中原第一季度大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

1、 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)季度報(bào)告2008年1季度 大連中原 市場(chǎng)研究部2008年3月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc194914782 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài) PAGEREF _Toc194914782 h 3 HYPERLINK l _Toc194914783 1.1 主要政策及其影響 PAGEREF _Toc194914783 h 3 HYPERLINK l _Toc194914784 1.2城市建設(shè)及規(guī)劃概況 PAGEREF _Toc194914784 h 5 HYPERLINK l _Toc194914785 2、宏觀市場(chǎng) PAGEREF _Toc1949

2、14785 h 6 HYPERLINK l _Toc194914786 2.1一手住宅市場(chǎng) PAGEREF _Toc194914786 h 6 HYPERLINK l _Toc194914787 3、土地市場(chǎng) PAGEREF _Toc194914787 h 8 HYPERLINK l _Toc194914788 3.1 季度土地供應(yīng)概況 PAGEREF _Toc194914788 h 8 HYPERLINK l _Toc194914789 供應(yīng)量分析 PAGEREF _Toc194914789 h 8 HYPERLINK l _Toc194914790 3.1.2出讓方式 PAGEREF _T

3、oc194914790 h 9 HYPERLINK l _Toc194914791 3.2 季度土地成交概況 PAGEREF _Toc194914791 h 9 HYPERLINK l _Toc194914792 第一季度土地成交信息 PAGEREF _Toc194914792 h 9 HYPERLINK l _Toc194914793 成交規(guī)模 PAGEREF _Toc194914793 h 10 HYPERLINK l _Toc194914794 4、新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc194914794 h 12 HYPERLINK l _Toc194914795 4.1旅順

4、PAGEREF _Toc194914795 h 12 HYPERLINK l _Toc194914796 季度土地供應(yīng)概況 PAGEREF _Toc194914796 h 12 HYPERLINK l _Toc194914797 4.1.2 季度土地成交情況 PAGEREF _Toc194914797 h 13 HYPERLINK l _Toc194914798 季度住宅成交統(tǒng)計(jì) PAGEREF _Toc194914798 h 15 HYPERLINK l _Toc194914799 季度價(jià)格情況分析 PAGEREF _Toc194914799 h 16 HYPERLINK l _Toc194

5、914800 4.2開發(fā)區(qū) PAGEREF _Toc194914800 h 18 HYPERLINK l _Toc194914801 季度土地分析 PAGEREF _Toc194914801 h 18 HYPERLINK l _Toc194914802 4.2.2 住宅市場(chǎng)供銷分析 PAGEREF _Toc194914802 h 19 HYPERLINK l _Toc194914803 4.2.3 季度價(jià)格分析 PAGEREF _Toc194914803 h 19 HYPERLINK l _Toc194914804 4.2.4 區(qū)域客群分析 PAGEREF _Toc194914804 h 20

6、 HYPERLINK l _Toc194914805 4.3、金州 PAGEREF _Toc194914805 h 21 HYPERLINK l _Toc194914806 土地市場(chǎng) PAGEREF _Toc194914806 h 21 HYPERLINK l _Toc194914807 4.3.2 季度價(jià)格分析 PAGEREF _Toc194914807 h 23 HYPERLINK l _Toc194914808 4.3.3 季度成交狀況分析 PAGEREF _Toc194914808 h 242008年大連市第一季度季報(bào)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)1.1 主要政策及其影響表1：2008年1季度大連

7、新出臺(tái)政策一覽編號(hào)政策名稱頒布日期實(shí)施日期頒發(fā)單位調(diào)控的目的1央行今年首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2008-1-162008-1-25 中國(guó)人發(fā)銀行存款預(yù)備金率由14.5%上調(diào)至15%25種材料將在今后的住宅建設(shè)中被禁止使用2008-1-202008-1-25 大連市建委保護(hù)土地資源和節(jié)約能源3大連市普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整2008-2-22008-2-2大連市政府使政策更貼近市場(chǎng)變化，體現(xiàn)了政策的靈活性4土地調(diào)查條例2008-2-72008-2-7國(guó)務(wù)院科學(xué)、有效地組織實(shí)施土地調(diào)查，保障土地調(diào)查數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和及時(shí)性5工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)2008-2-152008-2-15國(guó)土資

