珠江恒昌-廣州南沙東部花園小區(qū)發(fā)展策劃研究最終匯報-89ppt課件

1、南沙住宅小區(qū)開展謀劃研討2006年11月研討思緒整合內(nèi)部資源近期首期：485畝中遠期：215畝遠期：東部新城22平方公里內(nèi)其他住宅用地開發(fā)本次以首期485畝為研討目的，同時思索700畝的總體開展戰(zhàn)略研討思緒南沙區(qū)域處于迅速開展、成熟變化時期處于快速開展成熟時期，區(qū)域內(nèi)消費人群具有構(gòu)造上的動態(tài)變化性區(qū)域間交融開展：經(jīng)濟交流頻繁、交通日益完善外來消費人群區(qū)域內(nèi)迅速成熟：產(chǎn)業(yè)聚集開展、配套日益完善區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)就業(yè)/創(chuàng)業(yè)消費人群700畝規(guī)模較大，估計需求7年的開發(fā)周期，需拓寬客戶層面和尋求足夠消費量來支持如此長時間的開發(fā)將工程開發(fā)與南沙區(qū)域成熟進度相契合在不同開展時期，選取不同中心客戶，采取不同市場戰(zhàn)略

2、我們的目的消費者？兩階段的目的客戶近期：南沙開展變化期2006-2021年中遠期：南沙成熟開展期2021年后 廣州中心城區(qū)天河區(qū)、琶洲、大學城就業(yè)人群 番禺居住、就業(yè)人群 南沙本地較高收入人群(公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層 南沙區(qū)域內(nèi)大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)人口和創(chuàng)業(yè)人士中心客戶判別根據(jù) 南沙已售/在售樓盤的購房客戶南沙產(chǎn)業(yè)開展對購房者的影響南沙對外交通開展對購房者的影響目前中心購房者：廣州市區(qū)度假投資客、番禺二次置業(yè)者占主流進港大道環(huán)島北路環(huán)島南路港前路環(huán)島西路逸濤城南沙濱海花園南沙碧桂園南沙奧園南沙境界本工程南沙濱?；▓@一、二期，濱海花園客戶中廣州、番禺、南沙客戶公務(wù)員各占三分之一，香港和深圳客戶缺乏10

3、%香港客戶主要為早期中原在港作展濱海半島已售客戶中廣州客戶占二分之一南沙碧桂園一期洋房購房者多以南沙本地原居民和周邊鎮(zhèn)區(qū)居民為主，別墅消費者主要來自廣州和番禺地域認同碧桂園品牌的客戶在南沙碧桂園咨詢客戶中星期日一天訪客數(shù)約為20臺，其中7成以上來自廣州中心城區(qū)和番禺地域南沙境界和南沙奧園樓盤登記的客戶中大部分為廣州市區(qū)、番禺人群。在售樓盤購房者訪談個案GO廣州、番禺的消費需求趨向溫馨性南沙本地居民購房強調(diào)適用和經(jīng)濟性濱?；▓@一、二期碧桂園一期廣州、番禺占2/3南沙公務(wù)員等1/3洋房南沙本地居民為主別墅以廣州、番禺為主別墅成交集中在120-200平方米洋房成交集中在100-150平方米別墅成交集

4、中在150-220平方米洋房成交集中在80-120平方米南沙本地消費有限大量產(chǎn)業(yè)人群購房估計在3-5年后南沙本地人口僅24萬人，市場容量有限南沙大規(guī)模產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口和創(chuàng)業(yè)人群成為本區(qū)購房主力估計出如今2021年后A區(qū)已投產(chǎn)國際汽車產(chǎn)業(yè)園2005年豐田汽車2006年東方重機2006年上半年中海大型集裝箱2007年下半年中船集團造船2006年廣鋼2006.7簽約科威特煉油一期2004年二期2007年南沙港首期已完成南沙資訊科技園投產(chǎn)年份工程稱號預熱期2006年前2006年-2021 年投產(chǎn)期2021年以后成熟期企業(yè)高級員工進入南沙，同時部分中低級工人也隨之而來除了企業(yè)高級員工外，大量的低級工人相繼進

5、入產(chǎn)業(yè)人群收入積累，購買力加強，在當?shù)貪u漸定居下來租賃和園區(qū)宿舍購買商品房常住財富原始積累交通開展構(gòu)成1小時通達圈向北：南沙廣州/番禺5條對外交通40分鐘-1小時和1條軌道交通30-60分鐘拉近了南沙-番禺-廣州的時間間隔，聯(lián)絡(luò)便利目前兩地之間過路費約7-25元，地鐵開通后車費約在8-10元體育中心-南沙，屬于根本可接受交通本錢向東：南沙東莞深圳廣深高速-虎門大橋-京珠高速目前虎門大橋的過橋費為50元，相對于東莞和深圳消費群來講通勤本錢太高東莞房價與南沙相近，深圳投資客可選擇區(qū)域較廣，一定程度上抑制了兩地消費群近期來南沙購房需求深圳、東莞客戶可作為本工程的偶得性客戶向西：南沙順德中山順德、中山

6、主要為專業(yè)鎮(zhèn)經(jīng)濟，對外經(jīng)濟聯(lián)絡(luò)相對較弱，且兩地房價與南沙相當，價錢優(yōu)勢不明顯，但南沙的投資前景對其能夠具有一定的投資吸引力中山、順德客戶也可作為本工程的偶得性客戶價錢梯度構(gòu)成市場推力廣州、番禺消費者仍為近期外來購房主力軍虎門長安區(qū)南山區(qū)順德中山廣州番禺物業(yè)類型：以高層為主單價范圍：高層：30004000別墅：40005000總體價錢與南沙相當物業(yè)類型：以高層為主單價范圍：高層：35004500別墅：50007000總體價錢與南沙相當物業(yè)類型：以高層洋房為主單價范圍：整體均價：5800高層：55007500別墅：25000比南沙貴1500-13000寶安區(qū)物業(yè)類型：以高層和超高層洋房為主單價范圍

