0711西安大區(qū)世紀(jì)大道地塊改造項(xiàng)目評(píng)估

1、西安大區(qū)西安市西咸新區(qū)三橋-世紀(jì)大道項(xiàng)目備選址地塊分析2011年7月1一、城市概況人口經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)二、商圈概況 1、城市商業(yè)格局 2、城市商業(yè)分布 3、城市內(nèi)各商圈概況 4、備選址所在商圈分析 （1）商圈區(qū)位圖 （2）地塊分布三、備選址所在商圈 1、備選址地塊區(qū)位分析 2、備選址所在地塊規(guī)劃指標(biāo)分析 3、備選址地塊政府發(fā)展規(guī)劃分析 4、備選址地塊地塊現(xiàn)狀四、備選址周邊土地市場(chǎng)信息分析 1、備選址周邊土地市場(chǎng)土地出讓信息 2、備選址周邊土地市場(chǎng)土地成交信息五、備選址周邊住宅市場(chǎng)信息分析 1、備選址周邊在售樓盤(pán)信息分析 2、備選址周邊二手房信息分析六、備選址周邊商業(yè)市場(chǎng)信息分析 1、備選址周邊商鋪

2、租金信息分析 2、備選址周邊寫(xiě)字樓租金信息分析 3、備選址周邊酒店信息分析七、備選址所在商圈商業(yè)企業(yè)分析八、備選址地塊總結(jié)分析目錄2一、城市概況人口經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)家電市場(chǎng)容量按社會(huì)消費(fèi)品零售總額的10%估算3主要商業(yè)節(jié)點(diǎn)有龍首村、未央路、北二環(huán)、鳳城四路、太華路等主要商業(yè)節(jié)點(diǎn)有土門(mén)、三橋、丈八路等主要商業(yè)節(jié)點(diǎn)有金花路、胡家廟、紡織城、咸寧路等主要商業(yè)節(jié)點(diǎn)有小寨、高新、雁塔曲江、李家村、電子商城等城 南城 東城 北城 西 城 中二、商圈概況1、城市商業(yè)格局備選址位置城北主要商業(yè)節(jié)點(diǎn)有鐘樓、解放路等城西城東城南城中4備選址所在商圈二、商圈概況2、城市商業(yè)分布西安市商圈等級(jí)及分布核心商圈鐘樓、小寨區(qū)域

3、商圈土門(mén)、解放路、金花路. 高新、雁塔曲江、北二環(huán)、未央路、李家村新興商圈鳳城四路、三橋社區(qū)商圈紡織城、龍首村、咸寧路、丈八路、胡家廟、朱宏路、雁塔路交通樞紐 商圈太華路、電子商城備選址所在商圈簡(jiǎn)介商圈名稱三橋商圈商圈類型新興商圈業(yè)態(tài)類型建材家居、購(gòu)物中心、汽車城市場(chǎng)商圈范圍三橋路、西蘭路、世紀(jì)大道沿線，西至繞城高速，東至西三環(huán)交通狀況交通便利，西安是城西交通樞紐，地鐵1號(hào)線，1號(hào)線延伸線共三站途徑該區(qū)域。商業(yè)繁華度該商圈目前部分區(qū)域拆遷改造，未來(lái)為中高端居住、商業(yè)中心。政府規(guī)劃該地塊位于我國(guó)第四個(gè)副省級(jí)新區(qū)西咸新區(qū)的規(guī)劃的核心商業(yè)住宅區(qū)。圖釋：核心商圈區(qū)域商圈新興商圈社區(qū)商圈交通樞紐商圈01

