工程精細(xì)化管理A課件

1、龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理2022年7月22日龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理第一部分、龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析第二部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn)第三部分、龍湖地產(chǎn)工程計(jì)劃保證體系與重點(diǎn)第四部分、龍湖地產(chǎn)工程管理保障的合約配合第五部分、通過減法學(xué)習(xí)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理What 是什么？Why 為什么做？When 什么時(shí)間做？Where 哪些公司做？Who 誰來做？How 如何做？先知其策，然后行；先共其策，然后知；龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析一、龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理二、龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析三、龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理別墅項(xiàng)目花園洋房高層

2、豪宅電梯公寓大型綜合體 龍湖地產(chǎn)：產(chǎn)品線的復(fù)雜性和多樣性，不利于產(chǎn)品的快速?gòu)?fù)制和工程成熟經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。造成工程管理難度加大龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理產(chǎn)品類型上下疊拼HOUSE左右疊拼HOUSE多層花園洋房高層公寓SOHO商務(wù)公寓購(gòu)物中心底層商鋪廉租房龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理101821.210036118183.6爆發(fā)點(diǎn)一 成都公司成立爆發(fā)點(diǎn)二 多業(yè)態(tài)開發(fā)爆發(fā)點(diǎn)三 上海、西安公司成立爆發(fā)點(diǎn)四 房地產(chǎn)宏觀形勢(shì)龍湖地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展造成人力資源能力水平的稀釋，導(dǎo)致工程管理難度加大龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理 龍湖地產(chǎn)多項(xiàng)目、跨地域發(fā)展對(duì)工程管理的影響：自然環(huán)境的不同，導(dǎo)致工程管理難度加大重

3、慶、成都：西南標(biāo)；北京：華北標(biāo)；上海：華東標(biāo)；西安：西北標(biāo)社會(huì)環(huán)境的不同，導(dǎo)致工程管理難度加大地方標(biāo)準(zhǔn)、地域習(xí)慣做法：北京、上海、重慶的門窗安裝要求多業(yè)態(tài)開發(fā)導(dǎo)致專業(yè)與全面產(chǎn)生矛盾住宅與商業(yè)的差異、別墅與普通住宅的差異龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理 龍湖地產(chǎn)多項(xiàng)目、跨地域發(fā)展對(duì)工程管理的影響：管理跨度增加，總部與項(xiàng)目之間的管理權(quán)責(zé)不清總部工程管理要求與項(xiàng)目一線實(shí)際脫節(jié)，總部既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員決策信息增加，溝通效率降低電子化辦公不見得一定提高管理效率：一封郵件的旅游歷程依靠產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造品牌，導(dǎo)致管理成本上升成都龍湖晶藍(lán)半島595套房屋，項(xiàng)目工程部總計(jì)參與1.86萬次檢查龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)

4、模式與工程管理 龍湖地產(chǎn)多項(xiàng)目、跨地域發(fā)展對(duì)工程管理的影響：外部資源專業(yè)能力下降，導(dǎo)致工程管理難度增加龍湖地產(chǎn)的工序檢驗(yàn)批管理與傳統(tǒng)的隱蔽工程、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收內(nèi)部分工細(xì)化，項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)管理體系不健全各負(fù)其責(zé)往往導(dǎo)致責(zé)任無法落實(shí)：工程管理要求在合約中沒有體現(xiàn)企業(yè)快速擴(kuò)張，導(dǎo)致員工經(jīng)驗(yàn)、執(zhí)行力下降工程技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與執(zhí)行力監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，缺乏有效的監(jiān)管手段龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析職能管理型矩陣式管理型項(xiàng)目管理型開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目部或工程部只是負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理部門對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng)客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低公司高層介入

5、項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作職能部門內(nèi)部各司其責(zé)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目部項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn)項(xiàng)目數(shù)量較多，專業(yè)化能力要求較高，需要人才共享客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境公司有專業(yè)技能提升要求項(xiàng)目部對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化多項(xiàng)目管理前期的客戶定位非常準(zhǔn)確更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足

6、程度對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意類 型職責(zé)分工優(yōu)點(diǎn)實(shí)施條件缺點(diǎn)總經(jīng)理運(yùn)營(yíng)及投資 發(fā)展部戰(zhàn)略及運(yùn)營(yíng)中心信息管理中心產(chǎn)品中心工程技術(shù)質(zhì)量中心商務(wù)運(yùn)營(yíng)管理中心投資發(fā)展中心副總營(yíng)銷中心客戶中心物業(yè)中心公共及行政中心客戶及公司 品牌部副總投融資中心成本控制中心資金管理中心風(fēng)險(xiǎn)及審計(jì)中心財(cái)務(wù)部人力 資源部各區(qū)域公司投資發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)工程管理客戶管理營(yíng)銷管理商運(yùn)管理物業(yè)管理成本管理計(jì)財(cái)管理人資行政地區(qū)PMO各區(qū)域公司總經(jīng)理副總副總各項(xiàng) 目部（龍湖地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)示意圖）龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)，屬于在平衡矩陣的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)的強(qiáng)矩陣項(xiàng)目管理管理模式。避免了傳

7、統(tǒng)強(qiáng)矩陣項(xiàng)目管理模式中項(xiàng)目經(jīng)理授權(quán)過大帶來的風(fēng)險(xiǎn)。也避免了在平衡矩陣項(xiàng)目管理模式下，容易出現(xiàn)職能部門之間的技術(shù)或管理矛盾影響項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及階段性成果標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管控。同時(shí)也強(qiáng)化了總部對(duì)地區(qū)公司風(fēng)險(xiǎn)控制的管理龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 總部、地區(qū)公司、項(xiàng)目工程管理職責(zé)的劃分：集團(tuán)工程技術(shù) 質(zhì)量中心地區(qū)公司 工程管理部項(xiàng)目工程部技術(shù)管理質(zhì)量管理進(jìn)度管理成本管理采購(gòu)管理技術(shù)管理質(zhì)量管理進(jìn)度管理成本管理采購(gòu)管理技術(shù)管理質(zhì)量管理進(jìn)度管理成本管理采購(gòu)管理龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析地區(qū)總經(jīng)理設(shè)計(jì)管理部副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理成本管理部財(cái)務(wù)管理部市場(chǎng)營(yíng)銷部行政人力部項(xiàng)目拓展部工程管理部項(xiàng)目經(jīng)理部

8、水電工程師土建工程師設(shè)計(jì)工程師成本工程師項(xiàng)目一（萬科地區(qū)公司組織結(jié)構(gòu)示意圖）龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析地區(qū)總經(jīng)理設(shè)計(jì)管理部副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理成本管理部財(cái)務(wù)管理部市場(chǎng)營(yíng)銷部行政人力部項(xiàng)目拓展部工程管理部項(xiàng)目工程部水電工程師土建工程師設(shè)計(jì)工程師成本工程師項(xiàng)目一（龍湖地區(qū)公司組織結(jié)構(gòu)示意圖）質(zhì)量工程師采購(gòu)工程師PMO經(jīng)理龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：總部對(duì)地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：總部定期或不定期對(duì)項(xiàng)目工程部所管理的實(shí)體工程質(zhì)量進(jìn)行檢查，根據(jù)檢查分項(xiàng)要求進(jìn)行評(píng)分缺點(diǎn)：受建造過程影響，檢查對(duì)關(guān)鍵的質(zhì)量過程無法得到有效 控制。 工程質(zhì)量管理的基礎(chǔ)是施工單位、監(jiān)

