房地產(chǎn)地名與房地產(chǎn)服務(wù)商標(biāo)沖突的侵權(quán)判定

1、房地產(chǎn)地名與房地產(chǎn)服務(wù)商標(biāo)沖突的侵權(quán)判定一、當(dāng)事人原告：深圳東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱深圳東海公司）。被告：南海市長(zhǎng)信房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱南海長(zhǎng)信公司）。二、案情原告深圳東海公司于2002年4月7日和5月7日經(jīng)國(guó)家工商行政 管理總局商標(biāo)局核準(zhǔn)注冊(cè)了由繁體字“東?；▓@” + “EAST PACIFIC GARDEN”和圖形組成的中英文圖形組合商標(biāo)，其中對(duì)“花園”和“GARDEN” 放棄專用權(quán)，商標(biāo)注冊(cè)證核定服務(wù)項(xiàng)目為第36、37類，注冊(cè)有效期限 自2002年4月7日至2012年5月6日止，其中，核定第36類服務(wù)項(xiàng) 日包括：辦公室（不動(dòng)產(chǎn)）出租、不動(dòng)產(chǎn)出租、不動(dòng)產(chǎn)代理、不動(dòng)產(chǎn)管 理、不動(dòng)

2、產(chǎn)中介、公寓出租、公寓管理、住房代理、住所（公寓）；核 定第37類服務(wù)項(xiàng)目包括：建筑信息、建筑、商業(yè)攤位及商店的建筑、 室內(nèi)裝潢、清潔建筑物（內(nèi)部）、工廠建設(shè)。原告深圳東海公司將上述 注冊(cè)商標(biāo)中的中文部分“東?；▓@”作為其在深圳市開發(fā)銷售的樓盤小 區(qū)的名稱，且只在我國(guó)深圳市開發(fā)銷售有“東?；▓@”樓盤。該“東海 花園”樓盤曾獲得國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的“國(guó)家小康住宅示范小區(qū)”稱號(hào)、物業(yè)管理優(yōu)秀獎(jiǎng)、工程質(zhì)量?jī)?yōu)秀獎(jiǎng)和AAA級(jí)住宅等級(jí)證書，并獲得中國(guó) 房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)推界為中國(guó)明盤和2001最適宜深圳人居住十大示范小區(qū)。2000年12月14日，原南海市規(guī)劃局核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證， 許可被告南海長(zhǎng)信公司辦理征用劃

3、撥土地手續(xù)，用地項(xiàng)目名稱為“東 海花園”（商品樓宇）。2001年3月16日，原南海市建設(shè)局核發(fā)南 海長(zhǎng)信公司具有經(jīng)營(yíng)“東?；▓@”小區(qū)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。 2001年7月25日、26日，原南海市規(guī)劃局核發(fā)相應(yīng)的建設(shè)工程規(guī)劃 許可證，準(zhǔn)予南海長(zhǎng)信公司建設(shè)“東?；▓@”。2002年11月1日， 原南海市民政局作出批復(fù)，同意南海長(zhǎng)信公司在南海市桂城區(qū)南海大 道58街區(qū)的住宅小區(qū)命名為“東海花園”，并批準(zhǔn)按標(biāo)準(zhǔn)名稱設(shè)置 地名標(biāo)志牌。2002年1月，原南海市房地產(chǎn)管理局核發(fā)南海長(zhǎng)信公 司開發(fā)的“東?；▓@”住宅的商品房預(yù)售許可證，準(zhǔn)許預(yù)售。至2003 年8月17日，南海長(zhǎng)信公司開發(fā)銷售的“東?；▓@”小區(qū)