8、源部貫徹落實(shí)“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策，促進(jìn)建設(shè)用地的集約利用和優(yōu)化配置，提高工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地的管理水平6關(guān)于規(guī)范經(jīng)營(yíng)性公寓項(xiàng)目審批管理的通知2008-2-152008-2-15大連市政府加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理，集約利用土地，規(guī)范經(jīng)營(yíng)性公寓項(xiàng)目審批管理行為7關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知2008-3-32008-3-1財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局促進(jìn)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房制度建設(shè)和住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展8央行再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%2008-3-182008-3-25中國(guó)人民銀行為落實(shí)從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長(zhǎng)2

9、006、2007年兩輪宏觀調(diào)控，政策出臺(tái)全面而密集，并取得了一定成效。2008年初，國(guó)務(wù)院又連續(xù)出臺(tái)土地政策，進(jìn)一步清理整頓閑置土地，從源頭上增加土地供給，平衡供求，減緩房?jī)r(jià)上漲速度。從目前政策方向上看，2008年調(diào)控方向已經(jīng)由“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”逐步轉(zhuǎn)為“住房保障”。截至2007年底，大連市已建或在建經(jīng)濟(jì)適用房約150萬(wàn)平方米，可為近1.8萬(wàn)戶低收入家庭提供住房，另有24萬(wàn)平方米也在前期規(guī)劃中，對(duì)于穩(wěn)定消費(fèi)者的心理預(yù)期，減少政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩，有一定的幫助。因此如何更好的落實(shí)住房保障政策將成為調(diào)控的一個(gè)重點(diǎn)。1.2城市建設(shè)及規(guī)劃概況表2：2008年1季度大連城市建設(shè)事件一覽分類編號(hào)時(shí)間事件整體規(guī)

10、劃12008-2-19長(zhǎng)春路商業(yè)街12地塊將改造，其沿線街區(qū)將形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)和最適于人居的新城區(qū)22008-2-25東港區(qū)將建30公頃親海公園32008-2-25市規(guī)劃局公示大連星海公園改造控制性詳細(xì)規(guī)劃方案，星海公園有望擴(kuò)大兩倍道路交通42008-1-15我市首條快速公交線路開始試運(yùn)行；19日正式開通52008-2-22市政府下發(fā)文件，重申今年要加快推進(jìn)旅順口區(qū)、普蘭店市快軌延伸線前期工作62008-3-3哈大鐵路客運(yùn)專線第一隧道金州全面開挖。哈大專線在大連將設(shè)4個(gè)站點(diǎn)：大連站（現(xiàn)火車站）、新大連站（南關(guān)嶺站）、新普蘭店站（擬設(shè)在金州石河）、新瓦房店站（擬設(shè)在老虎屯）72008-3-

11、6大連濱海公路開建。（起點(diǎn)位于瓦房店市李官鎮(zhèn)龍王廟，終點(diǎn)位于莊河市后四家子）82008-3-7大連將在城市中心城區(qū)南部建設(shè)另一條快速道路，目前該項(xiàng)目前期工作已經(jīng)啟動(dòng)，線路初步擬定由東北路白云山隧道至海之韻公園附近配套設(shè)施92008-3-5大黑石海濱公園6月新裝亮相其它102008-2-1大連市中心城區(qū)2008年住房建設(shè)計(jì)劃112008-2-14大連春季房交會(huì)開展時(shí)間：4月11日4月14日122008-3-20大連被定為全國(guó)第一批供熱計(jì)量改革示范城市；今年，大連供熱計(jì)量收費(fèi)面積要達(dá)到200萬(wàn)平方米今年第一季度的市政規(guī)劃以道路交通為重點(diǎn)。東港區(qū)以體現(xiàn)城市形象為重點(diǎn)，興建親海公園。長(zhǎng)春路以形成新興居