9、理單位的質(zhì)保體系 管理水平，單純的實(shí)體檢查無法檢驗(yàn)項(xiàng)目工程部的質(zhì)量 管理能力。 工程質(zhì)量缺陷分類檢查重點(diǎn)不明確，挑“毛病”很容易龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：總部對(duì)地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：總部參與項(xiàng)目工程部組織的關(guān)鍵驗(yàn)收（如結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、門窗驗(yàn)收等）或分戶驗(yàn)收，根據(jù)驗(yàn)收結(jié)果進(jìn)行評(píng)分缺點(diǎn)：工程質(zhì)量管理是依靠質(zhì)量預(yù)防、過程控制、結(jié)果檢驗(yàn)等 方式實(shí)現(xiàn)的，單純的結(jié)果檢驗(yàn)，一旦出現(xiàn)問題，不是造 成工程返工，就是造成默認(rèn)質(zhì)量缺陷 總部受人員配備、管理半徑等諸多限制，不可能參與每 個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵驗(yàn)收龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：總部對(duì)地區(qū)

10、公司工程管理檢查的常見形式：缺點(diǎn)：總部缺乏對(duì)項(xiàng)目工程部管理施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體 系管理能力評(píng)價(jià)的管理考評(píng)工具。單純依靠技術(shù)方案、 施工交底、傳統(tǒng)檢驗(yàn)批記錄表格等內(nèi)業(yè)檢查無法解決執(zhí) 行力落實(shí)情況 總部面臨多項(xiàng)目檢查容易受人情評(píng)價(jià)因素影響公正性總部定期或不定期檢查項(xiàng)目工程部對(duì)施工單位、監(jiān)理單位工程質(zhì)保體系的管理質(zhì)量，通過實(shí)體質(zhì)量檢查進(jìn)行對(duì)照，按檢查分項(xiàng)要求進(jìn)行評(píng)分龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：總部對(duì)地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：缺點(diǎn)：需要總部對(duì)工程質(zhì)保體系管理工具、工程質(zhì)量過程的責(zé)任 控制管理工具等進(jìn)行全面的設(shè)計(jì)方可進(jìn)行第三方檢驗(yàn)費(fèi)用總部設(shè)定項(xiàng)目工程部管理施

11、工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理能力評(píng)價(jià)的考核工具，設(shè)計(jì)關(guān)鍵工序質(zhì)量控制的質(zhì)量責(zé)任記錄，委托第三方檢查項(xiàng)目工程管理質(zhì)量，并通過實(shí)體質(zhì)量檢查進(jìn)行對(duì)照，安考核工具進(jìn)行評(píng)分龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：工程管理質(zhì)保體系考核檢查的重點(diǎn)：基礎(chǔ)管理檢查：通過對(duì)內(nèi)業(yè)資料的審查，檢查項(xiàng)目工程部工程質(zhì)保體系管理要求，檢查項(xiàng)目工程部對(duì)施工單位、監(jiān)理單位工程質(zhì)保體系管理的能力。實(shí)體工程檢查：通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體工程的審查，通過實(shí)體質(zhì)量檢測(cè)對(duì)照，檢查項(xiàng)目工程部關(guān)鍵質(zhì)量控制和質(zhì)保體系實(shí)際管理效果龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：工程管理質(zhì)保體系基礎(chǔ)管理部分的檢查重點(diǎn)

12、：設(shè)計(jì)交底施工節(jié)點(diǎn)及細(xì)部交底技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底施工工藝交底施工組織與配合交底龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：工程管理質(zhì)保體系基礎(chǔ)管理部分的檢查重點(diǎn)：工序質(zhì)量控制點(diǎn)、停止點(diǎn)交底施工樣板交底施工單位、監(jiān)理單位關(guān)鍵工序檢驗(yàn)批過程責(zé)任記錄表（非標(biāo)）項(xiàng)目工程部關(guān)鍵工序檢驗(yàn)批復(fù)檢責(zé)任記錄表（非標(biāo)）工序交接檢、關(guān)鍵驗(yàn)收責(zé)任記錄表（非標(biāo)）龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)：工程管理質(zhì)保體系實(shí)體對(duì)照部分的檢查重點(diǎn)：工程防滲漏質(zhì)量控制工程防開裂質(zhì)量控制精裝修觀感質(zhì)量控制園林景觀工程細(xì)部質(zhì)量控制空間尺寸偏差質(zhì)量控制門窗、設(shè)備成品保護(hù)質(zhì)量控制龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程

13、管理投資論證及收益跟蹤投資成果設(shè)計(jì)成果成本成果工程成果營(yíng)銷成果專業(yè)評(píng)審決策評(píng)審集團(tuán)例會(huì)運(yùn)營(yíng)例會(huì)總結(jié)評(píng)估集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃管理地區(qū)公司一、二級(jí)計(jì)劃管理個(gè)人計(jì)劃管理目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本跟蹤投資決策及 收益跟蹤體系階段性成果 管理體系運(yùn)營(yíng)決策 管理體系進(jìn)度計(jì)劃 管理體系目標(biāo)成本 管理體系降低投資風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目收益控制降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目質(zhì)量控制明確管理職責(zé) 提高決策效率計(jì)劃編制質(zhì)量 提高決策效率成本控制與預(yù)警成本敏感性分析龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系資金預(yù)算 管理體系預(yù)算制定滾動(dòng)資金計(jì)劃控制防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 提高資金使用率實(shí)現(xiàn)集團(tuán)預(yù)定收益目標(biāo)龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理土地投資分析階段取得土地中標(biāo)通知單、方案設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)出

14、方案設(shè)計(jì)任務(wù)完成初設(shè)任務(wù)書發(fā)出初設(shè)完成施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)出、施工圖設(shè)計(jì)開始施工場(chǎng)地三通一平基礎(chǔ)開工營(yíng)銷方案完成、項(xiàng)目前期推廣、項(xiàng)目開盤向物業(yè)移交、項(xiàng)目交付交房交房后半年項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人7.項(xiàng)目一二級(jí)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目月度計(jì)劃分析報(bào)告33.商業(yè)移交方案36.項(xiàng)目后評(píng)估計(jì)劃財(cái)務(wù)分析3.項(xiàng)目投資分析模型8.項(xiàng)目投資分析報(bào)告16.方案階段投資驗(yàn)算21.初設(shè)階段投資驗(yàn)算項(xiàng)目收益動(dòng)態(tài)跟蹤34.資產(chǎn)管理方案項(xiàng)目發(fā)展1.項(xiàng)目投資建議書項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建研發(fā)2.項(xiàng)目實(shí)施預(yù)案9.方案設(shè)計(jì)任務(wù)書10.景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書11.精裝房定位、限價(jià)及建設(shè)實(shí)施方案12.方案設(shè)計(jì)成果13.景觀方案與建筑方案的配合及實(shí)施意見14.精裝方案與建筑方案

15、的配合及實(shí)施意見17.初步設(shè)計(jì)任務(wù)書18.初步設(shè)計(jì)成果19.景觀方案設(shè)計(jì)成果20.精裝方案設(shè)計(jì)任務(wù)書施工圖設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)要求施工圖設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)過程設(shè)計(jì)變更、二次設(shè)計(jì)管理及審查、設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、設(shè)計(jì)封樣設(shè)計(jì)后評(píng)估龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理土地投資分析階段取得土地中標(biāo)通知單、方案設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)出方案設(shè)計(jì)任務(wù)完成初設(shè)任務(wù)書發(fā)出初設(shè)完成施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)出、施工圖設(shè)計(jì)開始施工場(chǎng)地三通一平基礎(chǔ)開工營(yíng)銷方案完成、項(xiàng)目前期推廣、項(xiàng)目開盤向物業(yè)移交、項(xiàng)目交付交房、交房后半年?duì)I銷初步市場(chǎng)調(diào)研及初步營(yíng)銷產(chǎn)品、售價(jià)建議6.售樓處、樣板房選址、定位、修建、開放計(jì)劃4.項(xiàng)目定位報(bào)告及營(yíng)銷產(chǎn)品建議15.方案階段成本測(cè)算與驗(yàn)算2

