公館原著三期(商鋪)認籌客戶分析及銷售風險評估建議詳解

1、公館原著三期商鋪(shn p)客戶分析及銷售風險評估方案佛山中原(zhngyun)地產(chǎn)代理有限公司FOSHAN.11.2011共二十一頁報告(bogo)提綱2.三期商鋪(shn p)客戶分析及小結3.三期商鋪銷售風險評估建議說明：順德市場成交量、價均按套內(nèi)面積計算，成交數(shù)據(jù)來源于順德區(qū)商品房交易信息網(wǎng)和中原地產(chǎn)市場監(jiān)測1.當前房地產(chǎn)微觀市場形勢分析共二十一頁當前(dngqin)房地產(chǎn)市場形勢分析(微觀)Part 1共二十一頁商鋪：大良及周邊(zhu bin)鎮(zhèn)街市場分析（大良）項目名稱產(chǎn)品線營銷線價格線成交線雅居樂3132棟底商面積區(qū)間:90-130方層高：1層4.5米，2層4米推售量：33間

2、自然銷售發(fā)展商內(nèi)部銷化對外報價：1.6萬左右（折合一層價格為3.3萬左右，總價區(qū)間150-300萬二手價格：延年路2.5-2.8萬，大良醫(yī)院2.2萬，CD側1.8萬31、32棟不對外銷售，其它基本售完佳潤上品都薈總貨量：17間街鋪，373間內(nèi)鋪，分別在一、二層面積區(qū)間：街鋪50-60方，內(nèi)鋪：5-35方，以8-10方為主層高：5.75米，街鋪開間4-5米，進深14米左右目前收取誠意金，街鋪5萬，內(nèi)鋪2萬，效果較好12月3日發(fā)售，TVB明顯助陣帶3年6%/年的返租銷售返租街鋪的均價8萬左右，總價在400-500萬左右，內(nèi)鋪在4.5-5萬區(qū)間，一層總價在40萬，二層23萬左右(含租約)返租金額的9

3、成在總價款中減除。銷售過9成點評：因總價低，且?guī)Х底?，地段好，客戶關注度較高。嘉信帝苑1-9棟底商面積區(qū)間：40-120方自然銷售均價3.7萬，價格區(qū)間3.3-4.1萬僅剩余2間東區(qū)（二手）明日華府處4.5萬海悅新城處2.5-4.5萬共二十一頁商鋪：大良及周邊(zhu bin)鎮(zhèn)街市場分析（容桂）項目名稱產(chǎn)品線營銷線價格線成交線中怡一品總貨量:20間面積:50-230方層高6米自然銷售70年產(chǎn)權街鋪均價2.5萬，最高價3萬剩余100方以上的大面積單位東圣維拉二期商鋪面積在60平米左右，層高6米開間約為4.5米，進深約為15米自然銷售70年產(chǎn)權街鋪均價1.2萬，總價區(qū)間60-70萬售完泓都名邸面

4、積在80-130平米，層高6米沿容奇大道的商業(yè)不多，主要以內(nèi)街商業(yè)和二層商業(yè)為主自然銷售70年產(chǎn)權街鋪均價3萬，僅15間街鋪售完共二十一頁商鋪：大良及周邊(zhu bin)鎮(zhèn)街市場分析（杏壇、勒流）項目名稱產(chǎn)品線營銷線價格線成交線佳兆業(yè)可園（杏壇）總貨量:49間（沿杏龍路）面積:34-126平米層高5.8米，開空在4-5米左右，進深主要是14-18米目前在收誠意金，5萬抵10萬杏壇唯一二環(huán)路臨街旺鋪均價約17500元/平米，價格區(qū)間15000-20000元/平米（實收）總價在69-200萬左右自11月22號開始銷售，目前還剩13套，成交率為75%金海岸（杏壇）面積在32-150平米層高5.8米

5、主要是內(nèi)街的形勢商業(yè)主要規(guī)劃用于購物、娛樂、飲食等滿足周邊小區(qū)需求的行業(yè)內(nèi)街商業(yè)價格為13000-24000元/平米，均價1.8萬元/方內(nèi)街商業(yè)已售完君怡君臨天下（勒流）總貨量29間面積在60平方左右6米層高，開間4.2米，進深15米為主，外送9-16平米花園面積誠意登記：99折總體均價為：13000總價區(qū)間：約75萬左右自11月開盤至今，56套商鋪已全部售完共二十一頁商鋪：大良及周邊(zhu bin)鎮(zhèn)街市場小結項目名稱產(chǎn)品線營銷線價格線成交線雅居樂（大良）面積50-110，層高4.5米自然銷售，不對外銷售一手3.3萬，總價80-200萬（按一層價格算）二手3.6-4.8萬發(fā)展商內(nèi)部消化為主

