新江灣板塊市場動態(tài)報告

1、新江灣板塊市場動態(tài)報告第一部分：宏觀市場環(huán)境第二部分：板塊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀第四部分：附 板塊主要個案分析09年一季度調(diào)整二套房貸款額度70/90界定松動09年二季度經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法信貸從緊09年三季度經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法信貸從緊09年四季度個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免恢復(fù)開發(fā)商拿地首付比例提高10年一季度銀行準(zhǔn)備金利率提高10年二季度銀行取消投資投機(jī)購房貸款二套房首付比例提高10年三季度三套房停貸上海細(xì)則十月長假最后一天出臺政府連續(xù)打出組合拳，以信貸杠桿為主要調(diào)控樓市手段，而其中最重要的一環(huán)，房產(chǎn)稅試點可能從明年初開始正式實施，對于房地產(chǎn)市場的影響不可估量政策宏觀市場環(huán)境需求與去年同期保持相同水平,但

2、觀望導(dǎo)致供應(yīng)量縮小,預(yù)計后市可能會出現(xiàn)供應(yīng)集中的局面市場2010年10月7日，上海出臺關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見 相比國慶假期前各部委調(diào)控措施的總則，上海進(jìn)行了如下五點細(xì)化： 一、除暫停三套房的商業(yè)貸款外，對第三套房和非改善的第二套房的公積金貸款也暫停。二、暫停不能提供納稅和社保證明的非本地居民的貸款發(fā)放。三、暫定本地和外省市居民只能在上海購房一套。四、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度。細(xì)則中提到今后 5 年上海將新增保障性住房 100 萬套，而 09 年上海新房成交量約為 24.4 萬套，按細(xì)則中提到的目標(biāo)，上海年均將新增保障性住房 20 萬套，與商品房數(shù)量的比例將

3、達(dá)到 1:0.8，這一目標(biāo)如果能夠達(dá)到，對商品房需求會有一定分流和緩解作用。五、打擊開發(fā)商囤地，。規(guī)定一次性申領(lǐng)施工和銷售許可證的規(guī)模不低于 3 萬平米，對于項目規(guī)模小于 3 萬平米的項目應(yīng)一次性領(lǐng)取施工和銷售許可證。目前開發(fā)商根據(jù)預(yù)約登記量而決定推盤量的現(xiàn)象比較普遍，大多采取分批次小規(guī)模推盤而達(dá)到房源緊張的效果，本次細(xì)則出臺的目的是打擊開發(fā)商這一銷售政策，但規(guī)定 3 萬平米的要求并不十分嚴(yán)格，可能會影響實際調(diào)控效果。宏觀市場環(huán)境本次調(diào)控政策的出臺，普潤認(rèn)為將對市場將起到一個實質(zhì)性的干預(yù)。對開發(fā)商而言，本次調(diào)控將會給行業(yè)內(nèi)帶來一次大的沖擊，從調(diào)控細(xì)則可以看出，調(diào)控的對象主要是公寓市場，而對于受

4、貸款影響較小的別墅及高端住宅產(chǎn)品的沖擊則較小，對于精裝小戶型、酒店式公寓、商鋪、辦公等投資型商品房來說，后市很不容樂觀，這部分產(chǎn)品將面臨最直接的沖擊；對市場而言，調(diào)控將將房源提前上市供應(yīng)，避免開發(fā)商將價格越定越高，從而達(dá)到平抑房價的目的；對購房者而言，調(diào)控則在心理上對其影響，他們的觀望情緒將逐漸加劇，市場可能再次迎來觀望期。普潤觀點宏觀市場環(huán)境 上海細(xì)則中除了保障性住房建設(shè)目標(biāo)超出預(yù)期，其他措施基本落在前期國家調(diào)控措施的框架中。我國全年的經(jīng)濟(jì)任務(wù)是保8，而世界經(jīng)貿(mào)組織近期對我國GDP的預(yù)測為10.8%。在此情況下，中央對房地產(chǎn)“踩剎車”是有準(zhǔn)備的。 在宏觀經(jīng)濟(jì)增速得到保障的前提之下，預(yù)計四季度