7、：整體均價：8700高層：700012000別墅：20000比南沙貴4000-8000物業(yè)類型：以高層為主單價范圍：高層：6000-10000比南沙貴2000-6000物業(yè)類型：以高層、別墅為主單價范圍：高層：4500-8000別墅：8000-15000比南沙貴1500-3000物業(yè)類型：以小高層為主單價范圍：小高層：2500-3900比南沙略微廉價物業(yè)類型：以小高層為主單價范圍：小高層：2900-3500比南沙廉價500-1000南沙物業(yè)類型以別墅為主，有少量洋房單價范圍：洋房：30004000；別墅：700012000南沙目的客戶分階段開展資源差別性分析面積：215畝成熟性和稀缺性景觀資源

8、地塊條件：緊臨南沙中心商務(wù)區(qū)，東面可遠眺蒲州公園和珠江入海口海景資源面積：485畝獨立性和遍在性景觀資源地塊條件：東面緊靠英東中學，向南面山，西部臨近鹿頸村，整個地塊以山景為主。外部差別性分析工程所在區(qū)域規(guī)劃為商務(wù)和居住區(qū)其他區(qū)域就業(yè)區(qū)和居住區(qū)相對混雜相比競爭對手本工程的資源環(huán)境特質(zhì)配套資源的階段多元性中遠期根本配套成熟近期休閑文娛豐富性景觀資源的復合均好性東面海景、山頂公園南面大角山山景內(nèi)部差別性分析目的客戶分階段開展中遠期中心客戶 南沙區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)人口 在南沙的創(chuàng)業(yè)人士和生意人 近期中心目的客戶 廣州中心城區(qū)天河區(qū)、琶洲、大學城就業(yè)人群 番禺居住、就業(yè)人群 南沙本地較高收入人群公務(wù)員、企事

9、業(yè)單位的管理層工程面臨的市場競爭環(huán)境？內(nèi)南沙區(qū)域內(nèi)競爭市場環(huán)境競爭對手分布于主干道沿線周邊區(qū)域成熟度較本工程高樓盤主要分布在環(huán)島路和進港大道等主干道沿線進港大道環(huán)島北路環(huán)島南路港前路環(huán)島西路逸濤城南沙濱?；▓@南沙碧桂園南沙奧園南沙境界本工程在建樓盤在售樓盤待建樓盤競爭對手占地規(guī)模較大、開發(fā)強度低樓盤名稱規(guī)模容積率開盤時間物業(yè)類型南沙濱?；▓@共四期總占地280多萬m2，總建150多萬m2一期0.48二期0.4三期0.782003年5月別墅、9層帶電梯洋房南沙碧桂園共兩期總占地18萬m2，一期總建6.5萬m2一期約0.82005年12月別墅、3-6層無電梯洋房南沙境界共四期總占地21萬m2，總建2

10、0萬m20.932005年11月別墅、4-5層無電梯洋房、小高層洋房逸濤城共十大組團，總占地6000多畝一、二期0.751998年別墅、5-6層無電梯洋房資料來源：珠江恒昌資訊中心競爭對手產(chǎn)品供應(yīng)現(xiàn)狀特征樓盤名稱洋房聯(lián)排別墅獨立別墅供應(yīng)量主力戶型面積供應(yīng)量主力戶型面積供應(yīng)量主力戶型面積濱海水晶灣首期未推未推58套220260m2濱海半島首期未推未推103套200m2左右南沙境界一期128120150m218套200m2左右12套210270m2南沙碧桂園一期39980150m232套165210m226套210310m2逸濤半島三期377套250300m2供應(yīng)量合計527套153套473套戶數(shù)

11、比例4555資料來源：珠江恒昌資訊中心在售樓盤產(chǎn)品以多層、小高層洋房和別墅物業(yè)為主洋房供應(yīng)量約527套，別墅供應(yīng)量約625套洋房的主力戶型面積為80150m2、聯(lián)排別墅150200m2、獨立別墅200300m2競爭對手的價錢供應(yīng)特征洋房總價30-70萬，聯(lián)排別墅總價140-180萬，獨立別墅160-310萬水晶灣定位高端別墅，售價在250萬/套以上，銷售速度相對較慢濱海半島和南沙境界定位中高檔，150萬/套的聯(lián)排別墅較受市場歡迎碧桂園和逸濤半島走“群眾化道路，總價低、銷售速度快樓盤名稱物業(yè)類型銷售均價（元/m2）主力戶型銷售總價銷售率銷售速度濱海水晶灣首期 獨立別墅12000（帶3000元/m

12、2裝修）260310萬86.24套/月濱海半島首期聯(lián)排別墅7500（帶1200元/m2裝修）140-180萬78.680套/月南沙境界一期合院別墅8000（毛坯、估價）170220萬未售聯(lián)排別墅7000（毛坯、估價）140萬左右未售疊拼復式6000（毛坯、估價）120130萬未售疊拼洋房4500（毛坯、估價）5070萬未售南沙碧桂園一期多層洋房3400（帶500元/m2裝修）3050萬100100套/月聯(lián)排別墅4700（帶500元/m2裝修）80100萬10015套月獨立別墅7500（帶500元/m2裝修）160230萬100逸濤半島三期獨立別墅4500（地價建筑成本）110135萬91.21

13、4套/月資料來源：珠江恒昌資訊中心區(qū)域價錢檔次處于快速調(diào)整變化期濱海半島濱海水晶灣藍鉆組團陽光半島組團三期二期一期一期2006年10月開盤聯(lián)排別墅：均價7500元/m2，總價150-190萬/套2005年10月開盤獨立別墅：220-520m2，均價12000元/m2，總價260-620萬/套 2003年5月開盤洋房：均價3500元/m2，總價36-57萬/套別墅：聯(lián)排均價4000元/m2，總價50-75萬/套，獨立均價7000元/m2，總價-205萬/套 2004年10月開盤洋房：均價3800元/m2，總價36-73萬/套別墅：聯(lián)排均價5600元/m2，總價75-110萬/套，獨立均價8500

