當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略分析

1、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略分析作者：李永兵來源：現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息2014年第18期摘要：房地產(chǎn)業(yè)做為約占我國GDP30%的支柱性產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前面臨著量價(jià)齊跌，資金回籠困 難，利潤大幅縮水的情況。在此形勢下，如何在同行業(yè)中立于不敗之地并發(fā)展壯大，修煉內(nèi)功 成為必不可少的一環(huán)，而核心競爭力的提升主要表現(xiàn)為全過程的工程管理和全過程的成本控制 上。因此，本文通過對工程建設(shè)的進(jìn)度計(jì)劃、質(zhì)量控制、全過程費(fèi)用控制、工程發(fā)包模式等方 面進(jìn)行探討，希望討論結(jié)果能對相關(guān)企業(yè)起到一定的借鑒意義。關(guān)鍵詞：調(diào)控政策；工程管理；成本控制中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1001-828X（2014）09-000-01當(dāng)前國

2、家房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)升級與細(xì)化，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入“市場化競爭和政策性調(diào)整 雙軌并行”的新時(shí)期，在抑制市場投機(jī)與擴(kuò)大保障房建設(shè)的背景下，房地產(chǎn)市場的波動(dòng)依然持 續(xù)。2014年5月份全國70個(gè)大中城市商品住宅房價(jià)同比指數(shù)繼續(xù)保持回落，這是自2013年 12月以來連續(xù)第5個(gè)月保持回落。從70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)的加權(quán)平均值來看，環(huán)比價(jià)格指 數(shù)在2013年2-3月為階段性最高點(diǎn)，隨后逐月回落，至2014年5月均回落至99.9。同比價(jià)格 指數(shù)則在2013年11月-12月為階段性最高點(diǎn)，其中新建商品住宅價(jià)格同比指數(shù)連續(xù)4個(gè)月超 過110。2014年前5個(gè)月，價(jià)格同比指數(shù)持續(xù)出現(xiàn)回落，其中，商品住宅價(jià)格同比指

3、數(shù)較最高 點(diǎn)回落4.6個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅價(jià)格指數(shù)回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。且國家對房地產(chǎn)市場出臺限購和 交易門檻等一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施和政策。在此雙重背景下，房地產(chǎn)市場愈趨冷淡，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)獲取資金與土地的難度增大，利潤率大幅下降。房地產(chǎn)企業(yè)必須主動(dòng)采用相應(yīng)的應(yīng)對策 略，對外必須積極調(diào)整戰(zhàn)略方針，對內(nèi)強(qiáng)化核心競爭力。雙管齊下，在當(dāng)前持續(xù)調(diào)控的大環(huán)境 下，找到合適自己的發(fā)展之道，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健而有質(zhì)量的成長。面對上述嚴(yán)峻的形勢，房企應(yīng)積極 采取如下措施：一、對外戰(zhàn)略要加快資金回籠，創(chuàng)新融資渠道2014年國家貨幣政策基本定位于“微調(diào)”，預(yù)期存款準(zhǔn)備金率會(huì)再次下降從而導(dǎo)致新增貸款 規(guī)模有所上升，但“定向?qū)捤?/p>

4、”政策將繼續(xù)限制資金流向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，行業(yè)新增信貸占新增 信貸總量的比重會(huì)繼續(xù)下降；同時(shí)，受限購、限價(jià)及房產(chǎn)稅區(qū)域可能擴(kuò)大的影響，市場觀望態(tài) 度進(jìn)一步加重，開發(fā)企業(yè)的銷售回款將受到一定影響。降價(jià)促銷已成為企業(yè)重要選擇之一，隨 著大量保障房入市，市場供求關(guān)系將會(huì)發(fā)生顯著變化，預(yù)期將會(huì)有更多的項(xiàng)目加入降價(jià)陣營， 且降價(jià)的幅度可能繼續(xù)擴(kuò)大。面對存貨高企，資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)攀升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀 況面臨巨大挑戰(zhàn)，去庫存、促銷售以及創(chuàng)新融資方式成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2014年的重要任務(wù)。以呼和浩特為例，截至2014年7月16日，呼市四區(qū)可售期房共計(jì)139046套，但今年以 來累計(jì)成交套數(shù)不足6000套，