5、上海樓市將出現(xiàn)明顯降溫，成交量將比8-9月份有所下滑，價格將會進(jìn)一步松動，尤其是在供應(yīng)量繼續(xù)明顯增加的情況下，開發(fā)商迫于回籠資金的壓力，預(yù)計促銷的項目會進(jìn)一步增多，打折幅度會重新增加。 另外我們也要注意，調(diào)控措施如果不能在一定時期內(nèi)從嚴(yán)執(zhí)行，則仍有可能出現(xiàn)需求在受到一段時間的抑制后爆發(fā)的情況，房價也容易出現(xiàn)反復(fù)。政府也會給本次政策留出一段效果觀察期，預(yù)計短期內(nèi)較為實質(zhì)的后續(xù)政策出臺可能性不大。后市預(yù)判宏觀市場環(huán)境板塊+10%+29%+16%+30%+21%+52%+22%+77%2006年至今,上海公寓價格加權(quán)年均增漲率達(dá)21%;新江灣城板塊公寓價格加權(quán)年均增漲率達(dá)43%，漲幅遠(yuǎn)大于全市水平;

6、 不過值得指出的是，新江灣城板塊今年的漲幅完全由高端項目帶動，其它項目價格基本在3-3.5萬元/，而在最新調(diào)控政策的影響下,預(yù)計未來一段時間房價漲勢將趨于平緩,不排除部分供應(yīng)量較大的區(qū)域出現(xiàn)下降的可能板塊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀高端項目帶動板塊整體價格上揚新江灣城板塊黃興板塊五角場板塊鞍山板塊東外灘板塊中原板塊板塊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀新江灣城板塊的市場需求和市場價格在楊浦浦區(qū)占主導(dǎo)地位本項目板塊項目分布項目開盤時間總建面積(）建筑類型容積率九龍倉璽園2010-1110萬12-13層高層1.7仁恒怡庭2010-106.5萬7層大平層公寓、5層疊加別墅1.2華潤橡樹灣2010-323萬小高層11-13層，聯(lián)庭別墅

7、5層1.6加州水郡2009-847萬18層高層1.8合生江灣國際公寓2006-428萬8-18層小高層1.6保利維拉家園2010-051.6萬8層多層1泰寶華庭2010-3 5.3萬6-8層1.1三湘七星府邸預(yù)計2011-23.7萬多層、棟棟1.3祥生福田雅園預(yù)計今年年底9.2萬8層多層 、別墅 1.9鐵獅門項目/90萬高層3.3建發(fā)新江灣景苑預(yù)計今年11月底3.1萬17-18層高層2保輝香景園明年6月7月17-18層高層/加州水郡鐵獅門項目板塊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀保輝香景園新江灣城板塊黃興板塊五角場板塊鞍山板塊東外灘板塊中原板塊板塊板塊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀板塊市場需求受一些高端項目近期開盤的影響下,出現(xiàn)

8、大幅增長,同時也帶動板塊整體銷售均價明顯上升。但值得注意的是，這些高端項目的開盤價格均低于預(yù)期。面積段成交套數(shù) (套）成交面積(）100以下29526580.42101-125899876.6126-145618393.07146-160162379.216172181-2009718449.87201以上10428968.9總價段成交套數(shù) (套）成交面積(）200萬以下141291.48201-2501129957.34251-30014313163.88301-350768032.65351-400475370.32401-450385605.96451-5003

9、35215.47501-550111999.46551-600162630.28601-65091340.35651-700457721.55701-750529066.78751-8006211227.25800萬以上21649014.01板塊市場目前需求主流為100平米以下和161-180平米面積段；總價在201-300萬元以及800萬元的公寓是板塊需求熱點板塊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀板塊發(fā)展趨勢投資投資兼自住高檔社區(qū)項目90以下91-100101-150151-200201-250251-300300以上一房兩廳二房二房兩廳43208219四房兩廳5710119四房三廳4

10、五房兩廳1五房三廳1復(fù)式32721項目200萬元以下201-400萬元401-600萬元601-800萬元801-1000萬元1001-1200萬元1201萬元以上一房兩廳二房二廳133702211三房兩廳1564150631020四房兩廳161105415四房三廳4五房兩廳1五房三廳1復(fù)式126111021板塊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀面積和總價段交叉分析90平米以下的兩房主要集中在“保利維拉公寓”和“泰寶華庭”；91-150平米主要集中于“合生國際公寓”和“九龍倉璽園”，總價在200-400萬元三房兩廳主要面積在151-200平米，集中在“華潤置地橡樹灣”、“九龍倉璽園”和“仁恒怡庭”，總價大致集中在

