淺析超級市場店址選擇策略分析

1、超級市場店址選擇策略超級市場店址選擇策略超市的選址是否正確是超級市場經(jīng)營成敗的一個關(guān)鍵，因為店鋪開發(fā)最重要的問題是設(shè)備投資能否在預(yù)定的期限之內(nèi)順利回收，而店址選擇的好壞直接影響到投資的收益，所以要開辦一家超市，放在首位的工作便是挑選一個合適的店址。超市的地點(diǎn)選擇有其內(nèi)在的客觀規(guī)律性，只憑借感覺和經(jīng)驗往往不能得出正確的結(jié)論，無論是改造舊店址成為新超市還是重選新址，都必須應(yīng)用科學(xué)的方法，認(rèn)真地進(jìn)行分析與研究。超級市場的店址確定的原則與實施超市的地址如何確定？繁華區(qū)是店鋪的最佳位置，但對超市而言，并非理想之地。城郊及居民區(qū)商業(yè)不很發(fā)達(dá)，但超市卻能生存和發(fā)展。為了衡量超市地點(diǎn)的優(yōu)劣，需要先了解超市的立

2、地條件。超級市場的立地條件1、城市商業(yè)條件選址首先應(yīng)從大處著眼，把握城市商業(yè)條件，包括:(1)城市類型。先看地形、氣候等自然條件，繼而調(diào)查行政、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化等社會條件，從而判斷是工業(yè)城市還是商業(yè)城市？是中心城市還是衛(wèi)星城市？是歷史城市還是新興城市？(2)城市設(shè)施。學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、公園、體育館、旅游設(shè)施、政府機(jī)關(guān)等公共設(shè)施能起到吸引消費(fèi)者的作用。因此了解城市設(shè)施的種類、數(shù)目、規(guī)模、分布狀況等，對選址是很有意義的。(3)交通條件。在城市條件中，對店鋪選址影響最直接的因素是交通條件，包括城市區(qū)域間的交通條件、區(qū)域內(nèi)的交通條件等。(4)城市規(guī)劃。如街道開發(fā)計劃、道路拓寬計劃、高速公路建設(shè)計劃、

3、區(qū)域開發(fā)規(guī)劃等，都會對未來商業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，應(yīng)該及時捕捉、準(zhǔn)確把握其發(fā)展動(5)消費(fèi)者因素。包括人口、戶數(shù)、收入、消費(fèi)水平及消費(fèi)習(xí)俗等。(6)城市的商業(yè)屬性。包括商店數(shù)、職工數(shù)、營業(yè)面積銷售額等絕對值，以及由這些絕對數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值，如人均零售額。2、店鋪位置條件包括：(1)商業(yè)性質(zhì)。規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店。(2)人口數(shù)及住戶數(shù)。了解一定的商圈X圍(傷J如1000米)內(nèi)現(xiàn)有的住戶人數(shù)。(3)競爭店數(shù)。了解一定的商圈X圍內(nèi)競爭店的數(shù)量。(4)客流狀況。調(diào)查估計通過店前的行人最少流量(5)道路狀況。包括行人道、街道是否有區(qū)分，過往車輛的數(shù)量及類型，道路寬窄等。(6)城市

4、的商業(yè)屬性。包括商店數(shù)、職工數(shù)、營業(yè)面積銷售額等絕對值，以及由這些絕對數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值，如人均零售額。(7)場地條件。包括店鋪面積、形狀、地基、傾斜度、高低、方位、日照條件、道路銜接狀況等。(8)法律條件。在新建分店或改建舊店時要查明是否符合城市規(guī)劃及建筑方面的法規(guī)，特別要了解各種限制性的規(guī)定。(9)租金o(10)必要的停車條件、顧客停車場地及廠商用進(jìn)貨空間。(11)投資的最高限額。以預(yù)估的營業(yè)額或賣場面積為基準(zhǔn)來規(guī)定。(12)員工配置。以賣賣面積為基準(zhǔn)來規(guī)定，如每人服務(wù)面積不得低于20平方米。超市立地選擇的基本原則超市的立地條件在于便利。超級市場經(jīng)營的商品基本是日常用品，包括每天生活

