房地產(chǎn)企業(yè)住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化之路初探_secret

1、PAGE PAGE 3房地產(chǎn)企業(yè)住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化之路初探摘要:介紹了住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)涵、目的和不同層次,分析了實(shí)施住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的4個階段,并為推行住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化初步建立了標(biāo)準(zhǔn)體系結(jié)構(gòu)模型,最后提出實(shí)施過程中應(yīng)注意的幾個問題。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企 住宅產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化在宏觀調(diào)控不斷深入與加強(qiáng)的背景下,我國房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸走向成熟。發(fā)展到成熟階段,必然由產(chǎn)品的粗放競爭向標(biāo)準(zhǔn)化競爭過渡。與此同時,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式正在發(fā)生變化,房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰分化正在加劇。標(biāo)準(zhǔn)化成了品牌地產(chǎn)在市場競爭中的利器。標(biāo)準(zhǔn)化帶來的是產(chǎn)業(yè)化與規(guī)?；?在面對同樣的房地產(chǎn)市場資源情況下,誰擁有足夠的技術(shù)資本標(biāo)準(zhǔn)化體系,誰就擁有行

2、業(yè)的未來。世界各國的經(jīng)驗(yàn)告訴我們,住宅產(chǎn)品只有標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化,才能保證其品質(zhì)。在標(biāo)準(zhǔn)化條件下,才能夠做得越來越精,越來越符合我們的居住需求。1標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)涵標(biāo)準(zhǔn)化(standardization)的概念是:在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、科學(xué)及管理等社會實(shí)踐中,對重復(fù)性事物和概念通過定制、發(fā)布和實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到統(tǒng)一,以獲得最佳秩序和社會效益。從系統(tǒng)論的觀點(diǎn)看,標(biāo)準(zhǔn)化就是理順關(guān)系,加強(qiáng)協(xié)調(diào),消除內(nèi)耗,提高效率和質(zhì)量。標(biāo)準(zhǔn)化是一個不斷有序化、優(yōu)化的動態(tài)過程。標(biāo)準(zhǔn)化是一種思維模式,一種管理模式,然后是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的起點(diǎn)是觀念的改變,而產(chǎn)品設(shè)計生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化是其中的重要部分。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是要體系標(biāo)準(zhǔn)化,質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)化,設(shè)

3、計標(biāo)準(zhǔn)化,流程體系標(biāo)準(zhǔn)化,甚至是對合作伙伴的選擇標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)化并不僅指保持產(chǎn)品的一致性,在這個高度強(qiáng)調(diào)個性、體驗(yàn)的社會,完全標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品已經(jīng)無法滿足不同的客戶對居住過程中的空間、時間、心理等各種需求。因此產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化不是要求產(chǎn)品細(xì)節(jié)一致,而是強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品性能的標(biāo)準(zhǔn)化。2標(biāo)準(zhǔn)化的目的廣義的講,標(biāo)準(zhǔn)化的重要作用是改善產(chǎn)品、過程和服務(wù)對預(yù)定目標(biāo)的適應(yīng)性,其根本目的是為了在既定范圍內(nèi)達(dá)到“最佳有序化程度”。在房地產(chǎn)業(yè),首先標(biāo)準(zhǔn)化有利于房地產(chǎn)企業(yè)樹立品牌形象。通過標(biāo)準(zhǔn)化,能夠利用某種程度上的一致性來降低成本,節(jié)約設(shè)計時間。其次,標(biāo)準(zhǔn)化是工廠化的初級階段。要做到工廠化,首先進(jìn)行產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn),從

4、而逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的通用化和工業(yè)化。最后,確立標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。3住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的4個層次考慮到我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)企業(yè)對標(biāo)準(zhǔn)化的接受程度,可將住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化分為4個層次:部品標(biāo)準(zhǔn)化、模塊標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化及產(chǎn)品性能標(biāo)準(zhǔn)化。最終實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的工業(yè)化。住宅產(chǎn)品工業(yè)化指出了住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展方向,但并不意味著所有的住宅產(chǎn)品都以此為終極目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況,先以戶型、外觀比較成熟,市場認(rèn)可度較高的產(chǎn)品為先導(dǎo),作為實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化的切入點(diǎn)。3.1部品標(biāo)準(zhǔn)化住宅形式千變?nèi)f化,但其組成細(xì)胞構(gòu)配件卻相對不變,南北基本上差距不是很大,而且設(shè)計和制造可能作為工廠化生