16、3.項(xiàng)目銷售指標(biāo) 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)廣告、路牌、圍擋等銷售指引28.項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案29.售房合同配置標(biāo)準(zhǔn)30.售房合同附圖31.價(jià)格表及付款方式32.交房方案銷售后評(píng)估成本項(xiàng)目開發(fā)成本分析5.成本敏感性分析、價(jià)值分配及目標(biāo)成本預(yù)設(shè)22.項(xiàng)目目標(biāo)成本27.招投標(biāo)、計(jì)價(jià)、采購(gòu)方案及合約規(guī)劃項(xiàng)目工程成本動(dòng)態(tài)跟蹤成本后評(píng)估工程項(xiàng)目工期分析、項(xiàng)目工程風(fēng)險(xiǎn)分析市政工程分析設(shè)計(jì)階段工程配合24.項(xiàng)目工程管理策劃25.項(xiàng)目三通一平實(shí)施方案26.施工、監(jiān)理單位篩選及評(píng)估報(bào)告施工管理工程后評(píng)估龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例項(xiàng)目啟動(dòng)階段：取得土地中標(biāo)通知書方案設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)出階段起止點(diǎn)：所含子成果：.概念設(shè)計(jì)

17、方案研發(fā).項(xiàng)目定位報(bào)告營(yíng)銷.成本敏感分析、價(jià)值分配及目標(biāo)成本預(yù)設(shè)報(bào)告成本龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例項(xiàng)目啟動(dòng)階段：所含子成果：.售樓處、樣板房選址、定位及開放計(jì)劃營(yíng)銷.項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、地區(qū)公司PMO.投資分析模型（啟動(dòng)）投資分析專員.方案設(shè)計(jì)任務(wù)書研發(fā).景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書研發(fā).精裝房定位、限價(jià)及實(shí)施方案研發(fā)、造價(jià)及工程龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例項(xiàng)目定位報(bào)告：1、市場(chǎng)目標(biāo)客戶群市調(diào)成果（自己調(diào)查第三方調(diào)查）； 市場(chǎng)調(diào)查表模板2、目標(biāo)客戶群敏感點(diǎn)中的賣點(diǎn)敏感點(diǎn)（5項(xiàng)）、瑕疵敏感點(diǎn) （5項(xiàng)）、價(jià)格敏感區(qū)間等與項(xiàng)目土地預(yù)案中的假設(shè)賣點(diǎn)、 瑕疵控制點(diǎn)的吻

18、合度分析及校正成果，分析形成最終賣 點(diǎn)； 客戶敏感點(diǎn)分析模板3、市場(chǎng)目標(biāo)客戶群集體的文化歷史敏感點(diǎn)、興趣愛好、消 費(fèi)習(xí)慣、家庭構(gòu)成、交通習(xí)慣、職業(yè)收入等分析； 目標(biāo)客戶信息分析（模板）龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例項(xiàng)目定位報(bào)告：4、市場(chǎng)目標(biāo)客戶群的信息接受習(xí)慣和項(xiàng)目傳播通道的選擇：5、項(xiàng)目建筑戶型、立面、景觀、配套、案名、推廣調(diào)性 的方向性確定（市調(diào)時(shí)應(yīng)用圖片、照片、模型等來表述 意向和對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行測(cè)試，不宜使用文字）和銷售 道具（客戶來訪路徑、標(biāo)識(shí)指引及樓盤印象管理；場(chǎng)地 包裝、示范環(huán)境、樣板房售樓處）選擇安排（應(yīng)用圖 片、照片、模型必要的文字說明）； 項(xiàng)目銷售產(chǎn)品建議書

19、（模板)6、銷售的定位標(biāo)桿和價(jià)格標(biāo)桿的預(yù)設(shè)及借力策略，與本項(xiàng) 目必須區(qū)隔的項(xiàng)目假設(shè)及區(qū)隔、差異化借力策略龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例項(xiàng)目定位報(bào)告：龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例售樓處、樣板房計(jì)劃：1、售樓處定位、位置（應(yīng)附圖）及面積；2、樣板區(qū)（銷售展示區(qū)）范圍、位置：含客戶停車區(qū)域選擇；3、樣板房位置（應(yīng)附圖）、數(shù)量、裝修風(fēng)格建議（用圖片、 照片或模型表達(dá)）；4、交通組織流線：客戶到現(xiàn)場(chǎng)交通線路分析、戶外導(dǎo)視方案 及工程配合意見、客戶參觀樣板區(qū)線路預(yù)案及銷售導(dǎo)視；5、示范區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系、有利、不利因素及處理建議；龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)

20、示例售樓處、樣板房計(jì)劃：6、本項(xiàng)目預(yù)算及競(jìng)爭(zhēng)樓盤的裝飾裝修細(xì)節(jié)對(duì)比及參考價(jià)格；7、樣板區(qū)（銷售展示區(qū)）市政、景觀先行實(shí)施方案分析；8、本方案與其他方案的優(yōu)劣勢(shì)分析（方案比較、應(yīng)附圖）；9、修建、裝修進(jìn)場(chǎng)、家具布置、開放等計(jì)劃安排龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理：開發(fā)流程與工程管理：投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)施工準(zhǔn)備施工（含保修）物業(yè)服務(wù)后評(píng)估資金、策劃 與銷售工程管理 （常規(guī)理解）龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍

21、湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理：開發(fā)流程與工程管理：龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理：開發(fā)流程與工程管理：龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理：開發(fā)流程與工程管理：施工準(zhǔn)備階段和施工階段是建筑產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)階段，是項(xiàng)目工程管理的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的環(huán)節(jié)工程管理還涉及投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)服務(wù)、后評(píng)估等階段龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理：市場(chǎng)主體（外部客戶）與工程管理：房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)主體包括發(fā)展商、勘察設(shè)計(jì)院、施工、監(jiān)理、營(yíng)銷策劃公司（房地產(chǎn)銷售代理商）、造價(jià)咨詢協(xié)作部門（內(nèi)部客戶）與工

22、程管理：房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理涉及企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)部、銷售部（銷售配合）、成本部、采購(gòu)部、項(xiàng)目拓展部（報(bào)批報(bào)建）、財(cái)務(wù)部等多個(gè)管理部門龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理提高了項(xiàng)目工程管理的效率：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理依據(jù)項(xiàng)目整體業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)流程，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程全過程進(jìn)行目標(biāo)控制、過程控制，結(jié)果控制等方面的管理。避免了傳統(tǒng)管理模式下，項(xiàng)目工程部與內(nèi)部客戶逐一協(xié)調(diào)，或單純依靠公司高層協(xié)調(diào)帶來的管理效率下降，由工程推動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)推動(dòng)。項(xiàng)目工程部得以把工作重心放到一線施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量、進(jìn)度等方面的管理（減少了大量的內(nèi)部協(xié)調(diào)）龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)