5、必需的食品、洗漱用品、衛(wèi)生用品、文具用品等等。消費(fèi)者一般每周至少購買一次，有的主婦會兩天甚至一天光顧超市一次，因此超市所處位置必須很容易地達(dá)到，或是距離顧客比較近，或是交通很便利。我國目前尚處于超市發(fā)展的初級階段，針對超市的經(jīng)營內(nèi)容以食品和雜品為主的特點(diǎn)，超級市場店址選擇的原則應(yīng)是：1、超市的店址以選擇在居民區(qū)為主。2、超市的目標(biāo)3、顧客應(yīng)以穩(wěn)定的居民為主,4、以店址附近的企事業(yè)單位上下班職工為主。5、選擇在交通樞紐開設(shè)超市，6、其經(jīng)營內(nèi)容必須視流動顧客的不同7、特點(diǎn)做出確定。8、選擇在商業(yè)中心或老城區(qū)開設(shè)超市，9、其經(jīng)營內(nèi)容必須同10、商業(yè)街上其它業(yè)態(tài)的商店的經(jīng)營內(nèi)容有一個互補(bǔ)作用。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

6、規(guī)劃部門在新居民區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃上，應(yīng)以超級市場為先來規(guī)劃建設(shè)新居民區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以此來取代傳統(tǒng)的菜場、糧店、雜貨店和百貨店，為用新的零售模式超市來提高居民的生活質(zhì)量創(chuàng)造條件。開辦超市前的立地調(diào)查立地調(diào)查的主要目的1、了解優(yōu)良立地的基本三條件是否具備。三條件是：(1)開店十年以上持續(xù)力如何？是否人未來性、可持續(xù)經(jīng)營十年以上；(2)足夠的集客能力；(3)進(jìn)出容易的超市腹地(賣場有停車場)。2、確定立地條件的三要素是否具備。三要素是：(1)戶數(shù)、人口數(shù)的支持至少支持一家店的人口數(shù)。(2)道路、交通工具一一可抵達(dá)店鋪購物的方法。(3)賣場面積大小一一吸引顧客的能力。3、估算營業(yè)額是否準(zhǔn)確度高、誤差小

7、。4、經(jīng)營計劃擬定的依據(jù)，這是最后的決策。賣場的投資多少，會影響損益平衡點(diǎn)、營業(yè)額及回收年限。同一立地條件也會因不同的投資策略，影響日后的經(jīng)營成本，故需有立地調(diào)查結(jié)論，而后再有經(jīng)營計劃，并以此為開店的根據(jù)。調(diào)查的基本種類1、預(yù)備調(diào)查雖然立地調(diào)查作業(yè)非常重要，但它本身并不會產(chǎn)生任何效果。所以初期應(yīng)先從地圖或政府公布的資料中加以篩選立地的過程稱為預(yù)備調(diào)查。預(yù)備調(diào)查時，收集的資料至少應(yīng)有下列幾種：(1)某預(yù)定地區(qū)的人口數(shù)、住戶數(shù)資料。(2)都市計劃、都市建設(shè)指定用圖。(3)競爭店分布圖。(4)競爭店或未來大型店的預(yù)定計劃。(5)競爭店銷售實績。取得資料的來源如表3-1所小：人口數(shù)、戶數(shù)應(yīng)與行政區(qū)劃狀