4、0204030502030607080917161218131911141510地鐵2號(hào)線地鐵1號(hào)線040105地鐵3號(hào)線5未央路：百貨超市商圈，代表企業(yè)為賽高國(guó)際、人人樂(lè)。龍首村：百貨超市商圈，代表企業(yè)華潤(rùn)萬(wàn)家、龍首商業(yè)街胡家廟：超市、服裝批發(fā)商圈，代表企業(yè)為易初蓮花、多彩商城、康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)。土門(mén)：超市百貨綜合類商圈，代表企業(yè)為華潤(rùn)萬(wàn)家、蘇寧、國(guó)美、秋林百貨、土門(mén)市場(chǎng)。解放路：購(gòu)物中心商圈，代表企業(yè)為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、民生百貨、新瑪特、人人樂(lè)。二、商圈概況3、城市內(nèi)各商圈概況圖釋：核心商圈區(qū)域商圈社區(qū)商圈新興商圈交通樞紐商圈0102040305鳳城四路：購(gòu)物中心商圈金鷹國(guó)際、世紀(jì)金花、沃爾瑪。鐘樓

5、：百貨綜合類商圈，代表企業(yè)為開(kāi)元商城、民生百貨、百盛、世紀(jì)金花、大洋百貨、蘇寧、國(guó)美、迪信通、迅捷。高新：購(gòu)物、CBD商圈，代表企業(yè)為世紀(jì)金花、金鷹國(guó)際、創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)、西部國(guó)際廣場(chǎng)。太白南路：3C、建材商圈，代表企業(yè)為賽格電腦城、太白建材市場(chǎng)。地鐵3號(hào)線6太華路：家居電器商圈，代表企業(yè)為大明宮建材家居城、蘇寧、國(guó)美、家得寶、華潤(rùn)萬(wàn)家。三橋：客運(yùn)站+酒店用品+家具批發(fā)商圈，代表企業(yè)為城西客運(yùn)站、萬(wàn)國(guó)貿(mào)易、西咸家居城紡織城：超市百貨商圈，代表企業(yè)為秋林百貨、萬(wàn)興購(gòu)物廣場(chǎng)、東關(guān)超市。金花路：批發(fā)市場(chǎng)、家電商圈，代表企業(yè)為輕工市場(chǎng)、義烏市場(chǎng)、蘇寧、國(guó)美、華潤(rùn)萬(wàn)家。咸寧路：購(gòu)物中心、家居城商圈，代表企業(yè)為利

6、豐國(guó)際廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家、韓森寨家具城。二、商圈概況3、城市內(nèi)各商圈概況圖釋：核心商圈區(qū)域商圈社區(qū)商圈新興商圈交通樞紐商圈0102040305北二環(huán)：家居建材、電器商圈，代表企業(yè)為明珠家居、中聯(lián)家具、居然之家、蘇寧、國(guó)美。李家村：購(gòu)物中心商圈，代表企業(yè)為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家、賽格電腦城、東新科貿(mào)電腦城。丈八路：超市類商圈，代表企業(yè)為人人樂(lè)、華潤(rùn)萬(wàn)家。小寨：百貨綜合類商圈，代表企業(yè)為百盛、金鷹國(guó)際、好又多、宜品生活、軍人服務(wù)社。雁塔曲江：購(gòu)物中心商圈，代表企業(yè)為大唐不夜成、華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)美、銀泰百貨。地鐵3號(hào)線7比例尺：1：100米待評(píng)估地塊二、商圈概況4、備選址所在商圈分析4.1商圈區(qū)位圖公交車站其他

7、地塊地鐵站世紀(jì)大道世紀(jì)大道三橋路繞城高速西三環(huán)建章路西寶高速快速干道天臺(tái)路西戶公路歐亞達(dá)家居預(yù)留地101畝；立豐國(guó)際預(yù)留地44畝；商業(yè)用地預(yù)留地24畝；安置住宅區(qū)預(yù)留地47畝；住宅區(qū)預(yù)留地159畝；地鐵編組樞紐；歐洲城預(yù)留地商業(yè)用地147畝；住宅預(yù)留地308畝；住宅預(yù)留地85畝；機(jī)電市場(chǎng)預(yù)留地71畝； 啟航佳苑預(yù)留地小區(qū)； 開(kāi)元商城預(yù)留地；大明宮建材家居城預(yù)留地106畝；華潤(rùn)萬(wàn)家預(yù)留地410畝；住宅預(yù)留地91畝；保利地產(chǎn)預(yù)留地；中建地產(chǎn)預(yù)留地；奧林匹克花園小區(qū)。備選址地塊8通過(guò)對(duì)三橋商圈排查和對(duì)灃渭新區(qū)管委會(huì)政府拜訪。排查出A地塊（備選地塊）。二、商圈概況4、備選址所在商圈分析4.2地塊分布世

