經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)典策略和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本運(yùn)用

1、經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)典策略和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本運(yùn)用1，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)學(xué)的研究對(duì)象 是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全過程的經(jīng)營(yíng)問題。2，研究目的：a研究房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及其運(yùn)作規(guī)律，以便從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的過程，指導(dǎo)企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。b研究基本的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)和決策技術(shù)、營(yíng)銷技術(shù)，幫助企業(yè)掌握現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)原理與方法；掌握科學(xué)的決策程序和決策方法；提高企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的適應(yīng)力和競(jìng)爭(zhēng)力。c 研究房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理等一整套現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理手段和方法。以提高企業(yè)管理效率和管理水平。d 研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析的原則和方法，探索提高企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益的途徑。3,研究?jī)?nèi)容 一

2、是關(guān)于經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本概念、基本原理、基本運(yùn)作規(guī)律的內(nèi)容。二是關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)與決策技術(shù)的研究。三是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)管理職能的研究。四是關(guān)于房地產(chǎn)營(yíng)銷理論與方法的研究。五是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析的理論與方法。4.經(jīng)營(yíng)管理的職能 ：戰(zhàn)略職能、決策職能、開發(fā)職能、財(cái)務(wù)職能和公關(guān)職能。5.財(cái)務(wù)職能的核心是資金的運(yùn)用和管理。6.任務(wù)：廣開資金渠道，多方籌措資金；加強(qiáng)資金管理、降低成本開支。提高資金利用效益；增加企業(yè)積累，擴(kuò)大企業(yè)實(shí)力。7內(nèi)容：1.資金籌措職能2.資金管理職能3.資金運(yùn)用職能4.經(jīng)濟(jì)核算與經(jīng)營(yíng)分析職能。8思想：一、面向市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)思想 二、競(jìng)爭(zhēng)致勝的經(jīng)營(yíng)思想

3、 三、注重信息的經(jīng)營(yíng)思想 四、致力人才開發(fā)的經(jīng)營(yíng)思想 五、注重計(jì)劃管理的經(jīng)營(yíng)思想 六、以經(jīng)營(yíng)效益為核心的經(jīng)營(yíng)思想 9.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是指企業(yè)在一定時(shí)期風(fēng)，從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要達(dá)到的成果，是經(jīng)營(yíng)思想的具體體現(xiàn)，也是企業(yè)一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的依據(jù)和歸屬。10.企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)體系分為目標(biāo)功能、目標(biāo)層次和目標(biāo)時(shí)序p911.按目標(biāo)功能分類：1.市場(chǎng)性目標(biāo) 2.發(fā)展性目標(biāo)3.生產(chǎn)性目標(biāo)4.服務(wù)性目標(biāo)5.成本性目標(biāo)6.財(cái)務(wù)性目標(biāo)7.效率性目標(biāo)8.效益性目標(biāo)12.按目標(biāo)層次分類：1.戰(zhàn)略決策層目標(biāo)2.中間部門職能層目標(biāo)3.車間班組執(zhí)行層目標(biāo)13.按目標(biāo)時(shí)序分類：1.遠(yuǎn)期目標(biāo)，10年以上。2.中期目標(biāo)，5年左右。3.近期目標(biāo)，

4、一般本年度。14.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的作用：1.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)形成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的中心。2.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)構(gòu)成了考核與檢驗(yàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的標(biāo)準(zhǔn)。3.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的制定和推行是強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)營(yíng)效益和手段。4.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是企業(yè)利益的集中體現(xiàn)，成為號(hào)召職工、團(tuán)結(jié)職工、激勵(lì)職工為之奮斗，提高企業(yè)職工主動(dòng)性與創(chuàng)造性的力量源泉。15.經(jīng)營(yíng)方針是指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和行為綱領(lǐng)，是指貫徹企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而確立的基本原則。16.經(jīng)營(yíng)方針按其構(gòu)成層次上劃分，可分為企業(yè)經(jīng)營(yíng)總方針和具體的經(jīng)營(yíng)方針。17.企業(yè)具有的方針類型：1.生產(chǎn)發(fā)展方針2.技術(shù)發(fā)展方針3.項(xiàng)目發(fā)展方針4.市場(chǎng)發(fā)展方針5.人才資源發(fā)展方針6.管理發(fā)