4、已竣工。 自2004年初起，佛山市房產(chǎn)管理部門已開始核發(fā)“東?；▓@”小區(qū) 的房地產(chǎn)權(quán)證。該“東?；▓@”小區(qū)的出入口、樓宇墻體等地方標(biāo)有 簡(jiǎn)體字“東海花園”文字的標(biāo)志。原告深圳東海公司認(rèn)為被告南海長(zhǎng) 信公司未經(jīng)其許可在所開發(fā)的住宅商品房的冠名、銷售等方面使用與 其注冊(cè)商標(biāo)“東?；▓@”中文部分完全相同的商標(biāo)，侵犯了其商標(biāo)專 用權(quán)，遂于2004年6月8日向佛山市南海區(qū)法院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告停止侵權(quán)行為，銷毀侵權(quán)商標(biāo)標(biāo)識(shí)、更改樓盤名稱，公開賠禮 道歉，并賠償原告的經(jīng)濟(jì)損失500000元及因調(diào)查、制止侵權(quán)所支付 的合理費(fèi)用60000元。三、審判佛山市南海區(qū)法院審理認(rèn)為：原告核準(zhǔn)注冊(cè)的是房地產(chǎn)服務(wù)商標(biāo)

5、， 原告在商標(biāo)注冊(cè)的有效期內(nèi)對(duì)核準(zhǔn)注冊(cè)的商標(biāo)和核定使用的第36、37 類服務(wù)范圍內(nèi)依法享有商標(biāo)專用權(quán)。在我國(guó)，房地產(chǎn)服務(wù)商標(biāo)核定注冊(cè) 的商標(biāo)權(quán)保護(hù)范圍僅是提供的相關(guān)服務(wù)，并不包括房地產(chǎn)名稱和房地產(chǎn) 本身。被告開發(fā)銷售名稱為“東海花園”的樓盤，根據(jù)其使用含有原告 注冊(cè)商標(biāo)“東?！钡男袨榧皹?biāo)示“東?；▓@”的情形，應(yīng)認(rèn)為只是說(shuō)明 自己開發(fā)銷售的樓盤名稱，并非以區(qū)別服務(wù)來(lái)源為目的，應(yīng)認(rèn)為只是作 為地名的普通敘述意義上的使用，不是作為商標(biāo)使用，這種使用行為屬 于合理使用。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)較謹(jǐn)慎，注意程度相對(duì)較高，購(gòu)房者應(yīng)清 楚誰(shuí)是開發(fā)銷售商，造成混淆的可能性較小，購(gòu)房者不會(huì)因?yàn)橹豢礃潜P 名稱就會(huì)對(duì)樓盤開發(fā)

6、商的信息產(chǎn)生混淆，從而導(dǎo)致誤認(rèn)或誤購(gòu)。即使考 慮原告開發(fā)銷售的“東?；▓@”具有一定的知名度，但也不足以造成購(gòu) 房者認(rèn)為原告開發(fā)銷售的“東?；▓@”和被告開發(fā)銷售的“東海花 園”可能會(huì)存在特定聯(lián)系。被告將“東海花園”作為樓盤名稱的行為， 客觀上不會(huì)造成購(gòu)房者對(duì)服務(wù)來(lái)源的混淆，不會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者誤認(rèn)是原告 在提供相關(guān)服務(wù)的結(jié)果。因此，應(yīng)認(rèn)定被告的行為不構(gòu)成對(duì)原告注冊(cè)商 標(biāo)專用權(quán)的侵犯。故判決如下：駁回原告深圳東海公司的訴訟請(qǐng)求。一 審判決后，原告深圳東海公司不服，向佛山市中級(jí)法院提起上訴，二審 駁回上訴，維持原判。四、評(píng)析被告南海長(zhǎng)信公司開發(fā)銷售的樓盤名稱與原告深圳東海公司注冊(cè) 的房地產(chǎn)服務(wù)商標(biāo)名稱相同