11、范圍在601-800萬元。項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月至11月25日保利維拉家園套數(shù)417593均價3570934299347192966834986涵碧景苑套數(shù)711均價205561697519849泰寶華庭套數(shù)38281524271911均價24337251922630126602288202752129597橡樹灣套數(shù)3252612282811均價3948742028402554258842334417944126343718合生江灣國際公寓套數(shù)78261418823114均價3249833466302253116028843298152986528822仁恒怡庭套數(shù)1

12、0542均價5863459646九龍倉璽園套數(shù)158752244均價4321243702440314459241759板塊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀板塊內(nèi)各項目今年1-11月成交情況單位:套、元/平方米2月4月6月8月10月12月仁恒怡庭華潤置地橡樹灣泰寶華庭保利維拉家園3、4兩月共推出222套，兩房、三房為主9月份推136套，兩房為主合生江灣國際公寓九龍倉璽園余133套，主要為70-130兩房3月份推184套，三房、四房為主，170平米以上余221套，三房四房為主，11月可能加推5月份推出232套，兩房146套，三房56套，聯(lián)排26套，獨棟2套余54套，兩房三房為主5月份共推出112套， 兩房108套、

13、三房4套余41套，兩房為主10月份共推173套。主要為三房42套，四房65套，疊加48套余51套，四房和復(fù)式為主7月份共推出185套，兩房34套，三房126套，四房24套余7套基本售完銷化余量區(qū)域內(nèi)其他項目板塊推量分析板塊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀可售房源房型合計70平米以下70-90平米90-110平米110-130平米130-150平米150-170平米以上170平米以上一房14113二房25414165399三房132514113四房7272其他5454合計526115465391414239板塊板塊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀板塊公寓存貨不多,主要集中在90以下的兩房和170平米以上的三房，以目前板塊月成交量，

14、基本能一個月消化完畢板塊內(nèi)在售公寓存量分布在售項目用地性質(zhì)建筑面積（萬）已推面積（萬）未來供應(yīng)量（萬）合生新城御景住宅28.2923.065.23華潤橡樹灣住宅23.087.7715.31漢斯加州水郡住宅、商業(yè)46.798.4338.36涵碧景苑住宅8.988.980仁恒怡庭住宅6.53.92.6泰寶華庭住宅5.33.12.2九龍倉新江灣項目住宅10.073.76.37保利維拉家園住宅1.631.10.53合計-130.6460.0470.6未來上市項目用地性質(zhì)建筑面積（萬）已推面積（萬）未來供應(yīng)量（萬）鐵獅門項目住宅、商辦90-90中建項目住宅11.45-11.45祥生御江灣住宅10.44-

15、10.44銀億新江灣項目住宅6.04-6.04建發(fā)項目江灣名居住宅3.1-4.5三湘七星府邸住宅3.7-3.7合計-124.73126.13板塊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀板塊公寓供應(yīng)量現(xiàn)有項目存量供應(yīng)達(dá)70.6萬方未上市項目供應(yīng)量達(dá)124.73萬方兩者總計達(dá)195.33萬方項目上海本地江浙其他地區(qū)65%15%20%70%10%20%60%15%25%80%10%10%75%10%15%65%10%25%上海本地和自住客源已成為板塊需求主流板塊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀市場泡沫程度低報告綜述雖然10月初上海細(xì)則出臺 ，但目前成交量尚未出現(xiàn)明顯變化，但供求雙方對于價格預(yù)期普遍回調(diào)短期內(nèi)調(diào)控政策基本出盡，政府部門對于房產(chǎn)稅

16、是否出臺非常謹(jǐn)慎宏觀大勢板塊發(fā)展態(tài)勢目前楊浦區(qū)內(nèi)絕對的熱點板塊，特別是近期板塊均價受高端項目的入市的影響大幅抬升其它項目價格基本保持穩(wěn)定，基本在3-3.5萬元/，個別項目為了跑量小副降價板塊后市預(yù)測后續(xù)供應(yīng)量大，有近200萬方，高端項目為主，市場價格平臺有望繼續(xù)上升由早期的投資性客源為主轉(zhuǎn)換為自主性客源為主，隨著板塊配套逐漸成熟，未來將吸引更多的高端人群板塊主要個案分析地址 楊浦新江灣城殷行路淞滬路交界處均價45000元/平方米價格詳情均價45000元/平方米開發(fā)商上海綠源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型面積兩居137平米 三居179-303平米 四居 228-334平米建筑類型高層物業(yè)類別普通住宅,公