5、展方針18.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識(shí)、有計(jì)劃地加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。19.房地產(chǎn)開發(fā)是指對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的土地、房屋建筑、配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施所進(jìn)行的投資、規(guī)劃、建設(shè)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。20.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系： 1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)反映的是在一定社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下的房屋、土地關(guān)系。2.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)商品的銷售。租賃、抵押等以交易為主要形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。3.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)涉及到產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，在很大程度上受到法律的保護(hù)與制約，國(guó)家法規(guī)便有較多的約束。21.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn):1.房地產(chǎn)商品價(jià)格昂貴，對(duì)于大多數(shù)用戶而言，往往不可能一下子拿出這么多的巨款購(gòu)買房屋。2.房

6、地產(chǎn)商品不可移動(dòng)。因而其交易過程不是商品位置的流動(dòng)，而是商品所有者或使用者的更替。3.有些房地產(chǎn)商品，如城市建筑地塊，其使用權(quán)與所有權(quán)是分離的。4.一般商品的交換對(duì)象范圍不受限制.5.一般商品的交換出售后的用途是不加限制的。6.一般商品交易只是單純的買賣關(guān)系。7.由于房地產(chǎn)資源和稀缺性，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看房地產(chǎn)商品都具有升值潛力。8.由于地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是政府壟斷的市場(chǎng)，這就意味著，價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制對(duì)土地供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用，就不如其他商品市場(chǎng)那么明顯。22.經(jīng)濟(jì)環(huán)境是經(jīng)營(yíng)者擬經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目在建設(shè)期間和未來的建成使用期間所面臨的基本條件。23.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境因素：1.政治環(huán)境2.社會(huì)環(huán)境3.經(jīng)濟(jì)環(huán)境4.法

7、律環(huán)境5.自然環(huán)境24.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指在特定環(huán)境下和特定時(shí)期內(nèi)，客觀存在的可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的變化。25.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)：1.客觀性2.偶然性3.相對(duì)性4.可測(cè)可控性5.風(fēng)險(xiǎn)與效益的共生性.26.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素所引起的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際價(jià)值與估計(jì)價(jià)值或預(yù)期價(jià)值之間的差異。27.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)來源：1.國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3.企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析方法主要有盈虧分析、敏感度分析、概率分析。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本運(yùn)用28.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可分為三個(gè)環(huán)節(jié)：一是生產(chǎn)過程的經(jīng)營(yíng)，二是流通過程的經(jīng)營(yíng)，三是消費(fèi)過程的經(jīng)營(yíng)。29.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本運(yùn)作，包括城市土地開發(fā)、城市房產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的銷售、租賃抵

8、押、典當(dāng)、拍賣、估價(jià)、入股與信托，以及房產(chǎn)的修繕與管理經(jīng)營(yíng)等。城市房產(chǎn)開發(fā)包括新區(qū)的開發(fā)與舊城改建兩類。新區(qū)開發(fā)包括土地征用和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。30.城市建設(shè)用地，無論是收回國(guó)有土地或是集體所有土地，一般需按如下程序進(jìn)行：申請(qǐng)選址。2.制訂方案。3.申請(qǐng)批準(zhǔn)。4.發(fā)布用地通告。5.簽訂補(bǔ)償、安置合同。6.發(fā)證。31.城市房地產(chǎn)開發(fā)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求，進(jìn)行房屋和其他建筑物的生產(chǎn)和再生產(chǎn)。32.房地產(chǎn)交易是指把房產(chǎn)和地產(chǎn)作為商品而進(jìn)行的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)和交換等的流通活動(dòng)。33.主要交易方式：土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、房屋租賃等。34.房地產(chǎn)的其他交易方式：房地產(chǎn)抵

9、押、房地產(chǎn)典當(dāng)、投資入股、房屋互換、房地產(chǎn)估價(jià)、拍賣。2135.物業(yè)管理可分為住宅區(qū)管理、公寓管理、寫字樓宇管理及商業(yè)物業(yè)管理類型。住宅區(qū)管理原則：1.服務(wù)第一、方便群眾的原則。2.統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、綜合管理的原則。3.企業(yè)化管理、獨(dú)立核算的原則。4.專業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合的原則。5.產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則。住宅區(qū)管理模式：1.開發(fā)公司管理型。2.“三結(jié)合”管理型。3.街道辦事處管理型。4.物業(yè)管理型。36.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作是指房地產(chǎn)企業(yè)以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，根據(jù)內(nèi)部條件與外部條件環(huán)境，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行策劃、決策的事總過程。37.城市土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作是指地產(chǎn)商或地產(chǎn)綜合開發(fā)