23、目工程管理：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理提高了項(xiàng)目工程管理的質(zhì)量：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理通過對(duì)業(yè)務(wù)流程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的階段性成果標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范和管理，保證了公司內(nèi)部部門與部門之間交接或較差平行作業(yè)所需工作成果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。解決了傳統(tǒng)部門職能管理模式下的跨專業(yè)平衡（設(shè)計(jì)工程質(zhì)量保證、采購(gòu)工程質(zhì)量保證、合約工程質(zhì)量保證等）和跨專業(yè)翻譯（產(chǎn)品定位的營(yíng)銷語(yǔ)言與規(guī)劃設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)語(yǔ)言），降低項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保證了項(xiàng)目工程管理的整體平衡（工程質(zhì)量、進(jìn)度管理不只是工程部門的職責(zé)）龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理提高了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制能力：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可以對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)程的關(guān)鍵流程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)等進(jìn)行過程管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)

24、項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行提前的預(yù)警和預(yù)控。避免了因?yàn)閷I(yè)不平衡導(dǎo)致項(xiàng)目工程管理風(fēng)險(xiǎn)加大龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn)一、龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念二、龍湖地產(chǎn)的工程管理策劃與研發(fā)三、龍湖地產(chǎn)的工序、檢驗(yàn)批質(zhì)量管理四、龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量細(xì)節(jié)管理五、龍湖地產(chǎn)的設(shè)計(jì)工程質(zhì)量保障龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn)六、龍湖產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化對(duì)工程質(zhì)量的保障七、龍湖地產(chǎn)的工程管理規(guī)劃八、龍湖地產(chǎn)供方質(zhì)保體系的輸出與管理九、龍湖地產(chǎn)的工程分戶驗(yàn)收管理龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念與質(zhì)量文化：龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念相對(duì)完善：國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要依靠在施工階

25、段的工程質(zhì)量檢驗(yàn)。沒有強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)化預(yù)防，沒有形成項(xiàng)目開發(fā)全過程的工程質(zhì)量控制保障體系龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量保證體系更多強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)性預(yù)防，包括：設(shè)計(jì)預(yù)防、招標(biāo)采購(gòu)預(yù)防、合約預(yù)防、材料預(yù)防、施工工藝、施工工序控制預(yù)防、施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理預(yù)防等，形成貫穿項(xiàng)目開發(fā)全過程的工程質(zhì)保體系管理龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn)一級(jí)“檢驗(yàn)”二級(jí)“質(zhì)量保證”三級(jí)“預(yù)防”四級(jí)“完美”特點(diǎn)：通過工程檢驗(yàn)保證質(zhì)量缺乏質(zhì)量意識(shí)和專業(yè)知識(shí)方法：低效率錯(cuò)誤的使用質(zhì)量保證方法特點(diǎn): 改進(jìn)工程質(zhì)量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評(píng)估、質(zhì)量圈等工具特點(diǎn): 開發(fā)設(shè)計(jì)、工藝能力和生產(chǎn)管理能力與供應(yīng)一體化方法

26、：設(shè)計(jì)評(píng)估、質(zhì)量問題模式分析評(píng)估特點(diǎn): 以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品質(zhì)量文化方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)估質(zhì)量管理的提高龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 衡量房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理水平的等級(jí)：第一級(jí)：施工質(zhì)量檢驗(yàn)企業(yè)主要依靠施工現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量檢驗(yàn)來保障工程質(zhì)量，通過臨時(shí)性的隱蔽驗(yàn)收、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收和最后階段的檢查，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題并予以解決設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料質(zhì)量、施工的工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等很少得到檢驗(yàn)，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與施工幾乎脫節(jié)，招標(biāo)文件及合約文件缺乏質(zhì)量細(xì)節(jié)控制約定。企業(yè)質(zhì)量管理知識(shí)需要完善龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn)第二級(jí)：工程質(zhì)量保證企業(yè)工程質(zhì)量目標(biāo)仍然主要通過施工現(xiàn)場(chǎng)的工

27、程質(zhì)量檢驗(yàn)來實(shí)現(xiàn)。但企業(yè)開始規(guī)范統(tǒng)一的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量檢驗(yàn)行為和施工質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。施工過程的材料質(zhì)量、工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等開始得到控制。一線員工開始積極參加質(zhì)量管理設(shè)計(jì)質(zhì)量的測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)工程質(zhì)量的保障標(biāo)準(zhǔn)等還沒有確定，企業(yè)的招標(biāo)采購(gòu)、成本管理、招標(biāo)合約規(guī)劃等還未介入系統(tǒng)的工程質(zhì)量保障體系龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn)第三級(jí)：工程質(zhì)量預(yù)防設(shè)計(jì)與工程開始相互影響與積極配合，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開始出現(xiàn)面向客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的特征。設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、成本、合約等各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)均全面關(guān)注工程質(zhì)量。產(chǎn)品生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的全過程開始得到有效控制，產(chǎn)品開始逐步出現(xiàn)零次品率，企業(yè)通過輸出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)與供應(yīng)商密切協(xié)作，供

28、應(yīng)商也主動(dòng)配合企業(yè)提升產(chǎn)品質(zhì)量施工環(huán)節(jié)的手工化操作很難避免出現(xiàn)操作偏差。質(zhì)量成本的投入與認(rèn)識(shí)還有待提升。全員質(zhì)量意識(shí)尚未完全形成。住宅產(chǎn)品部品化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化體系尚未形成龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn)第四級(jí)：零缺陷管理（相對(duì)歸零）企業(yè)形成一種內(nèi)在的質(zhì)量文化氛圍，此種氛圍下的方方面面都有助于工程質(zhì)量的提高，每一位雇員都意識(shí)到工程質(zhì)量對(duì)企業(yè)的重要性，都在尋求提高質(zhì)量的途徑，實(shí)現(xiàn)“零缺陷原則”，與內(nèi)部顧客和供應(yīng)商保持良好的關(guān)系，始終如一的面向外部顧客并最大限度的優(yōu)化從供應(yīng)商到客戶這一流程中所有重要的程序和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量文化強(qiáng)調(diào)的原則：1.樹立正確的質(zhì)量管理

29、理念：2.工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)必須是“零缺陷”：3.以“品質(zhì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的代價(jià)”衡量質(zhì)量：4.以“防患于未然”為質(zhì)量管理的制度：5.以“全面質(zhì)量管理”為改進(jìn)的基礎(chǔ)：龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理理念體現(xiàn)的一些特點(diǎn)：工程質(zhì)量施工質(zhì)量工程質(zhì)量不單純只是工程管理部門的責(zé)任工程質(zhì)量預(yù)防的起點(diǎn)是規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部門，設(shè)計(jì)階段應(yīng)對(duì)企業(yè)工程質(zhì)量通病，工程管理薄弱環(huán)節(jié)等提前采取設(shè)計(jì)防控的有效措施成本控制是在保證工程質(zhì)量可靠性的前提下，形成有效的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制招標(biāo)文件、合約文件是施工階段工程質(zhì)量控制管理保障的基礎(chǔ)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：某別墅項(xiàng)目將層層退臺(tái)的露臺(tái)設(shè)置為種

30、植庭院，以增加銷售賣點(diǎn)。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查未發(fā)現(xiàn)問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按規(guī)范要求驗(yàn)收，甲方閉水試驗(yàn)復(fù)檢合格，項(xiàng)目交付后不足一個(gè)月，就出現(xiàn)大量的漏水投訴及索賠龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：某項(xiàng)目外墻設(shè)計(jì)有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機(jī)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付后只要一下暴雨，80以上空調(diào)板的根部就會(huì)出現(xiàn)外墻滲漏。開發(fā)商為此付出巨額索賠龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：某項(xiàng)目施工圖的屋面防水構(gòu)造設(shè)計(jì)：除構(gòu)造做法要求外，其余均為細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖集引注思考60秒：防水