8、況配合，但同時應(yīng)預(yù)測35年后的人口變化。都市計劃、交通建設(shè)圖是預(yù)測將來環(huán)境變化的主要資料，特別是人口增加快速的都市近郊、新興住宅、大型社區(qū)等，可說是超市業(yè)者的最大目標(biāo)。競爭店分布狀況可從超市協(xié)會或零售雜志取得，也可采取實地調(diào)查的方法，了解地區(qū)內(nèi)或近鄰是否有競爭店。表3-1取得資料的來源資料類別來源人口數(shù)、戶數(shù)資料都市政府都市計劃、建設(shè)指定用圖城市政府競爭分布圖實地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會競爭店或未來大型店預(yù)定計劃政府工商部門競爭店銷售業(yè)績實地調(diào)查、商業(yè)XX口碑然后再將上述資料，做成競爭店分布圖，方法如下：(1)以1/10000比例地圖，記入人口數(shù)、戶數(shù)。(2)以預(yù)定地為中心，半徑500米、1000米，若

9、是大型店也可以2000米、3000米為半徑劃圓，并在圓圈內(nèi)把調(diào)查過競爭店的點(diǎn)予以標(biāo)示，并標(biāo)出面積。最后要確認(rèn)將來環(huán)境變化的因素，尤其應(yīng)注意下列幾點(diǎn)，因為這些因素會造成銷售占有率的成長、衰退或阻礙。(1)人口數(shù)、戶數(shù)是否有大幅度變化的可能性。例如：空地的延伸、大量住宅的興建等，若屬新蓋完成的住宅區(qū)，應(yīng)了解何時搬入住戶、住滿。(2)交通建設(shè)體系是否有大幅度變化的可能。例如：捷運(yùn)系統(tǒng)的通過、巷道的打通、道路拓寬、河道上搭橋等等。(3)競爭店特別是比本店大2倍以上的大型店，是否在重要地點(diǎn)有設(shè)立的可能。進(jìn)行上述調(diào)查了解時，應(yīng)掌握詳盡和準(zhǔn)確資料，加以整理，更重要的是要了解這些變化是何時結(jié)束、影響多長時間，

10、最后再根據(jù)這些資料，決定提前或延后開店時間。2、現(xiàn)地調(diào)查現(xiàn)地調(diào)查作業(yè)相當(dāng)困難，可先假定商圈X圍，在X圍內(nèi)收集所需資料。大致可分為下列三點(diǎn)：(1)交通道路網(wǎng)確認(rèn)：對于某地區(qū)人們?nèi)粘Ｉ钭畛Ｊ褂玫牡缆纷髁髁空{(diào)查。(2)競爭店調(diào)查確認(rèn)：對某地區(qū)內(nèi)超市店數(shù)多少予以了解，來明確本店可達(dá)到多少商圈市場占有率，有什么樣的銷售效果。(3)消費(fèi)者調(diào)查：本調(diào)查是所有調(diào)查最耗費(fèi)時間、資金的工作，執(zhí)行起來也最為困難，并易為一般人所疏忽。但是這項調(diào)查絕對不能省略，因為可從中獲得許多消費(fèi)者情報，而且店鋪差別化的啟示也來自于此項調(diào)查。超市商圈設(shè)定商圈的組合種類一般而言，超市的商圈可分為中小商圈、大商圈、超大商圈3種：1、中

11、小商圈約5001500米，顧客以徒步或自行車可達(dá)，以出售便利商品、生活必需品為主。2、商圈約5000米，顧客來店以坐車較多，而且大多數(shù)以購物為目的，大部分是以出售日常選購品為主。3、超大商圈是指高速公路或捷運(yùn)系統(tǒng)所形成的廣大商圈，主要出售特殊器材。商圈的設(shè)定方法在實際動作中，超市主要可以通過實施來店顧客問卷調(diào)查的方法來設(shè)定商圈。1、顧客調(diào)查的主要項目：(1)住址：(2)來店頻率(次/周、次/月)；(3)大型店利用頻度；(4)競爭店利用頻度。2、將約100150份問卷所收集的住址在地圖上標(biāo)示畫線即使商圈的X圍自然展現(xiàn)。3、商圈確認(rèn)后，利用住戶資料算出戶數(shù)4、戶數(shù)乘以每月生活費(fèi)用支出（食品、飲料及

