房產(chǎn)新知識精華1_secret

1、 房產(chǎn)新知識精華（1）本期標題、房企決策者應(yīng)具備的心理素質(zhì)、細節(jié)是最重要的競爭力、湖濱花園的社區(qū)文化、設(shè)計莫冷落了鄰里關(guān)系、北京首家社區(qū)完成形象設(shè)計、西安重現(xiàn)盛唐園林風(fēng)貌、營銷的“非實體化”傾向、地產(chǎn)名家論品牌、開創(chuàng)體驗經(jīng)濟時代、房企決策者應(yīng)具備的心理素質(zhì) 經(jīng)濟學(xué)家大衛(wèi)利連塔爾曾經(jīng)說過：“管理的首要技巧是人文的，而不是技術(shù)的。因而，衡量經(jīng)理人員最主要的標準應(yīng)該是他的人文素質(zhì)，是那種構(gòu)成領(lǐng)導(dǎo)能力的無形的個性品質(zhì)”。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策者應(yīng)具備以下個方面的心理素質(zhì)堅定的信念。領(lǐng)導(dǎo)決策者必須樹立正確的政治方向，能在大是大非面前頭腦清醒胸懷開闊，正確理解和把握工作生活的意義、目的、價值以及人的行

2、為準則、規(guī)范，以及作為的問題。良好的認知。領(lǐng)導(dǎo)決策者要具有敏銳的觀察力（才能捕捉準確、全面、及時的信息），較強的記憶力（才能準確地保存信息，儲以備用）和思維能力（可以把觀察獲得的信息，進行思維加工，以去粗取精，去偽存真，把握信息之間的內(nèi)部聯(lián)系，掌握其內(nèi)在規(guī)律，實施正確決策）。良好的決斷。判斷正確、決策及時而果斷是良好決策心理素質(zhì)的主要標志。良好的組織活動。領(lǐng)導(dǎo)者做出正確決策后，關(guān)鍵的問題還是如何去落實。房地產(chǎn)業(yè)政策性強、聯(lián)系面廣，日趨規(guī)范，因此，就需要領(lǐng)導(dǎo)決策者去認真協(xié)調(diào)各部門、各層面的關(guān)系，組織廣大員工高效率地去為實現(xiàn)目標而行動。在這里，組織領(lǐng)導(dǎo)能力、協(xié)調(diào)能力、人際交往能力強的領(lǐng)導(dǎo)決策者，會

3、在所轄的范圍內(nèi)演出一幕生動的活??；如果缺乏組織、協(xié)調(diào)、交往能力，生性孤僻，就難以組織起群眾，也難以落實既定的目標。、細節(jié)是最重要的競爭力有人說“上帝與細節(jié)同在”，讓我們揭開上帝的面紗，看看細節(jié)的微笑日本人的細節(jié)在沈陽中山廣場有一座“遼寧飯店”，本來是日偽時期的“大和飯店”，乃日本人留下的建筑物。這座已經(jīng)歷過大半個世紀的建筑物飽嘗了幾十年酷暑嚴冬，至今連外墻磚幾乎都沒有壞損過和更換過，足見當年工藝之精細。我們不得不承認，日本是一個追求精致的民族。大凡日本的工業(yè)品，從電器到汽車，都可以讓你從中感到這個精致民族的精致工藝，日本工業(yè)品的精致程度普遍在歐美產(chǎn)品之上。有人說日本人之所以喜好圍棋和高爾夫，就

4、是因為這兩種運動最能品味和體現(xiàn)精致。昔日的東洋倭人之成為今天的經(jīng)濟巨人，求精圖細之民族精神起到了重要的作用。德國人的細節(jié)德國也是一個極求精細的國家，德國人對制造品的工藝苛求得近乎刻板。德國造的工藝品壽命長，奧妙就在于精確。如果說日本人崇尚外觀的精美，那德國人就是熱衷內(nèi)在的精致。正是這兩個追求精細的國家，如今的位居世界的第二位和第三位，并且在上個世紀的二戰(zhàn)時期，曾經(jīng)與幾乎全世界的力量形成抗衡。細節(jié)超越標準所有的標準幾乎都只是一個起碼的，最低的要求。標準往往不能表達細節(jié)的，而細節(jié)可以基于標準而超越標準，在標準約束之外構(gòu)成產(chǎn)品真正的內(nèi)在和外在的素質(zhì)，只關(guān)注標準是不能完成細節(jié)的。細節(jié)表達品位美觀容易，