5、產(chǎn)的方式來開展。部品標(biāo)準(zhǔn)化是最容易實(shí)施的一步。3.2模塊標(biāo)準(zhǔn)化將住宅作為一個產(chǎn)品拆分出來,來確定模塊化,并進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(見圖1)。3.3產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化將已在某地成功的產(chǎn)品成熟化、定型化進(jìn)行推廣,其重點(diǎn)是戶型設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化。包括產(chǎn)品戶型的功能配置、流線、高度、窗戶陽臺、廚房位置,節(jié)能的處理辦法等。還可以將固定的戶型,設(shè)計幾套不同的外立面,既可以滿足標(biāo)準(zhǔn)化又可兼顧個性需求。3.4產(chǎn)品性能標(biāo)準(zhǔn)化針對高端產(chǎn)品客戶感受的產(chǎn)品性能標(biāo)準(zhǔn),是高于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的要求,并不著重于產(chǎn)品細(xì)節(jié)的一致性,而是從幾個不同層面來感受產(chǎn)品品質(zhì)。4住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系結(jié)構(gòu)模型參考建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心公布的住宅部品體系框架擬將整個住宅體系分

6、為十大系統(tǒng)(其中硬件八個系統(tǒng),軟件兩個系統(tǒng)),以便住宅部品分類和標(biāo)準(zhǔn)模塊的劃分,有利于住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的推進(jìn)。硬件:1)結(jié)構(gòu)系統(tǒng)(支撐結(jié)構(gòu)、樓板等);2)外圍護(hù)系統(tǒng)(外墻圍護(hù)、地面、屋面、門窗、保溫隔熱、防水、外墻裝飾);3)隔墻系統(tǒng)(指室內(nèi)輕質(zhì)隔墻);4)交通系統(tǒng)(入口門廳、樓梯、電梯系統(tǒng)等);5)廚衛(wèi)系統(tǒng)(廚房、衛(wèi)生間、換氣風(fēng)道);6)其他內(nèi)部裝修系統(tǒng)(內(nèi)門、裝飾部件、戶內(nèi)樓梯、壁柜);7)設(shè)備系統(tǒng)(暖通與空調(diào)系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)、電氣與照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、新能源系統(tǒng)、管道系統(tǒng)、智能化系統(tǒng));8)小區(qū)配套系統(tǒng)(室外設(shè)施、停車設(shè)備、園林綠化、垃圾貯置)。軟件:1)建造技術(shù)系統(tǒng)(各

7、種標(biāo)準(zhǔn)化的工法、做法);2)管理系統(tǒng)。該標(biāo)準(zhǔn)體系結(jié)構(gòu)模型的最高層次是建立標(biāo)準(zhǔn)化的建筑體系,這是整個住宅標(biāo)準(zhǔn)體系的核心。第二層次是住宅部品體系標(biāo)準(zhǔn)化,住宅部品體系標(biāo)準(zhǔn)化的目的是要建立標(biāo)準(zhǔn)化的工業(yè)化生產(chǎn)體系,住宅部品體系的標(biāo)準(zhǔn)化包括各類部品的定義、適用條件與范圍、部品的系統(tǒng)構(gòu)成、部品的功能與性能要求、組成部品系統(tǒng)的材料和制品的技術(shù)性能要求、部品系統(tǒng)的組合性功能試驗(yàn)與檢驗(yàn)要求、功能試驗(yàn)與檢驗(yàn)方法、工程應(yīng)用的可實(shí)施性要求、部品的質(zhì)量控制與保證、相關(guān)引用標(biāo)準(zhǔn)等方面的內(nèi)容。最低層次是施工技術(shù)及管理標(biāo)準(zhǔn)化,目的是實(shí)現(xiàn)施工技術(shù)工業(yè)化。5實(shí)施住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的4個階段1)強(qiáng)調(diào)快速復(fù)制和產(chǎn)品創(chuàng)新,以樹立品牌形象為主。2)部品標(biāo)準(zhǔn)化、裝配化設(shè)計。3)對大量的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品進(jìn)行部品方面的集約化和通用化的深入設(shè)計。4)根據(jù)市場的反映,進(jìn)行模塊化設(shè)計。由標(biāo)準(zhǔn)化向