12、日用百貨），即為一家超市店鋪營業(yè)額。5、商圈的X圍一般可按銷售額與市場占有率指標(biāo)分為三個層次，即第一商圈，市場占有率在30%以上，占本店銷售額的75%;第二商圈：市場占有率在10%以上，占本讓銷售總額的25%;第三商圈：市場占有率在5%以上，占本店銷售額的5%。超市商圈營業(yè)額的計算超市營業(yè)額外負(fù)擔(dān)的估算應(yīng)考慮商圈X圍內(nèi)常住居民的購買量、商圈X圍企事業(yè)單位的購買量、流動顧客群的購買量、超級市場在商因X圍內(nèi)的市場占有率。假定商圈內(nèi)常住居民食雜品的每月購買量，第一商圈為1000元X1000戶=100萬元，第二商圈為1000元X2000戶=200萬元，第三商圈為1000元X3000戶=300萬元，假定

13、商圈內(nèi)流動顧客群食雜品的購買量每月為120元，假定商圈內(nèi)企事業(yè)單位食雜品的購買量每月為180元，假定某超市的市場占有率分別為：第一商圈30%,第二商圈10%,第三商圈5%,企事業(yè)單位及流動顧客群各10%,可推算出超市銷售額：第一商圈：100萬元X30%=30萬元；第二商圈：200萬元X10%=20萬元；第三商圈：300萬元X5%=15萬元；企事業(yè)單位：180萬元X10%=18萬元；流動顧客群：120萬元X10%=10萬元；總銷售額：30萬元+20萬元+15萬元+18萬+12萬元=95萬元超市商圈的特征1、從業(yè)態(tài)比較看，超級市場商圈偏小超市奉行小商圈主義，地處社區(qū)或居民區(qū)，商圈人口7萬12萬人；

14、以經(jīng)營食品為主的超級市場的商圈更小，商圈人口公為3.55萬人。據(jù)對某地區(qū)的調(diào)查，人們對肉、魚、蔬菜、水果的經(jīng)常性購物距離錄足2公里，而服裝、化妝品、家具、耐用消費(fèi)品為45公里。2、從超市本身來看，商圈X圍不同超級市場由于所處位置、規(guī)模大小、購物出行方式及購物頻率的不同，有不同的商圈X圍，需要進(jìn)行具體的分析。(1)超級市場所處位置不同，商圈X圍不同。從一般情況看，位于都市中的超級市場商圈要大大小于位于城郊的超級市場的商圈X圍。表3-2日本某超級市場位置與商圈X圍、位置徒步商圈X圍自行車商圈X圍小汽車者B市300500米700800米-城郊500米1500米3公里(2)超級市場規(guī)模不同，商圈X圍不

15、同。從一般情況看，超級市場規(guī)模越大，商圈X圍越大，反之則越小。(3)顧客購物出行方式不同，超級市場商圈X圍不同。出行方式越現(xiàn)代化、機(jī)械化，商圈X圍越大，反之則越小，例如，表3-2中，郊外超級市場的徒步X圍是500米，自行車為1000米，而小汽車達(dá)3000米。表3-3法車超級市場規(guī)模與商圈X圍規(guī)模面積(平方米)商圈X圍小型超市120399步行10分鐘之中型超市4002499步行10分鐘或開車5分鐘大型超市2500以上內(nèi)驅(qū)車20分鐘左右(4)顧客購物頻率不同，超級市場商圈X圍不同。由于收入水平及消費(fèi)習(xí)慣的影響，居民購物頻率顯示出不同的特征。即使是對同一種商品也會出現(xiàn)購物頻率的差異，這種差異會影響超

16、市的商圈X圍，一般說，顧客購買的頻率越高，商圈X圍越小反之，則越大。表3-4顧客購買頻率與超市商圈X圍位置每天購買每周34次每周1次都市300米500米700米800米郊外500米700800米1500米超級市場商圈的環(huán)境分析商圈潛力情況調(diào)查商圈潛力調(diào)查，是了解商圈X圍內(nèi)有多少人口，有多大的客流量，以確定其發(fā)展的前景如何。一個超級市場的生存和發(fā)展，依賴于商圈內(nèi)有供其吸收的充足購買力。沒有理想的購買力，超級市場不會興旺。在開設(shè)一家超級市場時，必須深入地去進(jìn)行商圈潛力情況調(diào)查，通過周密的調(diào)查去深刻地理解超市所處的市場環(huán)境。研究面對的消費(fèi)者，才能正確地確定自己的市場定位、規(guī)模與經(jīng)營的策略，也才能在激