12、民生活區(qū)為目的，完善周邊配套和服務(wù)。對(duì)北三市，以及金州、旅順等交通相對(duì)于大連市區(qū)不便利的區(qū)域，進(jìn)行快軌延伸和客運(yùn)專線的開啟。政府加大中心城區(qū)普通商品房，以及廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，來減緩中低收入家庭住房問題，將政策落到實(shí)處。一改以往居民供熱固定收費(fèi)的政策，大連實(shí)施供熱計(jì)量收費(fèi)。這無疑是一種更經(jīng)濟(jì)公平的計(jì)費(fèi)措施，也為其他城市的改革做了典范表率。2、宏觀市場(chǎng)2.1一手住宅市場(chǎng)表3：2008年1季度大連市內(nèi)四區(qū)成交量表月份新房成交套數(shù)(套)總成交面積(平方米)市內(nèi)四區(qū)新房總成交金額(萬(wàn)元) 11999190731120723210141038007591132431226154156030數(shù)據(jù)來源

13、于大連市房地產(chǎn)交易所表4：2008年1季度大連細(xì)分區(qū)域住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)成交價(jià)格（元/）1290014426137227460環(huán)比變化（%）12%10%6%2.7%（注：上表數(shù)據(jù)根據(jù)市場(chǎng)一手住宅在售房源加權(quán)平均價(jià)格計(jì)算。數(shù)據(jù)來源于大連中原市場(chǎng)研究部）2008年1季度大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)交易波谷受政策影響，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下降存在一定心里預(yù)期，出現(xiàn)持幣待購(gòu)現(xiàn)象，尤其是中、高檔住宅項(xiàng)目銷售速度明顯趨緩，但對(duì)于價(jià)格相對(duì)較低的中檔樓盤影響不大，銷售依然火爆。近兩年大連住宅供應(yīng)量有限，尤其是07年在旺盛的需求下，多數(shù)樓盤已成為尾盤，可售房源較少，購(gòu)房者選擇面較小。每年春節(jié)前后都是

14、交易的淡季，今年也不例外。首先現(xiàn)在仍有許多開發(fā)單位還沒開始上班，也就沒開始登記備案，就不會(huì)產(chǎn)生房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移；其次1月份許多銀行的放貸指標(biāo)還沒定下來，還處在放貸停滯期；最后，因?yàn)榇筮B的老百姓更習(xí)慣于每年從春季房交會(huì)前后開始購(gòu)房。本季度價(jià)格漲幅平穩(wěn)本季度住宅價(jià)格漲幅趨勢(shì)較為平緩。本季度住宅銷售平淡，一定程度使開發(fā)商在價(jià)格上沒有明顯漲幅。中山區(qū)、西崗區(qū)由于在售房源極少，單體項(xiàng)目售價(jià)對(duì)區(qū)域價(jià)格有較大影響，因此悅泰德里等高端項(xiàng)目的入市，對(duì)區(qū)域均價(jià)有明顯拉動(dòng)作用，導(dǎo)致區(qū)域價(jià)格漲幅較高。沙河口區(qū)新開盤項(xiàng)目主要集中在星海區(qū)域，銷售價(jià)格較高，拉高區(qū)域價(jià)格。甘井子區(qū)域本季度價(jià)格沒有明顯變化。區(qū)域價(jià)格遠(yuǎn)低于其他三

15、個(gè)區(qū)域，主要是泉水區(qū)域受政府限價(jià)影響，對(duì)區(qū)域整體價(jià)格的拉低起到很大作用。經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房的大量推出，甘井子區(qū)不同地塊的房?jī)r(jià)差異也會(huì)越來越大，新開發(fā)樓盤的價(jià)格差異將會(huì)明顯分化。春展過后，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是新城區(qū)將逐步升溫大連市內(nèi)住宅需求仍屬剛性為主，投資為輔。土地成本和其他費(fèi)用都較高，因此，“2008拐點(diǎn)”之說在大連基本沒有可能應(yīng)驗(yàn)。預(yù)計(jì)不久之后的春展各個(gè)項(xiàng)目紛紛入市，將打破持幣觀望的堅(jiān)冰，推動(dòng)開單情況走向高潮。隨著城市離心式發(fā)展的逐步擴(kuò)散，擠出效應(yīng)表象將更加明顯。主城區(qū)土地“受限”，將強(qiáng)大的市場(chǎng)需求推向邊緣區(qū)域及新城區(qū)，區(qū)域的快速發(fā)展，同時(shí)也將受更多中產(chǎn)階級(jí)的青睞。大連市內(nèi)四區(qū)目前核心