7、，判定該房地產(chǎn)樓盤名稱的使用是否構(gòu)成侵 犯房地產(chǎn)注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)是本案的關(guān)鍵。（一）房地產(chǎn)地名使用權(quán)與房地產(chǎn)服務(wù)商標(biāo)專用權(quán)沖突的產(chǎn)生在我國(guó)，房地產(chǎn)注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)與房地產(chǎn)地名使用權(quán)分別受商標(biāo)法 律法規(guī)和地名管理法規(guī)的保護(hù)，權(quán)利屬性存在區(qū)別，導(dǎo)致了兩者產(chǎn)生沖 突。房地產(chǎn)服務(wù)商標(biāo)專用權(quán)是根據(jù)中華人民共和國(guó)商標(biāo)法（以下簡(jiǎn) 稱商標(biāo)法）取得的，注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)需經(jīng)國(guó)家商標(biāo)局核準(zhǔn)，并要經(jīng) 過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的公示，權(quán)利取得的程序較嚴(yán)格。地名的命名、審批程序、 管理的根據(jù)是國(guó)務(wù)院頒布的地名管理?xiàng)l例以及民政部頒發(fā)的地名 管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則。地名使用權(quán)實(shí)質(zhì)上并非是一種權(quán)利，而是一種行 政審批和認(rèn)可，只須由政府的地名管理機(jī)構(gòu)即

8、可審核批準(zhǔn)地名，沒(méi)有公 示程序。由于我國(guó)現(xiàn)行的地名管理制度將居民區(qū)或群樓等居民地名稱納 入地名管理，從而形成某房地產(chǎn)樓盤或住宅小區(qū)的名稱與地名之間的競(jìng) 合現(xiàn)象。而樓盤的不動(dòng)產(chǎn)屬性，使得樓盤的名稱具有了商品房的特有名 稱與地名的雙重性質(zhì)。本案中，原告深圳東海公司經(jīng)國(guó)家工商行政管理 總局商標(biāo)局核準(zhǔn)注冊(cè)含“東?；▓@”文字的商標(biāo)，對(duì)核定的“東?！蔽?字依法取得商標(biāo)專用權(quán)，而被告南海長(zhǎng)信公司開發(fā)銷售名稱為“東海花 園”的樓盤亦經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)孛裾块T的審核批準(zhǔn)，該“東海花園”作為地名 的取得程序同樣合法。那么，“東?；▓@”注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)與“東?；?園”地名使用權(quán)就會(huì)產(chǎn)生沖突。（二）房地產(chǎn)地名與房地產(chǎn)注冊(cè)商標(biāo)沖突

9、的侵權(quán)判定盡管在法律依據(jù)和取得程序方面，商標(biāo)專用權(quán)效力更強(qiáng)，但如果商 標(biāo)權(quán)人和房地產(chǎn)地名的使用權(quán)人各自取得權(quán)利后都合法正當(dāng)?shù)厥褂米?己的權(quán)利，則不管兩者權(quán)利取得的時(shí)間先后，均不應(yīng)認(rèn)定為構(gòu)成侵犯商 標(biāo)權(quán)。筆者認(rèn)為，只有在房地產(chǎn)地名商業(yè)性、商標(biāo)性等不正當(dāng)合法地使 用與房地產(chǎn)注冊(cè)商標(biāo)的文字相同或近似時(shí)才會(huì)存在侵犯商標(biāo)權(quán)的可能。 在司法審判中，審理房地產(chǎn)地名與房地產(chǎn)注冊(cè)商標(biāo)沖突的商標(biāo)侵權(quán)案件 時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)正確界定房地產(chǎn)商標(biāo)的保護(hù)范圍，并以正確判定房地產(chǎn)地 名的使用行為是否造成對(duì)服務(wù)來(lái)源的混淆誤認(rèn)作為處理案件的重要原 則。1.判定侵權(quán)的前提一一正確界定房地產(chǎn)注冊(cè)商標(biāo)的保護(hù)范圍 冊(cè)的商標(biāo)和核定使用的商品（

