萬科新項(xiàng)目發(fā)展流程

1、 萬科企業(yè)股份有限公司編號名稱版本第頁共頁編制更改審核批準(zhǔn)生效期年月曰萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度（試行）一、緒言目的：為適應(yīng)集團(tuán)公司日益擴(kuò)大的業(yè)務(wù)規(guī)模，規(guī)范對新項(xiàng)目的論證，提高決策效率，提升集團(tuán)公司競爭力，特制定本制度。范圍：本辦法適用于集團(tuán)公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司。職責(zé)：1、集團(tuán)企劃部負(fù)責(zé)本制度的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督；2、本制度解釋權(quán)、修訂權(quán)歸企劃部。二、釋義本制度中，除非文意另有所指，下列簡稱具有如下特定意義：集團(tuán)公司：指萬科企業(yè)股份有限公司一線公司：指集團(tuán)公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司企劃部：指集團(tuán)企劃部決策委員會(huì)：指萬科企業(yè)股份有限公司投資

2、決策委員會(huì)小組：指項(xiàng)目發(fā)展工作小組，是決策委員會(huì)下屬工作機(jī)構(gòu)三、操作規(guī)范第一條新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)一線公司定期或不定期向企劃部通報(bào)新項(xiàng)目概況和進(jìn)展程度，企劃部及時(shí)匯總整理并通報(bào)。具體格式參見新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)表格。第二條項(xiàng)目發(fā)展工作小組1、小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)展過程中，各種信息的上傳下達(dá)，保證信息通暢。2、小組成員34人，由集團(tuán)企劃部、財(cái)務(wù)部、法律室委派的人員共同組成，組長由企劃部第一負(fù)責(zé)人擔(dān)任或委派，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)具體工作。出現(xiàn)時(shí)間局限等不可抗力因素造成小組不能如期成立，企劃部可替代行使小組職責(zé)，但必須經(jīng)過集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。3、原則上，小組一經(jīng)成立，小組成員不得隨意變動(dòng)，不同項(xiàng)目小組成員可以不同。4、小組對“

3、決策委員會(huì)”負(fù)責(zé)。一線公司與合作方（土地方）簽約后，小組自行解散。5、工作內(nèi)容和流程：（1）對重點(diǎn)介入的項(xiàng)目，一線公司向企劃部提交成立項(xiàng)目發(fā)展工作小組的申請和項(xiàng)目資料。（2）企劃部根據(jù)一線公司上報(bào)資料對項(xiàng)目進(jìn)行初步評估，并征詢集團(tuán)財(cái)務(wù)部、法律室意見后，決定是否成立小組，同時(shí)知會(huì)“決策委員會(huì)”主任或集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)。（3）決定成立小組后，企劃部、財(cái)務(wù)部、法律室應(yīng)及時(shí)委派本部室專業(yè)人員成立工作小組，組長制定具體工作時(shí)間。（4）小組成立一周內(nèi)（視項(xiàng)目緊迫性可適當(dāng)延長），完成實(shí)地調(diào)查和評估工作，提出項(xiàng)目發(fā)展意見和建議（小組各成員的專業(yè)意見事先應(yīng)經(jīng)其所在職能部門通過），向“決策委員會(huì)”委員、集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)

4、，同時(shí)抄送一線公司和集團(tuán)辦公室、財(cái)務(wù)部、企劃部部門第一負(fù)責(zé)人。（5）一線公司應(yīng)根據(jù)小組提出的意見和建議跟進(jìn)和完善相關(guān)工作，并及時(shí)通報(bào)小組。（6）一線公司應(yīng)于聽證會(huì)召開兩周前向小組報(bào)送項(xiàng)目可行性報(bào)告初稿或萬科企業(yè)股份有限公司上會(huì)項(xiàng)目概況。具體格式參見上會(huì)項(xiàng)目概況表格。（7）小組完成實(shí)地調(diào)查和評估工作后，一線公司方可提交召開項(xiàng)目聽證會(huì)申請。（8）一線公司應(yīng)提前一周向小組報(bào)送召開項(xiàng)目聽證會(huì)申請和項(xiàng)目可行性報(bào)告。（9）小組根據(jù)項(xiàng)目可行性報(bào)告和項(xiàng)目進(jìn)展情況，評估是否召開項(xiàng)目聽證會(huì)。召開與否的動(dòng)議報(bào)“決策委員會(huì)”主任或集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，并自收到召開項(xiàng)目聽證會(huì)申請2個(gè)工作日內(nèi)向一線公司回復(fù)意見，意見應(yīng)包括會(huì)