31、設(shè)計(jì)在構(gòu)造做法上存在哪些問題或隱患？龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：某項(xiàng)目采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計(jì)。為保證衛(wèi)生間防水質(zhì)量，設(shè)計(jì)采用兩道柔性防水層。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方閉水試驗(yàn)驗(yàn)收合格。項(xiàng)目交付三個(gè)月后，30%以上的衛(wèi)生間開始出現(xiàn)滲漏龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：某項(xiàng)目屋面采用倒置式屋面設(shè)計(jì)：防水層選用甲方指定分包SBS改性瀝青防水卷材，構(gòu)造做法要求在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼卷材防水層。施工單位嚴(yán)格控制材料、工藝和節(jié)點(diǎn)。監(jiān)理按規(guī)范要求檢驗(yàn)各個(gè)環(huán)節(jié)并驗(yàn)收合格，甲方工程部屋面閉水試驗(yàn)復(fù)

32、檢合格，工程交付半年后屋面出現(xiàn)大量滲漏，頂層住戶頂板出現(xiàn)大量結(jié)露，部分住戶頂板出現(xiàn)滲漏龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：某項(xiàng)目為外墻外保溫，采購(gòu)部采購(gòu)了某品牌的外墻彈性涂料。施工單位使用外墻柔性耐水膩?zhàn)?。施工單位?yán)格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：某地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫(kù)防水，原設(shè)計(jì)選用SBS 型改性瀝青聚酯胎卷材防水。開發(fā)商成本部門為了節(jié)約成本，要求設(shè)計(jì)改用雙組分JS復(fù)合防水涂料，并因節(jié)約成本

33、50萬元受到公司嘉獎(jiǎng)。后期該項(xiàng)目地下室發(fā)生大面積滲漏，維修成本高達(dá)280萬元。龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 企業(yè)工程質(zhì)量管理缺陷分析：房地產(chǎn)企業(yè)的成本部往往只關(guān)注材料的合格性，關(guān)注采購(gòu)成本的控制性。很少關(guān)注材料在施工現(xiàn)場(chǎng)工藝質(zhì)量控制、工序質(zhì)量控制、施工質(zhì)量檢測(cè)等易建性、易檢性要求，往往存在理論合格的錯(cuò)誤判斷成本節(jié)約的考核指標(biāo)應(yīng)采用價(jià)值綜合評(píng)定（不合格的代價(jià)），不能簡(jiǎn)單的以節(jié)約成本作為唯一的考核指標(biāo)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 全面質(zhì)量管理的必要性：上述案例的共性分析采購(gòu)環(huán)節(jié)未考慮工程構(gòu)造做法對(duì)材料的特殊要求，未考慮工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不僅要本身合格，還要有與其相

34、關(guān)材料的兼容性、匹配性等要求采購(gòu)部門在材料、設(shè)備招標(biāo)采購(gòu)中提出技術(shù)指標(biāo)參數(shù)要求，不僅要經(jīng)過設(shè)計(jì)部門確認(rèn)，還應(yīng)經(jīng)過工程管理部門確認(rèn)上述案例均屬于屬于以采購(gòu)質(zhì)量責(zé)任為主的工程質(zhì)量事故龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn)龍湖地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量保證體系框架的確定，為何會(huì)采取后面介紹的一系列工程質(zhì)量管控手段，源于其全面工程質(zhì)量管理的策劃，分析其管理管理短板產(chǎn)生的原因并有針對(duì)性的予以改進(jìn)。龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖地產(chǎn)全面工程質(zhì)量管理的概念：質(zhì)量策劃：確定與項(xiàng)目相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并決定如何滿足這些標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量保證：定期評(píng)價(jià)總體項(xiàng)目績(jī)效，制定階段性質(zhì)量管理目標(biāo)，以提供項(xiàng)目滿足相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的信心質(zhì)量控制：監(jiān)控具體

35、項(xiàng)目結(jié)果以確定其是否符合相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并制定相應(yīng)措施來消除導(dǎo)致績(jī)效不令人滿意的原因龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃問卷調(diào)研結(jié)果分析：影響工程質(zhì)量的主要外部因素（前五位）：1.監(jiān)理公司未實(shí)行有效監(jiān)管2.施工單位質(zhì)保體系不健全3.設(shè)計(jì)施工圖質(zhì)量不完善4.總、分包單位不履行管理、配合職責(zé)5.勞務(wù)的工藝質(zhì)量能力不足龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃問卷調(diào)研結(jié)果分析：影響工程質(zhì)量的主要內(nèi)部因素（前五位）：1.工程管理人員過程質(zhì)量管控能力不足2.計(jì)劃工期過短，合理工序穿插、技術(shù)間歇無法保障3.設(shè)計(jì)變更過多4.招標(biāo)文件、合約文件中技術(shù)管理部分約定不清5.對(duì)新技術(shù)、新材

36、料規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及工藝控制要求掌握有待提高龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 工程質(zhì)量策劃對(duì)外部資源管理能力的分析：設(shè)計(jì)單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范法規(guī)對(duì)工程質(zhì)量的影響：龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 設(shè)計(jì)單位對(duì)工程管理的影響：施工圖設(shè)計(jì)深度普遍不夠、構(gòu)造要求不明確，不配設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)圖或引用節(jié)點(diǎn)圖集錯(cuò)誤，無法滿足施工需要設(shè)計(jì)施工圖“錯(cuò)、漏、碰、缺”嚴(yán)重，違反強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范要求現(xiàn)象普遍龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 設(shè)計(jì)單位對(duì)工程管理的影響：建設(shè)部2007年對(duì)全國(guó)設(shè)計(jì)單位做的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行情況進(jìn)行的普查：全中國(guó)沒有一家設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)施工圖，沒有出

37、現(xiàn)違反的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范的情況龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 設(shè)計(jì)單位對(duì)工程管理的影響：龍湖地產(chǎn)通過其對(duì)業(yè)主投訴分和工程質(zhì)量后評(píng)估、設(shè)計(jì)質(zhì)量后評(píng)估所做的分析，發(fā)現(xiàn)近31.6左右質(zhì)量問題是由于設(shè)計(jì)不合理、設(shè)計(jì)錯(cuò)漏碰缺等設(shè)計(jì)缺陷引起的。龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)誤案例：思考60秒倒置式屋面最大的設(shè)計(jì)隱患是什么？設(shè)計(jì)上如何解決倒置式屋面存在的隱患？龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)誤案例：思考60秒該設(shè)計(jì)圖紙 什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)誤案例：思考60秒該設(shè)計(jì)圖

38、紙 什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量事故后評(píng)估的案例：設(shè)計(jì)施工圖往往僅提供構(gòu)造做法，不提供節(jié)點(diǎn)詳圖及構(gòu)造節(jié)點(diǎn)要求龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)誤案例：露臺(tái)女兒墻保溫節(jié)點(diǎn)做法示意圖強(qiáng)制節(jié)能前強(qiáng)制節(jié)能后龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃設(shè)計(jì)后評(píng)估的設(shè)計(jì)修改：露臺(tái)女兒墻壓頂處如安裝欄桿，需提前埋設(shè)扁鋼卡子。扁鋼出保溫處周圈應(yīng)用硅酮耐候密封膏嵌填。嚴(yán)禁直接在保溫上開孔打膨脹螺栓。避免保溫空腔效應(yīng)，導(dǎo)致外墻串水滲漏龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)誤案例：思考60秒該設(shè)計(jì)

