房地產(chǎn)項(xiàng)目工作流程1347269219

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)流程根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)日的自身特點(diǎn)并結(jié)合公司實(shí)際情況，按照項(xiàng)日開(kāi)展 的先后順序房地產(chǎn)項(xiàng)日的業(yè)務(wù)流程分為三個(gè)階段七個(gè)模塊，即：項(xiàng)目調(diào)研階段（可行性研究模塊）前期準(zhǔn)備階段（項(xiàng)目形 成模塊、設(shè)計(jì)形成模塊）組織運(yùn)行階段（施工組織模塊、公司 組建模塊、施工管理模塊、營(yíng)銷及服務(wù)模塊）。各階段中相應(yīng)模塊的具體流程和重點(diǎn)內(nèi)容如下：項(xiàng)目調(diào)研階段可行性研究模塊工作內(nèi)容涉及的文件或合同一、企業(yè)管理部根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和決策層的意圖確定合適的投資地域，規(guī)劃初步的物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、工業(yè)）并估算投資數(shù)量級(jí)投資建議書(shū)二、企業(yè)管理部負(fù)責(zé)組建項(xiàng)日調(diào)研小組并開(kāi)展可行性評(píng)估調(diào)研調(diào)研提綱或方案1、調(diào)研人員涵蓋技術(shù)經(jīng)濟(jì)、財(cái)

2、務(wù)成本和工程建設(shè)等方面2、確定調(diào)研范圍和方向，包括目標(biāo)市場(chǎng)本身、和日標(biāo)市場(chǎng)聯(lián)系密切的相關(guān)市場(chǎng)、具有經(jīng)濟(jì)技術(shù)可比性的對(duì)照市場(chǎng)3、科學(xué)調(diào)配調(diào)研人員，注意各個(gè)專業(yè)力 量的合理比例并確定牽頭負(fù)責(zé)人、各 調(diào)研方向責(zé)任人、報(bào)告執(zhí)筆人三、可行性評(píng)估調(diào)研必須涉及但不限于下列事項(xiàng)：1、目標(biāo)市場(chǎng)的概況介紹，包括地理位置、歷史沿革、區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)排名、支柱行業(yè)和份額比例、人口結(jié)構(gòu)和國(guó)民收入、自然資源和交通情況、氣候特產(chǎn)和風(fēng)俗2、項(xiàng)目技術(shù)分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的座落區(qū)域、交通環(huán)境、人口 密度、主要廠礦、居民區(qū)、學(xué)校和商業(yè) 設(shè)施情況，市場(chǎng)繁榮和活躍程度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)介紹，包括物業(yè)類 型、占地面積、建筑面積、容積率、土地 取得途徑

3、、四至范圍、建筑控制線情況、 相鄰建筑物情況、區(qū)域內(nèi)目前建筑物情況 描述（毛地、凈地）宏觀環(huán)境分析，包括當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn) 行業(yè)的扶持力度、行業(yè)進(jìn)入門檻、優(yōu)惠 政策情況，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策及走向估計(jì)市場(chǎng)環(huán)境分析，包括當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的 發(fā)展成熟度、目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和未來(lái) 開(kāi)發(fā)量及銷售量的估計(jì)，房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)?產(chǎn)業(yè)中所占比重和經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度，發(fā)展房 地產(chǎn)業(yè)的有利及不利因素，當(dāng)?shù)刂饕?地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)和銷售情況的現(xiàn)狀和前景 分析、對(duì)本項(xiàng)目的正面及負(fù)面影響分析市場(chǎng)購(gòu)買力分析，包括有效購(gòu)買群的數(shù) 量估算和地區(qū)分布、年齡分布、職業(yè)分 布，對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)偏好、購(gòu)買能力的估 算、對(duì)價(jià)格的敏感程度、對(duì)價(jià)格接受程 度的變