5、議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、方式或不同意的理由及后續(xù)跟進(jìn)工作要求。（10）決定召開項(xiàng)目聽證會(huì)，小組應(yīng)向“決策委員會(huì)”委員、項(xiàng)目所在一線公司、其他與會(huì)人員發(fā)出會(huì)議通知和項(xiàng)目可行性報(bào)告、小組專業(yè)意見等資料，同時(shí)抄送集團(tuán)總經(jīng)理層和集團(tuán)各職能部門負(fù)責(zé)人。（11）項(xiàng)目通過論證后，一線公司對各評委意見應(yīng)予以高度重視并跟進(jìn)相關(guān)工作，并及時(shí)通報(bào)小組，小組繼續(xù)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況，直至正式簽約。（12）小組對正式簽約合同文本負(fù)有審核責(zé)任，對合同文本與聽證會(huì)通過內(nèi)容有較大差異，應(yīng)提請一線公司給予合理解釋，同時(shí)評估是否簽約，抄送各評委。第三條論證報(bào)告進(jìn)入新城市開發(fā)，在完成實(shí)地考察和調(diào)研工作后，必須編寫城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告

6、。項(xiàng)目立項(xiàng)，必須編寫項(xiàng)目可行性報(bào)告，具體內(nèi)容可參照萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引。第四條項(xiàng)目聽證會(huì)1、除本制度第八條規(guī)定外，集團(tuán)公司所有新項(xiàng)目立項(xiàng)都要通過項(xiàng)目聽證會(huì)論證。2、會(huì)務(wù)組織：集團(tuán)總經(jīng)理辦公室、企劃部負(fù)責(zé)聽證會(huì)會(huì)務(wù)工作，收集整理各委員意見，交由會(huì)議主持人宣布表決結(jié)果。3、會(huì)議主持人：“決策委員會(huì)”指定。4、評委成員：集團(tuán)決策層（董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)，）各區(qū)域中心城市公司第一負(fù)責(zé)人，集團(tuán)財(cái)務(wù)部、企劃部、設(shè)計(jì)工程部、法律室第一負(fù)責(zé)人。5、與會(huì)人員：評委、項(xiàng)目所在一線公司相關(guān)人員、小組成員、其他人員。6、會(huì)議形式：現(xiàn)場、遠(yuǎn)程會(huì)議。7、相關(guān)工作內(nèi)容：（1）實(shí)際到會(huì)評

7、委達(dá)到應(yīng)到會(huì)評委三分之二以上，聽證會(huì)才能召開。（2）評委應(yīng)于項(xiàng)目聽證會(huì)召開之前到項(xiàng)目宗地現(xiàn)場考察。具體時(shí)間可根據(jù)評委實(shí)際情況和需要自行或統(tǒng)一安排。（3）小組負(fù)責(zé)在聽證會(huì)召開3個(gè)工作日前將項(xiàng)目可行性報(bào)告報(bào)送各位評委。（4）評委應(yīng)認(rèn)真研究分析項(xiàng)目可行性報(bào)告和相關(guān)資料，在會(huì)議召開前形成書面意見。必要時(shí)可先行討論或征求相關(guān)職能部門意見。（5）聽證會(huì)召開前，小組可就專項(xiàng)問題向集團(tuán)職能部門征求意見，并在聽證會(huì)會(huì)上陳述。（6）會(huì)議召開時(shí)，項(xiàng)目所在公司可摘要介紹項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容，主要工作是回答評委疑問和意見。（7）評委應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性，并于會(huì)議結(jié)束前填寫萬科集團(tuán)新項(xiàng)目投資聽證會(huì)評審意見表，詳細(xì)寫明