39、圖紙 什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？室外陽(yáng)光房與外墻交界處的節(jié)點(diǎn)示意圖龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 監(jiān)理管理能力不足對(duì)工程質(zhì)量的影響：以鋁合金門窗安裝為例哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督的控制區(qū)域以屋面防水施工為例龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 管理監(jiān)理能力不足對(duì)工程質(zhì)量的影響：監(jiān)理檢驗(yàn)批驗(yàn)收和隱蔽工程驗(yàn)收的管理區(qū)別?以衛(wèi)生間防水工程檢驗(yàn)批驗(yàn)收與衛(wèi)生間防水工程隱蔽驗(yàn)收為例以10萬的高層住宅、2萬的多層花園洋房為例如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？集團(tuán)內(nèi)部大多數(shù)工程管理人員在抱怨監(jiān)理單位工作不合格的同時(shí)，并不清楚合格監(jiān)理工作標(biāo)準(zhǔn)是什么，自然更不清楚如何管理監(jiān)理單位

40、。龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn)對(duì)策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版的監(jiān)理工作要求細(xì)則，明確監(jiān)理工作標(biāo)準(zhǔn)。制定監(jiān)理工序質(zhì)量檢查表格。修改監(jiān)理招標(biāo)文件及合約文件 管理監(jiān)理能力不足對(duì)工程質(zhì)量的影響：監(jiān)理單位不履行監(jiān)理職責(zé)，監(jiān)理檢驗(yàn)要求不明確監(jiān)理工程師責(zé)任制不落實(shí)對(duì)策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心和成本控制中心共同研發(fā)，將監(jiān)理投標(biāo)報(bào)價(jià)改為成本利潤(rùn)稅金現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理獎(jiǎng)金的競(jìng)價(jià)模式。制定現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理階段性獎(jiǎng)懲考評(píng)管理工具龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊(cè)資本低資信差，質(zhì)量保證體系形同虛設(shè)。需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。需要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建

41、立質(zhì)量保證體系勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的過程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：建筑工程轉(zhuǎn)包、分包、掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重，在無形中大量不必要的管理費(fèi)、承包費(fèi)等增加甲方建設(shè)成本的同時(shí)，工程質(zhì)量也無法得到有效保證在普遍采用項(xiàng)目承包模式的形勢(shì)下，建筑施工企業(yè)過多考慮經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)其內(nèi)部施工成本控制的關(guān)注度遠(yuǎn)大于對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度的重視龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 施工單位的選擇對(duì)工程成本控制的影響：龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 管理施工能力對(duì)工程質(zhì)量的影響：施工單位缺乏有效的工程質(zhì)量保證體系施工項(xiàng)目質(zhì)保體

42、系不健全，項(xiàng)目經(jīng)理質(zhì)量意識(shí)薄弱，質(zhì)量管理人員配備不足，質(zhì)量管理能力、技術(shù)管理能力不足對(duì)策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)。明確施工單位工程質(zhì)量保證體系管理要求。完善施工單位招標(biāo)文件、合約文件。龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 管理施工能力對(duì)工程質(zhì)量的影響：施工單位過程質(zhì)量控制能力不足關(guān)鍵性工序、細(xì)部工序、工序技術(shù)間歇、總分包交接工序等質(zhì)量管理能力不足。對(duì)策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)。明確甲方參與的工序檢驗(yàn)管理要求龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)對(duì)工程管理的影響：為什么外墻滲漏、開裂會(huì)成

43、為愈演愈烈、屢禁不止的工程質(zhì)量問題？為什么工程驗(yàn)收合格，項(xiàng)目交付時(shí)還會(huì)出現(xiàn)大量的工程質(zhì)量問題和業(yè)主投訴？龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 原因分析：國(guó)家工藝規(guī)程規(guī)定聚苯板可以采用點(diǎn)粘和條粘的施工工藝，造成聚苯板與墻體形成空腔夾層。保溫層如有裂縫，雨水不能及時(shí)排出，雨水會(huì)從縫隙中滲入，沿空腔串水，在墻體薄弱環(huán)節(jié)處，并滲入內(nèi)墻面。龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 原因分析：保溫空腔導(dǎo)致高層建筑保溫層的抗風(fēng)壓，尤其是抵抗負(fù)風(fēng)壓的能力不足節(jié)能規(guī)范的推出，是在大量規(guī)范、圖集不配套的情況下強(qiáng)制執(zhí)行的。用于外粘苯板的膠和塑料錨栓屬于高分子材料，隨著時(shí)間的推移將產(chǎn)生老化變脆，其耐久年限（國(guó)家規(guī)定：不低于25年）與

44、建筑壽命年限矛盾龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 原因分析：采用滿粘工藝，不利于結(jié)構(gòu)墻體和室內(nèi)的潮氣向外擴(kuò)散，極易產(chǎn)生結(jié)露。且滿粘工藝如不采用擠膠的粘貼工法，因施工現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)面較大，單純依靠現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，很難保證工程質(zhì)量龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 相當(dāng)?shù)貐^(qū)的外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)都存在缺陷：包括北京市、上海市在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)，都認(rèn)為現(xiàn)澆混凝土的外墻可以不用抹灰，直接粘貼保溫板。忽視了外保溫空腔效應(yīng)易導(dǎo)致外墻滲漏的隱患外墻抹灰，相當(dāng)于給外墻外保溫增加了一道剛性防水。即使發(fā)生保溫層發(fā)生滲漏，也較易查清滲漏點(diǎn)，且便于維修龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 相當(dāng)?shù)貐^(qū)的外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)都存在缺陷：包括

45、山東省、河南省在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)，都包含機(jī)械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系。忽視了該體系對(duì)外墻型式的要求（輕質(zhì)砌體外墻很難外保溫固定錨栓均提前預(yù)埋混凝土塊）外保溫固定錨栓對(duì)外墻輕質(zhì)砌體的破壞，增加了外墻滲漏，內(nèi)墻開裂的隱患。其為提高外墻面磚體系脫落風(fēng)險(xiǎn)的考慮，不完全符合外墻外保溫體系的特性要求龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 外墻外保溫設(shè)計(jì)缺乏系統(tǒng)的體系化考慮：外墻外保溫體系選擇的隨意性沒有系統(tǒng)化考慮外墻防滲漏的總體設(shè)計(jì)缺少詳細(xì)節(jié)點(diǎn)處的防滲漏設(shè)計(jì)與外保溫體系配套的部分規(guī)范、圖集缺失外墻外保溫體系貼面磚的安全性考慮不足龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 國(guó)內(nèi)目前常用的外墻外保溫體系：聚苯板

46、薄抹灰外墻外保溫體系機(jī)械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系現(xiàn)澆混凝士復(fù)合無網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系外墻硬發(fā)泡聚氨酯保溫體系龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系：與主體結(jié)構(gòu)粘接牢固，無保溫層空腔隱患抗負(fù)風(fēng)壓能力強(qiáng)，壽命期較長(zhǎng)施工不受冬季環(huán)境溫度影響龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 外墻貼面磚相關(guān)規(guī)范已經(jīng)不適應(yīng)節(jié)能現(xiàn)狀：國(guó)家強(qiáng)制性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)外墻飾面磚工程施工及驗(yàn)收規(guī)程JGJ 126-2000 的制定主要針對(duì)混凝土墻體和砌體，并未考慮在外保溫面層上粘貼面磚的特殊情況國(guó)家強(qiáng)制性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建筑工程飾面磚粘接強(qiáng)度檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)JGJ 110-97 要