4、化區(qū)間，銷售周期和前景預(yù)測(cè)、 潛在或替代購(gòu)買力的可能性分析3、項(xiàng)目初步規(guī)劃方案分析，包括規(guī)劃物業(yè) 類型、不同物業(yè)形態(tài)的比例和面積占比、 綠化率、輔助設(shè)施配比、不同物業(yè)在區(qū) 域內(nèi)的位置情況、主打物業(yè)的特點(diǎn)和市 場(chǎng)接受程度4、項(xiàng)目建設(shè)成本分析，包括土地成本、設(shè) 計(jì)規(guī)費(fèi)、政府審批部門的收費(fèi)、土建成 本、配套設(shè)施成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和應(yīng)交稅金等各項(xiàng)目的開(kāi)支預(yù)測(cè)和變動(dòng)范圍5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析，包括總投資成本（固定成本和可變成本分列）、總收入和 利潤(rùn)等項(xiàng)目的數(shù)額預(yù)測(cè)及發(fā)生時(shí)間，估 算自有資金投入和借貸資金的數(shù)量及成 本，編制成本明細(xì)表、預(yù)計(jì)收入明 細(xì)表和現(xiàn)金流量表四、形成項(xiàng)目可行性報(bào)告可行

5、性評(píng)估報(bào)告1、綜合分析評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)情況、 投資環(huán)境情況、銷售前景預(yù)測(cè)情況、政 策風(fēng)險(xiǎn)、相關(guān)人際關(guān)系以及對(duì)項(xiàng)目有重要 影響的潛在因素2、各調(diào)研方向責(zé)任人做出各自領(lǐng)域內(nèi)的投資結(jié)論，調(diào)研牽頭人組織專題會(huì)議，通過(guò) 充分討論和科學(xué)分析最終做出對(duì)整個(gè)項(xiàng)目 的投資建議，明確投資可能性、運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 點(diǎn)及其防范建議3、組織專人撰寫可行性研究報(bào)告并附 上必要的調(diào)研依據(jù)文件報(bào)決策層審議4、繼續(xù)收集整理相關(guān)信息資料做補(bǔ)充，供決策層參考前期準(zhǔn)備階段可行性研究報(bào)告被決策層批準(zhǔn)實(shí)施后即進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段，其 中項(xiàng)目形成模塊和設(shè)計(jì)形成模塊中的工作內(nèi)容根據(jù)具體情況可以交 替進(jìn)行，以提高工作效率、節(jié)約工作成本項(xiàng)目形成模塊一

6、、組建項(xiàng)目前期運(yùn)作小組，由其出面聯(lián)絡(luò) 溝通當(dāng)?shù)赝恋?、?guī)劃、招商、建設(shè)、稅 務(wù)等政府部門，了解相關(guān)政策規(guī)定，進(jìn) 行項(xiàng)目前期談判并獲取擬開(kāi)發(fā)土地的技 術(shù)限制指標(biāo)，領(lǐng)取土地掛牌投標(biāo)文件二、研究競(jìng)標(biāo)土地的技術(shù)限制指標(biāo)并編制投 標(biāo)方案，確定投標(biāo)價(jià)格和競(jìng)標(biāo)策略規(guī)劃要點(diǎn)地價(jià)及前期費(fèi)用表三、了解和掌握現(xiàn)實(shí)及潛在競(jìng)標(biāo)對(duì)手的情況，包括實(shí)力分析、股東背景、開(kāi)發(fā)歷史、人脈關(guān)系和特殊能力等，以調(diào)整優(yōu)化 競(jìng)標(biāo)策略四、確定競(jìng)標(biāo)班子，在規(guī)定時(shí)間參加土地掛牌投標(biāo)，確保以最優(yōu)價(jià)格取得目標(biāo)土地五、獲得目標(biāo)土地后，按照規(guī)定辦理土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，和相關(guān)政府部門簽訂轉(zhuǎn)讓合同，確保排除可能的法律風(fēng)險(xiǎn)，土地出讓合同辦理土地使用權(quán)證六、繼