5、品位難求。品位的訣竅恰恰在于細節(jié)。氣質(zhì)正是源于精致。對每個細節(jié)的精確考慮，往往能使品位有明顯的提升。走進一個優(yōu)秀的住宅區(qū)，你能感到一種特殊的氣質(zhì)，這種氣質(zhì)能夠傳達發(fā)展商的氣質(zhì)是練達或是膚淺，是縝密還是粗糙。細節(jié)代表價值觀以造屋為例，發(fā)展商的價值如果是負責(zé)任的，那么住宅的所有細節(jié)就應(yīng)當被充分地注意到無論是建筑和環(huán)境的硬件，或是管理和服務(wù)的軟件。如今，公眾對發(fā)展商的普遍不信任，根本是對許多發(fā)展商價值觀的否定。細節(jié)描述文化用感性思維的民族和用理性思維的民族對于細節(jié)的關(guān)注是不同的。中國人習(xí)慣了傳統(tǒng)烹調(diào)方法中的“鹽少許，糖若干”以及傳統(tǒng)中醫(yī)藥中的手抓定量方式，俄國人盡管擁有豐富的自然資源卻總是做些“傻大

6、黑粗”的工業(yè)產(chǎn)品，而美國人卻可以為紐約時代廣場大廳設(shè)計組織近百位設(shè)計師干了一整年。細節(jié)產(chǎn)生效益只有經(jīng)過事前的深思熟慮和事中的精工細活，才會出現(xiàn)最少返工的和節(jié)省成本的效果。追精求細的成本是最值得的成本。在細節(jié)上少花的成本，往往會加倍地在別的地方付出?；蛟S，很少有人想到細節(jié)也是賣點，細節(jié)也是競爭力。而事實上，細節(jié)正是最重要的賣點和最有效的競爭力。、湖濱花園的社區(qū)文化中國人崇尚和諧，和諧是中國傳統(tǒng)文化的重要范疇，和諧是中國人調(diào)節(jié)人與外部關(guān)系的重要規(guī)范。湖濱花園在調(diào)節(jié)社區(qū)內(nèi)外各種關(guān)系的社區(qū)文化基本原則就是“和諧論”。首先，湖濱人致力于營造和諧適度的人與自然的關(guān)系。在湖濱花園社區(qū)內(nèi)部的園林設(shè)計中，他們摒

7、棄那種看似高貴的公園文化、廣場文化，而是重視人與自然的協(xié)調(diào)和參與性。在修建水景池時，旁邊采用青石以盡量還原于一種自然美的狀況；其次，湖濱更注重建立社區(qū)內(nèi)外和諧融洽的人際關(guān)系。在房屋的設(shè)計中，以聯(lián)排別墅的設(shè)計再現(xiàn)鄰里親情的和諧關(guān)系，在院落的設(shè)計上，以低矮柵欄代替封閉式的高墻，給鄰里間提供了一種開放的空間；再次，湖濱花園也重視協(xié)調(diào)業(yè)主個體與群體之間互利共享關(guān)系。在社區(qū)會所的設(shè)計時，事先聽取業(yè)主的意見，并根據(jù)業(yè)主的意見在會所提供了集體活動的場所。生活理念上，湖濱花園努力營造一種友善、健康的園區(qū)氛圍。富含寓意的雕塑、造型、娛樂設(shè)施、名人名言，充分體現(xiàn)了深刻的生活哲理。湖濱人遵循公民道德建設(shè)實施綱要，倡