16、區(qū)域供應(yīng)量較小，仍以甘井子區(qū)為主。北三市及衛(wèi)星城樓市由于占據(jù)價(jià)格較低、可以落戶等有利條件開始逐漸升溫，成交面積和價(jià)格均有穩(wěn)步提升。交通路網(wǎng)及利好規(guī)劃項(xiàng)目的逐步完善，也將帶動(dòng)邊緣區(qū)域及新城區(qū)房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。3、土地市場(chǎng)3.1 季度土地供應(yīng)概況供應(yīng)量分析三月份土地供應(yīng)市場(chǎng)有所復(fù)蘇 數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部該時(shí)段公告土地計(jì)1宗，公告土地面積為38.48萬(wàn)平方米。從公告土地宗數(shù)看，自進(jìn)入樓市“淡季”，土地市場(chǎng)也相對(duì)“沉寂”，該季度土地市場(chǎng)在3月份才有所復(fù)蘇，但僅有一塊土地掛牌，且用地性質(zhì)為五星級(jí)酒店、酒店式公寓、美術(shù)館，住宅市場(chǎng)供給依然緊俏。出現(xiàn)此類現(xiàn)象的原因是由于土地一級(jí)市場(chǎng)受政府的調(diào)控和計(jì)

17、劃，使得土地上市存有很大的不規(guī)律性。土地供應(yīng)城區(qū)化，中山區(qū)供應(yīng)市場(chǎng)活躍 數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部該時(shí)段市場(chǎng)供應(yīng)量較少，且供應(yīng)趨向于老城區(qū)。而從供應(yīng)規(guī)模上看，中山區(qū)供應(yīng)的此地塊體量較大，約38.48萬(wàn)平方米。較上年相比，老城區(qū)土地供應(yīng)一直較為平淡，現(xiàn)有開發(fā)主要以開發(fā)商早期囤積土地為主，較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不是熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域。而本年度首次便供應(yīng)本區(qū)域，是否預(yù)示年度的熱點(diǎn)，需要繼續(xù)關(guān)注。出讓方式該季度所公告土地1宗，為掛牌方式。自07年以來，掛牌是當(dāng)前大連土地市場(chǎng)的主要出讓方式。3.2 季度土地成交概況第一季度土地成交信息表5：2008年1季度大連土地成交統(tǒng)計(jì)表月份地塊編號(hào)區(qū)位位置出讓方式占地面積用地性質(zhì)容

18、積率中標(biāo)單位樓面地價(jià)1（2008）-1中秀月街北掛牌15.15住宅及配套公建小學(xué)2.0（小學(xué)用地不參與用地平衡）大連澳南房屋開發(fā)有限公司3282.691（2008）-2甘華東路東側(cè)掛牌8.76居住1.8以下大連順和房地產(chǎn)有限公司2301.50 數(shù)據(jù)來源：大連國(guó)土資源和房屋局成交規(guī)模市場(chǎng)相對(duì)平淡，成交土地均為上年掛牌土地表6：2008年1季度土地成交對(duì)比季度宗數(shù)土地成交面積（萬(wàn)）居住用地成交面積（萬(wàn)）平均每宗土地面積（萬(wàn)/宗）成交總價(jià)（萬(wàn)元）土地單價(jià)（元/）平均樓板價(jià)格（元/）居住用地樓面價(jià)格（元/）一季度144.06844.06822.0341291905403.082931.612931.6

19、1較上季度漲幅/跌幅 數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部該時(shí)段土地市場(chǎng)成交2宗，均為上年掛牌出讓土地，規(guī)模達(dá)44.068萬(wàn)平方米，22.034萬(wàn)平方米/宗。該時(shí)段成交土地均為居住用地，樓板價(jià)格為2931.61元/平方米。一月份密集成交 數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部該時(shí)段成交土地集中在1月份，2、3月份沒有正式土地成交，成交規(guī)模為44.068萬(wàn)平方米。土地成交與土地公告量一般成非正比關(guān)系，成交滯后于公告。用地強(qiáng)度沒有明顯變化，主要保持在1.5-2.0之間從成交土地的容積率看，主要容積率集中在1.5-2.0之間，占到100%。住宅用地強(qiáng)度變化不大，建筑形式依然是以多層、小高層、高層為主，保證了住宅一定的