8、項(xiàng)目評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。（8）企劃部應(yīng)于聽證會(huì)結(jié)束后3個(gè)工作日內(nèi)完成聽證會(huì)會(huì)議紀(jì)要，并報(bào)送“決策委員會(huì)”委員、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目所在一線公司和集團(tuán)職能部門第一負(fù)責(zé)人。會(huì)議紀(jì)要應(yīng)包含各評審委員意見和建議，聽證會(huì)表決結(jié)果。8、評委表決：表決形式分三種：（1）同意立項(xiàng)；（2）反對立項(xiàng)；（3）推遲立項(xiàng)。對表決結(jié)果要詳細(xì)闡述理由。9、聽證會(huì)結(jié)論：與會(huì)評委三分之二及以上表決同意立項(xiàng)，則該項(xiàng)目通過。當(dāng)同意立項(xiàng)未達(dá)到三分之二時(shí)，若表決形式（3）的比例大于等于（2），以（3）作為最終論證結(jié)果，反之則以（2）作為最終論證結(jié)果。10、會(huì)議費(fèi)用：評審委員、小組成員因項(xiàng)目事宜發(fā)生的住宿費(fèi)用、餐費(fèi)以及會(huì)務(wù)費(fèi)用，由項(xiàng)

9、目所在公司承擔(dān)。交通往返費(fèi)用由評委、小組成員所在公司（部門）自行承擔(dān)。第五條簽署合作意向已召開項(xiàng)目聽證會(huì)并通過，一線公司可與合作方（土地方）簽署合作意向；若在項(xiàng)目聽證會(huì)前簽署合作意向，需完成以下工作：1、于簽署意向兩周前向企劃部報(bào)送項(xiàng)目資料。2、小組完成赴實(shí)地考察，審核相關(guān)資料的工作；必要時(shí)，法律室可介入前期談判、意向書起草工作。3、小組對合作意向文本提出專業(yè)意見和是否同意簽署動(dòng)議，報(bào)“決策委員會(huì)”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)。4、“決策委員會(huì)”主任或集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。第六條簽署正式協(xié)議項(xiàng)目合作意向書簽定后，一線公司及時(shí)向小組通報(bào)協(xié)議談判等項(xiàng)目進(jìn)展情況，必要時(shí)法律室可介入項(xiàng)

10、目談判和協(xié)議起草工作。一線公司與合作方（土地方）簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作：1、召開項(xiàng)目聽證會(huì)，并通過。2、報(bào)送集團(tuán)董事會(huì)，并通過。集團(tuán)總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)起草董事會(huì)議案。3、合同文本與聽證會(huì)通過條件一致；若不一致，小組要重新論證，并將論證意見報(bào)“決策委員會(huì)”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，必要的話可提請?jiān)犠C會(huì)評委通過通訊方式重新表決。第七條向合作方（土地方）付款審批程序1、一線公司在簽署合作意向后，才可以支付定金（或誠意金）。2、支付定金超過人民幣200萬元（不含200萬元），一線公司必須向小組提出付款申請，付款申請要有一線公司第一負(fù)責(zé)人簽字和詳細(xì)付款理由。小組在收到付款申請后及時(shí)報(bào)送集團(tuán)主管總經(jīng)

11、理或付總經(jīng)理審批，審批意見同時(shí)抄送集團(tuán)董事長和“決策委員會(huì)”主任。3、一線公司在簽署正式協(xié)議后，方可按照簽約合同條款支付地價(jià)款。第八條簡化項(xiàng)目論證程序簡化項(xiàng)目論證程序即可選擇不召開項(xiàng)目聽證會(huì)，而改為“決策委員會(huì)”委員通過通訊方式表決。項(xiàng)目資料報(bào)送、項(xiàng)目發(fā)展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決工作由小組和企劃部共同組織。對符合下列條件之一，可執(zhí)行簡化項(xiàng)目論證程序：（1）新項(xiàng)目規(guī)模在12萬平方米以下且總投資5億元以下；（2）新項(xiàng)目位置與原有項(xiàng)目接壤，是原項(xiàng)目自然延伸，規(guī)模在30萬平方米以下，土地價(jià)格、合作條件和市場情況與原項(xiàng)目基本類似。（3）新項(xiàng)目已召開過聽證會(huì)，但因某些方面的條件未達(dá)

12、到要求而推遲立項(xiàng)的，在聽證會(huì)之后這些條件已得到改善和解決的。（4）集團(tuán)相關(guān)管理制度規(guī)定的其他情形。四、附則1、本制度是集團(tuán)公司房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展的根本管理制度，對于通過投標(biāo)、競拍、合作參股等方式取得土地的，可另行制定具體管理辦法。2、項(xiàng)目發(fā)展過程中，出現(xiàn)本制度不適應(yīng)情形，可視具體情況由集團(tuán)相關(guān)職能部門商議執(zhí)行。3、本制度可根據(jù)集團(tuán)公司發(fā)展和行業(yè)環(huán)境變化需要適時(shí)修改。4、本制度自發(fā)布之日起執(zhí)行。萬科企業(yè)股份有限公司.丿_匸,丿_匸,丿_匸,f*二零零零年十附件：1、新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)表格2、提交聽證會(huì)項(xiàng)目概況表格3、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引附件1：填報(bào)單位：填報(bào)日期：、新項(xiàng)目基本情況概要項(xiàng)目名

