目及超過(guò)5萬(wàn)平方米的居住類(lèi)項(xiàng)目；（2）邊緣集團(tuán)、衛(wèi)星城及重點(diǎn)地區(qū)，建筑規(guī)模超過(guò)5萬(wàn)平方米的大型公建項(xiàng)目及超過(guò)10萬(wàn)平方米的居住類(lèi)項(xiàng)目；（3）其他地區(qū)，建筑規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)平方米的大型公建項(xiàng)目及超過(guò)20萬(wàn)平方米的居住類(lèi)項(xiàng)目；（4）交通樞紐、大型停車(chē)場(chǎng)等城市交通設(shè)施項(xiàng)目；（5）上述公建和城市交通設(shè)施項(xiàng)目的改建擴(kuò)建；（6）其他需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目。政府主管部門(mén)：市規(guī)委基礎(chǔ)設(shè)施處、市交通委員會(huì)主要工作內(nèi)容： 委托市交委認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)編制交通影響評(píng)估報(bào)告（主要包括項(xiàng)目基本情況，周邊項(xiàng)目情況，區(qū)域交通現(xiàn)狀，項(xiàng)目交通量預(yù)測(cè)、交通評(píng)價(jià)等內(nèi)容），提交至市規(guī)委基

24、礎(chǔ)設(shè)施處，由市規(guī)委轉(zhuǎn)至市交委，交委組織會(huì)議討論，并形成會(huì)議紀(jì)要轉(zhuǎn)交市規(guī)委，由市規(guī)委下發(fā)給一級(jí)開(kāi)發(fā)單位。 北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析征詢(xún)意見(jiàn)和審批階段六、征詢(xún)相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)2、市園林局意見(jiàn)樹(shù)齡在100年以上的為古樹(shù)，其中，樹(shù)齡超過(guò)300年的為一級(jí)古樹(shù)，其他的為二級(jí)古樹(shù)。凡在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)有古樹(shù)、且施工將對(duì)古樹(shù)造成影響的需要辦理避讓古樹(shù)名木措施審批意見(jiàn)，或者辦理古樹(shù)名木移植許可。政府主管部門(mén)：市園林局監(jiān)督檢查處審查標(biāo)準(zhǔn)：1、申辦人提出的申請(qǐng)符合申請(qǐng)條件，提交的申請(qǐng)材料齊全，符合法定形式；2、凡申請(qǐng)避讓保護(hù)古樹(shù)名木的申請(qǐng)人必須按申請(qǐng)書(shū)所列欄目認(rèn)真填寫(xiě)，字跡清楚；3、樹(shù)種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號(hào)依次排列

25、。每株古樹(shù)名木只填一格。所需文件資料：1、北京市園林局避讓保護(hù)古樹(shù)名木措施申請(qǐng)表。申請(qǐng)內(nèi)容包括申請(qǐng)人；聯(lián)系電話；申請(qǐng)避讓保護(hù)古樹(shù)名木的詳細(xì)地點(diǎn)；申請(qǐng)樹(shù)種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號(hào)、原因；申報(bào)單位意見(jiàn)（蓋章）；古樹(shù)名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(jiàn)（蓋章）；2、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及附圖；3、避讓保護(hù)古樹(shù)名木措施（含具體避讓保護(hù)方案）。辦理時(shí)間：20個(gè)工作日北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析征詢(xún)意見(jiàn)和審批階段六、征詢(xún)相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)3、市文物局意見(jiàn)4、市環(huán)保局意見(jiàn) 環(huán)境評(píng)價(jià)文件包括三類(lèi)：環(huán)境影響報(bào)告書(shū)，適用于占地10萬(wàn)平米及以上且位于敏感區(qū)、建筑面積5萬(wàn)平米以下、且位于敏感區(qū)的項(xiàng)目；環(huán)境影響登記表，適用于建筑面積2萬(wàn)平米以下且位于非