8、紀(jì)大道世紀(jì)大道三橋路繞城高速西三環(huán)建章路西寶高速快速干道天臺(tái)路西戶公路備選址地塊A地塊：備選地塊歐亞達(dá)家居預(yù)留地101畝；立豐國(guó)際預(yù)留地44畝；商業(yè)用地預(yù)留地24畝；安置住宅區(qū)預(yù)留地47畝；住宅區(qū)預(yù)留地159畝；地鐵編組樞紐；歐洲城預(yù)留地商業(yè)用地147畝；住宅預(yù)留地308畝；住宅預(yù)留地85畝；機(jī)電市場(chǎng)預(yù)留地71畝； 啟航佳苑預(yù)留地小區(qū)； 開(kāi)元商城預(yù)留地；大明宮建材家居城預(yù)留地106畝；華潤(rùn)萬(wàn)家預(yù)留地410畝；住宅預(yù)留地91畝；保利地產(chǎn)預(yù)留地；中建地產(chǎn)預(yù)留地；奧林匹克花園小區(qū)。9三、備選址所在商圈地塊項(xiàng)目分析 該地塊位于西安市城西，東連西安三橋，西接咸陽(yáng)市渭河南岸城區(qū)?，F(xiàn)為西咸新區(qū)五大組團(tuán)之一的

9、灃東新城核心區(qū)。 交通方面， 地塊緊鄰世紀(jì)大道（ 312國(guó)道），交通便利。最近通過(guò)的西咸新區(qū)總體規(guī)劃（2010-2020年），延伸西安地鐵1號(hào)線（沿世紀(jì)大道-灃渭大道），備選址地塊旁即為地鐵延伸線第一站出口。 備選址旁邊地塊，已確定的大型商業(yè)體包括：中聯(lián)家居、歐洲城、歐亞大家具等，距備選址以東1.5公里 還有華潤(rùn)集團(tuán)、保利地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、開(kāi)元集團(tuán)、大明宮集團(tuán)入駐。 備選址周邊已建成多個(gè)住宅項(xiàng)目，如奧林匹克花園、金泰絲路花城、億龍金河灣、世紀(jì)優(yōu)盤(pán)等樓盤(pán)，未來(lái)還有多個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。 該區(qū)域未來(lái)必將成為西咸新區(qū)核心商業(yè)聚集區(qū)和住宅集中區(qū)。A地塊分析（備選址地塊）-1、區(qū)位分析10項(xiàng)目世紀(jì)大道地塊

10、編號(hào)-地塊四至東鄰歐亞達(dá)家居城、西臨繞城高速、南至世紀(jì)大道、北臨中聯(lián)家居用地性質(zhì)商業(yè)占地面積（畝）-代征面積（萬(wàn)）-凈用地面積（萬(wàn)）44畝容積率（）2.5（可協(xié)商）建筑密度-綠地率（）-建筑高度（米）不限高地上建筑面積（萬(wàn)）73260平米（可協(xié)商）用地價(jià)格（拍賣起始價(jià)）托底價(jià)200萬(wàn)/畝（按凈地計(jì)算）備注（其他事項(xiàng)）該地塊由灃渭新區(qū)管委會(huì)運(yùn)作，拆遷已完成，后期托底招拍掛。備選址周邊地塊已確定開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)多家開(kāi)發(fā)商洽談此地塊，管委會(huì)對(duì)比各公司提交的方案，最終確定招拍掛托底公司。預(yù)計(jì)8月對(duì)外掛牌。三、備選址所在商圈地塊項(xiàng)目分析A地塊分析（備選址地塊）-2、規(guī)劃指標(biāo)分析11三、備選址所在商圈地塊項(xiàng)目分