14、元/m2，總價175-260萬/套 四期全洋房 濱海花園別墅每年價錢增幅20-25% 廣州市區(qū)住宅市場價錢增幅10-18%濱海水晶灣面積（M2）供應(yīng)套數(shù)總價220-25054264-300萬26054312萬410-43032492-516萬490-52034588-624萬合計174套一期：獨立別墅占地38萬m2，總建15.2萬m2獨立別墅共174套，已開發(fā)58套220-520m2，均價12000元/m2，總價260-620萬/套 后期以小高層洋房供應(yīng)為主，估計建筑面積約12萬 二期：小高層洋房濱海半島占地17萬m2，總建13萬m2容積率0.76產(chǎn)品特征以聯(lián)排別墅、高層洋房為主一期在售：聯(lián)排

15、別墅共103套，面積197-253m2小高層洋房140套疊加復式洋房68套多聯(lián)排別墅149套雙聯(lián)排別墅62套獨立別墅49套南沙境界：產(chǎn)品趨向多元化，出現(xiàn)低密度洋房； 后期產(chǎn)品集中供應(yīng)高層/小高層洋房疊拼別墅疊加復式洋房聯(lián)排別墅疊拼庭院情景洋房合院別墅整體規(guī)劃圖半山景觀公寓山景公寓陽光公寓三、四期南沙奧園規(guī)模占地66.7萬m2一期：估計2007.5推出環(huán)湖聯(lián)排別墅二期：山地獨立別墅三、四期高層洋房山地獨立別墅區(qū)環(huán)湖聯(lián)排別墅區(qū)五星級假日酒店高層洋房區(qū)高層洋房區(qū)高層洋房區(qū)競爭對手產(chǎn)品供應(yīng)及開發(fā)戰(zhàn)略與本工程開展濱?；▓@南沙境界南沙奧園本項目資源條件景觀資源 眺望區(qū)外水景（蕉門水道） 80米寬濱海綠化公

16、園 坐擁5萬平米大山乸森林公園 坐擁金奧山（南沙最大最高的山體）與競爭對手相比： 本項目具有相對幽靜和均好性較強的居住環(huán)境 近期配套成熟度難以與濱海、南沙境界抗衡 單純的水景、山景已難以刺激消費興趣點，物業(yè)類型的差異化和小區(qū)均好性可能成為突破點 可采用不同開發(fā)模式，與競爭對手形成差異配套資源 小區(qū)自身配套 區(qū)域外成熟配套 靠近產(chǎn)業(yè)區(qū) 距離地鐵出口約750米 區(qū)內(nèi)大型配套（酒店、數(shù)碼城、商業(yè)中心）產(chǎn)品營造 利用“水系”劃 分7大組團 依山而建、隨坡造勢、將山景延伸至整個社區(qū) 依山而建、獨享森林公園景觀 自造4.8萬平米湖景開發(fā)策略先低后高別墅+高層洋房先低后高別墅+高層洋房先低后高別墅+高層洋房

17、區(qū)域內(nèi)后續(xù)供應(yīng)量大，潛在競爭猛烈可獲知的后續(xù)住宅土地開發(fā)規(guī)模約為 445萬m2約6670畝中心城區(qū)供地減少帶動南沙等近郊區(qū)域供地升溫，南沙未來住宅供應(yīng)量將繼續(xù)擴張后續(xù)土地規(guī)模產(chǎn)品在售樓盤125萬m2濱海水晶灣后期30萬m2獨立別墅、小高層洋房濱海半島后期11萬m2獨立、聯(lián)排別墅，疊加復式洋房、小高層洋房南沙境界后期13萬m2合院、聯(lián)排別墅，疊加復式洋房、小高層洋房、酒店式公寓南沙碧桂園二期10萬m2別墅逸濤城四、五期50萬m2小高層洋房、公寓濱海花園四期16萬m2小高層洋房未開發(fā)樓盤315萬m2南沙奧園66.7萬m2別墅、洋房、公寓、酒店、商業(yè)富力地產(chǎn)33萬m2洋房、公寓合生創(chuàng)展133萬m2別

18、墅、洋房、公寓碧桂園其他地塊82萬m2別墅、洋房合計445萬m2資料來源：珠江恒昌資訊中心注：部分樓盤后續(xù)土地規(guī)模為估算面積別墅和小高層洋房是未來2-3年供應(yīng)的主力2007-2021年上市的別墅產(chǎn)品將到達700多套樓盤名稱后續(xù)產(chǎn)品規(guī)模預計上市時間濱海水晶灣獨立別墅116套2007-2008年濱海半島獨立別墅49套2007年3-5月聯(lián)排別墅108套南沙境界合院別墅20套2007年初聯(lián)排別墅30套南沙奧園聯(lián)排別墅158套2007年5月獨立別墅131套2007年底南沙碧桂園別墅約100套2007年合計700多套2021-2021年部分樓盤將主推小高層洋房濱海半島將于2007年底推售7棟10層洋房約1