13、稱位置區(qū)域位置所在區(qū)四至范圍東南西北地段與市中心、主要建筑物、商圈等的距離。土地所有權(quán)歸屬合作方土地性質(zhì)占地面積建筑面積其中：住宅公建容積率土地現(xiàn)狀包括使用現(xiàn)狀，地形地貌，待動(dòng)拆遷情況。合作方式及條件合作方式土地成本付款條件其他要求市場周邊參照市場、具體樓盤，可能的售價(jià)估計(jì)。備注填報(bào)單位：填報(bào)日期：二、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r及工作計(jì)劃詳細(xì)內(nèi)容項(xiàng)目進(jìn)接觸程度說明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準(zhǔn)備上會(huì)還是準(zhǔn)備簽約。談判情況談判進(jìn)展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。法律手續(xù)法律手續(xù)辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據(jù)等。焦占八、八、難點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展的主要難點(diǎn)和焦點(diǎn)。競爭對手競爭對手加入或退出，

14、對手提出條件發(fā)生變化等，以及主要競爭對手在整個(gè)城市重大土地購買或其他投資。項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境變化競爭樓盤政府政策城市規(guī)劃市政配套其他因素對項(xiàng)目發(fā)展有影響的樓盤推出與封盤等。主要政府政策頒布或變動(dòng)及對項(xiàng)目發(fā)展的影響，政府倡導(dǎo)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域和領(lǐng)域的提出或形成。城市規(guī)劃發(fā)生重大變動(dòng)或（即將）實(shí)施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。整個(gè)城市重大市政建設(shè)（如交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃和建立，主要道路的開工或通車）,以及項(xiàng)目周邊市政配套的改變。如：房地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的形成和改變等。下一步計(jì)劃說明該項(xiàng)目下一步工作計(jì)劃（繼續(xù)跟進(jìn)還是暫緩、終止）、工作重點(diǎn)、采取的策略、突破點(diǎn)、是否需要項(xiàng)目發(fā)展工作小組介入、什么時(shí)間召開聽證會(huì)等。附件2：萬科企業(yè)

15、股份有限公司提交聽證會(huì)項(xiàng)目概況表格表一、宗地概況土地方全稱概宗I況地1位置區(qū)域位置所在區(qū)四至東南范圍西北地段及等級現(xiàn)狀地形地貌地下情況待動(dòng)遷情況需要安置或動(dòng)遷的居民戶人涉及單位或生產(chǎn)隊(duì)個(gè)需要遷移的企業(yè)或工廠個(gè)其它交通出行公交線路在宗地及其周邊的起始站軌道父通距宗地最近的站點(diǎn)快速干道市中心距宗地最快可達(dá)線路其它現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施（距宗地3000米范圍內(nèi)列明數(shù)量、名稱、距離）教育設(shè)施（列數(shù)量）小學(xué)中學(xué)大專院校幼托商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合商場超級市場農(nóng)貿(mào)市場其它銀行郵局文化體育公園運(yùn)動(dòng)場館圖書館游泳館其它醫(yī)院大市政配套周邊環(huán)境表二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)依據(jù)面積（公頃）比例現(xiàn)狀用地性質(zhì)居住用地住宅用地公建用地區(qū)內(nèi)道路用地綠地公共綠地退道路綠化帶市政用地道路用地總用地依據(jù)總建筑面積萬平方米比例苴中住宅面積多層住宅高層住宅公建面積經(jīng)營性公建非經(jīng)營性公建公建項(xiàng)目主要內(nèi)容分類項(xiàng)目名稱建筑面積占地面積經(jīng)營性公建項(xiàng)目1234N非經(jīng)營性公建項(xiàng)目1234N容積率綜合容積率住宅容積率其它指標(biāo)建筑覆蓋率綠化率控咼備注表三、合作條件合作方式政要內(nèi)稱名注備rr乍衣居合作要求土地成本構(gòu)付款條件其他要求項(xiàng)目所在地政府稅、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表四、投資收益預(yù)測項(xiàng)目投資收益測算規(guī)