17、烈的競爭中立于優(yōu)勢地位。1、商圈人口調(diào)查。劃定商圈后，首先要調(diào)查商圈人口總量。一般可通過戶籍管理部門或居委會得到較為準(zhǔn)確的數(shù)字。調(diào)查中一般包括：人口數(shù)量、戶數(shù)、平均每戶人口數(shù)等基本情況，必要時可分為兩級商圈。超級市場的商圈X圍標(biāo)準(zhǔn)是步行或騎自行車510分鐘的距離。在商圈人口調(diào)查過程中，要注意兩點(diǎn)：一是空間障礙因素。例如：河流、溝渠會阻止部分顧客，所以要將這部分人口剔除；二是競爭店因素。應(yīng)將競爭店附近的人口剔除，如競爭店很小或沒有競爭力則可不剔除。在商圈人口調(diào)查過程中，要注意分析有沒有人口增加的潛在趨勢。一個人口逐漸增加的新區(qū)開店較易成功，在一個人口逐漸減少的老區(qū)開店較易失敗。表3-5某超級市場

18、店鋪商圈人口情況人口戶數(shù)平均每戶人口數(shù)基本商圈737125432.9二級商圈773226692.9合計1510352122.92、商圈客流量調(diào)查：除固定商圈內(nèi)居民以外，流動的消費(fèi)者也是超級市場一個重要的客戶來源。如果所選擇的店址交通便利、人員來往頻繁，無疑會給超市帶來可觀的經(jīng)濟(jì)收益。所以，搞好商圈客流調(diào)查，也事關(guān)到超市的實際利益，此工作同樣不容忽視。案例：某超市連鎖店的商圈調(diào)查某超市是一家開店較早、經(jīng)營規(guī)模的超市連鎖企業(yè)。從1995年3月開始的一段時間里，以每日一家的速度開設(shè)新店，每開一店前照例要進(jìn)行詳細(xì)的商圈調(diào)查活動，主要包括：1、人從早晨6點(diǎn)起到晚上10點(diǎn)止在欲開店的地區(qū)數(shù)人數(shù)車,選擇一天

19、中的不同時段，來測定客流量，這樣的工作持續(xù)3-5天左右，從而掌握了大量的第一手客流量的資料。2、進(jìn)行商圈入戶調(diào)查。他們在商圈X圍的選60戶人家去進(jìn)行入戶訪問：“我們要在這兒開新店，您愿意我們賣點(diǎn)兒什么？”“希望我們幾點(diǎn)開門，幾點(diǎn)關(guān)門？”“平時在哪兒打油買鹽？”“平均幾天買一次東西？”等，充分了解商圈內(nèi)的各種經(jīng)營信息，以確保新店開一家成功一家，開一家得利一家。超級市場開業(yè)前的競爭店調(diào)查知已知彼，百戰(zhàn)百勝。在超市立項開店時，還要對商圈以內(nèi)的超市競爭店進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查，以做到心中有數(shù)，做好決策。商圈內(nèi)競爭調(diào)查一般采用觀察調(diào)查法，具體可參閱表3-6所示：表3-6超市開業(yè)競爭店調(diào)查表調(diào)查項目1、同本店相比