11、析A地塊分析（備選址地塊）-3、政府發(fā)展規(guī)劃分析住宅商業(yè)備選址12三、備選址所在商圈地塊項(xiàng)目分析A地塊分析（備選址地塊）-2、規(guī)劃指標(biāo)分析北凈用地（44畝）世紀(jì)大道雙向八車道世紀(jì)大道13三、備選址所在商圈地塊項(xiàng)目分析A地塊分析（備選址地塊）-3、政府發(fā)展規(guī)劃分析 2010年12月，國(guó)務(wù)院頒布的國(guó)家主體功能區(qū)規(guī)劃明確要求，“推進(jìn)西安、咸陽(yáng)一體化進(jìn)程和西線西區(qū)建設(shè)”，標(biāo)志著西咸新區(qū)建設(shè)已提升到國(guó)家戰(zhàn)略層面。 備選址所在的灃東新城，原為灃渭新區(qū)，現(xiàn)為西咸新區(qū)5大組團(tuán)之一。灃東新城規(guī)劃范圍161平方公里。主體功能是建設(shè)西部地區(qū)統(tǒng)籌科技資源示范基地和體育會(huì)展中心。以高新技術(shù)為主，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)研發(fā)和孵

12、化、體育、會(huì)展商務(wù)、文化體育等產(chǎn)業(yè)。 14三、備選址所在商圈地塊項(xiàng)目分析A地塊分析（備選址地塊）-3、政府發(fā)展規(guī)劃分析備選址西安市咸陽(yáng)市 西咸新區(qū)規(guī)劃示意圖根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施的關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，為加快推進(jìn)西咸一體化建設(shè)，著力打造西安國(guó)際化大都市，陜西省政府決定設(shè)立西咸新區(qū)，確定范圍為西安和咸陽(yáng)兩市接合部，以渭河為中軸線，西起規(guī)劃中的西咸環(huán)線，東至涇渭交匯口，東西橫貫50公里、南北擴(kuò)展510公里的整體板塊。2011年6月13日，“西咸新區(qū)規(guī)劃”新聞發(fā)布會(huì)正式舉行，它標(biāo)志著又一個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)已經(jīng)誕生。西咸新區(qū)分為：灃東新城、灃西新城、秦漢新城、空港新城、涇渭新城。15三、備選址所在商圈地塊項(xiàng)

13、目分析A地塊分析（備選址地塊）-3、政府發(fā)展規(guī)劃分析備選址灃東新城（灃渭新區(qū)）位于渭河以南，老西寶公路以北，東接西安市西三環(huán)，西接規(guī)劃中的西咸繞城新線位，規(guī)劃總面積195平方公里。 該區(qū)域是西咸兩市中心城區(qū)距離最近的接合部，也是西安國(guó)際化大都市向西拓展的重點(diǎn)區(qū)塊，發(fā)展空間和潛力巨大。重點(diǎn)打造城市特色功能區(qū)和生物產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)兩大功能區(qū)，建設(shè)西咸都市圈人居環(huán)境最為適宜優(yōu)美的新型都市商務(wù)中心和西部地區(qū)重要的生物及環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。力爭(zhēng)到2020年生產(chǎn)總值達(dá)到1000億元。 城市特色功能區(qū) 以完善基礎(chǔ)設(shè)施、提升集聚功能為重點(diǎn)，加快發(fā)展電子信息、智能電器、微電子制造等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)、物流配送、住宅產(chǎn)業(yè)等