19、40套，濱海水晶灣后期有約12萬小高層洋房供應(yīng)濱?；▓@四期和逸濤城四、五期組團全將是小高層洋房產(chǎn)品南沙境界三、四期主打高層/小高層山景公寓，估計2007-2021年上市資料來源：珠江恒昌資訊中心區(qū)域內(nèi)競爭市場環(huán)境小結(jié)區(qū)域市場處于快速生長、開展變化時期產(chǎn)品類型開場多元化：多層洋房情景洋房等特征物業(yè)、高層和別墅等多種物業(yè)類型價錢檔次處于快速調(diào)整變化期：逐漸構(gòu)成濱海半島、南沙境界為代表的區(qū)域中高檔次價錢，以碧桂園為代表的區(qū)域中檔價錢區(qū)域價錢檔次體系處于調(diào)整變化期與競爭對手相比，本工程不具備壓倒性景觀優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢以及品牌優(yōu)勢區(qū)域高端物業(yè)獨立別墅難以與濱海水晶灣、奧園山頂別墅競爭區(qū)域內(nèi)競爭對手在供應(yīng)產(chǎn)

20、品以及開發(fā)方式上具一定的同質(zhì)性大多采用別墅+高層洋房的產(chǎn)品組合本工程可在產(chǎn)品及開發(fā)方式上與競爭對手構(gòu)成差別區(qū)域后續(xù)潛在競爭猛烈，別墅和高層物業(yè)是供應(yīng)主力本工程應(yīng)盡快入市，以差別化的產(chǎn)品和工程籠統(tǒng)奠定市場位置，樹立工程品牌，以實現(xiàn)繼續(xù)開展外區(qū)域間競爭市場環(huán)境截流性競爭對手華南板塊番禺市橋廣州1小時通達圈內(nèi)的其他可替代競爭對手東部板塊花都板塊競爭板塊確實定1小時可替代競爭對手花 都東部板塊南沙中心城區(qū)市橋板塊華南板塊截流性競爭對手華南板塊番禺市橋廣州1小時通達圈內(nèi)的其他可替代競爭對手東部板塊花都板塊競爭板塊華南板塊1小時可替代競爭對手花 都東部板塊南沙中心城區(qū)市橋板塊華南板塊樓盤組團規(guī)模容積率物業(yè)

21、類型面積m2均價（元/m2）總價（萬）華南碧桂園花園陽光別墅占地26.5萬總建66.7萬2.51聯(lián)排別墅2502918000200233翠云山二期洋房10715344804869錦繡銀灣一期占地10萬總建27.5萬2.75聯(lián)排別墅15022011000165242錦繡香江山水華府占地4萬高層（30層）2709500（精裝修）257廣州雅居樂花園天域0.87高層（22層）125212700088148峰會獨立別墅19939915000（精裝修）299599聯(lián)排別墅1932038500164173四聯(lián)別墅140172119146華南新城江山帝景占地16萬總建21.76萬1.36高層（33層）278

22、31313000（精裝修）334376聯(lián)排別墅23214000325祈福新邨倚湖灣二期高層2002608500（裝修）170220星河灣星座3.07高層320-60012000（裝修）384-720珊瑚灣畔占地49.10萬 總建50萬 1.02高層7300別墅13000海龍灣海云軒星云軒占地12.70萬總建25.00萬1.96高層（9-12層）76-1366200（裝修）47-84資料來源：珠江恒昌資訊中心華南板塊在售樓盤代表性樓盤成熟大盤的后續(xù)供應(yīng)趨向高檔高層洋房開發(fā)代表：華南新城江山帝景規(guī)模占地16萬m2，總建21.8萬m2，容積率1.36物業(yè)類型7棟高層洋房448套，聯(lián)排別墅38套價錢洋

23、房：均價12000元/m2帶精裝修，總價334-376萬/套別墅：均價14000元/m2毛坯，總價410萬/套戶型及面積洋房：4房、5房3廳，278-313m2別墅：3層，4房2廳，232m2外加60m2商鋪開盤時間：2006年5月BACK新增樓盤采用別墅+高層的開發(fā)方式代表：錦繡銀灣規(guī)模占地10萬m2，總建27.5萬m2，容積率2.75物業(yè)類型一期：聯(lián)排別墅153套，獨立別墅4套二期：3棟18-28層高層洋房價錢別墅：均價11000元/m2毛坯，總價167-244萬/套戶型面積別墅：3層，4房2廳，152-222m2開盤時間：2006年9月BACK華南板塊：成熟開展、產(chǎn)品價值晉級階段板塊特征

24、經(jīng)過10年開展，華南板塊已成為廣州近郊成熟居住板塊，市場價值日益增高購房者變化：市區(qū)買家度假年輕白領(lǐng)居住二次置業(yè)者/大學城教師、公務(wù)員、外籍高管等置業(yè)開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變：開發(fā)商經(jīng)過高性價比開發(fā)階段，以走向成熟、規(guī)模化的開發(fā)，后期產(chǎn)品多以高檔高層洋房為主產(chǎn)品晉級換代：以中大戶型為主，產(chǎn)品朝溫馨型方向開展物業(yè)類型：以高層洋房為主，少量別墅物業(yè)價錢范圍：高層洋房：均價700012000元/m2帶裝修，總價150-350萬/套聯(lián)排別墅：均價800014000元/m2，總價200-300萬/套獨立別墅：均價15000元/m2左右，總價300-600萬/套截流性競爭對手華南板塊番禺市橋廣州1小時通達圈內(nèi)的可替

25、代競爭對手東部板塊花都板塊競爭板塊番禺市橋1小時可替代競爭對手花 都東部板塊南沙中心城區(qū)市橋板塊華南板塊樓盤組團規(guī)模容積率物業(yè)類型面積m2均價（元/m2）總價（萬）花樣年華二期占地22萬總建60萬2.73高層100-130平層180-200復式580060-75平層100-120復式東晟明珠總建12.9萬高層98-144平層380復式650065-95平層250復式灝景軒觀瀾雅舍總建11萬高層130-180550072-100康城水郡占地6.8萬總建7.9萬1.16聯(lián)排別墅178-2668000142-213金沙麗水一期占地23.3萬總建18萬0.78聯(lián)排別墅2487500186獨立別墅399