7、續(xù)優(yōu)化調(diào)整項(xiàng)目的投資計(jì)劃，制定項(xiàng) 日進(jìn)度表，并對(duì)項(xiàng)目公司的組建提出初 步設(shè)想意見(jiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表設(shè)計(jì)形成模塊一、前期運(yùn)作小組負(fù)責(zé)向規(guī)劃主管部門報(bào)送項(xiàng)目批準(zhǔn)文件二、獲得同意規(guī)劃的批文后盡快索取項(xiàng)目規(guī)劃紅線、市政配套情況、規(guī)劃條件等技術(shù)指標(biāo)三、到規(guī)劃部門核實(shí)有關(guān)設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)的準(zhǔn) 確性，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察和鉆探等方式進(jìn) 步對(duì)照，確保數(shù)據(jù)真實(shí)可靠四、根據(jù)規(guī)劃限制指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)規(guī) 劃，選擇設(shè)計(jì)單位并充分聯(lián)絡(luò)溝通，確 保體現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖；概念規(guī)劃設(shè)計(jì)合同 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)五、將初步設(shè)計(jì)規(guī)劃報(bào)主管部門批準(zhǔn)；規(guī)劃設(shè)計(jì)許可證六、初步規(guī)劃方案批準(zhǔn)后立即進(jìn)行編制擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案，將審批意見(jiàn)及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)單位并進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)刑艮

8、批方案及建筑擴(kuò)充設(shè)計(jì)合同七、擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)后立即進(jìn)行施工圖紙的設(shè)計(jì)并報(bào)批委托施工圖設(shè)計(jì)合同組織運(yùn)行階段施工組織模塊一、向主管部門提出開(kāi)工申請(qǐng)，同時(shí)組建項(xiàng)日公司二、落實(shí)煤氣、自來(lái)水、供電等市政配套情 況，到開(kāi)發(fā)辦辦理同意開(kāi)發(fā)的手續(xù)三、進(jìn)行工程招投標(biāo)，經(jīng)主管部門同意后編與并發(fā)放招標(biāo)文件，組織招標(biāo)評(píng)審活動(dòng)，將中標(biāo)設(shè)計(jì)方案修改優(yōu)化后報(bào)主管部門批準(zhǔn)四、與中標(biāo)施工單位簽訂施工合同建筑施工合同五、對(duì)開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行“三通一平”整理以符合開(kāi)工條件六、選擇并確定監(jiān)理單位七、申請(qǐng)辦理施工許可證施工許可證八、通知施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)施工公司組建模塊一、前期運(yùn)作小組負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目公司，設(shè)計(jì)部門機(jī)構(gòu)、招聘工作人員用工合同二、制定公司

9、的規(guī)章制度，包括行政、人事、財(cái)務(wù)和工程管理等方面三、與總公司對(duì)口部門建立信息上報(bào)和交流制度，定期匯報(bào)公司經(jīng)營(yíng)情況四、根據(jù)總公司考核指標(biāo)制定工作計(jì)劃和工程進(jìn)度表并貫徹執(zhí)行五、在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地物色辦公場(chǎng)地，進(jìn)行必要的物資采購(gòu)，建立和完善后勤保障體系六、指定專人負(fù)責(zé)與規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土、稅務(wù) 等主管部門的日常聯(lián)系，更多了解當(dāng)?shù)?情況，保持和外部順暢高效的溝通七、合理估算公司日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和開(kāi)支，嚴(yán) 格執(zhí)行費(fèi)用預(yù)算和審批制度，力求勤儉 節(jié)約八、對(duì)項(xiàng)目前期的所有資料文件進(jìn)行分類整 理，建立嚴(yán)格的檔案資料保管制度九、開(kāi)展銷售對(duì)象的調(diào)查，初步確定銷售策略和營(yíng)銷方案銷售合同施工管理模塊一、組建工程管理部，制定和完善工程 質(zhì)量控制、現(xiàn)場(chǎng)管理、進(jìn)度管理、 材料采購(gòu)以及信息上報(bào)等工作流程 的制度二、監(jiān)督施工隊(duì)的施工活動(dòng)，掌握工程質(zhì)量和進(jìn)展情況三、協(xié)調(diào)監(jiān)理單位的日常工作，強(qiáng)化對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)管理四、按照工程預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)控制成本，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)簽證簽證單五、執(zhí)行工程款的支付，控制支付數(shù)額和節(jié)奏六、選擇施工所需各類材料及設(shè)備的供應(yīng)單位，在質(zhì)量和口價(jià)格之間尋求最佳平衡材料采購(gòu)合同七、組織工程驗(yàn)收的各項(xiàng)工作營(yíng)銷及服務(wù)模塊一、組建營(yíng)銷管理團(tuán)隊(duì)，選擇合適的營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)并簽訂委托協(xié)議委托銷售合同二、聯(lián)系房屋交易部門，熟悉和掌握相關(guān)政策、辦理流程，領(lǐng)取必要