14、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造灃河“大水大綠”生態(tài)景觀，力爭(zhēng)到2020年生產(chǎn)總值達(dá)到700億元。 生物和環(huán)保產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 依托大型骨干企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展生物醫(yī)藥、環(huán)保節(jié)能和精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)，建設(shè)西部地區(qū)重要的生物和環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，力爭(zhēng)到2020年生產(chǎn)總值達(dá)到300億元。16三、備選址所在商圈地塊項(xiàng)目分析A地塊分析（備選址地塊）-4、地塊現(xiàn)狀備選址備選址世紀(jì)大道繞城高速備選址地塊目前為凈地17三、備選址所在商圈地塊項(xiàng)目分析A地塊分析（備選址地塊）-4、地塊現(xiàn)狀綠線范圍為備選地塊區(qū)域，凈用地44畝北世紀(jì)大道繞城高速備選址18三、備選址所在商圈地塊項(xiàng)目分析A地塊分析（備選址地塊）-4、地塊現(xiàn)狀綠線范圍為備選地塊區(qū)域，凈用地4

15、4畝備選址世紀(jì)大道東19三、備選址所在商圈地塊項(xiàng)目分析A地塊分析（備選址地塊）-4、地塊現(xiàn)狀綠線范圍為備選地塊區(qū)域，凈用地44畝西備選址繞城高速世紀(jì)大道20三、備選址所在商圈地塊項(xiàng)目分析A地塊分析（備選址地塊）-4、地塊現(xiàn)狀綠線范圍為備選地塊區(qū)域，凈用地44畝北備選址世紀(jì)大道2122四、備選址周邊土地市場(chǎng)信息分析4.1、備選址周邊土地市場(chǎng)土地出讓信息地區(qū)大區(qū)城市行政區(qū)地塊編號(hào)宗地具體位置出讓方式供地現(xiàn)狀（毛地/凈地）用地性質(zhì)總用地面積（）建設(shè)用地面積（）容積率建筑限高(m)綠地率地上建筑面積（）起始價(jià)格（萬(wàn)元）起始樓面地價(jià)（元/平米）起始單價(jià)（萬(wàn)元/畝）報(bào)名截止日期西北西安西安碑林區(qū)BL7-1

16、4-11-6興慶南路以東，北沙坡路以南掛牌凈地居住11306.811306.87.775 未公示25%87910.37 未公示未公示未公示2011年7月14日下午4點(diǎn)商業(yè)1336.11336.17.775 10388.18 未公示西北西安西安碑林區(qū)BL7-15-3-2興慶南路以東，北沙坡路以南掛牌凈地居住12557.912557.99.531未公示25%119689.34 未公示未公示未公示2011年7月14日下午4點(diǎn)商業(yè)139513959.53113295.75 未公示2223四、備選址周邊土地市場(chǎng)信息分析4.2、備選址周邊土地市場(chǎng)土地成交信息宗地編號(hào)行政區(qū)宗地位置競(jìng)得人建筑用地 （平方米）

17、用途容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）建筑面積（平方米）樓面地價(jià)（元/平米）掛牌時(shí)間YT7-99-19-1雁塔區(qū)團(tuán)結(jié)南路以西、大寨路以北陜西九邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司9320居住、商業(yè)7.86402073255.2548.762011.5.18-5.31LH8-5-196-3蓮湖區(qū)蓮湖區(qū)環(huán)城西路北段138號(hào)陜西特藝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司12395居住7.8611096681631.982011.5.18-5.31JK3-3-28未央?yún)^(qū)鳳城七路以北、未央路以西陜西富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3466.7商業(yè)不大于5.0163017333.5940.382011.4.13-4.26BL7-18-11-1碑林區(qū)友誼東路劉家莊8號(hào)西安昌順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司5777.1住宅、商業(yè)不大于7.02265540555.24654.662011.4.13-4.272324五、備選址周邊住宅市場(chǎng)信息分析5.1、備選址周邊在售樓盤(pán)信息分析24