8、導(dǎo)友善待人，“我為人人，人人為我”，從我做起，把友善之心用于社會，服務(wù)于社區(qū)。、設(shè)計莫冷落了鄰里關(guān)系現(xiàn)時住宅的設(shè)計都是一家一戶封閉的結(jié)構(gòu)。這個設(shè)計的好處是躲進小套成一統(tǒng)，獨門獨戶自逍遙，為居家的個性化創(chuàng)造了充分自由的天地。然而，其不足之處也在于它過于獨特的封閉，而缺失了鄰里溫情。其實，人本主義關(guān)懷并不排斥鄰里親情。人本之人，不單單指個人或一個家庭，而是囊括了人的所有社會性的正義，現(xiàn)代化住宅設(shè)計所奉行的“以人為本”應(yīng)當是這樣一個廣義的概念。它不僅承認人是住宅設(shè)計服務(wù)的主體對象，而且考慮到與人類關(guān)系密切的自然生態(tài)環(huán)境，絕不因為人要住樓就將世界變成鋼筋水泥的森林，而摒棄鳥語花香。同樣的，“以人為本”

9、也要以“社會為本”，既關(guān)懷到人對住宅的物質(zhì)享受，又關(guān)懷到同一住宅或同一住宅區(qū)鄰里間的情感交流與親和。中華傳統(tǒng)的鄰里親情，正是中華文明的一種文化結(jié)晶。其科學(xué)性正不斷地為現(xiàn)代醫(yī)學(xué)、精神病學(xué)、兒童教育學(xué)、心理學(xué)、社會學(xué)等科學(xué)驗證。諸如，精神病學(xué)家就認定人際間的親密交往是治療孤獨癥、抑郁癥的良方；醫(yī)學(xué)界鼓勵非傳染性病人包括癌癥患者多多參與社會娛樂活動，保持健康的心態(tài)，作為藥物治療的最佳輔助；健康機構(gòu)經(jīng)過統(tǒng)計，確認長壽老人多是健談、多動、熱衷交往、樂于助人、性格開朗者；教育家提醒家長，對于獨生子女尤其要注意通過小朋友間的交往培養(yǎng)他們的群體意識，防止自我封閉，個人中心等不良心態(tài)，有助他們的人格健康成長。社

10、會學(xué)家指出，四合院文明和石庫門風(fēng)情所培育的是一種中國傳統(tǒng)的鄰里集體主義情感的東方文明生活方式，其意義正對立于現(xiàn)代西方十分頭痛的社會玻正因為如此，著名房地產(chǎn)理論專家顧云昌等有識之士呼吁住宅設(shè)計的理念和實踐不應(yīng)遺漏和冷落鄰里關(guān)系這一層重要的人文因素。而應(yīng)當將鄰里親和作為中華傳統(tǒng)文化和社會主義文明融合到房地產(chǎn)建設(shè)中去。我想，這或許也是建筑設(shè)計上中國特色的一個繼承點和出發(fā)點。因為任何建筑或藝術(shù)的創(chuàng)新都離不開優(yōu)秀思想和理念這個依據(jù)。、北京首家社區(qū)完成形象設(shè)計亞運村安慧里社區(qū)完成形象設(shè)計，這是北京市首家。該社區(qū)有自己的“社區(qū)旗”以及“區(qū)徽”，還設(shè)定了從理念至形象上的細則。亞運村安慧里社區(qū)主會場，有一本翻開

11、的書的社區(qū)旗，由藍紅黑黃綠五種顏色組成。這個圖案同樣形成了社區(qū)的區(qū)徽以及區(qū)標，并發(fā)給社區(qū)居民。同時，社區(qū)居民將收到一份“社區(qū)手冊”，該手冊對社區(qū)在安全、體育、文化、應(yīng)急系統(tǒng)、醫(yī)療保健等方面提出了精確指標，在昨天公布之日該社區(qū)已全部做到。如：歲以上老人每人一名護士、平均人有一個干洗店和制衣店、社區(qū)至少有一家銀行、飯館至少有家，建社區(qū)學(xué)校且社區(qū)教室每萬人一間，小區(qū)閉路電視監(jiān)控，周界防范報警系統(tǒng)，樓宇對講防盜系統(tǒng)，住戶報警系統(tǒng)，保安巡更系統(tǒng)的建立達等內(nèi)容。、西安重現(xiàn)盛唐園林風(fēng)貌日前西安興慶宮計劃投資將近億元重現(xiàn)盛唐園林風(fēng)貌。園內(nèi)所有仿古建筑物及周邊環(huán)境都在進行變革性修繕整治。園內(nèi)部分原來的混凝土道路