26、敏感區(qū)的項(xiàng)目；環(huán)境影響報(bào)告表，適用于其他項(xiàng)目。政府主管部門(mén)： 市政府或市發(fā)改委審核的項(xiàng)目在市環(huán)保局環(huán)境影響評(píng)價(jià)管理處辦理，區(qū)縣項(xiàng)目在區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境影響管理科辦理。北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析征詢(xún)意見(jiàn)和審批階段六、征詢(xún)相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)4、市環(huán)保局意見(jiàn)審查標(biāo)準(zhǔn)：1、符合北京市為保護(hù)環(huán)境禁止建設(shè)項(xiàng)目、禁止建設(shè)地區(qū)和嚴(yán)格控制建設(shè)地區(qū)的名錄的要求；2、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；3、符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃；4、要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞；5、采用的技術(shù)與裝備政策須符合清潔生產(chǎn)的要求；6、污染物排放不得超過(guò)國(guó)家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護(hù)排放標(biāo)準(zhǔn)；7、滿足國(guó)家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求；8、建成

27、后須能維持地區(qū)環(huán)境質(zhì)量，符合環(huán)境功能區(qū)要求。9、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承諾在項(xiàng)目投入使用前向利害關(guān)系人如實(shí)說(shuō)明該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀及擬采取的防護(hù)措施。10、能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或采取其他方式征求有關(guān)單位、專(zhuān)家和公眾意見(jiàn)的結(jié)果，但按國(guó)家規(guī)定需要保密的情形除外；11、離輻射防護(hù)與輻射源安全基本標(biāo)準(zhǔn)（GB18871-2002）和電磁輻射防護(hù)規(guī)定（GB8702-88）及其導(dǎo)出標(biāo)準(zhǔn)中的強(qiáng)制性規(guī)定。12、地區(qū)環(huán)境質(zhì)量超標(biāo)，建設(shè)單位應(yīng)采取必要的防護(hù)措施，以減少外環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的影響；13、圍產(chǎn)生污染的工業(yè)項(xiàng)目保持一定的防護(hù)距離；14、軌道交通、高速公路、城市快速路、城市

28、主干路、機(jī)場(chǎng)等情形時(shí)，應(yīng)符合城市規(guī)劃部門(mén)劃定的防噪聲距離，并按照國(guó)家聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)；北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析征詢(xún)意見(jiàn)和審批階段六、征詢(xún)相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)4、市環(huán)保局意見(jiàn)所需文件資料：1、并加蓋單位印章的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理申請(qǐng)登記表。2、環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件：（1）書(shū)面文檔2份及電子文檔各1份；（2）涉及水土保持的建設(shè)項(xiàng)目，還必須有經(jīng)水行政主管部門(mén)審查同意的水土保持方案;（3）環(huán)境影響報(bào)告書(shū)須符合關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作的通知（環(huán)辦200288號(hào)）的要求。3、擬建項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)地形圖，圖上應(yīng)標(biāo)出擬建項(xiàng)目周?chē)闆r；（環(huán)境影響報(bào)告書(shū)（表）項(xiàng)目為1/2000或1/500圖紙

29、，要能夠反映建設(shè)項(xiàng)目周?chē)P(guān)系，并要求按A4（豎向）裝訂；環(huán)境影響登記表項(xiàng)目可以提交示意圖）。4、項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)；5、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)。6、對(duì)環(huán)境可能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的建設(shè)項(xiàng)目及按照要求需要征求周?chē)用褚庖?jiàn)的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或采取其他方式征求有關(guān)單位、專(zhuān)家和公眾意見(jiàn)的結(jié)果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外；北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析征詢(xún)意見(jiàn)和審批階段七、申報(bào)項(xiàng)目備案（主要是立項(xiàng)批復(fù)）政府主管部門(mén)：先向區(qū)縣發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科提交申請(qǐng)，經(jīng)同意后再向市發(fā)改委固定資產(chǎn)投資處申請(qǐng)（目前，市發(fā)改委仍受理中央、市屬企業(yè)的立項(xiàng)核準(zhǔn)申請(qǐng)）。審查標(biāo)準(zhǔn)：1、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告由具備相應(yīng)