5、業(yè)內(nèi)測算，以目前去化率計(jì)算，樓盤去化周期接近10年。二、對內(nèi)強(qiáng)化內(nèi)功，開展精細(xì)化管理，尤其是工程管理環(huán)節(jié)的管理在對外進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整的同時(shí)，房企要強(qiáng)化內(nèi)部管理，向管理要效益。在當(dāng)今的市場環(huán)境 中，全過程管理是控制成本實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤的關(guān)鍵一環(huán)。其管理重點(diǎn)主要包括：工程管理實(shí)行全過程參與和管理，并引入運(yùn)營管理，強(qiáng)化執(zhí)行力房企以前的工程管理實(shí)際上是狹義的工程管理，主要針對項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收之間工 程建設(shè)施工過程的管理。這主要與許多房企由原來的建筑施工企業(yè)轉(zhuǎn)型而來有關(guān)。在三線城市 做房地產(chǎn)開發(fā)，所遇到的問題不明顯，而在一二線城市里以及隨著房地產(chǎn)市場需求的變化、房 地產(chǎn)開發(fā)管控的日益完善等條件下，原有的工

6、程管理模式必然無法適應(yīng)進(jìn)而出現(xiàn)一系列問題。 房企引入全過程工程管理，也就是廣義的工程管理。這也是當(dāng)前我國大多成功房地產(chǎn)企業(yè)通常 采用的方式。成本控制實(shí)行全成本管理在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢下以及客戶對產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量要求不斷提升的環(huán)境下，對于房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本管理無疑是最重要的。更何況房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是商業(yè)行為，是以利潤 最大化為目標(biāo)的。質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)需要緊緊地圍繞著規(guī)劃報(bào)建、設(shè)計(jì)管理、施工準(zhǔn)備、現(xiàn)場施 工、竣工驗(yàn)收、工程決算、營銷管理來進(jìn)行的，既要質(zhì)量、進(jìn)度，又要成本控制在預(yù)期之內(nèi)。 由企業(yè)成本管理中心負(fù)責(zé)牽頭，全面梳理成本控制及管理流程。把工程成本、營銷成本作為項(xiàng) 目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控

7、制的重點(diǎn)，尤以工程成本為主。因此，成本管理流程的調(diào)整主要是針 對工程管理環(huán)節(jié)為主。三、總結(jié)房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)多，牽一而動(dòng)全身。然而國家當(dāng) 前的調(diào)控措施不斷升級，銀根收緊，民眾持幣觀望的心態(tài)上升，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)量價(jià)齊跌的 跡象。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)重考驗(yàn)，許多房企面臨斷糧的局面。都紛紛采取收縮策略， 同時(shí)加快存貨的銷售，以保證資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在這種形勢下，企業(yè)如何突出自我的競爭力， 擴(kuò)大市場份額，對工程建設(shè)的進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用、設(shè)計(jì)變更工程發(fā)包模式等進(jìn)行把控就顯得至 關(guān)重要。參考文獻(xiàn)：張曉健，張英鋼.工程造價(jià)控制的分析J.建筑市場與招標(biāo)投標(biāo)，2006裴健平.招標(biāo)控制價(jià)運(yùn)用中的問題簡析J.中國招標(biāo)，2009 （39）： 12-15.吳懷俊，馬楠.工程造價(jià)管理M.北京：人民交通出版社，2007 : 185-298.王鋒正，鄭茂偉，魏杰琛.企業(yè)競爭優(yōu)勢根源的理論演進(jìn)J.財(cái)經(jīng)理論研究，2013 （02）： 19-21.于守華.城鎮(zhèn)化、工業(yè)化與房地產(chǎn)價(jià)格之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系J.財(cái)經(jīng)理論研究，201