20、舒適性。區(qū)域成交價(jià)差異較大，中山區(qū)高價(jià)成交表7：2008年1季度區(qū)域成交對(duì)比表區(qū)域中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)平均規(guī)模（萬(wàn)）28.30015.76822.034成交總價(jià)（萬(wàn)元）92900003629064595成交價(jià)格（元/）6132.01004142.695403.08樓面地價(jià)（元/）3282.69002301.502931.61 數(shù)據(jù)來源：大連國(guó)土資源和房屋局從區(qū)域上看，該時(shí)段中山區(qū)土地成交單價(jià)為6132.01元/平方米，樓板地價(jià)為3282.69元/平方米。甘井子區(qū)土地成交單價(jià)較低為4142.69元/平方米，樓板地價(jià)為2301.50元/平方米。各區(qū)價(jià)格差異較大，一方面由于中山區(qū)為老城區(qū)，交

21、通配套較為成熟，所以價(jià)格相對(duì)較高。另一方面由于通過掛牌方式，使得土地獲得成本加大以及成交個(gè)體有關(guān)。4、新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4.1旅順季度土地供應(yīng)概況從供應(yīng)情況來看，2、3月份旅順區(qū)域土地供應(yīng)市場(chǎng)相對(duì)活躍、2月份供應(yīng)量較大 數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部本季度旅順公告土地共計(jì)11宗，公告土地建筑面積為112.84萬(wàn)平方米。從公告土地宗數(shù)看，旅順區(qū)域土地市場(chǎng)并沒有進(jìn)入淡季，土地供應(yīng)依然旺盛。從土地供應(yīng)區(qū)域來看，供應(yīng)土地主要集中在新城區(qū) 數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部本季度旅順土地掛牌共11宗，其中新城區(qū)7宗，其余區(qū)域共四宗。而從供應(yīng)面積上看，新城區(qū)土地供應(yīng)面積接近80%。這主要是由于目前旅順南路軟件產(chǎn)

22、業(yè)的帶動(dòng)。從供應(yīng)土地的用途來看，非住宅用地比例較高，住宅用地多集中在新城區(qū) 數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部本季度旅順區(qū)域內(nèi)供應(yīng)土地中共有5宗非住宅用地，多集中在開發(fā)區(qū)及外圍區(qū)域，而新城區(qū)中的非住宅用地均為科研用地。本季度雖然非住宅地塊較多，但這部分地塊面積較小，主要供應(yīng)面積依然集中在住宅及商業(yè)配套用地。 季度土地成交情況本季度共有土地成交28宗，成交面積483.13萬(wàn)平方米。1月份土地交易最為活躍 數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部雖然本季度內(nèi)由于宏觀環(huán)境的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為冷淡，但區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)并未受到影響，交易仍很活躍。且有合生創(chuàng)展、加港龍河、億達(dá)等多個(gè)大牌開發(fā)商在本區(qū)域內(nèi)拿地，這部分地塊體量較

23、大、質(zhì)素較高。而縱觀前3月份，1月份的交易量最多，交易情況最為活躍。本季度非住宅用地成交比例較高，住宅用地總面積為313.16萬(wàn)平方米 數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部本季度旅順區(qū)域非住宅用地共有10宗，總面積超過100萬(wàn)平方米，其中工業(yè)用地主要集中在旅順開發(fā)區(qū)及旅順遠(yuǎn)離市區(qū)的偏遠(yuǎn)區(qū)域，而其它用地多集中在新城區(qū)，預(yù)計(jì)這部分地塊將主要用于文體、科研等領(lǐng)域。住宅用地共有18宗，總面積為313.16萬(wàn)平方米，本季度住宅用地放量如此之大，預(yù)計(jì)未來旅順區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)量將會(huì)繼續(xù)走高。各區(qū)域住宅用地成交情況：老城區(qū)供應(yīng)量依然最高，樓面地價(jià)新城區(qū)領(lǐng)跑表8：2008年1季度旅順區(qū)域土地成交表區(qū)域成交面積（萬(wàn)）成交

24、總價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（萬(wàn)元）老城區(qū)175.03 201073.50 1148.80 新城區(qū)75.37 185654.18 2463.18 開發(fā)區(qū)62.76 91674.05 1460.74 總計(jì)/平均313.16 478401.73 1527.66 數(shù)據(jù)來源：大連國(guó)土資源和房屋局本季度18宗住宅用地中，10萬(wàn)平以上達(dá)10宗，容積率2.0以下的14宗 數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部本季度旅順區(qū)域成交土地中，各地塊規(guī)模普遍較大，尤其是億達(dá)、加港龍河以及合生創(chuàng)展的地塊，規(guī)模均在10萬(wàn)平以上。容積率方面，旅順區(qū)域依然以2.0以下容積率為主，本季度成交地塊中1.5以下容積率的比例也相對(duì)較高，主要集中在新城