6、客戶關注度高上品都薈（大良）面積50-60，層高5.75米3年6%每年返租銷售街鋪8萬(含租約)內(nèi)鋪4.5-5萬(含租約)客戶關注度高，誠意金多東區(qū)（大良）二手2.5-4.5萬中怡一品（容桂）面積:50-230方,層高6米自然銷售70年產(chǎn)權街鋪均價2.5萬剩余100方以上的大面積單位泓都名邸（容桂）面積在80-130平米，層高6米自然銷售70年產(chǎn)權街鋪均價3萬左右佳兆業(yè)可園（杏壇）面積:34-126平米,層高5.8米，誠意金5萬抵10萬均價約1.75萬總價在69-200萬左右目前還剩13套，成交率為75%金海岸（杏壇）面積在32-150方,層高5.8米均價1.8萬元/方售完君臨天下（勒流）面積

7、在60平方左,右6米層高誠意登記：99折總體均價為：1.3萬總價區(qū)間：約75萬左右售完本案面積在50-90平方,左右5.85米層高自然銷售70年產(chǎn)權街鋪總體均價為：4萬總價區(qū)間：200-500萬共二十一頁推售產(chǎn)品推售貨量主力戶型價格分析優(yōu)惠折扣成交情況31、32棟總貨量246套，推售量200套74-86二房（N+1）均價6000，起價4300，最高價7300，總價35-50萬間（折實）98*99折發(fā)售當天成交57套未 售已售31上周發(fā)售(fshu)單位住宅：大良及周邊鎮(zhèn)街市場(shchng)分析（大良雅居樂）32共二十一頁住宅：大良及周邊鎮(zhèn)街市場(shchng)分析（容桂、倫教）項目名稱產(chǎn)品線

8、營銷線價格線成交線御峰國際（大良）面積區(qū)間60-98二、三房優(yōu)惠權證登記98折“6”字頭起（含1200元裝修）未售龍光水悅云天（容桂）面積區(qū)間73-110二、三房4800元起，均價5300-5500元性價比較高，去貨較好萬科沁園（倫教）面積區(qū)間：70-75方的二房（N+1）每周末舉行暖場活動，如魔術表演，水晶蠟燭DIY活動預計7500-8000（折前），折后價格6600-7100（含1200裝修）未售共二十一頁商鋪：供過于求，經(jīng)濟環(huán)境不明朗，恰逢年關，客戶出手謹慎，市場形勢嚴峻住宅：已進入一個(y )“亂仗”時代，市場嚴峻形勢加劇，降價潮不可避免。當前房地產(chǎn)微觀形勢分析(fnx)總結物業(yè)類型小

9、結商業(yè)銷售價格大良商鋪均價區(qū)間主要集中3.3-3.7萬左右；容桂在2.5-3萬；杏壇、勒流等周邊鎮(zhèn)街在1.5-2萬左右。市場供應在住宅市場環(huán)境日趨嚴厲的背景下，自9月份以來商鋪供應量明顯加大，呈現(xiàn)供過于求的買方市場，經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境不明朗，加之年關將近，客戶觀望氛圍加劇，價格預期走低，市場形勢不容樂觀，商鋪市場“風景這邊獨好”的形勢恐難再持續(xù)。住宅在年底目標導向的引導下，嚴峻的住宅市場形勢，使不少本地和外來品牌發(fā)展商紛紛以超出預期的價格來吸引市場，降價潮不可避免。共二十一頁三期商鋪客戶分析(fnx)及小結Part 2共二十一頁三期客戶量總來訪量67批其中認籌量10批重要節(jié)點回顧一期蓄客時間：201

