房地產(chǎn)估價(jià)在土地增值稅計(jì)算扣除項(xiàng)目上的應(yīng)用

1、房地產(chǎn)估價(jià)在土地增值稅計(jì)算扣除項(xiàng)目上的應(yīng)用前段時(shí)間接受委托，為某單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上建筑物而計(jì)算其應(yīng)繳納的土地增值 稅提供課稅價(jià)值參考，該項(xiàng)評估即要嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范又要符合土地增值稅清算的法 律法規(guī)、規(guī)章和政策等的規(guī)定。在評估實(shí)際操作過程中，我們發(fā)現(xiàn)相關(guān)稅法與規(guī)范在對房地 產(chǎn)估價(jià)上的側(cè)重點(diǎn)及理解上的一些不同。本文的目的旨在探討土地增值稅征收過程中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)在計(jì)算扣除項(xiàng)目上的 應(yīng)用及實(shí)際操作中存在的若干問題。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象， 依照規(guī)定稅率征收的一種稅。土地增值稅估價(jià)的關(guān)鍵是對土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的估算。 根據(jù)中華

2、人民共和國土地增值稅暫行條例第六條：計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括，取得土 地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊 房及建筑物的評估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。在估算扣 除項(xiàng)目中，主要有以下幾個(gè)不同點(diǎn)：（一）對土地使用權(quán)價(jià)格理解的不同一、土地增值稅清算的法律法規(guī)、規(guī)章和政策關(guān)于取得土地使用權(quán)價(jià)格的相關(guān)規(guī)定根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字1995006號）第七條： 取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一 規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題

3、規(guī)定的通知（財(cái)稅字 1995048號）第十條：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格，取得土地使用權(quán)時(shí)所 支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金作為扣除項(xiàng)目 金額計(jì)征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù) 的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知（國稅函發(fā)1995110號） 5.1：取得土地使用權(quán)所支付的金額包括納稅人取得該土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按國 家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。根據(jù)福州市地方稅務(wù)局關(guān)于單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅若干問題的通知 （榕地稅200786號）第二、

4、三、四條：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目計(jì)算口徑的問題，對 于不能提供購房發(fā)票的單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，應(yīng)由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評 估，提供評估報(bào)告，評估報(bào)告應(yīng)包括單位取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或取得土地使用權(quán)所 支付的金額，舊房及建筑物重置成本價(jià)，建筑物的成新率等三個(gè)指標(biāo)，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)不予采 信。根據(jù)以上的相關(guān)規(guī)定對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上舊房建筑物扣除項(xiàng)目的估算中，土地使用 權(quán)價(jià)格是按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用之和。二、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范對土地使用權(quán)價(jià)格評估的相關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范5.4.5規(guī)定：求取土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重 置價(jià)格。該重

5、置價(jià)格應(yīng)為客觀合理的價(jià)格而非個(gè)別實(shí)際取得的成本。三、稅法和規(guī)范對土地使用權(quán)價(jià)格理解的不同點(diǎn)從以上分析來看土地增值稅清算的法律法規(guī)、規(guī)章和政策在轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)價(jià)格上注 重納稅義務(wù)人取得土地使用權(quán)時(shí)所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，發(fā)生的時(shí)點(diǎn)是取得土地使用權(quán)時(shí)，計(jì)算 的價(jià)格為所發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用，而非客觀費(fèi)用。而房地產(chǎn)估價(jià)的成本法計(jì)算求取土地使用權(quán)價(jià) 格為估價(jià)時(shí)點(diǎn)即轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)價(jià)格，并且為客觀合理的價(jià)格而非個(gè)別實(shí)際取得的成 本。（二）對舊房建筑物重置成本價(jià)理解的不同一、土地增值稅清算的法律法規(guī)、規(guī)章和政策關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房建筑物重置成本價(jià)的相關(guān) 規(guī)定根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字199500

6、6號）第七條： 舊房及建筑物的評估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評 估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格，評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字 1995048號）第十條：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格，取得土地使用權(quán)所支 付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金作為扣除項(xiàng)目金 額計(jì)征土地增值稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知（國稅函發(fā)1995110號） 6.4:轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評估價(jià)格確定的 扣除項(xiàng)目