26、-626300-470資料來源：珠江恒昌資訊中心市橋板塊在售代表性樓盤花樣年華規(guī)模占地22萬m2，總建60萬m2，容積率2.73物業(yè)類型24棟11-17層高層洋房，共2400多套戶型及面積平層：3房2廳，100-130m2復式：4房2廳，送天臺花園，180-200m2價錢均價5800元/m2毛坯，總價60-120萬/套開盤時間：2005年12月BACK市橋板塊：區(qū)域性消費極強板塊特征買家以番禺市橋及周邊鎮(zhèn)區(qū)常住居民為主，以二次置業(yè)人群為主產(chǎn)品開發(fā)趨向于以中大戶型的高層洋房為主物業(yè)類型：以高層/小高層洋房為主價錢范圍：高層：均價55006500元/m2，總價60-100萬/套聯(lián)排別墅：均價700

27、0元/m2，總價130-190萬/套獨立別墅：均價7500元/m2，總價300-470萬/套截流性競爭對手華南板塊番禺市橋廣州1小時通達圈內(nèi)的其他可替代競爭對手東部板塊花都板塊競爭板塊東部板塊1小時可替代競爭對手花 都東部板塊南沙中心城區(qū)市橋板塊華南板塊資料來源：珠江恒昌資訊中心樓盤組團規(guī)模容積率物業(yè)類型面積m2均價（元/m2）總價（萬）萬科城一期占地22萬總建15萬0.7聯(lián)排別墅170-2501800020000306450多層洋房130-2209000104176保利林語山莊二期占地37萬總建23萬0.62高層洋房86-137620053-85山景獨立別墅343-40815000515-6

28、12鳳凰城桐林人家獨立別墅187-50311000206553翡翠綠洲森林半島莊園占地6萬5-8層多層洋房218-578800010000174-462帝景山莊二期占地22萬總建11萬0.5獨立別墅31037018000558666半山溪谷E墅一期占地7萬總建7萬1多層洋房（58層）12116411000133180雍翠雅園占地5200建筑3萬5.77高層洋房（22-26層）85-136450038-61泰景花園文軒閣占地21萬建筑27萬1.28高層（11層）4500（裝修）東部板塊在售樓盤代表樓盤東部板塊：產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢帶動地產(chǎn)“循勢而行板塊特征包括廣園東、科學城、奧體中心、羅崗等區(qū)域原始生態(tài)環(huán)境

29、維護完好，大量山體、湖泊、草地和樹木提升居住質(zhì)量 借勢“東進規(guī)劃，靠工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域房地產(chǎn)開展交通體系興隆，廣園東快速干線、廣深高速、廣惠高速等主干道構(gòu)成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)郊區(qū)大盤為主，吸引天河北中高檔次消費群物業(yè)類型：以別墅為主價錢范圍：高層洋房：均價4500-6000元/m2，總價50-80萬/套多層洋房：均價900011000元/m2，總價100-180萬/套別墅：均價18000元/m2，總價200-450萬/套競爭板塊花都板塊1小時可替代競爭對手花 都東部板塊南沙中心城區(qū)市橋板塊華南板塊板塊特征區(qū)域環(huán)境好、房價低，高性價比成為花都樓盤最大價值點新機場遷至花都，交通改善，與廣州的

30、聯(lián)絡(luò)加強低密度郊區(qū)大盤，樓盤本身配套完善大部分買家為廣州市區(qū)客戶購買作為第二居所和度假用途，部分來自區(qū)域周邊在售樓盤代表：碧桂園假日半島、雅居樂雍逸豪廷等物業(yè)類型：以經(jīng)濟型別墅為主價錢范圍：聯(lián)排別墅：均價4000元/m2左右，總價60-80萬/套獨立別墅：均價5000-7000元/m2，總價90-350萬/套 我們工程的市場時機多層物業(yè)市場稀缺性強存在均價5000-7000元/m2的價錢空間獨立別墅單價高層/小高層聯(lián)排別墅40006000800010000120001400016000錦繡銀灣碧桂園假日半島多層鳳凰城翡翠綠洲廣州雅居樂華南碧桂園錦繡香江華南碧桂園東晟明珠廣州雅居樂廣州雅居樂江山

31、帝景江山帝景祈福倚湖灣海倫堡花樣年華萬科城萬科城保利林語山莊保利林語山莊18000帝景山莊半山溪谷E墅雍逸豪廷雍逸豪廷雍逸豪廷碧桂園假日半島碧桂園假日半島濱海水晶灣濱海半島南沙境界南沙境界南沙碧桂園南沙碧桂園南沙碧桂園逸濤半島空缺華南板塊東部板塊市橋板塊花都板塊南沙板塊灝景軒康城水郡金沙麗水華南板塊東部板塊市橋板塊花都板塊華南板塊東部板塊市橋板塊花都板塊南沙板塊150100804030060200250400500600700獨立別墅高層/小高層聯(lián)排別墅多層總價碧桂園假日半島萬科城錦繡銀灣雅居樂峰會康城水郡濱海半島江山帝景祈福倚湖灣雅居樂天域保利林語山莊海倫堡花樣年華南沙碧桂園東晟明珠華南碧桂

32、園萬科城南沙境界半山溪谷南沙碧桂園碧桂園假日半島南沙境界碧桂園假日半島鳳凰城桐林人家雅居樂峰會保利林語山莊帝景山莊金沙麗水濱海水晶灣南沙碧桂園多層洋房的市場整體供應(yīng)量少，且70-100萬/套總價檔次存在市場時機70-100萬多層物業(yè)70-100萬檔次空間工程開展定位戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略區(qū)域間競爭： 多層物業(yè)供應(yīng)稀缺，存在均價5000-7000，總價70-100萬的產(chǎn)品/價錢檔次空間 華南板塊開展成熟，以高層洋房開發(fā)為主，市橋板塊區(qū)域性較強 東部板塊、花都板塊大多采用別墅+高層洋房的開發(fā)方式，估計在工程開發(fā)期內(nèi)，板塊間別墅物業(yè)競爭較為猛烈消費者特征： 近期：在廣州天河、番禺、大學城就業(yè)及居住的二次置業(yè)者