10、0年起發(fā)售時間：1月25日二期蓄客時間：2011年3月發(fā)售時間：9月4日三期正式推廣時間：10月20日認籌時間：11月5日三期商鋪客戶概況(gikung)及節(jié)點回顧注：數(shù)據(jù)(shj)截止2011年11月30日分析：其一、三期推廣渠道主要集中在短信、樓體條幅、DM直郵及專業(yè)市場找客；其二、三期蓄客時間短，且市場環(huán)境發(fā)生大改變。共二十一頁三期商鋪客戶需求(xqi)價格項目接受價格(實價)對應戶型價格37000-41000元/平米一層商鋪11000-12000元/平米二層商鋪分析：受市場供應明顯加大、經(jīng)濟環(huán)境不明朗、住宅嚴峻形勢“傳染”，且恰逢年關(ningun)等因素影響，商鋪客出手較為謹慎，價格

11、預期普通不高。共二十一頁三期商鋪(shn p)客戶背景區(qū)域區(qū)域客戶數(shù)量大良47批杏壇10批勒流2批倫教2批樂從2批龍江1批北滘1批均安1批佛山(南海和禪城)1批分析：從商鋪客的來訪區(qū)域(qy)來看，大良依然占大比例，其次是杏壇，其它鎮(zhèn)街均有少部分。共二十一頁三期商鋪客戶(k h)背景渠道推廣渠道客戶數(shù)量效果排名短信27批第一樓體廣告25批第二商業(yè)街包裝9批第三舊客3批第四友介3批第四DM直郵0批專業(yè)市場派單0批分析：其一、短信、樓體條幅的效果最為明顯，在后期需要強化；其二、公館商業(yè)街的交付和包裝對商鋪的推廣(tugung)和價值的提升起到一定的作用。共二十一頁三期商鋪(認籌)客戶(k h)背景

12、分析客戶姓名信息渠道來訪區(qū)域職業(yè)需求產(chǎn)品接受價格落籌原因陳某短信大良銀行一層66方3.8萬左右地段胡某友介杏壇企業(yè)主一層66或75方（1間）約4萬地段王某短信大良企業(yè)主一層66方3.8萬左右地段簡某友介大良企業(yè)高管一層66方約4萬地段洪某樓體大良投資客一層66或69或75方（1間）約4萬地段史某舊客大良企業(yè)主二層2-4號1.1萬左右昭示性佳關某樓體杏壇企業(yè)主一層66和75方約4萬地段李某短信大良企業(yè)主一層66方地段盛某現(xiàn)場包裝大良企業(yè)主一層66或75方地段分析：其一、從客戶落籌原因分析來看，認可項目的區(qū)域、地段(ddun)價值是首要原因；其二、目標客戶基本均為企業(yè)主；其三、需求產(chǎn)品主要集中在1

13、層街鋪（3棟4-5號鋪、7號鋪，4棟3-4號鋪等)。共二十一頁影響客戶認籌或價格(jig)預期不高的原因分析1價格因素：價格偏高，普遍高出客戶心理價格；2市場因素：9月份以來，市場商鋪供應明顯加大，且價格普遍低于本項目，客戶選擇余地多；3政策因素：國內(nèi)國際經(jīng)濟大環(huán)境不明朗，住宅市場形勢日趨嚴峻，進一步加劇觀望氛圍；4節(jié)點因素：恰逢年關，客戶不愿拿出更多現(xiàn)金置業(yè)；5推廣因素：渠道單一，線上推廣少，周期短，蓄客期短；6產(chǎn)品因素：相比而言，本期產(chǎn)品較為單一，且柱網(wǎng)較多；7其它因素：不少中高端客戶不怎么接受交誠意金的方式；共二十一頁三期商鋪銷售風險評估(pn )建議Part 3共二十一頁風險評估銷售價

14、格預計成交套數(shù)方案一4.3-4.5萬2-3套方案二4.1-4.3萬5-6套方案三3.7-4.1萬8-9套三期商鋪(shn p)銷售風險評估建議說明：以上(yshng)預成交套數(shù)僅限一層商鋪共二十一頁攜手(xi shu)佛山中原，共創(chuàng)美好未來！佛山地址：佛山市禪城區(qū)城門頭西路1號環(huán)球國際廣場1606室電話(dinhu)TEL真FAX二十一頁內(nèi)容摘要公館原著三期商鋪客戶分析及銷售風險評估方案。說明：順德市場成交量、價均按套內(nèi)面積計算，成交數(shù)據(jù)來源于順德區(qū)商品房交易信息網(wǎng)和中原地產(chǎn)市場監(jiān)測。層高：1層4.5米，2層4米。對外報價：1.6萬左右（折