10、服務(wù)）為限。根據(jù)我國(guó)商標(biāo)法以及 目前在國(guó)內(nèi)適用的為商標(biāo)注冊(cè)目的使用的商品和服務(wù)的國(guó)際分類尼 斯協(xié)定的規(guī)定，使用商品商標(biāo)必須是能夠通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行流通的動(dòng)產(chǎn)， 應(yīng)是可以成為反復(fù)交易對(duì)象、可以移動(dòng)的有體物品，而諸如房屋等不 動(dòng)產(chǎn)則不能使用商品商標(biāo)。房地產(chǎn)僅能在服務(wù)類注冊(cè)商標(biāo)，用于將服 務(wù)提供者的服務(wù)同他人的服務(wù)區(qū)別開來(lái)，該“服務(wù)”必須獨(dú)立于“商 品”。對(duì)于房地產(chǎn)注冊(cè)服務(wù)商標(biāo)，必須明確一個(gè)認(rèn)識(shí)，即房地產(chǎn)服務(wù) 商標(biāo)的保護(hù)效力不及于房地產(chǎn)名稱，建設(shè)、出售、出租、管理的房地 產(chǎn)本身采用什么名稱，并不屬于服務(wù)商標(biāo)的保護(hù)范圍。在本案中，原 告深圳東海公司注冊(cè)的服務(wù)商標(biāo)經(jīng)商標(biāo)局核定使用的范圍是第36、 37類服務(wù)項(xiàng)

11、目上的服務(wù)內(nèi)容，作用是標(biāo)示經(jīng)核定的不動(dòng)產(chǎn)事務(wù)方面 的服務(wù)是由原告深圳東海公司提供，其保護(hù)范圍并不延及樓盤本身。 雖然原告開發(fā)的樓盤知名度可能會(huì)對(duì)原告服務(wù)商標(biāo)的顯著性和聲譽(yù) 的提高產(chǎn)生一定影響，但本案中，原告的服務(wù)商標(biāo)的知名度還沒(méi)有達(dá) 到可以禁止他人在商標(biāo)局核定范圍之外使用其相同或近似文字的程 度。由于房地產(chǎn)服務(wù)商標(biāo)的保護(hù)范圍不包括房地產(chǎn)名稱，因此從理論上 講，即使房地產(chǎn)地名與房地產(chǎn)服務(wù)商標(biāo)的名稱相同或相似也不會(huì)構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)，是可以相互區(qū)分的。但是，由于服務(wù)冏標(biāo)指向的對(duì)象是服務(wù)， 是一種無(wú)形的東西，因此其使用必須附著在一定的物品上，這樣服務(wù)商 標(biāo)所及的范圍與其附著的東西往往會(huì)存在混淆的可能。特別

12、是房地產(chǎn)銷 售是一種無(wú)形的服務(wù)行為，這些行為不能和房地產(chǎn)本身區(qū)分開來(lái)，房地 產(chǎn)的地名與其提供的服務(wù)是相結(jié)合的，必然聯(lián)系的，在某種程度上可以 說(shuō)房地產(chǎn)地名是一種獨(dú)特的商業(yè)標(biāo)識(shí)。在日常生活中，作為相關(guān)公眾可 能難以將含有房地產(chǎn)地名的服務(wù)商標(biāo)與該房地產(chǎn)截然區(qū)分。因此，在司 法實(shí)踐中，對(duì)房地產(chǎn)地名的使用是否構(gòu)成房地產(chǎn)商標(biāo)侵權(quán)不能一概而 論，應(yīng)該區(qū)分不同的房地產(chǎn)地名使用情形作判定。2.侵權(quán)判定的原則一一正確界定地名使用行為的性質(zhì)和正確認(rèn) 定造成“混淆的可能性”（1）參照商標(biāo)的合理使用理論判定地名使用行為的性質(zhì)如何判定是否屬于商標(biāo)的合理使用，我國(guó)目前的法律還沒(méi)有明確規(guī) 定。結(jié)合國(guó)外立法和理論上的通說(shuō)，一般