17、寓建筑面積 100000平方米占地面積 60000平方米開盤時間2010年11月入住時間2011年12月方位中外環(huán)城鐵沿線10號線裝修情況精裝(10000-12000元/)容積率 1.7綠化率 35%總戶數(shù) 500物業(yè)公司 綠源物業(yè)物業(yè)費5.20元/月/平方米九龍倉璽園九龍倉璽園11月中旬加推，主推戶型有137平米的兩房，150平小三房、180平米的三房，最大面積是334平米的四房，均價45000元/平米。板塊主要個案分析地址 楊浦區(qū)政和路338弄起價55000元/平方米最高價70000元/平方米開發(fā)商上海仁恒置業(yè)發(fā)展有限公司戶型面積洋房170-197平米 別墅208-345平米建筑類型多層

18、疊拼物業(yè)類別花園洋房 疊加別墅建筑面積 65000平方米占地面積 54000平方米開盤時間2010年10月入住時間2011年12月城鐵沿線10號線,12號線裝修情況精裝（10000元/）容積率 1.2綠化率 0%總戶數(shù) 269投資商 新加坡仁恒置地建筑施工 龍信建設(shè)集團(tuán)有限公司景觀設(shè)計 貝爾高林仁恒怡庭板塊主要個案分析主推170平米、195平米精裝大戶型多層公寓仁恒怡庭板塊主要個案分析地址 楊浦區(qū)國權(quán)北路7弄2號均價35000元/平方米價格詳情均價35000元/平米開發(fā)商上海賢豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司戶型面積二房89平米建筑類型1棟8層，5棟7層物業(yè)類別普通住宅,公寓建筑面積 16289平方米

19、開盤時間2010年9月入住時間2010年6月31日城鐵沿線10號線裝修情況精裝（3000元/）容積率 1.4綠化率 40%總戶數(shù) 162物業(yè)公司 上海保利物業(yè)酒店管理有限公司物業(yè)費3.10元/月/平方米車位數(shù) 108個投資商 保利置業(yè)集團(tuán)有限公司保利維拉家園板塊主要個案分析名稱套數(shù)配比二房108套96.43%120-1304套3.57%140-1504套3.57%80-9088套78.57%130-14012套10.71%三房150-1604套3.57%保利維拉家園現(xiàn)售位置最好8、9號樓，推89平米2+1戶型，一棟樓20幾套，底樓送同面積地下室板塊主要個案分析地址 楊浦新江灣城國權(quán)北路1088

20、號均價28000元/平方米開發(fā)商上海景榮置業(yè)戶型面積二居89平米 三居179平 四居180平米建筑類型聯(lián)排別墅;6-8層電梯公館物業(yè)類別普通住宅,公寓建筑面積 53000平方米占地面積 0平方米開盤時間2010年5月18日入住時間2011年8月裝修情況毛坯容積率 1.1綠化率 45%得房率 0%總戶數(shù) 271物業(yè)費2.50元/月/平方米車庫配置 自動感應(yīng)停車系統(tǒng)供暖方式 戶式中央空調(diào)建筑設(shè)計 上海華東建筑設(shè)計院建筑施工 上海東亞集團(tuán)景觀設(shè)計 上海華東建筑設(shè)計院泰寶華庭板塊主要個案分析戶型套數(shù)配比二房146套62.93%80-90146套62.93%三房56套24.14%170-18052套22

21、.41%150-1601套0.43%160-1703套1.29%獨棟2套0.86%550-6002套0.86%聯(lián)排28套12.07%泰寶華庭在售89平2+1房，以及180平3+2房和4+2房電梯公館。板塊主要個案分析地址 楊浦區(qū)政和路991弄起價31000元/平方米最高價32000元/平方米開發(fā)商上海珠江投資有限公司戶型面積兩房90平米建筑類型小高層物業(yè)類別普通住宅,公寓建筑面積 282880平方米占地面積 176750平方米開盤時間2010年9月18日入住時間2012年4月裝修情況毛坯;全裝。修裝修報價1500-3000元/容積率 1.6綠化率 40%得房率 80%總戶數(shù) 2800物業(yè)公司 安華物業(yè)物業(yè)費2.20元/月/平方米車位費 地上180元/天;78000元/個;地下380元/天;108000元/個;車位數(shù) 車位數(shù):地上300個;地下700個;車位配比 0.5投資商 廣東珠江投資股份有限公司建筑設(shè)計 上海滬防建筑設(shè)計有限公司；上海工程勘察設(shè)計有限公司板塊主要個案分析合生江灣國際公寓（新城御景）新城御