25、區(qū)，預(yù)計(jì)未來新城區(qū)別墅項(xiàng)目比例將會(huì)大幅度提高。季度住宅成交統(tǒng)計(jì)本季度住宅市場(chǎng)冷淡，成交量較小，成交主要集中在旅順開發(fā)區(qū) 數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部本季度旅順區(qū)域由于受宏觀環(huán)境的影響，整體成交情況不樂觀，區(qū)域成交總量為600套。2月份由于春節(jié)假期的影響，成交量相對(duì)最低，3月份市場(chǎng)逐漸好轉(zhuǎn)，成交量有所回升。本季度由于宏觀環(huán)境的影響，成交情況較少，3月份市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn) 數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部分區(qū)域來看，本季度旅順開發(fā)區(qū)成交量依然最高，老城區(qū)其次，新城區(qū)由于本季度沒有放量，因此成交量較低。按月份來看，1月份由于宏觀環(huán)境的影響，成交量較低；2月份市場(chǎng)依然冷淡，加之春節(jié)假期，導(dǎo)致各片區(qū)成交慘淡；3月

26、份目前市場(chǎng)回暖，成交量有所回升，但是相對(duì)以往依然偏低，預(yù)計(jì)春季展會(huì)之后區(qū)域內(nèi)整體成交情況將會(huì)有所好轉(zhuǎn)。季度價(jià)格情況分析本季度成交價(jià)格同比增長(zhǎng)28.95%，環(huán)比增長(zhǎng)3.15%表9：2008年1季度旅順區(qū)域成交價(jià)格表項(xiàng)目老城區(qū)新城區(qū)開發(fā)區(qū)旅順區(qū)成交價(jià)格（元/）5450480045004900環(huán)比變化（%）1.182.125.883.15同比變化（%）34.5637.1421.9528.95 數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部本季度旅順區(qū)域整體均價(jià)4900元/平方米，環(huán)比07年4季度僅增長(zhǎng)3.15%，主要是由于07年年底相關(guān)政策的出臺(tái)以及冬季淡季的影響。同比價(jià)格增長(zhǎng)28.95%，旅順區(qū)域07年整體價(jià)格增長(zhǎng)

27、幅度較大，07年是近幾年旅順房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的頂峰。本季度內(nèi)各月價(jià)格增長(zhǎng)幅度較小，其中旅順開發(fā)區(qū)漲幅相對(duì)最高數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部按月份來看，1月至2月區(qū)域內(nèi)價(jià)格幾乎無變化，主要是由于相關(guān)政策導(dǎo)致購(gòu)房者持幣觀望，另一方面由于冬季淡季導(dǎo)致各項(xiàng)目幾乎無新房源放量。3月份市場(chǎng)回暖，加之春季展會(huì)即將開幕，部分項(xiàng)目推出新房源試水，價(jià)格有所回升。目前旅順開發(fā)區(qū)新房源放量最多，因此3月份開發(fā)區(qū)價(jià)格漲幅相對(duì)最大?！拘〗Y(jié)】縱觀第一季度旅順住宅市場(chǎng)，成交情況慘淡，價(jià)格漲幅較小。本季度1月、2月由于相關(guān)政策的影響，成交量較低，3月份市場(chǎng)回暖，成交量有所回升。區(qū)域內(nèi)開發(fā)區(qū)片區(qū)成交量最大。價(jià)格方面，由于淡季及政策的