33、和南沙較高收入人群公務(wù)員等 差別化居住環(huán)境 居住的溫馨性和質(zhì)量性 中遠期：拓展南沙產(chǎn)業(yè)人口本工程區(qū)域內(nèi)競爭： 南沙后續(xù)土地開發(fā)規(guī)模約1.4萬畝，潛在供求競爭猛烈 區(qū)域市場處于快速開展變化期，消費人群有構(gòu)造上的變化，估計近期仍以廣州、番禺外來消費群為主，3-5年后本地產(chǎn)業(yè)客戶需求集中放量 別墅和高層物業(yè)競爭相對猛烈 以差別化、高性價比的產(chǎn)品戰(zhàn)略快速進入?yún)^(qū)域市場，并樹立較高的市場位置 注重產(chǎn)品整體均好性，堅持繼續(xù)開展的競爭位置產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略物業(yè)類型差別化選擇市場上供求競爭較小的多層洋房為主導物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計差別化介于洋房和別墅之間的“類別墅洋房，兼具適用性和休閑性，具有較高性價比洋房4-5層別墅2-3

34、層情景洋房(退臺洋房)疊加復式錯拼洋房合院洋房疊拼庭院聯(lián)排別墅合院別墅雙聯(lián)別墅兼具適用性和休閑性洋房普通多層6層多層洋房為主的物業(yè)類型多層洋房：情景洋房將情景洋房圍合成院落空間合院洋房建筑密度較高，可集約利用土地資源，發(fā)明更多的庭院空間多層洋房為主的物業(yè)類型多層洋房：疊加復式將疊加復式經(jīng)過不同的立體組合，發(fā)明豐富、有天有地的空間700畝工程整體定位近期開發(fā)：485畝用地中遠期開發(fā)：215畝用地目的客戶中心客戶 客戶來源：以廣州市區(qū)天河區(qū)、琶洲、大學城和番禺地域的客戶為主 購買目的：近期休閑度假或投資，中遠期開展為常住型第二居所 拓展客戶 南沙本區(qū)域的二次置業(yè)者以及中高級就業(yè)人口包括中高級公務(wù)員

35、和企事業(yè)單位管理層目的客戶中心客戶 客戶來源：以南沙本區(qū)域內(nèi)大規(guī)模產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口和創(chuàng)業(yè)人口為主 購買目的：常住定居型差別化細分市場物業(yè)類型 以低密度多層洋房為主 總價范圍 60-90萬/套 均價程度 5000-6000元/平方米規(guī)模化細分市場物業(yè)類型 全部24層以上高層洋房 充分利用海景資源 總價范圍 40-60萬/套 均價程度 4000-5000元/平方米定位實施方案開發(fā)節(jié)拍規(guī)劃建議開發(fā)節(jié)拍2021.12007.12006.12021.12021.1濱海半島、南沙境界南沙奧園別墅集中供應(yīng)期濱海半島、南沙境界高層集中供應(yīng)期2021.1 豐田汽車投產(chǎn) 南沙港投產(chǎn) 中海大型集裝箱投產(chǎn) 廣鋼投產(chǎn) 東方

36、機重投產(chǎn) 國際汽車產(chǎn)業(yè)園投產(chǎn) 科威特煉油簽約 南沙投產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)大規(guī)模開展，區(qū)域建立、開展成熟大量中層產(chǎn)業(yè)人群實現(xiàn)原始積累成為購房人群競爭對手情況區(qū)域成熟進度本工程485畝開發(fā)多層洋房以高差別性和性價比吸引廣州、番禺外來購房者215畝針對區(qū)域成熟帶來的本區(qū)域購房者實現(xiàn)規(guī)模化開發(fā)開發(fā)節(jié)拍估計每年開發(fā)7-8萬平方米設(shè)定根據(jù)：參考南沙在售樓盤的年銷售情況由此推算出本工程年消化量約在7-8萬平方米參考樓盤物業(yè)檔次及主力套價年均銷售量濱?；▓@（首期）2003-2005年聯(lián)排別墅，70-100萬/套4萬M2/年，約280套/年濱海花園半島聯(lián)排別墅，150-200萬/套2006.10開盤售1.6萬M2/月，約

37、80套/月（估測7萬M2/年）南沙碧桂園別墅，80-230萬/套洋房：30-50萬/套2006開盤2個月售完6萬M2本項目低密度洋房，60-90萬/套估測，7-8萬M2/年規(guī)劃建議針對近期開發(fā)485畝開發(fā)強度容積率的選擇物業(yè)類型的選擇與組合不同容積率/物業(yè)類型組合方案的對比分析市場競爭和經(jīng)濟效益戶型面積配比其他建議方案一：原方案容積率1.0物業(yè)類型多層洋房低層別墅高層層數(shù)4-6層3-4層12-19建筑面積比例39%16%45%建筑面積9.5萬4萬11萬用地面積9.5萬13萬4.5萬用地面積比例36%48%16%原方案評價高層物業(yè)建筑面積比例較大，面臨銷售期高層需求缺乏，后期競爭猛烈的問題別墅物

38、業(yè)規(guī)模小，但占用土地資源較大，達總用地的1/2整體均好性較差按占地面積27萬計算，不包含生態(tài)教育基地和綠地B方案二：容積率1.2方案二評價：完全差別化物業(yè)類型：全部多層物業(yè)避開與區(qū)域內(nèi)高層和別墅物業(yè)進展直接競爭工程整體均好性較好物業(yè)類型多層物業(yè)層數(shù)：4-6層平均4.5層用地面積27萬容積率1.2建筑面積32萬按占地面積27萬計算，不包含生態(tài)教育基地和綠地B方案三：容積率0.8方案三評價：思索到別墅物業(yè)日后的稀缺性和增值性，在工程后期開發(fā)部分別墅物業(yè)避開2007-2021年區(qū)域內(nèi)別墅集中供應(yīng)期，實現(xiàn)開發(fā)階段錯位開展低層洋房物業(yè)別墅物業(yè)物業(yè)類型多層洋房低層別墅物業(yè)層數(shù)4-6層平均4.5層2-3層建