12、已經(jīng)被青石板取代。由郭沫若親筆題名的該園標志性建筑物“沉香亭”修繕工作現(xiàn)已接近頂部。原來所有仿古建筑物表面彩繪全部去除后更新，部分建筑物的造型正在向唐代風(fēng)格靠近。據(jù)劉建設(shè)園長介紹，自去年開始的興慶湖清淤工程已于今年月日前結(jié)束，目前園內(nèi)余個仿古建筑物的維修工作及道路鋪砌工程已拉開帷幕。通過這次大規(guī)模、綜合性修繕，要求興慶宮公園在風(fēng)格上盡量接近唐代，并且要提高檔次。整個工程要求在今年月日前基本完工，爭取在國慶節(jié)前讓湖水蕩碧波，公園展唐采。、營銷的“非實體化”傾向現(xiàn)今地產(chǎn)營銷最關(guān)鍵的一點，就是要捕捉并放大在樓盤實體中所蘊含的文化意象，并以文化范疇來塑造并表征這種在產(chǎn)品實體中所遮蔽著的意象，使營銷呈現(xiàn)

13、出一定的“非實體化”傾向。陸新畬談起綠地集團開發(fā)的圣約瀚名邸高檔社區(qū)營銷手法：因為此樓盤所在地靠近圣約瀚大學(xué)舊址，所以把“生活的藝術(shù)”確立為設(shè)計理念，不僅售樓處用藝術(shù)吊燈、中廳鋼琴、名畫印品來體現(xiàn)其優(yōu)雅、尊貴品味，而且電視廣告片也是別具一格，用電影膠片制作出帶有“符號感”的懷舊畫面，勾起人們對往日情懷的追憶。這種“文化引發(fā)心靈共鳴”的產(chǎn)品定位與營銷方式，令圣約瀚名邸炙手可熱。綠地集團開發(fā)的“綠地名人坊”也是如此，中國傳統(tǒng)的藝術(shù)氛圍、文化思想融入到現(xiàn)代建筑的環(huán)境中，厚重的文化底蘊、人本氣質(zhì)與靈動的思考空間，成就了這一文化名宅。在“大名者的居?！痹O(shè)計定位下的綠地名人坊以清溪、竹林、木廊等中式符號營

14、造出禪意景觀和儒雅氛圍，準確地傳達出建筑的氣質(zhì)。素淡凝重的裝修風(fēng)格，獨具中華文化意韻的飾品、背景音樂，使視覺、聽覺渾然一體，文化內(nèi)涵自然滲透于居室的每一方寸間。、地產(chǎn)名家論品牌張寶全：我個人認為，中國房地產(chǎn)界的品牌正在逐漸形成，許多優(yōu)秀的企業(yè)也正在追求自己的品牌。房地產(chǎn)業(yè)存在企業(yè)品牌，產(chǎn)品品牌不容易形成，因為所有的地產(chǎn)產(chǎn)品都是地域化的產(chǎn)品，而且在同一地區(qū)內(nèi)由于位置不同、自然條件不同，差別很大，地產(chǎn)產(chǎn)品是一種個性化的非標準的產(chǎn)品。它不像家電等是一種標準化的產(chǎn)品，它沒法進行標準化生產(chǎn)。王若雄：我認為一個房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)品牌遠遠比項目品牌重要得多，在目前中國房地產(chǎn)的這種發(fā)展狀況下，對開發(fā)商來說，某一