47、求外墻面磚必須進(jìn)行粘接強(qiáng)度檢驗(yàn)，每組試樣平均粘接強(qiáng)度不應(yīng)小于0.4Mpa龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 建研院與中建技術(shù)研究中心所做的外保溫薄抹灰 （錨栓玻纖網(wǎng)和增強(qiáng)鋼絲網(wǎng)）試驗(yàn)數(shù)據(jù)：EPS板28d抗拉強(qiáng)度：0.1Mpa0.2MpaXPS板28d抗拉強(qiáng)度：0.2Mpa0.3Mpa硬發(fā)泡聚氨酯28d抗拉強(qiáng)度：0.25Mpa0.35Mpa聚合物抗裂砂漿與保溫層的28d拉伸粘接強(qiáng)度：0.1Mpa0.2Mpa僅靠外墻面磚抗拉強(qiáng)度檢驗(yàn)無法檢驗(yàn)外墻面磚防脫落的可靠性龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 外墻外保溫需要關(guān)注的一些技術(shù)數(shù)據(jù)：XPS聚苯板的導(dǎo)熱系數(shù)：0.029 W（ m.k ）聚合物抗裂水泥沙漿的導(dǎo)熱

48、系數(shù)：0.932 W（ m.k ）抗裂水泥砂漿強(qiáng)度增長(zhǎng)期短與收縮周期長(zhǎng)形成矛盾外墻砼墻面（6m6m）年最大溫差形變：4.8龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 外墻外保溫貼面磚粘接強(qiáng)度試驗(yàn)合格：外保溫體系下外墻磚的掉落常常成片發(fā)生，而且極易發(fā)生在墻面的邊緣和頂層建筑女兒墻沿屋面板的底部，以及墻面中間大面積空鼓處外保溫體系下外墻磚的掉落，基本上都是面磚和粘接層一同掉落，外飾面及保溫層多處于飽水狀態(tài)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 外墻外保溫貼面磚粘接強(qiáng)度試驗(yàn)合格：外墻外保溫體系下，外墻面磚的脫落90%以上并不是因?yàn)檎辰硬焕显斐傻闹亓螌?dǎo)致的。后期的溫度變形和干濕變形，尤其是面磚勾縫不嚴(yán)，造成潮氣的進(jìn)入

49、，引起晝夜間的反復(fù)膨脹及凍融，極易導(dǎo)致外墻面磚脫落。外墻面磚拉拔試驗(yàn)合格根本無法保證外墻磚使用期間的粘接強(qiáng)度龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 中國(guó)建研院外墻外保溫貼面磚長(zhǎng)效耐候試驗(yàn)：中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院對(duì)目前國(guó)內(nèi)外保溫體系下外墻粘貼面磚曾經(jīng)做過普遍的耐候性試驗(yàn)檢查：通過1500組的試驗(yàn)檢查，根據(jù)試驗(yàn)結(jié)果數(shù)據(jù)分析：目前國(guó)內(nèi)沒有一個(gè)項(xiàng)目外墻面磚能夠通過長(zhǎng)效的耐候性試驗(yàn)檢測(cè)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 國(guó)家分部分項(xiàng)工程規(guī)范對(duì)工程質(zhì)量的影響：國(guó)家相關(guān)分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收是采取按一定比例抽樣檢查、其檢驗(yàn)內(nèi)容包括分為主控項(xiàng)目（保證項(xiàng)目）檢查和一般項(xiàng)目（允許偏差項(xiàng)目）檢查。當(dāng)檢查合格率對(duì)于一定比例時(shí)，只需對(duì)比例抽

50、檢發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，即可判定該分部分項(xiàng)工程整體驗(yàn)收合格項(xiàng)目交付業(yè)主驗(yàn)收時(shí)，對(duì)于業(yè)主而言不存在抽樣驗(yàn)收比例問題，任何一個(gè)點(diǎn)存在質(zhì)量問題都認(rèn)為該房屋工程質(zhì)量不合格龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 國(guó)家分部分項(xiàng)工程規(guī)范對(duì)工程質(zhì)量的影響：國(guó)家相關(guān)分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收屬于事后檢驗(yàn)，對(duì)施工過程的質(zhì)量控制無法控制。強(qiáng)調(diào)過程質(zhì)量控制的國(guó)家相關(guān)工程檢驗(yàn)批驗(yàn)收規(guī)定，其檢查重點(diǎn)、檢查要求不明確，對(duì)部分關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序的質(zhì)量控制缺失。無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量控制的基本需要龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 國(guó)家分部分項(xiàng)工程規(guī)范對(duì)工程質(zhì)量的影響：鋁合金門窗分項(xiàng)工程驗(yàn)評(píng)表中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的門窗防滲漏沒有任何針對(duì)性

51、的檢驗(yàn)項(xiàng)目和檢驗(yàn)要求對(duì)所需檢驗(yàn)項(xiàng)目的檢驗(yàn)方法沒有明確要求龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn)門窗洞口砌體收縮變形大技管人員操作人員獎(jiǎng)懲不明忽視質(zhì)量專檢不認(rèn)真技術(shù)交底不清自檢不認(rèn)真施工人員鋁合金門窗安裝滲漏鋁合金門窗安裝常見工程質(zhì)量問題原因分析門窗安裝固定不符合要求門窗洞口偏差大、處理不當(dāng)門窗框塞縫不密實(shí)洞口表面裝飾滴水、坡水處理不當(dāng)門窗框塞縫不密實(shí)窗框與洞口縫隙未清理干凈窗框與洞口間隙不干燥門窗下框未用防水水泥砂漿PU發(fā)泡膠未連續(xù)施打水泥砂漿配比不合格PU發(fā)泡膠充填不飽滿墊塊未清理做二次填充防水水泥砂漿塞縫不密實(shí)門窗框塞縫外側(cè)未做防水處理土建施工埋設(shè)固定點(diǎn)不當(dāng)門窗框成品保護(hù)不當(dāng)造成滲漏龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)

52、量保證體系與重點(diǎn)樁身混凝土質(zhì)量差孔底虛土過多孔壁局部塌落鉆進(jìn)時(shí)很困難樁孔傾斜擴(kuò)孔底虛土多孔形不完整施工人員技管人員操作人員獎(jiǎng)懲不明忽視質(zhì)量專檢不認(rèn)真技術(shù)交底不清自檢不認(rèn)真孔壁坍落泥漿向孔外漏失樁孔偏斜孔徑小于設(shè)計(jì)孔徑梅花孔鋼筋籠放置與設(shè)計(jì)要求不符樁身中部無混凝土，夾有泥土干成孔灌注樁泥漿護(hù)壁成孔灌注樁影響混凝土和鋼筋混凝土灌注樁工程質(zhì)量原因分析龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 工程質(zhì)量范圍擴(kuò)展至設(shè)計(jì)、招標(biāo)及合約的預(yù)防：通過設(shè)計(jì)預(yù)防解決飄窗滲漏：飄窗什么部位最容易發(fā)生滲漏？思考60秒：飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？針對(duì)飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質(zhì)量預(yù)防措施和質(zhì)量控制方法？龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重

53、點(diǎn) 工程質(zhì)量范圍擴(kuò)展至設(shè)計(jì)、招標(biāo)及合約的預(yù)防：通過合約預(yù)防解決穿外墻套管滲漏：一般穿地下室管線，多在主體施工階段已完成穿墻套管，而到大小市政施工階段時(shí)，市政穿管才開始施工。按總包方的傳統(tǒng)理解，誰穿管誰封堵，當(dāng)總包合約約定不清時(shí)，甲方往往交由市政施工單位進(jìn)行封堵龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 加強(qiáng)施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法：國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理，主要依靠隱蔽驗(yàn)收、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收等事后檢驗(yàn)的管理方法。即使工程管理人員在施工階段采取過程巡視，在其檢驗(yàn)范圍、檢驗(yàn)時(shí)間、檢驗(yàn)要求均無法保證的前提下，其檢驗(yàn)效果根本無法保障，工程質(zhì)量也無法得到有效控制龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn)