39、筑面積比例70%30%建筑面積15.12萬5.04萬用地面積13.7萬13.3萬用地面積比例51%49%按占地面積27萬計算，不包含生態(tài)教育基地和綠地B三方案對比分析市場角度方案一（原方案）方案二方案三容積率1.01.20.8物業(yè)類型總建筑面積27萬32.4萬21.6萬開發(fā)周期5年（銷售期4年）5年（銷售期4年）4年（銷售期3.5年）競爭對手2006-2009別墅集中供應(yīng)期，預計2008-2011年高層集中供應(yīng)期南沙潛在后續(xù)土地供應(yīng)440萬平方米，供求競爭激烈市場進入狀況高層物業(yè)前期需求不足和后期供求競爭激烈市場進入門檻較低別墅市場進入門檻較高市場差異化差異化程度較小完全差異化局部差異化、錯位

40、競爭市場競爭力多層別墅高層多層多層別墅三方案對比分析收入與支出序號項目容積率1.0容積率1.2容積率0.81項目總收入149,021萬元184,761萬元135,507萬元2項目投資(不含土地費用)90,898萬元100,847萬元75,548萬元3銷售營業(yè)稅及附加8,554萬元10,605萬元7,778萬元4土地增值稅1,490萬元1,848萬元1,355萬元5收入與支出差額48,079萬元71,461萬元50,825萬元差額與投資比率52.89%70.86%67.28%由于在估算時不含土地費用，因此無法進展經(jīng)濟效益的對比，但是從表中可以看出，收入與支出差額同投資額相比，方案2最高。當然投資

41、期會影響工程的動態(tài)經(jīng)濟效益，但估計方案2的經(jīng)濟效益依然會高于其它的兩種方案。建議選擇方案二容積率1.2，純多層物業(yè)戶型配比建議容積率1.2戶型面積1期2期3期4期整體套數(shù)比例（占總套數(shù)）建筑面積比例（占總建）套數(shù)比例（占當期）2房約9015%22%10%6%3房約12020%25%30%42%30%26%3房約14420%20%25%15%20%21%4房約14430%25%20%8%20%21%復式約18030%30%10%13%20%26%合計（占總套數(shù)）23%23%26%28%100%100%總戶數(shù)520套533套593套640套2286套戶均面積153150135125140建筑面積8

42、萬8萬8萬8萬32萬150平方米以上另外設(shè)置工人房整面子積趨向溫馨性，戶均面積為140平方米，以3房、4房為主從分期角度講，隨著區(qū)域不斷成熟和消費構(gòu)造的變動，戶型面積由較奢侈的空間向相對緊湊溫馨性轉(zhuǎn)變，在3-4期可推出部分2房投資型戶型首期戶型配比建議戶型戶型面積（）戶型比例（套數(shù)）建筑面積比例戶數(shù)戶型面積合計3房2廳2衛(wèi)約12020%16%1041.2萬3房2廳3衛(wèi)（雙套房+工人房）約14420%20%1041.6萬4房2廳3衛(wèi)（雙套房+工人房）約14430%29%1562.3萬復式約18030%35%1562.9萬合計100%520套8萬前期不思索2房多層洋房前期主要吸引廣州、番禺的二次置

43、業(yè)者，購買為第二居所、第三居所，追求戶型的溫馨性前期以純粹的高溫馨度中高檔社區(qū)樹立工程籠統(tǒng)其他規(guī)劃建議規(guī)劃分區(qū)與開發(fā)時序配合開發(fā)順序：由天后路港前大道方向開發(fā)利用已有道路天后路，便于工程籠統(tǒng)展現(xiàn)和銷售道路的設(shè)計便于將前期已入住小區(qū)與后期施工相區(qū)隔，便于后期開發(fā)和小區(qū)管理組團劃分與規(guī)劃分區(qū)相結(jié)合組團劃分的均勻性采用大組團內(nèi)部由多個小組團的組成規(guī)劃，便于分批推售1234開發(fā)時序表示圖其他規(guī)劃建議規(guī)劃形狀與周邊環(huán)境交融山體生態(tài)教育基地藍軸水系景觀軸帶，營造小區(qū)自然的生態(tài)環(huán)境園林綠化中軸帶，與區(qū)外的山體景觀相呼應(yīng)綠軸綠軸綠軸多 層高 層商務(wù)區(qū)其他規(guī)劃建議共享周邊配套設(shè)備共享設(shè)備商業(yè)配套充分利用南沙國際

44、商貿(mào)廣場休閑文娛設(shè)備與南沙大酒店康樂中心聯(lián)盟世貿(mào)中心大廈與英東中學的文體設(shè)備的共享自行配套室外泳池文體中心以提供休閑交流空間為主兒童游戲室閱覽室棋牌室中心商務(wù)區(qū)休閑旅游區(qū)餐飲區(qū)投資效益分析收入與支出各物業(yè)類型價錢設(shè)定多層洋房多層洋房，均價5500元帶裝修，總價60-90萬與市場上同類物業(yè)類型相比較本工程相比南沙境界具有較好的外部環(huán)境，且在產(chǎn)品質(zhì)量上較南沙境界高本工程與萬科系列情景洋房比，具有較強的價錢優(yōu)勢多層洋房的市場稀缺度較高，價錢生長速度較快物業(yè)類型景觀環(huán)境容積率距中心城區(qū)車程時間交通便捷度周邊環(huán)境價格水平參考系數(shù)本項目情景洋房山景1.21小時高速路通達性好休閑氛圍較濃厚，較幽靜比較對象南