15、個項目可能會做好，但要真正形成整個企業(yè)的品牌則不太容易。而且品牌一旦形成，便無形之中加大了這個企業(yè)的責(zé)任。企業(yè)品牌的形成和這個企業(yè)成本中的人工成本是分不開的。由于目前整個房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)較低，真正形成一個企業(yè)的品牌非常困難。一個品牌的企業(yè)，質(zhì)量是第一位的。在房地產(chǎn)建筑過程中，建筑工人是直接負責(zé)質(zhì)量的對象?？墒窃诋斍?，我國大部分建筑工人是那些剛剛放下鋤頭進城的農(nóng)民，而正是他們肩負著質(zhì)量的重任。在這種情況下，要培植一個系列化的、專業(yè)化的、標準化的房地產(chǎn)產(chǎn)品是比較困難的。用一顆平常的心，正直的心，去做正派的事，可能會越做越好。袁三平：品牌應(yīng)該是一個公司的品牌，團隊的品牌。房地產(chǎn)發(fā)展商的主要工作是一個集

16、成，利用廣泛的社會資源，是一個整合的過程。在這種整合的過程中，最大的問題是如何顯現(xiàn)出你的水平，可能會有其他許多因素，但是管理的責(zé)任完全在于發(fā)展商，從立項、定位到銷售，甚至到售后服務(wù)，這個過程表現(xiàn)的就是你企業(yè)的品牌，公司管理水平的高低直接體現(xiàn)在項目的好壞上。任志強：用最簡單的話來解釋，品牌就是一種要約，品牌就是一種承諾，就是要給消費者一種確定性的承諾。維護和創(chuàng)造品牌需要極大的成本，需要有內(nèi)部的要約，要克服兌現(xiàn)承諾的困難，最后才有可能最終確立。品牌的價值在于它可以持續(xù)不斷地為后繼產(chǎn)品創(chuàng)造價值?，F(xiàn)在房地產(chǎn)更新的速度高于任何一個產(chǎn)品更新的速度。、開創(chuàng)體驗經(jīng)濟時代中國人的模仿能力可能是世界第一流的，“一

17、窩風(fēng)”現(xiàn)象也可能是中國獨有的。只要是新東西、好東西，既不怕你大也不怕你小，要不了幾天，神州大地就會到處都是。房地產(chǎn)也不例外，從中國房地產(chǎn)真正走向商品化的那一天起，同質(zhì)化就未能避免。特別是近幾年，一會兒“歐風(fēng)“一片、一會兒到處是洋房，有人做生態(tài)住宅，不幾天，仿佛全國都成了生態(tài)，復(fù)式好賣，不管是高層多層，也不管是經(jīng)濟房還是豪宅，呼啦啦都搞復(fù)式單位。最嚴重的是外立面的同質(zhì)化，造型、顏色、用料都一樣，把一個本來豐富多彩的城市搞的如此呆板、單調(diào)，不知那些開發(fā)商想沒想過，歷史和后人會對他們怎樣評價？同質(zhì)化帶來的惡果，除了對城市形象造成極大的破壞外，對發(fā)展商自己也沒任何好處。市場永遠不會接受同質(zhì)化。消費者要

18、的是一個家，一個自己的不同于別人的家，一個能融合自己個性、感情、愛好、習(xí)慣的舒適的家，既然你的和他的和他他的都一樣，我干嗎選你的？所以，在硬件上無法避免后，一些開發(fā)商就開始認識到服務(wù)在競爭中的作用了，但是，他們不知道，服務(wù)也是可以模仿的，而且服務(wù)以一種共性的方式提供給每一個獨特的人，其消費者得到的最終服務(wù)效果又怎樣？我們可想而知。馬斯洛提出人的五種需求，其最高層次的需求是自我實現(xiàn)。馬斯洛在這里強調(diào)的是“自我”，也就是說，人的需求發(fā)展到最高層次后，那些共性的、同質(zhì)的、不自我的需求提供物是無法完成實現(xiàn)的。要完成自我實現(xiàn)唯有體驗，因為只有體驗是完全自我的。如果開發(fā)商們從一開始就有意識的以一種體驗心態(tài)，去規(guī)劃、去設(shè)計、去建造、去經(jīng)營，一開始就有意識的為消費者營造、提供一個可以體驗的過程、