30、工程咨詢(xún)資格的機(jī)構(gòu)編制；2、項(xiàng)目符合國(guó)家法律法規(guī)；3、項(xiàng)目符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和土地利用總體規(guī)劃；4、項(xiàng)目符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策；5、地區(qū)布局合理；6、主要產(chǎn)品未對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形成壟斷；7、未影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全；8、合理開(kāi)發(fā)并有效利用了資源；9、生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)得到有效保護(hù)；10、未對(duì)公眾利益，特別是項(xiàng)目建設(shè)地的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響；11、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明文件；12、項(xiàng)目申報(bào)單位具有承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的能力。北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析征詢(xún)意見(jiàn)和審批階段七、申報(bào)項(xiàng)目備案（主要是立項(xiàng)批復(fù)）所需文件資料： 由具備相應(yīng)工程咨詢(xún)資格的機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)

31、告一式5份（主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目申報(bào)單位情況，擬建項(xiàng)目情況，建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃，資源利用和能源耗用分析，生態(tài)環(huán)境影響分析，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析等）； 1、一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)； 2、項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)； 3、征地補(bǔ)償安置初步協(xié)議； 4、法人資格證書(shū)（開(kāi)發(fā)企業(yè)）； 5、中外合營(yíng)項(xiàng)目，合營(yíng)各方簽署的合作意向書(shū)； 6、環(huán)評(píng)、交評(píng)審批意見(jiàn)； 7、其他材料。北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析征詢(xún)意見(jiàn)和審批階段八、取得征地批復(fù)新增集體土地需要辦理征地手續(xù)，然后再實(shí)施征地。政府主管部門(mén)：向項(xiàng)目所在區(qū)縣國(guó)土分局征地科提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)縣分局同意后，再向市國(guó)土局征地處提出申請(qǐng)。所需文件資料：1、申請(qǐng)書(shū)；2、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及附圖；3、釘柱

32、測(cè)量成果報(bào)告書(shū)；4、一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)文件；5、征地補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)；6、一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)；7、擬占用土地1：1萬(wàn)土地利用現(xiàn)狀圖；8、補(bǔ)充耕地位置圖；9、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性認(rèn)定書(shū)（通過(guò)預(yù)審的項(xiàng)目免交，分批次的項(xiàng)目免交）；10、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖或線形工程平面圖；11、一書(shū)四方案（用地項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由區(qū)國(guó)土局提供）；12、（占）地情況調(diào)查表；13、建設(shè)擬征（占）地土地權(quán)屬情況匯總表；14、是否占?jí)旱V床證明（通過(guò)預(yù)審的免交，分批次的免交）；15、土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復(fù)印件（符合土地利用總體規(guī)劃的

33、免）。辦理時(shí)間：分局30個(gè)工作日，市局30個(gè)工作日北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析征詢(xún)意見(jiàn)和審批階段九、取得征地批復(fù)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地內(nèi)涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結(jié)案表后方可入市。對(duì)于工廠搬遷，簽訂搬遷協(xié)議，并完成廠房騰空即可。政府主管部門(mén)：所在區(qū)縣建委（或房地局）拆遷科所需文件資料：1、申請(qǐng)書(shū)；2、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及附圖；3、一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)；4、一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)文件；5、拆遷實(shí)施方案；6、安置房屋或者拆遷補(bǔ)償資金的證明文件；7、其他材料。辦理時(shí)間：30個(gè)工作日北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析征詢(xún)意見(jiàn)和審批階段十、市政各專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)政府主管部門(mén)：市規(guī)委市政處、各市政專(zhuān)業(yè)部門(mén) 主要工作內(nèi)容：1、到市自來(lái)水公司編制上水方案；2、到北京四方市政技術(shù)公司編制雨污水方案；3、到市熱力集團(tuán)編制熱力方案（市政供暖范圍內(nèi)）：4、到燃?xì)夤揪幹迫細(xì)夥桨福ㄊ姓細(xì)夥秶鷥?nèi)）；5、到市供電局編制供電咨詢(xún)方案；6、到市電信局編制電信方案；7、請(qǐng)市規(guī)委市政處組織各口進(jìn)行大市政項(xiàng)目綜合。北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析實(shí)施階段一、征地與國(guó)有土地收購(gòu)新建文件夾200910105841.jpg北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程解析實(shí)施階段一、征地與國(guó)有土地收購(gòu)申請(qǐng)條件：1、區(qū)縣人民政府的建設(shè)用地申請(qǐng)文件；2、項(xiàng)目計(jì)劃部門(mén)的立項(xiàng)文件3、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及釘樁成果通知單；4、建設(shè)用地