45、沙境界疊加庭院大山乸公園0.9850分鐘位于兩地鐵站中間周邊環(huán)境較吵雜4500（毛坯）0.4疊加復式6000（毛坯）0.4萬科城情景洋房山景0.740分鐘城市道路堵車較嚴重周邊環(huán)境較幽靜9000（毛坯）0.3翡翠綠州5-7層電梯多層山景和自造景觀40分鐘城市道路堵車較嚴重周邊環(huán)境較幽靜9000（毛坯）0.2各物業(yè)類型價錢設(shè)定聯(lián)排別墅物業(yè)類型景觀環(huán)境容積率距中心城區(qū)車程時間交通便捷度周邊環(huán)境價格水平參考系數(shù)本項目聯(lián)排別墅山景1.2（0.5）1小時高速路通達性休閑氛圍較濃厚，較幽靜比較對象南沙境界合院別墅大山乸公園0.9850分鐘位于兩地鐵站中間相比本項目高周邊環(huán)境較吵雜8000（毛坯）0.4聯(lián)排

46、別墅7000（毛坯）0.4濱海半島聯(lián)排別墅水景0.7650分鐘相比本項目高7500（帶裝修）0.2聯(lián)排別墅，均價7500-8000元帶裝修，總價140-180萬本工程品牌優(yōu)勢弱于城建總、奧園等成熟住宅開發(fā)商成熟度略低于南沙境界，但周邊環(huán)境較優(yōu)于它，售價相近各物業(yè)類型價錢設(shè)定小高層物業(yè)高層洋房，均價5000元帶裝修，總價40-60萬小高層物業(yè)估計銷售時間在2021年，屆時南沙針對本區(qū)域產(chǎn)業(yè)或就業(yè)人口的常住型洋房開展較為成熟本工程小高層在后期開發(fā)，隨著工程品牌的樹立和開展成熟，工程開展小高層物業(yè)的價錢程度應(yīng)可堅持在區(qū)域的中高檔程度物業(yè)類型容積率交通便捷度周邊配套價格水平參考系數(shù)本項目高層洋房1.2

47、高速路休閑氛圍較濃厚，較幽靜比較對象濱?；▓@一期9層電梯洋房0.4環(huán)島路毗鄰未來商業(yè)中心，配套較成熟4300（帶裝修）0.2南沙碧桂園3-6層普通多層洋房0.8進港大道靠近南沙原鎮(zhèn)區(qū)，配套相對成熟3500（帶裝修）0.1三方案對比分析收入與支出序號項目容積率1.0容積率1.2容積率0.81項目總收入149,021萬元184,761萬元135,507萬元2項目投資(不含土地費用)90,898萬元100,847萬元75,548萬元3銷售營業(yè)稅及附加8,554萬元10,605萬元7,778萬元4土地增值稅1,490萬元1,848萬元1,355萬元5收入與支出差額48,079萬元71,461萬元50,

48、825萬元差額與投資比率52.89%70.86%67.28%由于在估算時不含土地費用，因此無法進展經(jīng)濟效益的對比，但是從表中可以看出，收入與支出差額同投資額相比，方案2最高。當然投資期會影響工程的動態(tài)經(jīng)濟效益，但估計方案2的經(jīng)濟效益依然會高于其它的兩種方案。方案1原方案銷售收入類別建筑面積銷售單價銷售額別墅40,150平方米9,500元/平方米38,143萬元多層93,160平方米5,500元/平方米51,238萬元高層107,720平方米5,000元/平方米53,860萬元停車場1,156個50,000元/個5,781萬元合計149,021萬元投資估算闡明關(guān)于土地費用：由于土地費用未確定，因

49、此暫不思索土地費用。關(guān)于建安本錢：由于本工程的土地未進展詳細勘察，因此在估算根底及地下室的投資本錢時，比正常情況下添加約20%-30%的本錢。其他費用估算闡明：由于本工程地勢較低，設(shè)計方案未確定，估算在排水、防水方面會添加投資，包括能夠添加蓄水池、水泵、架空層部分可利用作為停車場、填土增高如別墅因防止建架空層，因此需求填土增高等方面。但整體影響不高。關(guān)于財務(wù)費用：暫不思索資金的來源，即暫不思索財務(wù)費用。其它方案一樣。方案1投資本錢估算序號項目投資額可售單方成本地上總建單方成本一開發(fā)成本 83,610 2,970 3,247 1土地費用 - - - 2前期工程費 1,921 68 75 3建筑安

50、裝工程費 57,938 2,058 2,250 3.1其中:土建 35,863 1,274 1,393 3.2安裝費 8,015 285 311 3.3裝飾費 14,059 499 546 4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 13,624 484 529 5公共配套設(shè)施建設(shè)費 3,991 142 155 6開發(fā)期間稅費 2,853 101 111 7不可預見費 3,283 117 128 二開發(fā)費用 7,288 259 283 1管理費用 2,818 100 109 2銷售費用 4,471 159 174 3財務(wù)費用（建設(shè)期） - - - 三項目總投資 90,898 3,229 3,530 方案2容積率1.2)銷售收入類別建筑面積銷售單價銷售額多層324,580平方米5,500元/平方米178,519萬元停車場1,248個50,000元/個6,242萬元合計184,761萬元方案2投資本錢估算序號項目投資額可售單方成本地上總建單方成本一開發(fā)成本 92,270 2,505 2,706 1土地費用 - - - 2前期工程費 2,850 77 84 3建筑安裝工程費 63,955 1,737 1,875 3.1其中:土建 38,201 1,037 1,120 3.2安裝費 9,525 259 279 3.3裝飾費 16,229 441 476 4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 14