28、影響，本季度旅順區(qū)域整體均價(jià)環(huán)比07年四季度僅增長(zhǎng)了3.15%，但同比07年第一季度平均上漲了29.95%。本季度旅順區(qū)域三個(gè)片區(qū)內(nèi)開發(fā)區(qū)板塊價(jià)格上漲幅度最大，主要由于展會(huì)前夕各項(xiàng)目紛紛推出新房源試探市場(chǎng)。預(yù)計(jì)展會(huì)之后各板塊價(jià)格均會(huì)有所回升。4.2開發(fā)區(qū)季度土地分析表10：2008年1季度開發(fā)區(qū)土地掛牌表土地編號(hào)項(xiàng)目名稱土地位置規(guī)劃用途占地面積（萬(wàn)）容積率保證金（萬(wàn)元）2008-05大連毅弘進(jìn)出口公司改造項(xiàng)目開發(fā)區(qū)6#小區(qū)公共設(shè)施居住0.665.210002008-06金橋小區(qū)一期改造項(xiàng)目開發(fā)區(qū)金橋小區(qū)居住4.42.4120002008-07麗鑫酒店改造項(xiàng)目開發(fā)區(qū)37#小區(qū)公共設(shè)施公寓0.36

29、.75500數(shù)據(jù)來源：大連國(guó)土資源和房屋局表11：2008年1季度開發(fā)區(qū)土地摘牌表土地編號(hào)項(xiàng)目名稱土地位置規(guī)劃用途占地面積（萬(wàn)）成交價(jià)格（萬(wàn)元）摘牌人2008-05毅弘進(jìn)出口公司改造項(xiàng)目開發(fā)區(qū)6#小區(qū)公共設(shè)施、居住66343050大連開建集團(tuán)有限公司2008-07麗鑫酒店改造項(xiàng)目開發(fā)區(qū)37#小區(qū)公共設(shè)施、公寓3979800大連鑫鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司數(shù)據(jù)來源：大連國(guó)土資源和房屋局2008年第一季度開發(fā)區(qū)掛牌土地?cái)?shù)量?jī)H3塊，土地供應(yīng)量有限，建筑面積均在10萬(wàn)以下。預(yù)計(jì)2007年摘牌大體量地塊今年將有部分入市，目前為止尚無巨型地塊進(jìn)行招牌掛活動(dòng)。 住宅市場(chǎng)供銷分析數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部冬季以來

30、，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季。雖然有部分項(xiàng)目逆市推出新房源或者開盤，然而成交量環(huán)比上一季度還是有所下降，成交價(jià)格環(huán)比略有提升。 季度價(jià)格分析數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部目前開發(fā)區(qū)在售房源整體均價(jià)為8220元/，究其原因售公寓項(xiàng)目大部分均已進(jìn)入或者接近尾盤期，剩余房源價(jià)格較高，在9000-12000元/左右。在售住宅項(xiàng)目均已銷售過半，售價(jià)穩(wěn)中有升，在5800-7200元/之間。個(gè)別項(xiàng)目體量較大、剩余房源較多、價(jià)格較高，直接拉升開發(fā)區(qū)整體均價(jià)。 區(qū)域客群分析數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部開發(fā)區(qū)住宅客群多來開發(fā)區(qū)本地和東三省，以自住為購(gòu)買目的，多需求60-90左右、總款適中的兩居。公寓客群多來自開發(fā)區(qū)本地

31、和大連市內(nèi)，以投資為主要目的，需求小面積一居。由于開發(fā)區(qū)客群購(gòu)買目的剛性需求為主，所以國(guó)家出臺(tái)的二套房貸從嚴(yán)政策對(duì)開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)無明顯影響，各項(xiàng)目消化速度沒有緩滯現(xiàn)象，銷售情況正常?！拘〗Y(jié)】由于進(jìn)入新年以來屬于傳統(tǒng)淡季，兼以開發(fā)區(qū)各項(xiàng)目推出房源銷售過半，尚未推出新房源或有新項(xiàng)目入市，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)較為冷淡。目前，隨著春季房交會(huì)的即將來臨有回暖趨勢(shì)。開發(fā)區(qū)在售房源第一季度均價(jià)為8220元/，這是因?yàn)橥瞥龇吭淳堰^半或者尾盤，價(jià)格較高；兼以個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)高拉升。開發(fā)區(qū)客群以自住為主要目的，受二次房貸影響較小。預(yù)計(jì)在春季房交會(huì)期間，將有大量項(xiàng)目推出新房源、入市或者進(jìn)行形象展示，屆時(shí)，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)將會(huì)回暖并且日漸走高，迎來2008年第一個(gè)交易高峰。4.3、金州土地市場(chǎng)季度土地供應(yīng)、成交概況數(shù)