7、金額，以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金，這主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng) 目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價(jià)能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。根據(jù)福州市地方稅務(wù)局關(guān)于單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅若干問題的通知 （榕地稅200786號）：第二、三、四條：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目計(jì)算口徑的問題， 舊房及建筑物重置成本價(jià)是指對舊房及建筑物按轉(zhuǎn)讓時(shí)建材價(jià)格及人工費(fèi)計(jì)算，建筑同樣面 積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。舊房及建筑 物的成新度是指按舊房及建筑物的新舊程度作一定的比例的折扣。舊房及建筑物的評估價(jià)格 是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政

8、府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià) 乘以成新度折扣率后的價(jià)格。二、房地產(chǎn)估價(jià)理論對建筑物重置成本價(jià)的相關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范2.0.14:成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣 除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范5.4.2:重置價(jià)格或重建價(jià)格，是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新 狀態(tài)的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范2.0.21:建筑物重置價(jià)格是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估 價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià) 格。建筑物重置價(jià)格構(gòu)成一般包括下列內(nèi)

9、容:建筑安裝工程費(fèi)、前期及專業(yè)費(fèi)用、配套費(fèi)用、 管理費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤、稅費(fèi)等。房地產(chǎn)估價(jià)求取建筑物重置價(jià)格無論是自建或買 受的建筑物，均為上述內(nèi)容在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格的合計(jì)。三、稅法和規(guī)范對建筑物重置成本價(jià)理解的不同點(diǎn)根據(jù)以上的相關(guān)規(guī)定對舊房建筑物重置成本價(jià)，土地增值稅清算的法律法規(guī)、規(guī)章和政 策理解為轉(zhuǎn)讓時(shí)建造舊房建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用，沒有發(fā)生的均不能計(jì)入，如自建房， 其投資利潤、稅費(fèi)，均屬于未發(fā)生，故按稅法規(guī)定均不能計(jì)入建筑物重置成本價(jià)。投資利息， 如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能 超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。而

10、房地產(chǎn)估價(jià)的建筑物重置成本價(jià)計(jì)算求取的為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（轉(zhuǎn)讓時(shí)）的客觀合理的價(jià)格 而非個(gè)別實(shí)際建造的成本，無論是自建或買受的建筑物，均采用客觀成本。（三）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范對與稅法不同理解的做法房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范6.6中規(guī)定：1、房地產(chǎn)課稅估價(jià)應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計(jì)稅依據(jù)提供 服務(wù)。2、有關(guān)房地產(chǎn)稅的估價(jià)，應(yīng)按相關(guān)稅法具體執(zhí)行。3、房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開市 場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，在稅法與規(guī)范在對房地產(chǎn)估價(jià)上的側(cè)重點(diǎn)及理解不同時(shí)，應(yīng)按相關(guān)稅法具體 執(zhí)行，符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。（四）結(jié)論及操作綜上所述，土地增值稅清算的法律法規(guī)、規(guī)章和政策在對計(jì)算轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)及地上 建筑物

11、的扣除項(xiàng)目上的理解是:對土地使用權(quán)價(jià)格為納稅義務(wù)人取得該土地使用權(quán)時(shí)所支付 的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用之和;對地上建筑物重置價(jià)格為轉(zhuǎn)讓時(shí)建造舊房 建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用，沒有發(fā)生的均不能計(jì)入。并且兩者計(jì)算的時(shí)點(diǎn)是不一至的。例 如，納稅義務(wù)人于1990年1月1日取得某土地使用權(quán)并在其上建造建筑物，于2007年1 月1日轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)及地上建筑物，2007年5月1日地稅局要求其交納轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目的 土地增值稅?？鄢?xiàng)目的計(jì)算，土地使用權(quán)的價(jià)值為納稅義務(wù)人于1990年所支付的地價(jià)款 和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用之和（需提供交納的正規(guī)的票據(jù)），地上建筑物的重置價(jià) 格為按2007年1月1日的建材價(jià)格及人工費(fèi)，建筑同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。根據(jù)上述理解，針對本項(xiàng)目，