13、認(rèn)為合理使用應(yīng)具備三種要素。 首先，構(gòu)成該商標(biāo)的詞匯是普通詞匯，除了作為商標(biāo)使用外還有其他含 義；其次，使用該名稱僅為對(duì)該當(dāng)事人的商品或者服務(wù)的描述，不是基于商標(biāo)性質(zhì)的使用；第三，當(dāng)事人并非出于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)目的的善意且合 理的使用。11參照上述商標(biāo)的合理使用理論，對(duì)房地產(chǎn)地名的使用行為性質(zhì)進(jìn)行 界定時(shí)，應(yīng)審查的因素包括：行為人使用地名的主觀意圖，特別是有無(wú) 不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)意圖；行為人使用地名的情形，包括使用的標(biāo)識(shí)、載體、場(chǎng) 合等；地名使用的標(biāo)識(shí)與注冊(cè)商標(biāo)是否相同或近似等，綜合認(rèn)定屬于合 理使用還是不合理使用的情形。一、合理使用的情形：僅僅是作為地名 的普通敘述意義上的使用，使用僅是敘述、指示、說(shuō)明房

14、地產(chǎn)的名稱， 并非以區(qū)別商品或服務(wù)來(lái)源為目的，客觀上相關(guān)公眾也不會(huì)認(rèn)為是商 標(biāo)，不會(huì)引起混淆誤認(rèn)的，這種使用屬于合理、正當(dāng)使用，不應(yīng)認(rèn)定構(gòu) 成商標(biāo)侵權(quán)。二、不合理使用的情形：地名使用人在主觀上有將地名作 為商標(biāo)使用的意圖，試圖謀取地名作為商標(biāo)的利益，將地名突出地使用 與他人注冊(cè)為商標(biāo)的文字相同或相似的標(biāo)識(shí)，客觀上也可能造成相關(guān)公 眾認(rèn)為地名是商標(biāo)的，存在使相關(guān)公眾對(duì)商品或服務(wù)的來(lái)源產(chǎn)生混淆誤 認(rèn)的可能，這種使用應(yīng)屬于不合理、不正當(dāng)使用，應(yīng)運(yùn)用混淆理論判定 是否構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)。本案中，被告南海長(zhǎng)信公司在其開發(fā)的“東?；?園”樓盤、出入口等標(biāo)示“東?；▓@”符合地名標(biāo)示規(guī)定，且標(biāo)示的是 其樓盤名稱，而

15、不是其服務(wù)品牌的商標(biāo)標(biāo)識(shí)，被告南海長(zhǎng)信公司對(duì)“東 ?；▓@”的使用屬于地名意義上的使用，不是商標(biāo)意義上的使用，且無(wú) 證據(jù)證明其具有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的意圖，因此，應(yīng)認(rèn)為被告南海長(zhǎng)信公司使 用“東?；▓@”作為樓盤名稱屬于合理正當(dāng)?shù)氖褂谩＃?）以“混淆的可能性”為標(biāo)準(zhǔn)判定不正當(dāng)使用地名的行為是否 構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)商標(biāo)的基本功能或作用在于區(qū)別商品或服務(wù)的來(lái)源，保護(hù)商標(biāo)的日 的在于確認(rèn)商品或服務(wù)的來(lái)源，使其不與其他商品或服務(wù)混淆，從而發(fā) 揮商標(biāo)的識(shí)別功能。商標(biāo)侵權(quán)是指未經(jīng)許可而使用與他人的商標(biāo)或與他 人商標(biāo)近似的標(biāo)識(shí)，并且有可能造成消費(fèi)者在商品或服務(wù)來(lái)源上的混 淆。判定商標(biāo)侵權(quán)與否的唯一標(biāo)準(zhǔn)就是“混淆的可能性”，認(rèn)