20、，時尚性如何？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差外2、門面、外墻如何？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差觀3、與鄰店的連續(xù)性怎樣？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差與4、外觀、招牌、鋪面協(xié)調(diào)嗎？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差招5、招牌的形狀、文字、色彩怎樣？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差牌6、招牌上照明效果怎樣？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差7、招牌是否顯眼?優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差8、櫥窗如何？9、櫥窗內(nèi)裝飾如何？10、櫥窗能否體現(xiàn)季節(jié)感11、櫥窗陳列突出重點(diǎn)嗎?12、櫥窗內(nèi)照明如何？13、櫥窗店門玻璃干凈嗎?14、鋪面銷售的宣傳怎樣?15、鋪面衛(wèi)生情況怎樣？16、出入口大小如何？17、鋪面放置廉價品嗎？18、鋪面精神狀況如何？櫥19、從出入口大小如何？窗20、鋪面照明情況怎樣？與21、店內(nèi)照

21、明單調(diào)嗎？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差很多稍多相同稍少少優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差能稍能相同稍差差很好稍優(yōu)相同稍差差不還好相同稍單調(diào)差鋪評價方法是根據(jù)上表中的項目進(jìn)行比較：A為4分，B為3分，C為2分，D為1分，E為0分。評價的標(biāo)準(zhǔn)是：優(yōu)為120140分；9019分；中為6089分；差為3059分；劣為29分以下。超級市場立地投資評估超級市場開店投資的主要支出項目一個超級市場的開設(shè)前期要投入大量的資金。一般而言，開店投資的項目主要包括:1.設(shè)備。如冷凍冷藏設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、收銀機(jī)系統(tǒng)、水電設(shè)

22、備、車輛后場辦公設(shè)備、內(nèi)倉設(shè)備、賣場陳列設(shè)備等。2、工程。如內(nèi)外招牌制作工程、空調(diào)工程、水電工程、冷凍冷藏工程、保安工程等。3、當(dāng)?shù)刈饨稹?、設(shè)計裝修費(fèi)用。對連鎖公司來說，這筆費(fèi)用可大大節(jié)約，連鎖公司總部在事先要制定設(shè)備及工程投資項目、供應(yīng)廠商、數(shù)量及金額。例如在三環(huán)沿線附近興建一個超市基本的投資情況及數(shù)額是（不含設(shè)備投資）：當(dāng)?shù)刈饨?0000元/畝建筑結(jié)構(gòu)費(fèi)用1500元/m2裝修費(fèi)用（頂、地、墻及消防）300元/m2由此可見，按10000m2商場計算，租用土地、自建自施的超市，需投資2000萬元；租用舊廠房裝修改建的，需投資約400萬元。經(jīng)營費(fèi)用預(yù)估經(jīng)營費(fèi)用可分為：固定費(fèi)用和變動費(fèi)用兩類。固

23、定費(fèi)用是指與銷售額的變動沒有直接關(guān)系的費(fèi)用支出，如工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等；變動費(fèi)用是指隨著商品銷售額的變化而變化的費(fèi)用，如運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、商品消耗、借款利息、保險費(fèi)、營業(yè)稅等。超市經(jīng)營和毛利率要大于費(fèi)用率，是一個基本的經(jīng)營原則。案例：億客隆超市的投資費(fèi)用狀況分析隸屬于市供銷總社的億客隆大型超市，座落于西三環(huán)線旁，地處市郊結(jié)合部，臨近豐臺工業(yè)區(qū)及幾條主要的交通干線。開X之后，經(jīng)營狀況良好，低廉的投資費(fèi)用是其成功的主要基礎(chǔ)，總的投資費(fèi)用狀況如下：1、面積：總面積16200m2其中：超市7000m2散柜臺2000m2停車場6000m2辦公用房1200m22、租金：在16200

24、m2的場地上，原有建筑是一座9000m2的倉庫和一座1200m2的平房，按此條件租賃，每處租金為198萬元，三年以后，每年租金按5%遞增，一定15年不變。3、裝修費(fèi)用：總費(fèi)用：480萬元其中：吊頂、鋪地、噴墻100萬元暖氣100萬元自動消防設(shè)備150萬元停車場地80萬元辦公樓50萬元4、設(shè)備費(fèi)用：總費(fèi)用550萬元其中：貨架100萬元計算機(jī)系統(tǒng)400萬元柜臺50萬元5、其它費(fèi)用：包括租賃費(fèi)、開辦費(fèi)等，共470萬元由簽約到正式開X營業(yè)，億客隆投入資金達(dá)1500萬元，這樣的投資量對于象億客隆這樣的大型超市而言，是完全有能力承受的，以投入產(chǎn)出的標(biāo)準(zhǔn)衡量，也是合理的。損益平衡點(diǎn)分析損益平衡點(diǎn)是指店鋪收益