54、加強(qiáng)施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法：工程項(xiàng)目的施工過程，是由一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的工序所構(gòu)成。工序質(zhì)量是基礎(chǔ)，直接影響到工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量。施工中如甲方對(duì)很多工程質(zhì)量控制不深入到工序、檢驗(yàn)批的控制深度，根本無法保障工程質(zhì)量國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之所以工程質(zhì)量一直未得到有效改善，其中相當(dāng)重要的原因是甲方工程師不參與工序質(zhì)量檢驗(yàn)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 加強(qiáng)施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法：龍湖地產(chǎn)工程技術(shù)質(zhì)量中心曾經(jīng)對(duì)集團(tuán)所屬的工程管理人員所做的問卷調(diào)研中，有近34.3%的人員認(rèn)為工序質(zhì)量檢驗(yàn)、檢驗(yàn)批驗(yàn)收管理等工作，按國(guó)家相關(guān)工程管理規(guī)定，屬于施工單位和監(jiān)理單位應(yīng)做的工作。甲方只需要對(duì)結(jié)果進(jìn)

55、行檢驗(yàn)即可。傳統(tǒng)的工程管理方法在外部資源，尤其是施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)量控制能力不足時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)以適應(yīng)并滿足工程質(zhì)量控制的需要龍湖地產(chǎn)的工序管理，是其工程管理的主要特點(diǎn)之一龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 工序質(zhì)量控制的四項(xiàng)主要內(nèi)容：嚴(yán)格遵守工藝規(guī)程：施工技術(shù)交底、施工工藝交底、施工質(zhì)量防治措施、施工細(xì)部交底、施工樣板及樣板施工工藝檢驗(yàn)。主動(dòng)控制工序活動(dòng)條件的質(zhì)量：明確工序質(zhì)量控制保障體系具體要求、實(shí)行工序責(zé)任管理龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 工序質(zhì)量控制的四項(xiàng)主要內(nèi)容：及時(shí)檢驗(yàn)工序活動(dòng)效果的質(zhì)量：施工單位三檢制、監(jiān)理旁站、平行巡視、甲方巡視抽檢等設(shè)置必要的工序質(zhì)量控制點(diǎn)（工序停止點(diǎn)）進(jìn)

56、行必要的工序檢驗(yàn)批驗(yàn)收，防止不合格隱患帶入下道工序并影響關(guān)鍵的質(zhì)量控制目標(biāo)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的概念及設(shè)置目的：工序控制點(diǎn)是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行過程質(zhì)量控制的重點(diǎn)。一般設(shè)置的原則或?yàn)殛P(guān)鍵部位、或?yàn)楸∪醐h(huán)節(jié)、或施工單位容易出現(xiàn)問題的工序。以便在一定時(shí)期內(nèi)、一定條件下進(jìn)行強(qiáng)化管理，使工序處于良好的受控狀態(tài)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的管理要求：工序質(zhì)量控制點(diǎn)的檢驗(yàn)管理要求等同于隱蔽工程驗(yàn)收，在工序驗(yàn)收合格前，嚴(yán)禁進(jìn)行下一道工序施工。工序質(zhì)量控制點(diǎn)作為過程質(zhì)量控制的重點(diǎn)，應(yīng)按檢驗(yàn)批劃分及管理要求，進(jìn)行工程質(zhì)保體系控制的責(zé)任管理甲方對(duì)工序質(zhì)量控制點(diǎn)的

57、檢驗(yàn)，其重點(diǎn)應(yīng)放在根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果與實(shí)際要求的偏差，發(fā)現(xiàn)施工單位質(zhì)保體系、監(jiān)理質(zhì)保體系運(yùn)行中存在的問題，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量環(huán)控制的失控環(huán)節(jié)。切忌僅就發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題要求進(jìn)行整改。龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的原則：控制施工、監(jiān)理單位人員的關(guān)鍵行為控制材料的質(zhì)量和性能控制關(guān)鍵工序的操作行為控制關(guān)鍵的施工順序控制合理的技術(shù)間歇龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的十項(xiàng)原則：控制常見的施工質(zhì)量通病控制新材料、新工藝、新技術(shù)的應(yīng)用控制質(zhì)量不穩(wěn)定、質(zhì)量問題較多的工序控制關(guān)鍵的施工工法控制總、分包交叉作業(yè)的工序和成品保護(hù)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的必要性：上述工

58、序質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置及甲方檢驗(yàn)批管理要求，按傳統(tǒng)的工程管理理解，都不屬于需要甲方親自參與檢驗(yàn)的范圍上述工序質(zhì)量控制能力的強(qiáng)弱，都是業(yè)主對(duì)開發(fā)商工程質(zhì)量投訴比例較高，投訴索賠較多的部位上述工序質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置，都屬于施工單位在實(shí)際施工管理過程中經(jīng)常出現(xiàn)的“錯(cuò)誤”，且監(jiān)理單位往往疏于關(guān)鍵工序質(zhì)量環(huán)節(jié)控制的管理龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：地下室防滲漏質(zhì)量檢驗(yàn)： 1.基礎(chǔ)挑板處的附加防水層及強(qiáng)化防水節(jié)點(diǎn)檢驗(yàn)2.地下室外墻施工縫膨脹止水條檢驗(yàn)3.地下室外墻后澆帶止水鋼板檢驗(yàn)4.地下室外墻施工縫、后澆帶附加防水層檢驗(yàn)5.底板變形縫、后澆帶附加加強(qiáng)層檢驗(yàn)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)

59、量保證體系與重點(diǎn) 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：6.底板變形縫、后澆帶外貼、中埋式止水帶檢驗(yàn)7.樁頭附加防水層及防水收頭檢驗(yàn)8.穿墻線管防水材料密封嵌填檢驗(yàn)9.穿墻螺桿孔洞或防水螺栓清孔、擴(kuò)孔檢驗(yàn)10.穿墻螺桿孔洞附加防水層檢驗(yàn)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：11.出地下室頂板室外管道預(yù)留孔洞鑿毛、清理檢驗(yàn)12.預(yù)留孔洞吊模質(zhì)量檢驗(yàn)13.預(yù)留孔洞分次封堵檢驗(yàn)14.出地下室頂板室外管道附加防水層檢驗(yàn)15.地下室頂板防水構(gòu)造檢驗(yàn)（重點(diǎn)：分格縫、隔離層）龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：主體結(jié)構(gòu)防開裂、防空間偏差檢驗(yàn)：

60、 1.每層的主體施工測(cè)量、放線檢驗(yàn)2.模板工程的軸線、標(biāo)高、平整度、垂直度、起拱3.模板工程的固定、支撐、接縫、表面清理檢驗(yàn)4.模板工程的柱、梁、墻截面尺寸檢驗(yàn)5.電梯井道坐標(biāo)、位置、幾何尺寸檢驗(yàn)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：6.預(yù)埋件規(guī)格、位置、固定檢驗(yàn)7.預(yù)留孔洞坐標(biāo)、位置、幾何尺寸檢驗(yàn)8.砼翻邊、企口部位高差、幾何尺寸檢驗(yàn)9.廁浴間穿樓板管道梯形預(yù)埋件檢驗(yàn)10.外墻空調(diào)孔洞、穿墻螺桿孔洞預(yù)留坡度檢驗(yàn)11.鋼筋工程措施鋼筋檢驗(yàn)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖要求甲方參與的工序質(zhì)量見證點(diǎn)管理：12.鋼筋工程馬櫈位置、間距、固定檢驗(yàn)13.砼塌落度、流