10、企業(yè)發(fā)土地開發(fā)為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，依據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求和對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，從土地選址與可行性研究開始，經(jīng)項(xiàng)目立項(xiàng)。征地拆遷，到對(duì)土地進(jìn)行加工平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，滿足進(jìn)行城市房屋建設(shè)的建筑地段為止的全過程。土地使用權(quán)的出讓：1.取得城市土地使用權(quán)的法律依據(jù)。2.城市土地的有償使用制度。3.城市土地出讓的有限期使用制度。4.土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離。25城市土地使用權(quán)出讓的國(guó)家壟斷制度：1.城市土地出讓的國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)制度。2.城市土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)限。土地使用權(quán)出讓的主要方式：1.協(xié)議出讓方式。2.招標(biāo)出讓。3.公開拍賣。27土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的區(qū)別。282.土

11、地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：a.只有國(guó)家出讓的土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓。b.只有依據(jù)出讓合同規(guī)定進(jìn)行開發(fā)利用的土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓。C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂合同。D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理過戶登記手續(xù)。3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則：a.”認(rèn)地不認(rèn)人”的原則。B.房地產(chǎn)不可分的原則。 C.房地產(chǎn)效益不可損的原則。4.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的年限2938.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)展商對(duì)城市房屋及各類建筑物、構(gòu)造物的興趣與經(jīng)營(yíng)。工程項(xiàng)目組織1.招標(biāo)類型：a.工程總承包招標(biāo) b.建設(shè)項(xiàng)目階段招標(biāo) c.專項(xiàng)招標(biāo)2.招標(biāo)方式：a.公開招標(biāo) b.邀請(qǐng)招標(biāo) c.協(xié)議招標(biāo)3.招標(biāo)程序：a.選擇招標(biāo)方式 b.編制招標(biāo)文件夾c.編制標(biāo)

12、底 d.招標(biāo)資格審查 e.組織現(xiàn)場(chǎng)勘察 f.報(bào)送標(biāo)書 g.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo) h. 簽訂承包合同（二）工程項(xiàng)目管理 39. 工程項(xiàng)目管理是指開發(fā)對(duì)各施工單位在家施工過程中的綜合管理。 開發(fā)公司對(duì)工程項(xiàng)目組織管理的主要職能有三個(gè)方面： 一是、項(xiàng)目地盤管理。 二是、工程質(zhì)量監(jiān)督。 三是、工程驗(yàn)收與交用。40.房地產(chǎn)交易經(jīng)營(yíng)運(yùn)作：是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，依據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，以房產(chǎn)、地產(chǎn)作為商品進(jìn)行的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)和交換等交易活動(dòng)的實(shí)施決策過程。房屋銷售的方式：1.房地產(chǎn)銷售委托。2.現(xiàn)貨買賣與期貨交易。房屋買賣程序：1.確認(rèn)資格。2.簽訂房屋買賣合同。3.付款成交。4.房地產(chǎn)過戶。房屋租

13、賃與房屋買賣的區(qū)別：1.房屋買賣是買得所有權(quán)，而房屋租賃是承租人從房屋所有人處租得一段時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)。2.房屋買賣是一次性交易，一次實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值；而房屋租賃則是分期多次交易，分期實(shí)現(xiàn)價(jià)值。3.房屋買賣是一次性付款，或分期付款，而房屋租賃，多是按月付款，一般稱為月租。4.由于房屋租賃是把使用權(quán)從所有權(quán)中分離出來，因而在房屋租賃中產(chǎn)生了兩種相關(guān)的特點(diǎn).第一、房屋出租，發(fā)生了使用權(quán)對(duì)房屋所有人處分權(quán)的制度。第二、由于房屋出租，也產(chǎn)生了所有權(quán)對(duì)使用權(quán)的某種制約。租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)房屋出租方的權(quán)利：1.有按期收取資金的權(quán)利。2.有監(jiān)督承租方愛護(hù)使用房屋的權(quán)利。3.有依法收回出租房屋的權(quán)利。4.因國(guó)家建設(shè)需要，必須騰讓房屋時(shí)，出租方有權(quán)終止租賃合同，對(duì)用戶按有關(guān)規(guī)定另行安置。房屋出租方的義務(wù)35房屋承租方的權(quán)利35房屋承租方的義務(wù)35房屋租賃程序：1.租賃雙方平等協(xié)商?；ダセ?、議定租金。2.簽訂房屋租賃合同，明確雙方權(quán)利與義務(wù)。3.將租賃合同送當(dāng)?shù)胤抗軝C(jī)關(guān)備案，