25、與支出相等時的營業(yè)額，超過此點(diǎn)店鋪即有盈利，低于此點(diǎn)即表示損。1、損益的計算方法如下：實際損益=稅前損益一費(fèi)用稅前損益=銷售毛利一變動費(fèi)用一固定費(fèi)用銷售毛利營業(yè)收入一銷貨成本2、損益平衡點(diǎn)的計算方法如下：損益平衡點(diǎn)銷售額=固定費(fèi)用毛利率一變動費(fèi)用率3、經(jīng)營安全率計算方法：經(jīng)營安全率=（1損益平衡點(diǎn)銷售額）X100%預(yù)期銷售額這一比例是衡量店角度經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)，一般測定的標(biāo)準(zhǔn)為：安全率30%以上為優(yōu)秀店；20%30%為優(yōu)良店；10%20%為一般店；10%以下為不良店。案例：某超市的損益平衡點(diǎn)狀況分析該超市開業(yè)不到一處的時間便關(guān)門停業(yè)。下面是其經(jīng)營狀況表（表3-7）。根據(jù)以上情況可知，該超市的

26、每月費(fèi)用支出為49.6萬元，而利潤收益為26.4萬元，遠(yuǎn)未達(dá)損益平衡點(diǎn)，故該超市在經(jīng)營中處于虧損。表3-7某超市經(jīng)營狀況表（月）類別具體項目金額備注場地租金36萬元每月每平米130元,共計2000米2每月人員工資10萬元 每月每人800元,共計125人費(fèi)用水電燃料2.1萬元支出促銷費(fèi)用1.2萬元其它費(fèi)用0.3萬元超市商圈常用調(diào)查方法簡介拉利法則此法則是研究從周圍的都市到自己的都市之間，對顧客吸引力的分配能力，其原理是兩都市中間的都市受兩面三刀都市人口吸引力率與人口成正比，與距離的平方成反比。例如，假設(shè)有A市人口40萬人，B市人口10萬人，C市位于A、B之間，距A市30公里，距B市10公里，則其

27、商圈的分界點(diǎn)為距A市26.7公里的地方。公式：(Ba)=(Pa)x(Db)2BbPbDa公式中：Ba=A市吸引C市人口的比率Bb=B市吸引C市人口的比率Pa=A市的人口Pb=B市的人口Da=C至IA市的距離Db=C市至ijB市的距離如圖所示: TOC o 1-5 h z 30KM10KMA市C市B市40萬人中間都市10萬人代入公式得：(Ba)=40X(10)2Bb1030則可知：C市的人口到A、B兩都市購物的比率為4:9,C市到B市購物的人口要多于到A市購物的人口。B市的集客力較大。CONVERSECONVERSE則又叫零售吸引力法則，說明兩競爭都市利用購物分配比率。公式：Da=Da+Db1+PbPa公式中：Da=ft到中間地區(qū)地的距離Db=ft到中間地區(qū)地的距離Pa=ft的人口Pb=ft的人口例如：A地與B地的人口分別為30萬與270萬人，二地之間的距離為4000米,則其商圈的分界點(diǎn)1000米的地方。如圖所示：30萬人1000 米3000 米270萬人4000米凱思吸引力法則凱思的吸引力法則內(nèi)容是：通過比較兩個都市間的人口比例、第三地的時間比和賣場面積比來決定兩都市之間的商圈分界線。例如：A城有40000人，立場面積為3000平方米，到第三地C城的距離需行車10分鐘；B城有2000