16、定“混淆 的可能性”是商標(biāo)保護(hù)的核心問(wèn)題。22雖然混淆理論主要是用來(lái)解 決商標(biāo)與商標(biāo)間的沖突，但作為商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的一條基本原則，以其他形式 使用商標(biāo)會(huì)導(dǎo)致混淆的仍然應(yīng)該被禁止。在商標(biāo)侵權(quán)案件判定上應(yīng)綜合考察具體案件相關(guān)的所有因素，整體 判定混淆的可能性。筆者認(rèn)為，在審理房地產(chǎn)地名與房地產(chǎn)商標(biāo)沖突的 侵權(quán)案件中，具體判定造成混淆的可能性時(shí)，除了審查行為人使用地名 的主觀意圖，對(duì)使用近似或相同的標(biāo)識(shí)、服務(wù)是否類似或相同進(jìn)行對(duì)比 判斷外，關(guān)鍵在于考察不正當(dāng)?shù)孛褂眯袨榈目陀^后果，是否能足以造 成相關(guān)公眾對(duì)服務(wù)來(lái)源的混淆，導(dǎo)致誤認(rèn)誤購(gòu)的結(jié)果，如不足以造成混 淆后果的，即使行為人具有不正當(dāng)商標(biāo)使用行為的情節(jié)

17、和主觀過(guò)錯(cuò)，均 不應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商標(biāo)民事糾紛案件適用法律若干問(wèn) 題的解釋第十條規(guī)定，認(rèn)定商標(biāo)相同或者近似的原則之一是以相關(guān) 公眾的“一般注意力”為標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)相關(guān)公眾來(lái)說(shuō)，一般情況下是依平時(shí) 生活中積累的消費(fèi)習(xí)慣和知識(shí)水平，以慣常的注意力來(lái)識(shí)別商標(biāo)和區(qū)別 商品或服務(wù)來(lái)源的，不同的和特定的商品買賣關(guān)系中“一般注意力”的 注意程度會(huì)有所不同。因此，在審理房地產(chǎn)地名與房地產(chǎn)商標(biāo)沖突的侵 權(quán)案件時(shí)，應(yīng)通過(guò)考察當(dāng)事人的注意力標(biāo)準(zhǔn)判定造成混淆的可能性，重 點(diǎn)考慮以下幾方面：一、在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等領(lǐng)域，由于房地產(chǎn)作為 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較高，與普通的商品不同，相關(guān)公眾在選擇時(shí)會(huì)施以較高的

18、 注意力，會(huì)關(guān)注樓盤的品質(zhì)和地段、周邊的環(huán)境、開發(fā)商的信譽(yù)和實(shí)力 等多方面，特別是其地理位置和開發(fā)商的信譽(yù)更是購(gòu)房者首要考慮的因 素；二、房地產(chǎn)的銷售有其特殊的規(guī)定，要求以簽訂書面合同為前提， 相關(guān)公眾在簽訂合同時(shí)一般均經(jīng)過(guò)深思熟慮，與開發(fā)商簽訂合同時(shí)會(huì)明 確誰(shuí)是開發(fā)商；三、不動(dòng)產(chǎn)的屬性決定，即使同一種建筑由于地理位置 的不同而成為唯一，通常情況下，開發(fā)商的服務(wù)一般都在房地產(chǎn)所在地 直接提供。綜合上述幾方面的考慮，在侵權(quán)判定時(shí)，如認(rèn)定相關(guān)公眾不 會(huì)因房地產(chǎn)地名的不正當(dāng)使用對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)來(lái)源的信息產(chǎn)生混淆或造 成混淆的可能性較低，從而不構(gòu)成誤認(rèn)或誤購(gòu)可能的，則應(yīng)認(rèn)定為不構(gòu) 成商標(biāo)侵權(quán)，反之，則應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)。如行為人具有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng) 的意圖，如通過(guò)“搭便車”借知名度較高、信譽(yù)較好的商標(biāo)達(dá)到其不法 目的，并因此獲得不當(dāng)利益的，則還可以從